2-23-1640/50 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Raivo Einula

Määruse kuupäev

11. detsember 2023

Tsiviilasja number

2-23-1640

Tsiviilasi

PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühing hagi

Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu ja Noral Arendus

OÜ vastu 26.08.2022 korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu ning sellega seotud lepingu

ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks,

hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke

kinnistamiseks,

asjaõiguslepingute

ja

kinnistamisavalduste tühisuse tuvastamiseks ning

Noral Arendus OÜ kohustamiseks nõusolekute

andmiseks

kinnistusraamatus

kannete

kustutamiseks

Menetlustoiming

hagi läbi vaatamata jätmine

Menetlusosalised, esindajad

Hagejad:

I PrügiAbi OÜ (registrikood 10871954)

II BAUMASTER Osaühing (registrikood 11177569)

Lepinguline esindaja:

Vandeadvokaat Angela Kase (Advokaadibüroo

WALLESS, e-post: angela.kase@walless.com )

Kostjad:

I Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu (registrikood

80197063)

Kostja I lepinguline esindaja:

Vandeadvokaat Allar Aru (Advokaadibüroo TARK, e-

post: allar.aru@tark.legal )

II NORAL Arendus OÜ (registrikood 14926865)

2-23-1640

Kostja II lepinguline esindaja:

Fränk Valdmann (OÜ Valdmann&Co, e-post:

menetlus@valdmann.ee )

RESOLUTSIOON

1. Jätta PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühing hagi Tallinn, Tina tn 3

korteriühistu ja Noral Arendus OÜ vastu 26.08.2022 korteriomandite

võlaõigusliku müügilepingu ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste

teostamiseks ja finantseerimiseks, hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse

eelmärke kinnistamiseks, asjaõiguslepingute ja kinnistamisavalduste tühisuse

tuvastamiseks ning Noral Arendus OÜ kohustamiseks nõusolekute andmiseks

kinnistusraamatus kannete kustutamiseks, läbi vaatamata.

2. Jätta kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja hagejate

menetluskulud hagejate endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates.

Asjaolud

PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühing esitasid 30.01.2023 Harju Maakohtule hagi notar L

M asendaja I L juures 26.08.2022 sõlmitud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ning

sellega seotud lepingute tühisuse tuvastamiseks. Koos hagiavaldusega esitasid hagejad hagi

tagamise taotluse, mille kohus jättis 31.01.2023 määrusega rahuldamata. Kohus jättis hagi

31.01.2023 määrusega käiguta ja andis hagejatele tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühing esitasid 17.02.2023 hagi Tallinn, Tina tn 3

korteriühistu ja Noral Arendus OÜ vastu 26.08.2022 korteriomandite võlaõigusliku

müügilepingu ning sellega seotud lepingu ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks,

hüpoteekide seadmise lepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks, asjaõiguslepingute ja

kinnistamisavalduste tühisuse tuvastamiseks ning Noral Arendus OÜ kohustamiseks

nõusolekute andmiseks kinnistusraamatus kannete kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt omavad hagejad I ja II Tina tn 3 kinnistul (Tina kinnistu)

korteriomandeid nr 8 ja 7. Kinnistul asub 3 korterelamut, s.o Tina tn 3/1, 3/2 ja 3/3 (Tina

elamud). Hagejate korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus.

Kostja I 14.09.2009 üldkoosolekul otsustati võtta ette Tina elamute rekonstrueerimine.

21.04.2010 valmis Tina elamute ehitustehnilise seisukorra hinnang, mille p 2.1 kohaselt oli

Tina 3/1 elamu olulises osas amortiseerunud. 31.10.2013 valmis Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute

rekonstrueerimise ja laiendamise projekt. 20.11.2014 said Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamud

ehitusload.

03.02.2016 sõlmisid Tina kinnistu korteriomanikud võlaõigusliku kokkuleppe uute

korteriomandite moodustamiseks ja tasuta võõrandamiseks. Kokkuleppe p 4.4 nägi ette, et

kostja I kohustub ühe kuu jooksul arvates asjaõiguslepingu alusel kannete tegemisest müüma

lepingu p-des 3.1.1 ja 3.1.2 nimetatud moodustatavad korteriomandid enampakkumisel,

milles osaleb vähemalt kolm pakkujat, alghinnaga mitte vähem kui 880 eurot/m2 ning muudel

tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsustele.

18.04.2016 toimus kostja I üldkoosolek, mille p 5 järgi otsustati, et uute korteriomandite

müügist saadavat tulu kasutatakse Tina 3/1, Tina 3/2 ja Tina 3/3 elamute rekonstrueerimiseks,

seejuures täpsem tööde loetelu lepitakse kokku pärast uute korteriomandite enampakkumise

läbiviimist.

11.04.2019 sõlmisid Tina kinnistu omanikud, (v.a H.P ja A.P) asjaõiguslepingu uute

korteriomandite (eriomandite) kinnistamiseks ja nende üleandmiseks. Uued korteriomandid nr

19 ja nr 20 kanti 11.04.2019 kinnistamisavalduste alusel kinnistusraamatusse 01.12.2020 ja

need võõrandati kostjale I. Kannete tegemine viibis, kuna H.P ja A.P, kelle korteriomand asus

Tina 3/1 elamus, nõusolekud oli vaja asendada tsiviilasjas nr 2-16-10722 kohtulahendiga.

Kostja I alustas pärast asjaõiguslepingu sõlmimist 11.04.2019 korteriomandite nr 19 ja nr 20

nn musta karbi väljaehitusega, et need seejärel enampakkumisele panna. Kostja I võttis

selleks mh 07.06.2019 Swedbank AS-ist 180 000 eurot laenu. Laenu eesmärk oli katta Tina

3/1 ja Tina 3/2 elamute katuse vahetuse, projekteerimise ja omanikujärelevalvega seotud

kulud. Katuste vahetus Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamutes tehti, kuid puudustega. Neid puudusi

pole kõrvaldatud.

10.06.2021 toimus kostja I üldkoosolek, mille p 6 täpsustati 18.04.2016 üldkoosoleku otsust.

Otsusega lepiti kokku Tina elamute rekonstrueerimistööde järjekord.

Kostja I soovis 2021 sügisel korraldada korteriomandite nr 19 ja 20 enampakkumise. Üks

enampakkumisel osalenu oli kostja II. Korteriomanditega tutvumise käigus väitis kostja II, et

korteriomandite nr 19 ja 20 katuse väljaehitus ei pruugi olla kooskõlas ehitusprojektiga.

Eesmärgiga selgitada välja tegelik olukord, peatas kostja I enampakkumise.

Vahetult pärast seda toimus kostja I üldkoosolek, kus seniste kostja I seaduslike esindajate

volitused lõpetati ning kostjale I valiti uued seaduslikud esindajad, sh R.B ja L.K, kelle

korteriomandid on Tina 3/2 elamus.

22.08.2022 toimus kostja I üldkoosolek, kus osales 16 hääleõiguslikku isikut, neist 6 isikut

läbi L.K antud volituste. Juhatust volitati võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 ilma

enampakkumise korraldamiseta kostjale II, sõlmima Tina 3/2 ehitustööde lepinguid kostjaga

II ning otsustati nõusoleku andmine korterite nr 19 ja 20 võõrandamisest ja Tina 3/2

planeeritavatest ehitustöödest tulenevate nõuete tasaarveldamiseks. 22.08.2022 üldkoosoleku

otsus vormistati kutses toodust ja hääletamisele esitatust erinevana ning vastuolus 18.04.2016

ja 10.06.2021 üldkoosoleku otsustega, mille kohaselt tuli saadava raha eest rekonstrueerida

kõik kolm Tina elamut ja määrata kindlaks tööde tegemise järjekord.

Kostja I seaduslikud esindajad L.K ja R.B sõlmisid 26.08.2022 notar L M juures lepingu

korteriomandite nr 19 ja 20 müügiks. Kostja I edastas selle lepingu hagejatele oktoobri lõpus.

Lepingu eesmärk oli korteriomandite nr 19 ja 20 müük ning vastutasuks kostja II kulul Tina

3/2 elamu kaasomandi osas ehitustööde tegemine. Hageja hinnangul puudus kostjal I volitus

seada korteriomanditele nr 19 ja 20 ühishüpoteek summas 400 000 eurot, anda nõusolek

kinnistusraamatusse eelmärgete kandmiseks kostja II kasuks ning volitada kostjat II muutma

ehitusloa saanud ehitusprojekti. Lepingu p 3.7.13 alusel andis kostja I kostjale II nõusoleku

Tina 3/2 elamusse, sh kõigi Tina 3/2 korteriomandite vajadusi arvestades gaasikütte,

alternatiivselt õhk-vesi soojuspumbaga kütte väljaehituseks kujul, kus väline osa paigutatakse

Tina elamute hoovialale. Lepingu p-ga 3.11 vabastas kostja I kostjale II üle antavad

korteriomandid nr 19 ja 20 juba võetud laenukohustuse tasumise kohustusest ja ka muude

Tina 3/1 ja Tina 3/2 elamute ehitusega seonduvate kulutuste tasumisest. Kostja I seaduslikud

esindajad sõlmisid kostjaga II müügi- ja ehituslepingu tingimustel, mis olid vastuolus

kaasomanike kokkuleppe ning kostja I üldkoosoleku otsustega. Need lepingud on hagejatele,

kelle korteriomandid asuvad Tina 3/1 elamus, kahjulikud. Tina 3/1 elamu konstruktsioonid ja

kaasomandi osad on hinnatud olulises ulatuses avariiliseks, mistõttu ei ole välistatud hagejate

omandi pöördumatu kahjustumine või hävinemine.

Kostja II on talle veel mitte kuuluvad korteriomandid nr 19 ja 20 müüki suunanud.

29.12.2022 toimus kostja II tehtud ehitustööde ülevaatus. Kostja I kavatseb lähiajal sõlmida

korterite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks kostjaga II asjaõiguslepingu. Hageja hinnangul ei

ole müügilepingust tulenevad kostja II kohustused täidetud. Hagejate palvel peatas Notarite

2-23-1640

Koda 03.01.2023 korteriomandite nr 19 ja 20 omandi üleandmiseks asjaõiguslepingu

sõlmimise 10 päevaks.

Kostjad ei võimaldanud hagejatel tutvuda Tina 3/2 elamu pööningukorrusel kaasomandi osas

tehtud ehitustöödega, mistõttu ei ole korteriomandite nr 19 ja 20 üleandmise eeldused

müügilepingu p-de 4.1 ja 4.2 järgi täidetud. Kaasomandi osas tehtud ehitustööd ei ole ilmselt

nõuetekohased. Kandvaid konstruktsioone, sh katusekonstruktsioone on ehitatud vastuolus

ehitusprojektiga.

Hagejate taotluse peale saada kostja I seaduslikelt esindajatelt teavet Tina 3/2 elamu

ehitustööde kohta, kutsus kostja I kokku üldkoosoleku, mis toimus 07.02.2023. Hagejad

kostjalt I viidatud üldkoosolekul objektiivseid vastuseid ei saanud.

Kuna kostjad ei võimaldanud hagejatel tutvuda Tina 3/2 elamu kaasomandi osas tehtud

ehitustöödega ulatuses, milles need on jälgitavad korteriomandite nr 19 ja 20 kaudu, siis

tellisid hagejad eksperdiarvamuse ulatuses, milles neil oli võimalik ehitustöid visuaalselt

hinnata. 13.02.2023 eksperdiarvamusest nähtub, et Tina 3/2 elamu fassaaditööde turuhind on

~24 500 eurot ehk ligi kaks korda vähem kui nähtub ülevaatuse protokollist ja 07.02.2023

üldkoosoleku protokollist, kus kostja II kinnitas, et fassaadilaudisega seotud kulu oli jämedalt

40 000 eurot. Seega on kostjate poolt väidetavalt turutingimustel tehtud ehitustööde

maksumus 30–40% kallim turuhinnast. Korteriomanikud, sh hagejad võõrandasid oma

kaasomandi osa tasuta kostjale I vaid tingimusel, et vähemalt kolme pakkuja osalusel saaks

valitud parim pakkumine, mille tulemusena saavad rekonstrueeritud kõik Tina elamud.

Kostja I seaduslikud esindajad R.B ja L.K on tegutsenud kostja II huvides ja kostja I liikmete

huve eirates omakasu eesmärgil. Müügilepingu tulemusena kasvab R.Bi ja L.K omandi

väärtus hüppeliselt, sest nende korteriomandid asuvad Tina 3/2 elamus, mis tehingu

tulemusena ainsana kostja II poolt rekonstrueeritakse. Müügileping ja selle täitmiseks sõlmida

soovitav asjaõigusleping on vastuolus seaduse ja heade kommetega ning tuleb tühistada.

Korteriomandid tuleb võõrandada ja võõrandamisest saadavat raha kasutada tingimustel,

milles kaasomanikud on kokku leppinud.

Kohus rahuldas 23.02.2023 määrusega hagi tagamise taotluse. Kohus võttis hagi menetlusse

23.02.2023.

Kostja I on 17.03.2023 vastuses hagile seisukohal, et kuivõrd hagiavalduse faktiliste asjaolude

kirjelduse punktides 1 kuni 19 toodud kostja I üldkoosoleku otsuste õiguspärasust ja sellest

tulenevaid õigussuhteid puudutavad asjaolud kuuluvad tuvastamisele hagejate poolt alustatud

tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja nr 2-22-16113, ei saa käesolevas tsiviilasjas nende asjaolude

pinnalt tekkinud ja vaidlustatud õigussuhteid võtta aluseks hagiavalduse lahendamisel enne

viidatud teiste menetluste lõppemiseni. Kostja I on nendes menetlustes esitanud vastuväited,

mis lükkavad ümber hagejate hagiavalduses esitatud alusetud väited. Hagejatel puudub alus

nõuda kostjate vahel sõlmitud tehingu tühisuse tuvastamist, sest see ei mõjuta hagejate

omandiõigust. Lisaks on hagejad esitanud tsiviilasjas nr 2-22-16113 kostja I vastu

vaidlusaluste asjaolude pinnalt kahju hüvitamise nõude. Alusetud on hagejate väited hagi lisas

6 toodud 03.02.2016 võlaõigusliku lepingu tingimuste rikkumise kohta. Lepingu p-st 4.4

nähtub, et korterite omandite müügi eelduseks oli korteriomandite müük alghinnaga mitte

vähem kui 880 eurot/m2 ning muudel tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsusele.

Viidatud lepingupunktist tuleneb ka kostja I üldkoosoleku õigus võõrandada korteriomandid

muudel tingimustel vastavalt kostja I üldkoosoleku otsusele. Kuna hagejad ei ole 03.02.2016

võlaõigusliku lepingu pooled (lepingu p 4.4 kohases nõudes), tuleb hagejate nõue selles osas

jätta läbi vaatamata, alternatiivselt rahuldamata.

Kostja II on 13.04.2023 vastuses hagile seisukohal, et müügilepinguga ei ole mõjutatud

hagejatele kuuluvate korterite, so Tina 3-7 ja Tina 3-8, omandiõigus AÕS § 68 lõike 1

kontekstis. Hagejate õigus oma korteriomandeid, vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda

kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede

kõrvaldamist ei ole mõjutatud müügilepingust. Asjaolu, et hagejate hinnangul ei ole korter 19

ja korter 20 müügist saadav tulu jagatud vastavalt hagejate soovitud äranägemisele, ei mõjuta

hagejate asjaõiguseid ehk omandiõigust AÕS-i tähenduses. Hagis välja toodud hagejate poolt

väidetav subjektiivsete õiguste riive puudutab üksnes hagejate ning korteriühistu vahelisi

sisesuhteid, mitte müügilepingut. Müügileping on sõlmitud kooskõlas seadusega ning puudub

alus seaduspärase lepingu tühiseks tunnistamiseks. Müügileping ei ole vastuolus heade

kommetega. Kostja II selgitab, et müügilepingu näol on tegemist tavapärase müügilepinguga,

kus müüja võõrandab ostjale kinnisvara ning ostja kohustub vastutasuks teostama

kokkulepitud ehitustööd. Müügileping on sõlmitud osapoolte vabal tahtel ning lepingu

sõlmimisele eelnes mitme kuu pikkune läbirääkimiste periood.

Kostja I 22.08.2022 üldkoosoleku otsuse protokollist nähtub, et kostja I ja kostja II vahelise

lepingu sõlmimist on toetanud kõik ülejäänud Tina 3 kinnistu korteriomanikud ja kostja I

liikmed, välja arvatud hagejad. Müügileping on sõlmitud lähtudes kehtivast seadusest,

osapoolte vabast tahtest ning notariaalselt. Asjaolu, et hagejatele sõlmitud müügileping ei

meeldi, ei anna alust seaduspärase müügilepingu tühisuse tunnistamiseks. Asjaolu, mil moel

kostja I juhatus esindab kostja I huve ja kuidas liikmetele aru annab, on kostja I siseküsimus

ning ei oma müügilepingu kehtivuse kontekstis tähtsust. Hagejad ei ole müügilepingu

osapoolteks, mistõttu puudub neil ka seadusest tulenev hagemisõigus. Kostja II palub jätta

hagiavaldus läbi vaatamata või alternatiivselt jätta hagiavaldus rahuldamata.

Kostjad esitasid määruskaebused 23.02.2023 hagi tagamise määruse peale. Kohus edastas

kostjate määruskaebused läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule tulenevalt TsMS § 663

lg 5. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrusega rahuldati kostjate määruskaebused,

tühistati Harju Maakohtu 23.02.2023 määrus osas, millega maakohus osaliselt rahuldas

BAUMASTER Osaühingu ja PrügiAbi OÜ 17.02.2023 taotluse hagi tagamiseks ja tehti

tühistatud osas uus määrus, millega jäeti PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu

17.02.2023 hagi tagamise taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023

määrusega määrati kustutada kinnistusraamatu registriosadelt nr 18417350 ja nr 18417450

Harju Maakohtu 23.02.2023 määruse alusel sisse kantud märkus ja keelumärge (kõik sisse

kantud 08.03.2023). Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määrus on jõustunud 23.11.2023.

Kohtu seisukoht

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 kohaselt, kohus võib jätta hagi läbi

vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et: 1) hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud

faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete

õigsust; 2) hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või

eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat

eesmärki võimalik saavutada.

TsMS § 168 lg 2 kohaselt, hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või

kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti.

Tallinna Ringkonnakohus on 23.11.2023 määruses nõustunud kostjatega, et hagiavalduses

esitatud nõuded kostjate I ja II vastu on õiguslikult perspektiivitud ja et hagejatel ei ole õigust

hageda 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist.

Tallinna Ringkonnakohus on 23.11.2023 määruses selgitanud, et võlaõigusliku müügilepingu

tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi ja kohustusi leping mõjutab.

Selliseks isikuks on üldjuhul vaid lepingupool, kes saab esitada tühise lepingu tagasitäitmise

nõudeid. Asjas esile toodud asjaolude kohaselt sõlmis kostja I korteriomandite nr 19 ja 20

2-23-1640

omanikuna 26.08.2022 võlaõigusliku müügilepingu, millega müüs korteriomandid kostjale II.

Kõnealuse müügilepingu tühisuse tuvastamist saavad seega nõuda kostja I ja kostja II kui

müüja ja ostja. Hagejad sellist nõuet esitada ei saa, kuna vaidlusalune leping ei tekita, muuda

ega lõpeta nende tsiviilõigusi ja -kohustusi. Sama kehtib ehituskohustuse täitmise ja

võlaõigusliku tagatiskokkuleppe kohta. Vastavalt hagiavalduses esitatule on kostjal II

26.08.2022 lepingust tulenevalt mh kohustus teha ehitustöid Tina tn 3/2 elamu

kaasomandiosas, kusjuures korteriomandite nr 19 ja 20 müügihind tasaarvestatakse

ehitustööde maksumusega. Tegemist on töövõtusuhtega kostja I ja kostja II vahel (VÕS § 635

lg 1 mõttes). Ka need võlaõiguslikud lepingud puudutavad kostjate I ja II õigusi ja kohustusi.

Hagejad ei ole nende lepingute pooleks ega saa nende lepingutega seoses esitada tühise

lepingu tagasitäitmise nõudeid. Kohustustehingud, mille pooleks hagejad pole, ei puuduta

nende õigusi ega kohustusi. Asja materjalidest nähtuvalt puudutavad 26.08.2022 notariaalses

lepingus sisalduvad käsutustehingud kinnisasjade hüpoteekidega koormamise ja eelmärgete

seadmise kohta korteriomandeid nr 19 ja 20, mille omanik on kostja I. Eelmärkega (AÕS § 63

lg 1 p 1) tagatavaks nõudeks on kinnisasja ostja (kostja II) võlaõiguslik nõudeõigus müüja

(kostja I) vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). Korteriomandite nr 19 ja

20 koormamine ei mõjuta hageja omandiõigust, sõltumata sellest, et hagejad on kostja I kui

korteriühistu liikmed. Hagejate omandiõiguse kui asjaõigusliku positsiooni mõjutamisena ei

ole käsitatav see, et 26.08.2022 notariaalse lepingu täitmise tulemusena võib jääda

renoveerimata Tina 3/1 elamu, kus asuvad hagejate korterid. Lisaks ei ole see tagajärg seotud

26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingutega, vaid puudutab kostjate I ja

II vahelist kokkulepet ehitustööde tegemise kohta. Samuti ei nähtu hagejate esile toodud

asjaoludest, et korteriomandite nr 19 ja 20 koormamine mõjutaks mingit muud hagejate

asjaõigust või et hagejatel oleks seadusest tulenev õigus hagi esitada. Eelnevast tulenevalt

puudub hagejatel õigus ka 22.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate asjaõiguslepingute

tühisuse tuvastamise hagi esitamiseks. Kuna hagejad pole vaidlusaluste lepingute pooled,

puudub hagejatel õigus neid tühistada. Kuna hagejatel ei ole õigust nõuda 26.08.2022

notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist ega neid tehinguid tühistada,

ei ole hagejatel õiguslikku alust nõuda ka 26.08.2022 notariaalses lepingus sisalduvate

asjaõiguslepingute alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärgete ja hüpoteekide kustutamist.

Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses on samuti selgitatud, millised on võimalikud

õiguskaitsevahendid hagejate esile toodud asjaoludel. Hagejatel võib olla õigus esitada kahju

hüvitamise nõue kahju tekitaja vastu, kelleks hagejate hinnangul on korteriühistu või selle

juhatuse liikmed. Kostja I kinnitusel on hagejad sellise kahju hüvitamise nõude kostja I vastu

ka esitanud ning seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-22-16113. Seejuures on hagejate kui

korteriühistu liikmete suhe kostjaga I kui korteriühistuga tehingulaadne suhe. Korteriühistu

juhatuse liikmete osas võib teatud juhtudel kõne alla tulla lepinguväline vastutus (eelkõige

kahju tekitamise korral heade kommete vastase tahtliku käitumisega, VÕS § 1045 lg 1 p 8).

Lisaks oli hagejatel õigus vaidlustada 22.08.2022 üldkoosoleku otsus, millega volitati juhatust

võõrandama korteriomandid nr 19 ja 20 kostjale II. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad

esitanud nõude selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks tsiviilasjas nr

2-22-13677.

Maakohus on menetluses kaalunud tsiviilasjas nr 2-23-1640 menetluse peatamist kuni

tsiviilasjades nr 2-22-13677 (PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu avaldus Tallinn,

Tina tn 3 korteriomanike üldkoosoleku 22.08.2022 otsuste vaidlustamiseks) ja nr 2-22-16113

(PrügiAbi OÜ ja BAUMASTER Osaühingu avaldus Tallinn, Tina tn 3 korteriühistult

kohustuste täitmise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudmiseks) menetlust lõpetavate

lahendite jõustumiseni.

Arvestades Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2023 määruses tsiviilasjas nr 2-23-1640 antud

hinnangut käesolevas asjas esitatud hagi õiguslikule perspektiivikusele, leiab maakohus, et

menetluse peatamine ei ole põhjendatud ja et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi

vaatamata. Kohus on seisukohal, et hagejate hagiavalduses esitatud nõuded kostjate I ja II

vastu on õiguslikult perspektiivitud ja et hagejatel ei ole õigust hageda 26.08.2022

notariaalses lepingus sisalduvate tehingute tühisuse tuvastamist. Hagejatel on võimalik

arvestada tsiviilasjades nr 2-22-13677 ja 2-22-16113 tehtavate lahenditega ja esitada

vajadusel pärast nimetatud lahendite jõustumist oma võimalikud täpsustatud nõuded kohtule

uues hagis.

Menetluskulud

Kohus jätab TsMS § 168 lg 2 alusel kostjate menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja

hagejate menetluskulud hagejate endi kanda. Kohus määrab vastavalt TsMS § 177 lg 1 p 2

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast käesoleva menetlust lõpetava

määruse jõustumist.

Kostjatel tuleb esitada menetluskulude nimekiri 15 päeva jooksul pärast käesoleva määruse

jõustumist.

Kohus tagastab hagejatele TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel hagilt tasutud riigilõivu pärast

käesoleva määruse jõustumist vastava avalduse esitamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/

Raivo Einula