2-22-101156/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

11.12.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-101156

Kohtuasi

OÜ Lumeranta hagi VVO FM OÜ vastu võla nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.03.2023 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Lumeranta apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7696,53 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: OÜ Lumeranta (registrikood 11181571),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Birje Kalmus

Kostja: VVO FM OÜ (registrikood 16153131), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Leho Pihkva

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata OÜ Lumeranta apellatsioonkaebuses esitatud taotlused tõendite

kogumiseks (vaatluse korraldamine; veearvete väljanõudmine).

2. Jätta vastu võtmata OÜ Lumeranta 13.11.2023 esitatud tõendid (24.01.2021 seisuga

veemõõtja näidud).

3. Rahuldada OÜ Lumeranta apellatsioonkaebus.

4. Tühistada Harju Maakohtu 17.03.2023 otsus ja rahuldada OÜ Lumeranta hagi.

Mõista VVO FM OÜ-lt OÜ Lumeranta kasuks välja põhivõlgnevus 7126,42 eurot,

viivis alates hagi esitamisest kuni ringkonnakohtu 11.12.2023 otsuse tegemiseni

1256,69 eurot ning alates 12.12.2023 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

5. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud VVO FM OÜ kanda.

6. Mõista OÜ-lt Lumeranta välja täiendav riigilõiv 35 eurot, mis tuleb tasuda vastavalt

otsusele lisatud makseinfo dokumendile 15 päeva jooksul alates otsuse käesoleva

punkti jõustumisest. Alates otsuse käesoleva punkti jõustumisest kuni kohustuse

2-22-101156

täitmiseni tuleb OÜ-l Lumeranta tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Lumeranta (hageja) esitas 12.01.2022 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse VVO FM OÜ-lt (kostja) 5761,99 euro saamiseks. Kostja esitas 17.01.2022 nõudele

vastuväite. 25.01.2022 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju

Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. 14.02.2022 esitas hageja Harju Maakohtule hagiavalduse kostja vastu põhivõla 6478,56

eurot ja viivise nõudes.

3. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt üüris hageja kostjalt äriruume aadressil Vinkli tn

4 C kokku ligikaudu 10 aastat. Esialgu kasutas hageja vaid ühte äriruumi ning alates

2018. aastast hakkas kasutama ka teist äriruumi. Pooled sõlmisid selle kohta 09.04.2018

üürilepingu.

4. Kostjal oli kuni 2020. aasta keskpaigani hoones, milles kostja äriruume välja üürib, tööl

majahaldur. Haldur käis igakuiselt kogumas näite, mille alusel esitati üürnikele

kommunaalteenuste kohta arved.

5. Alates 2020. aasta juulist hakkas kostja esitama koondarveid ning teatas, et igakuised

kommunaalmaksed on kalkuleeritud keskmise järgi ning perioodi lõpus tehakse arvestus vee,

elektri ja kütte tegeliku tarbimise kohta, mille alusel koostatakse vahearve.

6. 31.12.2020 sai hageja kostjalt arve, mis tundus üllatuslikult suur. Hageja pöördus 12.01.2021

kostja poole, avaldades kahtlust, et veenäitu on mõõdetud topelt ning palus kostjal asja uurida.

Kostja seda ei teinud ja esitas kuue kuu möödudes järgmise arve (taas ebaõige veemõõtja näidu

põhjal), milles ei olnud ebaõiget näitu korrigeeritud ega arvestatud summaga, mille hageja oli

eelmise vale näidu põhjal kostjale rohkem tasunud. Hageja saatis 21.07.2021 kostjale e-kirja,

milles edastas fotod veemõõtjatest ja selgitas üksikasjalikult, et veemõõtjate näidud ei sobi

kokku kostja arvetel esitatuga. Nimelt selgus, et hageja tarbimist näitava mõõtja näidu asemel

2-22-101156

oli kostja võtnud aluseks veemõõtja näidu, mis kajastas hoonesse sissetuleva vee näitu (nn

üldvesi). Hageja palus kostjal ebaõigesti arvestatud veemõõtjate näitude summad rendisummalt

tagasi arvestada ning arvestada õige veemõõtja näite. Kostja seda ei teinud. Sama situatsioon,

kus arve oli koostatud ebaõigesti (vale mõõtja näidule tuginedes), kordus 2021. aasta oktoobris.

Kostja palus seoses hoone võõrandamisega saata talle näidud, misjärel saatis kostja hagejale

lõpparve. Hageja palus arvet selgitada, kuivõrd selles ilmnesid mitmed vastuolud ning

arvestatud ei olnud hageja tegelikku tarbimist. Kostja oli aluseks võtnud üüripinna

üleandmisaktis kajastatud trükiveaga näidu (01063 asemel 0106 – korrektne näit kajastus

esimestel arvetel). Kostja vastas, et kõik on tehtud vastavalt näitudele.

7. Hageja on tasunud vee eest rohkem, kui ta oleks pidanud tasuma oma tegeliku tarbimise

järgi, ning nõuab enammakstu tagastamist. Hageja tarbimist näitas veemõõtja, mille algnäit oli

1063 ning lõppnäit lepingu lõppedes 1135; veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 41 ning

II korruse WC-s asuv veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 20. Lähtudes arvetel

nähtuvatest alg- ja lõppnäitudest ning veemõõtja näitudest, on hageja tegelik veetarbimine

olnud kokku 133 m3, kuid kostja on esitanud hagejale arveid kokku selliselt, nagu oleks hageja

tarbimine olnud 1453 m3. Hageja on tasunud kostjale alusetult 1320 m3 vee eest. 1 m3 vee

hinnaks oli 4,09 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega on hageja tasunud kostjale alusetult

6478,56 eurot (koos käibemaksuga). Hageja palus kostjalt põhinõudena välja mõista 6478,56

eurot ning viivise põhinõudelt. Hageja viitas võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 271, § 292 lg-le 1,

§-le 337 ja § 1028 lg-le 1.

8. 21.11.2022 seisukohas täpsustas hageja oma nõuet ning palus kostjalt välja mõista

põhivõlgnevuse 7126,42 eurot ja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning edasi

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni. Hageja täpsustas oma

nõude suurust, kuivõrd vee eest tasuti ka hooldustasu 10%, mis sisaldus vee hinnas. Seega palus

hageja lisaks kostjalt hooldustasu 539,88 eurot (millele lisandub käibemaks) väljamõistmist.

9. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et kuna hageja arved tasus, siis ta nõustus nendega.

Ebaõige on kostja väide, et hageja aktsepteeris veearvesteid. Kostja on ise kinnitanud, et

veemõõtja algnäit oli 1063 ning hageja tarbimist näitasid vaid kaks veemõõtjat. Sellest

hoolimata on tõendatud, et kostja esitas hagejale arved, millel nähtuvad vähemalt nelja erineva

arvesti veenäidud. Seega on kostja nõustunud, et ta on arveid esitanud ebaõigesti rohkemate

arvestite järgi, kui pooled olid kokku leppinud. Kostja ei ole selgitanud ega tõendanud, milliseid

mõõtjaid on ta kasutanud arvete esitamise alusena.

Kostja vastuväited

10. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

11. Hageja ei ole tõendanud nõude aluseks olevaid asjaolusid. Kostja on esitanud arved

vastavalt tegelikule veetarbimisele üüripindadel asuvate veemõõtjate näitude alusel ning

vastupidise tõendamiskoormis lasub hagejal. Hageja väiteid tegelikult tarbimata vee koguse

kohta ei saa tõendada hageja enda saadetud kirjad ja hageja koostatud tabel, mille algandmete

allikat ei ole võimalik välja selgitada. Hageja on esitanud paljasõnalisi väiteid ebaõigete näitude

kohta.

12. Hageja üüris kostjalt Vinkli tn 4C kahte üüripinda. Alates 09.04.2018 üürilepingu

sõlmimisest toimus teisel üüritud pinnal (äripind 490,2 m2) lisaks eelnevalt kasutusel olnud

üüripinna boksile veemõõtmine vastavalt üürilepingu lisaks 2 oleva üleandmise-vastuvõtu aktis

2-22-101156

kajastatud veearvestile, mille algnäiduks oli märgitud 106. Tegelikkuses on pooled silmas

pidanud veearvestit, mille algnäit oli 1063, st pooled on ekslikult üürilepingu lisas 2 märkinud

ühe numbri valesti. Kostja on esitanud kommunaalteenuste arveid lähtudes üüritud boksis asuva

veemõõtja näitudele (algnäit 00422) ning alates 01.03.2018 täiendavate ruumide eest

üürilepingu lisas 2 kajastatud veearvestile (algnäit 1063). Kokku oli kasutusel 2 veearvestit,

millest üks kajastas üüritud boksi veenäitu ja teine üürilepingu alusel üüritud ruumide (äripind

490,2 m2) veenäitu.

13. Asjaolu, et kostja asus 2020. aasta juulist esitama summeeritud koondarveid ei muuda

hageja jaoks midagi, sest koondarvetel on välja toodud samad veearvestite näidud, millelt kostja

arvestas tegeliku ja keskmise tarbimise vahe ja esitas tulenevalt saadud summast 31.12.2020 ja

08.10.2021 kommunaalteenuste arved, mida hageja aktsepteeris ja tasus. Hageja on ise

tekitanud segaduse veemõõtja näitudega, kui paigaldas omavoliliselt üüritud pinnale uue

veemõõtja ilma kostja eelneva kooskõlastuse ja loata. Hageja omaalgatuslikult paigaldatud

veemõõtja näidud ei vasta tegelikkusele, sest erinevad oluliselt üüritud boksi ja üürilepingu

lisa 2 alusel üüripinnale paigaldatud veemõõtja näitudest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

14. Harju Maakohtu 17.03.2023 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus keeldus menetlusse võtmast hageja 21.11.2022 esitatud täiendavat põhinõuet

646,86 eurot ja sellelt arvestatud viivisenõuet. Maakohus jättis rahuldamata hageja 21.11.2022

taotluse vaatluse korraldamiseks ning dokumentaalsete tõendite kogumiseks. Maakohus mõistis

hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 2111,78 eurot ja viivise menetluskuludelt.

15. 21.11.2022 esitatud täiendava põhinõude (646,86 eurot ja viivis) menetlusse võtmisest

keeldumisel viitas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg-tele 1 ja 2 ning

§ 371 lg 1 p-le 10. Tegemist on alusetult tasutud haldustasuga ning seega on hageja muutnud

nõude eset ja alust. Kostja on nõude muutmisele vastu vaielnud. Lisaks ei ole hageja tasunud

nõude suurendamisel riigilõivu.

16. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) hageja sõlmis kostja õiguseellasega äriruumide üürilepingu, mille alusel üüris ta alguses

ühte ruumi ning alates 2018. aastast teist äriruumi;

2) 2018. aastal sõlmis hageja kostja õiguseellasega kirjaliku üürilepingu, mille kohaselt

tuli hagejal tasuda tarbitud vee eest kooskõlas valemiga, kus lähtuti tarbitud vee

kogusest, mis korrutati kehtiva tariifiga ja millele lisati 10% hooldustasu;

3) kokku lepitud tariifiks vee eest oli 4,09 eurot ühe kuupmeetri eest, millele lisandus

käibemaks;

4) üürileandja õigused ja kohustused läksid üle kostjale;

5) kirjaliku üürilepingu lisas 2 oli trükivea tõttu veearvesti näiduks märgitud 106, kuigi

õige näit oli 1063;

6) alates 2020. aasta juulist hakkas kostja esitama hagejale kommunaalkulude kohta

koondarveid, mille kohaselt olid igakuised kommunaalmaksed kalkuleeritud keskmise

järgi ning perioodi lõpus tehti tasaarvestus vee, elektri ja kütte tegeliku tarbimise alusel;

2-22-101156

7) hageja on kostjale tasunud kõik kommunaalteenuste eest esitatud arved;

8) hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 07.10.2021.

17. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja esitas hagejale vee tarbimise eest arveid tegelikku

tarbimist oluliselt ületavas ulatuses ning kas kostja peab hagejale tagastama enamtasutud

6478,56 eurot.

18. 09.04.2018 äriruumi üürilepingu lisa 1 järgi tuli vee eest tasuda tarbimise alusel, mis

korrutati kehtiva tariifiga ja millele lisati 10% hooldustasu. Kostja esitas üürilepingu lisaks 2

oleva akti, millel on veearvesti näiduks märgitud 106. Lisatud on ka ruumide plaan, millest

nähtub, et üüritud ruumid asusid esimesel ja teisel korrusel. Lepingust ei nähtu, et üüritud

ruumides oleks olnud ning vee eest tasumisel oleks tulnud lähtuda mitmest veearvestist. Ometi

ei vaidle pooled selle üle, et hageja tarbitud vett arvestati enam kui ühe veearvesti näidu alusel.

19. Hageja esitas kohtule üürileandja arved alates 01.09.2018 kuni 30.04.2021. Alates maist

2020 on arvetel viidatud kolme veemõõtja näitudele. Alates juulist 2020 on üürileandja hakanud

arveid esitama varasemast erineval kujul. Tegemist oli koondarvega, mis esitati 6 kuu kohta ja

kommunaalmaksed olid kalkuleeritud 12 kuu keskmise tarbimise järgi. Iga perioodi lõpus pidi

üürileandja koostama arvestuse tegeliku tarbimise alusel. Koondarvele järgnenud korrigeeriva

arve pöördel olid toodud veemõõtjad ja nende näidud ning lisaks varem arvetel märgitud

kolmele veemõõtjale oli lisandunud veemõõtja näit teise korruse WC-s.

20. Hageja väitis, et alates 2021. aasta oktoobrist oli kostja aluseks võtnud üüripinna

üleandmisaktis kajastatud trükiveaga näidu (01063 asemel 0106 – korrektne näit kajastus

esimestel arvetel). Kohus leidis, et 08.10.2021 arvest selliseid järeldusi teha ei saa. Ühegi

arvesti puhul ei ole viidatud näidule 0106 või 106. Kui järgida arvestite näite, siis neis ei esine

loogilisi ega hüppelisi muutusi alates ajast, mil kostja hakkas koostama koondarveid. Seega ei

nõustunud kohus hagejaga, et arved olid ekslikult esitatud trükiveale tuginemise tõttu.

21. 12.01.2021 saatis hageja kostjale e-kirja, milles avaldas kahtlust, et veemõõtja näidud on

esitatud topelt. 21.07.2021 saatis hageja kostjale järgmise e-kirja, millega saatis fotod

veemõõtjatest, mille näidud ei sobi kokku arvetel tooduga. Hageja väitis, et ta on ka ise

paigaldanud veemõõtja, mis ei ole üürileandja oma ja mille alusel ei pea tasuma, sest see

kopeerib teiste veemõõtjate näite. Need summad palus hageja tagasi arvestada ning arvestada

õiget veemõõtjat. Lisaks avaldas hageja arvamust, et kuna veemõõtjad on nummerdamata, on

need vahetusse läinud. Poolte järgmistest e-kirjadest 2021. aasta oktoobris nähtub, et hageja

arvates oli kostja ühte veearvestit arvestanud topelt ning see ei olnud kostja oma. Üürileandja

omakorda leidis, et kõik arvestused on õiged.

22. Hagejal oleks tulnud nõude esitamisel põhistada ja tõendada neid asjaolusid, mille

esinemise tõttu saaks kohus tuvastada kohustuse puudumist (VÕS § 1028 lg 1). Hageja ei ole

selgelt välja toonud nõude aluseks olevaid asjaolusid ega neid tõendanud. Hageja ei ole esile

toonud ega tõendanud asjaolusid, mille alusel ta esitas tegelikult tarbitud vee mahu. Hageja

väited selle kohta, miks kostja arved ei sisaldanud õigeid veenäite, on ebaselged ja

vastuolulised. Hageja ei toonud välja, millised olid need arvestid, mis tegelikku vee tarbimist

fikseerisid ja millised olid nende arvestite tegelikud näidud. Hageja väited selle kohta, et ta ei

ole oma majandustegevuses kasutanud vett ulatuses, mis on märgitud kostja koostatud arvetel,

on jäänud täielikult paljasõnalisteks. Hageja on ühelt poolt väitnud, et kostja arvestas ebaõigesti

kogu hoonesse tuleva veemõõtja näite, kuid ei toonud välja ega tõendanud, milliste veemõõtjate

näite oleks kostja tegelikult pidanud arvestama. Hageja on samal ajal väitnud, et kostja eksimus

2-22-101156

seisnes hoopis selles, et ta lähtus arvete koostamisel üüripinna üleandmise aktis ebaõigesti

märgitud veemõõtja näidust. Kohtumenetlusele eelneval ajal on hageja väitnud, et kuigi näite

võeti õigesti nendelt veearvestitelt, mis asusid hageja üüritud ruumides ja kajastasid tema

veetarbimist, olevat ühest veemõõtjast läbi läinud ka kogu hoone vesi. Hageja väited millegi

topelt mõõtmise kohta ei ole tõendatud. Tõendatud ei ole ka hageja väide, et kostja lisas arvetele

kogu maja vett mõõtva veemõõtja näidu. Nõude aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ei saa

tõendada üksnes hageja enda seletustega, kui kostja nendele vastu vaidleb.

23. Hageja väited selle kohta, miks kajastavad arved ebaõiget vee arvestust erinevad

kohtueelsel ajal kohtumenetluse käigus esitatud väidetest. Kohtumenetluse eelsel ajal on hageja

väitnud hoopis arvestite segiajamist ning ka seda, et tema enda paigaldatud veemõõtja tegelikult

täiendavat veekulu ei mõõda. Asjas esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada, mis asjaoludel

hageja II korruse WC-sse veemõõtja paigaldas ja mida see veemõõtja tegelikult mõõtis. Hageja

ei ole tõendanud, et antud veemõõtja oleks mõõtnud vee tarbimist õigemini, kui kostja arvetel

kajastatu. Tegelikult on kostja arvetel II korruse WC veemõõtja näitu arvestatud. Milles seisnes

ebaõige vee arvestamine, ei ole hageja tõenditest ja väidetest võimalik järeldada.

24. Kohus jättis hageja 21.11.2022 vaatluse korraldamise taotluse rahuldamata, kuna vaatluse

käigus ei saa tuvastada hageja nõude rahuldamise olulisi eeldusi. Arvete esitamisest on

möödunud peaaegu kaks aastat, vahetunud on kinnisasja omanik ning hageja on ruumidest

lahkunud. Veearvestite näite vaidlusalusel perioodil ei ole võimalik enam tagantjärgi tuvastada.

25. Kohus jättis hageja 21.11.2022 tõendite kogumise taotluse rahuldamata. Hageja ei ole

väitnud, et kostja esitas talle arveid vee eest, mida kogu hoones üldse ei tarbitud. Kogu hoone

vee kogust tõendavad arved ei saa tõendada ilma täiendavate faktiliste andmeteta, milline oli

hageja ruumides tegelikult tarbitud vee kogus.

26. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1) ja määras kindlaks kostja

menetluskulude suuruse (TsMS § 174 lg 2).

Apellatsioonkaebus

27. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 7126,42 eurot ja tulevikus

sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ning edasi VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

28. Hageja palus ringkonnakohtul korraldada vaatlus ning koguda veeteenuse osutajalt arved

hoonesse tarnitud vee koguse kohta perioodil 01.01.2020 - 31.12.2021. Maakohus jättis

vastavad taotlused ebaõigesti rahuldamata.

29. Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti, kohaldanud ebaõigesti õigusnorme ning ei ole

vastanud kõigile hageja väidetele.

30. Kostja rikkus lepingut, kuna ta lõpetas igakuiste tarbimisel põhinevate arvete väljastamise

ning hakkas väljastama koondarveid. Kostja kontrollis veearvestite näite ühel korral poolaastas.

Kostja on ilma pooltevahelise kokkuleppeta hakanud arvetel kajastama neljandat veemõõtjat

ning näidanud arvel selle eest tasu, milleks tal õigust ei olnud. Hageja juhtis korduvalt kostja

tähelepanu ebakõladele ning palus veemõõtjaid ning näite kontrollida, mida kostja teinud ei ole.

2-22-101156

31. Kohus on ebaõigesti leidnud, et hageja on menetluse kestel nõuet muutnud. Hageja

täpsustas vaid oma nõude suurust kooskõlas TsMS § 376 lg 4 p-ga 2, kuivõrd vee

kommunaalmakse sisaldas hooldustasu 10%. Hooldustasu on üks vee hinna komponente ja

sisaldus vee hinnas. Maakohus oleks pidanud hageja nõude täpsustamise ja selle lubatavuse

välja selgitama eelmenetluse kestel. Käesoleval juhul selgus alles kohtulahendist, et kohus ei

menetle hageja nõuet täpsustatud suuruses.

32. Hageja on välja toonud nõude aluseks olevad asjaolud ja neid tõendanud. Hageja on

selgitanud, et hageja tarbimist näitas veemõõtja, mille algnäit oli 1063 ning lõppnäit lepingu

lõppedes 1135; veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 41 ning II korruse WC-s asuv

veemõõtja algnäiduga 0 ning lõppnäiduga 20. Algnäidud on nähtavad 2018. aasta mai arvelt.

Veemõõtja algnäitu 1063 ja selle õigsust kinnitab ka kostja poolt varasemale üürnikule (kes

kasutas ruume enne hagejat) esitatud arve nr 75, millelt nähtub veemõõtja lõppnäiduna 1061.

Hageja asumisel ruumide kasutajaks oli vastava veemõõtja näiduks 1063. Lõppnäidud nähtuvad

2021-10 koondarvelt, mille kohaselt on kolme veemõõtja lõppnäidud järgmised: 1135; 41 ja

20. Hageja on esitanud hoone plaani, millele on märgitud veemõõtjate asukohad ning fotod ja

selgitus selle kohta, mida antud veemõõtja mõõdab.

33. Enne kostja poolt koondarvete esitamist oli majal haldur, kes käis näite võtmas ning ei

eksinud ei veemõõtjate arvus ega nende asukohtades. Pärast seda, kui kostja hakkas esitama

koondarveid, tekkis arvele juurde neljas veemõõtja, mis ei näidanud hageja tarbimist, vaid

üldvett (üldvee mõõtja asus samuti hageja kasutuses olnud ruumides). Veemõõtjaid hageja

kasutuses olnud ruumides oli kokku neli, kuid neist vaid kolm mõõtsid hageja tarbimist. Hoone

peamõõtja, mille lõppnäit oli 1320, on arvetele märgitud ebaõigesti ning see mõõtis

hooneosasse tulevat kogu vett, mitte hageja tarbimist.

34. Kostja on väitnud, et kasutusel oli kaks veemõõtjat, kuid samal ajal on kostja hagejale

esitatud arvetel kajastanud nelja erineva veemõõtja näitu. Kuivõrd kostja on kinnitanud, et

tulnuks vaadata vaid kahte veemõõtjat (tegelikkuses oli hagejal kolm veemõõtjat, mh II korruse

WC), jääb arusaamatuks, kuidas on kohus asunud seisukohale, et nelja mõõtja näitude

vaatamine ning liitmine on lubatud.

35. 13.11.2023 seisukohas tõi hageja välja selgitava tabeli, millest on ülevaatlikult näha, kus

on tõenäoliselt tekkinud viga kostja poolt vee arvestamisel. Hageja esitas fotod 24.01.2021

veemõõtjate näitude fikseerimisest.

Vastustaja seisukoht

36. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Hageja ei ole hagi aluseks olevaid asjaolusid tõendanud. Olukorras, kus hageja

on arved tasunud ja ei ole õigeaegselt vastuväiteid esitanud, on hageja konkludentselt arvetega

nõustunud. Kostja on esitanud arved vastavalt tegelikule veetarbimisele üüripindadel asuvate

veemõõtjate näitude alusel ning vastupidise tõendamiskoormis lasub hagejal. Maakohus on

õigesti jätnud menetlusse võtmata hageja 21.11.2022 esitatud täiendava põhinõude 646,86

eurot. Kohus on õigesti jätnud rahuldamata taotlused vaatluse korraldamiseks ja tõendite

kogumiseks.

37. 13.11.2023 seisukohas märkis kostja, et vaidlusaluste arvete esitamisest on tänaseks

möödas ca 3 aastat, vahetunud on hoone omanik ja majahaldur. Vinkli tn 4C kinnisasja omanik

on alates 29.10.2021 Bilder Grupp OÜ. Pärast Vinkli tn 4C kinnisasja müümist on hoone uue

omaniku sõnul hoones teostatud lammutus- ja ehitustööd ja seega ei ole enam võimalik

2-22-101156

tuvastada veemõõtjate asukohti vaidlusalusel perioodil. Seoses kinnistu müügiga ei ole kostja

valduses enam hoone veevarustuse jooniseid, millelt oleks võimalik veemõõtjate asukohti

tuvastada. Hagi lisas 3 sisalduvatele koondarvatele märgitud veemõõtjad mõõtsid ainult hageja

üüripinnale sisenevate veetorude tarbimist ja seega üksnes üüripinnal toimunud tegelikku

tarbimist. Ükski koondarvetel kajastatud veemõõtjatest ei olnud peaveemõõtja. Dubleerivat

mõõtmist ei toimunud. Hageja üüripinnale sisenes kolm veetoru, mille tarbimist mõõdeti kolme

veemõõtjaga. Hageja lisas hiljem omavoliliste ümberehituste käigus veel ühe veemõõtja

(II korruse WC). Seega on segadus veemõõtjatega hageja enda põhjustatud, sest on seotud

hageja omavoliliste ümberehitustega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada.

Ringkonnakohus teeb ise uue otsuse, millega rahuldab hagi tervikuna, sh hageja suurendatud

nõude osas. Tulenevalt hagi rahuldamisest muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust

maakohtus

ning

määrab

kindlaks

apellatsiooniastme

menetluskulude

jaotuse.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

39. Kuna hageja vaidlustas maakohtu 17.03.2023 otsuse tervikuna, siis kontrollib

ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).

Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja põhinõude suurendamist (I), teiseks lahendab hageja

tõenditega seotud taotlused (II) ning seejärel vastab hageja apellatsioonkaebuse sisulistele

väidetele (III). Viimasena jagab kohus menetluskulud (IV).

I Põhinõude suurendamine

40. Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja 21.11.2022 maakohtu menetluses esitatud nõude

suurendamise avaldust, st põhinõude 6478,56 eurot suurendamist 646,86 euro ja viivise võrra.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtul puudus alus selle nõude menetlusse võtmisest

keeldumiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1). TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja pärast

hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või

kohtu nõusolekul. TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ei peeta hagi muutmiseks hageja põhinõude või

kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Ringkonnakohus leiab

erinevalt maakohtust, et käesoleval juhul ei olnud tegemist hagi aluse muutmisega, vaid

põhinõude suurendamisega.

40.1. Üürilepingu lisa 1 kohaselt pidi hageja vee kui kommunaalmakse eest tasuma veearvesti

näitude järgi vastavalt tarbimisele, mis korrutati kehtiva veetariifiga ning millele lisandus 10%

hooldustasu (dtl 38). Seega sisaldus hooldustasu vee kommunaalmakse hinnas. Hageja

hagiavalduse p-s 1.9 on märgitud, et hageja nõuab kostjalt enammakstud „kommunaalmaksete

summas 6478,56 eurot tagastamist“ (dtl 30), kuid algses hagiavalduses ei nõudnud hageja vee

kommunaalmakse sisse kuuluvat hooldustasu 10%. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kuna

21.11.2022 menetlusdokumendis suurendas hageja oma põhinõuet üksnes ühe vee hinna

komponendi võrra, siis nõude alus – vee kommunaalmakse eest ülemääraselt tasumine – jäi

samaks. Sellisel juhul ei ole TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi kostja või kohtu nõusolek vajalik.

40.2. Ringkonnakohus ei nõustu ka maakohtu põhjendusega, et hageja ei ole uue nõude aluseks

olevaid asjaolusid välja toonud ning selliselt ei võimalda uus nõue asja kiiremat ja säästlikumat

lahendamist. Hageja suurendatud nõue on üheselt seotud veetarbimisega, sest 10% hooldustasu

sõltus tarbitud vee kogusest (mis oli korrutatud kehtiva tariifiga). Seega kõik kostja vastuväited

2-22-101156

hageja algselt esitatud põhinõudele vee tarbimise väära arvestamise kohta käivad ka

hooldustasu kohta, kuna 10% hooldustasu lisandus automaatselt tarbitud vee koguse ja tariifi

korrutisele.

40.3. Kuna kohus ei pea nõude suurendamise vastuvõtmise kohta tegema eraldi menetlusse

võtmise määrust, siis saab ringkonnakohus asja arutamisel lähtuda hageja maakohtus

suurendatud põhinõudest (7126,42 eurot) ja seonduvast viivisenõudest.

40.4. Küll nõustub ringkonnakohus maakohtu ja kostjaga, et hagejal oleks tulnud 21.11.2022

nõude suurendamisel tasuda täiendavalt riigilõivu. Maakohus oleks pidanud pöörama sellele

hageja tähelepanu ja andma võimaluse täiendava riigilõivu tasumiseks. Ringkonnakohus saab

hagejalt täiendava riigilõivu välja mõista käesoleva kohtuotsusega (vt allpool p 62).

II Tõenditega seotud taotluste lahendamine

41. Edasi lahendab ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuses esitatud tõendite kogumise

taotlused. Hageja kordas apellatsioonkaebuses kahte taotlust, mis olid esitatud ka maakohtus

ning mille maakohus lahendas kohtuotsusega. Seega saaks ringkonnakohus need taotlused

rahuldada vaid juhul, kui maakohus keeldus taotlusi rahuldamast ebaõigesti (TsMS 652 lg 3

p 2). Ringkonnakohus leiab, et kuigi maakohus oleks pidanud hageja taotlused lahendama enne

otsuse tegemist, et nende rahuldamata jätmine ei oleks menetlusosalise jaoks üllatuslik

(RKTKo 24.05.2023, 2-20-7904, p 12), on asjaomased taotlused jäänud õigesti rahuldamata

ning ka ringkonnakohus jätab hageja tõendite kogumise taotlused rahuldamata (TsMS § 238

lg 1).

41.1. Esiteks on hageja apellatsioonkaebuses korranud 21.11.2022 menetlusdokumendis

esitatud taotlust vaatluse korraldamiseks varem hageja poolt üüritud ruumides, et selgitada

välja, milliste veemõõtjate näitudest lähtudes on kostja koostanud hagejale alates juulist 2020

arved (dtl 161, dtl 222). Maakohus jättis taotluse rahuldamata, kuna vaatluse käigus ei saa

tuvastada hageja nõude rahuldamise olulisi eeldusi. Arvete esitamisest on möödunud peaaegu

kaks aastat, vahetunud on kinnisasja omanik ning hageja on ruumidest lahkunud. Veearvestite

näite vaidlusalusel perioodil ei ole võimalik tagantjärele tuvastada.

Ringkonnakohus nõustub, et vaatluse korraldamisega Vinkli tn 4 C aadressil ei oleks võimalik

saavutada hageja soovitut ehk tõendada, milliste veemõõtjate näitudest lähtudes kostja hagejale

koondarveid esitas. 13.11.2023 menetlusdokumendis täpsustas kostja ringkonnakohtule, et

alates 29.10.2021 on Vinkli tn 4 C omanik Bilder Grupp OÜ, kes on peale kinnisasja ostmist

teostanud hoones lammutus- ja ehitustöid (dtl 248). Seega ei ole võimalik tuvastada

veemõõtjate asukohta ajal, mil hageja oli hoone üürnik ning vaatluse korraldamisega ei saaks

tõendada neid asjaolud, mida hageja soovib tõendada (TsMS § 236 lg-d 2 ja 3, 238 lg 1).

41.2. Teiseks taotles hageja, et maakohus nõuaks kostjalt välja 01.01.2020 – 31.12.2021

veeteenuse esitaja poolt Vinkli tn 4 C kinnisasja kohta esitatud arved, et tuvastada hoone tegelik

veetarbimine. Hageja väitel saaks nende arvetega tõendada, et talle esitatud arved olid ekslikult

suured. Maakohus jättis taotluse rahuldamata, leides, et hageja ei ole väitnud, et kostja esitas

talle arveid vee eest, mida kogu hoones üldse ei tarbitud. Ainult kogu hoone vee kogust

tõendavad arved ei saa tõendada ilma täiendavate faktiliste andmeteta, milline oli hageja

ruumides tegelikult tarbitud vee kogus.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hoone kogu veetarbimise eest esitatud arved ei saaks

tõendada hageja veetarbimist ega seda, et kostja on ekslikult esitanud hagejale arve ka

2-22-101156

üldveemõõtja näidu alusel. Mis puudutab hageja väidet, et need arved võiksid näidata, et

hagejale omistatud tarbimine oli ebaproportsionaalselt suur võrreldes kogu hoone

veetarbimisega, siis leiab ringkonnakohus, et tegemist ei ole hageja tõendamiskoormisega

(TsMS § 230 lg 1). Ringkonnakohus leiab, et asjaolu tõendamine, et hagejale esitati arved vaid

hageja tarbitud vee eest, oli kostja kui üürileandja tõendamiskoormiseks. Kostja on aga hageja

asjaomase taotluse rahuldamisele vastu vaielnud.

42. Lisaks esitas hageja vastuseks kohtunõudele 13.11.2023 fotod, mis kajastavad kahe

veemõõtja näite 24.01.2021 seisuga. 24.11.2023 seisukohas täpsustas hageja, et need ei ole

uued tõendid, vaid on esitatud koos hagiavaldusega (dtl 276). Kuna 13.11.2023 esitatud fotod

on juba toimikus (dtl 86–87), puudub vajadus neid uuesti toimikusse võtta. Kohus saab lähtuda

juba toimikus olevatest tõenditest. Seega ei võta kohus 13.11.2023 esitatud fotosid vastu.

III Hageja apellatsioonkaebuse sisuline lahendamine

43. Esmalt kvalifitseerib kohus hageja nõude. Hageja väitel kasutas ta kostja äriruume Vinkli

tn 4 C Tallinn aadressil ligi 10 aastat. Kostja ei ole seda vaidlustanud. Algselt kasutas hageja

ühte ruumi, alates 2018. aastast hakkas ta kasutama ka teist äriruumi ning pooled sõlmisid selle

kohta 09.04.2018 üürilepingu (dtl 35-37). Üürilepingu lisa 1 kohaselt pidi üürnik tasuma vee

eest veearvesti näitude järgi vastavalt tarbimisele, mis korrutati kehtiva veetariifiga ning millele

lisandus 10% hooldustasu (dtl 38). Üürileping lõppes 07.10.2021. Vaidluse põhikese on selles,

kas hagejal kui üürnikul on alust nõuda kostjalt tagasi alates juulist 2020 kuni üürilepingu

lõppemiseni vee kui kommunaalmakse eest väidetavalt enammakstud 7126,42 eurot ja viivist.

Hageja tugines VÕS §-le 271, § 292 lg-le 1, §-le 337 ja § 1028 lg-le 1. Seega tugines hageja nii

üürilepingu regulatsioonile kui ka alusetu rikastumise sätetele (VÕS 1028 lg 1).

43.1. Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on

kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud poolte õiguslike seisukohtadega (RKTKo

14.06.2023, 2-20-4179, p 10). Maakohus ei ole käesolevas asjas hageja nõuet selgelt

kvalifitseerinud, kuid on märkinud, et VÕS § 1028 järgi oleks hagejal tulnud nõude esitamisel

põhistada ja tõendada neid asjaolusid, mille esinemise tõttu saaks kohus tuvastada kohustuse

puudumist. Seejärel leidis maakohus, et hageja ei ole oma tõendamiskoormist täitnud.

43.2. Ringkonnakohus leiab, et käesoleva asja asjaoludel ei saa enammakstud summa

tagasinõudmisel tugineda VÕS §-le 1028. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on selgitatud, kui

sooritus tehakse lepingu alusel, saab selle õiguslik alus esmajoones puududa, kui leping on

tühine, ja ära langeda, kui leping on tühistatud. Lepingu lõppemine, olgu kokkuleppel, tähtaja

möödumise, taganemise või ülesütlemise tõttu, ei võta lepingu kehtivuse ajal lepingu alusel

tehtud sooritustelt õiguslikku alust ega anna põhjust kohaldada alusetu rikastumise sätteid

(VÕS IV. Kommenteeritud väljaanne, § 1028, p 3.1.3; RKTKo 24.09.2008, 3-2-1-62-08, p 9).

Alusetu rikastumisega oleks tegemist juhul, kui üks lepingupool täidab lepingust tulenevad

kohustused nõuetekohaselt ja teine pool tasub kohustuste täitmise eest rohkem, kui ta oleks

olnud lepingu alusel kohustatud, sellisel juhul puudub enammakstud osas soorituseks õiguslik

alus ning lepingupool saab enamtasutu tagasi nõuda § 1028 alusel (VÕS IV. Kommenteeritud

väljaanne, § 1028, p 3.1.3). Käesoleval juhul väidab hageja aga just seda, et kostja on

üürilepingut vee eest liiga suurte arvete esitamisega rikkunud ning seetõttu on tema tasunud

ülemääraselt, mitte et ta oleks kogemata rohkem tasunud. Seega ei saa lähtuda alusetu

rikastumise regulatsioonist, vaid asi tuleb lahendada lepingulisi suhteid reguleerivate normide

alusel, millele hageja samuti tugines. Siiski ei saa asja lahendada VÕS § 337 alusel, kuna see

säte puudutab üürilepingu lõppemisel ettemakstu tagasinõudmise õigust üksnes olukorras, kus

makse on tehtud aja eest pärast lepingu lõppemist (RKTKo 20.06.2018, 2-17-280, p 23).

2-22-101156

Käesoleval juhul ei väida hageja, et ta on tasunud ette perioodi eest, mis järgnes üürilepingu

lõppemisele 07.10.2021, vaid et ta on valede veenäitude tõttu maksnud vee eest rohkem

perioodil juulist 2020 kuni üürilepingu lõppemiseni, st üürilepingu kehtivuse ajal.

43.3. Hageja on tuginenud ka VÕS § 292 lg-le 1 (01.01.2018 redaktsioonis), mis nägi ette, et

lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud)

üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja pidi

üürilepingu järgi kostjale vee eest eraldi tasuma, kuid ta pidi seda tegema tegeliku tarbimise

(vee puhul veearvesti näitude) järgi. Hageja tasus kommunaalteenuste eest kostja esitatud arvete

alusel. Niisiis vastutas kostja selle eest, et hagejale esitataks arved tegeliku tarbimise järgi. Kui

kostja esitas hagejale suuremad arved, st arved ka vee eest, mida hageja ei tarbinud, on kostja

lepingut selles osas rikkunud ning hagejal on õigus enammakstud summa tagasi nõuda. Seega

tuleb asja lahendamisel lähtuda VÕS §-st 292 koosmõjus lepingu rikkumisest tulenevate

õiguskaitsevahenditega (VÕS § 100, § 101).

44. Hinnates edasi hageja apellatsioonkaebust maakohtu otsusele, nõustub ringkonnakohus

hagejaga, et maakohus jättis kohaselt arvesse võtmata hageja esitatud tõendid ning kohaldas

vääralt tõendamiskoormist, kui pidas piisavaks kostja paljasõnalisi vastuväiteid selle kohta, et

kostja esitatud arvetes on lähtutud hageja tegelikust veetarbimisest. Ringkonnakohus leiab, et

need minetused annavad aluse maakohtu otsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamiseks.

45. Kuna hageja heidab maakohtule ette, et maakohus ei ole tema esitatud asjaolusid

arvestanud, toob ringkonnakohus esmalt välja hageja esitatud asjaolud ning tõendid, mille

hageja on esitanud selle tõendamiseks, et ta on vee eest ülemääraselt tasunud, samuti milline

oli tema hinnangul tegelikult tarbitud veemaht. Ringkonnakohus vaatleb esmalt hageja

veetarbimist alates uute ruumide üürilevõtmisest 2018. aastal kuni juunini 2020, st perioodil,

kui näite käis korjamas majahaldur ja arved esitati igakuise tarbimise eest.

45.1. Kohus märgib alustuseks, et üürilepingu lisast 2 (ruumide üleandmise- ja vastuvõtmise

akt) nähtub, et ruumis 1 oli veearvesti (algnäit 106, käesolevas menetluses on täpsustatud, et

see oli 1063) ja ruumis 4 oli üürileandja veemõõdusõlm koos üldise arvestiga (dtl 41-42). Muid

veearvesteid üürilepingus fikseeritud ei ole.

45.2. Alates 2018. a juunist hagejale esitatud arvetelt nähtub, et arvetel on kolm rida nimetusega

„Vesi ja kanalisatsioon“, „Vesi ja kanalisatsioon II“ ja „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“,

millele lisandub alati neljas rida „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%), kuid alates aprillist

2020 on arvetel erisusi, mis on allpool eraldi kajastatud (dtl 46-69).

45.2.1. Esimesel real „Vesi ja kanalisatsioon“ (mille algnäit juunis 2018 on 436) on ühes kuus

tarbitud vee kogused alates juunist 2018 kuni märtsini 2020 esitatud arvetel järgmised: 6, 5, 6,

5, 5, 6, 7, 5, 7, 5, 6, 7, 7, 7, 7, 5, 7, 7, 7, 7, 1. Märtsi 2020 arvel on selle rea lõppnäit 569 (dtl 66).

Aprilli, mai ja juuni 2020 arvetel sama rida enam ei ole (dtl 67–69).

45.2.2. Teisel real „Vesi ja kanalisatsioon II“ (algnäit juunis 2018 on 0163) on tarbitud vee

ühekuised kogused alates juunist 2018 kuni maini 2020 esitatud arvetel järgmised: 0, 0, 1, 0,

20, 0, 0, 0, 1, 0, 0, 0, 1, 1, 0, 0, 0, 0, 0, 1, 4, 3, 2. Mai 2020 arve lõppnäit on 1099.

45.2.3. Kolmandal real „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (algnäit 0, septembris 2018 muutus

algnäit 1-ks) oli ühe kuu tarbitud vee kogus juunist 2018 kuni novembrini 2019 esitatud arvetel

0, edasi on kogused kuni maini 2020 1, 0, 2, 2, 2. Mai 2020 arve lõppnäit on 8.

2-22-101156

45.2.4. Aprillis ja mais 2020 esitatud arvetel on kaks rida, „Vesi ja kanalisatsioon II“ ja „Vesi

ja kanalisatsioon II algnäit“, millele lisandub „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%) (dtl 67-

68, tarbitud kogused on märgitud juba eelmistes lõikudes).

45.2.5. Juuni 2020 arvel on kolm rida, mis kõik on sama nimetusega „Vesi ja kanalisatsioon II

algnäit“, lisandub „Vee ja kanalistats. hooldustasu“ (10%). Kuigi juuni 2020 arvel on rea

nimetused identsed, on näha, et edasi on arvestatud näite, mis mais olid 1099 (algselt teine rida

„Vesi ja kanalisatsioon II“) ja 8 (algselt kolmas rida „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“) ning

lisandunud on arvesti, mille algnäit on 0 ja lõppnäit 2 (dtl 69). Juuni 2020 arvel on lõppnäidud

seega 1101, 11 ja 2. Juunis kasutatud veekogused olid 2, 3 ja 2.

45.2.6. Hageja ei ole vaidlustanud vee eest tasumist kuni juunini 2020. Ülal kajastatust nähtub

kahe aasta vältel igakuiselt suhteliselt ühtlane veetarbimine. Seejuures on hageja valdavalt

tasunud kolme arvesti näitude alusel (v.a aprill ja mai 2020, mil arve on esitatud kahe arvesti

alusel), millest esimest alates aprillist 2020 enam ei arvestatud ning juunis 2020 lisandus üks

0-algnäiduga arvesti. Alates 2020. a juulist jätkas hageja samade üüripindade kasutamist.

45.3. Edasi käsitleb ringkonnakohus hageja veetarbimist alates 2020. a juulist. Sellest ajast

esitatud arveid peab hageja ülemääraseks ja ebaõigeks. Nimelt teatas 01.06.2020 üürileandja

hagejale, et alates 2020. aasta juulist esitatakse hagejale koondarve 6 kuu kohta ja igakuised

kommunaalmaksed kalkuleeritakse 6 kuu keskmise järgi ning perioodi lõpus esitatakse

vahearve (dtl 69). 01.07.2020 arvestuse järgi (mis oli koostatud eelneva 12 kuu keskmise

tarbimise järgi) oli hageja keskmine vee ja kanalisatsiooni tasu kuus 31,49 eurot (dtl 70). Hageja

on vaidlustanud järgnevate perioodide koondarved. Siinkohal märgib ringkonnakohus

vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väitele, et kostjal ei olnud üldse õigust koondarveid

esitada, et kuigi üürilepingu järgi tuli tasuda vee eest igakuiselt ja arvesti järgi, siis kuna hageja

on tuginenud üürilepingu selles osas rikkumisele alles apellatsioonkaebuses, ei saa

ringkonnakohus üürilepingu asjaomast rikkumist hinnata.

45.3.1. 31.12.2020 esitas kostja hagejale arve 781,43 euro maksmiseks, sh väidetava tegeliku

veekasutuse eest. Arve spetsifikatsioonist nähtub, et arvel on vee kohta neli rida erinevate alg-

ja lõppnäitudega: „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (1101 / 1230), „Vesi ja kanalisatsioon II

algnäit“ (11 / 20), „Vesi ja kanalisatsioon II algnäit“ (2 / 28) ja „WC 2 korrus“ (2 / 7). Seega on

kolme esimese näidu puhul jätkatud samade näitude lugemist, mis kajastuvad juuni 2020 arvel,

ning lisandunud on „WC 2 korrus“. Samas on kogused tõusnud märkimisväärselt –

arvestusperioodil juulist detsembrini on tarbitud kogused vastavalt 129, 9, 26 ja 5, st ühe kuu

keskmine nelja arvesti alusel oleks u 28m³ (varem maksimaalselt 7-8 m³ kuus). Koondarvest

tulenevalt teatas kostja hagejale 01.01.2021, et järgnevalt kohustub hageja tasuma iga kuu vee

ja kanalisatsiooni eest 65,44 eurot (dtl 74-75), st 2 korda rohkem kui pool aastat varem.

45.3.2. 30.04.2021 esitas kostja arve jaanuarist kuni aprillini 2021 vähem makstud

kommunaalteenuste eest 1407,59 euro saamiseks. Arve spetsifikatsioonist nähtub, et eelmises

punktis nimetatud arvestite järgi oli tarbitud vee kogus nelja ja poole kuu vältel (15.12.2020 –

30.04.2021) vastavalt 37, 104, 13 ja 6 (lõppnäidud vastavalt 1267, 124, 41 ja 13) (dtl 81–82).

see tähendab, et kuu keskmine nelja arvesti alusel oli tõusnud u 35m³-ni.

45.3.3. 08.10.2021 esitas kostja hagejale kommunaalteenuste arve 3880,25 eurot tasumiseks,

sh vee ja kanalisatsiooni eest (dtl 78-79). Arve spetsifikatsioonist nähtub, nagu oleksid sama

nelja arvesti lõppnäidud 1320, 1135, 41, 20 ja tarbitud kogused alates 01.05.2021 – 07.10.2021

(veidi üle 5 kuu jooksul) vastavalt 53, 1011, 0 ja 7. Teisel real välja toodud arvesti, mille algnäit

2-22-101156

oli 30.04.2021 124 ja lõppnäit oli 07.10.2021 juba 1135, kohaselt tarbis hageja seega nende viie

kuu ja mõne päeva jooksul umbes 200m³ vett kuus (kokku 1011 m³), kõigi arvestite näitude

alusel kokku oli kuu keskmine tarbimine üle 210m³.

45.4. Hageja pöördus kõigi koondarvestuste saamisel kohe kostja poole, teatades, et näitudes

peab olema viga (dtl 83, 84, 90). 12.01.2021 teatas hageja kostjale, et ilmselt on üks veemõõtja

topelt ja tasustatakse topelt. Hageja palus kostjal vaatama tulla (dtl 83). 21.07.2021 teatas

hageja kostjale, et veemõõtjate näidud ei sobi kokku arvel olevatega. Hageja saatis kostjale ka

fotod veemõõtjate kohta. Hageja avaldas arvamust, et veemõõtjate numbrid on läinud

vahetusse, kuna veemõõtjad ei ole nummerdatud. Samuti on ühe veemõõtja paigaldanud hageja

ise ja seda ei saa arvestada. Hageja märkis, et veemõõtjaid 2 ja 3 ei ole olemas, kuna nende näit

ei sobi kokku ühegi mõõtjaga. Hageja ei tea, kust need võetud on ning palub kostjal tulla kohale

ja koos torusid ja arvesteid kontrollida (dtl 84-88). 21.10.2021 vaidlustas hageja kostja saadetud

arve, märkides, et jätkuvalt on vett arvestatud topelt ning palunud maha võtta 1000 m³ vett (dtl

91–92). Detsembris 2021 on hageja täiendavalt selgitanud, et 1. korruse WC vesi on tulnud

töökoja kaudu ning hageja on selle eest kogu aja topelt tasunud. Hageja leiab, et koondarve

kaks keskmist näitu on topelt. Hageja väitel tuleb kolmas rida samast trassist, kust esimene

veemõõtja, samuti ei peaks olema teist rida, mis on üldveemõõtja (dtl 93–94). Hageja on

proovinud kostjaga ühendust saada ka jaanuaris 2022, kuid kostja ei vastanud (dtl 93).

45.5. Kohtule on hageja selgitanud, et lähtuda tuleb kolmest arvestist: arvesti algnäiduga 1063

lõppnäit oli 1135; arvesti algnäiduga 0 lõppnäit oli 41 ning II korruse WC algnäiduga 0 lõppnäit

oli 20. Kohtule esitatud arvutuse kohaselt on enam tasutud 1320m³ eest, mis tähendab 6478,56

eurot (1320*4,09 + km) (dtl 31, 101–102). Hageja kordas sama selgitust ringkonnakohtule.

Hageja väitel peaks koondarvel olev 3. rea mõõt olema 2. rea mõõt ning 2. rida on

üldveemõõtja, st see peaks välja jääma. Samuti nähtub tema selgitusest, et 1.rea lõppnäit peaks

olema 1135 (algnäit peaks selle arvesti puhul olema 1063, teiste arvestite algnäidud on 0 ja 0

(dtl 255–256).

46. Eelnevast nähtuvalt on hageja kohtule esitatud tõendite ja selgitustega esile toonud, et

2018. a keskpaigast kuni juunini 2020, st kahe aasta vältel, oli tema igakuine veetarbimine

sisuliselt ühetaoline (v.a oktoober 2018). Seejärel nähtub mõnekuise vahega esitatud

koondarvetest, nagu oleks hageja veetarbimine hüppeliselt ja püsivalt tõusvas joones kasvanud.

Kui kuni 2020. a juunini oli erinevate arvestite alusel vee igakuine kogukulu ca 7-8 m³, siis

juulist detsembrini 2020 oli ühe kuu keskmine veekulu u 28 m³ (p 45.3.1), detsembri

keskpaigast aprilli lõpuni u 35m³ (p 45.3.2) ning maist 2021 kuni oktoobrini 2021 juba u 210m³

(p 45.3.3). Ringkonnakohus ei saa nõustuda maakohtu otsuse p-s 72 väidetuga, kus on leitud,

et ühegi arvesti puhul ei esine loogilisi ega hüppelisi muutusi alates ajast, mil kostja hakkas

koondarveid esitama. Ilmselgelt on veearvestite näidud kasvanud hüppeliselt ja jäänud kasvama

kuust kuusse. Hageja pöördus kohe esimese koondarve saamise järgselt kostja poole

märkusega, et midagi on topelt, mis kinnitab seda, et midagi oli arvestuses ebaloogilist ja

üllatavat. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejale vastanud ja selgitanud, milliste

arvestite alusel näite kogutakse ega kontrollinud koos hagejaga arvesteid üle ning ka

kohtumenetluses on kostja vastuväited põhinenud pelgalt sellel, et arvetel on kõik õigesti (väites

samal ajal vastuoluliselt ka seda, et üürilepingu järgi tuli lähtuda kahest arvestist), leiab

ringkonnakohus,

et

maakohus

on

hagi

rahuldamata

jätmisel

lähtunud

valest

tõendamiskoormisest.

47. Nagu juba märgitud, reguleerib pooltevahelist õigussuhet 09.04.2018.a sõlmitud üürileping

ning VÕS regulatsioon. Kuigi käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja pidi üürilepingu järgi

kostjale vee eest eraldi tasuma (VÕS § 292 lg 1), pidi ta seda tegema tegeliku tarbimise järgi.

2-22-101156

Arved tegeliku tarbimise eest esitas hagejale aga kostja. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa heita

hagejale ette seda, et ta ei oleks pööranud kostja tähelepanu probleemidele veearvestuses. VÕS

§ 292 lg 2 kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid

tõendavate dokumentidega. Käesoleval juhul ei ole hageja nõudnud kostjalt konkreetseid

dokumente, kuid on palunud kostjal tulla kohale, et fikseerida koos õiged arvestid ning

kontrollida arvestite näite (eespool p 45.4). Kostja on hageja pöördumisi eiranud, ei ole

selgitanud, milliseid arvesteid ta arvesse võtab ning on esitanud edasi aina suurenevaid arveid,

mille õigsusele on hageja tulutult vastu vaielnud.

48. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et hageja võimuses ei olnud oma väiteid

täiendavalt tõendada ning tõendamiskoormis läks üle kostjale kui üürileandjale, kes vastutas

selle eest, et hagejale esitatakse arved tegeliku tarbimise järgi, st kostja pidi ka tõendama, et

arved kajastavad tegelikku tarbimist. Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et selleks, et

üürileandja saaks üürniku käest kõrvalkulusid nõuda, peab üürileandja suutma üürnikule

kõrvalkulude tekkimist ja nende suurust tõendada. Kui üürileandja seda ei suuda, siis järelikult

ei saa väita, et kõrvalkulu oleks tekkinud. Näiteks peab üürileandja tõendama, et soojaarve ikka

tõepoolest selline oli. Seda saab edukalt teha üürnikul vastavate arvetega tutvuda lastes (VÕS

II. Kommenteeritud väljaanne, § 292 p 3.4). Käesolevas asjas on hageja tuginenud sellele, et

alates juulist 2020 ei saa ta enam aru, kust arvetel olevad arvestinäidud tulevad. Seega oli kostja

kohustus tõendada, et need arvestinäidud, mis on vaidlustatud koondarvetel kajastatud, näitavad

tõepoolest hageja järsult tõusnud veetarbimist. Samuti pidi kostja üürileandjana ja kinnisasja

omanikuna tõendama, millised arvestid mõõtsid konkreetselt hageja kasutuses oleval pinnal

tarbitud vett. Ringkonnakohtu hinnangul pidas maakohus eelnevat ekslikult hageja

tõendamiskoormiseks.

49. Kuna ringkonnakohtu hinnangul oli maakohus jätnud kostjale tõendamiskoormise

selgitamata, tegi ringkonnakohus seda ise. Ringkonnakohus palus kostjal tõendada, millised

hageja üüritud pinnal (või väljaspool seda) asunud veearvestid mõõtsid hageja veetarbimist.

Kohus märkis, et alates 01.07.2020 esitatud arvetel on välja toodud neli arvestit – seega peaks

kostja oma vastuväidete tõendamiseks selgitama iga arvesti kohta, kus see paiknes ning

tõendama, et see mõõtis hageja tarbitud vett. Ringkonnakohus selgitas, et kostja paljasõnaline

väide, et kõik on arvetel õige, ei ole tõendamiskoormise täitmiseks piisav, vaid kostja peab ka

faktiliselt tõendama, et kõik need neli arvestit mõõtsid hageja üüritud pinnal tarbitud vett

(dtl 243–245).

50. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei täitnud oma tõendamiskoormist ka pärast selleks

täiendava võimaluse andmist. Kostja märkis 13.11.2023 vastuses, et alates 29.10.2021 on

kinnisasjal uus omanik, kes on teostanud hoones lammutus- ja ehitustööd ning üüripinnal ei ole

enam võimalik arvestite asukohti tuvastada. Kinnistu ei kuulu enam kostjale ja tal ei ole ka

varasemaid hoone jooniseid, kust nähtuksid veemõõtjate asukohad. Kostja jäi paljasõnaliselt

väite juurde, et kõik koondarvetel olnud mõõtjad mõõtsid ainult hageja vett, ükski neist ei olnud

üldveemõõtja, tarbimist mõõdeti 3 veemõõtjaga + 1 mille lisas hageja ise (WC oma) (dtl 247–

249). Ringkonnakohus leiab, et kostja oleks saanud asjaomased hoone joonised küsida välja ka

uuelt omanikul või taotleda seda kohtu kaudu. Kostja väide, et hageja veetarbimise arvestamisel

ei ole arvestatud üldveemõõtjat, jääb paljasõnaliseks. Kuna üldveemõõtja asus hageja

üüripinnal (dtl 42 (üürilepingu lisa), dtl 132 (plaan)) ning hageja veearved tõusid koondarvete

esitamise ajast hüppeliselt, ei saa sellist võimalust välistada. Kostja ei ole millegagi tõendanud,

et tema esitatud koondarved tuginesid hageja tegelikule veetarbimisele.

51. Ringkonnakohus ei nõustu ka kostja väitega, et hageja on konkludentselt arveid

aktsepteerinud, kuna on need tasunud. Arve tasumine ei tähenda sellega nõustumist – hageja on

2-22-101156

iga koondarve saamisel pööranud kostja tähelepanu sellele, et tema tarbimine ei saa olla nii suur

(eespool p 45.4), kuid kostja on hageja väiteid ja ettepanekuid arvesteid ja näite kontrollida

üürilepingu kehtivuse ajal ja pärast seda ignoreerinud.

52. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et sellises olukorras ei saanud arvesse võtta hageja

omakäelisi arvestusi, plaanile märgitud selgitusi ja arvestitest tehtud fotosid (dtl 86–88, 101–

102, 148–149). Hageja on ka ise väitnud, et ei saa aru, kuidas on kostja veetarbimist arvutanud,

seega ei saanudki hageja esitada kostja asemel selgitusi selle kohta, kust koondarvetel olevad

näidud on saadud. Sellisel juhul sai hageja üksnes tuua välja ebaloogilisused ja vastukäivused

ning selgitada, kuidas tema arusaamisel oleks tulnud veetarbimist arvestada, mida hageja on ka

teinud. Seega saab kohus lähtuda hageja arvutustest, kuna kostja neid ümber lükanud ei ole.

Nimelt pidi kostja lähtuma põhimõttest, et kui asjaolu tõendamise koormis lasub hagejal, võib

kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet enda tõendeid esitamata seni, kuni hageja

tõendeid ei ole esitanud. Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjal

TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada (RKTKo 11.12.2019, 2-

17-1722/31, p 14 koos edasiste viidetega). Käesoleval juhul oli hageja esitanud piisavalt

asjaolusid ja tõendeid enda väidete kinnitamiseks, et talle on esitatud ekslikult suured arved

ning esitanud omapoolsed kalkulatsioonid. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kostja

paljasõnalised väited selle kohta, et kõik oli õige, tõendada alates juulist 2020 märkimisväärselt

suurenenud koondarveid. Seega leiab ringkonnakohus, et hageja nõue vee eest enammakstu

tagastamiseks tuleb rahuldada.

53. Mis puudutab kostja väiteid selle kohta, et hageja ehitas ruumid välja ebaseaduslikult,

hageja väiteid, et kostja ei ole arvesteid taadelnud, ja kostja väiteid, et hageja II korruse WC

arvesti on omavoliline, siis ringkonnakohus ei pea neid asjakohasteks. Käesolevas asjas on hagi

esitatud üürilepingu alusel vee eest enammakstud summa tagasisaamiseks ning vaidlustatud on

vee tarbimise arvestamine kostja poolt alates 2020. a juulist. Hageja kasutas üüripinda, kostja

esitas selle eest arveid ning hageja pidas neid arveid ebaõigeteks – muud vaidlused, mis ei ole

käesoleva tsiviilasja esemeks, ei ole asjassepuutuvad.

54. Kuna kostja on esitanud ainult üldised vastuväited, siis peab kohus lähtuma hageja

arvestustest, mille kohaselt on korrektne lähtuda kolme arvesti näitudest: algnäit 1063 –

lõppnäit 1135, algnäit 0 – lõppnäit 41 ja II korruse WC-s asuv veemõõtja, algnäit 0 – lõppnäit

20. Seega on hageja tasunud kostjale ebaõige arvestuse alusel rohkem 1320m³ eest (1453 – 133

(st tegelik tarbimine)). Lähtudes veetariifist 4,09 m³ eest, tasus hageja kostjale rohkem 5398,80

eurot (1320*4,09), millele lisandub käibemaks. Kuna üürilepingu lisa 1 järgi, samuti nähtuvalt

kõikidest toimikus olevatest arvetest, on vee ja kanalisatsiooni hooldustasu 10% otseselt seotud

tarbitud vee kogusega, siis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ka tarbimisele lisatud

hooldustasu 10% kui vee kommunaalmakse element (539,88 eurot, millele lisandub

käibemaks). Kokku kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele põhinõudena 7126,42 eurot

(5398,80+539,88, millele lisandub käibemaks).

55. Hageja on VÕS § 113 lg-le 1 ja TsMS §-le 367 tuginedes taotlenud põhivõlalt kindlas

summas viivise väljamõistmist alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ning

edasiulatuvat viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni

(dtl 32, 162–163, 217).

56. Ringkonnakohus leiab, et viivisenõue kuulub VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel

rahuldamisele. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud

intressimäär, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgi on intressimääraks poolaasta

kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane

2-22-101156

intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Kuni 31.12.2022 oli vastav intressimäär 0%,

01.01.2023 – 30.06.2023 2,5% ning alates 01.07.2023 on vastav intressimäär 4% aastas. Seega

oli VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi viivise määraks 14.02.2022–31.12.2022 – 8% aastas (0+8);

01.01.2023–30.06.2023 – 10,5% (2,5+8) ning 01.07.2023–11.12.2023 – 12% aastas (4+8).

Eelnevast tulenevalt kuulub hagi esitamisest 14.02.2022 kuni Tallinna Ringkonnakohtu otsuse

tegemiseni kostjalt hagejale põhinõudelt (7126,42) väljamõistmisele viivis 1256,69 eurot.

Alates 12.12.2023 tuleb kostjal hagejale tasuda põhinõudelt (7126,42) viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni.

57. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada ning hageja apellatsioonkaebus ja hagi

rahuldada.

IV Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

58. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hagi tervikuna, siis tuleb muuta

ka maakohtus kantud menetluskulude jaotust ning jätta menetluskulud tervikuna kostja kanda

(TsMS § 162 lg 1).

59. Ringkonnakohtus

rahuldab

hageja

apellatsioonkaebuse,

mistõttu

jäävad

ka

apellatsiooniastmes kantud menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1).

60. Maakohus on oma otsuses määranud kindlaks ainult kostja menetluskulud. Kuna

ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja rahuldab hagi tervikuna, sh jätab menetluskulud

tervikuna kostja kanda, siis jätab ringkonnakohus nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (TsMS § 174 lg-d 3–5; Riigikohtu

20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p-d 21-22). Menetluskulude rahalise suuruse

määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist.

61. Lisaks kohustab ringkonnakohus hagejat tasuma maakohtus suurendatud nõudelt tasumata

jäänud riigilõivu 35 eurot. 21.11.2022 suurendas hageja oma nõuet ning palus kostjalt välja

mõista põhivõlgnevuse 7126,42 eurot ja viivise seadusjärgses määras. TsMS § 147 lg 4 esimese

lause järgi tasutakse nõude suurendamise korral täiendavat riigilõivu hagihinna suurenemise

järgi. Arvestades suurendatud nõuet, oleks hageja pidanud maakohtu menetluses tsiviilasja

hinnalt 7696,53 eurot (põhinõue 7126,42 eurot + viivis 570,11 (7126,42 x 8 %) tasuma RLS

§ 59 lg 1 ja lisa 1 järgi riigilõivu 665 eurot. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja tasunud

riigilõivu 630 eurot (457,14 + 172,86), mis on 35 eurot ettenähtust vähem. TsMS § 147 lg 3

esimese lause järgi, kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust

vähem, nõuab kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt