2-22-15707/20 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.11.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-15707

Tsiviilasi

AS Morrison Invest hagi Mittetulundusühing MLC

BALTICA ja O M vastu solidaarses võlanõudes

Tsiviilasja hind

8542,74 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AS Morrison Invest (10378065), esindaja Raivo

Salumäe

Kostja I: Mittetulundusühing MLC BALTICA (80326388)

Kostja II: O M (xxx)

Kostjate esindaja E S

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata AS Morrison Invest hagi Mittetulundusühing MLC BALTICA ja O

M vastu solidaarses võlanõudes.

2. Jätta menetluskulud AS Morrison Invest kanda.

3. Välja mõista AS-ilt Morrison Invest solidaarselt Mittetulundusühingu MLC BALTICA

ja O M kasuks menetluskuluna 4312,80 eurot.

4. AS-il Morrison Invest tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda

solidaarselt Mittetulundusühingule MLC BALTICA ja O Mle menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse §

113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. 19.10.2022 esitas AS Morrison Invest Harju Maakohtusse hagi Mittetulundusühing MLC

BALTICA ja O M vastu solidaarses võlanõudes, mida ta 20.12.2022, 11.01.2023 ja

29.03.2023 menetlusdokumentides täpsustas.

2. Harju Maakohus 06.04.2023 määruses märkis, et kohus menetleb tsiviilasjas nr 2-22-15707

AS Morrison Invest hagi MTÜ MLC BALTICA ja O M vastu mõista MTÜ-lt MLC Baltica

AS-ile Morrison Invest välja 7976,20 eurot, millest põhinõue 4304,49 eurot, viivis 3671,71

eurot ja alates 29.03.2023 viivis määras 0,5% päevas, kuid mitte enam kui 632,78 eurot ning

Olejsa Mlt solidaarselt Mittetulundusühinguga MLC BALTICA 1200 eurot.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmis AS Morrison Invest (hageja, üürileandja) 24.01.2021

äriruumide üürilepingu MTÜ-ga MLC Baltica (üürnik, kostja I) Tallinnas xxx hoones xxx.

korrusel asuva kabineti nr xxx (32 m²) kasutamiseks perioodil 1.02.2022-31.01.2023. Üürnik

võttis 1.02.2021 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu. Üürilepingu punkti 5.18. järgi

käendab O M (kostja II) isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200 eurot.

4. Üürileandja esitas üürnikule 8.03.2022 pretensiooni seoses üüritud kabineti ukse

kahjustamisega (sellele omavoliliselt nimetahvli kinnitamisega) ja nõudis nimesildi kohest

eemaldamist ja algse sildi tagasipanekut ning nõudis sellega seoses tekkinud kahju

hüvitamist. Hageja esitas kostjale 15.03.2022 arve nr 21904 summas 552 eurot, mis sisaldab

endas järgmisi töid: ukse montaaž, vedu töökotta lihvimine ja lakkimine ning demontaaž.

Üürilepingu p 4.2.7. järgi oli üürniku kohustus kooskõlastada kirjalikult ning taasesitatavas

vormis üürileandjaga eelnevalt kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd (ümberehitused,

parendused, aukude puurimised jms) ning punktis 4.2.8. määratletud üürniku kohustus

seejuures igal juhul kasutada üürileandja või tema poolt kirjalikult kooskõlastatud äriühingu

teenuseid.

5. 29.03.2022 e-kirjaga avaldas üürnik soovi üürileping 1.04.2022 lõpetada, tuues põhjuseks

madala temperatuuri. 30.03.2022 kirjas teatas hageja, et erakorraliseks ülesütlemiseks alust ei

ole ja selgitas lepingu korralise lõpetamise regulatsiooni ja kahju hüvitamist. 1.04.2022

kirjaga teatas üürnik väljakolimisest.

6. Kuna üürniku poolt üürileandjat teavitamata ruumidest välja kolimine oli üürilepingu punkti

4.2.30. rikkumine, esitas üürileandja vastavalt lepingu punktile 5.5. üürnikule 05.04.2022

arvega nr 21946 leppetrahvinõude summas 160 eurot.

7. 13.09.2022 esitas hageja üürnikule arve nr 13092022 nõudega hüvitada 18.04.2022

ekspertiisiga tuvastatud seinte kahjustuse (naelaaukudega tekitatud kahju) kõrvaldamise kulu

summas 1416 eurot.

8. Üürnikul on alates aprillist 2022 jäänud täitmata üüri- ja kommunaalteenuste arved (lepingu

punktid 3.1. - 3.8.). Lepingu järgi oli üür 160 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaal- jm

üldkulud 3.20 €/m² (136.96 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt

tegelikule tarbimisele (p 3.4.). Summadele lisandub lepingu kohaselt käibemaks.

Kommunaalteenuste tasud ja nende muutumine oli üürisuhte poolte vahel kokku lepitud

selleks, et tasusid ei oleks vaja vaidluse tekkides täiendavalt põhjendada.

Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia kallinemisel

proportsionaalselt. Seoses gaasihinna tõusuga on hagiga hõlmatud üüriarvete

kommunaalteenuste hind 3,20 asemel 4,28 €/m². Üürileandja 2.01.2022 juhatuse käskkirjaga

nr 01/22 tõsteti vastavalt üürilepingu punktile 3.4. kommunaalteenuste hind 4,28 eurole

(lisandub käibemaks). Üürniku 6 kuu üürivõlg on 960 eurot, kommunaalkulude võlg 821,76

eurot, elektrivõlgnevus 31,98 eurot. Võlgnevus kokku on 2303,34 eurot.

9. Üürilepingu punkti 3.4. sätestatut on pooled osaliselt muutnud üürilepingu 1.02.22 lisa 2

punktis 5, mille kohaselt elektriarvestus toimub vastavalt ruumis olevate elektriseadmete

võimsusele ja kohal oldud ajale (põhjusel, et ruumis puudus arvesti). Üürileandja on

arvestanud elektritarbimise võttes aluseks ruumis viibimise ja seal asuvate elektriseadmete

võimsuse eeldades seadmete kasutamist samal ajal. Seadmete võimsus on fikseeritud

22.02.2022 ruumide elektriseadmete ülevaatuse aktis summas 1,282 kW. Põhjusel, et üürnik

kasutas ruume tegelikult vaid 2022.a veebruaris ja märtsis ja hagi käsitleb vaid märtsi

tarbimist (1.04.22 arve nr 21923). 2022.a märtsi osas lähtus üürileandja kohal oldud aja

hinnangulisest arvestusest 33% suuremana, korrutades selle seadmete võimsusega ja saades

nii tarbitud koguseks 47,74 kWh maksumusega 5,11 eurot. Sellega kaasnes tarbimiselt

arvestatav taastuvenergia tasu, elektriaktsiis ja börsihinna marginaal kokku summas 0,63

eurot, mistõttu elektritasu piirdub aprilli arves vaid 5,74 euroga. Kuna üürnik vett ei tarbinud,

siis veetasu üüriarvetel puudub. Üürilepingu järgne elektritasu hõlmas ka kõigi üürnike vahel

jaotatavat üürileandja võrguteenuse kulu, mida tasutakse olenemata elektritarbimisest. 2022.a

aprilli ja mai üüriarvetel on võrguteenuse hind 0 põhjusel, et märtsis ja aprillis hüvitas selle

riik. Kokku moodustab juuni, juuli augusti ja septembri elektritasu 26,24 eurot.

10. Hagejal on õigus nõuda viivist 0,5% võlakohustuse suurusest (lepingu punkt 5.2.).

20.10.2022 seisuga on viivisenõude suuruseks 2284,13 eurot.

11. Üürnik on tasunud üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 320 eurot ja vastavalt

lepingu punktile 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid

garantiisumma arvel. Üürileandja tegi 14.09.2022 garantiisumma tasaarvelduse vastavavalt

üürilepingu punktile 5.13. esmajärjekorras viivistega, mille tõttu on hageja viivisenõue

1964,13 eurot (2284,13-320).

12. Juhul, kui üürnikul oli 29.03.2022 üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, siis on tal

lepingu punkti 5.6. järgi kohustus hüvitada üürileandjale lepingu katkestamise leppetrahvi

100% üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust.

Hageja peab selleks kahjuks summat, millele tal oleks õigus korralisel lõpetamisel lepingu

punktis 7.6.2. ette nähtud 6-kuulise etteteatamise (10.12.2020-10.06.2021) korral. Selle

perioodi ulatuses on üürileandjal saamata jääv kuue kuu üüri ja kommunaalteenuste

lepinguline tasu summas 2143,37 eurot koos nende arvete tasumise viivitusest tekkivate

lepinguliste (p 5.2.) viivistega summas 1412,53 eurot. Koos leppetrahvi ja tekitatud kahju

hüvitamise nõuete ja nende viivistega tuleb garantiisumma maha arvestamisega

alternatiivseks nõudeks täpselt sama summa, mis korralise lõpetamise puhul.

13. Kostjad ei ole menetluses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1

kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks. Hageja ei ole viivist nõudnud suuremas summas kui

põhinõue.

14. 07.07.2023 teatas hageja, et vaidlus üürilepingu erakorralise lõpetamise üle puudub.

Kostja vastuväited

15. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud kommunaal-, hooldus- ja

halduskulude suurust. Hageja ei ole näidanud, kuidas on varem kujunenud kommunaal-,

hooldus- ja halduskulude hind 3,20 eurot kuus (millele lisandub km). Samuti ei ole hageja

näidanud, kuidas kujuneb kommunaal-, hooldus- ja halduskulude kehtiv hind 4,28 eurot kuus

(millele lisandub km). Hageja esitatud tõendid ei näita seda, mis on iga kommunaalkulu

(signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon jne), halduskulu ja hoolduskulu osa kogusummast,

milleks on 3,20 eurot ja 4,28 eurot. Hageja poolt esitatud gaasi- ja elektrikulu arvutus ei ole

kostjatele arusaadav. Hageja ei ole kuvanud kostjatele kogu informatsiooni, mille põhjal

võiksid kostjad veenduda selles, et hageja nõutav tasu vastab teenuste osutajate poolt esitatud

arvetele. Hageja ei andnud kostjatele võimalust kahju kõrvaldamiseks. Hageja on koheselt

esitanud hinnapakkumise ning lootnud, et kostjad nõustuvad pakutud teenuse hinnaga.

Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on kahjustanud vaidlusalust ust. Kahjustatud sein ei ole

musta värvi. Kostjad küsisid seina värvitooni, kuid hageja väitis, et värvitoon on must. Seega

ei saanud kostjad seina kahjustusi kõrvaldada. Õhutemperatuuri mõõtmise ajal ei olnud

kostjat II kohal ning tema ei näinud, kuidas mõõdeti temperatuuri. Tõendamata on väide,

mille kohaselt oli ruumide temperatuur 19°C.

16. 31.05.2023 istungil kinnitasid kostjad, et üürile summas 960 eurot kostjad vastu ei vaidle.

Vastu vaieldakse kommunaalkuludele, elektrile, remondisummadele (uks ja seinte

värvimine). Ukse värvimise kuluga nõustuvad kostjad summas 252 euroga. Leppetrahvi üle

kostjad ei vaidle. Samuti ei nõustu kostjad viivisega. Summad, mille on kostjad tasunud, olid

põhivõlgnevuse katteks. Viivise määr on ka kostjate hinnangul liiga suur.

Kohtuotsuse põhjendused

17. Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid

ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

18. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja üürileandjana sõlmis 24.01.2021 äriruumide

üürilepingu kostja I kui üürnikuga xxx korrusel asuva kabineti nr xxx (32 m²) kasutamiseks

perioodil 1.02.2022-31.01.2023 (dtl 8-18). Üürnik võttis 1.02.2021 üleandmise-vastuvõtmise

aktiga ruumid vastu (dtl 19). Üürilepingu punkti 5.18. järgi käendab kostja II isiklikult

üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200 eurot.

19. 31.05.2023 istungil kinnitasid pooled, et neil vaidlus üürilepingu erakorralise lõpetamise üle

puudub. Hageja kinnitas seda veelkord 07.07.2023 menetlusdokumendis. Seega kohus ei pea

vajalikuks hinnata ruumi temperatuuri küsimust, mille kostja erakorralise ülesütlemise

põhjusena välja tõi.

20. Pooltel on vaidlus selles, kas kostjad peavad tasuma elektri- ja kommunaalkulude eest alates

aprillist 2022 ning hüvitama ukse ja seina kahju.

21. Kuna üürniku poolt üürileandjat teavitamata ruumidest välja kolimine oli üürilepingu punkti

4.2.30. rikkumine, esitas üürileandja vastavalt lepingu punktile 5.5. üürnikule 05.04.2022

arvega nr 21946 leppetrahvinõude summas 160 eurot (dtl 33). 31.05.2023 istungil teatasid

kostjad, et leppetrahvi üle nad ei vaidle ja kohus tuvastas, et leppetrahv on kostjatel ka

tasutud (dtl 247). Hageja on esitanud kostjatele üüri,- elektri- ja kommunaalkulude arved

21923 summas 363,24 eurot (dtl 49), 1052022 summas 356,35 eurot (dtl 50), 1062022

summas 363,84 eurot (dtl 51), 1072022 summas 363,84 eurot (dtl 52), 1082022 summas

364,61 eurot (dtl 53) ja 1092022 summas 364,61 eurot (dtl 54), mis puudutavad perioodi

aprill kuni september 2022. Samuti teatasid kostjad istungil, et üürile summas 960 eurot

kostjad vastu ei vaidle. Kostjad teatasid 31.05.2023 istungil, et on hagejale tasunud 2070,28

eurot ja selle kohta on esitatud maksedokumendid (dtl 230-247). Kohus tuvastas, et arvest nr

21923 on kostjad tasunud 318,84 eurot. Arvest nr 1062022 on tasutud 160 eurot selgitusega

üür, 100 eurot selgitusega kommunaalkulud, 53,20 eurot selgitusega käibemaks, 6,20 elekter.

Arvest nr 1072022 on tasutud üür 160 eurot, 100 euro kommunaalkulud, 53,20 käibemaks,

6,24 elekter. Arvest nr 1082022 on tasutud üür 100 eurot, kommunaalkulud 100 eurot, 53,40

eurot käibemaks, 6,88 euro elekter. Arvest nr 1092022 on tasutud kommunaalkulud 100

eurot, üür 160 eurot, 53,40 eurot käibemaks, 6,88 eurot elekter. Kuna nende osas on kostjad

nõudeid aktsepteerinud, siis kohus neile ka hinnangut ei anna.

22. Üürilepingu p 3.3. kohaselt, üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus käesoleva lepingu

sõlmimisel on 5 EUR-i/m²/kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel

summa 160 eurot kuus, millele maksmisel lisandub käibemaks (20%). Punkti 3.4. kohaselt

üüritasule lisanduvad kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve,

küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (paberjäätmed), halduskulud, hoolduskulud

(hoone, elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 3,20.- EUR-i/m² kuus,

millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee,

elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt.

23. Hagi asjaolude kohaselt on seoses gaasihinna tõusuga hagis nõutavate üüriarvete

kommunaalteenuste hind 3,20 asemel 4,28 €/m². Üürileandja 2.01.2022 juhatuse käskkirjaga

nr 01/22 tõsteti vastavalt üürilepingu punktile 3.4. kommunaalteenuste hind 4,28 eurole

(lisandub käibemaks) (dtl 157).

24. Hageja on esitanud kostjale aprilli kuni september 2022 kommunaalteenuste eest igakuiselt

arve summas 136,96 eurot (arvestusega 4,28 eurot/m² ja hageja arvestusel on võlgnevus

821,76 eurot (dtl 48-53).

25. Elektri eest nõuab hageja kostjalt aprilli kuni september 2022 eest 31,98 eurot.

26. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist. Hagi asjaolude kohaselt üürnik kahjustas üüriruumi

ust (eemaldas ukselt olemasoleva ja kinnitas sellele omavoliliselt oma nimetahvli) ja seina

(puuris seina augu). Ukse taastamistööde hinnapakkumise (dtl 22) põhjal esitas hageja

kostjale 15.03.2022 arve nr 21904 summas 552 eurot (dtl 27). Taastamistööd sisaldavad ukse

montaaži, vedu töökotta, lihvimist ja lakkimist ning demontaaži. Seinte taastamistööde

hinnapakkumise (dtl 47) alusel esitas hageja kostjale 13.09.2022 arve nr 13092022 summas

1416 eurot (dtl 48).

27. Üürilepingu punktis 4.2.7. järgi oli üürniku kohustus kooskõlastada kirjalikult ning

taasesitatavas vormis üürileandjaga eelnevalt kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd

(ümberehitused, parendused, aukude puurimised jms) ning punktis 4.2.8. määratletud üürniku

kohustus seejuures igal juhul kasutada üürileandja või tema poolt kirjalikult kooskõlastatud

äriühingu teenuseid.

28. Lepingu p 3.4 kohaselt kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse gaasi, vee, elektrienergia

kallinemisel proportsionaalselt.

29. VÕS 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

30. Käesoleval juhul on pooled lepingu p 3.4. kokku leppinud kõrvalkulude tasumises hinnaga

3,20 EUR-i/m² kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kohus leiab, et kommunaalteenuste

hinna ühepoolne tõstmine ei ole lubatud. Pooled on lepingus kokku leppinud nii

kommunaalkulude tasumises kui ka konkreetses hinnas (3,20 EUR-i/m² kuus+km). Seega

hinna muudatus pidanuks olema kokku lepitud poolte vahel kirjalikult. Ühepoolselt

käskkirjaga hinda tõsta on lubamatu ja vastuolus VÕS § 292 lg 1.

31. Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega (31.05.2023

istungi protokoll 02:00:13, milles hageja kinnitab, et ei vaidle selle üle, et kostja ütles

üürilepingu erakorraliselt üle).

32. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 313. Mõjuval põhjusel võib

kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui

selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja

mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 296 lg 1

alusel ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei

saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada, muu hulgas seetõttu, et üürileandja ei andnud asja

tema kasutusse.

33. Pooled ei vaidle, et kostja kolis üüritud ruumidest välja 01.04.2022. Seega pidi kostja tasuma

kõrvalkulude ja elektri eest kuni märtsini 2022 (k.a) ja hageja nõue kostjalt aprill kuni

september 2022 eest kommunaalkulude ja elektritasu saamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Sellele vaatamata on kostjad siiski üüri, kõrvalkulude ja elektri eest sel perioodil osaliselt

tasunud (vt otsuse p 21).

34. VÕS 158 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

35. Pooltel ei ole vaidlust, et leping lõppes kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega. Lepingut

rikkus antud juhul seega üürileandja. Eelneva tõttu ei kuulu hageja nõue rahuldamisele ka

üürilepingu p 5.6. alusel, mis sätestab, et üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral

kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi, summas, mis

koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja

käibemaksust. Sama kehtib ruumide vastuvõtmisega venitamise kohta.

36. Kuna kohus jätab rahuldamata hageja põhinõude, jääb rahuldamata ka hageja viivisenõue.

37. Riigikohus on selgitanud lahendis 3-2-1-179-15, et kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ning §-

de 127 ja 128 alusel võib nõuda, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka

Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27; 8. jaanuari 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): *kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); *kostja

vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); *hagejale on tekkinud või tekib kahju

(VÕS § 127 lg 1, § 128); *kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); *kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu

sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS §

127 lg 3); *rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

38. Hageja on välja toonud, et kostja kahjustas üüripinna ust (pani sinna enda nimesildi) ja rikkus

üüripinna seinu (augud seinas). Kostjate väitel ei ole nad ust kahjustanud, ka ei andnud

hageja võimalust kahju kõrvaldamiseks. Kostjad ei saanud seina kahjustusi kõrvaldada, sest

hageja ei teatanud seina värvitooni.

39. Üürilepingu p 4.2.7. järgi oli üürniku kohustus kooskõlastada kirjalikult ning taasesitatavas

vormis üürileandjaga eelnevalt kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd (ümberehitused,

parendused, aukude puurimised jms) ning punktis 4.2.8. määratletud üürniku kohustus

seejuures igal juhul kasutada üürileandja või tema poolt kirjalikult kooskõlastatud äriühingu

teenuseid.

40. Kohus tuvastas, et üürileandja esitas üürnikule 08.03.2022 pretensiooni seoses üüritud

kabineti ukse kahjustamisega (sellele omavoliliselt nimetahvli kinnitamisega) ja nõudis

nimesildi kohest eemaldamist ja algse sildi tagasipanekut (dtl 20). Hageja esitas kostjale

10.03.2022 hinnapakkumise alusel (dtl 23) 15.03.2022 arve nr 21904 summas 552 eurot, mis

sisaldab endas järgmisi töid: ukse montaaž, vedu töökotta lihvimine ja lakkimine ning

demontaaž (dtl 27). 13.09.2022 esitas hageja üürnikule arve nr 13092022, nõudega hüvitada

18.04.2022 ekspertiisiga (dtl 37-38) tuvastatud seinte kahjustuse (naelaaukudega tekitatud

kahju) kõrvaldamise kulu summas 1416 eurot (dtl 47, 48).

41. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et üüritud ruumi uks oli enne kostjatele üürile

andmist kahjustusteta. Kohus selgitas 21.12.2022 hagejale, et hageja peab tõendama, et kostja

on põhjustanud kahju (mitte kostja seda, et uks ei olnud enne kahjustatud). Hageja ei ole

esitanud tõendeid selle kohta, milline oli üüriruumi uks enne kostjatega üürilepingu

sõlmimist. 20.12.2022 fotodega (dtl 92, 93) ja 4.02.22 fotodega (dtl 158, 159) ei ole võimalik

tuvastada ukse seisukorda üürilepingu sõlmimise aja seisuga 24.01.2021. Hageja teatas

kostjale 08.03.2022 kirjas, et peale sildi eemaldamist selgusid ukse kahjustused. Ei ole

välistatud, et hageja ise tekitas sildi eemaldamisega kahju. Seetõttu jätab kohus hageja nõude

uksega seonduva kahju hüvitamiseks rahuldamata.

42. Kohus tuvastas, et kostja avaldas soovi seinte remondiks ja hageja teatas, et nõustub kostja

pakutud ettevõttega (dtl 43). Samas seadis hageja tingimuseks, et kostja tasuks sel juhul

deposiiti 1000 eurot võimalike kahjude kompenseerimiseks (dtl 44) ning esitati ka

garantiikirja nõue (dtl 43). Kostja palus edastada seina värvitoon 21.06.2022 ja teatas

06.07.2022 hagejale, et värvitooni siiani edastatud ei ole.

43. Kohus leiab, et hageja ei andnud reaalselt võimalust seinte parandamiseks, sest ei teatanud

tooni, mis väidetavalt pidi seinal olema. Ka esitas ta tingimusi, mida pooled üürilepinguga

ette ei näinud – deposiit võimaliku kahju hüvitamiseks ja garantiikiri. Kuna hageja ei

võimaldanud rikkumise kõrvaldamist (VÕS § 114), leiab kohus, et hageja nõue kahju

hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 101 lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda

kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid

niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või

sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Seega jääb rahuldamata ka vastav viivisenõue.

44. Menetluskulud

44.1.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud

kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. TsMS § 62 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Seega jäävad menetluskulud hageja kanda.

44.2.

13.11.2023 taotluse järgi on kostjate kulud lepingulisele esindajale 4312,80 eurot (koos

käibemaksuga). Kostjatele on osutatu õigusabi 29,93 tundi, hinnaga 120 eurot tund+km.

Kostjad teatavad, et ei ole käibemaksukohustuslased ning ei saa tekkinud kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada.

44.3.

Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate

esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis

menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks

vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1

tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab

nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks

vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud

tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada

menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku

ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust,

menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja

põhjendatud tunnitasu suurust.

44.4.

Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, kostjate esindaja teostatud

toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni, samuti tunnitasu suurust, leiab, et

antud juhul on kostjatele osutatud selle tsiviilasja menetlemisel maakohtus põhjendatud

õigusabi 29,93 tundi. Maakohtu menetluskulude taotluses on kirjeldatud tegevused seoses

õigusabi osutamisega ja märgitud neile kulunud aeg. Kirjeldatu on olnud kohtu hinnangul

vajalik ja kooskõlas menetluses esitatuga. Hageja etteheited kostjate menetluskulude

ülepaisutatuse osas ei ole põhjendatud. Muuhulgas on hageja enda lepingulise esindaja poolt

maakohtu menetluses näidatud õigusabi ajakulu olnud isegi veidi suurem kui kostjate

lepingulise esindaja ajakulu. Esindaja tunnitasu suurus vastab asja keerukusele ja esindaja

kvalifikatsioonile. Seega tuleb hagejal solidaarselt kostjatele hüvitada menetluskuluna

4312,80 eurot. Summa sisaldab käibemaksu, sest kostjad on kinnitanud, et kostja ei ole

käibemaksukohustuslane ning ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada.

44.5.

Kostjad on palunud märkida vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 menetluskulude

kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal

tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab

taotluse.

44.6.

TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik

Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2025 lahendiga.