2-21-10232/44 · Viru Maakohus Narva kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-21-10232

VIRU MAAKOHUS

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohtuasja number

2-21-10232

Määruse tegemise kuupäev ja koht

5. jaanuar 2024, Narva kohtumaja

Kohtunik

Tamara Šabarova

Kohtuasi

L S avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu 28.04.2021

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja

kehtetuks tunnistamiseks

Menetluse liik

Menetlustoiming

Hagita menetlus

Avalduse lahendamine

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Avaldaja L S (isikukood XXX)

Avaldaja lepinguline esindaja Ljudmila

Bogdanova

Puudutatud isik Narva linn, Madise tn 1, Madise

tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (kehtetu

nimetus Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu) (registrikood

80152178), e-post malmi.graf1353@hotmail.com

Puudutatud

isiku

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Roman Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Jätta L S avaldus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5

korteriühistu 28.04.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks ja

kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

2. Jätta Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu

menetluskulud L S kanda. L S menetluskulud jätta tema enda kanda.

3. Käesolevas määruses kohus menetluskulude suurust kindlaks ei määra. Kohus

määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega käesoleva kohtumääruse

jõustumisest mõistliku aja jooksul.

Saata kohtumäärus menetlusosalistele

EDASIKAEBAMISE TÄHTAEG JA KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Määruskaebust ei saa esitada peale viie

kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuse esitaja peab tasuma riigilõivu.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral

menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

1(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

ASJAOLUD

L S esitas 28.06.2021 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, I. Grafovi tn 1, I. Grafovi tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (uus nimetus Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3,

Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu) 22.04.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse

tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks (vene keeles dtl 3-5, tõlge eesti keelde dtl 27-29).

Avalduse kohaselt üldkoosoleku otsus võeti vastu üldkoosolekut kokku kutsumata.

Puudutatud isik saatis korteriomanikele hääletamissedelid. Päevakorras oli: 1) 2020.

majandusaasta aruande kinnitamine; 2) 2021. aasta majandustegevuse plaani kinnitamine; 3)

Põhikirja uue redaktsiooni kinnitamine.

Lisaks hääletussedelile puudutatud isik saatis kõigile korteriomanikele dokumendid: 2020.

aasta majandusaruanne, 2021. aasta finantstegevuse plaan ja põhikiri uues redaktsioonis.

Avaldaja on esitanud oma seisukohad ja eriarvamuse otsuste eelnõude otsuste 1, 2 kohta

puudutatud isiku poolt määratud tähtajaks.

Avaldaja palub tunnistada tühiseks korteriühistu 22.04.2021 otsused: KÜ 2020. aasta

majandustegevuse aruanne kinnitamine; 2021. aasta majandustegevuse plaani ja remonttööde

kava kinnitamine. Avaldaja leiab, et korteriühistu otsused nr 1 ja 2 tuleb tunnistada tühiseks

või kehtetuks, sest on pandud toime järgmised olulised rikkumised:

1. Puudutatud isik ei esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2020. majandusaasta aruannet,

mis vastaks KrtS § 51 lõigetes 1 ja 3 kehtestatud nõuetele. Puudutatud isik esitas

kinnitamiseks korteriomanikele niinimetatud 2020. majandusaasta aruande, mis ei olnud

juhatuse liikmete poolt allkirjastatud.

2. 2021. aasta majandustegevuse plaani koostamisel on täitmata KrtS § 41 lõike 1 p 1, 3, 4 ja

5 järgmised kehtestatud nõuded:

- majandustegevuse plaanis puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja

kavandatavatest toimingutest (§ 41 lg 1 p 1);

- majandustegevuse plaanis ei ole korteriomanike vahel jagatud majapidamiskulude kandmise

kohustusi;

- majandustegevuse plaanis ei ole kajastatud reservfondi makse suurust (§ 41 lg 1 p 4);

- majandustegevuse plaanis puudub prognoositava soojusenergia, vee, gaasi kogus ja

maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5).

24.08.2021 esitatud taotluses täpsustab avaldaja otsuste vaidlustamise asjaolusid (dtl 68-69).

Puudutatud isik esitas korteriomanikele kinnitamiseks 2020. majandusaasta aruanne, mis ei

vasta KrtS § 51 lg 1 ja 3 kehtestatud nõuetele ja millele ei ole alla kirjutanud ükski juhatuse

liige. Vastavalt raamatupidamise seaduse § 14 lg 1 pidi puudutatud isik koostama 2020.

majandusaasta aruande, mis koosneb raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse

tegevusaruandest. Puudutatud isik ei esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2020.

majandusaasta aruannet, mis koosneb raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse

tegevusaruandest ning majandusaasta aruandes ei ole näidatud iga korteriomandi

majanduskulude suurust (KrtS § 51 lg 1 ja 3). Puudutatud isik saatis äriregistrile 2020.

majandusaasta aruanne, mida

korteriomanikele pole esitatud ega kinnitatud.

Korteriomanikele on puudutatud isik koostanud ja esitanud kinnitamiseks 2021. aasta tulude

2(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

ja kulude plaani, mis ei vasta KrtS § 41 lg 1 sätestatud nõuetele. Puudutatud isik ei lisanud

2021. aasta majandustegevuse plaani ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast (§ 41 lg 1 p 1)

ja seega võttis korteriomanikelt võimaluse otsustada, milliseid meetmeid tuleks võtta

kaasomandi säilitamiseks ja milline remonttöö on majas prioriteetsem.

08.12.2021 esitatud seisukohas (dtl 192-193) märgib avaldaja korteriühistu põhikirja p 6-14

kohaselt üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku

hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed .

Korteriühistu 28.04.2021 protokolli kohaselt korteriühistus on 138 liiget, hääletamisest võttis

osa 89 liiget. Korteriühistu üldkoosoleku otsused on õigustühised.

Puudutatud isiku vastuväited

Puudutatud isik 12.11.2021 esitatud kirjalikus vastuses (dtl 151-156) ei tunnista avalduses

esitatud nõudeid.

05.04.2021 toimus puudutatud isiku juhatuse koosolek, kus otsustati määrata uue korteriühistu

üldkoosoleku kuupäeva. Otsustati võtta vastu otsused koosolekut kokku kutsumata, s.o

kirjalikult, ning alustada hääletamist alates 15.04.2021. Korteriühistu üldkoosolekul oli

planeeritud arutada kolm küsimust, s.o uue põhikirja redaktsiooni vastuvõtmine, 2020. aasta

majandusaruande kinnitamine ja 2021. aasta majanduskava vastuvõtmine. Põhikirja uus

redaktsioon oli juhatuse poolt korteriühistu liikmetele edastatud (postkasti panemisega) ca

kaks nädalat enne üldkoosolekut. Kõik muu üldkoosoleku läbiviimiseks vajalik

dokumentatsioon oli korteriühistu liikmetele edastatud 14.04.2021, s.o hääletamisleht, 2020.

aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava. Hääletamislehel oli korteriühistu

liikmetele pakutud esitama vastused kuni 22.04.2021 ja päevakorra punktid olid: (1) 2020.

aasta majandusaruande kinnitamine; (2) 2021. aasta majanduskava vastuvõtmine; (3)

põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmine. Puudutatud isik märgib, et avaldaja kinnitas

avalduses kõikide eelpool mainitud dokumentide kättesaamist ning tema osalemist

üldkoosolekul. Avaldaja tagastas 21.04.2021 puudutatud isikule hääletamislehe, kus tema

hääletas kõige vastu. Üldkoosoleku protokoll oli koostatud 28.04.2021. Üldkoosolekul

otsustati: (1) kinnitada 2020. aasta majandusaruanne; (2) vastu võtta 2021. aasta

majanduskava; (3) vastu võtta põhikirja uus redaktsioon. Kõik otsused olid vastuvõetud

häälteenamusega.

Puudutatud isik märgib, et ei ole selge, kas avaldaja vaidlustab ka uue põhikirja vastuvõtmise

otsust. Järgmisena toob puudutatud isik välja, et avaldaja pole ei ole põhjendanud, et temal on

õiguslik huvi 28.04.2021 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks. Korteriühistu on kindel, et

avaldajal tegelikult puudub selline õiguslik huvi.

Avaldaja ei toonud ühtegi õiguslikku ega faktilist alust otsuste tühisuse tuvastamiseks.

Avaldaja ei esitanud väiteid, et 28.04.2021 üldkoosoleku kokkukutsumise kord oli rikutud.

Avaldaja ei tõendanud ega väitnud, et temal puudus võimalus 28.04.2021 üldkoosolekul

osaleda. Avaldaja ei põhjendanud, et 28.04.2021 üldkoosoleku otsustega on rikutud tema

õigusi või need on hea usu põhimõttega vastuolus.

2020. aasta majandusaruande kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamise nõude kohta märgib

puudutatud isik, et ei ole avaldaja põhjendanud, et üldkoosolekul puudub õigus kinnitada

juhatuse aruannet sellisel kujul, millisel aruanne on esitatud kinnitamiseks. Üldkoosolek on

korteriühistu kõrgem organ ning selle pädevusse kuulub sh eelmise aasta majandusaruande

kinnitamine.

3(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

2021. aasta majanduskava vastuvõtmise kohta märgib puudutatud isik, et on täielikult vale

avaldaja väide, et majanduskavas puudub ülevaade kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg

1 p 1). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning

korteriühistu liikmetele on pakutud kavandatud toimingute eest hääletada. Vale on avaldaja

väide, et majanduskavas puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude

kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on jaotatud

majandamiskulude kandmine korteriomanike vahel. Majandamiskavast nähtub otseselt, et

majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike kaasomandi suurustega.

Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on kajastatud ka

majandamiskulude suurused. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et

majanduskavas ei ole kajastatud reservkapitali makse suurust (§ 41 lg 1 p. 4). Korteriühistu

plaanis ei ole 2021. aastal koguda reservkapitali, sellepärast need andmed puuduvad

majanduskavas. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majandustegevuse

plaanis puudub prognoositav soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p

5). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast nähtub, et KrtS § 41 lg 1 p-s 5

sätestatud andmed on korteriühistu prognoos informatiivse väärtusega. Antud andmed ei

kanna korteriühistu liikmete jaoks täiendavaid kohustusi. Asjaolu, et need andmed puuduvad

majanduskavas, ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks.

Kohtu selgitus ja osapoolte esitatud dokumendid

Viru Maakohus 18.09.2023 kirjalikult selgitas menetlusosalistele õigusliku olukorda (dtl 202-

204) ja tegi ettepaneku kompromissi sõlmimiseks.

Puudutatud isik esitas 02.10.2023 kohtule kirjalikud seisukohad (dtl 207-212). Puudutatud

isik märgib, et 22.04.2021 üldkoosoleku otsused on kinnitatud korteriühistu 26.03.2022

üldkoosolekul vastuvõetud otsustega. Üldkoosolekul osales 77 korteriühistu liiget (kokku on

152 liiget). Otsuse on võetud vastu häälteenamusega, polnud vaidlustatud ning on kehtivad.

Puudutatud isik tugineb Tartu Ringkonnakohtu arvamusele, mis on väljendatud 11.01.2023

kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-21-11359, et olukorras kui vaidlustatud otsused on uue

otsusega kehtivalt vastu võetud, oleks otstarbekas hinnata, kas avaldajal on praegusel hetkel

jätkuvalt õiguskaitsevajadus ning kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbi vaatamata

jätmiseks. Puudutatud isik on esitanud ka põhjendused seoses häälteenamuse nõude

täitmisega ning viitab ka Tartu Ringkonnakohtu 11.01.2023 määrusele tsiviilasjas nr 2-21-

11359 p-le 9. Puudutatud isik on jäänud ka seisukohale, et majandustegevuse aruande

kinnitamise ja majandustegevuse kava vastuvõtmisel ei ole rikutud seaduse ega põhikirja

nõudeid.

Viru Maakohus 05.10.2023 kohtunõudega uuesti selgitas osalistele õiguslikku olukorda (dtl

272-273). Kohus selgitas, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue

otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole vaidlustatud. Kohus selgitas, et peab põhjendatuks

puudutatud isiku põhjendused seoses häälteenamuse nõude täitmise ja majandustegevuse

aruande kinnitamise ja majandustegevuse kava vastuvõtmisel ei rikutud seaduse ega põhikirja

nõudeid. Kohus andis avaldajale tähtaja põhistada tema väiteid rikkumiste ja selle olulisuse

kohta.

Avaldaja 26.10.2023 esitatud ja 20.11.2023 esitatud seisukohtades (dtl 280-281, 303-304)

märgib, et vaidlusalused 28.04.2021 otsused on tühised. Avaldaja leiab, et TsÜS § 38 lõike 5

tähenduses on vaidlusaluse kehtetu otsuse saab kinnitada 3 kuu jooksul. Asjakohane ei ole

aasta möödumisel kohaldada kehtetute otsuste suhtes kinnitust. Avaldaja leiab, et 25.03.2022

üldkoosoleku otsused on uued otsused, on loodud uus juriidiline fakt. Avaldaja väidab, et

otsused polnud kinnitanud kõik korteriomanikud, kes osalesid otsuste vastuvõtmisel ilma

üldkoosolekut kokku kutsumata. Registris olevatest dokumentidest nähtub, et 25.03.2022. a

4(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

koosolekul otsuste vastuvõtmisel korteriühistu juhatuse liikmed omasid esindamiseks 40

volikirja. Avaldaja leiab, et puudutatud isik rikkus üldkoosoleku kokkukutsumisel koosoleku

kokkukutsumise korda, kuna puudutatud isik ei täitnud üldkoosoleku kokkukutsumisel

kohustust täita KrtS § 20 lg 3 nõuet.

Puudutatud isik 13.11.2023 vastas kohtule (dtl 285-286), et teatised 25.03.2022 üldkoosoleku

kohta olid korteriühistu liikmetele kätte toimetatud 16.03.2022, s.o hiljemalt 7 päeva enne

üldkoosolekut. Teatised üldkoosoleku kokkukutsumise kohta olid sel kuupäeval välja pandud

trepikodade infotahvlitele. See tähendab, et 25.03.2022 üldkoosoleku kokkukutsumisel olid

täidetud seaduse (MTÜS § 20 lg 5) ja põhikirja nõuded. Uue põhikirja redaktsioon, 2020.

aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava olid avaldajale kätte toimetatud juba

enne 22.04.2021 üldkoosolekut. Teatises oli esitatud teave sellest, kus on võimalik tutvuda

dokumentidega ning dokumentidega tutvumise kord.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Avaldaja esitas kohtule avalduse korteriühistu korteriomanike koosolekut kokku kutsumata

28.04.2021 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks

tunnistamiseks.

Avaldaja palub tunnistada tühiseks või alternatiivselt kehtetuks Narva linn, I. Grafovi tn 1, I.

Grafovi tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu (uus nimetus Narva linn, Madise tn 1,

Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5 korteriühistu, edaspidi määruses ka korteriühistu)

28.04.2021 otsused: KÜ 2020. aasta majandustegevuse aruanne kinnitamine; 2021. aasta

majandustegevuse plaani ja remonttööde kava kinnitamine.

Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg-le 2 ja tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p-le 4 vaadatakse käesolev asi läbi hagita menetluses. TsMS §

477 lg 1 ja 2 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades

hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Tulenevalt TsMS § 477 lg-test 5 ja 7 kehtib hagita

menetluses üldjuhul uurimisprintsiip, s.o kohus ei ole seotud poolte esitatuga ning peab ise

teavet ja tõendeid koguma. Uurimispõhimõte ei võta menetlusosalistelt täielikult ära lahendi

tegemiseks vajalike asjaolude esitamise ja tõendamise kohustust, kuid kohtu roll tõendite

kogumisel on aktiivsem kui hagimenetluses (RKTKm 2-16-14071 p 17.2).

Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevalt

tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma

siseveendumuse kohaselt, et avaldus on põhjendamata ja rahuldamisele ei kuulu.

Avaldaja vaidlustab korteriühistu korteriomanike 28.04.2021 otsused. Vaidlusalused otsused

võeti vastu KÜ üldkoosolekut kokku kutsumata. Avalduses tugineb avaldaja nii otsuste

tühisusele kui ka kehtetusele. Avaldaja põhjendab otsuste vaidlustamist kokkuvõtlikult

järgmisega:

1) 2020. majandusaasta aruanne ei vasta KrtS § 51 lg 1 ja 3 kehtestatud nõuetele ning

allkirjastamata juhatuse poolt.

2) 2021. aasta majandustegevuse plaanis on täitmata KrtS § 41 lõike 1 punktides 1, 3, 4 ja 5

järgmised kehtestatud nõuded: puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja

kavandatavatest toimingutest (§ 41 lg 1 p 1); puuduvad korteriomanike vahel jagatud

majapidamiskulude kandmise kohustused; kajastamata reservfondi makse suurust (§ 41 lg 1 p

4); puudub prognoositava soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5).

3) Otsused on vastuvõetud põhikirja rikkumisega. Korteriühistu põhikirja p 6.14 kohaselt

üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku hääletamise

5(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik ühistu liikmed. 28.04.2021

protokolli kohaselt võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus on 138 liiget.

Menetlusosalistel ei ole vaidlust järgnevate asjaolude üle:

a.

Avaldaja on Narva linn, Madise tn 1, Madise tn 3, Malmi tn 3, Malmi tn 5

korteriühistu liige (dtl 158-159).

b. Korteriühistu on 28.04.2021 vastu võtnud otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata.

c.

Korteriühistu liikmetele esitati hääletamislehed koos otsuste projektidega. (dtl 30)

Päevakord: 1. Aruanne kinnitamine 2020. aasta eest, 2. Majanduskava vastuvõtmine

2021. aastaks; 3. Põhikirja vastuvõtmine uues redaktsioonis. Koos hääletussedelitega

esitati ka järgmised dokumendid: Finants- majandustegevuse aruanne maja

teenindamises alates 01.01.2020 kuni 31.12.2020 KÜ Malm-Graf (dtl 31-32); Tulude

ja kulude plaan 2021. aastaks (dtl 33) ja põhikiri uues redaktsioonis.

d. Hääletamisleht, 2020. aasta majandusaruanne ja 2021. aasta majanduskava edastati

korteriühistu liikmetele 14.04.2021 (dtl 176). Põhikirja uue redaktsiooni edastati

korteriühistu liikmetele ca kaks nädalat. Hääletamislehel oli korteriühistu liikmetele

pakutud esitama vastused kuni 22.04.2021 (dtl 30).

e.

28.04.2021 hääletamise protokolli (tõlge dtl 189-190) kohaselt võtsid korteriomanikud

vastu järgmised otsused:

1. 2020. majandusaasta aruande kinnitamine (poolt 96, vastu 1, erapooletuid 4);

2. 2021. aasta äriplaani kinnitamine koos toodud tööplaaniga (poolt 95, vastu 1,

erapooletuid 5);

3. Põhikirja uue redaktsiooni heakskiitmine koos punktide muudatustega (loetletud on

põhikirja punktid ja häälte arv).

KrtS § 29 lg 1 kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse

tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib ka korteriomanike üldkoosoleku otsus olla

tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate

kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda.

Korteriühistu otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et käesoleva

seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse

vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks

käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-

des 20 ja 201, § 21 lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25

mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. KrtS § 21 lg 1 võimaldab

korteriomanikel vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS §

21 lg 2 esimese lause kohaselt saadab juhatus otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik

peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (KrtS § 21 lg 2 teine lause).

Vaidlust ei ole, et puudutatud isik edastas korteriomanikele otsuste eelnõu kirjalikku

taasesitamist võimaldavad vormis, „finants- majandustegevuse aruanne maja teenindamises

alates 01.01.2020 kuni 31.12.2020 KÜ Malm-Graf ning tulude ja kulude plaan 2021. aastaks“

14.04.2021, hääletamiseks oli antud tähtaeg kuni 22.04.2021 ehk järgitud on KrtS § 21 lg 2

esimeses ja teises lauses sätestatud nõuded. Vastuvõetud otsused ei väljunud päevakorrast.

6(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

Koosoleku kokkukutsumise ja otsuse vastuvõtmise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et

tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal

otsustama hakatakse, ning ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada.

Rikkumise olulisuse määratlemisel on esmatähtis hinnata, kas avaldaja said otsuse

vastuvõtmisest õigeaegselt tegelikult teada ja kas tal oli võimalik otsustamisele tulevates

küsimustes ette valmistuda. Eelneva pinnalt ei ole kohus tuvastanud, et otsuse vastuvõtmise

korraldamisel oleksid esinenud sellised rikkumised, mis oleksid takistanud avaldajal

otsustamisel osaleda ja informeeritult hääletada.

Kohus ei tuvasta asjas viiteid sellele, et vastuvõetud otsused oleksid vastuolus heade

kommetega või rikuks korteriühistu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet ehk oleksid tühised muul TsÜS § 38 lõike 2 nimetatud alusel.

Korteriühistu 2020. aasta majandusaasta aruande väidetavad puudused võivad mõjutada selle

kinnitamise otsuse kehtivust (vt Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-

15, p 11 esimene lõik). Raamatupidamise seaduse (RPS) § 14 sätestab üldised reeglid seoses

majandusaasta aruande, selle koostamise ja esitamisega. Järgnevad paragrahvid sisaldavad

sätteid majandusaasta aruande osade kohta. Avaldaja heidab ette RPS § 25 lg 3 ette nähtud

allkirjastamise kohustuse rikkumist.

Riigikohus on aktsiaseltsi kohta otsustanud, et kui majandusaasta aruandes esinevad sellised

vastuolud RPS sätetega, mille tulemusel kajastab majandusaasta aruanne olulisel määral

valesti

seltsi majandusseisu, siis on rikutud võlausaldajate ning avalikkuse kaitseks kehtestatud

sätteid

ja aktsionäride üldkoosoleku otsus, millega selline majandusaasta aruanne kinnitatakse, on

äriseadustiku § 301¹ lg 1 p 1 alusel tühine. Väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes

ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust (30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas

3-2-1-82-15, p 12 kolmas lõik). Sama põhimõte on kohtu hinnangul üle kantav korteriühistu

majandusaasta aruande kinnitamise otsusele. Korteriomanikele esitatud aruandest ei nähtu, et

see kajastab olulisel määral valesti korteriühistu majandusseisu. Korteriomanikele esitati

üksikasjalik aruanne, kus on kajastatud korteriühistu tulud, kulud ja muu informatsioon

(remondifondi jääk, võlgnevused ja rahaliste vahendite jääk). Õige on avaldaja väide, et

korteriomanike üldkoosolekule esitatud majandusaasta aruandel puudusid juhatuse allkirjad,

mis ei ole kooskõlas raamatupidamisseaduse (RPS) § 25 lg 3. Siiski ei ole kõnealune

formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses.

Kohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse olulise põhimõtte rikkumist. Sama

kinnitab eespool viidatud kohtupraktika, mille järgi väiksemad kõrvalekalded majandusaasta

aruandes ei mõjuta otsuse kehtivust. Teiseks on ka õiguskirjanduses loetletud näidetena just

põhimõttelisi ja sisulisi vastuolusid (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 153–154, § 38 p 3.3.2 punkti a alapunktid aa–

dd). Kohus ei näe vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2020. aasta

majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2

alusel.

Majanduskava osas heidab avaldaja ette, et see rikub KrtS § 41 lg 1 punkte 1, 3, 4 ja 5.

KrtS § 41 lg 1 järgi koostatakse majanduskavad majandusaasta kohta ja see koosneb

järgmistest osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest

(p 1); korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud (p 2); korteriomanike kohustuste jaotus

majandamiskulude kandmisel (p 3); reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus

7(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

(p 4) ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogus ja

maksumus (p 5).

2021. aasta majanduskava vastuvõtmise kohta märgib puudutatud isik, et on täielikult vale

avaldaja väide, et majanduskavas puudub ülevaade kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg

1 p 1). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on kirjeldatud kavandatud toimingud ning

korteriühistu liikmetele on pakutud kavandatud toimingute eest hääletada. Vale on avaldaja

väide, et majanduskavas puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude

kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3). Korteriühistu poolt esitatud majanduskavas on jaotatud

majandamiskulude kandmine korteriomanike vahel. Majandamiskavast nähtub otseselt, et

majanduskulude kandmine on seotud korteriomanike kaasomandi suurustega.

Majandamiskulud arvestatakse ruutmeetrite järgi. Majanduskavas on kajastatud ka

majandamiskulude suurused. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et

majanduskavas ei ole kajastatud reservkapitali makse suurust (§ 41 lg 1 p. 4). Korteriühistu

plaanis ei ole 2021. aastal koguda reservkapitali, sellepärast need andmed puuduvad

majanduskavas. Alusetu on avaldaja väide, et otsus on kehtetu seetõttu, et majandustegevuse

plaanis puudub prognoositav soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p

5). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjast nähtub, et KrtS § 41 lg 1 p-s 5

sätestatud andmed on korteriühistu prognoos informatiivse väärtusega. Antud andmed ei

kanna korteriühistu liikmete jaoks täiendavaid kohustusi. Asjaolu, et need andmed puuduvad

majanduskavas, ei tee majanduskava vastuvõtmise otsust kehtetuks.

Kohus nõustub puudutatud isiku seisukohaga. KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja

järgi tähendab majanduskava kehtestamine, et otsustatakse korteriomanike poolt

korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua

olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus

teab, millised on korteriühistu tulud. Seletuskirjas väljendatud seisukoha järgi on KrtS § lg 1

p 3 ja lg 1 p 5 nimetatud andmed on informatiivse väärtusega. Puudutatud isik on selgitanud,

et korteriühistu plaanis polnud koguda reservkapitali, seetõttu need andmed puudusid.

Avaldaja ei väitnud, et otsuse aluseks olnud teave oli ebaõige või mittetäielik. Kohtu

hinnangul sisaldas otsuse eelnõu piisavat teavet otsuse nr 2 vastuvõtmiseks. Kohtu hinnangul

ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2021. aasta

majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2

alusel.

Avaldaja toob ette, et otsuste vastuvõtmisel täitmata on kvooruminõudeid.

Protokolli kohaselt võttis hääletamisest osa 89 liiget, korteriühistus aga

138 liiget. Korteriühistu põhikirja p 6.14 näeb ette, et üldkoosoleku

otsustega võrdsustatakse otsused, mis on vastu võetud kirjaliku

hääletamise teel, kui hääletamisele pandud otsuse poolt hääletasid kõik

ühistu liikmed.

Kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu

kvooruminõudeid, nagu otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. KrtS § 20 lg

2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole

kaasomandi osadest, võib põhikirjaga seaduses sätestatust erinevalt

kokku leppida.

Puudutatud isiku põhikirjas on seaduses sätestatust erinevalt kokku

lepitud. Äriregistri andmetel hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima

06.07.2001, kuid see kinnitati 07.01.2018. Puudutatud isiku põhikiri on

vastu võetud enne korteriomandi- ja korteriühistu seaduse jõustumist

01.01.2018. Seega on põhikirja säte vastuolus seadusega ja tuleb KrtS §

8(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

17 lg 2 kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg 2 ja § 21 lg 2, mille järgi on

korteriomanikud otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut

kokku kutsumata, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole

häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Põhikirja p 6.10 sätestas, et

üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui koosolekust võtab osa ühe poole

ühistu liikmetest või nende esindajatest.

Sarnases olukorras selgitas Tartu Ringkonnakohus 11.01.2023 määruses

tsiviilasjas nr 2-21-11359, et „Ringkonnakohtu hinnangul saab KrtS § 20 lg 2,

§ 21 lg 2 kolmandat lauset ja põhikirja p 6.10 nende koosmõjus tõlgendada

selliselt, et otsustusvõime otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku

kutsumata oli täidetud juhul, kui kirjalikul hääletamisel osales üle poole

korteriomanikest. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud tõlgendada

põhikirja p 6.14 selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni otsustusvõime

kohta otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte,

mille järgi saaks otsuste koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis,

kui hääletamisel osalevad kõik korteriühistu liikmed, ei oleks kooskõlas

KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega. Lisaks muudaks põhikirja selline

tõlgendus otsuste vastuvõtmise korteriomanike üldkoosolekut kokku

kutsumata praktikas väga keeruliseks või koguni võimatuks.“

Riigikohus 30.11.2022 määruses nr 2-21-13599 p 14.4 märkinud, et „kui esindusõiguse

puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud

otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus

seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (vt KrtS § 29 lg-d 2–6, TsÜS § 38 lg-d 1, 4–6

jt; Riigikohtu 27. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 12; 11. juuni 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 22; 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p

21).

Kohus leiab, et kvooruminõue 28.04.2021 koosolekut kokku kutsumata

korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Korteriühistus on 138

liiget, seisukohti avaldasid 89 liiget, seega üle poole korteriühistu

liikmetest. Otsused on vastu võetud häälte enamusega ning seega ei ole

otsused kehtetud.

Kohus ei tuvasta korteriomanike 28.04.2021 üldkoosolekut kokku

kutsumata vastuvõetud otsuste tühisust ning ei tunnista otsuste kehtetust.

Korterühistu tugineb ühe vastuväitena samade otsuste kinnitamisele

korteriühistu hilisema otsusega. Selle väite õiguslik alus on TsÜS § 38 lg 5

teine lause, mis sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda,

kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole

vaidlustatud. Seda, kas varasemat otsust on uue otsusega kinnitatud, on

võimalik tuvastada otsuste sisu võrreldes (nt Riigikohtu 24. mai 2017

otsus tsiviilasjas 3-2-1-44-17, p 21 ja seal viidatud varasem praktika).

Vastava hinnangu andmiseks saab kohus vajaduse korral hilisemat otsust

tõlgendada (Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-3069, p 12

esimene lõik).

Seega korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste kinnitamine õiguslikult

võimalik. Kohtupraktikas on selgitatud, et kui otsusest, mis on sõnastatud kui varasema,

tühise otsuse kinnitamine, on võimalik välja lugeda, millist tagajärge otsusega soovitakse

saavutada, on vaatamata selle formaalsele sõnastusele tegemist mitte lihtsalt esimest otsust

9(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

kinnitava otsusega, vaid uue samasisulise otsusega, millel on iseseisev õigusjõud ja mille

kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus osutub tühiseks. Selleks, et teha kindlaks, kas tegu

on otsusega, millel on iseseisev õigusjõud, tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada (vt RKTKo

20.03.2019. a, 2-17-3069, p-d 12, 15).

Kohtule esitatud 25.03.2022 korteriühistu üldkoosoleku protokolli kohaselt üldkoosolekul

vastuvõetud otsustega: kinnitati 2020. aasa majandustegevuse aastaaruanne (punkt 1);

kinnitati 2021 aasta majandustegevuse plaani kinnitamine (punkt 2); kinnitati KÜ uus ja

muudetud põhikiri (p 3). Otsused võetud vastu häälteenamusega ja polnud vaidlustatud.

Tartu Ringkonnakohus 11.01.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-21-11359 punktis 12 on

avaldanud seisukoha, et oleks maakohtul ringkonnakohtu arvates menetlusökonoomia

kaalutlustel otstarbekas hinnata, kas avaldajatel on praegusel hetkel jätkuvalt

õiguskaitsevajadus (TsMS § 3 lg 1) otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamise osas ning kas võib

esineda alus avalduse selle nõude läbivaatamata jätmiseks (TsMS § 477 lg 1 ja § 423 lg 2 p

2). Seda olukorras, kus uue üldkoosoleku otsustega on kehtivalt vastuvõetud samad,

vaidlustatud otsused.

Kohtu hinnangul ei ole avaldajatel võimalik oma eesmärki (otsuse õigusmõju ja tagajärgede

kõrvaldamine) saavutada. Vaidlustatud otsused jäävad kehtima uue, samasisulise, hiljem

vastu võetud üldkoosloleku otsuse alusel. Ehk ei saa avaldajal olla pärast uuel üldkoosolekul

kehtivalt sama otsuse vastuvõtmist õiguslikku huvi eelneva üldkoosoleku tühisuse

tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks, kuivõrd see ei saa tuua kaasa tagajärgi, mis

tulenevad üldkoosoleku tühisuse tuvastamisest või kehtetuks tunnistamisest. Avaldaja ei

saavuta avalduses esiletoodud rikkumiste kõrvaldamist, või rikkumiste tulevikus ära hoidmist.

Kohtu hinnangul on avaldus perspektiivitu.

Kohus leidis eelnevalt, et vaidlusalused otsused polnud tühised ning ei kuulu ka kehtetuks

tunnistamisele. Kohus on seega lahendanud avalduse sisuliselt, sest kohus on kontrollinud

vaidlustatud otsuste kehtetuse eelduste esinemist ja nende tõendatust. Seetõttu on kohtu

hinnangul põhjendatud avalduse lahendamine määrusega ning kohus ei kasuta TsMS § 423 lg

2 p 2 tulenevat õigust jätta avaldus läbi vaatamata. Kohus jätab avalduse rahuldamata.

Kõik menetlusosaliste poolsed kohtumääruses käsitlemata jäänud väited ja esitatud tõendid

asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei evi ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUD

TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane,

muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Arvestades asjaoluga, et avaldus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus

samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Vastavalt TsMS § 174 lg 4 esimesele lausele

kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra,

määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

10(11)

Tsiviilasi nr 2-21-10232

Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise lahendab kohus TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p

2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast käesoleva kohtumääruse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tamara Šabarova

Kohtunik

Kohtumäärus on tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 20.12.2024 kohtumäärusega.

Tartu Ringkonnakohtu 20.12.2024 kohtumäärus on osaliselt tühistatud Riigikohtu

14.05.2025 kohtumäärusega.

11(11)