2-20-133965/66 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

12.12.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-133965

Kohtuasi

Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu avaldus OÜ

Pride Invest OÜ vastu majandamiskulude tasumise

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

Tallinn,

Xxxxxxxx

tn

xx

korteriühistu

(registrikood

80171141),

seaduslik

esindaja

Ants

Kuningas

Puudutatud isik OÜ Pride Invest (registrikood 12961762),

seaduslik esindaja YY

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus osas, milles maakohus jättis

avalduse rahuldamata ning saata kohtuasi selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi

samale maakohtule.

2. Punktis 1 viidatud määrus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles puudutatud

isikult mõisteti avaldaja kasuks välja 230,51 eurot ja viivis (resolutsiooni punktid 3

ja 4) ning osas, milles maakohus lahendas tõendi kogumise taotluse (resolutsiooni

punkt 1)

3. Rahuldada Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu määruskaebus.

4. Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 09.09.2020 Pärnu

Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ LP Varad 2 (praeguse nimega OÜ Pride

Invest) (puudutatud isik) vastu võlgnevuse saamiseks. Puudutatud isik makseettepanekule

vastuväidet ei esitanud ja maakohus tegi 09.10.2020 maksekäsu. 26.11.2020 esitatud

määruskaebuse Pärnu Maakohus rahuldas ja edastas avalduse Harju Maakohtule

lahendamiseks. Harju Maakohus kohustas 17.12.2020 määrusega avaldajat esitama

nõuetekohane avaldus.

2. Avaldaja esitas 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja võlgnevuse 01.12.2020 seisuga 1835,49 eurot ja jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda. 15.06.2021 palus avaldaja nõuet suurendada, sest menetluse ajal jätkas

puudutatud isik majanduskulude arvete üksnes osalist tasumist, mille tagajärjel tekkis täiendav

tähtaega ületav võlg 184,35 eurot. Samuti esitas avaldaja avalduse nõude suurendamiseks

10.12.2021, kuivõrd puudutatud isikul tekkis täiendav tähtaega ületav võlg alates 15.06.2021

kuni 11.11.2021 194,20 eurot. Kokkuvõtvalt nõudis avaldaja puudutatud isikult

majanduskulude võlgnevust 2214,05 eurot.

3. Avalduse kohaselt oli puudutatud isik alates 22.12.2015 Xxxxxxxxx tn xx-x korteriomandi

omanik. Korterit, mille suhtes majandamiskulude nõue esitati, kasutasid oma perekonna

huvides YY ja XX, kes olid ühtlasi puudutatud isiku juhatuse liikmed. Avaldaja korraldas

Xxxxxxxx tn xx elamus majandamist, osutades puudutatud isikule haldus- ja

kommunaalteenuseid vastavalt seadusele ja korteriühistu põhikirjale. Puudutatud isik jättis

tasumata talle osutatud teenuste eest, ei täitnud oma seadusest tulenevaid kohustusi ja ei

arvestanud teiste liikmete õigustega ega avaldaja õigustatud huvidega. Nii korteriühistu

juhatuse otsuse alusel kui ka korteriomanike poolt 2018. aastal kinnitatud majandamiskava

kohaselt tasuti elamus majandamiskulude eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kui tegemist oli

mõõdetava teenusega, muudel juhtudel vastavalt korteriomandi ruutmeetri kohta arvestatud

kuludena. Eeltoodud põhimõte oli kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §

40 lg-ga 1, mille kohaselt toimub perioodiliste majandamiskulude kandmine vastavalt

kaasomandi osa suurusele. Avaldaja põhikirja (kehtis kuni 30.12.2017) p 3.2 alapunkt 6

kohaselt oli ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt

kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi

makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse

kindlaksmääramisel lähtuti liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite

kogupinnas. Seega oli puudutatud isik kohustatud tasuma avaldaja poolt esitatud arvetel

kajastatud ühistu tegevusega seotud kulutusi nii seadusest kui ka põhikirjast tulenevalt, lähtudes

mh avaldaja poolt kehtestatud määradest. Samuti võttis puudutatud isik maksete tahtliku

tegemata jätmise omaks.

4. Kinnisasja ehitised (seitsme korteriga peamaja ja ühe korteriga hoovimaja) kuulusid

korteriomanikele ühiselt, kuid puudutatud isik valdas nn hoovimaja (kus asusid ka ühiseks

kasutamiseks ettenähtud garaažid) alusetult ja pahatahtlikult alates 22.12.2015, mil ta sai

hoovimajas asuva korteriomandi omanikuks. Puudutatud isik keeldus kaasomandisse kuuluvate

garaažide väljaandmisest avaldaja valdusse ning ehitas ühe garaaži ümber enda eluruumi osaks.

Ümberehitusi tehti omavoliliselt, ilma ehitusloata ning selleks avaldajalt nõusolekut saamata.

Puudutatud isik väitis alusetult, et avaldaja ei teinud hoovimajas vajalikke remonditöid.

Avaldaja ja kinnisasja kaasomanikud ei nõustunud finantseerima puudutatud isiku poolt

omavoliliselt õuemajale tehtud juurde- ja ümberehituste remonti. Samuti ei vastanud tõele

puudutatud isiku väide, et ta osales oma vahenditega hoovimaja säilitamises.

5. Vastavalt puudutatud isiku taotlusele remontida nn õuemaja eraldiseisvalt, võttis üldkoosolek

17.01.2017 vastu otsuse, mille kohaselt peetakse kinnistu erinevate majade remondifondi

arvestust eraldiseisvalt. Selle otsusega ei vabastatud puudutatud isikut maksete tegemisest

remondifondi. Põhjusel, et puudutatud isik jätkas ka peale 17.01.2017 üldkoosoleku otsust

üksnes osalist majanduskulude arvete tasumist ja ei teostanud hoovimaja lubatud hooldust ja

remonti, tuli ka õuemaja remont- ja hooldustöid, samuti kinnistu heakorda ja tehnosüsteemide

ning rajatiste remonti ja hooldust teostada peamiselt teiste korteriomanike poolt tasutud

maksete arvel. Õuemaja ja kinnistu tehnosüsteemide hädavajalikud remondi ja hooldusega

seotud tööd, sh õuemaja korstende remont, kinnistu väravasüsteemide paigaldus ja remont,

kinnistu gaasi- ja elektripaigaldiste remont ja hooldus tehti peamiselt peamaja remondifondi

arvel.

6. Puudutatud isik ei vaidlustanud arvete kättesaamist, kuid ei tasunud arvetel kajastatud

kulutuste eest täies ulatuses ja õigel ajal. Ta ei jätnud maksmata üksnes remondifondi makseid,

vaid tasus suvalisi summasid. Seega rikkus puudutatud isik korteriühistu kuni 30.12.2017

kehtinud põhikirja p 3.2 alapunktide 6 ja 7 nõudeid, mis kohustasid tasuma majanduskulusid.

Samuti rikkus puudutatud isik alates uue põhikirja vastuvõtmisest ka selle p-s 2.2.9 sätestatud

nõuet tasuda regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks,

ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele makseid. Puudutatud isiku käitumine,

millega ta jättis teiste korteriomanike arvelt oma kohustused täitmata, oli vastuolus heade

kommetega, kuivõrd tal puudus õiguslik alus keelduda remondifondi maksete tegemisest.

7. Arvestades kinnistul paiknevate hoonete remonti vajavat seisundit ja asjaolu, et remondifondi

kogutavad maksed võimaldasid üksnes hädavajalike jooksvate remonttööde tegemist, otsustati

25.08.2021 korteriühistu üldkoosolekul tõsta alates 01.09.2021 remondifondi makset suuruseni

2 eurot/m2. Kuigi remondifondi tehtava makse suuruse võttis vastu üldkoosolek, millel ka

puudutatud isiku seadusjärgne esindaja osales, eiras ta jätkuvalt majanduskulude tasumise

kohustuse täitmist ning ei vaidlustanud üldkoosoleku otsust KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaja

jooksul ja korras, mistõttu oli otsus kehtiv.

8. Võttes arvesse, et puudutatud isiku juhatuse liige YY vandaalitses 2019. aasta septembris

korteriühistu prügikonteineriga, lükates selle ümber Xxxxxxxx tn xx hoone sokli süvendisse ja

reostades välja valgunud prügiga kinnistu territooriumi, oli avaldaja sunnitud tellima teenuse

reostuse kõrvaldamiseks. Seetõttu esitati puudutatud isikule 10.10.2019 arve 159,60 euro

tasumiseks. Õiguse nõuda puudutatud isikult tema poolt tahtlikult tekitatud reostuse

kõrvaldamise teenuse kulu hüvitamist, andis avaldaja põhikirja punkt 3.2 alapunkt 9, mille

kohaselt oli ühistu liige kohustatud maksma ühistu poolt osutatud, ühistu eesmärkidest

mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse poolt määratud suuruses ning

kehtestatud korras. Nõude õiguslik alus oli ka uue põhikirja p 2.2.6, mille kohaselt on ühistu

liige kohustatud hüvitama seaduses sätestatud alustel ühistule kahju.

Puudutatud isiku vastuväited

9. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

10. A.Weizenbergi tn 10 kinnistul asus kaks eraldiseisvat elumaja, mis jagati kaheksaks

korteriomandiks. Peamajas oli kahel korrusel seitse korteriomandit ja hoovimajal oli kaks

korrust, millest esimesel korrusel asusid garaažid ja teisel korrusel korter nr 2, mis kuulus

puudutatud isikule. Puudutatud isiku korteri suurus oli 49,7 m2. 2002. aasta juunis lõid

korteriomanikud kahte maja ühendava korteriühistu. Hoovimaja ja selle mitteeluruumid

kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid need olid puudutatud isiku valduses. Hoovimaja

tunnistati ekspertiisi korras avariiliseks, sest osa selle põhikonstruktsioonidest oli mädanenud

ja vajas suuremat remonti. Hoonel puudus osa vundamendist ja arhitektuuriline projekt.

11. Kaasomanike vahel olid pidevad vaidlused ühisvara hooldamisega seotud õiguste ja

kohustuste osas. Puudutatud isik pöördus korduvalt kaasomanike ja korteriühistu juhatuse

poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid kaasomanikud keeldusid või eirasid tema

nõudeid. 2016. aastal esitas puudutatud isik maakohtule hagi kaasomanike vastu (tsiviilasi nr

2-16-19092) nõudega teha hoovimajas remonditöid. Maakohus tellis menetluse käigus

ehitusekspertiisi, milles tuvastati, et hoovimaja oli avariilises ja varisemisohtlikus seisundis

ning ehitise säilimiseks tuli teha mitmeid hädavajalikke töid.

12. Puudutatud isik lõpetas õiguspäraselt maksete tegemise remondifondi, mis igakuiste arvete

kohaselt moodustas 29,82 eurot, sest korteriühistu juhatus jagas vahendeid vaid peamaja

omanike huvides, jättes tähelepanuta hoovimaja hooldamise ja remondi vajadused.

Remondifondi raha ei jaotatud õiglaselt, sest see läks vaid peamaja remondiks. Samuti puudusid

sellel määratletud eesmärgid ja kasutamise reeglid. Seega pidi puudutatud isik osalema oma

vahenditega hoovimaja säilitamises. Kuigi avaldaja 25.08.2021 üldkoosoleku otsusega

suurendati remondifondi makset, arvestades kinnistul paiknevate hoonete remondivajadust, ei

kulutatud vahendeid hoovimaja remondiks. Puudutatud isik ei vaielnud vastu remondifondi

maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega

KrtS § 40 lg 3 mõttes.

13. Puudutatud isik lõi oma vahendite arvelt hoovimaja remondifondi, mille vahendeid hoiti

tema pangakontol ja kasutati ettenähtud otstarbel. Seega kulutas puudutatud isik kestvalt oma

rahalisi vahendeid selleks, et teostada hoovimaja säilitamiseks vajalikke töid. Alates 2019.

aastast kulutas ta hoovimaja ülalpidamiseks enam kui 3500 eurot. Kuivõrd avaldaja jättis

kestvalt tähelepanuta hoovimaja remondi teostamise vajaduse, siis oli avaldaja käitumine

puudutatud isiku suhtes vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2.

14. Nõue seoses prügikastide ümberlükkamisega oli alusetu ja tuli jätta rahuldamata. Nõue ei

olnud põhjendatud, kuivõrd ebaselge oli, kuidas see moodustus ning võla tekkimist ei

tõendatud. Avaldaja esitatud fotodel ei olnud isiku nägu tuvastatav ja nendel fotodel ei olnud

puudutatud isik. Arusaamatuks jäi, millisel õiguslikul alusel soovis avaldaja puudutatud isikult

kulud seoses prügi koristamisega välja nõuda. Väidetav kahju oli tõendamata ja baseerus

avaldaja väitel. Puudutatud isik oli juriidiline isik, kuid teo toimepanijaks oli tuvastamata

füüsiline isik. Isegi kui asuda seisukohale, et YY lükkas avaldaja prügikastid ümber, siis ei

saanud omistada seda tegu juriidilisele isikule, kuivõrd prügikastide ümberlükkamisel ei

tegutsenud YY puudutatud isiku juhatuse liikmena äriühingu huvides. Eelnevast tulenevalt ei

saanud nõuda prügikastide ümberlükkamisega seotud kulu puudutatud isikult majanduskuluna

avaldaja põhikirja alusel ega ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 alusel.

Maakohtu määrus

15. Maakohus rahuldas avaldaja nõude 166,24 euro ulatuses, millele lisandusid sissenõutavaks

muutunud viivised 64,27 eurot, kokku 230,51 eurot. Avaldus jäi rahuldamata 1983,54 euro

ulatuses. Menetluskulud jäid avaldaja kanda.

16. Esmalt tuvastas maakohus, et avaldaja nõue 2214,04 eurot koosnes alates 2017. aasta

jaanuarist kuni 2021. aasta oktoobrini tasumata majandamiskuludest kokku 2055,40 eurot

(1708,88 eurot + 177,90 eurot + 168,62 eurot) ja tasumata majandamiskuludelt arvutatud

sissenõutavaks muutunud viivisest 158,64 eurot (126,61 eurot + 6,45 eurot + 25,58 eurot).

Ühtlasi sisaldas avaldaja nõue 2214,04 eurot prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest 159,60

eurot.

17. Järgnevalt selgitas kohus välja, millises osas sisaldas avaldaja nõue 2214,04 eurot

remondifondi.

18. Avaldaja 27.06.2016 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01.07.2016

remondifondi makse suurus 0,60 eurot/m2 kohta ning 25.08.2021 üldkoosoleku protokollist

nähtuvalt otsustati alates 01.09.2021 kehtestada remondifondi makse suuruseks 2,0 eurot/m2

kohta. 2017-2020. aasta majandamiskulude arvetest nähtuvalt nõuti puudutatud isikult

remondifondi makseid ühes kuus 29,82 eurot (49,7 x 0,6 = 29,82). Alates 01.09.2021 sai

avaldaja nõuda remondifondi makseid 99,40 eurot kuus (49,70 m2 x 2 = 99,40 eurot).

Puudutatud isikule esitati alates jaanuarist 2017 kuni oktoobrini 2021 58 arvet, millest

moodustus remondifondi nõuete makseks kokku 1729,56 eurot (58 x 29,82).

19. Puudutatud isik oli avaldaja liige, kes pidi korteriomanikuna täitma korteriomandist

tulenevaid kohustusi. Avaldaja põhikirja järgi sai nõuda järgmisi majandamiskulusid:

remondifond, prügi, üldelekter, hoolduskulud, halduskulud, külm vesi, kanalisatsioon. Kohtu

hinnangul sai avaldaja nõuda esitatud arvetel märgitud majandamiskulusid, välja arvatud

prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordset nõuet 159,60 eurot.

20. Puudutatud isik ei vaidlustanud 2017. aasta jaanuarist kuni 2021. aasta oktoobrini tasumata

majandamiskulusid 166,24 euro ulatuses. Avaldajal oli korteriühistu põhikirjast (kehtiva

põhikirja p 2.2.9. ja varasema põhikirja p 3.2. alapunkt 6), seadusest ning korteriomanike

otsustest (27.06.2016 üldkoosolek, 25.08.2021 üldkoosolek) õigus nõuda viidatud

majandamiskulusid (166,24 eurot). Seega rahuldas kohus avaldaja nõude puudutatud isiku

vastu tasumata majandamiskulude osas 166,24 euro ulatuses. Kohtu hinnangul sai avaldaja

puudutatud isikult nõuda sissenõutavaks muutunud viiviseid 64,27 euro ulatuses.

21. Seoses avaldaja nõudega prügikastide ümberlöömise tagajärjel väljapaiskunud prügi

koristamise kuluga, märkis kohus, et avaldaja esitatud fotod ei tõendanud, et puudutatud isiku

juhatuse liige YY lükkas ümber prügikasti. Isegi kui eeldada, et YY prügikasti ümber lükkas,

siis viidatud kahju ei kuuluks puudutatud isiku poolt hüvitamisele avaldaja põhikirja p-i 2.2.6.

alusel või muul seaduslikul alusel (nt VÕS § 1043 järgi). TsÜS § 24 järgi on juriidiline isik

seaduse alusel loodud õigussubjekt. Puudutatud isik kui juriidiline isik oli iseseisev

õigussubjekt, keda ei saanud samastada tema osanikeks, aktsionärideks, liikmeteks või

juhtivtöötajateks olevate füüsiliste isikutega, antud juhul YYiga. Seega jättis kohus

rahuldamata avaldaja nõude 159,60 eurot arve nr 01-0002-201909 eest.

22. Asja materjalidest nähtuvalt nõudis avaldaja 10.12.2021 menetlusdokumendis topelt 2021.

aasta juuni arve nr 21062 eest tasumata majandamiskulusid 28,67 eurot (kalendrikuu

majanduskulud 78,95 eurot – tegelikult tasutud 50,28 eurot) ja sellelt arvelt arvutatud

sissenõutavaks muutunud viivist 5,78 eurot. Avaldaja võttis varasemalt 15.06.2021 nõude

suurendamisel juba arvesse arve nr 21062 eest tasumata majandamiskulusid ja viivist. Seega

jättis kohus vastavas osas nõude rahuldamata, kuivõrd avaldaja ei saanud nõuda sama arve eest

puudatud isikult raha topelt.

23. Järgnevalt selgitas kohus välja, kas hoovimaja säilimiseks, kus asus puudutatud isiku

korteriomand, olid vajalikud remonditööd.

24. Kohtu hinnangul nähtus 30.05.2018 ehitustehnilisest ekspertiisist, et Xxxxxxxx tn xx/2

hoovimaja säilimiseks olid vajalikud mh järgnevad hädavajalikud remonditööd: hoone

trepikoja vundamendi nõuetekohane rajamine, hoone idapoolse korstna renoveerimine,

paekivist idaseina renoveerimine ja katusekatte vahetamine. Asja materjalidest ei nähtunud, et

pärast 30.05.2018 ehitustehnilist ekspertiisi tegi avaldaja hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx

tn xx/2 hoovimajas. Toimikust nähtus hulgaliselt erinevaid arveid, mis ei seondunud

30.05.2018 ehitustehnilises ekspertiisis toodud hädavajalikkude remonditöödega Xxxxxxxx tn

xx/2 hoovimajas. Esitatud arvetest ei olnud aru saada, kas võimalikud tööd korstna ja

katusekattega teostati Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas või Xxxxxxxx tn xx/1 majas. Seega leidis

kohus, et avaldaja esitatud tõenditest ei nähtunud pärast 30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisi

teostamist hädavajalikke remonditööde tegemine avaldaja poolt Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas.

25. Kuivõrd kohus tuvastas, et hoovimaja säilimiseks olid vajalikud mitmed remonditööd ning

avaldaja ei teostanud hädavajalikke töid, tuli tuvastada, kas puudutatud isik nõudis avaldajalt

hoovimajas hädavajalike remonditööde tegemist.

26. Kohtule esitatud elektronkirjade väljavõtetest nähtus, et puudutatud isik nõudis 2016.

aastal ja 2019. aastal avaldajalt elektronposti aadressaadilt hedi.pundonen@gmail.com

hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Ühtlasi esitati kohtule Harju

Maakohtu 29.11.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-19092. Viidatud kohtuasjast nähtus, et

varasemalt oli poolte vahel kohtuvaidlus vajalike remonditööde kindlaksmääramise osas.

Eeltoodust tulenevalt luges kohus tõendatuks, et puudutatud isik nõudis avaldajalt varasemalt

hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas (kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalike toimingute tegemist).

27. Antud juhul oli tegemist kaasomandi eseme säilimiseks hädavajalike remonditöödega,

mistõttu ei olnud avaldajal kui korteriühistul alust jätta vajalikud remonttööd kaasomandi

esemel tegemata põhjendusel, et kaasomandi ese oli puudutatud isiku ebaseaduslikus valduses.

Kohtu hinnangul oli KrtS § 40 lg-st 3 tulenevalt hea usu põhimõttega vastuolus puudutatud

isikult remondifondi maksete nõudmine olukorras, kus avaldaja kui korteriühistu jättis

Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas, kus asus puudutatud isiku korteriomand, hädavajalikud

kaasomandi eseme remonditööd hoovimaja säilimiseks tegemata. Kohus jättis rahuldamata

avaldaja nõude puudutatud isiku vastu 2017. aasta jaanuarist kuni. aasta oktoobrini tasumata

majandamiskulu remondifondi osas 1729,56 eurot. Kuivõrd avaldaja remondifondi nõue jäi

rahuldamata, ei kuulunud lahendamisele puudutatud isiku tasaarvestuse taotlus seonduvalt tema

kantud remonditööde kuluga.

Avaldaja määruskaebus

28. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse ja teha asjas uus lahend, millega nõue

rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtusse.

29. Kohus tegi üllatava lahendi, hindas tõendeid ühekülgselt, kohaldas materiaalõigust

ebaõigesti ning rikkus oluliselt menetlusõigust. Samuti ei olnud maakohtu määrus õiglane.

Avaldaja jäi avalduses esitatud nõude, tõendite ja seisukohtade juurde. Maakohtu määrus ei

olnud põhjenduste osas jälgitav, sest esines palju kordusi ja viiteid nii varasemalt kajastatule,

kui ka hilisematele tekstiosadele. Määruses puudusid selged viited arvetele ning ei esitatud

jälgitavaid arvestuskäike. Kohus ei juhtinud piisavalt tähelepanu poolte tõendamiskoormisele

ja heitis alles määruses avaldajale ette nõude puudulikku tõendatust prügikastide laialilöömise

kulude ja kahju hüvitamise nõuetes. Asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud jäid välja

selgitamata, mis kujutas endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 656 lg 2 tähenduses. Tõendamise puudulikkuse etteheite väljatoomine

alles kohtulahendis oli üllatav ning selline lahend ei olnud kooskõlas kehtiva õigusega.

30. Kohus sisustas ebaõigesti avaldaja õiguse esitada korteriühistu liikme vastu kahju

hüvitamise nõude. Vaidlust ei olnud selles, et puudutatud isik oli juriidiline isik, mis kasutas A.

Weizenbergi 10 korterit nr 2. Seega ei olnud oluline, et puudutatud isik oli iseseisev

õigussubjekt. Avaldajale teadaolevalt ei väitnud puudutatud isik menetluses kordagi, et

vaidlusalune korter ei olnud tema kasutuses. YY oli puudutatud isiku juhatuse liige, kes kasutas

viidatud korterit äriühingu nimel. Kohus ei põhjendanud, mis takistas YYil kui puudutatud isiku

juhatuse liikmel prügikonteinerite ümberlükkamist, kui nende asukoht puudutatud isikule ei

sobinud. Samuti ei osundanud kohus määruse põhjendustes ühelegi tõendile, mis kohtumääruse

põhjendusi toetaks. A. Weizenbergi tn 10 kinnistu oli piiratud kõrge lukustatud teraspaneelidest

aiaga ning kinnistule ei pääsenud kõrvalised isikud. Majaelanikele ja avaldaja esindajale oli

tõendina esitatud fotodel äratuntavalt jäädvustatud YY. Vastavat asjaolu oli kohtul võimalik

hinnata kohtuistungil, kus YY viibis. Kohtul puudus õigus tõendite kogumit põhjendamata

kõrvale jätta. Tõendite osas põhjendamiskohustuse rikkumine oli oluline menetlusõiguse

rikkumine, mis oli alus maakohtu lahendi tühistamiseks ning asja tagasisaatmiseks.

31. Kuigi kohus väitis, et puudutatud isiku esindaja esitatud tühistatud kohtulahend ei

mõjutanud käesoleva menetluse lahendit, nähtus määruse põhjendustest, et kohus käsitles nii

kohtumäärust kui ka viidatud menetluse materjale puudutatud isiku kasuks. Kohus luges

tõendatuks, et puudutatud isik nõudis avaldajalt varasemalt hädavajalikke remonditöid

Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Seega leidis maakohus alusetult, hoolimata tsiviilasja 2-16-

19092 lahendi tühistamisest, et hoovimajas oli „hädavajalikke remonditöid“. Tsiviilasjas 2-16-

19092 käis vaidlus selle üle, kas tegemist oli hädavajalike remonditöödega või YYi poolt

õigusvastaselt ja omavoliliselt tehtud juurdeehitiste ja muudatustega, mida korteriühistu luges

omavolilisteks ehitisteks ja mille eemaldamist avaldajalt nõudis. Kohus väljus viidatud

30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisiga vaidluse raamidest ja asus tuvastama asjaolusid, mis ei

kuulunud käesoleva vaidluse koosseisu.

32. Samuti eksis kohus õiguslikes põhimõtetes ja hea usu põhimõtte kohaldamisel. Vaidluse

ese ei olnud tuvastada hädavajalikud remonditööd hoovimaja säilimiseks, mistõttu väljus kohus

oluliselt vaidluse piiridest ja asus tuvastama menetlusväliseid asjaolusid. Maja remontimiseks

oli avaldajal vaja raha, millega seda finantseerida. Remondiks sai raha koguda korteriomandite

omanikelt, kes tegid korteriühistule makseid. Kohus tuvastas asjaolu, et puudutatud isik ei

tasunud remondifondi makseid, mistõttu puudusid õuemaja remontimiseks rahalised vahendid

eelkõige seetõttu, et puudutatud isik keeldus aastaid maksete tegemisest. Korteriomaniku

esmane kohustus oli võtta osa elamu remondist eelkõige maksete tegemisega remondifondi.

See oli primaarne kohustus, mis oli kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, sest ükski

korteriomanik ei ole kohustatud finantseerima remonditegevust teise korteriomaniku eest, kes

tahtlikult maksete tegemisest kõrvale hoiab. Remondifondi maksete teadlik ja tahtlik tegemata

jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodust lähtuvalt oli avaldaja nõue puudutatud

isiku vastu põhjendatud ja kuulus rahuldamisele.

Menetluse edasine käik

33. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele

vastamiseks.

34. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

35. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus

tuleb vaidlustatud osas tühistada ning asi tuleb saata uueks lahendamiseks tagasi samale

maakohtule TsMS § 667 lg 2 alusel. Määruskaebus kuulub rahuldamisele. Vaidlustamata osas

ja tõenditaotluse lahendamise osas on maakohtu määrus edasi kaebamata jõustunud.

37. Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu nõude majandamiskulude võlgnevuse saamiseks

alates 01.01.2017 kuni 11.11.2021 ning tugines nõude esitamisel asjaolule, et puudutatud isik

rikkus korteriomaniku ja korteriühistu liikmena kohustust tasuda majandamiskulude eest.

Puudutatud isik leidis seevastu, et temalt remondifondi maksete nõudmine oli vastuolus hea usu

põhimõttega KrtS § 40 lg 3 kohaselt.

38. Arvestades perioodi, mille eest puudutatud isikult majandamiskulusid nõuti, kohaldub

avaldaja nõudele kuni 31.12.2017 tekkinud kulude osas korteriühistuseadus (KÜS) ning hiljem

tekkinud kulude osas KrtS. KÜS § 151 lg 1 kohaselt jaotatakse korteriühistu majandamiskulud

korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu

põhikirjas ei sätestata teisiti. Alates KrtS-i jõustumisest jaotatakse majandamiskulud vastavalt

korteriomaniku kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1), millest võib erandina kõrvale

kalduda korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2).

39. Avaldaja varasemalt kehtinud põhikirja (kehtiv kuni 30.12.2017) p 3.2. alapunkti 6 (dtl

192-193) kohaselt oli ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt

juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh

prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-,

vee-, kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemi

hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu

tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud

suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtuti liikme

omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Avaldaja kehtiva põhikirja

p 2.2.9. kohaselt (dtl 187-188) on omanik kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus,

hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest

ühistu arvele makseid (remondifond – korteriomandi 1 m2 kohta). Avaldaja 27.06.2016

üldkoosoleku protokollist nähtuvalt (dtl 383) hääletati alates 01.07.2016 remondifondi makse

suuruseks 0,6 eurot/m2 kohta. 25.08.2021 üldkoosoleku protokollist tulenevalt otsustati alates

01.09.2021 kehtestada remondifondi maksete suuruseks 2,0 eurot/m2 kohta.

40. Käesoleval juhul ei vaielnud puudutatud isik vastu remondifondi maksete suurusele, vaid

leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti esitas puudutatud

isik KrtS § 37 lg 1 kohase taotluse nõuete tasaarvestamiseks, kuivõrd ta tegi kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid oma vahendite arvelt.

41. Maakohus tuvastas, et 30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt olid Xxxxxxxx tn

xx/2 hoovimaja säilimiseks, kus asus puudutatud isiku korteriomand, vajalikud mitmed

hädavajalikud remonditööd ning asja materjalidest ei nähtunud, et avaldaja oleks ekspertiisis

väljatoodud remonditöid hoovimajas teinud. Samuti tuvastas kohus, et puudutatud isik nõudis

avaldajalt hädavajalike remonditööde tegemist. Maakohtu hinnangul oli KrtS § 40 lg-st 3

tulenevalt hea usu põhimõttega vastuolus puudutatud isikult remondifondi maksete nõudmine

olukorras, kus avaldaja kui korteriühistu jättis hoovimajas alusetult kaasomandi säilimiseks

vajalikud remonditööd tegemata.

42. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et puudutatud isikult remondifondi maksete

nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd puudutatud isikul oli käesoleval juhul

kohustus tasuda kaasomandisse kuuluva kinnistu osadega seotud majandamiskulusid.

Maakohtu järeldus ei ole kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga. Eelkõige ei saa korteriomanik

õiguspäraselt jätta korteriühistule makseid tegemata ja kasutada raha oma äranägemisel elamu

või selle osa parendamiseks.

43. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole

nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

44. KrtS § 34 lg 2 kohaselt peab majandamine toimuma korteriühistu kaudu ning kui

korteriühistu oma kohustust ei täida, on puudutatud isikul õigus nõuda kaasomandi osa

majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava ja kutsuda

kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41

lg 4, TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.4). Kui korteriomaniku huvid erinevad

korteriomanike enamuse omadest, siis on tal võimalus nõuda suhete reguleerimist

kokkuleppega KrtS § 13 alusel. Kokkuleppe esemeks võivad olla ka sellised suhted, mida on

võimalik reguleerida ka põhikirjaga, näiteks häälte jaotus üldkoosolekul või majandamiskulude

jaotus (KrtS eelnõu (462 SE) seletuskiri, lk 37). Käesoleval juhul ei nähtu asja materjalidest, et

korteriomanikud oleksid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt vabastati puudatud isik maksete

tasumisest remondifondi.

45. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda remondifondi maksete tasumise nõudmist hea usu

põhimõtte vastaseks see, et puudutatud isiku väidete kohaselt ei saa tema sellest kasu. Samuti

ei ole hea usu põhimõtte rikkumiseks see, et puudutatud isiku hinnangul jagati remondifondis

olevaid vahendeid ebaõiglaselt ja mitte kõigi kaasomanike huvides. Puudutatud isiku kohustus

osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et ta on korteriomandi omanik ja

korteriühistu liige (TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.3). Remondifondi tasumise kohustus

on põhikirjaga ette nähtud kõigile korteriomanikele ühetaoliselt. Muuhulgas ei tulene hea usu

põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha puudutatud isikule erisusi remondifondi

maksete kandmisel (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 23). Asja materjalidest ei nähtu muid

erandlikke asjaolusid, mis annaks aluse pidada puudutatud isikult majandamiskulude nõudmist

hea usu põhimõtte vastaseks ja võimaldaksid tal kulude kandmisest keelduda (vrd RKTKo

13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 24).

46. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus puudutatud isiku võimalikke hüvitisnõudeid

korteriühistu vastu.

47. Käesoleval juhul leidis maakohus, et kuivõrd avaldaja remondifondi nõue tuli jätta

rahuldamata, ei kuulunud lahendamisele puudutatud isiku tasaarvestuse taotlus seonduvalt tema

kantud remonditööde kuluga.

48. Ringkonnakohus märgib, et korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue

korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis sätestab, et korteriomanikul on õigus

teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16).

TsÜS § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Selle hindamisel, kas kulutused olid vajalikud,

on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused

eseme säilimiseks vajalikud või nendeta oleks eseme säilimine ohtu sattunud. Seejuures on

oluline hinnata, kas kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik.

49. Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud TsÜS § 63 p 1

tähenduses, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks

käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib

korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-

61-14, p-d 28, 29 ja 32; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16.1).

50. Käesoleval juhul esitas puudutatud isik KrtS § 37 lg 1 kohase taotluse nõuete

tasaarvestamiseks, sest ta tegi kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid oma

vahendite arvelt.

51. Ringkonnakohus märgib, et kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude kogumile

õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine), kusjuures kohus ei ole seejuures seotud poolte

antava õigusliku hinnanguga (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) (RKTKo

15.06.2011, 3-2-1-51-11, p 27; RKTKo 05.01.2011, 3-2-1-116-10, p 39; RKTKo 22.02.2011,

3-2-1-153-10, p 16). Kohus peab menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule

kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 348 lg-d 1-3,

§ 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-

15, p 18).

52. Maakohus jättis käesoleval juhul puudutatud isiku tasaarvelduse taotlusele õigusliku

hinnangu andmata. Kohus ei hinnanud, kas puudutatud isiku tehtud kulutused olid vajalikud ja

põhjendatud KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Samuti ei analüüsinud kohus, kas

puudutatud isiku vastunõue võis tulla käsundita asjaajamise sätetest. Kuivõrd vaidluse

lahendamine eeldab asjaolude tuvastamist mahus, mida ei ole otstarbekas teha esimest korda

alles ringkonnakohtu menetluses, tuleb kohtuasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas ja millises ulatuses oli puudutatud

isiku tasaarvelduse avaldus põhjendatud.

53. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi

ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu

otsustada.

54. Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava

määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks

määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus

n-ö suletakse või lõpetatakse). Praegusel juhul ei tee ringkonnakohus menetlust lõpetavat

lahendit. Seetõttu ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust.

(allkirjastatud digitaalselt)