2-21-18369/79 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. jaanuar 2024. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-18369

Kohtuasi

X (X) hagi Y (Y) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Y

vastuhagi kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.03.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja/vastukostja

(vastustaja):

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Eerik Entsik

Kostja/vastuhageja

(apellant):

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Aldo Vassar

Asja läbivaatamine

08.12.2023 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 13.12.2023 taotlus 08.12.2023 kohtuistungi protokolli

parandamiseks.

2. Parandada Harju Maakohtu 16.03.2023 otsuse resolutsiooni sõnastust kostja

tahteavalduse andmiseks

kohustamise osas

ning täiendada resolutsiooni

kohtuotsuse täitmise tähtajaga. Samuti täiendada otsuse põhjendusi. Muus osas

jätta maakohtu otsus muutmata.

3. Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgnevalt:

3.1. Hagi rahuldada.

3.2. Jätta vastuhagi rahuldamata.

3.3. Lõpetada kaasomand XXX asuva VVV ja MMM kinnisasja (registriosa

number XXXXXXX, katastritunnusega KKK ja ÜÜÜ) osas viisil, et:

3.3.1. XXX asuva VVV ja MMM kinnisasja (registriosa number XXXXXXX)

ainuomanikuks saab X.

2-21-18369

3.3.2. Mõista Xlt VVV Y kasuks hüvitis VVV ja MMM kinnisasja omandiõiguse

kaotamise eest summas 27 500 eurot.

3.3.3. Kohustada Y andma nõusolek XXX asuva VVV ja MMM kinnisasja

(registriosa

number

XXXXXXX)

omandi

üleandmiseks

Xle

ja

kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 tähenduses kinnistusraamatu kannete

muutmiseks (kinnistusraamatu II jaos omanikukande kustutamiseks ja

uue omanikukande tegemiseks) registriosas nr XXXXXXX selliselt, et

kinnisasja ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse X.

3.3.4. Kohustada Y andma resolutsiooni punktis 3.3.3 märgitud nõusolek

tingimuslikult üksnes juhul, kui samal ajal X või kohtutäituri poolt

hüvitatakse temale resolutsiooni punktis 3.3.2 sätestatud hüvitis 27 500

eurot või pakutakse hüvitist.

3.3.5. Ylt saab resolutsiooni punktis 3.3.3 märgitud tahteavaldust nõuda kuue

kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda tähtaega

kaotavad resolutsiooni punktid 3.3.1-3.3.4 õigusjõu.

3.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

4. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 23.11.2021 Harju Maakohtule hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks.

2. Hageja palub hagiavalduse (täiendatud 02.03.2022 ja 15.12.2022) kohaselt lõpetada

kaasomand XXX asuva kinnisasja (kinnistusregistri registriosa number XXXXXXX) osas

viisil, et:

-

XXX asuva kinnisasja (registriosa number XXXXXXX) ainuomanikuks saab X;

-

Mõista Xlt VVV Y kasuks hüvitis kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest summas

27 500 eurot;

-

Kohustada Y esitama Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavaldus

kinnisasja osas omaniku kande muutmiseks ning kinnisasja ainuomanikuna X

kinnistamiseks, samaaegselt X poolt kohtu poolt määratud hüvitise suuruses 27 500

eurot tasumisega Yle;

2-21-18369

-

Määrata, et jõustunud kohtulahend asendab Y tahteavaldust kinnistusraamatu kande

tegemiseks.

Alternatiivselt palub hageja lõpetada kaasomand XXX asuva kinnisasja (registriosa number

XXXXXXX) osas viisil, et kinnisasi müüakse kohtutäituri poolt kaasomanike vahelisel

enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

3. 13. märtsil 1989 sõlmitud ostu-müügi lepingu kohaselt ostis „VVV“ majavalduse (mis

koosnes ühekorruselisest nelja toaga elamust, aidast, keldrist, laut-kuurist, saunast ja kuurist)

hageja vend Q. Vastavalt Harju Maavanema 15.06.1999 korraldusele nr 2626 „Maa

ostueesõigusega erastamine“ erastati vaidlusalune XXX külas asuv maaüksus suurusega 6,96

ha Q omandisse. Samas peamiselt kasutati vaidlusalust XXX külas asuvat majavaldust alates

1989. aastast F, tema abikaasa C ning nende ühiste poegade X ja Q poolt (kes oli üks leibkond

ja üks perekond), kusjuures hageja suhtes oli see sisuliselt teiseks koduks (nn suvekoduks), kus

hageja viibis suure osa oma noorpõlve suveajast. Kaasomand Q, R, Y, X ja F (X venna Q poeg)

vahel tekkis alles 27.11.2008 sõlmitud kinnistu mõtteliste osade kinkelepingu alusel, millega Q

kinkis muuhulgas hagejale 5/20 suuruse mõttelise osa kinnisasjast ning kostjale 2/20 suuruse

mõttelise osa kinnisasjast. Hageja on 28.09.2021 ja 11.10.2021 sõlmitud notariaalsete lepingute

alusel VVV ostnud Q, R ja F kaasomandiosad. Hageja broneeris 25. oktoobriks 2021 notariaja

tehingu tegemiseks kostjaga, kuid kostja kohale ei ilmunud ning leping jäi seetõttu sõlmimata.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

4. Kostja vaidleb hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisile vastu. Kostja esitas

26.01.2022 vastuhagi, milles palub lõpetada kaasomand XXX asuva VVV ja MMM kinnisasja

(kinnistusregistri registriosa number XXXXXXX, katastritunnusega KKK ja ÜÜÜ) osas ning

jagada kinnisasi hageja ja kostja vahel reaalosadeks alljärgnevalt:

-

Katastriüksus nr KKK jääb olemasolevates piirides Y ainuomandisse ning sellest

moodustatakse eraldi kinnistu nimetusega “VVV“;

-

Katastriüksus ÜÜÜ jääb olemasolevates piirides X ainuomandisse ning sellest

moodustatakse eraldi kinnistu nimetusega “MMM“;

-

Mõista Ylt X kasuks VVV hüvitis 58 725 eurot;

-

Asendada kohtuotsusega X tahteavaldus, mis on vajalik VVV ja MMM kinnistu

reaalosadeks jagamiseks ning jagamise teel tekkivate reaalosadest uute kinnistute

moodustamiseks ja hageja ning kostja ainuomandisse andmiseks, sealhulgas:

- X tahteavaldus VVV ja MMM kinnistu reaalosadeks jagamiseks vastavalt käesoleva vastuhagi

resolutsiooni punktis 3 määratletud reaalosade piiridele;

- X nõusolek kanda VVV kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse Y;

- X tahteavaldused VVV ja MMM kinnistu reaalosadeks jagamise teel tekkivate uute kinnistute

moodustamiseks ja sissekandmiseks kinnistusraamatusse, sealhulgas asjassepuutuvate

asjaõiguslepingute

sõlmimiseks

ja

kandeavalduste

esitamiseks

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale, mis on vajalikud X sissekandmiseks MMM kinnistu katastriüksuse nr

ÜÜÜ jagamise teel moodustatava VVV kinnistu omanikuna.

2-21-18369

5. Kostja on üle kolmekümne aasta olnud XXX küla aktiivne elanik ning VVV talu

algusaegadest saadik talus elanud ja talu töid teinud. Kostja aitas majavalduse ostmisel maja

elamiskõlblikuks renoveerida. Kostja on läbi aastate VVV talus elanud ja talu korras hoidnud.

Kinnistule on rajatud väärtuslik okaspuude näidisaed, kuid seal on levimas mändide haigus ja

puud hukkuvad, kuna haigeid puid pole maha võetud ja kasvukohast juba aastaid eemaldatud.

Puudevaheline ala on hooldamata.

6. Kostja ei nõustu kinnisasja jagamisega hageja poolt VVV toodud viisil. Samuti on kostja

seisukohal, et mitte alati pole mõistlik jätta kinnisasi selle kaasomaniku ainuomandisse, kellele

kuulub suurem mõtteline osa kaasomandist. Kinnisasja kaasomandi lõpetamisel tuleb kaaluda

eelkõige mõlema kaasomaniku huvisid. Kui mõlemal poolel on kinnisasjaga emotsionaalne

side, siis tuleb arvesse võtta kumma side kinnisasjaga on tugevam. Hageja pole kunagi talus

elanud ega talutöödest isikulikult osa võtnud. VVV talu on kostja püsivaks elukohaks, kuna

suurema osa aastast elab kostja VVV talus. Kostja on seega seisukohal, et kostja tugevamat

emotsionaalset sidet tuleks kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvesse võtta.

7. Hageja on esitanud hagi pahatahtlikult. Kostja oli valmis pidama kaasomandi lõpetamise

osas kohtuväliseid läbirääkimisi, kuid kostjal tekkis ootamatu terviserike ning ta ei saanud

läbirääkimistel osaleda. Hageja seepeale katkestas läbirääkimised pahatahtlikult ja esitas

kohtule hagiavalduse. Samuti on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Poolte vahel

sõlmitud kavatsuste protokoll on oma sisult põhimõtteliselt sama, mis eelleping ja sellest nähtub

poolte tahe jagada kinnisasi VVV ja MMM kinnistuks ning jätta MMM osa hageja

ainuomandisse ja VVV kinnistu teiste kaasomanike, sh kostja kaasomandisse. Samuti nähtub

kavatsuste protokollist, et VVV kinnistul olev elumaja pidi jääma kostja ja R kaasomandisse.

Sellega tekkis kostjal õigustatud ootus, et kaasomanikud on kinnistu jagamises kokkuleppele

jõudnud ning tema elukoht säilib. Samuti ei nähtu kavatsuste protokollist, et hageja tahe VVV

kinnistule üldse ulatuks. Hea usu põhimõte hõlmab endas ka vastuolulise käitumise keeldu.

Hageja korraldas kavatsuste protokolli sõlmimise ja pani sellega teistele osapooltele, mh

kostjale, teatud kohustusi. Pooled pidid protokolli sõlmimise ajal vältima tegevusi ja

tegevusetust, mis võiks halvendada kinnistu või jagamise tulemusel moodustavate kinnistute

olukorda.

8. Kaasomandi reaalosadeks jagamine on võimalik, kuna käesolevaks hetkeks on juba

moodustatud kaks eraldi katastriüksust ehk sisuliselt kaks eraldi funktsioneerivat kinnistut –

VVV ja MMM. Seega käesoleval juhul ei ole küsimust sellest, kas kinnisasja reaalosadeks

jagamine on maakorralduslik võimalik või mitte. Kinnisasja reaalosadeks jagamine käesoleval

juhul on kõigest nn vormistamise küsimus.

9. Kinnistute puhul tuleb arvestada seda, et tegemist on Lahemaa rahvuspargi territooriumiga.

Keskkonnaamet on esitanud arvamuse, et MMM maaüksust on võimalik registreerida eraldi

kinnistuna, seal asuva elamu kasutamist on võimalik seadustada ning kinnistule oleks võimalik

rajada uusi hooneid. Kostja on nõus MMM kinnistu kasuks seadma tasuta servituudi

sissesõiduteele, kaevule ja elektrikilbile. Seega ei esine takistusi jagada kaasomand

reaalosadeks. VVV ja MMM kinnistut on võimalik eraldiseisvalt kasutada. Kaasomandi

jagamine eeltoodud viisil kahjustaks kaasomanike huve kõige vähem ning oleks kõige õiglasem

viis kaasomandi jagamiseks.

10. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 11.01.2021 hindamisaktide kohaselt on kummagi kinnistu

turuväärtus 81 000 eurot. Seega kui kaasomand lõpetatakse reaalosadeks jagamise teel kostja

poolt taotletud viisil, siis kostja kohustub hüvitama hagejale 86,25% VVV kinnistust, s.o 69

862,50 eurot ning hageja kohustub kostjale hüvitama 13,75% MMM kinnistust, s.o 11 137,50

2-21-18369

eurot. Kostja taotleb nõuete tasaarveldamist, mille tulemusena kohustub kostja hagejale

hüvitama seega 58 725 eurot.

Hageja vastuväited vastuhagile

11. Hageja vaidleb kostja nõudele vastu. Kinnisasja oluliseks osaks on elamu ja kõrvalhooned

(ait, laut, kelder, saun ja kuur), lisaks asuvad kinnisasjal 1990. aastatel ehitatud elamu-

suvemaja, saunamaja ja kaks kuuri, mille osas puuduvad kanded ehitisregistris. Ülaltoodud

ehitised moodustavad ühtse ehitiste kompleksi, st olemuslikult on kinnisasi mõeldud

kasutamiseks ühe leibkonna poolt.

12. Kostja, kellele kuulub üksnes 11/80 mõttelist osa kinnisasjast, soovib saada enda omandisse

sisuliselt poole kaasomandis olevast kinnisasjast, kus asub kultuuriväärtuslik vana taluhoone,

kõik tehnosüsteemid (puurkaev, elektriga liitumispunkt), ainuke sanitaarhoone (saun), ainuke

sissesõidutee ja parkimisala ning põhiosa ilusast ajaloolisest põlistalu hoovist. Kinnistut

kasutati alates 1989. aastast hageja vanemate ja nende ühiste poegade poolt. Hageja on seal

veetnud suure osa oma lapsepõlvest. Talu on rajatud poolte vanemate poolt suures osas hageja

rahaliste vahendite arvelt. Kostja arvamuse järgi peaks hageja omandisse jääma MMM

katastriüksus, kus ei ole isegi elumaja (tegemist on 1990-ndatel aastatel rajatud ebaseadusliku,

soojustamata ja väheväärtusliku abihoonega), millel puuduvad igasugused tehnosüsteemid ja

kommunikatsioonid. Selline kinnisasja jagamine ei ole õiguspärane, õiglane ega

proportsionaalne. Hageja arvates soovib kostja hageja arvelt rikastuda.

13. Kaasomandi lõpetamisel ei ole võimalik lähtuda lihtkirjalikust kavatsuste protokollist, sest

seda ei saa käsitleda kaasomandi lõpetamise kokkuleppena. Kaasomandi kokkuleppena on see

tühine vormi järgimata jätmise tõttu, samuti on kavatsuste protokoll oma sisu kohaselt pooltele

mittesiduv. Kavatsuste protokolli punkt 8 järgi on võimalik hagejal protokolli täitmine

ühepoolselt lõpetada, kui kinnistu jagamine planeeritud aja jooksul ja viisil ei ole ilmselgelt

mõistlikult võimalik.

14. Hageja arvates ei ole mõistlik jagada kaasomandis olev kinnisasi kaheks kinnisasjaks,

kuivõrd jagamise tulemusel tekkivaid uusi kinnisasju ei saa nende olemusest lähtuvalt kasutada

iseseisvalt vastavalt nende sihtotstarbele, sest puuduvad tehnovõrgud ja teed, privaatsus ning

jagamine kahjustab kinnistu väärtust. Kindlasti peab arvestama osapoolte vaheliste suhete ja

senise läbisaamisega. Tehnosüsteemide VVV ehitamine ja juurdepääsutee rajamine MMM

katastriüksusele on hageja tellitud hinnapakkumiste järgi 70-80 tuhat eurot, mis

finantsmajanduslikult ei ole ilmselgelt otstarbekas ega majanduslikult mõistlik ja põhjendatud.

15. Kinnisasja jagamine tooks kaasa muuhulgas F ja C poolt rajatud dendroloogilise iluaia

terviklikkuse lõhkumise, kusjuures antud iluaed oli F elutööks ning iluaeda istutas F enam kui

700 istikut. Sellest on avaldatud erinevaid artikleid ning Eesti Dendroloogia Seltsi president

AA 31. jaanuaril 2022 ekspertarvamuses on kinnitanud, et tegemist on haruldase

kollektsiooniga, mis tuleks säilitada tervikuna. Eesti Vabaõhumuuseumi maa-arhitektuuri

keskuse muinsuskaitseeksperdi EL 10. veebruari 2022 ekspertarvamuses on märgitud, et VVV

talu on traditsiooniline talukompleks, hooned on tunnistatud väärtuslike hoonete hulka, neist

saun ja ait koguni väga väärtuslikeks. AB Artes Terrae OÜ ekspert MH, kes on ruumilise

keskkonna planeerija ja muinsuskaitse ekspert, on 25. veebruaril 2022 VVV talu

kultuuriväärtuse analüüsi käigus leidnud, et talu kultuuriväärtus seisneb just terviku säilimises,

hooned on väärtuslikud.

2-21-18369

16. Keskkonnaamet on asunud seisukohale, et VVV ja MMM katastriüksuste liitmine uuesti

üheks katastriüksuseks ei ole vastuolus Lahemaa rahvuspargi kaitsekorra ega kaitse-eesmärgiga

ning et Keskkonnaametil ei ole vastuväiteid VVV ja MMM maaüksuste liitmiseks taas üheks

katastriüksuseks.

Maakohtu otsus ja põhjendused

17. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas kaasomandi

XXX asuva VVV ja MMM kinnisasja (registriosa number XXXXXXX, katastritunnusega

KKK ja ÜÜÜ) osas selliselt, et kinnisasja ainuomanikuks saab X ning Xlt mõistetakse Y kasuks

VVV hüvitis VVV ja MMM kinnisasja omandiõiguse kaotamise eest, summas 27 500 eurot.

Samuti

kohustas

maakohus

Y

esitama

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale

kinnistamisavalduse VVV ja MMM kinnisasja osas omaniku kande muutmiseks ning VVV ja

MMM kinnisasja ainuomanikuna X kinnistamiseks, samaaegselt X poolt kohtu poolt määratud

hüvitise suuruses 27 500 eurot tasumisega Yle. Maakohus määras, et jõustunud kohtulahend

asendab Y tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks. Menetluskulud jättis maakohus

poolte endi kanda.

18. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu

põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Käesoleval juhul ei ole pooled VVV toonud

asjaolusid, et kaasomandi lõpetamine oleks hea usu põhimõtte vastane.

19. Reaalosadeks jagamisel tuleb kohtupraktika kohaselt arvestada elukeskkonna ja maastiku

omapäraga, võimalusega tagada kinnistutele juurdepääsutee ja tehnovõrkudega liitumine, tuleb

vältida loodavatel kinnistutel ribastumist, tuleb arvestada olemasolevate teede, liinide ja

maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimalusi. Käesoleval juhul on kinnistul juba

moodustatud kaks katastriüksust ning osasid maakorralduslike asjaolusid (näiteks ribastumine)

ei pea kohus kaaluma. Samas on vajalik hinnata kinnistule juurdepääsu ja tehnovõrkude

rajamise võimalust ning olemasolevate maaparandussüsteemide ja teede kasutamist.

20. Kohtule esitatud Domus Kinnisvara OÜ 09.11.2022 eksperthinnangust nähtub, et kinnistu

suuruseks on 6,96 ha ja see on jagatud kaheks katastriüksuseks - VVV (suurusega 3,38 ha) ja

MMM (suurusega 3,59 ha). VVV katastriüksusel paiknevad ehitisregistrisse kantud elamu, ait

ja kelder ning ehitisregistrisse kandmata hooned – saun-kuur, kaks metsaonni, kuur ja käimla,

samuti rajatistena puurkaev ja salvkaev. Vaatluse käigus selgus, et salvkaev, mis asub

puurkaevu kõrval, on veest tühi. MMM katastriüksusel paiknevad ehitusregistris olevad saun,

kuur ja laut-kuur ning ehitisregistrisse kandmata hooned – suvila, kuur, metsaonn ja käimla.

Kinnistu paikneb metsamaa juhtotstarbega maa-alal ja on arvel maatulundusmaana. Kohus

järeldas sellest, et MMM üksusel asuva ehitise seadustamiseks on vajalik kulutuste tegemine

ning ka veevarustus ning elektrivarustus MMM kinnistul puudub ja tehnovõrkude rajamiseks

on vajalik kulutuste tegemine ning servituutide seadmine vähemalt elektriliini rajamiseks.

21. Kinnistu asub Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndis ja majandustegevuses tuleb arvestada

kaitseala tingimusi. Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja kohaselt on piiranguvööndis keelatud

mh uue maaparandussüsteemi rajamine ning ehitustegevuses on kaitseala valitseja nõusolekul

lubatud ehitiste väliskonstruktsioonide muutmine ning uute rajatiste ja hoonete püstitamine.

Kaitse-eeskirjaga on seatud kitsendused vara parendamisele (ehitiste paiknemine,

välisviimistlus, arhitektuur, maht, mõõtmed, katusekalle). Kohus järeldas sellest, et kinnistule

teede, tehnovõrkude, rajatiste ja hoonete püstitamine on piiratud ja see oleneb kaitseala valitseja

seatud tehnilistest tingimustest.

2-21-18369

22. Tee rajamisel on igal juhul vajalik teealuse maa tõstmine ja tugevdamine, sest tee asukohaks

olev ala on vesine, tee laius on kõrghaljastuse tõttu piiratud. Juurdepääsu saamiseks ei piisa

pelgalt servituudi seadmisest, vaid peab ka tee ehitama, sest pinnas on niiske. Metsaalusele ei

saa mootorsõidukitega lihtsalt sõita, ilma, et teeala oleks tugevdatud ning tõstetud kruusa ja

liivaga. VVV kinnistul olemasoleval sissesõiduteel on rajatud drenaaž ning teepinda on tõstetud

ligikaudu pool meetrit. Samasugused tööd tuleb ilmselgelt teha ka uue tee rajamisel.

23. Kohus nõustus ekspertide seisukohaga, et VVV ja MMM kinnistu kasutamine teineteisest

eraldiseisvalt on füüsiliselt võimalik, kuigi kõik ehitised on omavahel funktsionaalses seoses.

Füüsilisele kasutusele lisaks on vaja kaaluda ka seda, kas kinnistud oleks õiguslikult eraldi

kasutatavad sihipäraselt. Katastriüksuste eraldi kasutamisel tuleb arvestada, et esinevad

puudujäägid taristus ja hoonete kasutusotstarbes. Ekspertide hinnangul on vähemalt vajalik

elektriühenduse loomise ja liitumise kulu 16 000 eurot; puurkaevu rajamise kulu 8 300 eurot

koos pumbaga 2 000 eurot; 50 meetrise tee rajamise kulu 10 000 eurot ning pesemis- ja

sanitaarruumi maksumus 15 000 eurot. Eksperdid on hinnanud investeeringute suuruseks

51 000 eurot. Hageja hinnangul on investeeringute vajadus 81 000 eurot. Kohtu hinnangul ei

ole kõik hageja poolt nimetatud investeeringud kinnistu kasutamiseks hädavajalikud, sest

kinnistut on võimalik kasutada ka ilma sauna ja puurkaevu tehnomajata, kuid vee ja elektri

olemasolu ning sissesõidutee rajamine on ilmselgelt vajalik kinnistu sihtotstarbeliseks

kasutamiseks. Eluhooned (elamu ja suvila, ait, laut-kuur) asuvad ringjalt ümber taluhoovi.

Taluhoov on ilma kõrghaljastuseta ühetasane muruga kaetud plats, kinnistu on ühetasase

reljeefiga, elumaja taga on õunapuu ja tarbeaed ning ülejäänud kinnistu on tiheda

kõrghaljastusega, enamasti okaspuud ning palumetsale omane alustaimestik, st põõsad ja

puhmad. Elumaja ja suvila vahekaugus on 10 meetrit, mõlema eluhoone uksed avanevad

taluhoovile. Ekspertide hinnangul on tegemist traditsiooniline talukompleksiga, kus talu

hooned asuvad ringjalt ümber taluhoovi ja moodustavad ühtse terviku ning talu kultuuriväärtus

seisneb just terviku säilimises. Kinnistul asub taimekollektsioon, mis ekspertarvamuse kohaselt

koosneb ligikaudu 700 taksonist ning selle väärtus on suurim, kui kollektsioon säilitatakse

tervikuna.

24. Kostja esitatud eksperthinnangus nr 1493/1221H ei ole arvestatud MMM kinnistu

hindamisel asjaoluga, et seal asuv suvila ei ole kantud ehitusregistrisse ning katastriüksusel

puudub veevarustus ning elektriliitumine. Hinnangus on märgitud, et kinnistul on puurkaev ja

salvkaev ning liitumine elektrivõrguga, samuti pole selles arvestatud juurdepääsutee

puudumisega. Kohtu hinnangul ei saa seetõttu arvestada, et tegemist on usaldusväärse tõendiga,

mis on arvestanud katastriüksuse väärtuse leidmisel kõikide asjaoludega. Kohtu hinnangul on

kõige usaldusväärsemaks kohtu poolt määratud ekspertide hinnang kinnistu väärtusele, sest see

on ajaliselt kõige hilisem ning kinnistu ja katastriüksuste väärtuse hindamisel on lähtutud

faktilisest olukorrast. Eksperdid on kinnistu väärtuseks hinnangud 115 000 eurot, VVV

katastriüksuse väärtuseks eraldiseisvana 90 000 eurot ja MMM katastriüksuse väärtuseks

eraldisesivana 19 000 eurot.

25. Pooled ei vaidle selle üle, et talu korrastamine on toimunud hageja rahaliste vahendite arvelt

ning ka kostja on osalenud talu elamu ehitustöödes ning tegelenud kinnistu igapäevase

hooldamisega. Pooled on olnud kinnistu kaasomanikud alates 2008. aastast ning seal tegutsenud

majavalduse perekonnale soetamisest alates. Kohtu hinnangul on mõlemal poolel

emotsionaalne side kinnistuga.

26. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et kinnisasja olemusest ja maakorralduslikest nõuetest

lähtudes on tegemist jagamatu kinnisasjaga. Seda tõendab juba asjaolu, et kinnistul on

moodustatud kaks katastriüksust. Eksperdid on jõudnud järeldusele, et mõlemad

2-21-18369

katastriüksused on füüsiliselt eraldi kasutatavad ning kohtu hinnangul võiks ka õiguslikest

takistustest jagu saada, st seada servituudid tee ja tehnovõrkude kasutamiseks. Siiski on kohtu

hinnangul võimatu kinnisasja jagada, sest kinnistu moodustab ruumilise terviku, selle väärtus

seisnebki eelkõige selles, et tegemist on tervikliku talukompleksiga. Tegemist on

traditsioonilise haja-asustuses asuva talukohaga, kus eluhooned asuvad ringselt õuealal

moodustades nn taluhoovi ja selle ümber asub looduslik parkmets, kus on väärtuslik

taimekollektsioon. Samuti on oluline, et kinnistul asuv väärtuslik taimekollektsioon oleks

säilitatud tervikuna. Reaalosadeks jagamisel on vajalik ühele katastriüksusele teha

märkimisväärsel määral investeeringuid, et seda saaks kasutada sihipäraselt. Kuna tegemist on

kaitsealal asuva kinnistuga, sõltub tehniliste tingimuste määramine nii kohaliku omavalitsuse

kui ka kaitseala valitseja seatud tingimustest ja piirangutest. Kohus arvestas ka asjaoluga, et

poolte vahelised suhted on konfliktsed. Kogu vaatluse aja süüdistasid pooled lakkamatult

üksteist valetamises ja vassimises, mustasid üksteist ja tegid seda ka kohtuistungitel. Kinnistu

reaalosadeks jagamisel jätkuks poolte naabritena elamine kinnistutel, kus elumajade vahel on

vaevu 10-meetrine vahe ning kinnistute piir läheks läbi õueala. Majade uksed asuvad vastakuti,

mis tähendab, et pooled oleksid pidevalt üksteise silma all, puuduks igasugune privaatsus, helid,

lõhnad ja vibratsioon kanduks ühest eluhoonest teise. Poolte konfliktseid suhteid arvestades ei

ole mõistlik ja ka õiglane panna kohtulahendiga pooled olukorda, kus igapäevaselt võib oodata

jätkuvaid konflikte.

27. Kaasomandi jagamisel ei tohiks hüvitise suurus, st isiku rahaline kohustus, mis tal tekib

kaasomandi lõpetamisel teise kaasomaniku ees, olla suurem sellest, mis ta on ise nõus tasuma.

Seda analoogiat kohaldades leidis kohus, et kohus ei saa valida kaasomandi lõpetamise viisi,

mis paneks hagejale kohustuse teha kinnistu kohandamiseks investeeringuid vähemalt 51 000

euro eest, mis on oluliselt suurem summa, kui see, millist hüvitist on hageja nõus tasuma.

28. Maakohus, arvestanud poolte konfliktseid suhteid, kinnistu tehnilist seisukorda (eelkõige

juurdepääse ja tehnovõrkudega liitumist), poolte panuseid ning kinnistu kultuurilist väärtust

(talukompleks ja taimekollektsioon), leidis kokkuvõtteks, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei

ole õiglane ega otstarbekas.

29. Kavatsuste protokolli osas märkis kohus, et pooled tõesti tegid toiminguid, et kaasomand

jagada, kuid on selge, et kokkulepet ei sündinud. Pooltel ei saanud olla õigustatud ootust, et

kinnistu jagatakse kavatsuste protokollis märgitud moel. Kavatsuste protokolli ei saa pidada

eellepinguks, millest tuleks õiguslikult siduvaid õiguseid ja kohustusi. Vorminõude järgimata

jätmise tõttu on see tühine.

30. Kostja kaasomandi osa suurus on 13,75% mõttelist osa, järelikult oleks ta õigustatud saama

hüvitist 15 812,50 eurot. Hageja on nõus maksma 27 500 euro suurust hüvitist.

Apellatsioonkaebus

31. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi, suurendades hagejale makstavat

hüvitist 75 000 euroni. Menetluskulud palub kostja jätta poolte endi kanda.

32. Maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise

ning ka menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Maakohus on käesolevas asjas otsuse

tegemisel lähtunud kaalutlustest, millega kohus ei saa arvestada. Nimelt kohus on arvestanud

otsuse tegemisel mh kinnistu tehnilist seisukorda, juurdepääse ja tehnovõrkudega liitumist,

poolte panuseid ja kinnistu kultuurilist väärtust (talukompleks ja taimekollektsioon). Eelnevalt

2-21-18369

nimetatud asjaolud on sellised, millega ei saa kohus käesolevas asjas kaasomandi lõpetamise

viisi valikul arvestada, mistõttu on Harju Maakohus tõlgendanud ja kohaldanud vääralt

materiaalõiguse normi. Lisaks ei ole Harju Maakohus otsuse tegemisel lähtunud kaalutlustest,

millest tegelikult lähtuda tuleb ja millest käesolevas kaasuses oleks pidanud lähtuma, sh

kavatuste protokollist.

33. Käesolevas asjas on vaidlusalune kinnisasi juba katastriüksusteks jagatud – katastriüksus

KKK (VVV) ja ÜÜÜ (MMM). Kuusalu Vallavalitsus on võtnud aluseks kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse § 6 lg 3 punkti 1, asjaõigusseaduse § 54, maakorraldusseaduse § 3 lõike 1

ja § 13 lõike 1, maakatastriseaduse § 18 lõike 1, ruumiandmete seaduse § 54 lõike 1 ja § 55

lõike 1, Keskkonnaameti 31.01.2018 kirja nr 7 9/18/1323-2 (registreeritud Kuusalu

Vallavalitsuse dokumendiregistris 01.02.2018 nr 8 3/3579 4 all) ja VVV kinnisasja omanike

avalduse. Kuna Kuusalu Vallavalitsus on kõiki nõudeid ja eeldusi, mh maakorraldusseaduse

järgi juba hinnanud, on täiesti asjakohatu ja väär kohtu poolt uuesti hinnata maatüki olemust

jms asjaolusid, mida maakorraldusseaduse järgi hinnata tuleb. Arusaamatuks jääb kohtu

seisukoht, et käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamisel kuidagi oluline või asjakohane

kinnistu kultuuriline väärtus, sh talukompleks ja taimekollektsioon – mitte kusagilt seadusest

või kohtupraktikast ei tulene, et sellega tuleks kaasomandi lõpetamisel arvestada.

34. Käesolevas asjas on määrava tähtsusega 22.07.2017 kavatsuste protokoll, mille järgselt

jagati kinnistu kaheks kinnistuks vastavalt kokkuleppele. Kostjale jääb maakohtu järeldus ja

seisukoht arusaamatuks. Kostja ei ole kordagi vaidluses tuginenud sellele, et johtuvalt

kavatsuste protokollist saaks kostja nõuda omandi üleandmist ehk kostja pole ka kordagi

väitnud, et vastavalt kõnealusele protokollile saab kostja kinnisomandi üleandmist nõuda vms.

Kuna tegemist ei ole kokkuleppega, mis oleks suunatud kinnisasja omandamisele, ei saa

ilmselgelt rääkida ka vorminõude rikkumisest ja/või tühisest tehingust.

35. Hageja ei ole käitunud teiste kaasomanike suhtes heas usus ja on rikkunud kõnealust

kavatsuste protokolli. Kokkulepe sõlmiti ja seda järgiti – sh tegutses kokkuleppe kohaselt ka

hageja ehk ka tema nõusoleku ja avalduse alusel on kinnisasi kaheks katastriüksuseks jagatud.

Kavatsuste protokolli kohaselt ei avaldanud hageja soovi saada osa VVV kinnistust ning sellel

asuvast elumajast. Hageja tahe kavatsuste protokollist lähtuvalt oli saada üksnes MMM kinnistu

enda ainuomandisse. Hageja rikkus kavatsuste protokollis kokkulepitut, esitades 23.11.2021

hagiavalduse kohtusse kaasomandi lõpetamise nõudes, kuigi kavatsuste protokoll oli sõlmitud

kehtivusega 5 aastat ehk kuni 21.07.2022. Hageja käitumine ja kavatsuste protokolli rikkumine

on kõike muud, kui kaasomanike huve arvestav, kaasomanike vahelist hea usu põhimõtet järgiv

ning õiglane. Kostja esitas vastuhagi, milles taotles kaasomandi lõpetamist selliselt, et kumbki

kaasomanik ei jää omandist ilma. Seega kõige sobilikum kaasomandi lõpetamise viis on kostja

taotletud viis ehk reaalosadeks jagamine selliselt, nagu hageja ja kostja kavatsuste protokollis

22.07.2017 kokku leppisid ja seda ka järgisid.

36. Juba pea 30 aastat on taluhoovis seisnud kaks hoonet – vana maja ja uus maja (suvila).

Majade uksed ei asu vastakuti ja majade vahel kasvavad puud ning põõsad. Need istutas F 30

aastat tagasi selleks, et tagada majade privaatsust. Kogu selle 30 aasta jooksul on hageja

kasutanud vaid suvilat (uut maja) suvitamiseks ja kostja ning tema õde, R, vana maja

soojaperioodil maal elamiseks. Kuni eelneva suveni ei ole mingid lõhnad, helid ega

vibratsioonid seganud eraldi majasid kasutamast.

37. 2022. a suvel hakkas hageja saatma kostjale väga imeliku sisuga meile. Need kirjeldasid

olematuid olukordi. Hiljem selgus, et hageja valmistab kohtu jaoks tõendeid näitamaks, et

osapoolte suhted on halvad. Üks inimene võib teisele kirjutada mida tahes. Pea kolmekümne

2-21-18369

aasta jooksul ei ole olnud mingeid probleeme kahe eraldi maja kasutamises. Kuni eelmise 2022.

a suveni ei olnud hageja kordagi kasutanud kostja kasutuses olevat vana maja läänepoolset osa

(kaks tuba). See majaosa on juba 33 aastat olnud kostja kasutuses. Suviti kasutas aastate jooksul

seda majapoolt ka kostja õde R. 2022. a suvel teatas hageja, et ta on ostnud kostja majapoole

tagumise, eraldatud toa kasutusõiguse õe, R käest ning kavatseb nüüd seda ööbimiskohana

kasutama hakata. Kostja ei teinud hagejale mingeid takistusi toa kasutamiseks. Hagejal on

võimalus alati rahulikult ka oma suvilas suvitada. Samuti ei esinenud mingeid konfliktolukordi

ka taluhoovis ega saunas – kõik said vabalt hoovi ja sauna kasutada ning seal teha, mida tahes.

Kostja poolt pole mingeid konflikte algatatud ja hageja on saanud vabalt, segamatult kogu talu

territooriumi kasutada. Konfliktideks on ikka vaja kahte osapoolt. Kui pea kolmkümmend

aastat (nii kaua on talu hoovis seisnud uus maja) on saadud talus toimetada nii, et kahe eraldi

maja kasutajad üksteist ei sega, siis saab see jätkuda ka edaspidi. Kohtuotsuses on viidatud

vaidlusele, mis tekkis MMM osa sissesõidutee vaatlusel paikvaatluse käigus. Inimesed ikka

vaidlevad ja selle järgi ei saa otsustada, et omanike vahelised suhted on halvad.

38. Kummalgi katastril pole praegu juurdepääsu üldkasutatavale teele. Talusse jõudmiseks

tuleb läbida kolme eramaa valdused, servituute pole seatud. F talu ei kao kuhugi, ka dendropark

säilib täies ulatuses, seda ei tassita laiali, ei lammutata maha, lihtsalt kumbki pärija saab osa

talust, mida peab hooldama ja mille eest vastutama. Keegi ei hakka tarasid ja hekke rajama, talu

jääb endisele kohale alles. Kogu F puude-põõsaste kollektsioon ja rajatud dendropark säilib. Ka

suur muruplats, mis jääb VVV poolele, on igavesti avatud kasutamiseks kõigile, kes MMM või

VVV poolel tegutsevad.

39. Kostja pakub rahalise kompensatsiooni suuruseks hagejale 75 000 eurot. Sellises mahus

rahalise kompensatsiooni eest saab hageja kõik kommunikatsioonid tulevases MMM osas

rajada vastavalt kohtu poolt tellitud ja Domus Kinnisvara OÜ poolt läbiviidud ekspertiisis

määratud hindadele: juurdepääsutee, veevarustuse (kaevu), sauna ja elektriga liitumise. Kostjal

ei ole selle vastu midagi, kui seniks, kui MMM osa oma kommunikatsioonid VVV ehitab,

jätkavad hageja ja tema pereliikmed VVV osa kommunikatsioonide kasutamist. Ka VVV osa

sissesõiduteed saavad hageja ja tema pereliikmed edasi kasutada ning oma autosid võivad

parkida kuhu tahes.

40. Igal suvel korrastas kostja taluhooneid niipalju, kui laste kõrvalt aega jäi. Kostja

organiseeris vana maja uue katuse ehituse, uue korstna oma majapoolele, korrastas vundamendi

– sinna olid tekkinud praod, rajas silla sauna juurde, korrastas VVV osas asuva välikäimla,

korrastas pumbakaevumaja, ehitas uue trepi VVV osas asuvale puukuurile/tehnikahoonele.

Samuti korrastas kostja oma majapoole alumise korruse, tegi kapitaalse remondi nii esimeses

toas kui ka esikus, ehitas VVV oma majapoole ülemise korruse magamisruumiks. Kostja

korrastas vana maja ümbruse – rajas lillepeenrad püsililledega. Kõike seda tegi kostja kooskõlas

teiste kaasomanikega, kellega neli aastat kehtis kirjalikult sõlmitud talu jagamise kokkulepe, et

hageja saab enda ainuomandisse MMM osa talust ja kostja koos teiste kaasomanikega jääb

VVV osasse. Kogu selle nelja aasta jooksul, mil kostja tegeles VVV osa hoonete

korrastamisega, hageja kordagi ei maininud, et ta tegelikult soovib saada kogu talu

ainuomanikuks.

Vastustaja seisukoht

41. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

2-21-18369

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

42. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb parandada kostja

tahteavalduse andmiseks kohustamise osas ja resolutsiooni tuleb täiendada kohtuotsuse täitmise

tähtajaga ning kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb

täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. TsMS § 654 lg

22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

43. Kõigepealt lahendab ringkonnakohus hageja 13.12.2023 taotluse 08.12.2023 kohtuistungi

protokolli parandamiseks. Hageja esitas taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks

selliselt, et sõnastada kohtuistungi protokollis kohtuotsuse täitmise kord järgnevalt: Kohustada

kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3 märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse

tingimuslikult üksnes juhul, kui samal ajal hageja või kohtutäituri poolt hüvitatakse temale

resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud hüvitis 27 500 eurot või pakutakse hüvitist. Määrata

kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul

praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid

4.1.-4.4. õigusjõu. Kostja hinnangul ei ole hageja 13.12.2023 taotlus käsitletav protokolli

parandamise taotlusena. Nimelt peab protokoll kajastama menetlustoimingu (antud juhul

istungi) käiku ning protokollis tuleb kajastada kõik menetlusosaliste avaldused ja taotlused.

Seega ei ole kostja hinnangul kohtuistungi protokoll ebaõige ja kajastab istungil avaldatut,

mistõttu puudub alus selle parandamiseks. Ringkonnakohus nõustub kostjaga. TsMS § 53 lg 2

alusel on menetlusosalisel õigus esitada protokolli parandamise taotlus. Ringkonnakohus

pakkus 08.12.2023 istungil pooltele sõnastada kohtuotsuse täitmise kord järgmiselt: Kohustada

kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3 märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse üksnes

juhul, kui hageja on täitnud kohustuse tasuda kostjale resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud

hüvitis 27 500 eurot; Määrata kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud

tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda

tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid 4.1.-4.3 õigusjõu. Pooltel vastuväiteid sellise

kohtuotsuse täitmise korra kohta istungil ei olnud. Samuti ei esitanud istungil hageja

omapoolset alternatiivset sõnastust. Seega kajastab kohtuistungi protokoll tegelikult istungil

avaldatut, mistõttu on hageja 13.12.2023 taotluse puhul tegemist kohtuistungi protokolli

täiendamise taotlusena, mida aga ei saa TsMS § 53 lg 2 alusel arvestada ja hageja taotlus

protokolli parandamiseks tuleb rahuldamata jätta.

44. Ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks kaasomandi jagamise

viisi osas on piiratud. Maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi

lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma.

Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st

diskretsiooniõigus ei ole piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516, p 29 ja 26.04.2017, 3-2-1-14-

17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida,

kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire,

otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult

koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.

45. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on kaasomandi jagamise viisi osas põhjendatud

ja selle muutmiseks ei ole alust. Hageja palus jätta kinnisasi hageja ainuomandisse, hüvitades

kostjale omandiõiguse kaotuse eest 27 500 eurot. Riigikohus on selgitanud, et kohus saab

lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja

omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule nende osa rahas VVV maksma (vt

2-21-18369

RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13 teine lõik). Viidatud tingimused on käesoleval juhul

täidetud. Kostja palus jagada kinnisasi reaalosadeks, hüvitades hagejale omandiõiguse kaotuse

eest ja kulutuste tegemiseks 58 725 eurot (ringkonnakohtus suurendas kostja hüvitist 75 000

euroni). Maakohus lõpetas kaasomandi hageja taotletud viisil. Ringkonnakohtu arvates leidis

maakohus põhjendatult, et sobivaim kaasomandi lõpetamise viis on kinnisasja tervikuna

jätmine hageja ainuomandisse, mistõttu hageja hagi tuleb rahuldada ja kostja vastuhagi tuleb

selle viisi osas jätta rahuldamata, kuid ringkonnakohus täiendab osaliselt selles osas maakohtu

otsuse põhjendusi.

46. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Maakohus leidis põhjendatult, et

kinnisasja ei saa reaalosadeks jagada, sest kinnistu moodustab ruumilise terviku, selle väärtus

seisnebki eelkõige selles, et tegemist on tervikliku talukompleksiga. Samuti on seejuures

oluline, et kostja soovitud viisil reaalosadeks jagamisel on vajalik ühele katastriüksusele teha

märkimisväärsel määral investeeringuid, et seda saaks kasutada sihipäraselt. Maakohus arvestas

kaasomandi lõpetamisel jagamise viisi otsustamisel põhjendatult poolte omavahelisi suhteid.

Kinnisasja jagamine reaalosadeks ei ole mõistlik, kui poolte suhted on halvad. Tulenevalt TsMS

§ 654 lg-s 6 sätestatust ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ei korda. Järgnevalt vastab

ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele ja esitab põhjenduste täiendused.

47. Käesoleval hetkel koosneb vaidlusalune kinnisasi kahest katastriüksusest – VVV

katastriüksus (katastritunnusega KKK ja pindalaga 3,38 m2) ja MMM katastriüksus

(katastritunnusega ÜÜÜ ja pindalaga 3,59 m2). VVV katastriüksusel paiknevad

ehitusregistrisse kantud elamu, ait ja kelder ning ehitisregistrisse kandmata hooned – saun-kuur,

kaks metsaonni, kuur ja käimla, samuti rajatistena puurkaev ja salvkaev. MMM katastriüksusel

paiknevad ehitusregistris olevad saun, kuur ja laut-kuur ning ehitisregistrisse kandmata hooned

– suvila, kuur, metsaonn ja käimla.

48. Ringkonnakohtu hinnangul ei võta asjaolu, et kinnisasi on katastriüksusteks jagatud, kohtult

õigust ja ka kohustust hinnata maakorralduslikku võimalust kaasomandis oleva kinnisasja

jagamiseks reaalosadeks. Riigikohus on selgitanud, et see, kas asja olemus võimaldab selle

jagamist, hõlmab mh elukeskkonna ja maastiku omapära hoidmise, otstarbeka juurdepääsutee

tagamise, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise ning teede, liinide, muude ehitiste ja

maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist (RKTKo 15.12.2003, 3-2-

1-103-03, p 26). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse

nõudeid (vt lisaks eelpool viidatud Riigikohtu otsusele ka RKTKo 29.05.2012, 3-2-1-61-12, p

12). Seega on ringkonnakohtu hinnangul isegi siis, kui kinnisasjast on eraldi katastriüksused

moodustatud, kohtul kaasomandi lõpetamisel vajalik hinnata maakorralduse nõuete täitmist.

Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 näeb ette muuhulgas järgmised nõuded: kinnisasjale

otstarbeka juurdepääsutee tagamine; kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine,

lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; kinnisasja kiildumise ja

ribasuse vältimine; teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas

rajamine ja kasutamine. MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena

muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik

moodustada katastriüksust. Seega tuleneb ka MaaKS § 13 lõikest 4, et kui katastriüksused on

juba moodustatud, tuleb hinnata, kas kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele on võimalik.

Samuti tuleb arvestada maatüki olemust, mis hõlmab lisaks elukeskkonna ja maastiku omapära

hoidmisele ka otstarbeka juurdepääsutee tagamise ning teede, liinide, muude ehitiste ja

maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist (vt ülalviidatud RKTKo

15.12.2003, 3-2-1-103-03, p 26).

2-21-18369

49. Kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise osas on maakohus leidnud, et seda pole vaja

kaaluda, kuna katastriüksusteks jagamisel on seda juba hinnatud. Seda maakohtu järeldust pole

apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Küll aga on vaidlus selle üle, kas on vajalik hinnata

kinnistule juurdepääsu ja tehnovõrkude rajamise võimalust. Maakohus on ringkonnakohtu

hinnangul põhjendatult jõudnud järeldusele, et kinnistu tehnilist seisukorda arvestades

(sealhulgas tehnovõrkude ja juurdepääsutee puudumise tõttu) ei ole MMM katastriüksus eraldi

kinnisasjana kasutatav.

49.1. Eksperthinnangute

kohaselt

sõidukitega

läbitavat

juurdepääsuteed

MMM

katastriüksusele ei ole, on ainult VVV katastriüksusele (II kd tl 65-70, III kd tl 20-57). Samuti

tuvastas maakohus paikvaatlusel, et kostja viidatud alternatiivse sissesõidutee puhul on

tegemist kahe meetri laiuse pehme pinnasega metsarajaga (III kd tl 62). Seda kinnitavad ka

hageja esitatud fotod (III kd tl 86). Kostja poolt esitatud foto alternatiivsest teest maakohtu poolt

tuvastatut ei kummuta. Sellelt fotolt ei ole näha, et terves ulatuses oleks alternatiivne tee

killustikuga kaetud ja võimaldaks seda sõidukitega kasutada (III kd tl 186). Pooled ei vaidle, et

kõik tehnosüsteemid (vesi, elekter) asuvad VVV katastriüksusel. Samuti ei vaidle pooled selle

üle, et ainus toimiv pesemisvõimalus (saun) asub VVV katastriüksusel ja MMM katastriüksusel

asuv saun ei ole sihipäraselt kasutatav. Samuti ei ole MMM katastriüksusel asuv suvila

kasutatav elukohana. Suvila ei ole kantud ehitisregistrisse ja sellel puudub ehitus- ja

kasutusluba. Lisaks ei ole suvila elektripaigaldis nõuetekohane ja spetsialisti hinnangul ei ole

tegemist inimesele ja varale ohutu elektripaigaldisega (III kd tl 99-103). Samuti on ekspert

leidnud, et suvila vahelagi ei ole piisava kandevõimega ja tegemist pole turvalise

konstruktsiooniga (III kd tl 109-115). Antud juhul on nii VVV kui ka MMM katastriüksused

kantud registrisse maatulundusmaana. Kuna lähtudes maakatastriseaduse § 182 lõikest 2 saab

maatulundusmaad ka elamumaana kasutada, siis ei ole MMM katastriüksus eraldi kinnisasjana

vastavalt sihtotstarbele käesoleval hetkel võimalik.

49.2. Eksperdid on leidnud, et finantsmajanduslikult on otstarbekam kasutada kinnisasja

tervikuna, mitte eraldiseisvalt (II kd tl 65-70, III kd tl 20-57). Juurdepääsutee, tehnosüsteemide

ja sanitaarruumi rajamine ning olemasoleva suvila renoveerimine seisneb oluliste kulutuste

tegemises. Tehnosüsteemide, juurdepääsu tee ja elamiseks vajalike sanitaarruumide rajamine

MMMl maksab ekspertide hinnangul kokku 51 000 eurot (III kd tl 20-57). Lisaks suvila

elektripaigaldise nõuetekohaseks muutmiseks vajalikud tööd, mis hageja poolt esitatud

Rematix OÜ hinnapakkumise kohaselt moodustab 31 789,20 eurot.

49.3. Samuti leidis maakohus õigesti, et MMM katastriüksusele tehnovõrkude ja hoonete

püstitamise võimalus (sealhulgas olemasolevale suvilale ehitus- ja kasutusloa saamine) võib

olla piiratud tulenevalt sellest, et kinnisasi asub Lahemaa Rahvuspargi territooriumil Lahemaa

piiranguvööndis. Lahemaa Rahvuspargi kaitse-eeskirja § 23 lg 2 p 2 kohaselt on Lahemaa

piiranguvööndis ehitiste püstitamine lubatud kaitseala valitseja nõusolekul. Ehkki suvila osas

on Keskkonnaamet vastanud, et selle saaks isegi seadustada (ehitus- ja kasutusluba saada), ei

saa üksnes Keskkonnaameti arvamusest lähtuda, kuna ehitise seadustamiseks tuleb saada

kohaliku omavalitsuse nõusolek (I kd tl 103-105). Keskkonnaameti hinnangul on täiendavate

kommunikatsioonide rajamine loodust koormav, olles seega vastuolus kaitseala tasakaalustatud

keskkonnakasutuse kaitse-eesmärgiga (II kd tl 107-111).

50. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuleb kinnisasja jagamisel tuleb arvestada ka

maastiku omapära. VVV kinnisasi asub Lahemaa Rahvuspargi Lahemaa piiranguvööndis (II kd

tl 107-111). Lahemaa Rahvuspargi kaitse-eeskirja § 18 lg 2 kohaselt on Lahemaa

piiranguvööndi

kaitse-eesmärk

pärandkultuurmaastiku,

sealhulgas

pärandmaastiku,

asustusstruktuuri, taluarhitektuuri, miljööväärtuste, ajaloolis-kultuurilise väärtusega hoonete

2-21-18369

ning loodusdirektiivi elupaigatüüpide, kaitsealuste liikide ja nende elupaikade kaitse. VVV

kinnisasjal asuvate hoonete ja maastiku puhul on tegemist talukompleksiga (VVV arvatud

juurde ehitatud suvila, millel ei ole ehitus- ega kasutusluba). Kinnisvaraeksperdid, Eesti

Dendroloogiaselts,

Eesti

Vabaõhumuuseum,

AB

Artes

Terrae

maastikuarhitektid,

Keskkonnaamet ja Hades Geodeesia OÜ on andnud hinnangu, et kinnisasja poolitamine ei ole

hea lahendus ja see lõhuks ajaloolist tervikut. AB Artes Terrae maastikuarhitektide hinnangul

esindab VVV talu näidet olulisest ajalooperioodist Eesti maastiku kujunemises, nimelt 1919. a

revolutsioonilist maareformi ja taluõue ajalooline struktuur tuleks säilitada (II kd tl 89-106).

Arhitektuuriajaloolane EL on asunud seisukohale, et VVV talu peaks jääma üheks terviklikuks

talukompleksiks koos kõigi ajalooliste hoonete ja tervikliku õuealaga ja seda ümbritseva

kõrghaljastusega (dendropark). Tegemist on väärtuslike hoonetega, mis moodustavad

omavahel selge ansambli (II kd tl 86-87). Seega antud juhul rikuks kostja soovitud viisil

kinnisasja jagamine maatüki ajaloolisele talukompleksile omast olemust ning MaaKS § 5 lõikes

2 sätestatud kinnisasja terviklikkust.

51. Seega eeltoodust tulenevalt ei saa ka sellest, et kostja on pakkunud hagejale suuremat

hüvitist (75 000 eurot), järeldada, et kinnisasja jagamine kostja soovitud viisil kaheks

eraldiseisvaks kinnisasjaks oleks võimalik. Ehkki kostja pakutud hüvitis võiks eeldatavalt

(juhul, kui selliste rajatiste ehitamiseks vajalikud nõusolekud saadakse) katta vajalikud

kulutused juurdepääsutee, tehnosüsteemide ja sanitaarruumi rajamiseks, ei vastaks kostja

soovitud jagamisviis kinnisasja terviklikkuse nõudele ega arvestaks maatüki olemust. Samuti

eeldaks juurdepääsutee rajamine kostja märgitud alternatiivsel viisil või olemasoleva

juurdepääsutee pikendusena VVV katastriüksusele servituudi seadmist, mis arvestades poolte

suhteid, ei oleks mõistlik ja tooks kaasa täiendavaid vaidlusi.

52. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et poolte vahelised suhted võimaldavad vastavalt

jagatud katastriüksustele kahe eraldi kinnisasja kasutamist. Maakohus leidis põhjendatult, et

poolte vahelised suhted on konfliktsed. Maakohtul polnud sellisele järeldusele jõudmiseks

vajalik hinnata hageja poolt kostjale 2022. a saadetud kirju, vaid sai järeldada poolte halba

läbisaamist ka sellest, mida maakohus nägi ja tajus menetluses. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et kogu menetluse ajal, sealhulgas paikvaatlusel ja kohtuistungitel tegelesid

mõlemad pooled teineteise süüdistamisega. Olukorras, kus kostja soovitud kinnisasja

reaalosadeks jagamise tulemusel jääks majade (suvila ja elumaja) vahele kõigest 10 meetrit ja

piir poolitaks taluõue ning hageja peaks kasutama MMM katastriüksusele pääsemiseks VVV

katastriüksusel asuvat sissesõiduteed, on poolte kokkupuuted vältimatud ja sagedased. Lisaks

puuduks elamiseks vajalik privaatsus. Sellises olukorras tekib paratamatult erimeelsusi ja ka

konfliktseid olukordi. Riigikohus on selgitanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama

poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt RKTKo 09.05.2006, 3-2-1-45-06, p-d 19

ja 20). Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi

lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega (RKTKo

29.05.2012, 3-2-1-61-12, p 12). Ringkonnakohtu hinnangul ei oleks poolte suhteid ja senist

läbisaamist arvestades kostja poolt pakutud jagamise viis kaasomanike huvides, kuna koormaks

kaasomanikke uute võimalike vaidlustega.

53. Kostja väitel ei hakka keegi tarasid ja hekke rajama, talu jääb endisele kohale alles ning

kogu F puude-põõsaste kollektsioon ja rajatud dendropark säilib. Samuti tagab kostja kõigile

talusse sissepääsu. Ringkonnakohus tunnustab kostjat sellise positiivse, avatud ja lahendusi

otsiva pakkumise eest, kuid märgib, et kahjuks teeb elu omad korrektiivid ja näiteks juhul, kui

vahetuvad omanikud, ei pruugi uute omanike arusaam kinnisasja kasutamisest olla

varasematega samasugune. Kohus peab kaasomandit lõpetades arvestama seda, et jagatud

2-21-18369

kinnisasju oleks võimalik ka tulevikus sellisena kasutada. Seega üksnes ühe poole lubadustele

kinnisasja reaalosadeks jagamist rajada ei saa.

54. Samuti ei oleks kostja pakutud jagamise viis õiglane hageja suhtes, kes peaks suurema

kaasomandi osa omanikuna (hageja kaasomandiosa on 69/80 mõttelist osa kaasomandist) ja talu

pikaajaliselt kasutanud F ja C lapsena vanemate kodust loobuma ja saama endale kinnisasja

osa, kus ei ole elumaja ning kus puuduvad igasugused tehnosüsteemid ja kommunikatsioonid

ning juurdepääs.

55. Maakohus leidis, et 22.07.2017 kavatsuste protokolli ei saa pidada eellepinguks, millest

tuleks õiguslikult siduvaid õiguseid ja kohustusi, ning vorminõude järgimata jätmise tõttu on

see tühine. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või

võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on

kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk

tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule (RKTKo

14.06.2023, 2-20-14179/52, p 12.2). Ringkonnakohus nõustub, et kavatsuste protokoll, mis

määras kindlaks poolte õigused ja kohustused seoses kinnistu jagamise tulemusel tekkinud uute

kaasomandi osade üleandmise tehingutega ning servituudilepingutega (kavatsuste protokolli p

iii), on käsitletav tehinguna, mis on kaudselt suunatud kinnisasja omandi üleminekule ühelt

kaasomanikult teisele. Seega on maakohtu järeldus sellise tehingu vorminõude järgimata

jätmise tõttu tühisuse osas õige, kuid maakohus jättis seejuures siiski vastamata kostja

peamisele väitele seoses selle kavatsuste protokolliga – et hageja ei ole käitunud hagiavaldust

esitades kostja kui teise kaasomaniku suhtes heas usus. TsMS § 442 lg 8 paneb kohtule

kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidele ning kui kohus mõne väitega

ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte väiteid

põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide

kohta tõendeid hinnates teeb, seletades, miks ühel või teisel asjaolul ei ole asja lahendamisel

tähtsust (RKTKo 11.02.2016, 3-2-1-171-15, p 13). TsMS § 654 lg 5 esimese lause järgi peab

kohus võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes,

muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähtsust

(RKTKo 15.11.2017, 2-15-18987, p 12). Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise

kõrvaldada, kostja väitele vastata ja sellekohaste põhjendustega maakohtu otsust täiendada.

55.1. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et käesolevas asjas on määrava tähtsusega

22.07.2017 kavatsuste protokollist nähtuvad tahteavaldused. 22.07.2017 kavatsuste protokoll

nägi ette VVV kinnistu jagamiseks neli erinevat viisi, millest kõik nägid ette eraldi

katastriüksuste moodustamise (kas kaheks või kolmeks katastriüksuseks), kuid millest ühelgi

juhul ei nähtud ette elumaja ümbritseva maaüksuse (praegusel juhul VVV katastriüksuse)

hagejale kuulumist (I kd tl 82-86). Samas ei saa sellest, et kavatsuste protokolli kohaselt ei

avaldanud hageja soovi saada osa VVV kinnistust ning sellel asuvast elumajast, järeldada, et

käesoleval ajal kaasomandi lõpetamisel ei saaks hageja nõuda kavatsuste protokollis märgitust

teisel viisil kaasomandi lõpetamist. Protokolli p 8 nägi ette, et protokoll kehtib viis aastat (kuni

21.07.2022) ning juhul, kui selleks ajaks selgub, et protokollis nimetatud tegevuste

elluviimiseks on vajalik lisaaega, pikendatakse protokolli kehtivusaega hageja ühepoolse

otsusega. Samas protokolli punktis on lisaks sätestatud, et juhul, kui kinnistu jagamine

protokollis kajastatud viisidel ei ole ilmselgelt mõistlikult võimalik, on hagejal ühepoolselt

õigus protokoll koheselt lõpetada. Kui hageja sellist soovi avaldab, siis ei ole teistel hageja

vastu mingisuguseid nõudeid tulenevalt protokolli lõpetamisest (I kd tl 82-86).

55.2. 23.05.2019 on koostatud kavatsuste protokolli lõpetamise kokkulepe, mille kohaselt on

protokoll loetud lõpetatuks alates 23.05.2019 (II kd tl 62-63). Nimetatud lõpetamise kokkulepe

2-21-18369

on hageja poolt saadetud 23.05.2019 teistele kaasomanikele (Q, R ja kostja) (II kd tl 61) ning

selle on allkirjastanud Q ja F 23.05.2019 (II kd tl 64). Seega on ringkonnakohtu hinnangul

hageja avaldanud tahet ühepoolselt protokoll lõpetada. Hagejal oli kavatsuste protokolli

kohaselt ainuõigus otsustada, kas selles sätestatud tegevustega jätkata või need lõpetada.

Sellises olukorras ei saa hageja poolt kohtusse hagiavalduse esitamist (nõudega saada kinnisasja

ainuomanikuks) pidada teiste osaliste suhtes hea usu põhimõttega vastuolus olevaks

käitumiseks. Riigikohus on selgitanud, et hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse

kuritarvitamist, kusjuures õiguse kuritarvitamine võib mh seisneda vastuolulises käitumises.

Vastuoluline käitumine on etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus

isikule luuakse usaldusel põhinev ettekujutus õigusest, mida tal tegelikult ei ole (vt RKTKo

17.02.2016, 3-2-1-169-15, p 11). Antud juhul ei esine hageja käitumises vastuolulisust, kuna

hageja võis vastavalt protokollile ühepoolselt selle lõpetada isegi siis, kui osad protokollis

ettenähtud toimingud on teostatud. Teistel kaasomanikel ei saanud sellest tulenevalt tekkida

ootust, et protokollis kavandatud toimingud lõpuni teostatakse ja kaasomand ühel kavatsuste

protokollis kirjeldatud viisil lõpetatakse.

56. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kostja tehtud investeeringud alust teistsuguseks

lahenduseks ja kaasomandi lõpetamiseks selle jagamisega reaalosadeks kostja soovitud viisil.

Kaasomanik peabki kaasomandis olevat asja korras hoidma ja selle jaoks kulutusi tegema,

vastavalt temale kuuluva osa suurusele (AÕS § 75 lg 1). Seega isegi juhul, kui kostja lootis

kinnisasja jagamist kavatsuste protokollis märgitud viisidel, ei saaks üksnes kulutuste

tegemisest kaasomandi osale ühe või teise kaasomandi jagamise viisi kasuks otsustada.

57. Seega on eeltoodust tulenevalt maakohus põhjendatult, arvestades poolte konfliktseid

suhteid, kinnistu tehnilist seisukorda, eelkõige juurdepääse ja tehnovõrkudega liitumist, poolte

panuseid ning kinnistu kultuurilist väärtust (talukompleks ja taimekollektsioon), leidnud, et

kinnisasja jagamine reaalosadeks ei ole õiglane ega otstarbekas.

58. Ringkonnakohtu hinnangul vajab parandamist maakohtu otsuse resolutsiooni osa, milles

maakohus on kohustanud kostjat esitama kinnistusosakonnale kinnistamisavaldus VVV ja

MMM kinnisasja osas omanikukande muutmiseks (resolutsiooni p 4.3). AÕS § 641 kohaselt on

kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et kostja osa kinnisasjast läheb

hageja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse

nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja

tehakse hageja kohta ainuomaniku kanne. Tahteavalduseks, mille kostja peaks andma selleks,

et hageja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja

kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks (vt ka RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p

12). Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega, mille kohaselt

kohustatakse kostjat andma nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks selliselt, et

kinnisasi jääb hageja ainuomandisse. Ringkonnakohtu hinnangul puudub ka vajadus kohustada

kostjat esitama kinnistamisavaldus, kuna kande tegemiseks on vajalik KRS § 341 kohaselt

puudutatud isiku nõusolek, kelleks käesoleval juhul on KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt kostja.

59. Ringkonnakohus selgitas pooltele 08.12.2023 toimunud kohtuistungil, et kaasomanikul on

võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg,

mille kestel saab otsust omandamise osas täita. See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast

olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele

2-21-18369

kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud,

kaotab lahend pärast selle tähtaja möödumist õigusjõu ning kaasomanikul on võimalik esitada

uus kaasomandi lõpetamise nõue (vt ka RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.2).

Ringkonnakohus küsis kohtuistungil pooltelt, et juhul, kui ringkonnakohus jätab maakohtu

otsuse kaasomandi lõpetamise viisi osas muutmata, siis, kas pooled soovivad taotleda kohtult,

et TsMS § 445 lg 1 järgi määratakse kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust

omandamise osas täita. Samuti pakkus ringkonnakohus VVV otsuse resolutsiooni sõnastuse

selle jaoks. Pooled nõustusid istungil ringkonnakohtu poolt pakutud sõnastusega. Samas esitas

hageja 13.12.2023 kohtuistungi protokolli parandamise taotluses taotluse sõnastada

kohtuotsuse täitmise kord järgnevalt: Kohustada kostjat andma resolutsiooni punktis 4.3

märgitud nõusolek ja tegema tahteavalduse tingimuslikult üksnes juhul, kui samal ajal hageja

või kohtutäituri poolt hüvitatakse temale resolutsiooni punktis 4.2 sätestatud hüvitis 27 500

eurot või pakutakse hüvitist. Määrata kindlaks, et kostjalt saab resolutsiooni punktis märgitud

tahteavaldusi nõuda kuue kuu jooksul praeguse kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda

tähtaega kaotavad resolutsiooni punktid 4.1.-4.4. õigusjõu. Vaatamata sellele, et hageja

13.12.2023 taotlus ei ole käsitletav protokolli parandamise taotlusena, nõustus kostja hageja

taotlusega, mis puudutab kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist hageja 13.12.2023

menetlusdokumendis taotletud viisil. Seega määrab ringkonnakohus poolte soovi arvestades

kohtuotsuse täitmise viisi tähtaja osas hageja 13.12.2023 taotluses märgitud viisil.

60. Pooled on avaldanud, et menetluskulud jäävad apellatsioonimenetluses poolte endi kanda

sõltumata sellest, kas apellatsioonkaebus rahuldatakse või mitte. Seega jätab ringkonnakohus

apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg