2-22-206/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.12.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-206

Kohtuasi

Osaühingu Strantum hagi aiandusühistu Lembitu

vastu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu täitmise,

valduse rikkumise lõpetamise ja rikkumisest hoidumise

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23.01.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Aiandusühistu Lembitu apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Osaühing Strantum (registrikood 10731164),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus

Kostja aiandusühistu Lembitu (registrikood 80022406),

seaduslik esindaja UL

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja juurde võtmata aiandusühistu Lembitu apellatsioonkaebusele lisatud

tõend (e-kirjavahetus 2022. a maist) ja 13.04.2023 esitatud tõend (kiri Strantum

OÜ-le).

2. Parandada Harju Maakohtu 23.01.2023 otsuse resolutsiooni punktides 2 ja 3 ilmsed

ebatäpsused isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise kuupäevas ja selle

paiknemises resolutsiooni tekstis. Sõnastada maakohtu otsuse resolutsiooni punktid

2 ja 3 järgmiselt:

„2. Kohustada aiandusühistut Lembitu täitma Osaühingu Strantum ja

aiandusühistu Lembitu vahel 29.03.2012 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingut ja tagama Osaühingu Strantum esindajatele Harju Maakohtu

kinnistusosakonna

Harju

kinnistusjaoskonna

kinnistusregistris

registriosa

nr 2047302 all registreeritud kinnisasjal (katastritunnus 19809:022:1410; aadress

Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) asuva isikliku

2-22-206

kasutusõiguse ala valdamise õigus, võimaldades Osaühingule Strantum juurdepääs

isikliku kasutusõiguse alale ja takistusteta liikumine ning mistahes toimingute

tegemine isikliku kasutusõiguse ala ulatuses vastavalt 29.03.2012 isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingule ja lepingule lisatud plaanile; samuti kohustada

aiandusühistut Lembitu andma Osaühingule Strantum Räitsaka ja Lume teedel

(Viti küla, Harku vald, Harjumaa) asuvate väravate avamiseks viis väravavõtit ja

looma

viiele

Osaühingu

Strantum

määratud

telefoninumbrile

väravate

avamissüsteemis väravate avamise õigus.“

„3. Kohustada aiandusühistut Lembitu hoiduma tegevustest, mis takistavad

Osaühingul Strantum isikliku kasutusõiguse teostamist Harju Maakohtu

kinnistusosakonna

Harju

kinnistusjaoskonna

kinnistusregistris

registriosa

nr 2047302 all registreeritud kinnisasjal (katastritunnus 19809:022:1410; aadress

Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) asuval isikliku

kasutusõiguse alal vastavalt 29.03.2012 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingule.“

3. Jätta Harju Maakohtu 23.01.2023 otsus muus osas muutmata.

4. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta apellatsioonimenetluse kulud aiandusühistu Lembitu kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Strantum (hageja) esitas 06.01.2022 Harju Maakohtule hagi aiandusühistu

Lembitu (kostja) vastu järgmiste nõuetega:

-

kohustada kostjat täitma hageja ja kostja vahel 29.03.2012 sõlmitud isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingut (isikliku kasutusõiguse leping);

-

kohustada kostjat tagama hagejale õigus vallata isikliku kasutusõiguse ala kinnisasjal,

mis on kantud kinnistusregistrisse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju

kinnistusjaoskonna registriosa nr 2047302 all (katastritunnus 19809:022:1410; aadress

Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) (kinnisasi);

-

võimaldada hagejal isikliku kasutusõiguse ala ulatuses mistahes toimingute teostamine

ja takistusteta liikumine vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule;

2-22-206

-

kohustada kostjat hagejale üle andma viis väravavõtit ja looma viiele hageja määratud

telefoninumbrile Räitsaka ja Lume teedel asuvate väravate avamise õigus;

-

kohustada kostjat hoiduma tegevustest, mis takistavad hagejal isikliku kasutusõiguse

teostamist kinnisasjal vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule.

1.1. Hagiavalduse kohaselt on hagejal isikliku kasutusõiguse lepingu alusel õigus kasutada

kinnisasjal paiknevat ala, mis on tähistatud lepingule lisatud plaanil. Kostjal on muu hulgas

kohustus võimaldada hageja töötajatele juurdepääs hagejale kuuluvale tehnorajatisele ja lubada

teha kinnisasjal tehnorajatise ehitamiseks ja teenindamiseks, sealhulgas remondiks ja

rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse.

1.2. 24.03.2015 sõlmisid hageja ja kostja

kokkuleppe, millega hageja kohustus

kompensatsiooniks kostja talumiskohustuse eest tegema kaevetööde käigus lõhutavate teede

parandustööd kokkuleppes märgitud mahus ja tähtajaks.

1.3. 2021. aastal hakkas kostja takistama hageja isikliku kasutusõiguse teostamist. Isikliku

kasutusõiguse alale pääseb sõidukiga üksnes Lume või Räitsaka tee kaudu, kuhu on paigaldatud

väravad. Väravad on lukus ja nende avamiseks on vaja võtit, pulti või avamiskoodi. Ilma kostja

koostööta (võtme või puldi andmine või hageja telefoninumbrite sisestamine värava

avamissüsteemi) ei saa hageja väravaid avada. Hageja on korduvalt taotlenud takistuste

kõrvaldamist ja selgitanud juurdepääsu vajadust, kuid kostja keeldub hagejale juurdepääsu

võimaldamisest.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja vastuväidete kohaselt keeldub kostja isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate

kohustuste täitmisest järgmistel asjaoludel:

-

hageja eirab isikliku kasutusõiguse lepingu punkti 3.8.4 ning ei teavita kostja esindajaid

punktis viidatud toimingutest ja kohustustest;

-

hageja ei hüvitanud isikliku kasutusõiguse lepingu punktide 3.8.5 ja 3.8.6 kohaselt

kostjale lisakulutusi ega nõuetele mittevastava töö teostamisega tekitatud kahju;

-

hageja ei täitnud isikliku kasutusõiguse lepingu punkte 4.1.1 ja 4.1.2;

-

hageja on ilma kostja nõusolekuta lubanud isikliku kasutusõiguse esemeks olevale alale

kolmandaid isikuid;

-

hageja ei vasta kostja järelepärimistele.

2.2. Lisaks leidis kostja, et kohtuotsust võtme väljastamiseks ei ole võimalik täita, kuna kostjal

ei ole värava võtmeid.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.

3.1. Maakohus kohustas kostjat täitma isikliku kasutusõiguse lepingut ja tagama kostja

esindajatele isikliku kasutusõiguse ala valdamise õigus, võimaldades hagejal mistahes

toimingute teostamine ja takistusteta liikumine vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule

sellele lisatud plaanil märgitud isikliku kasutusõiguse ala ulatuses, samuti andma hagejale üle

viis väravavõtit ja looma viiele hageja määratud telefoninumbrile Räitsaka ja Lume teedel

asuvate väravate avamise õigus (resolutsiooni punkt 2). Samuti kohustas maakohus kostjat

2-22-206

hoiduma tegevustest, mis takistavad hagejal isikliku kasutusõiguse teostamist vastavalt isikliku

kasutusõiguse lepingule (resolutsiooni punkt 3).

3.2. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle:

-

pooled on sõlminud isikliku kasutusõiguse lepingu;

-

hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse;

-

kinnisasi kuulub kostjale;

-

kostja piirab hageja esindajate juurdepääsu isikliku kasutusõiguse alale.

3.3. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et hagejal on isiklik

kasutusõigus ja kostja on jätnud isikliku kasutusõiguse lepingust tuleneva kohustuse täitmata.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg-st 1 tuleneb, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja

selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või

teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis sisult vastab mõnele reaalservituudile. Praegusel

juhul on hageja kasuks seatud kostja kinnisasja koormav isiklik kasutusõigus, mille sisu osas

on viidatud isikliku kasutusõiguse lepingu punktile 3 ning lepingule lisatud plaanile. AÕS § 225

lg 1 kohustab kinnisasja omanikku muu hulgas hoiduma tegevustest, mis takistavad isikliku

kasutusõiguse teostamist. Lepingupool, kelle suhtes on kohustust rikutud,

võib

võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 järgi kasutada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes

õiguskaitsevahendeid. VÕS § 108 lg 2 esimese lause järgi võib võlausaldaja nõuda võlgnikult

kohustuse täitmist, kui võlgnik kohustust rikub. Seega saab hageja AÕS § 225 lg 1 ja

VÕS § 108 lg 2 esimese lause alusel nõuda kostjalt isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate

kohustuste täitmist.

3.4. Kostja keeldub isikliku kasutusõiguse lepingust tuleneva kohustuse täitmisest. Õiguslik

alus selleks saaks olla VÕS § 111 lg 1, mille järgi üks lepingupool võib oma kohustuse

täitmisest keelduda, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, mis

on täitmata või mille täitmist teine lepingupool ei ole kinnitanud või taganud. VÕS § 111 lg 3

järgi ei või kohustuse täitmisest keelduda juhul, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik

või ei vastaks hea usu põhimõttele. Arvestades lepingu eesmärki, milleks on juurdepääsu

võimaldamine tarbijatele veevarustuse tagamiseks, leidis maakohus, et kostja keeldumine

lepingu täitmisest on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega.

Seega ei ole kostjal õigust keelduda temale isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate

kohustuste täitmisest.

3.5. Kui kostja leiab, et hageja on rikkunud hagejale isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevaid

kohustusi, tuleb kostjal kasutada hageja suhtes muid õiguskaitsevahendeid kui isikliku

kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmisest keeldumine.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, mille kohaselt kostja ei nõustu maakohtu otsusega.

4.1. Kostja ei ole isikliku kasutusõiguse lepingut rikkunud. Hageja on rikkunud enda kohustusi,

kusjuures kostja on nõudnud hagejalt tema kohustuste täitmist, kuid kostja ei ole teavitanud

hagejat oma kohustuste rikkumise heastamise kavatsusest. Kostja ei nõustu maakohtu

järeldusega, et kostja ei saa keelduda lepingu täitmisest VÕS § 111 lg-s 3 sätestatu tõttu, kuna

lepingu täitmisest keeldumine ei vasta hea usu põhimõttele. Arvestades et hageja on enda

kohustused täitmata jätnud, ei saa kostja käitumise hindamisel lähtuda hea usu põhimõttest.

4.2. Kostja ei ole keelanud hagejal teha kinnistul tehnorajatise ehitamiseks ja teenindamiseks,

remondiks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Kostja võimaldab juurdepääsu isikliku

2-22-206

kasutusõiguse lepingu sätteid arvestades. Leping ei näe ette pultide või väravavõtmete andmist

või värava avamissüsteemi telefoninumbrite sisestamist. Seega ei ole hageja sellekohane nõue

põhjendatud.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see läbi vaatamata või rahuldamata

ning menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebuse

väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus

nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

7. Kostja kinnitas maakohtu menetluses, et pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hagejal on õigus

tehnorajatist kostja maatükil omada ja teenindamise otstarbel hageja maatükile juurdepääsu

omada (tl 63 pöördel, esimene ja teine lõik). 01.12.2021 ja 05.12.2021 e-kirjades on kostja

kinnitanud, et ta on piiranud (takistanud) hageja juurdepääsu kinnisasjale (tl 20 pöördel,

esimene lõik „[…] antud kirja saatsin ka Hr. Hle on peatatud antud teenus kuni on vastatud

meie kirjale ja tagatakse vastavalt lepingule kohustuste täitmist“; ja tl 20 „[v]astavalt notari

lepingule ja sellest tulenevalt lepingu mitte täitmist ja pidevalt ühistu pöördumisest

keeldumisest on ühistu piiranud ligipääsu“). Kostja vastuväited hagile puudutasid üksnes seda,

et hageja ei teavitanud kostjat kaevetööde tegemisest, hageja ei teinud vajalikke taastustöid ega

hüvitanud kostjale kahju (samas, neljas ja kuues lõik). Seega ei ole põhjendatud

apellatsioonkaebuse väide, et kostja ei ole hageja valdust rikkunud. Nii leidis ka maakohus

õigesti, et isikliku kasutusõiguse olemasolu ja kohustuse rikkumise osas ei olnud pooltel

vaidlust (tl 67 pöördel, p 16).

8. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus õigesti AÕS § 225 lg-t 1 ja VÕS § 111 lg-t 3

ning põhjendas nõuetekohaselt, et kostjal ei ole õigust keelduda talle isikliku kasutusõiguse

lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Lepingu eesmärki arvestades oleks selline

keeldumine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Lepingu eesmärgiks on lepingu

punkti 3.1 kohaselt kostja kinnisasja koormamine selliselt, et hageja saab omada tema ehitatavat

veevarustuse torustikku ja kanalisatsioonitorustikku ning nendega kaasnevaid rajatisi (tl 9).

Lepingu punkti 3.2 kohaselt on hagejal vee ning reovee juhtimiseks läbi kinnisasja õigus

eelnimetatud tehnorajatist ehitada, arendada, omada, kasutada, kasutusse anda, säilitada,

rekonstrueerida, remontida, korras hoida, hooldada, asendada ja muul viisil ekspluateerida

(samas). Lepingu täitmine on vajalik elutähtsa teenuse osutamiseks hageja poolt (ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni seaduse § 6 lg 2 ja hädaolukorra seaduse § 36 lg 4 p 3). Ringkonnakohus

nõustub, et veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuse tagamiseks vajaliku juurdepääsu takistamine

õiguskaitsevahendina oleks siinse vaidluse asjaolusid arvestades ebaproportsionaalne. Kostjal

on võimalik vajadusel kasutada hageja suhtes muid õiguskaitsevahendeid kui võlgnetava

kohustuse täitmisest keeldumine (VÕS § 101 lg 1).

9. Apellatsioonkaebuse väide, et hageja nõue pultide või väravavõtmete saamiseks või

telefoninumbrite värava avamissüsteemi sisestamiseks ei ole põhjendatud, kuna leping selliste

toimingute tegemist ette ei näe, on asjakohatu. Osundatud toimingute tegemine on hõlmatud

kostja üldise kohustusega tagada hagejale juurdepääs isikliku kasutusõiguse alale.

2-22-206

Kui juurdepääs isikliku kasutusõiguse alale on piiratud väravaga, tuleb isikliku kasutusõiguse

omajale anda võti või muu mõistlik võimalus värava avamiseks.

10. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et isikliku kasutusõiguse

lepingu punkt 4.1.1 on aegunud. Ringkonnakohus selgitab, et maakohtu otsuse põhjenduste

kohaselt on aegunud 24.03.2015 sõlmitud poolte kokkuleppest tulenev nõue (mille kohaselt

hageja kohustus teostama kompensatsiooniks kostja talumiskohustuse eest kaevetööde käigus

lõhutavate teede pindamistööd tähtajaks 30.06.2015). Kokkuleppest tulenev nõue teha tööd

kindlaks tähtajaks muutus sissenõutavaks 01.07.2015 ning see nõue aegus kolme aasta

möödudes. Maakohus ei võtnud seisukohta isikliku kasutusõiguse lepingu punkti 4.1.1

kehtivuse kohta, mille järgi hagejal on üldine kohustus taastada kaevetööde käigus lõhutavad

teed samaväärselt (bituumenkattega) või parema kattega.

11. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses väljatooduga, et maakohtu otsuse

resolutsioonis on viga isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu kuupäeva osas. Tegemist on

ilmse ebatäpsusega (TsMS § 447 lg 2), mille ringkonnakohus parandab siinse otsuse

resolutsioonis, märkides isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu kuupäevaks 29.03.2012 (tl 8).

Samuti muudab ringkonnakohus samal alusel maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 kinnisasja

registriosa numbri ees oleva kuupäeva „29.03.2012“ asukohta tekstis selliselt, et lepingu

sõlmimise kuupäevale 29.03.2012 viidatakse isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu juures.

12. Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 teise lause alusel asja materjalide juurde võtmata

kostja apellatsioonkaebusele lisatud tõendi (e-kirjavahetus 2022. a maist) ja 13.04.2023

ringkonnakohtule esitatud tõendi (kiri Strantum OÜ-le). TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab pool

uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust oma kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu

nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või

põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja

õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Ringkonnakohus juhtis

kostja tähelepanu uute tõendite lubatavuse põhjendamise vajadusele 23.02.2023 määruses ja

13.04.2023 kirjas. Kostja uute tõendite esitamist ei põhjendanud ning ringkonnakohtu

hinnangul ei ole need asja õigeks lahendamiseks vajalikud. Kuna dokumendid, mida

ringkonnakohus vastu ei võta, on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid füüsiliselt

tagastada.

13. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

14. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

15. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab

maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse

jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)