2-22-14639/21 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-22-14639

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

29. detsember 2023, Pärnu

Tsiviilasi

A.J. hagi EAsy Kinnisvara OÜ vastu tühise lepingu alusel

saadu tagastamiseks ja viiviste väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

5416,90 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: A.J. (isikukood: xxxxxxxxxxx), lepinguline

esindaja Annika Murulaid (e-post: annika@estpak.ee)

Kostja: EAsy Kinnisvara OÜ (registrikood: 14998338, e-

post:

oualgar@gmail.com,

elgo@easykinnisvara.ee),

juhatuse liikmed Elgo Tisler ja Aivo Mängel; kostja

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus (e-post:

kaire.aus@austalu.ee)

Menetlusviis/ Kohtuistung

10. oktoobril 2023, osalesid A.J., Annika Murulaid, Elgo

Tisler, adv Kaire Aus

Menetlusosaliste nõusolekul menetlus jätkus kirjalikus

menetluses

RESOLUTSIOON

1. A.J. hagi rahuldada.

2. Välja mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt (registrikood 14998338) A.J. (isikukood xxxxxxxxxxx)

kasuks5668,04 eurot (millest 5000 eurot põhivõlg ja 668,04 eurot sissenõutavaks muutunud

viivis).

3. Välja mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt A.J. kasuks alates 30. detsembrist 2023 kuni põhivõla

täieliku tasumiseni viivis protsendina põhivõla tasumata osalt (otsuse tegemise seisuga 5000 eurot)

iga viivitatud päeva eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras (s.o poolaasta kaupa

Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne

iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas; otsuse tegemise ajal kehtib viivisemäär

12% aastas).

4. Menetluskulud jäävad kostja kanda.

5. Määrata A.J. põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 2795 eurot (2200 eurot õigusabi

kulud (käibemaksu ei sisalda) ja riigilõiv 595 eurot).

6. Mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt A.J. kasuks menetluskulude katteks välja 2795 eurot.

2-22-14639

7. Väljamõistetud menetluskuludelt on EAsy Kinnisvara OÜ kohustatud tasuma A.J.le viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. A.J. esitas Pärnu Maakohtule hagi EAsy Kinnisvara OÜ-lt 5000 euro põhivõla, põhivõlalt alates

23. septembrist 2022 kui hagiavalduse 30. septembril 2022 esitamise päevaks sissenõutavaks

muutunud viivise väljamõistmiseks ning edasi viivise väljamõistmiseks protsendina põhivõlast

alates hagiavalduse esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt 05. juulil 2022 sõlmisid hageja (broneerija) ja kostja

(kinnisvarabüroo) ning kinnisasja müüjad R.V. ja M-L.V. broneerimislepingu. Lepingu p-s 1

märgitakse: “Lepingu esemeks on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi

kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxxxxx kantud eluruum asukohaga Xxxxxxxxxxx,

Xxxxxxxxxxx 2/1 (kinnisvara), mille reaalosaks on eluruum nr xxxxxxxxxxx, üldpinnaga 64,4 m2.

Müügihind 178 000 eurot.“

Lepingu punktis 2 lepivad omanik ja broneerija kokku, et kuni 01. septembrini 2022 ei paku

omanik kinnisvara teistele huvilistele ega sõlmi kinnisvara võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei

pea

selleteemalisi

läbirääkimisi.

Kinnisvarabüroo

märgib

broneerimistähtaja

jooksul

müügikanalistes korteri staatuseks „Broneeritud“.

Lepingu punkti 3 kohaselt tasub broneerija (hageja) kinnisvara broneerimise eest broneerimistasu

ülekandega EASY KINNISVARA Coop pangas arveldusarvele nr EE1742042786155443706

summas 5000 eurot ja märgib selgitusse „Broneerimisleping Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx“.

Kinnisvarabüroo ei ole kohustatud broneerimistasu enda varast eraldi hoidma ja sellelt intressi

maksma.

Lepingu punkt 4 kohaselt, kui broneerimistähtaja jooksul omanik ja broneerija sõlmivad

kinnisvara notariaalse müügilepingu, arvestatakse broneerimistasu maaklertasu osaks, kui lepingu

sõlmimisel ei lepita kokku teisiti ning omanik ja broneerija tasaarvestavad broneerimistasu

kinnisvara ostuhinnaga.

Lepingu punkti 5 kohaselt juhul, kui broneerimistähtaja jooksul kinnisvara notariaalset

müügilepingut ei sõlmita broneerija poolsel põhjusel, siis loetakse broneerimistasu omaniku

poolseks kinnisvara müügi peatamise hüvitiseks ning broneerijale seda ei tagastata.

Lepingu punkti 6 kohaselt, kui omanik rikub käesoleva lepingu p 2, tagastab kinnisvarabüroo

broneerimistasu broneerijale ning broneerijal on õigus nõuda omanikult lepptrahvi poole

broneerimistasu ulatuses.

2-22-14639

3. Hageja maksis kostjale lepingu punkti 3 alusel 5000 eurot. Broneerimistähtaja jooksul

kinnisvara notariaalset müügilepingut ei sõlmitud. 16. septembril 2022 saatis hageja kostjale

e-kirja, milles palus broneerimistasu talle tagastada alusetu rikastumise sätete alusel, kuna

06. juulil 2022 sõlmitud broneerimisleping on õigustühine. Samal kuupäeval kostja vastas

hagejale, et ta suunab hageja nõude seisukohavõtuks oma juristile.

4. Kostja 26. septembril 2022 vastas hagejale, et oli selles lepingus ainult vahendaja ja hageja

peaks oma nõudega pöörduma omaniku poole. Hageja suhtles omanikuga, kes saatis talle edasi

kostja 24. septembri 2022 e-kirja, milles kostja avaldas, et tal puuduvad rahalised vahendid

broneerimistasu omanikule välja maksmiseks. Omanik kinnitas, et kuni käesoleva ajani ei ole

kostja broneerimistasu talle välja maksnud ehk et hagiavalduse esitamise päeva seisuga on

broneerimistasu kostja valduses.

5. Hageja leiab, et hageja, kostja ja kinnisvara müünud isikute vahel 05. juulil 2020 sõlmitud

Broneerimisleping Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx on tühine. Hageja nõuab kostjalt tühise lepingu

alusel saadu tagastamist ja tagastamisega viivitamiselt arvestatud viivist.

Leping sisaldab nii kinnistu müügi eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente, mistõttu on

tervikuna tegemist tühise tehinguga TsÜS § 83 lõike 1 järgi (koosmõjus AÕS § 119 lõikega 1 ja

VÕS § 33 lõikega 2). Lepingu pealkiri on broneerimisleping ja kuigi lepingu alusel kostjale

makstud makset on lepingus nimetatud broneerimistasuks, ei ole see oma sisult broneerimisleping,

vaid kinnisasja omandamisele suunatud leping ehk kinnisasja võõrandamise eelleping. Lepinguga

määrati kindlaks kinnistu müügilepingu tingimused ning tervikuna oli leping suunatud kinnistu

võõrandamisele tulevikus. Lepingu punkti 1 all märgitud, et lepingu esemeks on korteriomand

asukohaga Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx, mille müügihind 178 000 eurot. Kokku

on lepitud, et omanik ja broneerija tasaarvestavad broneerimistasu kinnisvara ostuhinnaga.

Lepingu punkti 6 all sisalduvast kokkuleppest nähtub, et lepingu alusel tasutu jääb müüjale vaid

siis, kui kinnistu ostumüügileping jääb sõlmimata. Seega on selle maksega tagatud

ostumüügilepingu sõlmimine. Tuginedes Riigikohtu praktikale (10. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-32-06, punkt 16) hageja leiab, et sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse

siduvust

ja

seega

kokkuleppe

suunatust

kokkuvõttes

kinnisasja

omandamisele.

Broneerimislepingu järgi ei tohi ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või

võõrandada.

6. Broneerimistasu on ebamõistlikult suur. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline

broneerimistasu suurus. See, kui broneerimistasu ületab broneerimise eest mõistlikult makstava

summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel,

viitab sellele, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis

peab aga olema notariaalselt tõestatud. 5000 euro suurust makset ei saa kindlasti lugeda ainuüksi

broneerimise eest mõistlikult mastavaks summaks. Riigikohtu hinnangul tuleb eeldada, et

kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt

broneerimise) tühisuse (vt Riigikohtu 17.06.2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21).

7. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema

notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja

omandamise eellepingu suhtes. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing tehingu seaduses sätestatud

vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene

teisiti.

Vaidlusalune leping oli kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eelleping, see on sõlmitud

lihtkirjalikus vormis ja seega vorminõude rikkumise tõttu tühine.

8. Lisaks eelnevale hageja leiab, et tegemist on tüüptingimustel (VÕS § 35 lg 1) sõlmitud

lepinguga ja punkt 3 on VÕS § 42 järgi tühine. Hageja tundis huvi broneerimislepingu esemeks

oleva korteriomandi vastu. Hageja selgitas maaklerile (kostjale), et ta ei saa enne korterit osta, kui

enda elamu ära müünud. Maakler soovitas, et neil oleks neil mõistlik korter ära broneerida ning et

2-22-14639

nende poolt tasutud broneerimisasu jääb siis korteri ostuhinna ettemaksuks. Selle kohta esitas

kostja hagejatele eeltäidetud broneerimislepingu, mille palus allkirjastada. Lepingu tingimusi

pooled eraldi läbi ei arutanud. Asjaolu, et tegemist on kostja tüüptingimustel väljatöötatud

lepinguga, kinnitab muuhulgas ka asjaolu, et leping on koostatud kostja blanketil. Leping oli

sõlmitud kostja poolt väljatöötatud broneerimislepingu tüüptingimustel ja sellise lepingu puhul

eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud.

9. Hageja on broneerimislepingu sõlminud tarbijakaitseseaduse (TKS) § 2 p-st 1 tulenevalt

tarbijana, kuna ta kasutas kostja poolt pakutud teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandus-

või kutsetegevusega. Kui pooled vaidlevad tüüptingimuste üle, peab kohus kontrollima

tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud. Seega tüüptingimuste

tühisust peab kohus kontrollima olenemata sellest, kas kostja on sellele sõnaselgelt tuginenud või

mitte. Kuna VÕS § 42 lg-s 1 ja TsÜS § 86 lg 2 p-s 2 toodud tühisuse alused on sarnased, siis on

TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaldamine õige. Tüüptingimustel sõlmitud lepingu puhul tuleb esmalt

kontrollida tüüptingimuste kehtivust VÕS § 42 lg 1 järgi. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud

asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

10. Seoses Lepingu tühisusega on hageja õigustatud nõudma kostjalt tühise lepingu järgi tasutu

tagastamist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tuleb tühise lepingu alusel saadu tagastada vastavalt alusetu

rikastumise sätetele. VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumise nõude eeldused on täidetud:

A.J. on kohustuse täitmisena kostjale tasunud 5000 eurot, lepingu tühisuse tõttu ei olnud seda

kohustust tegelikult olemas. Seega on A.J.l õigus nõuda hagejalt VÕS § 1028 lg 1 alusel kohustuse

täitmisena tasutud 5000 euro tagastamist.

11. Kuna kostja on kohustust rikkunud, nõuab hageja VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel kostjalt viivist

VÕS § 113 teises lauses ettenähtud määras. Hageja menetluse kestel täpsustas viivise perioodi

ning arvestab viivist alates kostjale kohustuse täitmiseks määratud tähtpäeva möödumisest.

Perioodi eest 23. septembrist kuni hagi esitamiseni 30. septembril 2022 oli VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määraga 8% aastas (0,022% päevas) põhivõlalt 5000 eurot arvestatud viivis

muutunud sissenõutavaks summas 7,70 eurot. Menetluse ajal muutus viivis täiendavalt

sissenõutavaks: perioodi 01. oktoobrist 2022 kuni 31. detsembrini 2022 (92 päeva, 0,022%

päevas) 101,2 eurot; perioodil 01. jaanuarist 2023 kuni 30. juunini 2023 (181 päeva) oli

viivisemäär 10,5% aastas (0,029% päevas) ja sissenõutav viivis 262,45 eurot; perioodil 01. juulist

2023 kuni 30. oktoobrini 2023 (algselt määratud kohtuotsuse teatavakstegemise päev) oli

viivisemäär 12% aastas (122 päeva; 0,033% päevas), sissenõutav viivis 201,30 eurot.

Hageja taotleb kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist

kindlas summas ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

12. Hageja palub hagi rahuldada, kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Määrata kostja poolt

hagejale hüvitamisele kuuluvate menetluskulude summaks 3425 eurot ning mõista

menetluskuludelt kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lause alusel ja määras arvestatud viivis.

KOSTJA VASTUS

13. Kostja kirjalikus vastuses leiab, et hagi on täies ulatuses põhjendamatu ning pahatahtlik.

Hageja eksitab kohut poolte vahel tegelikult esinenud faktiliste asjaolude osas. Kostja vaidleb

hagile täies ulatuses vastu ja palub jätta see rahuldamata.

14. Kostjale on ebaselge, miks hageja on pöördunud nõudega kostja vastu. Kostja selgitab, et

kostja rolliks oli selles asjas vahendada broneerimistehingut, kostja ei olnud broneerijaks ega

korteri omanikuks.

Korteri omanikud ja hageja kinnisasja müügilepingut ei sõlminud, mistõttu broneerimislepingu p-

st 5 tulenevalt loeti broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise

kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda broneerijale ei tagastatud. Kostja pidi edastama

2-22-14639

broneerimistasu omanikule kolme pangapäeva jooksul. Asjaolu, kas kostja on edastanud

broneerimistasu korteri omanikele, kas nimetatud summa on tasaarvestatud nende omavaheliste

teiste nõuetega või on korteri omanikud hoopis loobunud kostja vastu broneerimistasu edastamise

nõudest, ei puuduta kuidagi hagejat. Kostja kinnitab, et kostjal ja korteri müüjatel teineteise vastu

nõudeid ei ole.

Kui hageja hinnangul on broneerimisleping tühine (millega kostja ei nõustu), siis oleks hageja

pidanud pöörduma oma nõudega korteri omanike vastu, mistõttu kostja hinnangul on hagi esitatud

vale kostja vastu.

15. Kostja on ka seisukohal, et broneerimisleping ei ole tühine ning aluseid broneerimistasu

tagastamiseks ei esine. Hageja eksitab kohut broneerimislepingu sisus ja selle õiguslikes

tagajärgedes.

Broneerimislepingu kohaselt korteri omanikud ja kostja leppisid kokku, et lepingu esemeks olev

korteriomand broneeritakse hageja kasuks selliselt, et kokkulepitud ajani kinnisasja omanik ei

paku korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea

sellealaseid läbirääkimisi. Kostja märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalites korteri

staatuseks „BRONEERITUD“ ning hageja kohustuseks oli tasuda broneerimistasu 5000 eurot.

Müügilepingu sisuks seevastu on VÕS § 208 lg 1 järgi asja omandi ja valduse üleandmine müüja

poolt ja teisalt ostja poolt müüjale ostuhinna tasumine ja asja vastu võtmine. Sellised kohustused

broneerimislepingus puuduvad – veelgi enam, kostja polnud ka kinnisasja omanik, mistõttu poleks

kostja ka parimal tahtmisel saanud kinnisasja omandit ja valdust hagejale üle anda. Seega,

analüüsides broneerimislepingut tervikuna, on selge, et lepingu eesmärk ja selle sisu on suunatud

üksnes lepingu eseme ehk kinnisasja broneerimisele kokkulepitud ajaks (kuni 01. septembrini

2022).

Nähtuvalt broneerimislepingus sisalduvatest kokkulepetest on lepingu osaliste poolt sõlmitud

kokkulepped kostja ja müüjate vahel (maakleritasu), hageja ja kostja vahel (broneerimise

ajavahemik) ning hageja ja müüjate vahel (broneerimistasu mittetagastamine hagejast tulenevalt).

Asjaolu, et müüjad ja kostja leppisid omavahel hiljem kokku, et broneeringu tasu jääb kostjale

maakleritöö tasuks, ei anna hagejale alust esitada nõuet kostja vastu, sest hagejal puudub

nõudeõigus maakleritasu tagastamiseks, hagejal ja kostjal puudus omavaheline maaklerileping.

Hagejal sai nõue olla üksnes müüjate vastu, sest hageja soovis kinnisasja broneerimist tasu eest ja

leppis müüjatega kokku, et kui tehing jääb hagejast (ja tunnistajast) sõltuvalt toimumata, siis

broneerimistasu ei tagastata.

16. Broneerimisleping ei sisalda punkte, millest tuleneks poolte kohustus sõlmida

broneerimislepingu järgselt korteriomandi müügileping. Broneerimislepingus sisalduvad punktid

käsitlevad ainult ja üksnes korteri broneerimisest tulenevaid õigusi ja kohustusi.

Hageja viitab broneerimislepingu p-dele 1, 2 ja 6 ja leiab, et nende p-dega määrati kindlaks

kinnistu müügilepingu tingimused ning tervikuna on leping suunatud kinnistu võõrandamisele

tulevikus. Kostjale jääb hageja järeldused arusaamatuks. Broneerimislepingu p-s 1 on kirjeldatud

müügiobjekti sh selle müügihinda, mille müümine või müügiks pakkumine kolmandatele isikutele

peatati.

Broneerimislepingu p 4 (hageja viidanud ekslikult p-le 2) näol on tegemist tingimusega, milles

pooled on kokku leppinud juhuks, kui ostja ja müüja peaksid jõudma müügilepingu sõlmimiseni.

Regulatsioon, mis saab broneerimistasust siis, kui müügilepingut ei sõlmita, on toodud

broneerimislepingu p-des 5 ja 6 ning selle õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kellest või millest

tingituna müügileping sõlmimata jääb. Broneerimislepingu p-s 4 on selgelt sedastatud, et

broneerimistasu

tasaarvestatakse

ostuhinnaga

alles

müügilepingu

sõlmimisel,

mitte

broneerimislepingu sõlmimisel. Juba ainuüksi lepingu p-d 4, 5 ja 6 välistavad selle, et tegemist

oleks olnud kinnisasja müügilepinguga – vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud neis

tagajärgedes, kui eraldiseisvat müügilepingut ei sõlmita.

2-22-14639

Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja

kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga

müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse

maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 3- 2-1-70-07, p 14; RKTKo 3-2-1-32-06, p

16). Täiendavalt saab Riigikohtu seisukoha järgi broneerimisleping kõne alla tulla siis, kui tasu

makstakse tõesti ja üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil

ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi olla aga ostjal ega müüjal

kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (RKTKo 2-16-8456, p 16; RKTKo 3-2-1-

32-06, p 16). Antud juhul on broneerimislepingu p-ga 3 kinnitanud, et hageja maksab kostja

arveldusarvele broneerimistasu kinnisasja broneerimise eest ning lepingu p 2 kohaselt loetakse

broneerimiskohustus täidetuks, kui kokkulepitud ajani kinnisasja omanik ei paku kinnisasja

teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid

läbirääkimisi.

Kostja

kohustuseks

oli

müügikanalites

korteri

staatuseks

märkida

„BRONEERITUD“. Vaidlust ei ole, et pooled on broneerimislepingus võetud kohustused täitnud.

Lepingu punktis 5 lepiti kokku selles, et kui broneerimistähtaja jooksul kinnisvara notariaalset

müügilepingut ei sõlmita broneerija poolsel põhjusel siis loetakse broneerimistasu omaniku

poolseks kinnisvara müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda broneerijale ei

tagastata.

17. Hagiavaldusest ei selgu, miks hageja leiab, et 5000 eurot ületab broneerimise eest mõistlikult

makstavat summat. Kostja selgitab, et antud juhul ei ületa kinnisasja broneerimise eest makstav

tasu (s.o 5000 eurot) broneerimise eest mõistlikult makstavat summat (pidades silmas broneeritud

vara väärtust summas 178 000 eurot). Kinnisvaraga seotud tehingute puhul on mitmed tasud

seotud eestkätt kinnisasja väärtusega ja tasusid arvestatakse protsendina kinnisasja väärtusest.

Käesoleval juhul on broneerimistasu vähem kui 3% müügihinnast. Seega kinnitab ka see asjaolu,

et antud juhul ei ole tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga.

18. Broneerimislepingule pole nähtud ette vorminõuet, selle teha mis tahes vormis, sh ka kirjalikus

(TsÜS § 77 lg 1). TsÜS § 83 lg 1, millele hageja hagi õigusliku alusena tugineb, ei ole asjakohane.

Kuna tehing pole tühine, pole hagejal kostja vastu ka TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 koosmõjus

alusetust rikastumisest tulenevat ettemaksu tagastamise nõuet. Samal põhjusel puudub hagejal

kostja vastu ka viivise ja hüvitisnõue.

19. Kostjale jääb ebaselgeks, mille alusel hageja jõuab järeldusele, et broneerimislepingu p 3 on

tühine tüüptingimus. Broneerimislepingu p 3 kohaselt pidi broneerija tasuma kostja

arvelduskontole broneerimissumma 5000 eurot, kostja ei ole kohustatud broneerimistasu enda

varast eraldi hoidma ja sellelt intressi arvestama ega tasuma.

Broneerimislepingu kohaselt olid broneerijateks hageja A.J. ja tema abikaasa R.J.. Nii

broneerimise aja kui ka broneeringu summa pakkus broneerija R.J. ise välja oma 04. juuli 2022 e-

kirjas. Kostja teavitas soovidest korteri omanikke, kes nõustusid selliste broneerimise

tingimustega. Kostja, suheldes broneerijaga R.J., eeldas, et sama infot omab ka hageja ning et ta

on abikaasa esitatud pakkumisega nõus.

Kostja poolt hagejale ja R.J.ile edastatud lepingu tingimused olid läbiräägitud ja läbiräägitavad.

Broneerimislepingu sõlmimise läbirääkimised kestsid 04. - 06. juulini 2023. Hageja ja R.J.

soovisid muuta üksnes broneerimise aja kestust, mitte tingimusi, mh tasu või muud

sõnastust/täpsustust. Kostja küll reageeris broneeringuaja muutmisele, kuid palus uuesti lepinguga

tutvuda ja kui leping ikkagi sobib, siis see allkirjastada, millega broneerijad nõustusid,

allkirjastades lepingu ja tehes kostja arvelduskontole ülekande kokkulepitud broneeringu summa

ulatuses. Kui lepingu tingimused ei oleks neile sobinud, ei pidanud nad lepingut allkirjastama ega

raha üle kandma, kostja poolt lepingu allkirjastamiseks mingit survet ei olnud. Seega

broneerimislepingu p 3 ei ole tüüptingimus ja see ei ole ka tühine.

2-22-14639

20. Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda, mõista hagejalt kostja

kasuks menetluskulude katteks välja 2565 eurot ning viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises

lause alusel ja määras.

KOHTU PÕHJENDUSED

21. Kohus, tutvunud põhjalikult tsiviilasja materjalidega, arutanud asja pooltega suuliselt

kohtuistungitel, kuulanud üle tunnistaja, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud

kirjalikke tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hageja nõue on tõendatud ja

tuleb rahuldada.

22. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja A.J., tema abikaasa R.J., kostja ja korteriomandi,

asukohaga Xxxxxxxxxxx, omanikud sõlmisid 5. juulil 2022 kirjaliku lepingu, milles hageja ja

korteriomandi omanikud leppisid kokku, et kuni 1. septembrini 2022 omanik ei paku kinnisvara

teistele huvilistele, ei sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid ega pea selleks läbirääkimisi. Sama

lepinguga kostja kohustus broneerimistähtaja jooksul märkima müügikanalites korteri staatuseks

„Broneeritud“. Broneerimistasu suuruseks leppisid lepinguosalised kokku 5000 eurot, mille hageja

ja tema abikaasa R.J. tasusid kostja pangakontole. Leping sisaldab kokkulepet, et ostu-

müügilepingu sõlmimise korral arvatakse broneerimistasu müügihinna katteks. Vaidlust ei ole, et

kostja ei ole broneerimistasu omanikele üle kandnud.

Pooled vaidlevad selle üle, kas 5. juulil 2022 elektrooniliselt taasesitatavas vormis ja digitaalselt

allkirjastatud leping on broneerimisleping, millele kohustuslikku vorminõuet kehtestatud ei ole,

või on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga, mille kehtivus sõltub

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-s 1 ettenähtud kohustusliku notariaalselt tõestatud vorminõude

järgimisest.

Samuti pooled vaidlevad selle üle, kas 5000 euro suurune broneerimistasu on mõistlik, kas leping

on sõlmitud tüüptingimustel ning kas tüüptingimuste tühisuse tõttu on leping tühine.

23. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et tehingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja

lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad (RKTKo

28.01.2015, 3-2-1-141-14, p 18; RKTKo 08.06.2010, 3-2-1-40-10, p 14). Lisaks vorminõuetele

tuleb kohtul poolte esile toodud asjaoludest lähtudes omal algatusel kontrollida ka seda, kas

vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimustel või mitte ning kas see asjaolu võis mõjutada

lepingus sätestatud tingimuste kehtivust mh osas, mis puudutas broneerimistasu tagastamise või

tagastamata jätmise eelduseid (vt RKTKo 14. juuni 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-14179).

Praeguses asjas on hageja tehingu tühisuse alused selgelt välja toonud. Esmalt kohus analüüsib,

kas leping on sõlmitud tüüptingimustel ja kas need tingimused kehtivad.

Lepingu sõlmimine tüüptingimustel ja tüüptingimuste tühisus.

23. Kohus leiab, et vaidlusalune broneerimisleping on sõlmitud tüüptingimustel.

VÕS § 35 lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud

tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja

mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes,

kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 35 lg 2 kohaselt eeldatakse, et

tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud.

Hageja abikaasa R.J., kes oli üheks vaidlusaluses broneerimislepingus nimetatud broneerijaks,

andis tunnistajana ütlusi, et nad soovisid hagejaga korterit osta. Käisid korterit vaatamas, aga neil

ei olnud võimalik kohe korterit välja osta, enne oli vaja maja maha müüa. Pidasid nõu maakleriga,

kes soovitas kindlasti sõlmida broneerimislepingu. Summadest küsides maakler ütles, et see on

7000 kuni 5000 eurot, soovis saada kinnitust, et hageja ja tunnistaja on nõus selle summaga ja

kindlasti teevad broneeringu. Tunnistaja ütluste kohaselt maakler rääkis, et pidas omanikega

läbirääkimisi, omanikud olevat väga raskelt nõusse jäänud, et broneerimislepingut üldse sõlmida.

2-22-14639

Maakler saatis tunnistajale meili peale selle teabe ja kinnitas, et broneerimistasu võrra

vähendatakse tehingusummat. Seejärel R. J. saatis maaklerile meili, et broneerivad korteri ja

nõustuvad 5000 euroga. R.J. tunnistajana ütlusi andes kinnitas, et tema arusaamist mööda 5000

eurot oli summa, mis pidi tehingu sõlmimise korral maha minema müügisummast, tunnistaja

mäletamist mööda 178 000 või 179 000 eurost. Tunnistaja ja hageja jaoks oli see ettemaks.

Tunnistaja maakleri nõudmisel saatis meiliga broneeringu kinnituse ja märkis summa 5000 eurot.

Lepingu tekst tuli järgmisel päeval kostja blanketil, see oli juba digiallkirjastatud omanike ja

maakleri poolt. Tunnistajal ja hagejal jäi ainult üle leping digiallkirjastada. Tunnistaja ja hageja

soovisid lepingu tähtaega pikendada, et oleks kaks kuud, aga maakleri sõnul ei saanud enam

midagi muuta, sest ta ütles, et omanikega on väga raske läbi rääkida ja seda ta uuesti tegema ei

hakka.

24. Kostja on broneerimistasu suuruse ja broneerimislepingu sõlmimise asjaolude kohta esitanud

vastuolulisi väiteid. Kostja kirjalikus vastuses väitis, et broneerimise algatus ja konkreetne

broneeringu summa 5000 eurot tulid R.J.i poolt. Samas kostja seaduslik esindaja Elgo Tisler, kes

on tunnistaja nimetatud maakler ning kostja esindajana vaidlusaluse lepingu allkirjastanud,

selgitas kohtuistungil, et broneerimislepinguni jõuti, sest hageja ja R. J. väga tahtsid seda korterit,

käisid mitu korda vaatamas, nemad olid kindlad, et tahavad seda korterit osta. Siis kinnisvarabüroo

pakkus välja, et korterit on võimalik broneerida.

E. Tisleri selgituste kohaselt nende kinnisvarabüroos broneerimiste korral on broneerimistasu alati

nende vahendustasu suurune, see on E. Tisleril kõikidel objektidel niimoodi olnud, kindlasti on ka

edaspidi. Kuna hageja ja R.J.iga maaklerilepingut E. Tisleril ei olnud, siis vahendustasu suurust

nemad ei teadnudki, see info ei kuulunud neile avalikustamisele; võib-olla said selle teada müüjate

käest. Samas E. Tisler pidas täiesti võimalikuks, et ta ise ütles hagejale ja R. J.ile broneerimistasu

suuruse suuliselt kohapeal, kuid eitas, et on R. J.ile broneeringutaotluse sõnastuse ette andnud. E.

Tisleri väitel edastas ta broneeringutaotluse kohta info omanikele, sai järgmisel päeval vastuse, et

broneerimistasu läheb ostuhinnast maha, ja saatis selle omakorda edasi R.J.ile. Selle peale A. ja

R.J. vastasid, et nad on nende tingimustega nõus. E. Tisler koostas broneerimislepingu, saatis selle

hagejale ja R. J.ile tutvumiseks, palus enne allkirjastamist tutvuda; nemad vastasid, et leping on

allkirjastatud.

25. Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja R.J.i ütluste tõepärasuses, kuigi R.J. oli ise vaidlusaluse

lepingu osaline, on hageja abikaasa ning seega ilmselgelt huvitatud asja lahendamisest hageja

kasuks. Tunnistaja andis kostja seadusliku esindaja hilisemate selgitustega kattuvaid ütlusi selles,

et kostja seaduslik esindaja teatas hagejale ja tema abikaasale nii broneerimise võimalusest, kui ka

broneerimistasu suuruse, lepingu teksti valmistas ette kostja ning see saadeti hagejale ja R.J.ile

juba kostja ja omanike poolt allkirjastatuna. Kohus loeb need asjaolud tunnistaja R.J.i ütlustega ja

pooltevahelise e-kirjavahetusega tõendatuks.

26. Kostja väide, et kõik lepingutingimused olid läbiräägitavad, on paljasõnaline ja vastuolus

kostja enda poolt kohtule esitatud kirjalike tõenditega. Broneerimislepingu on kostja seaduslik

esindaja E. Tisler digitaalselt allkirjastanud 05. juulil 2022 kell 18:52:26, omanikest R.V.

allkirjastas lepingu 06. juulil 2022 kell 07:24:40 ja R.V. 06. juulil 2022 kell 11:33:13.

Pooltevahelisest e-kirjavahetusest (toimikus lk 54-58) nähtub, et vastuseks R.J.i 06. juulil 2022

kell 7:58 (s.t enne omanike poolt alla kirjutamist) e-kirjaga saadetud palvele panna lepingusse

ikkagi kaks tervet kuud, on Elgo Tisler 06. juulil 2022 kell 11:24 vastanud, et „Kurjam küll. Meil

oli niigi tükk tegu, et ühelt osapoolelt allkiri saada. Kuna lahutusega ju ikka nii, et üks pool

kannatab rohkem. Kas see 5 päeva on nii suure tähtsusega? Väga ei sooviks hetkel talle teatada, et

vaja muuta lepingut ja uuesti allkirjastada. Broneerimisleping on hetkel kõigi osapoolte poolt

allkirjastatud ja on selle meile manuses. Tutvuge lepinguga ja kui kõik ok siis palun allkirjastada

ja leping tagastada minule. Broneering hakkab kehtima kui broneerimistasu on laekunud meie

kontole.“

2-22-14639

Kostja e-kiri näitab, et reaalset võimalust lepingu tingimusi muuta hagejal ja R.J.il ei olnud, oli

üksnes valik jätta leping sõlmimata.

Kostja ei ole väitnud (ja seda ei nähtu ka poolte e-kirjavahetusest), et läbi oleks räägitud lepingu

punktides 5 ja 6 sätestatud sanktsioone lepingu sõlmimata jäämise puhuks.

27. Kostja korraldas lepingu sõlmimist oma majandus- ja kutsetegevuses ning korteriomandi

omanikega

sõlmitud

maaklerilepingust

tulenevate

kohustuste

täitmise

raames.

Broneerimislepinguna pealkirjastatud lepingu tekst on ette valmistatud kostja poolt, vormistatud

kostja blanketile ja kostja/omanike määratud tingimustel. Asjas ei ole leidnud tõendamist kostja

väide, et broneerimistasu suuruse 5000 eurot pakkus välja R.J. ise või et see summa kujunes

läbirääkimiste käigus.

Kostja seaduslik esindaja kohtuistungil kinnitas, et lepingus sätestatud maakleritasu suurus vastab

kostja tavapärase vahendustasu suurusele, mida hagejal ja R. J.il ei olnud võimalik teada saada

mujalt, kui kostjalt. Elgo Tisleri kinnitusel on selline broneerimistasu olnud kostja kõikidel

objektidel ja kindlasti on ka edaspidi. Kirjalikest tõenditest nähtuvalt ei õnnestunud hagejal ja

R.J.il enda soovi kohaselt muuta ka lepingus märgitud broneerimise tähtaega. Ka see kummutab

kostja väite, et kõik lepingutingimused olid läbi räägitavad.

28. Kohus eeltoodu alusel leiab, et 15. juuli 2023 lepingus on hageja vaatest VÕS § 35 lg 1

kohaselt tüüptingimusteks vähemalt lepingu punkt 3, milles nähakse ette broneerija kohustus

maksta broneerimistasu 5000 eurot kinnisvarabüroo kontole, ja lepingu punktid 5 ja 6, milles

nähakse broneerijale ja omanikule ette erinevas ulatuses sanktsioonid lepingu sõlmimata jäämise

puhuks. Vaieldamatult on lepingu tekstis sisalduv tüüptingimus lepingu osa.

29. Kohus leiab, et 15. juuli 2022 lepingus on VÕS § 42 lg 1 mõttes tühisteks tüüptingimusteks

lepingu punktid 3, 5 ja 6. VÕS § 42 lg 1 kohaselt tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust,

sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist

lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja

kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist

eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui

tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt,

et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud

asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

Kinnisasja omanikud ei sõlminud lepingut oma majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu ei kehti

VÕS §-s 44 sätestatud eeldus, et tüüptingimus on ebamõistlikult kahjustav, vaid see tuleb

tuvastada.

30. Kohus on asjas esitatud tõendite ja asjaolude kogumi põhjal jõudnud veendumusele, et

vaidlusaluses lepingus sätestatud broneerimistasu 5000 eurot üksnes selle eest, et 05. juulist

1. septembrini 2022 peatatakse kinnisasja müügiks pakkumine, on ebamõistlikult suur. Lepingus

märgitud broneerimistasu moodustab 2,8% kokkulepitud 178 000 euro suurusest müügihinnast.

Lepingus on ette nähtud, et korteri müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu müügihinna

osaks. Ka kostja oma lõppseisukohtades on nimetanud hageja tasutud broneerimistasu

ettemaksuks. Kohus möönab, et kui hageja koos abikaasa R. J.iga oleks sõlminud omanikega ostu-

müügilepingu, siis broneerimistasu suurus iseenesest kummagi poole huve ei kahjustaks.

Ebamõistlik ja hageja huve kahjustav on broneerimistasu suurus eelkõige koosmõjus punktidega

5 ja 6, milles nähakse ette broneerimistasu suurusega seotud sanktsioonid, kui broneerimistähtaja

jooksul ostu-müügilepingut ei sõlmita. Nii näeb lepingu punkt 5 ette, et kui leping jääb sõlmimata

broneerijast tingitult, loetakse broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise

kokkuleppeliseks hüvitiseks (sisuliselt leppetrahv) ning seda broneerijale ei tagastata. Samal ajal

broneerijal on lepingu punktist 6 tulenevalt õigus omanikult leppetrahvina nõuda üksnes poolt

broneerimistasu, kui broneerimistähtaja jooksul omanik jätkab kinnisasja müügiks pakkumist

ja/või sõlmib kinnisasja võõrandamise kokkulepped teiste ostuhuvilistega.

2-22-14639

31. Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt ei olnud lepingupoolte õigused ja kohustused tasakaalus.

Kokkulepitud tähtaja jooksul hageja ja R.J.i huvides kinnisasja müügi peatamine välistab

heauskselt tegutsevate omanike jaoks sellel ajal lepingu sõlmimise võimalike teiste

ostuhuvilistega, mistõttu võib (aga ei pruugi) broneerimine omanike huvisid kahjustada, kui

broneerijast tingitult jääb leping sõlmimata. Konkreetses, müüjatele teenust osutava maakleri

tavapärase tasu suurusega kattuvas broneeringusummas hüvitise ettenägemine, sõltumata

tegelikust kahjust, ei ole sellele vaatamata põhjendatud.

VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt loetakse ebamõistlikult kahjustavaks tüüptingimust, millega nähakse

ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma ebamõistlikult suurt

leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või

kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust.

32. Hageja ja R.J.i huve vältimatult kahjustab broneerimistasu jäämine müüjale sõltumata sellest,

mis põhjusel hageja ja R.J. broneerimistähtaja jooksul ostu-müügilepingut ei sõlminud või kas

müügilepingu sõlmimata jäämine tegelikult kahjulikku tagajärge müüjate jaoks kaasa tõi.

Samal ajal omanikel/müüjatel tekkinuks lepingu punkti 6 kohaselt kohustus hagejale ja R.J.ile

poole broneerimistasu (s.o 2500 euro) ulatuses leppetrahvi maksta üksnes siis, kui omanikud (või

nende volitatud maakler) lepingut teadlikult rikuvad (kohtu hinnangul ei ole müügi peatamise

kohustust võimalik rikkuda kogemata või teadmatusest).

Poolte õiguste ja kohustuste vahekorra kaalumisel tuleb tähele panna ka seda, et lepingu sõlmimata

jäämise ajaks oli broneerimistasu juba omanike (nende volitatud maakleri kaudu) valduses ning

neil ei olnud lepinguliste sanktsioonide rakendamiseks vajalik teha hageja ja R. J.i suhtes

täiendavaid toiminguid. Hageja ja R. J. pidanuks aga vastava aluse tekkimisel oma õiguste

maksmapanekuks hakkama omanikelt leppetrahvi nõudma (minimaalselt saatma leppetrahvi

nõude, halvemal juhul algatama kohtumenetluse), kui selleks tekkinuks alus. Seetõttu kohus leiab,

et lepingus on lepinguosaliste õiguste ja kohustuste tasakaal hageja ja tema abikaasa kahjuks

paigast ära ning lepingu punktid 3, 5 ja 6 on tüüptingimustena tühised.

Mõistlikult võib eeldada, et ilma broneerimistasu suuruse ja tasumise kohustuseta ning lepingu

sõlmimata jäämise puhuks sanktsioone ette nägemata ei oleks kinnisasja broneerimiseks lepingut

üldse sõlmitud. Seetõttu kohus leiab, et VÕS § 42 lg 1 alusel on tüüptingimuste tühisuse tõttu kogu

leping tühine.

Lepingu tühisus vorminõude järgimata jätmise tõttu

33. Hageja leiab, et broneerimislepinguna pealkirjastatud leping on olemuslikult kinnisasja

omandamisele suunatud leping, mis kohustuslikult peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud

vormis.

Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi sarnase broneerimislepingu tühisuse tuvastamise ja

broneeringutasu tagastamise kaasuse kohta 14. juunil 2023 tsiviilasjas nr 2-20-14179 kohtuotsuse,

mille punktis 10 märgib, et hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping

õiguslikult korrektselt kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende

kehtivust mõjutavad nõuded (sh seadusest tulenev vorminõue). Poolte esitatud asjaolude kogumile

õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud

poolte õiguslike seisukohtadega (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Lepingu

õiguslik kvalifitseerimine ei saa piirduda üksnes lepingudokumendis kasutatud lepingu

nimetusega, vaid lepingu sisu tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29).

34. 05. juuli 2023 leping on pealkirjastatud broneerimislepinguna, kuid lepingu punkti 1 kohaselt

on lepingu esemeks „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri

registriossa nr xxxxxxxxxxx kantud eluruum, asukohaga Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 2/1, mille

reaalosaks on eluruum nr xxxxxxxxxxx, üldpinnaga 64,4 m2 (edaspidi Kinnisvara).

Ostumüügihind 178 000 eurot.“

2-22-14639

Lepingu punktis 2 on omanik ja broneerija leppinud kokku, et kuni 01. septembrini 2022

(broneerimistähtaeg) omanik ei paku kinnisvara teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise

kokkuleppeid. Lepingu punktis 3 nähakse ette hageja ja tema abikaasa kohustus maksta selle eest

broneerimistasu 5000 eurot, mis tuli kanda kinnisvarabüroo arvelduskontole.

Seejuures on omanik ja broneerija leppinud kokku (p 4), et kui broneerimistähtaja jooksul

sõlmitakse kinnisvara notariaalne müügileping, tasaarvestatakse broneerimistasu kinnisvara

ostuhinnaga. Samuti sätestab lepingu punkti 5 hagejale ja tema abikaasale rahalise sanktsiooni, kui

kinnisvara notariaalne ostu-müügileping jääb nendest tingitult sõlmimata – sellisel juhul

broneerimistasu broneerijale ei tagastata.

Riigikohus on korduvalt oma lahendites selgitanud, et lepingus sanktsioonide ettenägemine

kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele

(vt RKTKo 08. juuni 2006 3-2-1-32-06, p 16; RKTKo 29. novembri 2017 2-16-8456/31, p 15;

RKTKo 14.06.2023). 14. juunil 2023 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-20-14179 punktis 12.4

kolleegium leiab, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud

leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule

tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis.

35. Eeltoodu alusel kohus leiab, et vaidlusaluse 05. juulil 2022 sõlmitud lepinguga võtsid hageja

ja tema abikaasa endale sisuliselt kohustuse sõlmida broneerimistähtaja jooksul müügileping

konkreetse kinnisasja omandamiseks. Seda, et ka kostja ja omanikud lepingust niimoodi aru said,

kinnitab Elgo Tisleri 05.juuli 2022 kell 13:40 saadetud e-kiri, millega E. Tisler edastab omanikelt

saadud vastuse lepingu tingimuste kohta: müügihind 178 000 eurot (koos sisustusega); broneering

kuni 01.09.2022, broneerimistasu 5000 eurot. E. Tisler lisaks märgib, et tehinguni peab siis jõudma

broneerimisaja jooksul ning et broneerimissumma vähendatakse siis tehingusummast.

36. Kohtu hinnangul lepingu liigi kindlaksmääramisel ei oma tähtsust punktis 4 sisalduv omanike

ja tehingu vahendajana lepingu sõlmimisel osalenud maakleri vaheline kokkulepe, et notariaalse

müügitehingu sõlmimise korral arvestatakse broneerimistasu maakleritasuks/maakleritasu osaks,

kui tehingu sõlmimisel ei lepita kokku teisiti. Maakleritasu maksmise kohustus oli maakleriga

lepingu sõlminud omanikel. Broneerimistasu maakleritasu katteks arvestamine ei välista

broneerija ja omaniku vahel broneerimistasu tasaarvestamist ostuhinnaga.

37. Siin tsiviilasjas vaidlusesemeks olevas lepingus on nimetatud konkreetne kinnisasi, selle

müügihind ning tähtaeg, mille jooksul hagejast tingitult notariaalse müügilepingu sõlmimata

jäämise korral jääb hageja broneerimistasust ilma midagi vastu saamata ehk broneerimistasu on

mõeldud tagama notariaalse müügilepingu sõlmimise kohustuse täitmist. Seega broneerimisleping

sisaldab kokkuleppeid, millest saab järeldada kinnisasja omandamise kohustust.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi selgituste kohaselt tuleb AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja

omandama või võõrandama kohustava tehinguna mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis

on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk

tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada

või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. Ka

broneerimisleping võib olla AÕS § 119 lg 1 tähenduses tehing, millega kohustutakse omandama

või võõrandama kinnisasja, juhul kui sellest lepingust tuleneb lepingupoolele otsene või kaudne

surve kinnisasi hiljem omandada või võõrandada.

Kohus leiab, et need seisukohad ja tõlgendused on kohaldatavad ka siin kohtuasjas.

38. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis,

kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. TsÜS § 82 näeb ette, et seaduse või

poolte kokkuleppega ettenähtud juhtudel peab tehing olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg

1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest

või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

2-22-14639

AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja,

olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 119 lg 2 kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud

kohustustehing kehtivaks üksnes siis, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud

vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega juhul, kui asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud ega

kinnistusraamatusse selle alusel kannet tehtud, on tehingu vorminõude järgimata jätmise

tagajärjeks TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu tühisus.

AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõue ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest

kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga

VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari

selgitusteta kinnisasja omandamise või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest

ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa

tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. Nii peavad

AÕS § 119 lg-s 1 ettenähtud vorminõudele vastama igasugused kokkulepped, millest kinnisasja

omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb ka üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt

kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata

või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg

(vt ka RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179/52, p-d 12-12.3).

Riigikohtu tsiviilkolleegium 25. oktoobril 2023 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-22-7114 (p 15)

väljendanud seisukohta, et kinnisasja müügilepingu sõlmimata jäämise puhuks ettenähtud

leppetrahv on oma olemuselt suunatud poole survestamisele sõlmida kavandatud müügileping.

Olles mõeldud kohalduma peamiselt olukorras, kus kostja on rikkunud enda antud lubadust osta

kinnisasi enampakkumise käigus kokkulepitud tingimustel, peab niisugust leppetrahvi tasuma

kohustav kokkulepe olema sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud vormis.

Tühise tehingu alusel saadu tagastamise nõue

39. Praegusel juhul on broneerimislepingus kokku lepitud võõrandatav kinnisasi, selle müügihind

ning tähtaeg, mille jooksul notariaalse müügilepingu sõlmimata jäämise korral on kinnisasja ostjad

hageja ja tema abikaasa R.J. kohustatud maksma teisele poolele rahalist hüvitist broneerimistasu

ulatuses. Kuna kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt

tõestatud, tulnuks ka see kokkulepe VÕS § 33 lg 2 järgi sõlmida samas vormis.

TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise

tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Eelnevast tuleneb, et hagejal ja R. J.il ei tekkinud tühise broneerimislepingu alusel kohustust

tasuda broneerimistasu 5000 eurot kostja pangakontole. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik

(saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena,

võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui

kohustus langeb hiljem ära.

40. Kostja leiab, et nõue on esitatud vale kostja vastu. Asjas ei ole vaidlust, et hageja tasus

broneerimistasu 5000 eurot kostja pangakontole. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole

broneeringutasu lepingu punkti 5 kolmanda lause kohaselt broneerimistähtaja lõppemise järel

omanikele üle kandnud. Kohtumenetluses kostja lepinguline esindaja E. Tisler kinnitas, et on

omanikega sõlminud broneerimistasu osas kokkuleppe, kuid leidis, et ei pea kostja ja kliendi

vahelise kokkuleppe kohta infot jagama.

4. juulil 2023 eelistungil E. Tisler aga kinnitas, et broneerimistasu jääb alati maakleri tasuks,

kostjal on müüjaga kokkulepe sõlmitud.

Elgo Tisler on omanikele 09. septembril 2022 kell 23:18 saadetud e-kirjas (lk 10 pöördel) teatanud,

et hetkel ei oma EAsy Kinnisvara OÜ vahendeid, et tasuda lepingu kohaselt omanikele kuuluvat

broneeringutasu. Samas kirjas märgitakse, et kostja on tasunud sealt käibemaksu ja muud

2-22-14639

ettevõttega seotud kulud; kostja avaldab ka lootust, et varsti laekuvatest vahenditest saab müüjatele

broneerimistasu ära maksta.

26. septembri 2022 e-kirjas (lk 10) R.J.ile Elgo Tisler märgib, et kostja osales lepingu ainult

vahendajana ja Xxxxxxxxxxx omanikega on kostjal leping lõppenud.

Seega kostja sisuliselt kinnitab, et raha oli kostja valduses ja kostja kasutas seda oma kulude

tasumiseks.

41. Kostja oli 05. juuli 2022 lepingu osaline. Kuna 05. juuli 2022 tehing on täies ulatuses tühine

nii tüüptingimuste tühisuse, kui kinnisasja omandamisele suunatud tehingu kohustusliku

vorminõude järgimata jätmise tõttu, ei tekkinud hagejal kohustust maksta 5000 eurot

broneerimistasu ega kostjal õiguslikku alust seda saada. VÕS § 1028 järgi saab üleandja nõuda

üleantu tagasi soorituse saajalt. Eeltoodu alusel kohus leiab, et tühise tehingu alusel saadu

tagastamise kohustus on kostjal, kes faktiliselt on selle summa võrra rikastunud.

Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi ja mõistab EAsy Kinnisavara OÜ-lt A.J. kasuks välja

5000 eurot.

42. Hageja taotleb kostjalt ka viivise väljamõistmist TsMS § 367 kohaselt kohtuotsuse tegemise

seisuga summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

ulatuses kuni põhinõude täitmiseni.

Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6 ja § 113 lg-le 1 võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise

korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui

võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja

nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja

möödumisel. Kui kohustuse täitmise tähtaega ei ole kindlaks määratud võib kohustuse täitmist

nõuda mõistlikult vajaliku tähtaja jooksul.

Hageja abikaasa 16. septembril 2022 e-kirjaga (lk 9) andis kostjale tühise tehingu alusel saadud

5000 euro tagasimaksmise tähtajaks 23. september 2022. Seega muutus nõue sissenõutavaks 24.

septembril 2022. Hageja on arvestanud viivist hagiavalduse 30. septembril 2022 esitamise päevaga

7,70 eurot.

Kohtuotsuse 29. detsembri 2023.aastal teatavakstegemise seisuga on põhivõlalt 5000 eurot VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis täiendavalt muutunud sissenõutavaks

kokku 455 päeva eest summas 660,34 eurot. (01.oktoobrist 2022 – 31. detsembrini 2022 oli viivise

määr 8% aastas; 1. jaanuarist 2023 – 30. juunini 2023 oli viivise määr 10,5% aasta ja alates

1. juulist 2023 on 12% aastas).

Kohus mõistab lisaks põhivõlale kostjalt hageja kasuks välja viivise 668,04 eurot ning alates

30. detsembrist 2023 lisanduva viivise protsendina põhivõla tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

Menetluskulud

43. TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses

kostja kanda.

44. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab kindlaks ka hüvitatavate kulude rahalise suuruse.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

TsMS § 144 punkti 1 kohaselt kohtuvälised kulud on muu hulgas menetlusosaliste esindajate ja

nõustajate kulud. Kuivõrd kõik menetluskulud jäävad kostja kanda, puudub vajadus kindlaks

määrata kostja menetluskulude suurust.

45. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv 595 eurot ja

lepingulise esindaja kulud 2830 eurot. Lepingulisel esindajal on õigusabi osutamisele kulunud

2-22-14639

kokku 29,5 tundi. Õigusabi on osutatud tunnihinnaga 90 eurot (12 tunni ulatuses 2022.aastal) ja

100 eurot (17,5 tunni ulatuses 2023.aastal). Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses selle

kohtumenetlusega. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt ei sisalda õigusabikulud

käibemaksu.

46. Ei saa olla vaidlust, et riigilõiv, mille tasumine on kohtusse pöördumise vältimatu eeldus, on

vajalik ja põhjendatud menetluskulu.

47. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigikohus on

06.05.2015 lahendis asjas 3-2-1-4-15 asunud seisukohale, et kohus teeb kaalutlusotsuse

lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohta, hinnates eelkõige õigusabile

kulunud aega ja keerukust. Kolleegium on varasemas praktikas rõhutanud, et menetlusosalise

lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb

arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega.

48. Hageja lepingulise esindaja tunnihind on kooskõlas kohtupraktikas tunnustatud lepingulise

esindaja tunnitasumääradega. Kohus leiab, et selle asja mahtu, õiguslikult keerulise vaidluse

puudumist ning hageja esindaja koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu arvestades on

hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu hageja taotletust väiksem 23 tundi (29,5

tunni asemel). Sh 10 tundi tunnihinnaga 90 eurot (hagi koostamine koos dokumentide analüüsi ja

kliendi nõustamisega) ning 13 tundi tunnihinnaga 100 eurot (kostja vastuse analüüs ja hageja

seisukoha koostamine 4 tundi; istungiks ettevalmistus ja esindamine 04. juuli 2023 istungil

(istungi kestus1 tund 10 min) kokku 3 tundi; 28.augusti 2023 tõendite taotluse esitamine 0,5 tundi,

ettevalmistus ja esindamine 10. oktoobri 2023 istungil (istungi kestus 1,5 tundi) ning

menetluskulude nimekirja koostamine kokku 4 tundi ning kohtukõne teeside koostamine 2 tundi).

Seega kokku lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikud kulud, mille kostja peab hagejale

hüvitama, on 2200 eurot.

Eeltoodu alusel kohus määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 2795

eurot ja mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja.

49. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(Allkirjastatud digitaalselt)

Heli Käpp

Kohtunik