2-23-2193/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 1. detsember 2023

Tsiviilasja number

2-23-2193

Tsiviilasi

Nordest Vara OÜ hagi Forestmaster OÜ vastu ostuhinna

alandamise alusel 9000 euro tagastamiseks või kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

9945 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. juuni 2023. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Forestmaster OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Forestmaster OÜ (rk: 10767493), esindaja

Meelis Leis

Vastustaja (hageja): Nordest Vara OÜ (rk: 16384043),

esindaja advokaat Ivo Kallas

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 5. juuni 2023 otsus

muutamta.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Forestmaster OÜ kanda.

3. Välja mõista Forestmaster OÜ-lt Nardest Vara OÜ kasuks ringkonnakohtu

menetluskulude katteks 1467 eurot. Forestmaster OÜ on kohusatatud tasuma

väljsmõistetud menetluskuludelt 1467 eurot viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

4. Jätta rahuldamata Nordest Vara OÜ 10. novembril 2023 esitatud taotlus kahe

23. augusti 2023 e-kirja asja materjalide juurde võtmiseks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Nordest Vara OÜ (hageja) esitas 08.02.2023 hagi Forestmaster OÜ (kostja) vastu ostuhinna

alandamiseks või kahju hüvitamiseks. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja

ostuhinna alandamise tõttu ülemäära makstud müügihinna 9000 eurot ning sellelt summalt

viivise alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt

hageja kasuks välja kahjuhüvitise kohtu äranägemisel ning viivise kahjuhüvitiselt alates hagi

esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse täitmiseni kohtu poolt välja mõistetud

kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hageja palub mõista kostjalt hageja

kasuks välja hageja menetluskulud ning jätta kostja menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja/ostja ja kostja/müüja 31.08.2022 korteriomandi

müügi- ja asjaõiguslepingu, mille tulemusel kostja müüs hagejale korteriomandi nr 24

asukohaga Anne tn 88, Tartu, registriosa nr 2197903, hinnaga 90 000 eurot. Müügihind on

hageja poolt tasutud. Pooled leppisid kokku, et valdus antakse üle hiljemalt 04.09.2022.

Hageja avastas 08.09.2022 korterist lutikad. Kostja ei olnud hagejat kahjuritest teavitanud,

samuti ei tuvastanud hageja ise korteri ülevaatamise ajal lutikaid. Hageja teavitas 08.09.2022

kostjat korterist leitud kahjuritest ning saatis 09.09.2022 tõenditena fotod korteris lahti võetud

mööblil nähtavatest lutikatest. Hageja ostis korteri eesmärgiga seda välja üürida 2022. a

septembrist, kuid see on kahjurite tõttu oluliselt raskendatud. Hageja leidis, et isegi kui kostja

ei olnud teadlik korteris olevatest kahjuritest, ei vabasta see teda vastutusest. Riiklikult

tunnustatud eksperdi Riho Lubi (vara hindaja VII tase) 25.11.2022 arvamuse kohaselt võib

eluruumis olevate kahjurite (voodilutikas, Cimex lectularius) tõttu korteriomandi turuväärtus

võrreldes muus osas sarnaste korteriomanditega olla kuni 30% madalam. Hageja tegi kostjale

ettepaneku kompromissi sõlmimiseks, mille järgi kostja tasuks hagejale hüvitisena 9000 eurot

ehk 10% ostusummast ja poolte kantud õigusabikulud jääksid poolte endi kanda. Kostja ei

pidanud võimalikuks nendel tingimustel kompromissi sõlmida ning märkis, et korteri

ülevaatuse käigus tuvastatud puudusi võeti lepingujärgse müügihinna kujundamisel juba

arvesse (müügikuulutuses oli korteri hind 6 – 7000 eurot kõrgem).

Hageja hinnangul on ostuhinna alandamise materiaalsed eeldused täidetud. Hinna alandamise

formaalse eelduse täitmiseks esitas hageja kostjale hinna alandamise avalduse. Hageja leidis,

et korteris lutikate esinemine on varjatud puudus, st lepingutingimusele mittevastavus, mida

ostja ei võinud avastada asja üle vaadates. Kahjurite olemasolu takistab korteri sihipärast

kasutamist, mille tõttu ei vasta korter keskmisele kvaliteedile. Kuigi R. Lubi arvamuse põhjal

võib kahjuritega korteri turuväärtus võib olla kuni 30% odavam, leidis hageja, et mõistlik on

10%-line hinnavahe kahjuritega ja kahjuriteta korteri vahel. Seega oleks vaidlusaluse korteri

turuhinnaks 81 000 eurot (90 000 – 10%). Eeltoodud põhjustel palus hageja kostjalt enam

tasutud ostusumma 9000 eurot välja mõista. Juhul, kui kohus asub siiski seisukohale, et

hageja ei ole tõendanud puudusega korteri väärtust, palus hageja kohtul kindlaks määrata

korteri väärtus puudusega ja ilma.

Alternatiivselt esitas hageja kostja vastu kahju hüvitamise nõude. Kuna kostja ei järginud

müügilepingu kokkuleppeid, tekkis hagejale lepingu rikkumise tagajärjel kahju ulatuses, mis

vastab puuduste kõrvaldamiseks tehtavatele vajalikele kulutustele, saamata jäänud üüritulule,

korteri turuväärtuse vähenemisele jms. Antud juhul on kahju täpse suuruse kindlakstegemine

keerukas, mistõttu palus hageja juhul, kui kohus ei rahulda hageja hinnaalandamise avaldusest

tulenevat nõuet, mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis kohtu õiglasel äranägemisel.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja

jätta hageja kanda.

Kostja leidis, et ei ole müügilepingut rikkunud, sest lepingu ese vastas korteriomandi valduse

hagejale üleandmise ajal kõigile kokkulepitud tingimustele. Müügieelse korteri ülevaatamise

käigus hageja lutikaid ei märganud. Kostja on veendunud, et lutikaid korteris ei olnud,

vastasel juhul oleks ta tellinud tõrjeteenuse. Kostja hinnangul hageja kõigest oletas, et lutikad

võisid olla korteris valduse üleandmise ajal (04.09.2022), aga pole seda tõendanud.

Lutikatõrje 3-toalises korteris maksab 45 eurot kord. Hageja väide lutikate põhjustatud 9000

euro suurusest kahjust on tõendamata. Teada ei ole, kas ja mis ulatuses hageja on üldse

tegelikku kahju kandnud ning kas see võis olla seotud lutikatega või mitte. Kutselise

kinnisvara hindaja Karmen Saarepi sõnul on sarnase probleemiga korteriomandi rahalise

väärtuse/turuväärtuse langust väga raske hinnata, kuna ei ole võtta vastavaid näiteid.

Riiklikult tunnustatud ekspert Kaarel Sahk on esitanud arvamuse, mille järgi võib kahjuna

olla käsitatav üksnes lutika tõrjega seonduv kulu ning ei saa luua protsendimäära, mis

mõjutaks korteriomandi turuväärtust kahjurite olemasolul, kuna puuduvad andmed

analoogiliste tehingute kohta.

Hageja alternatiivset nõuet, kahju hüvitamise nõuet, oleks kostja arvates põhjust menetleda

juhul, kui senine kohtupraktika ja materiaalõigus võimaldaks korteris kahjuri olemasolu ja

selle arvatavat kahjulikku mõju kuidagi rahaliselt mõõta, seniajani selline metoodika puudub.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 5. juuni 2023. a otsusega Nordest Vara OÜ hagi ja mõistis

Forestmaster OÜ-lt Nordest Vara OÜ kasuks välja 9000 eurot korteriomandi ostuhinna

alandamise alusel ning viivise kuni kohtuotsuse tegemiseni 287,38 eurot ning alates

06.06.2023 kuni põhinõude täitmiseni põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras. Maakohus määras kindlaks hageja menetluskulud 5040 eurot, mõistis kostjalt välja

hageja menetluskulud ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

maakohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Maakohus jättis kohtulahendi

täitmist tagava abinõuna jõusse hagi tagamise korras kostjale kuuluvale korteriomandile

hageja kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kontrollis maakohus hinna alandamise materiaalseid

eeldusi ning leidis, et need on täidetud. Vaidlust ei ole, et 31.08.2022 müügileping on kehtiv

ja hageja on ostuhinna 90 000 eurot kostjale tasunud. Korter anti hagejale üle hiljemalt

04.09.2022.

Maakohus tuvastas, et kostja täitis oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andis üle

lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja VÕS § 217 lg 1 ja VÕS § 217 lg 2 p 1

ja p 2 järgi. Hageja avastas lutikad 08.09.2022, 09.09.2022 kostjale saadetud fotodelt on näha

lutikaid ja lutikate poolt kahjustatud mööbel. Korterelamus oli lutikatega probleeme juba

alates 2022. a algusest, sest mõnedes korterites oli lutikatõrjeid tehtud 20.04.2022, 18.05.2022

ja 16.09.2022. Maakohus märkis, et kuigi vaidlusaluses korteris nr 24 tõrjet ei tehtud enne

valduse hagejale üleandmist, tehti 20.04.2022 tõrjet lähedalasuvates korterites nr 23 ja nr 25

ning 16.09.2022 veelkord korteris nr 23. Hageja tellis korteris lutikatõrjed 01.11.2022,

20.12.2022 ja 19.01.2023. Kuna on teada, et lutikad levivad kortermaja piires tihti korterist

korterisse ja arvestades lutikate poolt tekitatud kahjustusi, mis nähtuvad esitatud fotodelt, oli

maakohtu arvates eluliselt usutav, et lutikad olid korteris ka 04.09.2022. Ei ole usutav, et

lutikad liikusid mõnest muust korterist just pärast valduse üleandmise aega.

Maakohtu hinnangul saab lutikate olemasolu pidada korteri varjatud puuduseks, mida välise

ülevaatuse käigus ei pruugi olla võimalik tuvastada. Lutikate olemasolu korteris mõjutab

kindlasti korterielanike elukvaliteeti, enesetunnet, korteris külaliste vastuvõttu, võimalusi

korterit välja üürida ja korteri turuväärtust. Lutikate olemasolu takistab korteri sihipärast

kasutamist ja seetõttu ei vastanud korter keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes.

Hageja ostis korteri väljaüürimise eesmärgil. Maakohus nõustus hageja väitega, et inimesed

pole nõus üürima korterit, kus on probleem lutikatega ja kus pole vaatamata korduvatele

tõrjetele kahjurite probleem lahenenud.

Maakohus tuvastas, et täidetud on tingimused, mille kohaselt kostja müüjana vastutab korteri

puuduse eest. Puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale VÕS § 218 lg 1 järgi. Lutikate

probleem esines kortermajas juba 2022. a alguses ja kohus luges tõendatuks, et lutikad olid

korteris ka valduse hagejale üleandmise ajal, seega ei saanud puudus tuleneda hagejast (VÕS

§ 101 lg 3). Kuna hageja ei tuvastanud enne müügilepingu sõlmimist korterit üle vaadates

lutikate olemasolu, siis on eluliselt usutav, et hageja ei teadnud lepingu sõlmise ajal puudusest

ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4). Hageja selgitas kohtuistungil, et lutikad olid

nähtavad alles mööblit liigutades, seetõttu ei olnud nad tavapärase ülevaatuse käigus

märgatavad. Asjas ei nähtu, et sõlmitud oleks müüja (kostja) vastutust piiravat kokkulepet

varjatud puuduste eest või ei saa müüja sellele tugineda VÕS § 221 lg 2 järgi. Korteriomandi

valdus anti üle 04.09.2022, kostjat teavitati hiljemalt 09.09.2022, seega on puudusest

teavitamine toimunud mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg 3).

Kuigi seadus ei nõua, et ostja peab enne ostuhinna alandamist andma müüjale täiendava

tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, võib selline kohustus tuleneda hea usu põhimõttest. Hageja

on proovinud kohtuvälist kompromissi sõlmida, aga kostja ei ole nõustunud.

Kuna koos hagiavaldusega esitas hageja kostjale hinna alandamise avalduse, on täidetud ka

ostuhinna alandamise formaalne eeldus.

Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud

pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise

vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda (Riigikohtu 30.11.2005 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-131-05, p 18). Hinda saab VÕS § 112 lg 1 1. lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada

järgmise valemina (eeltoodud Riigikohtu otsuse p 20): alandatud hind = eseme väärtus koos

puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind : eseme väärtus puuduseta

(kohase täitmise väärtus).

Maakohtu hinnangul on käesoleval juhul tõendatud puuduseta korteri turuväärtus, milleks on

müügilepingus märgitud ostuhind 90 000 eurot. Ostja ega müüja ei ole väitnud, et ostuhind ei

kajastaks korteri turuväärtust asja üleandmise hetkel. Puudusega korteri turuväärtuse osas

märkis maakohus, et asjatundjate/ekspertide (R. Lubi, K. Saarep, K. Sahk) arvamuste järgi

puuduvad turupõhised võrdlusandmed sarnase puudusega korteriomanditega tehtud

müügitehingute kohta, seetõttu ei ole võimalik tõsikindlalt lutikatega korteri väärtust kindlaks

teha. Hageja on viidanud kohtupraktikale (tsiviilasi nr 2-16-10556), mille järgi võiks hinnata,

et puudustega korteri väärtus on vähemasti 10% madalam kui puudusteta korteril. Maakohus,

tuginedes VÕS § 112 lg 1 3. lausele, leidis, et puudusega korteri turuväärtuse hindamisel

tuleb arvestada puuduse olemust (lutikad mõjutavad korteris elamise elukvaliteeti, tõrjest alati

ei piisa jne). Kohtu hinnangul ei saa korteri väärtus väheneda vaid tõrjeks kulutatud summa

võrra. Nagu asja materjalidest nähtus, oli kortermajas lutikatega probleeme juba enne

vaidlusaluse korteri üleandmist ja ka korduvad tõrjed ei suutnud lutikate probleemi lahendada.

Sellest tulenevalt vähendab puudus kohtu hinnangul korteri turuväärtust vähemalt 10% võrra.

Eelnevat arvestades on vaidlusaluse korteri turuväärtus asja üleandmise hetkel 10% võrra

madalam. Kuna hageja on tasunud ostuhinnana korteri eest 90 000 eurot ning alandatud

hinnaks on 81 000 eurot (90 000 – 9000 (10% 90 000 eurost) = 81 000), tuleb kostjal

tagastada hagejale ülemäära tasutud 9000 eurot (90 000 – 81 000 eurot) VÕS § 112 lg 3

alusel. Kuna hagi põhinõue rahuldati, ei analüüsinud maakohus hageja alternatiivset nõuet.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Forestmaster OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Tartu Maakohtu 5. juuni 2023 a.

otsuse tühistamist ning hagi rahuldamata jätmist. Samuti taotleb kostja tühistada Tartu

Maakohtu 9. veebruari 2023. a hagi tagamise määrus ja kustutada Forestmaster OÜ-le

kuuluvale korteriomandile registriosa nr-ga 2202503 IV jakku seatud kohtulik hüpoteek

summas 11 500 eurot Nordest Vara OÜ kasuks. Kostja palub jätta I ja II kohtuastme kõik

menetluskulud täielikult hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt rikkus maakohus olulisi materiaal- ja menetlusnorme, mis

viisid valele otsusele (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg 1, 436 lg 2, 438 lg 1).

Kostja hinnangul on maakohtu otsus valdavas osas rajatud hageja tõendamata väidetele ning

kohus on eiranud kostja asjakohaseid vastuväiteid. Maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-tes

7 ja 8 sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu

andmise kohustust.

Kostja hinnangul ei ole täidetud müügilepingust tulenev kostja vastutuse eeldus. Maakohus on

jätnud kohaldamata VÕS § 218 lg 1, mille kohaselt vastutab kostja puuduse eest üksnes juhul,

kui varjatud puudus esines juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleandmise hetkel.

Kostja rõhutab, et lutikate olemasolu vaidlusaluses korteris ei ole tõendatud korteri valduse

üleandmise ajaga. Kostja omas korterit vaid lühiajaliselt (06.09.2021 – 01.09.2022), seetõttu

ei saanud kostjalt eeldada, et ta on lutikatest teadlik ning kostjale ei saa ette heita, et ta ei

teavitanud hagejat puudusest lepingueelsetel läbirääkimistel ja müügilepingu sõlmimisel.

Kostja ei viinud korteris läbi tõrjet, kuna korteris ei olnud tõrjumist vajavaid lutikaid

Maakohtu otsus on kostja hinnangul põhjendamata, sest tõendeid lutikate elutsükliga

arvestamiseks, liikumise ja kahjustuse hindamiseks on ebapiisavalt. Fotode järgi ei saa teha

tõsikindlat järeldust, et lutikad oli korteris hiljemalt 04.09.2022. Fotodel puudub info fotode

tegemise aja kohta, puudub info fotode tegija kohta ning puudub selge teave, mida fotodel

seoses lutikatega on kujutatud (ei esine eriteadmistega isiku arvamust või ekspertiisiakti lutika

elutegevuse jälgede ja muuhulgas nende vanuse kohta).

Vastavalt TsMS § 436 lg 3 ja 4 võib kohus otsust tehes tugineda üksnes asjaoludele, mille

kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada ning otsust tehes ei või kohus tugineda

asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kostja ei saanud teostada TsMS § 199 lg 1 p-des 4

ja 6 sätestatud õigusi. Maakohus kohtles pooli ebavõrdselt, sest viitas otsuse tegemisel hageja

kohtuistungil antud selgitusele, et lutikad olid nähtavad alles mööblit liigutades. Kohus on

lugenud asjaolu tõendatuks hageja sõnavõtu kaudu, see pole aga tõendina lubatav.

Kostja leiab, et isegi kui hagejal oleksid usaldusväärsed tõendid lutikate olemasolu kohta

korteri valduse üleandmise aja seisuga, ei ole lutikas eluruumi varjatud puudus. Hageja

09.09.2022 e-kirja järgi olid lutikad diivanite-voodite peal kui ka lihtsalt põrandal. Seega oli

lutikate olemasolu lihtsasti tuvastatav ka siis, kui hageja korteri üle vaatas. Kostja ei eita, et

korterelamus olid lutikad ka enne hagejale korteri üleandmist, kuid konkreetses korteris

lutikad puudusid, mistõttu ei saa kostja vastutada olematu varjatud puuduse eest. Kas korteris

24 olid lutikad pärast korteri otsese valduse üleandmist ning kas neid oli tarvis novembris

2022 tõrjuda, ei tekita kostjale vastutust.

Kostja arvates on ostuhinna alandamine 9000 euro võrra põhjendamatu, sest see ei põhine

ühelgi hinnataval kriteeriumil, kuna ei esine objektiivset tehingute statistikat sellest, kui palju

on vähendanud lutikate olemasolu eluruumi hinda. Hinna alandamiseks vajalikke väärtusi pidi

hageja tõendama, kuid hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta.

Maakohus ei arvutanud alandatud hinda VÕS § 112 lg 1 kohaselt, sest jättis kindlaks

tegemata ja võrdlemata mittekohase ja kohase täitmise väärtused. Tegemist on õiguse

kohaldamise küsimusega, mida maakohus oleks pidanuks tegema sõltumata poolte

seisukohtadest. Otsusest ei nähtu, milliseid asjaolusid maakohus väärtuste suuruse üle

otsustamisel arvestas.

Kostja leiab, et hagejal ei ole tekkinud 9000 euro väärtuses kahju. Kostja palub juhul, kui

kohus leiab, et hagejale on siiski kahju tekkinud, vähendada väidetud kahju mõistliku

suuruseni, vältimaks hageja alusetutut rikastumist kostja arvel.

5. Nordest Vara OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tartu Maakohtu 5. juuni 2023. a otsus muutmata. Jätta

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud kostja kanda.

Hageja ei nõustu kostja seisukohaga, et lutikaid ei olnud korteris 04.09.2022 seisuga, mil

valdus hagejale üle anti. Maakohus on ammendavalt, selgelt ja detailselt selgitanud, kuidas ta

on jõudnud tehtud järeldusteni ning on selgelt ja arusaadavalt viidanud kõigile asjas tähtsust

omavatele tõenditele. Hageja nõustub maakohtu järeldustega, et lutikad olid korteris olnud

pikemaajaliselt ning seda ka valduse üleandmise ajal. Korteri ülevaatuse ajal oli korter välja

üüritud ja seal olid üürnike isiklikud asjad, hageja ei võtnud üürnike kasutuses olevat mööblit,

s.h magamisasemeid lahti kahjurite kontrollimiseks. Vähem kui nädal peale korteri valduse

saamist, leidis hageja suures hulgas kahjureid suurpuhastuse käigus ja mööbli liigutamisel. Ei

ole usutav, et kahjurid levisid nelja päeva jooksul korterisse peale valduse üleandmist ja

tekitasid ulatuslikke kahjustusi mööblile.

Hageja hinnangul on maakohus tõendite hindamisel juhindunud TsMS § 232 lg-st 1 ja 2

võttes arvesse olemasoleva info ning teinud järelduse tuvastatavate asjaolude kohta.

Maakohus on esitatud asjaolude, tõendite ja üldteada asjaolude pinnalt teinud õiged järeldused

ning ei ole materiaalõigust ebaõigesti kohaldanud ega rikkunud menetlusõigust.

Hageja märgib, et kostja vastutab hageja ees mitte üksnes korteriomandi eriomandi osa

puuduste vaid ka mõttelise osa ja elukeskkonna lepingule mittevastavusena käsitletavate

puuduste eest. Seetõttu on lepingu rikkumiseks pelgalt asjaolu, et paneelelamus, milles

ostetud korter asub, on lutikad.

Hageja möönab, et puudust on keeruline rahaliselt hinnata, kuid kostjal on ekslik arusaam, et

kui puuduse rahalise suuruse kindlakstegemine on võrdlusandmete puudumise tõttu

raskendatud, tuleks puuduse rahaline suurus jätta kindlaksmääramata ja hagi rahuldamata.

Olukorras, kus väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, on väärtuse suuruse üle otsustamise õigus

kohtul. Hageja nõustub täielikult maakohu järeldustega puudustega korteri väärtuse

otsustamisel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsus

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud,

ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid kõiki oma otsuses

(TsMS § 654 lg 6).

7. Apellatsioonkaebuses on kostja korranud maakohtu menetluses esitatud põhjendusi.

Maakohus on hagi rahuldades nendega arvestanud, kohaldanud õigesti materiaal- ja

menetlusõiguse norme ning põhjendatult rahuldanud hageja nõude.

7.1. Põhjendatud ei ole kostja väide, et maakohus on rikkunud otsust tehes menetlusõiguse

norme (TsMS § 232 lg 1; § 436 lg-d 2, 3 ja 4; § 438 lg 1; § 442 lg-d 7 ja 8).

TsMS § 232 lg-tes 1 ja 2 sätestatu kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette

kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Vastavalt TsMS § 238 lg 5

teises lauses märgitule võib tõendi selle hindamise järel jätta arvestamata ka siis, kui see on

ilmselt ebausaldusväärne. TsMS § 442 lg 8 sätestab muu hulgas, et kohus peab kõiki tõendeid

analüüsima ning kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.

Maakohus on poolte esitatud tõendeid eelnimetatud sätetes esitatud nõudeid järgides hinnanud

ning üksnes see, et kostja ei nõustu kohtu poolt tõendite kogumile antud hinnanguga, ei

tähenda maakohtu poolt eelnimetatud menetlusõiguse normide rikkumist. Ringkonnakohus ei

tuvastanud, et maakohtu järeldused põhineksid hageja tõendamata väidetel või et maakohus

oleks jätnud kostja vastuväited arvestamata.

Ekslik on kostja väide, mille kohaselt kohtles maakohus pooli ebavõrdselt, sest viitas otsuse

tegemisel hageja kohtuistungil antud selgitusele, mille kohaselt olid lutikad nähtavad alles

mööblit liigutades. Hagiavaldusele lisatud hageja 09.09.2022 e-kirjast kostjale (tl 19) nähtub,

et märgitud asjaolule tugines hageja vahetult pärast müügilepingu sõlmimist ning kostjal oli

võimalus sellele asjaolule vastuväiteid esitada. Nimetatud e-kiri on käsitletav dokumentaalse

tõendina TsMS § 272 lg 1 tähenduses ning seega pole maakohus hageja poolt esiletoodud

faktilist asjaolu, s.o et lutikad olid nähtavad alles mööblit liigutades, tuvastanud hageja

kohtuistungil antud selgituse põhjal. Kohtuotsuse p-des 6.3 ja 6.4 (maakohtu otsuse lk 8-12)

on maakohus tuvastanud, et lutikad olid korteris selle üleandmise ajal hagejale ning tegemist

on korteri puudusega (VÕS § 217 ja § 77) ning seejuures on maakohus tuginenud poolte

esitatud tõendite kogumile, mitte üksnes poolte selgitustele. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et

maakohus oleks tuginenud tõenditele, mida ei ole esitatud ja uuritud. Seega kostja tuginemine

maakohtu poolt TsMS § 436 lg-te 2, 3 ja 4 rikkumisele on põhjendamatu.

TsMS § 442 lg-s 7 on sätestatud nõuded, mida tuleb otsuse kirjeldavas osas märkida.

Ringkonnakohtu hinnangul vastav maakohtu otsuse kirjeldav osas TsMS § 442 lg-s 7

sätestatud nõuetele ning kostja tuginemine nimetatud sätte rikkumisele on põhjendamatu.

7.2. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavus eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko

ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Kuna hageja on tõendanud korteri lepingutingimustele mittevastavuse kui ka selle olemasolu

korteri üleandmise ajal, siis on maakohus otsuse p-des 7.1-7.3 õigesti leidnud, et kostja

vastutab puuduse eest. Seejuures on maakohus andnud hinnangu ka kostja vastuväidetele.

Vastavalt VÕS § 218 lg 4 esimesele lausele ei vastuta müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest

teadis või pidi teadma.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega otsuse p-des 7.4-7.6, mille kohaselt hageja

lepingu sõlmimise ajal lutikate olemasolust ei teadnud ega pidanudki teadma. Kostja ei ole

vastupidist tõendanud.

7.3. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et lutikate kui eluruumi puuduse rahaline väljendus

on meelevaldne.

VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi saab hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kui kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse VÕS § 112 lg 1 kolmanda

lause järgi asjaolusid arvestades kohus.

Maakohus on asjakohasele Riigikohtu praktikale viidates otsuse p 10.2 õigesti leidnud, et kui

hageja soovib oma hagi põhjendamiseks tugineda ka VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele,

peab ta kohtu ette tooma asjaolud ja esitama tõendid, mille alusel saab kohus teha järelduse, et

esineb VÕS § 112 lg 1 kolmandas lauses sätestatud olukord, st kohase või mittekohase

täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Samas tuleb kostjale tagada võimalus esitada

väiteid ja tõendeid selle kohta, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemine

on siiski võimalik.

Asja materjalidest nähtuvalt on maakohus taganud pooltele võimaluse esitada omapoolsed

seisukohad lutikatega korteri väärtuse kohta. Pooled kinnitasid, et tõsikindlalt ei ole võimalik

kindlaks teha lutikatega korteri väärtust. Seetõttu kohaldas maakohus põhjendatult VÕS § 112

lg 1 kolmandat lauset ning võttis mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemisel arvesse

kõik poolte esitatud asjaolud ja tõendid, sh varasema kohtupraktika analoogses vaidluses

(tsiviilasi nr 2-16-10556). Tegemist on kohtu diskretsiooniõigusega ning ringkonnakohtu

hinnangul ei ole maakohus mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemisel diskretsioonipiire

ületanud. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu kostja seisukoht, et maakohus on otsuse p-s

10.4 VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset valesti kohaldanud.

8. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline esindaja osutanud õigusabi kokku

1640,50 euro ulatuses ning nimekirjas on lähtutud tunnihinnast 170 eurot, millele lisandub

käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et õigusabi osutamine perioodil 17.05.2023-05.06.2023 ei

ole seostatav apellatsioonimenetlusega, kuna maakohus tegi otsuse 05.06.23 ning

apellatsioonkaebus võeti menetlusse 11.07.2023. Seega on põhjendatud õigusabi osutamine

pärast kostja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kokku 8 tunni ja 9 minuti ulatuses ning

see hõlmab ka aega, mis kulus lepingulisel esindajal maakohtu otsusega tutvumiseks.

Sarnaselt maakohtuga lähtub ringkonnakohus tunnihinnast 150 eurot. Hageja lepingulise

esindaja põhjendatud ja vajalikud kulud on kokku 1222,50 eurot käibemaksuta.

Hageja selgitas 27.11.2023 vastuses, et ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude puhul on

tegemist KMS § 16 lg 2 p-s 3 sätestatud juhtumiga ning seetõttu leiab ringkonnakohtus, et

hageja õigusabikulud tuleb kostjalt välja mõista koos käibemaksuga, s.o 1467 (1222,5x1,2)

eurot.

9. TsMS § 652 lg 4 alusel jätab ringkonnakohus rahuldamata hageja 10.11.2023 esitatud

taotluse kahe 23.08.2023 e-kirja asja materjalide juurde võtmiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja