3-21-1717/44 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

Tartu kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number

3-21-1717

Määruse kuupäev

22. detsember 2023

Kohtunik

Juhan Siider

Kohtuasi

Aktsiaselts C.H.P. kaebus Päästeameti 17. mai 2021. a

ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3 ja 13.

juuli 2021. a vaideotsuse nr 2-8/5174-2 tühistamiseks ning

kaebaja tasutud sunniraha 400 euro tagastamiseks koos intressiga

Menetlusosalised

Kaebaja aktsiaselts C.H.P., seaduslik esindaja Urmas Uustal ja

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv

Vastustaja Päästeamet, volitatud esindaja Kristi Vink

Kolmas isik OÜ Viavara, seaduslik esindaja Aleks Reimundt

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta aktsiaselts C.H.P. kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22. jaanuaril 2024

(halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 181 lg 1, § 67 lg 4).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal

seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-21-1717

1. Päästeamet kohustas 17. mai 2021. a ettekirjutusega nr 7.2-6-2021-122-2 (ettekirjutus nr

7.2-6-2021-122-2) aktsiaseltsi C.H.P. (kaebaja) esitama aadressil Tartu maakond, Tartu linn,

Ülikooli tn 8 asuva ehitise kohta enesekontrolli tuleohutusaruanne 2020. aasta kohta.

Ettekirjutuse täitmise tähtajaks oli 30. juuli 2021. Ettekirjutus sisaldas sunniraha hoiatust,

mille kohaselt rakendab Päästeamet nõude mittetäitmisel tuleohutuse seaduse (TuOS) § 40

alusel sunniraha 200 eurot.

2. Päästeamet kohustas 17. mai 2021. a ettekirjutusega nr 7.2-6-2021-121-3 (ettekirjutus nr

7.2-6-2021-121-3) kaebajat esitama aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Ülikooli tn 8a asuva

ehitise kohta enesekontrolli tuleohutusaruanne 2020. aasta kohta. Ettekirjutuse täitmise

tähtajaks on 30. juuli 2021. Ettekirjutus sisaldas sunniraha hoiatust, mille kohaselt rakendab

Päästeamet nõude mittetäitmisel sunniraha 200 eurot.

3. Kaebaja esitas eelnimetatud ettekirjutuste peale 16. juunil 2021 Päästeametile vaided.

Päästeamet jättis 13. juuli 2021. a vaideotsusega nr 2-8/5174-2 (vaideotsus nr 2-8/5174-2)

vaided rahuldamata.

4. Kaebaja esitas 28. juulil 2021 Tartu Halduskohtule kaebuse (registreeriti haldusasjana nr 3-

21-1717) ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3 ning vaideotsuse nr

2-8/5174-2 tühistamiseks.

5. Tartu Halduskohus võttis 27. augusti 2021. a määrusega haldusasjas nr 3-21-1717

menetlusse aktsiaseltsi C.H.P. kaebuse ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3

ning vaideotsuse nr 2-8/5174-2 tühistamiseks.

6. Päästeamet teavitas 31. augusti 2021. a kirjadega nr 7.2-6-2021-122-2 ning 7.2-6-2021-

121-3, et rakendab sunniraha, kuna äriühing ei ole ettekirjutusi täitnud.

7. Kaebaja esitas 9. septembril 2021 Tartu Halduskohtule keelamiskaebuse (registreeriti

haldusasjana nr 3-21-2055) seonduvalt Päästeameti 31. augusti 2021. a sunniraha tasumise

teavitustega nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3.

8. Tartu Halduskohus võttis 13. septembri 2021. a määrusega haldusasjas nr 3-21-2055

menetlusse aktsiaseltsi C.H.P. kaebuse Päästeameti 31. augusti 2021. a sunniraha tasumise

teavituste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3 alusel sunniraha rakendamise

keelamiseks.

9. Tartu Halduskohus liitis 14. septembri 2021. a määrusega haldusasjad nr 3-21-1717 ja 3-

21-2055 ühte menetlusse. Liidetud haldusasja numbriks sai nr 3-21-1717.

10. Kaebaja esitas 9. septembril 2022 kohtule täiendavad seisukohad ja taotluse. Kaebaja

selgitas, et tasus määratud sunnirahad s.o kokku 400 eurot, et vastustaja ei saaks alustada

kaebaja suhtes täitemenetlust, mis oleks kaebajale toonud kaasa täiendavaid kulusid. Kaebaja

palub mõista tasutud sunnirahad koos intressiga vastustajalt välja.

11. Tartu Halduskohus nõustus 21. septembri 2022. a määrusega kaebuse muutmisega ning

luges kaebuse esitatuks Päästeameti ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3 ja

vaideotsuse nr 2-8/5174-2 tühistamiseks ning kaebaja tasutud sunniraha 400 euro

tagastamiseks koos intressiga.

3-21-1717

12. Kaebaja teavitas 2. juunil 2023 kohut muutunud asjaoludest. Kaebaja viitab Päästeameti

22. mai 2023. a kirjas märgitud seisukohale, et tuleohutusaruannet ei pea esitama Ülikooli tn

8a hoone kohta (peamiseks kasutusviisiks büroohoone), tuleohutusaruande esitamise kohustus

säilib Ülikooli tn 8 hoone puhul. Kaebaja hinnangul tuleb Ülikooli tn 8a hoonet puudutav

vaidlustatud ettekirjutus seetõttu igal juhul tühistada.

13. Vastustaja esitas 5. juunil 2023 vastuse kaebaja täiendavale seisukohale, milles leidis, et

muudatused ei puuduta varasema haldusakti õiguspärasust. Kaebajale saadetud kiri puudutas

tuleohutusaruannete edaspidi esitamise kohustust ega oma tagasiulatuvat mõju.

14. Kohus palus 19. juuni 2023. a määrusega vastustajal selgitada, millistele siseministri 10.

veebruari 2011. a määruse nr 1 „Nõuded tuleohutuse enesekontrollile ja tuleohutusaruandele

ning tuleohutusaruande koostamise kohustuslikkuse kriteeriumid“ (määrus nr 1) lisas 2

sätestatud alusele vaidlustatud ettekirjutused tuginevad ehk millise määruse nr 1 lisas 2

nimetatud ehitisega on tegemist, millega kaasnes 2020. aasta tuleohutusaruande esitamise

kohustus.

15. Tartu Halduskohus määras asja läbivaatamisele kirjalikus menetluses ning andis

menetlusosalistele tähtajad täiendavate menetlusdokumentide ja neile vastuväidete

esitamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

16. Kaebaja põhjendab kaebust kokkuvõtlikult järgmiselt.

16.1. Kaebajale ettekirjutusega seatud kohustus esitada Ülikooli tn 8 ja 8a ehitiste

tuleohutusaruanded 2020. a kohta on õigusvastane. Kaebaja ei ole nimetatud ehitiste omanik,

selleks on OÜ Viavara, kes ei ole pannud kaebajale vastavasisulist kohustust. Kaebaja oli

2016. aastal Ülikooli tn 8 rentnik ning valdas ehitist rendilepingu alusel. Praeguseks on

hoonete omaniku ja kaebaja vaheline rendileping lõppenud (8. aprill 2019) ning kaebaja

teostab üksnes seaduse alusel kinnipidamisõigust, sest OÜ-l Viavara on kaebaja ees

lepingulised kohustused täitmata. See, et OÜ Viavara on saatnud Päästeametile vastava

volituse ei ole oluline, sest volikirjas ei ole kaebajale vastavat kohustust seatud. Kellelegi

volituse esitamine selleks kaebajaga kokkulepet saavutamata ei oma õiguslikke tagajärgi. OÜ

Viavara volitus on ebaselge sõnastusega ning põhistamata.

16.2. Kaebaja ei kasuta Ülikooli tn 8 ja 8a asuvaid ehitisi ning tal puudub otsene valdus,

mistõttu on tal võimatu koostada ja esitada nimetatud ehitise 2020. a kohta

tuleohutusaruannet. Päästeamet on ettekirjutuses need asjaolud jätnud täielikult arvestamata,

mistõttu ei ole ettekirjutus õiguspärane. Samuti ei ole arusaadav, miks soovis OÜ Viavara

kaebajale tuleohutusaruannete esitamise kohustust seada. Alates 2019. aasta algusest on OÜ

Viavara andnud Ülikooli tn 8a hoone üürile või kasutada teistele äriühingutele, mitte

kaebajale. Päästeamet on jätnud haldusmenetluses välja selgitamata ja põhjendamata, miks

kaebaja peaks esitama Ülikooli tn 8a asuva ehitise kohta enesekontrolli tuleohutusaruande

2020. aasta kohta, kui OÜ Viavara on andnud hoone üürile teistele äriühingutele ning üüritulu

laekub OÜ-le Viavara. Tuleohutusaruanne peab sisaldama andmeid ehitise, ehitises toimuva

tegevuse, ehitises asuvate asutuste ja ettevõtete, asutuse või ettevõtte tuleohutuskorralduse,

seal hulgas tuleohutuse eest vastutavate isikute ja tuleohutusalase vastutuse jagunemise kohta,

päästevahendite, tuleohutuspaigaldiste, küttesüsteemide ja muude seadmete ja paigaldiste

korrashoiu, korralduslike tuleohutusnõuete täitmise ja kirjelduse kohta valmisolekust

tulekahju korral tegutsemiseks, enesekontrolli käigus avastatud puuduste ja nende

3-21-1717

kõrvaldamise meetmete kirjeldust ning andmeid kinnisasja territooriumi ja sellel toimuva

tegevuse kohta. Kaebajal puuduvad vajalikud andmed Päästeameti ettekirjutuse täitmiseks.

Vastustaja viide haldusasjale nr 3-21-521 on ebaõige. Selles asjas ei ole halduskohtu otsuses

tuvastatud, et kaebaja oleks teinud takistusi hoonete omanikule tuleohutusalaste tööde ja

toimingute tegemiseks.

16.3. Vaideotsuses ei ole vaide põhiseisukohti piisavalt analüüsitud ja on jõutud ebaõige

tulemuseni. Kaebaja ei kasuta ise nimetatud ehitisi, vaid teostab üksnes nende osas seadusest

tulenevat kinnipidamisõigust. Päästeamet on sellest asjaolust teinud meelevaldse järelduse, et

kaebaja on Ülikooli tn 8 ja 8a valdaja. Kaebaja ei saa pöörduda võõraste isikute poole, kellega

tal ei ole lepingulisi suhteid ning nõuda neilt andmeid, mis on vajalikud enesekontrolli

tuleohutusaruande täitmiseks. Seda peaks tegema isik, kellel on nende isikutega lepingulised

suhted (nt hoone omanik või siis peamine üürileandja). Päästeamet on rikkunud

haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 6 sätestatud kohustust ja jätnud need asjaolud

ettekirjutuse tegemisel tähelepanuta. Kuna Päästeameti teatised vaide läbivaatamise tähtaja

pikendamise kohta olid ebaselge sõnastusega, siis ei ole tähtaega tegelikkuses pikendatud

ning vaideotsust ei tehtud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Samuti jääb arusaamatuks,

miks pidas vastustaja vajalikuks liita kaks vaiet ühte menetlusse.

16.4. Vastustaja ei ole kohtule esitanud haldusmenetluse toimikut täies mahus, vaid üksnes

üksikuid dokumente sellest. Vastustaja on piirdunud üksnes osade dokumentide esitamisega,

millest osad ei ole asjassepuutuvad. Näiteks 2. novembri 2022. a vastusega esitatud seosetu

Excel tabel ei kinnita haldustoimiku koostamata jätmist. Tõele ei vasta vastustaja seisukoht, et

kaebaja on haldusmenetluses saanud toimiku materjalidega tutvuda. Kaebaja on küll aastaid

tagasi soovinud tutvuda Päästeametis ehitisi puudutavate dokumentidega, kuid Päästeamet

võimaldas siis tutvuda üksnes kaebajat puudutavate dokumentidega. Kaebaja pole varasemalt

esitanud tuleohutusaruandeid ning tal ei ole kohustust esitada neid ka tulevikus. Vastustaja on

sellest asjaolust teadlik, kuid ei pea vajalikuks kogu haldusmenetluse toimikut esitada.

Kaebaja esitas viimati tuleohutusaruande 2016. aasta kohta, hiljem tal sellist kohustust ei

olnud, sest hoonete omanikuks sai OÜ Viavara.

16.5. Päästeamet on sunniraha rakendamisel jätnud eeltoodu arvestamata ning on rikkunud

proportsionaalsuse nõuet. Kaebaja on tasunud sunniraha vabatahtlikult, et Päästeamet ei

hakkaks sunniraha täitemenetlusega sisse nõudma. Kaebaja palub kohustada Päästeametit

tagastama tasutud 400 eurot koos intressiga.

16.6. Võrreldes 2019. aastaga on olukord muutunud. Kaebaja ei saanud tsiviilasja nr 2-16-

9491 tulemusena ostueesõigust kasutada. Kolmas isik on sõlminud erinevate äriühingutega

nende kinnistute pindade üürimiseks lepinguid, omakorda on osad pinnad antud allüürile.

Sõltumata kaebaja 23. aprillil 2019 esitatud teatest on kaebaja kinnipidamisõiguse teostamine

olnud Ülikooli tn 8a osas suhteliselt piiratud, kaebaja hoonet ise ei kasuta. Seetõttu ei ole

kaebajal Päästeameti ettekirjutuse täitmine võimalik. Ülikooli tn 8 kinnistu puhul on

valdajateks aktsiaselts BARCLAY HOTELL ja Notgood OÜ. Kaebaja pole selle hoone puhul

varasemalt tuleohutusaruandeid esitanud ning tal puudub kohustuse täitmiseks vajalikud

andmed.

16.7. Päästeameti 22. mai 2023. a kirjast tulenevalt ei ole Ülikooli tn 8a hoone puhul

tuleohutusaruande esitamine enam vajalik. Sellest lähtuvalt on vähemalt ettekirjutus nr 7.2-6-

2021-121-3 õigusvastane.

17. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata, esitades kokkuvõtlikult järgmised

põhjendused.

17.1. TuOS § 4 lg-s 2 sätestatud enesekontrolli tuleohutusaruande esitamise kohustuse saab

panna kinnistu valdajale. Kui kinnistul on mitu valdajat, määrab ehitise omanik kirjalikult

tuleohutusaruande koostamise ja esitamise eest vastutava isiku, kes koostab ja esitab ehitise

3-21-1717

kohta ühise tuleohutusaruande. Ehitise valdajad on kohustatud esitama tuleohutusaruande

koostamiseks vajalikke andmeid aruande koostamise ja esitamise eest vastutavale isikule.

Seega on kaebajal võimalik ettekirjutusega pandud kohustust täita.

17.2. Kinnistute omanik OÜ Viavara on volikirjaga soovinud kirjaliku tuleohutusaruande

koostamise ja esitamise eest vastutavaks isikuks määrata kaebaja. Oluline ei ole see, kui palju

on Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistutel valdajaid. Oluline on see, kelle on kinnistu omanik määranud

tuleohutusaruannete koostajaks ja esitajaks. Vastustajal ei ole võimalik ega vajalik hinnata

kõikvõimalikke kinnistu omanike ja kinnistute kasutamisega seotud isikute tsiviilõiguslikke

suhteid kinnisasjal ning lähtub enesekontrolli tuleohutusaruande koostaja määramisel

omaniku tahtest. Enesekontrolli tuleohutusaruanne esitatakse tagasiulatuvalt, andes aru

tagasiulatuvalt kinnisasja, ehitise, ruumi, seadme ja nende kasutamise ohutusest ja

nõuetekohasusest.

17.3. Vastustaja on hinnanud kaebaja valdust kinnistute suhtes asjaõigusseaduse alusel.

Valdus ei sõltu sellest, kas valdajal on selleks õigus või mitte. Valdajaks on näiteks isik, kes

üürilepingu lõppemise järel asja üürileandjale välja ei anna. Asjaolu, et kaebajal ei ole OÜ-ga

Viavara lepingulisi suhteid, ei ole seetõttu määrav. Kaebaja on haldusmenetluses ise

selgitanud, et pole kuidagi takistanud OÜ Viavara juurdepääsu kinnistutele tuleohutusnõuete

täitmiseks ning kui nimetatud äriühing esitaks aktsiaseltsile C.H.P. taotluse juurdepääsu

saamiseks, siis kaebaja takistusi ei teeks. Haldusasjas nr 3-21-521 oli kaebaja kaasatud

kolmanda isikuna kui kinnistute Ülikooli tn 8 ja 8a valdaja ning halduskohus asus veel

jõustumata 31. augusti 2022. a otsuses seisukohale, et ka kaebajal on nimetatud kinnistute

valdus. OÜ Viavara on samuti haldusmenetluses kinnitanud, et kaebajal on juurdepääs

Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistutele, sest kaebaja rakendab kinnipidamisõigust. TuOS § 4 lg 2

alusel ei ole vajadust hinnata valduse õiguspärasust.

17.4. Kuna ettekirjutused olid õiguspärased ning kaebaja sellega seatud kohustust ei täitnud,

siis on sunniraha määramised õiguspärased. Ettekirjutuste täitmata jätmisel saab riivatud

ülekaalukas avalik huvi (tagada tuleohutusnõuete täitmine), mis on kaalukam kui kaebaja

kaitstav õigushüve. Avalik huvi ettekirjutuse täitmiseks kaalub üles nendest tulenevad

võimalikud negatiivsed tagajärjed kaebajale. Sunnivahendi rakendamise eeldused olid

täidetud, sunni liik ja selle kohaldamise viis on proportsionaalsed ning ei esine sunni

kohaldamist välistavaid asjaolusid.

17.5. Tulenevalt HMS § 19 lg-st 1 on haldusmenetluses toimiku loomine haldusorgani

diskretsiooniotsus. Vastustaja ei ole koostanud eraldi haldustoimikut, ettekirjutuse aluseks

olevad dokumendid on säilitatud ja kohtule esitatud. Haldusmenetluses kogutud tõendid ja

koostatud dokumendid on leitavad ja üksteisega seostatavad. Dokumentide säilitamise viis ei

mõjuta asja lahendamist. Ühtegi asja lahendamiseks olulist dokumenti ei ole vastustaja

varjanud. Kaebajale on võimaldatud menetlusdokumentidega tutvuda ka vastustaja

tööruumides ning kaebaja on kasutanud võimalust teha menetlusdokumentidest koopiaid.

17.6. Kaebaja esitas vastustajale vaided 16. juunil 2021. Vastustaja pikendas vaide

läbivaatamise tähtaega 28. juunil 2021 ning teatises on välja toodud, milliste vaiete

lahendamise tähtaega pikendatakse. Põhjendusena on märgitud täiendav uurimisvajadus, mis

on kooskõlas HMS § 84 lg-ga 2. Vaideotsuses lahendas vastustaja kaks vaiet ning selles on

käsitletud eraldi Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistuid. Samuti on vastustaja arvestanud kaebaja

argumentidega erinevate kinnistute osas ning andnud hinnangud eraldi. Osas, milles

õiguslikud põhjendused kinnistute puhul kattusid, andis vastustaja korduste vältimiseks

hinnangud mõlema kinnistu kohta koos. Vaideotsus ei ole seega põhjendamata. Juhul, kui

kohus asub teistsugusele seisukohale, palub vastustaja jätta vaideotsuse tühistamata HMS §

58 alusel.

17.7. Büroohoonete sisuline tuleohutusülevaatuse kohustus algas 1. jaanuaril 2023. Kuna

Ülikooli tn 8a kinnistul asus ka ööklubi ja kasiino, mille pindala kokku on üle 1000 m² ning

3-21-1717

ka arvutuslik kogunemiseruumi pindalast lähtuv kasutajate arv ületab 150 inimest, siis

määruse nr 1 lisa 2 p 6.1 alusel oli tuleohutusaruande esitamine 2020. aasta kohta kohustuslik

ning sellekohane ettekirjutus on tehtud kaebajale. Ülikooli tn 8 kinnistu puhul tuleb

tuleohutusaruande esitamise kohustuse määruse nr 1 lisa 2 p-st 3.1. Kaebajale tehtud

ettekirjutustele ei oma mõju 1. märtsil 2023 jõustunud määrus nr 1 muudatused, vaid

siseministri 16. veebruari 2021. a määruse nr 7 „Tuleohutusülevaatuse toimingud,

tuleohutusülevaatuse tegemise erisused, tuleohutusülevaatuse akti sisu ja teabevahetamise

kord“ (määrus nr 7) § 6 lg 1. Nimetatud normi kohaselt on büroohoonete puhul kehtestatud

tuleohutusülevaatuse akti koostamise kohustus, mis tuli esitada 1. jaanuariks 2023. Kinnistu,

mille kohta on koostatud tuleohutusülevaatuse akt, on vabastatud enesekontrolli

tuleohutusaruande esitamisest TuOS § 4² lg 3 alusel. Ülikooli tn 8 ja 8a puhul sellist akti veel

esitatud ei ole. Ülikooli tn 8a puhul kavatseb vastustaja diskretsiooniõiguse alusel lähtuda

tulevikus tuleohutusülevaate aktist saadavatest andmetest. Muudatused ei olnud tagasiulatuva

mõjuga ehk ei mõjuta vaidlustatud ettekirjutuste õiguspärasust.

18. Kolmas isik OÜ Viavara palub jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja on korduvalt

erinevates tsiviilasjades (nt 2-15-19207 ja 2-19-6363) tuginenud kaudsele valdusele seoses

Ülikooli tn 8 ja Ülikooli tn 8a kinnistul kinnipidamisõiguse teostamisega ja nõudnud valduse

rikkumisest hoidumist. Kaebaja on otseselt või kaudselt vallanud nimetatud kinnistuid aastast

1994. Kuigi aktsiaseltsiga C.H.P. sõlmitud üürileping lõppes 2019. aastal, keeldub kaebaja

siiani hooneid vabastamast. Ülikooli tn 8 hoones tegutseb aktsiaseltsiga C.H.P. seotud

aktsiaselts BARCLAY HOTELL, kelle juhatuse liige on ka aktsiaselts C.H.P. juhatuse

liikmeks. Ülikooli tn 8a asuvad siiani aga kaebaja kontoriruumid ning kaebaja juhatuse liige

U. Uustal tegutseb selles hoones igapäevaselt, muu hulgas on tal hoone ruumide võtmed.

Aktsiaselts C.H.P. on varasematel aastatel ka ise täitnud tuleohutussnõudeid, sh esitanud

tuleohutusaruandeid ning tal on tuleohutusaruannete täitmiseks ja esitamiseks vajalikud

andmed olemas. Aastatel 2020-2021 ei ole Ülikooli tn 8 ja Ülikooli tn 8a kinnistute valduse

osas olulisi muudatusi aastaga 2019 võrreldes toimunud. Kaebaja teostab jätkuvalt

kinnipidamisõigust kinnistutel ning tal on kaasvaldus olemas. Kaebaja ei ole

võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg-le 3 tuginedes senini kõiki kinnistutel asuvaid ruume

vabastanud. Kaebaja on ise mitmes asjas viidanud kinnipidamisõiguse teostamisele ja oma

käitumisega valduse olemasolu kinnitanud.

KOHTU SEISUKOHT

19. Vaidluse all on ettekirjutuste nr 7.2-6-2021-122-2 ja 7.2-6-2021-121-3 ning sunniraha

rakendamise õiguspärasus. Nimetatud ettekirjutustega kohustati kaebajat esitama Ülikooli tn 8

ja 8a asuvate ehitiste kohta enesekontrolli tuleohutusaruanne 2020. aasta kohta. Kaebaja pidas

ettekirjutusi õigusvastaseks ja jättis need tähtajaks täitmata, sest ei ole enda hinnangul

Ülikooli tn 8 ja 8a asuvate ehitiste valdajaks ning ta ei saanud seetõttu ettekirjutusi täita.

Päästeameti rakendatud sunniraha (mõlema ettekirjutuse täitmata jätmise eest 200 eurot

kinnistu eest, kokku 400 eurot) kaebaja täitis, kuid peab sunniraha rakendamist õigusvastaseks

ning palub sunniraha tagastada ehk mõista vastustajalt koos intressiga välja. Vastustaja

hinnangul on vaidlustatud ettekirjutused õiguspärased, sest nende täitmine oli kaebajal

võimalik, samuti on sunniraha rakendatud nõuetekohaselt.

20. Vaidlustatud ettekirjutuse ja rakendatud sunniraha tasumise ajal nägi tuleohutuse seadus

hoone valdajale ette kohustuse koostada enesekontrolli tuleohutusaruanne ehitise kohta, kus

esineb kõrgendatud tulekahjuoht, viibib palju inimesi ja võib tekkida suur varaline kahju

3-21-1717

(TuOS § 4 lg 2 esimene lause). Tuleohutuse seaduse tähenduses mõeldakse tuleohutusalase

enesekontrolli all eelkõige, et hoone omanikul või valdajal lasub kohustus kontrollida, kas

tema valduses olevat kinnisasja, ehitist, ruumi või seadet kasutatakse ohutult ja

nõuetekohaselt. Tuleohutusalane enesekontroll on seega meede ennetamaks ja piiramaks

tulekahju ja selle tagajärgi ning võimaldamaks hoone omanikul või valdajal kontrollida

objekti ning selles toimuva tegevuse vastavust tuleohutusnõuetele. Tuleohutusaruanne on

abivahend enesekontrolli läbiviimiseks ning tuleohutuskorralduse väljatöötamiseks ja

elluviimiseks. TuOS § 4 lg 4 alusel on siseminister kehtestanud määrusega nr 1 nõuded

tuleohutuse enesekontrollile ja tuleohutusaruandele ning määranud tuleohutusaruande

koostamise kohustuslikkuse kriteeriumid. Määruse nr 1 § 5 lg-te 1 ja 2 kohaselt koostab

ehitise valdaja tuleohutusaruande määruse lisas 2 nimetatud ehitiste kohta. Kui ehitises on

mitu valdajat, määrab ehitise omanik kirjalikult tuleohutusaruande koostamise ja esitamise

eest vastutava isiku, kes esitab ehitise kohta ühise tuleohutusaruande. Ehitise valdajatel lasub

kohustus esitada tuleohutusaruande koostamiseks vajalikud andmed aruande koostamise ja

esitamise eest vastutavale isikule, kusjuures tuleohutusaruande koostaja vastutab esitatud

andmete õigsuse eest. Seega lasub tuleohutusaruande esitamise kohustus ehitise valdajal ning

mitme valdaja puhul määrab ehitise omanik tuleohutusaruande koostamise ja esitamise eest

vastutava isiku. Pooled ei vaidle selle üle, et Tartus Ülikooli tn 8 ja 8a asusid ettekirjutuste

tegemise ja sunniraha tasumise ajal sellised ehitised, mille kohta tuli koostada TuOS ja

määruse nr 1 alusel tuleohutusaruanne. Pooled on eri meelt aga selles, kas kaebajat saab

pidada Ülikooli tn 8 ja 8a asuvate ehitiste üheks valdajaks või mitte.

21. Asjaõigusseaduse §-de 32 lg 1 ja 33 lg 1 järgi on valdus tegelik võim asja üle ning

valdajaks on isik, kelle tegeliku võimu all asi on. Valduse hindamisel on oluline faktiline

olukord ning ainuüksi asjaolu, et isikul ei ole hoone omanikuga rendilepingut, ei tähenda, et ta

ei saaks omada siiski tegelikku võimu asjade üle. Kinnipidamisõiguse rakendamisel võib isik

ise või temaga seotud teine isik omada juurdepääsu asjakohastele ehitistele tervikuna või

teatud osadele ja olla seeläbi üheks valdajaks. Samuti ei pruugi asjaolu, et ehitises on ka teised

rentnikud, kes on sõlminud rendilepingu hoone omanikuga, välistada teise isiku kaasvaldajaks

lugemist, kui tal on juurdepääs ehitisele ja võimalus mõjutada hoone valdamist (ruumide

võtmete, läbipääsuks vajalike kaartide jms omamise läbi). Pooled on eri meelt selles, kas

eeltoodud sätete mõistes saab tuleohutusaruande esitamise ja koostamise kohustuse seada ka

ehitises kinnipidamisõigust (VÕS § 334 lg 3) rakendavale isikule.

22. Vaidlust ei ole selles, et ettekirjutustes märgitud kaks kinnistut Ülikooli tn 8 ja 8a olid

kaebajale tehtud ettekirjutuse ja sunniraha tasumise ajal OÜ Viavara omandis. Varasemalt

tegutses nimetatud kinnistutel kaebaja rentnikuna, kuid tal ei õnnestunud väidetava

ostueesõiguse alusel nimetatud kinnistuid omandada. Kohtute infossüsteemist nähtuvalt on

Tartu Maakohtu menetluses aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum

vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmise nõudes ning valduse rikkumisest hoidumise

nõudes. Samuti aktsiaseltsi C.H.P. hagi sihtasutuse Hannes Danilov, Aleks Reimundt, OÜ

Scoft Vara, Vladimir Piljukov, RMP LÕUNA FINANTS OÜ, SA Tartu Ülikooli Kliinikum ja

OÜ Viavara vastu solidaarselt võlgnevuse ja viivise väljamõistmise nõudes (tsiviilasi nr 2-15-

19207, mille juurde on liidetud mitmed teised tsiviilasjad). Kaebaja on nimetatud ehitistega

seoses olnud osaline ka kohtumenetluses, kus lahendati vaidlust üürilepingute alusel Ülikooli

tn 8a valdamise ja üürilevõtja kohustuste täitmise üle (vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2023. a

otsus tsiviilasi nr 2-20-4997). Kõikides nendes asjades rõhub/rõhus kaebaja sellele, et ta on

muu hulgas kinnistute valdaja ja tal on juurdepääs kinnisasjadele. Aktsiaselts C.H.P. 23.

aprilli 2019. a teatisest (vt dtl 160) Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistute kinnipidamisõiguse

teostamise ja nõue valduse rikkumise lõpetamiseks nähtub samuti, et tal on enda hinnangul

3-21-1717

õigus kinnistuid vallata ja juurdepääs kinnistutele vähemalt osaliselt olemas. Kohtule esitatud

materjal ei kinnita, et selles osas oleks toimunud ettekirjutuste andmise ja sunniraha tasumise

ajaks mingeid märkimisväärseid muutusi. Kaebaja on küll märkinud, et ei kasuta enam

Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistuid, kuid kohtule esitatud materjal viitab sellele, et kaebajal on

vähemalt osale eelnimetatud kinnistutel asuvatest ruumidest jätkuvalt juurdepääs olemas.

Kaebaja on ise tunnistanud ja ka eelnimetatud tsiviilasjades rõhutanud, et kohaldab jätkuvalt

kinnistutel Ülikooli tn 8 ja 8a kinnipidamisõigust VÕS § 334 lg 3 ja § 110 alusel. Kohtu

hinnangul ei ole asja kinnipidamine kinnisasjal ehk kinnipidamisõiguse rakendamine VÕS §

334 lg 3 alusel asja üle vähemalt kaudset valdust omamata põhimõtteliselt võimalik. Asjaolul,

et kinnipidamisõigus ei andnud senisele operaatorile kinnistu (hoone) kasutusõigust (vt

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuseid tsiviilasjas nr 2-20-4997), ei ole valduse esinemise

mõttes määravat tähtsust. Valduse omamine on võimalik ka siis, kui kinnisasja kasutusõigust

ei esine. Ka haldusasjas nr 3-21-521 selgitas kaebaja, et ei takista hoone omaniku ligipääsu

Ülikooli tn 8 ja 8a ehitiste osadesse ja on alati sissepääsu taganud (vt Tartu Halduskohtu

otsuse kirjeldava osa punktid 28 ja 29 ja Tartu Ringkonnakohtu 21. septembri 2023. a otsus

samas asjas, punkt 14). Ka nimetatud asjaolu viitab sellele, et kaebajal oli ettekirjutuste

tegemise ja sunniraha tasumise ajal Ülikooli tn 8 ja 8a kinnisasjade puhul vähemalt kaudne

valdus olemas ja hoonetele juurdepääs olemas. Samuti on Ülikooli tn 8 ja 8a kinnistute

omanik OÜ Viavara kinnitanud, et kaebaja teostab jätkuvalt kinnipidamisõigust kinnistutel

ning tal on kaasvaldus ja juurdepääs hoonete teatud osadele olemas. Ülikooli tn 8 kinnistu

puhul tuleb veel silmas pidada, et üheks kinnisasja otseseks valdajateks on aktsiaselts

BARCLAY HOTELL. Äriregistri andmetest nähtub, et aktsiaselts BARCLAY HOTELL

üheks aktsionäriks on muu hulgas kaebaja ning nende kahe äriühingu juhatuse liikmeks on

aastast 1996 sama isik - Urmas Uustal. Nimetatud isik on samuti nii aktsiaselts BARCLAY

HOTELL kui ka aktsiaselts C.H.P. aktsionäriks. Aktsiaselts C.H.P. on omakorda aktsiaselts

BARCLAY HOTELL üheks aktsionäriks, seejuures kuulub aktsiaseltsile C.H.P. enamus

aktsiaselts BARCLAY HOTELL aktsiatest. Seega on tegemist ilmselgelt seotud

äriühingutega, mida juhib sama isik U. Uustal (vt tulumaksuseaduse § 8 lg 1 p-d 3-5, 7, 9).

Kuna Ülikooli tn 8 hoonele on juurdepääs aktsiaseltsi Barclay Hotell juhatuse liikmel U.

Uustalil, siis on vastav juurdepääs sisuliselt tagatud ka kaebajale. Seetõttu saab lähtuvalt

kinnipidamisõiguse kasutamisest ja kinnistule juurdepääsu omamisest lugeda kaebajat

Ülikooli tn 8 ja 8a üheks valdajaks tuleohutuse seaduse mõttes.

23. Kohus möönab, et kinnipidamisõigust kohaldavale isikule tuleohutusaruande koostamise

ja esitamise kohustuse panemine ei pruugi olla kõige otstarbekam tegevus, kuid Päästeamet ei

saanud vaadata mööda ehitise omaniku tahtest. Määruse nr 1 § 5 lg-st 2 tulenevalt on ehitise

omaniku määrata, kellel lasub tuleohutusaruande koostamise ja esitamise kohustus juhul kui

ehitises on mitu valdajat. Sellise kohustuse määramine ei eelda valdajana käsitletava isiku

nõusolekut. Kui sellise kohustuse määramisega kannab kaebaja kulusid, võib esineda alus

nende sissenõudmiseks asjakohase ehitise omanikult. Ehitise omaniku ja valdaja erimeelsused

ehitise valdamise ja tuleohutusaruande koostamise kohustuse panemise üle ei mõjuta aga

vastustaja õigust teha ettekirjutust tuleohutusaruande esitamiseks isikule, kelle ehitise omanik

on määranud konkreetsel aastal aruande koostamise ja esitamise eest vastutavaks isikuks.

24. Vaidlust ei ole selles, et ehitise omanik OÜ Viavara on väljendanud tahet määrata Tartus

Ülikooli tn 8 ja 8a asuvate ehitiste osas enesekontrolli tuleohutusaruande esitamise kohustuse

täitmise aastate 2020 ja 2021 puhul kaebajale (dtl-d 27 ja 86). Tõsi, ehitise omaniku valitud

volituse andmise vorm ei ole kõige õnnestunum viis vastava kohustuse määramiseks, kuid

kirjalikult vormistatud dokumendist on piisava selgusega arusaadav, et tuleohutusaruande

koostamise ja esitamise eest vastutavaks isikuks soovib ehitise omanik määrata aastate 2020

3-21-1717

ja 2021 puhul kaebaja. On ilmselge, et ehitiste omaniku OÜ Viavara tahe oli suunatud sellise

kohustuse kaebajale määramisele, sest teises haldusmenetluses (haldusasja nr 3-21-521

esemeks) oli samuti samade ehitiste osas vaidluse all 2020. a kohta tuleohutusaruande

esitamise kohustuse täitmine ning selles menetluses selgitas ehitise omanik OÜ Viavara

haldusmenetluses, et on seadnud vastava kohustuse aktsiaseltsile C.H.P., kes rakendab

Ülikooli tn 8 ja 8a ehitiste puhul kinnipidamisõigust (dtl-d 116-120). Päästeamet võis seega

lähtuda ehitise omaniku tahtest, et 2020. aasta puhul lasub tuleohutusaruande koostamise ja

esitamise kohustus kaebajal.

25. Ettekirjutuse õigusvastasust ei tingi ka kaebaja väide, et ettekirjutuse täitmine on

raskendatud. TuOS ja määrus nr 1 alusel on ehitise teised valdajad kohustatud esitama

tuleohutusaruande koostamiseks vajalikud andmed aruande koostamise ja esitamise eest

vastutavale isikule, mistõttu on kaebajal võimalik ettekirjutusega pandud kohustust selgelt

täita.

26. Kaebaja hinnangul tingib Ülikooli tn 8a puhul ettekirjutuste tühistamise ja tasutud

sunniraha tagastamise ka asjaolu, et Päästeamet on andnud 2023. aastal kaebajale teada, et

nimetatud aadressi kohta ei tule edaspidi tuleohutusaruannet esitada. Kohus sellega ei nõustu.

Esiteks ei oma muudatused tagasiulatuvat mõju ning teiseks on Päästeamet ära näidanud, et

saab edaspidi vajaliku teabe tuleohutusülevaatuse aktist kajastatavatest andmetest. Vastustaja

on selgitanud 27. juuli 2023. a vastuses kohtunõudele, millistele määruse nr 1 lisa 2 alustele

ettekirjutused tuginesid. Kohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata ja nõustub vastustaja

selgitustega, miks määruse nr 1 muudatused koostoimes määruse nr 7 ning TuOS § 4² lg-ga 3

ei tingi vaidlustatud 17. mai 2021. a ettekirjutuse õigusvastasust (HKMS § 165 lg 2, vt ka

otsuse p 17.7). Kaebaja ja Päästeameti vahelises kirjavahetuses ei ole tunnistatud kaebajale

tehtud ettekirjutusi tagasiulatuvalt kehtetuks. Seega ei oma kirjavahetus ka määravat tähtsust

asja sisulisel lahendamisel.

27. Kaebaja on heitnud vastustajale ette ka terviktoimiku esitamata jätmist. Kohtu hinnangul

ei ole see etteheide põhjendatud. Kohus saab vastustaja seisukohtadest aru nii, et vastustaja ei

ole koostanud eraldi koondtoimikut, kuid kõik ettekirjutuse aluseks olevad dokumendid on

säilitatud ja kohtule esitatud. Kohtul pole alust selle väite tõelevastavuses kahelda. Vastustaja

on esitanud kohtule asjakohased dokumendid, millele ta ettekirjutuste tegemisel ja sunniraha

rakendamisel tugines ega ole kohtu hinnangul olulisi dokumente varjanud. Samuti ei viita

miski sellele, et vastustaja oleks kaebaja eest asjakohaseid dokumente varjanud.

28. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja Ülikooli tn 8 ja 8a tuleohutuse enesekontrolli

tuleohutusaruannet 2020. aasta kohta Päästeameti ettekirjutustes määratud tähtajaks ei

esitanud. Kuna ettekirjutused olid õiguspärased ning kaebaja jättis selle tähtaegselt täitmata,

siis võis vastustaja rakendada ettekirjutuses märgitud sunniraha. Asendustäitmise ja sunniraha

seaduse § 8 lg-s 3 sätestatud sunniraha rakendamist keelavaid tingimusi ei esine. Sunniraha

rakendamise ajaks ei olnud sunniraha rakendamise alused ära langenud, sunnivahendi

rakendamist ei lükatud edasi, ettekirjutuse aluseks olnud õigusnormid kehtisid ning sunniraha

rakendamist ei olnud peatatud. Kuna kaebaja jättis ettekirjutused tähtaegselt täitmata, oli

sunniraha rakendamine õiguspärane ning kaebaja tasutud sunniraha tagastamiseks ei ole alust.

Rakendatud sunniraha suurust (kahe kinnistu osas kokku 400 eurot) ei saa pidada ka

ebaproportsionaalseks, sest TuOS § 40 nägi ette võimaluse rakendada ettekirjutuse täitmata

jätmise korral isikule sunniraha kuni 3200 eurot. Kaebajale määratud sunniraha oli 200 eurot

ehk vähem kui 10% maksimaalmäärast.

3-21-1717

29. Kuna vaidlustatud ettekirjutused on kohtu hinnangul õiguspärased, ei esine alust ka

vaideotsuse tühistamiseks. Vaideotsuses on vastustaja selgitanud, miks ta peab kaebajat

ettekirjutustes nimetatud aadressil asuvate hoonete üheks valdajaks ning millisel õiguslikul

alusel (TuOS § 4 lg 2) kaebajale ettekirjutused tehti. Kohus möönab, et vastustaja oleks

saanud vaideotsuses oma seisukohta detailsemalt põhjendada, kuid see ei tingi vaideotsuse

õigusvastasust. Vastustaja põhipositsioonid on vaideotsuses piisavalt arusaadavad ning

asjaolu, et vaideotsusega lahendati kaks vaiet koos ei ole käsitletav menetlusõiguse

rikkumisena. Mõlemad ettekirjutused tuginesid sarnastele alustele ja mõlema ettekirjutuse

puhul oli peaküsimuseks, kas kaebajat saab käsitleda ettekirjutuse õige adressaadina või mitte.

Sellest tulenevalt oli vaiete koos lahendamine ühes vaideotsuses menetluslikult põhjendatud

ning vastustaja ei ole sellega seoses haldusmenetluse norme rikkunud. Asjaoludest, kas vaiete

läbivaatamise tähtaega järgiti ning kas vaide läbivaatamise tähtaja pikendamise teavitused

olid piisavalt selged või mitte, ei sõltu vaideotsuse kehtivus. Isegi kui vastustaja vaiete

läbivaatamisega viivitas, ei tingi see vaideotsuse tühistamist (HMS § 58).

30. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus aktsiaselts C.H.P. kaebuse täies ulatuses rahuldamata.

HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad

kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude

nimekirja ja menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud, seega jäävad nende kulud

nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Juhan Siider