2-20-9390/120 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. november 2023

Tsiviilasja number

2-20-9390

Tsiviilasi

Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi vastu kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 145 348 eurot 56 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 16. detsembri 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ruslan Sibilevi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant (kostja): Ruslan Sibilev (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mehis

Adamson

Vastustaja (hageja): Feliks Mangus (isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Terje Eipre

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Ruslan Sibilevi apellatsioonkaebus

osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 16. detsembri

2022. a otsus osaliselt osas, milles maakohus

rahuldas Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi

vastu täielikult ja menetluskulude jaotuse osas.

3. Teha tühistatud osas uus otsus, millega

rahuldada Feliks Manguse hagi Ruslan Sibilevi

vastu osaliselt.

Mõista Ruslan Sibilevilt Feliks Manguse kasuks

välja 77 000 eurot, kohtuotsuse tegemise seisuga

sissenõutavaks muutunud viivis 23 332 eurot 97

senti ning viivise põhinõudelt (77 000 eurolt)

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates

1. detsmbrist 2023 kuni nõude täitmiseni.

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu

menetluses 57% ulatuses Ruslan Sibilevi ning 43%

ulatuses Feliks Manguse kanda. Menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus

pärast

tsiviilasjas

lõpplahendi

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Feliks Mangus (hageja) esitas 16. juunil 2020 maakohtule nõude Ruslan Sibilevi (kostja)

vastu kahjuhüvitise ja viivise saamiseks. Pärast osalist loobumist nõudest palus hageja mõista

kostjalt välja hüvitise 134 582 eurot ning sellelt viivise.

Hagi kohaselt ostis Osaühing Magnon (Magnon) väljaüürimise eesmärgil villa Prantsusmaal

asukohaga XXXXXX. Äriregistri andmetel on Magnoni tegevusalaks enda või renditud

kinnisvara üürileandmine ja käitus. Magnoni SIREN-SIRET sertifikaat (IV kd, tl 29, tõlge tl

30) tõendab, et tegemist oli üürivillaga ja Magnoni põhitegevus Prantsusmaal oli villa

väljaüürimine.

Magnon sõlmis 2014. a aprillis Prantsuse ettevõttega SARL Hofborg Gestion kinnisvara

haldamise ja teenuste osutamise lepingu kehtivusega kuni villa müümiseni 29. juulil 2019.

Ettevõte lõpetas aga üürnike otsimise arvates, et villa omanik leidis ise villasse püsiva üürniku

Alla Tsiuri. Magnon polnud villa väljaüürimisest A. Tsiurile teadlik, üüritasu ei laekunud.

24. oktoobri 2016. a osanike otsusega (I kd, tl 82–86) otsustati villa müüa. 2019. a suvel selgus

pärast villa müümist, et villas elab üürnik A. Tsiur. Kostja ei olnud varem Magnoni juhatusele

ega osanikele maininud, et ta on villa vahepeal välja üürinud ja kogub ise üüritasu. Asjaolu, et

Magnoni juhatusel puudus teave kostja poolt sõlmitud üürilepingute kohta ja et Magnon tegeles

villa välja üürimisega tulu saamise eesmärgil, tõendavad Magnoni ja Sergei Koinovi vaheline

üürileping (III kd, tl 138–147, tõlge tl 172–176) ja S. Koinovi poolt üüri ettemaks (III kd, tl 148,

tõlge tl 177). Kui Magnon oleks teadnud, et villa on juba kostja poolt välja üüritud, siis poleks

ta S. Koinoviga üürilepingut sõlminud ega ettemaksu võtnud. Kostja oli nõus osutama kaasabi

villa müümisel ning lubas siis, kui tema kasutuses oli villa keldrikorruse korter, näidata villat

võimalikele ostjatele ja lühiajalistele üürnikele, hoiatades, et villa on müügis ja pikaajalist

lepingut ei saa sõlmida. Ülejäänud villa pidi kuni müügini olema välja üüritud tulu saamise

eesmärgil. Kostja sai villa valduse peale müügiotsust.

Kostja ei ole olnud Magnoni juhatuses ega töötanud ühelgi ametikohal Magnonis. Omamata

Magnoni esindusõigust ning juhatuse liikmena esinedes sõlmis kostja koos oma tüdruksõbraga

A. Tsiuriga villa üürilepingud (I kd, tl 33–68) ja võttis vastu üüri (I kd, tl 69–81), mida ta

Magnonile ei edastanud. Magnon on saanud kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus. Vastavalt

Prantsusmaa kinnisvarabüroo üüriväärtuse hindamisteatisele (I kd, tl 87–98, tõlge tl 99–111)

oleks villa üürihind pidanud üheks aastaks olema vähemalt 42 000 eurot. Kostja on lepinguid

sõlminud juba oktoobrist 2017, seega on Magnonil saamata jäänud tulu vähemalt 22 kuu eest

(Magnon võõrandas villa 29. juulil 2019). Hindamisaktis on toodud, et villa ühe kuu

üürihinnaks on minimaalselt 3500 eurot kuus, seega on Magnonil saamata jäänud tulu vähemalt

77 000 eurot (22 kuud x 3500 eurot), sisuliselt on kaotatud vara kasutuseelis.

Hageja ja Magnon tutvusid üürilepingutega esmakordselt sügisel 2019. a seoses Prantsusmaal

poolelioleva kohtumenetlusega, milles villa uus omanik nõuab villat välja A. Tsiuri

ebaseaduslikust valdusest, kuna esindusõiguseta tehtud üüritehing on tühine. A. Tsiur on samuti

esitanud hagi, millega soovib üürnikuna kasutada villa ostueesõigust. Prantsusmaa õiguse

kohaselt on pikaajalisel üürnikul ostueesõigus.

Lisaks palub hageja mõista kostjalt välja 4082 eurot eluasememaksu. Prantsusmaa seaduste

kohaselt tuleb maja omanikel tasuda eluaseme majutusmaksu, kui maja on kasutuses. Magnon

tasus eluasememaksu ebaseadusliku üürniku eest 4082 eurot (II kd, tl 218–219). Prantsusmaal

kuulub vastav maks tasumisele isiku poolt, kes kinnisvara elamiseks kasutab. Kuivõrd maja on

hõivatud kostja tõttu, on kostjal kohustus see tasuda. Tavapäraselt oleks üürnikku üürilepingus

kohustatud eluasememaksu hüvitama, kuid praegusel juhul ei ole see kostja ebaseadusliku

tegevuse tõttu võimalik ja sellest on Magnonile tekkinud otsene varaline kahju.

Hageja nõuab kostjalt otsese varalise kahju 53 500 eurot hüvitamist. Villa müügileping (II kd,

tl 220–263, tõlge tl 264–270) sõlmiti 29. juulil 2019 ning selle järgi pidid ostjad saama maja

oma valdusesse 5–7 päeva jooksul alates lepingu sõlmimisest, kohustuse rikkumise puhul tuli

tasuda Prantsusmaa notari deposiitkontole müüja poolt tagatiseks kantud 53 500 eurost ostjale

igapäevast viivist 700 eurot. Magnon ei saanud ostjatele villa valdust üle anda, sest sissepääs

oli takistatud ja pidi tasuma leppetrahvi 53 500 eurot valduse üleandmisega hilinemise eest.

Kohtutäitur tegi 23. oktoobril 2019 villasse kontrollkäigu, mille tulemusena selgus, et A. Tsiur

keeldus valduse üleandmisest. Täituri raporti põhjal maksti leppetrahv ostjale notari

6. detsembri 2019. a otsuse alusel notari deposiidist välja 7. jaanuaril 2020.

Kokku on kostja poolt Magnonile tekitatud varaline kahju 134 082 eurot (s.o saamata jäänud

üür 77 000 eurot, otsene varaline kahju 53 500 eurot (leppetrahv) ning eluaseme majutusmaks

4082 eurot). 6. detsembril 2019 edastas Magnon kostjale tähtkirjaga ettepaneku tekitatud kahju

hüvitamiseks (III kd, tl 121–125). Magnon ja hageja sõlmisid 8. detsembril 2019 nõude

loovutamise lepingu (II kd, tl 279), mille alusel omandas hageja kõik villaga seotud nõuded

kostja vastu. 8. detsembril 2019 edastas Magnon kostjale teate 164 929 euro 89 sendi suuruse

nõude loovutamise kohta hagejale.

Magnoni osanikud, sh kostja, on andnud Magnonile laenu, kuid need on osanikele, sh kostjale

tagastatud. Seisuga 31. detsember 2019 tasaarvestas Magnon kostja nõude 286 607 eurot

63 senti oma kahjunõudega 338 874 eurot 36 senti, mida hagejale ei loovutatud (III kd, tl 130–

131). Tasaarvestuse tulemusena oli kostjal 2020. a alguses Magnoni ees võlg 52 266 eurot 73

senti (III kd, tl 130–132).

Hageja ei nõustu kostja väitega, et Magnoni juhatus teadis villa väljaüürimisest, kuna kostjale

kuuluvad ettevõtted tegid aeg-ajalt Magnonile makseid villa kommunaalkulude hüvitamiseks

aja eest, mil kostja villat kasutas. Ülekannete selgitusse oli märgitud „Laen“ ja „Laenuleping“

ning samal ajal oli vaja tasuda tagasi hageja ja kostja ühiselt võetud laenu SEB Pank AS-le,

lisaks vajasid tagastamist laenud Magnonilt.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostjale ei ole nõuete loovutamise

lepingut esitatud. Nõuete loovutamise hetkel puudusid Magnonil nõuded kostja vastu, kuid

Magnonil olid võlgnevused kostja ees. Kostjal puudub kohustus tasuda mistahes summat

hagejale enne kui Magnon tasub kogu võla (354 187 eurot 63 senti) kostjale.

Magnoni juhatuse liige T. M.teadis, et villa on välja üüritud, sest kostja tegi aastaid erinevatelt

talle kuulunud ettevõtetelt ülekandeid kostja kulude katteks villas elamise ajal. Eeltoodut

kinnitavad Magnoni juhatuse liikme T. M., kostjale kuuluvate firmade ja kostja poolt 19. juulil

2019 sõlmitud kokkulepped tasaarvestuse tegemiseks seoses kostja elamiskuludega villas (III

kd, tl 77–84). Kokku on tasaarvestusi 36 160 eurot ehk sarnases summas A. Tsiuri

üürilepingutes kajastatuga. Kostjal ei ole muid kohustusi hageja ees olnud. Hageja ei ole

tõendanud, et üüritulu saamine nõutavas summas oleks olnud võimalik või et kostja oleks

teinud takistusi Magnonile või SARL Hofborg Gestionile villa väljaüürimiseks. Kui kostjal

polnud alust ega volitust villa edasiüürimiseks, siis on tegemist eelduslikult kehtetute

tehingutega ja hageja saab esitada nõude alusetult villas viibiva A. Tsiuri vastu.

Eluasememaks on kinnisasja omanikule kehtestatud kohalik maks eluaseme otstarbelt, mida

kostja oma tegevusega ei ole mõjutanud. Sisuliselt on tegemist omaniku kinnisvara

maksustamisega, millega pidi Magnon kinnistut soetades arvestama.

Asjaolu, et Magnon on kandnud otsest varalist kahju, on tõendamata, sest puudub müügilepingu

täisversioon, millest võiks järeldada, et Magnonil selline kohustus üldse tekkis. Ainuüksi

ebapädevast lepingu tekstist ei tulene hagejale ega kostjale trahvinõuet. Prantsusmaa notar on

teinud ülekandeid ostjale kinnistu üleandmise viibimise eest, kuid see ei oma tähendust, sest

pole tuvastatav, kust tulenes selleks vastav kohustus. Isegi kui 29. juulil 2019 villa tegelikult ka

müüdi (mida pole võimalik tuvastada), ei elanud kostja seal ega teinud takistusi villa ostjale

üleandmisel. Kolmanda isiku tegevus või tegevusetus ei ole kostja vastutada.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 16. detsembri 2022. a otsusega kostja taotluse menetluse peatamiseks

rahuldamata, rahuldas hagi täielikult, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 134 582

eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

29. juunist 2020 kuni põhinõude (134 584 eurot) tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud

kostja kanda, rahuldas hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt, mõistis

kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks 16 368 eurot ning sellelt viivise alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kostja esitas koos lõppseisukohtadega taotluse tsiviilasja menetlemise peatamiseks. Maakohus

leidis, et menetluse peatamise taotlus on esitatud hilinenult ning see tuleb jätta rahuldamata

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 331 lg 1). Kohtualluvuse ja kohalduva õiguse

küsimuse on kohus lahendanud 2. märtsi 2022. a määrusega.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Magnonile kuulus Prantsusmaal Cannes asuv villa La

Galiene. Äriregistri üldandmete kohaselt on Magnoni tegevusalaks „Enda või renditud

kinnisvara üürileandmine ja käitus (68201)“. Kinnisvara väljaüürimiseks Prantsusmaal

registreeris

Magnon

5. mail

2009

Prantsusmaa

piirkondlikus

maksuametis

(ALPESMARITIMES) loa välismaise mitteresidendist ettevõtte tegevuseks kinnisvara VILLA

LA GALIENE hooajaliseks (lühiajaliseks) rentimiseks. Kostja ei ole Magnoni juhatuse liige.

Kostja sõlmis Magnoni nimel 15. oktoobril 2017, 15. oktoobril 2018 ja 2. aprillil 2019

A. Tsiuriga üürilepingud villa üürile andmiseks.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 117 lg 2 kohaselt võib esindusõiguse anda tehinguga

(volitus) või see võib tuleneda seadusest (seadusjärgne esindusõigus). Äriseadustiku (ÄS) § 181

lg 1 kohaselt võib osaühingut kõikide tehingute tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse liikmed esindavad osaühingut mitmekesi või ühiselt.

Kostja ei olnud Magnoni juhatuse liige, vaid osanik. Osanikul ei ole seadusest tulenevat

esindusõigust. Asja materjalidest ei nähtu, et Magnon oleks andnud kostjale volituse

üürilepingute sõlmimiseks või lepingute sõlmimise hiljem heaks kiitnud, mistõttu on kostja

poolt A. Tsiuriga sõlmitud üürilepingud tühised (TsÜS § 129 lg 1). TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei

ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse

vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kostja väide Magnoni võlgnevusest kostjale ei ole asjakohane. Kostja võlgnevus Magnoni ees

tekkis peale villa müüki 2019. aasta suvel, kuid kostja esitatud saldokinnituse kohaselt oli

Magnonil võlgnevus kostja ees seisuga 31. detsember 2017. Isegi kui eeldada kohtuväliselt

tehtud tasaarvestuse võimalikkust, ei ole pooled selle kohta kohtule tõendeid esitanud, ka

kohtumenetluse ajal ei ole esitatud taotlust tasaarvestuse tegemiseks. Hageja esitas teate nõude

loovutamise kohta (III kd, tl 128). Seega on tuvastatud, et Magnon loovutas nõuded kostja vastu

hagejale vastavalt VÕS § 164 lg-le 1 ja §-le 170 ning hageja on õigustatud isik hagi esitamisel.

Magnoni ja kostja vahel ei olnud käsunduslepingut villa väljaüürimiseks ega müümiseks ega

ka muud seadusest tulenevat võlasuhet. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et poolte vahel oleks

toimunud läbirääkimisi käsunduslepingu sõlmimiseks või et leping oleks sõlmitud.

Hageja on esitanud kostja vastu järgmised nõuded: 1) saamata jäänud tulu hüvitamiseks

VÕS § 1018 lg 1, § 1026 lg 2 ja § 127 alusel ning kahel alternatiivsel alusel: AÕS § 85 lg 1 ja

VÕS § 1037–1040 (nn rikkumiskondiktsioon) ning VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel; 2) eluaseme

maksu hüvitamiseks VÕS § 1026 lg 2 ja § 127 alusel ning 3) otsese varalise kahju hüvitamiseks

VÕS § 1026 lg 2 ja § 127 alusel. Hageja tugineb mitmele alternatiivsele õiguslikule alusele.

Hagi tervistekstist on kohtul võimalik järeldada, et hageja on määranud nõuete rahuldamise

järjekorra (TsMS § 370 lg 2).

Esmase nõudena on hageja esitanud õigustamatu käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste

hüvitamise nõude (saamata jäänud tulu, eluaseme maksu ja otsese varalise kahju hüvitamiseks).

VÕS § 1026 lg 2 kohaselt kui keegi ajab võõraid asju nagu enda omi, kuigi ta teab, et ta ei ole

selleks õigustatud, või peab seda teadma, kohaldatakse VÕS § 1022 lg-tes 1 ja 5 ning § 1024

lg-s 1 sätestatut. Kuna hageja on esitanud mitteehtsa käsundita asjaajamisel tehtud kulutuste

hüvitamise nõude ning ehtsa käsundita asjaajamise eeldused (VÕS § 1018) on täitmata, siis ei

analüüsinud maakohus ehtsat käsundita asjaajamist. Mitteehtsa käsundita asjaajamisega

VÕS § 1026 järgi on tegemist siis, kui üks isik teeb midagi teise isiku kasuks soodustamise

eesmärgita, st asjaajaja ei tegutse teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega VÕS § 1018 lg 2

mõttes. Hinnata tuleb, kas tegemist võib olla võõra asja eksliku ajamisega enda huvides (VÕS

§ 1026 lg 1) või võõra asja lubamatu (teadlik) ajamisega enda huvides (VÕS § 1026 lg 2).

Kostja selgitas, et ta elas Magnoni teadmisel ja nõusolekul Prantsusmaal viibides villas ning

tasus elamise eest kommunaalkulusid. Asja materjalide juures on 24. oktoobri 2016. a osanike

otsus (I kd, tl 82) kinnisvara müümiseks ning selleks juhatusele volituse andmine. Otsuse poolt

hääletasid kõik osanikud, sh kostja. Tunnistaja ütluste kohaselt oli villa müümise üheks

põhjuseks 2015. aastal vastu võetud ehitusseadus, millest tulenes kohustus elektri-, vee- ja

kanalisatsioonisüsteemide ümberehitamiseks ning see nõudis suurt investeeringut. Hageja on

tõendanud, et villa haldamise, väljaüürimise ja müügiga tegeles aprillist 2014. a Prantsuse

ettevõtte SARL Hofborg Gestion, kellega Magnon oli sõlminud lepingu, mis kehtis kuni villa

müügini. Tunnistaja T. M. kohtuistungil antud ütluste kohaselt võis kostja kuni 2016. aastani

elada villas ajal, mil seal ei olnud üürnikke ning alates 2016. aastast villa keldrikorrusel, et

näidata villat tulevastele ostjatele ja üürnikele. Seega on tuvastatud, et kostja oli teadlik villa

müümisest ning ka sellest, et vastav volitus oli antud juhatusele ning et kostjal oli õigus villas

elada ning kohustus näidata villat nii lühiajalistele üürnikele, kui ka võimalikele ostjatele.

Kostja sõlmis Magnoni nimel 15. oktoobril 2017, 15. oktoobril 2018 ja 2. aprillil 2019

A. Tsiuriga üürilepingud. Kuna kostjal ei olnud Magnoni esindamise õigust ning kostja ei ole

toonud tõendeid, mis kinnitaksid Magnoni nõusoleku ja volituste andmist kostjale villa

väljaüürimiseks, on tõendatud, et kostja ajas võõrast asja enda huvides ja on täidetud

(mitteehtsa) õigustatud käsundita asjaajamise (VÕS § 1026 lg 2) eeldused.

VÕS § 1022 lg 1 kohaselt peab käsundita asjaajaja asjaajamisel arvestama soodustatu huve ning

lähtuma tema tegelikust või eeldatavast tahtest. Kostja kui Magnoni osaniku puhul saab

eeldada, et ta oli teadlik Magnoni tegevusaladest, milleks oli mh enda või renditud kinnisvara

üürileandmine ja käitus, seega renditulu saamine. Kostja ei edastanud üüritulu Magnonile,

millega tekitas Magnonile kahju saamata jäänud tuluna. Samuti ei olnud kostjal üürilepinguid

sõlmides tahet ajada asja osaühingu huvides, vaid ta tegutses enda huvides ja isikliku kasu

saamise eesmärgil. Seega on tuvastatud VÕS § 1022 lg-s 1 sätestatud eeldused, milleks on

soodustatu huvide kahjustamine ning huvide eiramine.

VÕS § 1024 lg 1 sätestab, et kui käsundita asjaajajal puudus VÕS § 1018 lg 1 p-des 2 ja 3

nimetatud õigustus asjaajamisele asumiseks ja kui soodustatu ei kiitnud asjaajamist heaks, peab

asjaajaja kõrvaldama soodustatule asjaajamisest tulenenud tagajärjed ja hüvitama asjaajamisest

tekkinud kahju. Kostja poolt Magnoni nimel üürilepingute sõlmimine omamata esindusõigust

või heakskiitu on käsitletav õigustamatu käsundita asjaajamisena VÕS § 1026 lg 2 mõttes.

Kostja peab VÕS § 1024 lg 1 alusel hüvitama asjaajamisest tekkinud kahju. VÕS § 1022 lg 4

kohaselt vastutab pahauskne asjaajaja igasuguse asjaajamise tõttu soodustatule tekitatud kahju

eest. Vastutuse eelduseks on lisaks asjaajamise pahausksusele põhjuslik seos kahju ja

asjaajamisele asumise vahel. Magnon ei ole kostja poolt allkirjastatud tingimustel üürilepinguid

kunagi sõlminud ning kostja põhjustas selle tegevusega Magnonile kahju.

Kuivõrd on tuvastatud, et täidetud on (õigustamatu) käsundita asjaajamise eeldused, on hageja

nõue kostja vastu AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037–1040 (nn rikkumiskondiktsioon) ning

VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel välistatud.

VÕS § 128 alusel on kahju nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu. VÕS § 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta

oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud, kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise

allikaks (Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Kahju olemasolu

tuvastatakse rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu.

Hageja on tõendanud, et Magnon tegeles villa väljaüürimisega kasu saamise eesmärgil.

Tunnistaja ütlustest nähtub, et SARL Hofborg Gestioni vahendusel üüriti villat hinnaga 11 000

eurot kuus. Hageja esitas kohtule Magnoni ja S. Koinovi vahelise üürilepingu ja kviitungi

S. Koinovi poolt üüri ettemaksu tasumise kohta. Pärast seda, kui villas elanud kostja 2018. aasta

aprillis villas üürnikuga kohtus, teatas S. Koinov, et ta ei saa võtta villat üürile ja palus talle

ettemakse tagastada, mida ka tehti. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks

Magnoni juhatust villa väljaüürimisest teavitanud. Samuti ei ole kostja tõendanud üüritulu

üleandmist ega seda, et Magnon oli teadlik kostja tegevusest villa väljaüürimisel. Hageja väide,

et Magnoni juhatusel puudus teave kostja poolt sõlmitud üürilepingutest, on tõendatud. Kostja

tegevuse tulemusena on Magnon saanud kahju saamata jäänud tuluna, villat ise välja üürides

oleks osaühing saanud selle tulu endale. Magnon ei kiitnud kostja poolt allkirjastatud

üürilepinguid heaks ning üürilepingud ei vastanud Magnoni huvile, talle ei ole üüri üle kantud.

Lepingutes kokkulepitud üür oli alla turuhinna ning lepingutega kaasnevat kahju ei hüvitatud.

Prantsusmaa kinnisvarabüroo hindamisakti kohaselt oleks villa üheks aastaks üürimisel

pidanud üür olema vähemalt 42 000 eurot. Kuna kostja oli üürilepinguid sõlminud alates

oktoobrist 2017, jäi Magnonil saamata tulu vähemalt 22 kuu eest. Hindamisakti kohaselt on ühe

kuu üüriks minimaalselt 3500 eurot kuus, seega on Magnonil jäänud saamata tulu 77 000 eurot

(22 kuud x 3500 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

Prantsusmaa maksukoodeksi artiklitest 1407, 1407 bis ja 1407 ter1 tuleneb elukohamaksu

tasumise kohustus (IV kd, tl 104, tõlge 105–106). Artikli 1407 kohaselt tasutakse

eluasememaksu kõikide eluasemena kasutatavate möbleeritud ruumide eest. Prantsusmaa

seaduste kohaselt tuleb tasuda maja omanikel eluaseme majutusmaksu, kui maja on kasutuses.

Hageja selgitas, et Prantsusmaal kehtestatud majutusmaks / elukohamaks on maks, mida

arvutatakse aastas tarbitud vee ja elektri koguse pealt. Tavapäraselt esitab maksuamet vastava

nõude otse pikaajalistele üürnikele, kes on registreeritud üüripinna kasutajaks, kuid Magnon ei

olnud üürniku olemasolust teadlik, üürnik polnud ametlikult elamispinnale registreeritud, üüri

Magnonile ei tasutud. Seega lähtus maksuamet nõude esitamisel eeldusest, et omanik kasutas

villat enda otstarbeks (tasub jooksvaid kommunaalarveid nagu vesi, küte, elekter jne). Kostja

tegevuse tõttu polnud Magnonil võimalik pinda välja üürida ega sõlmida iseseisvalt üürnikega

kokkuleppeid eluasememaksu tasumiseks. Tunnistaja T. M. ütluste kohaselt tasus

kommunaalmakseid ja eluasememaksu Magnon. Eluasememaksu tasus Magnon üürniku

A. Tsiuri eest. Kostja sõlmis tahtlikult ja teadlikult esindusõigust omamata Magnoni nimel villa

üürilepingu, mis ei kohustanud üürnikku hüvitama villa kasutamisega kaasnevaid kulusid, sh

eluasememaksu. Kuna tõendatud on põhjuslik seos kahju ja asjaajamisele asumise vahel, tuleb

kostjal hagejale hüvitada 4082 eurot.

Hageja esitas otsese varalise kahju nõude 53 000 eurot. Kostja võis kasutada alates 2016.

aastast Prantsusmaal peatumisel vaid villa keldrikorruse korterit, et näidata villat ostjatele ja

lühiajalistele üürnikele. Ülejäänud villa pidi kuni müügini olema välja üüritud tulu saamise

eesmärgil. Hageja seletuste kohaselt teavitati kostjat ostja hinnapakkumisest. Kostja teatas, et

võtab ise laenu ja ostab villa sama hinnaga, sest Monaco pank annab talle laenu hiljemalt

2019. a veebruaris, kuid kostja ei saanud laenu ega teinud ostu. Villa müügileping sõlmiti

29. juulil 2019 ning müügilepingu järgi pidid ostjad saama maja oma valdusesse 5–7 päeva

jooksul alates lepingu sõlmimisest. Magnon sai teada, et A. Tsiur valdab villat õigusliku aluseta

29. juulil 2019, st müügilepingu sõlmimise päeval. Sellest tulenevalt ei olnud Magnonil

võimalik ostjatele villa valdust üle anda. Müügilepingust tulenevalt kandis Magnon

Prantsusmaa notari deposiitkontole tagatiseks 53 500 eurot võimalike leppetrahvide katmiseks.

Kuna A. Tsiur villa valdust ei vabastanud ja Magnonil puudus võimalus valdust ostjale üle

anda, pidi Magnon tasuma villa uuele omanikule müügilepingust tuleneva leppetrahvi

53 500 eurot villa valduse üleandmisega hilinemise eest. Kohtutäitur tegi villasse kontrollkäigu

23. oktoobril 2019 (III kd, tl 153–156; tõlge 180–183), mille tulemusena selgus, et A. Tsiur

keeldus jätkuvalt villa valdust üle andmast. Kohtutäituri raporti põhjal maksti leppetrahv ostjale

notari deposiidist välja 7. jaanuaril 2020. Seega on tuvastatud kostja ebaseaduslik tegevus,

kahju ning põhjuslik seos, millest tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista 53 500 eurot.

Hageja võib tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 ja VÕS § 113 lg 1 järgi nõuda

kostjalt alates 29. juunist 2020 kuni põhivõla tasumiseni põhivõla tasumisega viivitamise eest

viivist. Hageja viivise nõue vastavas osas tuleb seega rahuldada.

Maakohus jättis menetluskulud hagi rahuldamise tõttu kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Hageja

kandis menetluskulusid kokku 20 440 eurot 80 senti, s.o riigilõiv 1800 eurot ja esindajakulud

18 640 eurot 80 senti (käibemaksuga).

Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 1800 eurot. Pärast osalist nõudest loobumist tagastas

kohus 11. veebruari 2021. a määrusega hagejale 150 eurot. Seega on põhjendatud hageja taotlus

riigilõivu 1500 eurot hüvitamiseks.

TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

lahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 135

eurot, s.o 164 eurot koos käibemaksuga, ja 150 eurot, s.o 180 eurot koos käibemaksuga, ei ületa

oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (Riigikohtu 11. veebruari 2015. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Hageja esindaja osutas õigusabi kokku 113,70 tundi.

Hageja esindaja ajakulu 113,70 tundi ning õigusabikulu 18 640 eurot 80 senti ei ole täies

ulatuses põhjendatud. Hageja menetluskulud on ülepaisutatud ega ole taotletud ulatuses

põhjendatud ega vajalikud (TsMS § 175 lg 1). Hageja esindajakulude suurus ei vasta tervikuna

tsiviilasja olemusele, selle keerukusele ja mahule. Menetluskulude nimekirjas on mitmeid

ettevalmistavaid toiminguid (nt hagejale istungil räägitust e-kirja koostamine ja saatmine,

kliendiga telefoni teel suhtlemine jm), mille osas ei ole põhjendatud, et vastava ajakulu eest

peaks täies ulatuses vastutama vastaspool. Samuti on hageja taotlenud sõidule kulutatud aja

tasustamist tunnihinna alusel. Maakohus leidis, et hageja esindaja õigusabikulu (v.a sõidule

kulutatud aeg) on põhjendatud 90 tunni ulatuses, s.o 12 300 eurot (80x135 ja 10x150) (ilma

käibemaksuta).

Hageja taotles esindaja sõidule kulutatud aja 10 tunni hüvitamist 135-eurose tunnihinna alusel.

Riigikohus on 29. septembri 2021. a määruses tsiviilasjas nr 2-14-63261 leidnud, et sõidule

kulunud aja hüvitamisel saab analoogia korras lähtuda justiitsministri 26. juuli 2016. a

määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise

korrast (kord). Korra § 151 näeb ette hüvitise ka riigi õigusabi osutaja sõidule kulutatud aja eest.

Korra § 151 lg 1 kohaselt kui riigi õigusabi osutamise koht jääb advokaadibüroo asukohast

kaugemale kui 40 kilomeetrit, makstakse riigi õigusabi osutamise kohta ja tagasi jõudmiseks

kulutatud aja eest kokku täiendavat tasu vastavalt advokaadibüroo kaugusele, arvestades ühte

suunda, hüvitise suurus sõltub advokaadibüroo ja riigi õigusabi osutamise koha vahemaast

(korra § 151 lg 1 p-d 1-5). Tallinna–Tartu vahemaa on 185 km, seega kohaldub korra § 151 lg 1

p 4, mille kohaselt kuulub edasi-tagasi sõidu eest hüvitamisele 30 eurot. Hageja esindaja osales

kolmel maakohtu istungil, seega on sõidule kulunud aja eest põhjendatud määrata esindajakulu

90 eurot (30 ×3). Hageja põhjendatud ja vajalik esindajakulu on 14 868 eurot [(12 300 + 90) x

20%]. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 16 368 eurot (riigilõiv ja esindajatasu).

Hageja taotlus mõista kostjalt menetluskulud välja koos lisanduva viivisega VÕS § 113 lg 1

teises lauses märgitud ulatuses (TsMS § 177 lg 4) kuulub rahuldamisele.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja saata tsiviilasi

tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt tühistada maakohtu otsus ja teha

uus otsus, millega jätta hagi kogu ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on käesolev vaidlus paralleelne kohtumenetlus varem Prantsuse

Vabariigis alustatud kahe kohtumenetlusega. Tegemist on ebaõige kohtualluvusega ning vastav

puudus välistab käesolevas tsiviilasjas menetlust. Kostja esitas 18. veebruaril 2022 vastuväite

kohtu tegevusele, leides, et hageja nõue tuleb lahendada Prantsusmaa kohtus. Kohaldada tuleb

Prantsusmaa õigust. Maakohus on vastuväidet lahendades leidnud, et hageja nõuab käsundita

asjaajamisest tekkinud kahju hüvitamist. Seega on asjakohane Euroopa Parlamendi ja Nõukogu

määruse (EÜ) nr 864/2007 lepinguväliste võlasuhete suhtes kohaldatava õiguse kohta (Rooma

II) artikkel 11. Kostja vastava käsitlusega ei nõustu. Hageja poolt esitatud kahjunõuded

(tekkisid Prantsusmaal), kulunõuded (tekkisid Prantsusmaal) ja leppetrahvi nõuded (tekkisid

Prantsusmaal) on vaidlustatud samaaegselt Prantsusmaal kahes erinevas menetluses, sh on

vaidlustatud leppetrahvi nõude aluseks olev kinnisasja ostu-müügileping. Euroopa Nõukogu

määruse nr 44/2001 artikkel 22 punkt 1, ütleb, et kinnisvaraga seotud in rem õigused või rendi

õigused on pädevad ainult selle liikmesriigi kohtutes arutamiseks, kus asjaomane vara asub.

Kuivõrd Prantsusmaal toimub hageja õiguseellase osalusel villa kasutamiseks sõlmitud

üürisuhte üle vaidlus, siis ei saa Tartu Maakohus teha sama üürisuhte käsitlusel otsust, et kostjal

polnud pädevusi üürilepingu sõlmimiseks. Maakohus rahuldas hagi olukorras, kus Magnon ja

kostja vaidlevad Prantsusmaa kohtus Prantsusmaal sõlmitud lepingute kehtivuse üle ning

olukorras, kus Prantsuse ja Eesti õigus on üürilepingu kohaldamises selgelt erinev.

Käesoleva menetluse peatamine olnuks põhjendatud, sest kostja on vaidlustanud Magnoni

sõlmitud Prantsusmaal Cannes asuva villa La Galienne müügilepingu kogu ulatuses. Tartu

Maakohtul ei ole võimalik võtta seisukohta enne Prantsusmaal asuva tsiviilvaidluse

lahendamist põhjusel, et seni kuni lepingu kehtivus ei ole selge, pole selge ka lepingus

kokkulepitud leppetrahvi kehtivus.

Maakohus takistas kostjal asjaolude tõendamist jättes 12. septembri 2022. a määrusega

rahuldamata kostja 14. juuni 2022. a taotluse eelmenetluse uuendamiseks tõendite esitamiseks.

Nõuete loovutamise leping on esitamata, pole tõendatud, millised nõuded on hagejale tegelikult

loovutatud ja millistel alustel nõuded eksisteerivad. Hageja on nõudeid korduvalt muutnud,

nõude arvestus on ebaselge ja arusaamatu.

Maakohus on ebaõigesti hinnanud tunnistaja T. M.ütlusi. Kostja esitas tõendid Magnoni ja

kostja vahel kommunaalkulude tasaarvestamise kohta. Magnoni juhatuse liige T. M. teadis, et

osaühingule kuuluv villa on välja üüritud, sest kostja tegi aastaid erinevatelt talle kuulunud

ettevõtetelt ülekandeid villas elamise kulude katteks. Magnoni 23. veebruari 2010. a

aktsionäride koosoleku otsusega otsustati anda villa kostja valdusesse. Mingit tasu ei ole

otsustatud ega seda enne hagi esitamist kostjalt nõutud. Magnoni juhatuse liige T. M.

aktsepteeris villa kasutamist hagis toodud perioodil 2017 kuni 2019 juulini. Maakohus mõistis

kostjalt välja saamata jäänud üüritulu, samas nähtub T. M. ütlustest, et villa tuli müüa, kuna see

oli kasutamiseks kõlbmatu, vajas investeeringuid ja remonti, mistõttu kliente polnud.

Puudustega villat ei saa turuhinnaga välja üürida.

Hageja esitas kostja vastu algselt nõude 164 929 eurot 89 senti, seejärel vähendas nõuet 134 582

euroni, kuid jättis märkimata, milliste hagi nõuetega tehti tasaarvestused. Varalise kahju algne

nõue oli 30 347 eurot 89 senti, kokkuleppeid tehti 36 160 euro ulatuses. Millisest nõudest läheb

maha 5812 eurot 11 senti, pole selgitatud. Määrus hagist loobumise vastuvõtmise kohta puudub.

Maakohus on eluaseme maksu nõude rahuldanud kogu ulatuses, jättes käsitlemata perioodi ja

nõude kujunemise, sh tuvastanud vale subjekti. Nõude suuruse kujunemine on ebaselge.

Tegemist on kinnisvara omaniku maksuga sõltumata selle kasutusest. Hageja pole tõendanud,

et ilma kostja tegevuseta või A. Tsiuri üürilepinguta poleks sellist maksunõuet eluasemel olnud.

Magnonil kahju tekkimine ei ole tõendatud. Magnoni aktsionäride 23. veebruari 2010. a

otsusega anti villa kostja ainukäsutusse piiranguteta, mh laenutaotlemiseks, mis tähendab, et

kostjal oli villa kasutamise ja käsutamise tähtajatu õigus. Otsese varalise kahju (leppetrahvi)

nõue on esitatud vale kostja vastu. Selles nõudes ei ole võimalik Eesti Vabariigi kohtus lahendit

teha, kuna Magnon, A. Tsiur ja kinnisasja ostjad alles vaidlevad mitmes Prantsusmaa kohtus

nii ostu-müügitehingu legitiimsuse, kui ka võimaliku üürisuhete seaduslikkuse üle. T. M.

kinnitas, et ta teadis müügi hetkel A. Tsiuri valdusest, kuid sellele vaatama Magnon sõlmis

kahjuliku lepingu.

Hageja menetluskulud taotletud ulatuses ei ole põhjendatud. Hagi on kolm korda muudetud.

Hageja menetluskulude nimekirjas on mh kulurida, mis on seotud tsiviilasjaga nr 2-19-17301.

Selgitus, miks peaks kostja tasuma kolmanda isikuga peetud vaidluse menetluskulusid, kus

hoopis Magnon on kohustatud kostjale tasuma menetluskulud, puudub.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

Kostja ei ole kordagi esitanud taotlust menetluse peatamiseks viitega TsMS § 78 lg-le 1, vaid

taotles 11. oktoobri 2021. a istungil kohtult asja lahendamisel Prantsuse õiguse kohaldamist.

Väide, et menetluse käesolevas vaidluses oleks tulnud peatada kuni Prantsusmaal tehtavate

kohtulahendite jõustumiseni, on esitatud esmakordselt apellatsioonkaebuses.

Müügilepingu kehtetuks tunnistamist pole Prantsusmaal taotletud. Asjas nr RG 20/00480 -

Portalis’i nr DBWQ-W-B7E-NTSM vaatas kohus A. Tsiuri ja kostja nõuded astuda villa

müügilepingus ostjate asemele, ehk A. Tsiur leidis, et tal on üürnikuna eelisõigus villa endale

soetada. A. Tsiuri ja kostja nõuded Prantsusmaal on jäetud kohtu poolt rahuldamata. Käesolevas

vaidluses tehtud kohtuotsus ei sõltunud Prantsusmaa kohtute tegevusest ega polnud seotud

A. Tsiuri ja kostja sealsete kaebustega villa uute omanike vastu.

Praegu on Prantsusmaal pooleli villa ostjate algatatud menetlus A. Tsiuri ja kostja

väljatõstmiseks, seal ei lahendata käesolevas menetluses asjassepuutuvaid erimeelsusi.

Käesolev vaidlus on Eestis registreeritud äriühingu nõue Eestis resideeruva vene kodaniku

(kostja) vastu, kes on sama äriühingu osanik. Magnoni nõuded tulenevad käsundita asjaajamise

tulemusena tekitatud kahjust kostja poolt. Vaidluse ese ega Magnoni nõuded ei ole seotud

kinnisvaraga, vara omab vaid tähtsust vaidluse asjaolude tuvastamisel. Vaidlus puudutab

osaniku poolt Eesti äriühingule tekitatud kahju, mida saavadki lahendada ainult Eesti kohtud

Eesti seadusandluse alusel. Kohtualluvuse ja kohalduva õiguse küsimuse lahendas kohus

2. märtsi 2022. a määrusega. Kohus leidis, et kostja sellekohane seisukoht on esitatud hilinenult

ning on vastuolus kostja varasemate seisukohtadega. Nimelt leidis kostja vastuses hagile, et

hageja ei ole tõendanud, et kostja elab Vene Föderatsioonis ning Harju Maakohtu ja Tartu

Maakohtu määrustega on kohtualluvuse küsimus lahendatud ning puudub vaidlus

kohtualluvuse kohta. 21. septembri 2020. a seisukohas andis kostja nõusoleku hagi

menetlemiseks Eesti Vabariigi Tartu Maakohtu Tartu kohtumajas Eesti Vabariigi seaduste

alusel. Kostja ei ole kordagi maakohtus viidanud sellele, et tema hinnangul oleks vaidlus tulnud

lahendada Prantsusmaal. Seega allub käesolev asi Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määruse

(EL) nr 1215/2012 (kohtualluvus ning kohtuotsuste tunnustamise ja täitmise kohta tsiviil- ja

kaubandusasjades) (Brüssel I bis) artikkel 26 alusel Eesti kohtule, kuivõrd apellant ilmus Eesti

kohtusse ega vaielnud kohtualluvusele vastu.

Kohalduva õiguse suhtes kohaldub Euroopa Parlamendi ja Nõukogu määrus (EÜ) nr 864/2007

lepinguväliste võlasuhete suhtes kohaldatava õiguse kohta (Rooma II). Hageja nõuab käsundita

asjaajamisest tekkinud kahju hüvitamist. Seega on asjakohane Rooma II määruse artikkel 11.

23. veebruari 2010. a seisuga vastuvõetud osanike otsust pole olemas. Magnoni esindajad T.M.

ja V. M. pole kunagi sellist otsust allkirjastanud. Kostja rikkus seadusi, mille tulemuseks oli

otsene varaline kahju Magnonile. Seetõttu oli õige kohtu otsus jätta 14. juunil 2022 kostja poolt

esitatud dokumendid (tõendid) asja materjalide juurde vastu võtmata. Eelmenetlus taotluse

esitamise ajaks oli lõppenud, tähtajad tõendite esitamiseks olid möödunud ning kostja pole

selgitanud, miks ta kõnealuseid tõendeid varem ei saanud esitada.

Magnon teavitas kostjat nõude loovutamisest 8. detsembri 2019. a seisuga, saates teate nõude

loovutamise kohta kostja e-posti aadressile. Isegi kui kostja ei saanud teadet nõude loovutamise

kohta kätte e-posti teel detsembris 2019. a, sai ta teate nõude loovutamise kohta kätte hiljemalt

juunis 2020. a, kui hageja esitas hagi.

Tunnistaja andis tõeseid ütlusi, mida kohus tõlgendas kogumis muude asjas esitatud tõenditega.

Kostja ettevõttetega juulis 2019. a sõlmitud kokkulepped, mille kohaselt loetakse kostja

ettevõtete poolt ülekantud 36 160 eurot kostja kommunaalkulude hüvitiseks villa kasutamise

eest, ei tõenda, et Magnoni juhatus oli teadlik villa väljaüürimisest kolmandale isikule. Villat

välja üürides ja ise üüri kogudes ei tegutsenud kostja Magnoni teadmisel ja nõusolekul.

15. jaanuaril 2021 loobus hageja oma kommunaalkulude nõudest 30 347 eurot 89 senti, kuna

selgus, et erinevad kostjale kuuluvad ettevõtted on sõlminud juulis 2019. a enne villa müüki

Magnoniga kokkulepped, mille kohaselt loetakse nende ettevõtete poolt ülekantud 36 160 eurot

kostja kommunaalkulude hüvitiseks villa kasutamise eest. Vastavad kokkulepped mõjutasid

hageja poolt esitatud kommunaalkulude nõuet 30 347 euro 89 sendi ulatuses. Hageja omandas

nõude loovutamise lepinguga Magnonilt kostja vastu villa kasutamise eest tekkinud

kommunaalkulude hüvitamise nõude 30 347 eurot 89 senti. Hageja ei saanud nõudest maha

arvata rohkem, kui nõude suuruse. Eluaseme majutusmaks 4082 eurot ei saanud kuuluda kostja

ettevõtete poolt makstud kommunaalkulude hüvitise sisse, kuna eluasememaks arvestati

tagantjärele 2019. aasta eest, ehk maksukohustus tekkis alles detsembris 2019. a ning juulis

2019. a kommunaalkulude hüvitistes kokku leppides polnud maksusumma veel teada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu

otsus tuleb tühistada osaliselt osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja vastu täielikult.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas TsMS § 656 lg 2 alusel uue otsuse, millega rahuldab hagi

kostja vastu osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 77 000 eurot,

kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 23 332 eurot 97 senti ning

viivise põhinõudelt (77 000 eurolt) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 1. detsembrist

2023 kuni nõude täitmiseni. Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust ning jätab

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtu menetluses 57% ulatuses kosja ja 43% ulatuses hageja

kanda. Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi.

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud et Magnon loovutas nõuded kostja

vastu hagejale ning hageja on õigustatud isikuks hagi esitamisel, ringkonnakohus nõustub selles

osas maakohtu otsuse põhjendustega (maakohtu otsuse p 9) ega korda neid TsMS § 654 lg 6

alusel.

8. Kostja on apellatsioonkaebuses vaidlustanud hageja nõude kohtualluvust ning maakohtu

poolt kohaldatud õigust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluses õigesti lähtunud

kostja 21. septembri 2020. a kohtule edastatud seisukohast, mille kohaselt kostja andis

nõusoleku tsiviilasjas nr 2-20-9390 esitatud hagi menetlemiseks Eesti Vabariigi Tartu

Maakohtu Tartu kohtumajas Eesti Vabariigi seaduste alusel (III kd, tl 3). Oma seisukohta on

kostja kinnitanud uuesti 11. novembri 2020. a menetlusdokumendis (III kd, tl 69 pöördel),

kostja leidis, et Harju Maakohtu määrusega ja Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2020. a määrusega

käesolevas tsiviilasjas on osundatud küsimus lahendatud ja puudub vaidlus kohtualluvuse kohta

Tartu Maakohtus. Hageja ei esitanud kostjale vastuväiteid ega ole kohtule teistsugust soovi

kohtualluvuse ja kohaldatava õiguse suhtes pärast kostja seisukohti avaldanud. Maakohus on

õigesti lähtunud poolte nõusolekust tsiviilasja menetlemiseks Eestis ja Eesti õiguse

kohaldamises.

9. Hageja nõuab kostjalt kui hageja õiguseellase osanikult kahju hüvitamist, mida kostja on

väidetava õigusvastase käitumisega osaühingule põhjustanud.

Osaniku seadusest tulenevat õigussuhet nii osaühingu kui ka teiste osanikega reguleerib mh

TsÜS § 32, mille kohaselt peavad osanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet

ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ühinguõiguse üldpõhimõtte järgi tuleb aktsionäride või

osanike huvide vastandlikkuse korral eelistada ühingu üldisi huve (vt Riigikohtu 26. aprilli

2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17189, p 17.1). Osanikud on kohustatud nii omavahelistes

suhetes kui ka suhtes osaühinguga panustama osaühingu juhtimisse ja mitte kahjustama

osaühingu või teiste osanike õigustatud huve. TsÜS §‑st 32 tulenevad osanikule kohustused nii

teiste osanike kui ka osaühingu vastu.

Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist, mis on põhjustatud äriühingule kuuluvale kinnisasja

üürilepingu sõlmimisega ilma selleks esindusõigust omamata, hageja väitel ei olnud leping

sõlmitud äriühingu huvides ja kahjustas äriühingu huve.

10. Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust sõlmida Osaühingut Magnon esindades A. Tsiuriga

üürilepinguid, millest tulenevalt ei ole üürilepingud kehtivad. Oma seisukohta kinnitas hageja

ringkonnakohtule ka 4. oktoobri 2023. a menetlusdokumendis. Kostja ei ole üürilepingute

kehtivust vaidluse alla seadnud, leides, et Osaühing Magnon oli lepingutest teadlik.

TsÜS § 115 lg 1 järgi võib tehingu teha esindaja kaudu. Esindusõiguse võib anda tehinguga või

see võib tuleneda seadusest (TsÜS § 117 lg 2). TsÜS § 118 lg 2 nimetab aga erandjuhtumid,

millal volitus kui tehinguline esindusõigus võib tekkida seaduse alusel. Kui esindajana

tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et

esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab

teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse,

et esindatav on volituse andnud. TsÜS § 118 lg 2 eesmärgiks on kaitsta tsiviilkäibes

tehingupartneri usaldust vastaspoole esindusõiguse olemasolusse, tehing loetakse kehtivalt

tehtuks esindaja vahendusel.

TsÜS § 118 lg 2 sõnastus osundab kahele erinevale õigusnäivuse alusel tekkinud volitusele,

taluvus- ja näivusvolitusele. Ringkonnakohtu hinnangul oli kostjal Magnoni esindades

esindusõigus tekkinud näivusvolituse alusel.

Riigikohus on 16. veebruari 2022. a otsuse tsiviilasjas nr 2-18-8699 p-s 18.2 nimetanud

näivusvolituse tekkimise eeldusena esiteks seda, et esindajana käitub isik, ilma et talle oleks

antud teise isiku nimel tegutsemiseks volitust. Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et

eraldi volitust üürilepingute sõlmimiseks äriühingule kuuluva kinnisasja suhtes Magnon

kostjale ei andnud. Teiseks seaduse alusel volituse tekkimise eelduseks on korduv ja pikema

aja vältel esindatava nimel õiguslike tagajärgede kaasatoomiseks toimingute tegemine. Hageja

on 9. märtsi 2021. a menetlusdokumendi p-s 2.1.3 selgitanud, et kostja sõlmis äriühingu nimel

esimese üürilepingu alates 15. oktoobrist 2017 ning seejärel on ta veel kahel korral (viimase

lepingu puhul alates 2. aprillist 2019) äriühingu esindajana esinedes lepingu sõlminud.

Ringkonnakohus leiab, et äriühing, kes on omandanud kinnisasja eesmärgiga seda välja üürida,

oleks tavapärase äritegevuses esineva hoolsuse tõttu pidanud olema teadlik esindajana käituva

isiku tegevusest. Hageja väitel pidi üürnike leidmisega tegelema hoopis kohalik haldus- ja

hooldusfirma (IV kd, tl 2). Eluliselt ei ole usutav, et äriühing ei tunne mitme aasta vältel huvi,

kas suure väärtusega kinnisasja kasutamiseks on üürnikku leida õnnestunud ning kui ei, siis

miks.

Volitus tekkimiseks peab tehingu teine pool olema esindusõiguse suhtes heauskne.

Tsiviilkäibes heausksust üldjuhul eeldatakse. Hageja 30. novembri 2020. a menetlusdokumendi

kohaselt oli selleks hetkeks üürnikust saanud kostja elukaaslane. Kostja oli äriühingu osanik ja

asjas esitatu põhjal võib järeldada, et ta oli äriühingu tegevusega ka seotud ja asjaajamisega

kursis. Tavakäibes ja eriteadmisi omamata ei ole ebatavaline, et äriühingu osaniku

esindusõigust usutakse.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asjas esitatud tõendeid hinnates ekslikult asunud

seisukohale, et kostjal ei olnud A. Tsiuriga üürilepingu(te) sõlmimiseks esindusõigust ja

üürileping(d) tuleb lugeda kehtivalt sõlmituks.

11. Hagiavalduse kohaselt kahjustas üürileping Magnoni huve, kuna lepingus kokkulepitud üür

oli liiga madal, lisaks ei andnud kostja hagejale üle ka seda üüri, mida kostja on A. Tsiurilt

saanud.

Ringkonnakohus tuvastas, et Magnoni ja A. Tsiuri vahel sõlmiti kehtivalt üürilepingud, seega

tuli üür tasuda äriühingule. Kostja ei ole ka teistsugusele kokkuleppele tuginenud. Vaidlust ei

ole poolte vahel selles, et kostja Magnonile üüri ei tasunud. Kostja on vastuses hagile viidanud

küll sellele, et ta on aastaid teinud makseid erinevatelt talle kuulunud ettevõtetelt kostja villas

elamise kulude katteks (III kd, tl 70). Nimetatu ei puuduta ringkonnakohtu hinnangul aga

Magnoni ja A. Tsiuri vahelisest võlasuhtest saadavat tasu. Asjas on esitatud kostja kinnitused,

et üürnik on talle üüri maksnud (I kd, tl 76jj). Ringkonnakohus tuvastas, et kostja esindas

Magnoni kehtivalt üürilepingu sõlmimisel. Kostja ei ole menetluses esile toonud seda, millisel

õiguslikul alusel on üür tasutud talle. Kostja kui Magnoni esindaja on üürilepingut sõlmides

tegutsenud sisesuhtes käsundisaajana. VÕS § 626 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundiandjale

välja andma selle, mis ta seoses käsundi täitmisega on saanud või loonud. Kostjal tuleb

A. Tsiurilt saadud üür hagejale üle anda. Kostjal tuleb hagejale saadud üür üle anda ka TsÜS §-

st 32 tuleneva lojaalsuskohustuse alusel. 11. oktoobri 2021. a maakohtu istungil selgitas hageja,

et kostja sai A. Tsiurilt pärast kinnisasja müügilepingu sõlmimist 18 000 eurot (IV kd, tl 68).

Hageja nõuab kostjalt lisaks lepingujärgselt tasutud üürile seda üüri, mida oleks Magnon

pidanud saama, kui kostja oleks käitunud üürilepingut sõlmides Magnoni huvides ning

lepingujärgne üür oleks vastanud kohalikule keskmisele üürile. Seega on hageja nõude aluseks

VÕS § 620 lg-st 1 tuleneva kohustuse rikkumine. VÕS § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja

käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku

hoolsusega.

Ringkonnakohtu hinnangul on hageja menetluses tõendanud, et kinnisasja lepingutes

kokkulepitud üür oli alla kohaliku keskmise turuhinna. Hageja esitatud Prantsusmaa

kinnisvarabüroo üüri hindamisakti kohaselt oleks pidanud korrektsel üürimisel üheks aastaks

villa üür olema vähemalt 42 000 eurot, ühes kuus 3500 eurot, lühiajalise üüri puhul suurem

(I kd, tl 87jj). Kostja väited selle kohta, et üürilepingut ei oleks olnud üldse võimalik sõlmida,

on paljasõnalised ja tõendamata.

Kostja on nii esindajana kui ka äriühingu osanikuna rikkunud TsÜS §‑st 32 tulenevat

lojaalsuskohustust Magnoni ees ning hagejal on tema vastu VÕS §-st 115 lg-st 1 tulenev kahju

hüvitamise nõue. Kahju seisneb selles saamata jäänud tulus, mida Magnon oleks pidanud saama

üürilepingu alusel, kui see oleks sõlmitud turuhinnaga.

Hageja nõue kostja vastu üürilepingu sõlmimisega seoses on 77 000 eurot, alates 2017. a

oktoobrist kuni villa müügini 2019. a juuli lõpus (22 kuud üüriga 3500 eurot). Nimetatud

summa hõlmab hagis esitatu põhjal esiteks üüri, mida kostja on väidetavalt saanud A. Tsiurilt

üürilepingu alusel, kui ka üürihinna vahet (saamata jäänud tulu), mida Magnon oleks võinud

saada turuhinnaga üürilepingu sõlmimisel.

Ringkonnakohtu hinnangul on täidetud VÕS § 127 lg 2 eeldus, äriühingu osaniku

lojaalsuskohustuse eesmärgiks on mh ka äriühingule kahjulike lepingute sõlmimise

ärahoidmine. Nimetatud kahju on kostja käitumisega (kohustuse rikkumisega) ka põhjuslikus

seoses VÕS § 127 lg 4 kohaselt. Alla turuhinnaga üürilepingu sõlmimise tõttu jäi äriühingul

tulu saamata.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja kahju 53 500 euro

hüvitamise nõude kostja vastu. Nimetatud kahju seisneb summas, mille Magnon pidi tasuma

villa

uuele

omanikule

temaga

sõlmitud

müügilepingust

tuleneva

leppetrahvina.

Ringkonnakohus tuvastas, et Magnoni ja A. Tsiuri vaheline üürileping oli kehtivalt sõlmitud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole Magnon ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingust tuleneva

leppetrahvi maksmise kohustus ja seega Magnoni kahju ärahoidmine hõlmatud kostja

TsÜS §‑st 32 tuleneva lojaalsuskohustuse kaitse eesmärgiga. Hageja ei ole tuginenud sellele, et

kostja oleks saanud oma tegevusega mõjutada Magnoni ja kolmanda isiku vahel sõlmitud

lepingu tingimusi. Hageja ei ole ka välja toonud seda, et kostja tegevuse tulemusena ei vabasta

üürnik kinnisasja valdust. Lisaks ei ole kahju VÕS § 127 lg 4 järgi põhjuslikus seoses kostja

kohustuse rikkumisega. Maakohtu otsuse põhjendustest ei selgu ka see, milline on see kostja

(mitte üürniku) ebaseaduslik tegevus (otsuse p 19), mis menetluses tuvastamist leidis. Kostja

soov kinnisasja ise osta, ei ole kahju tekitav ja ebaseaduslik käitumine.

Ringkonnakohus märgib, et isegi siis, kui üürileping oleks osutunud tühiseks, puudub

menetluses esitatud asjaolude järgi põhjuslik seos kinnisasja valdava isiku käitumise ja kostja

kohustuse rikkumise vahel.

Hageja on 4. oktoobri 2023. a menetlusdokumendis tuginenud nõude alusena ka VÕS § 1045

lg 1 p-le 8. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole toonud esile neid asjaolusid, mis viitaksid

kostja heade kommete vastasele tahtlikule käitumisele Magnonile kahju tekitamisel. Ainuüksi

madalama hinnaga üürilepingu sõlmimine ja üüri äriühingule üle andmata jätmine (esindusest

tuleneva käsunduslepingu rikkumine) seda ei ole.

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult rahuldanud hageja 4082 euro

eluasememaksu nõude, mille Magnon väidetavalt tasus kostja eest. Hageja esitas kohtule

Prantsusmaa maksukoodeksi väljavõtte (IV kd, tl 104jj), selle kohaldatavuse ja kehtivuse suhtes

ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Artikkel 232 III. tõlke kohaselt peavad maksu maksma

eluruumide omanikud, neist ruumide kasusaajad, ehitus- või renoveerimisettevõtjad või

pikaajalised väljaüürijad, kelle valduses on elamispind alates sama artikli punktis II mainitud

vakantsusperioodi algusest. Kostja vaidles hageja nõudele vastu leides mh, et tegemist on

kinnisvara omaniku maksuga sõltumata selle kasutusest.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et just kostja tegevuse tulemusena pidi

Magnon nõutud ulatuses eluasememaksu tasuma. Maakohus leidis, et maksuamet on nõude

esitamisel lähtunud eeldusest, et omanik kasutas villat enda otstarbeks. Tavapäraselt oleks

üürnikku kohustatud üürilepingus eluasememaksu hüvitama. Kostja tegevuse tõttu polnud

võimalik pinda välja üürida ega sõlmida iseseisvalt üürnikega kokkuleppeid eluasememaksu

tasumise kohustuse täitmiseks. Maakohus ei ole põhjendanud, milliste tõendite alusel

maakohus sellele järeldusele jõudis. Kuigi kohtule esitatud seadus võimaldab maksu tasuda ka

pikaajalisel üürnikul, ei ole hageja kohtu ette toonud ühtegi tõendit, mis viitaks sellele, et

Magnon tavapäraselt paneb (nt üürilepingu alusel) maksu tasumise kohustuse üürnikule või et

Magnon oleks selle kohustuse pannud vaidlusalusel ajal kolmandale isikule. Hageja ei ole seega

tõendanud, et kostja sõlmis hoolsuskohustust rikkudes üürilepingu, mis ei kohustanud üürnikku

hüvitama tema poolt villa kasutamisega kaasnevaid kulusid, sh eluasememaksu. Hageja ei ole

esitanud tõendeid, mille põhjal saaks väita, et seda kohustust oleksid Magnoni eest alati täitnud

kolmandad isikud. 11.oktoobri 2021. a kohtuistungi protokollist nähtub hageja väidetest, et

tavaliselt pannakse selle maksu tasumine üürilepinguga kohustuseks üürnikule (IV kd, tl 70).

14. Hageja taotles 16. juunil 2020 esitatud hagiavalduses kahjuhüvitise tasumisega viivitamise

eest tulevikus sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 alusel kuni

põhivõla nõuetekohase tasumiseni. Maakohus on rahuldanud hageja viivisenõude alates

29. juunist 2020 kuni põhivõla tasumiseni põhivõla tasumisega viivitamise eest viivist. Hageja

ei ole viivise arvestamise alguskuupäeva vaidlustanud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses

viivisenõudele sisulisi vastuväiteid esitanud.

Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et hageja nõue on põhjendatud 77 000 euro ulatuses (hageja

nõue seoses üürilepingu sõlmimisega), tuleb kostjalt mõista hageja kasuks välja viivis VÕS §

113 lg 1 alusel. Ringkonnakohus mõistab viivise TsMS § 367 järgi kindla summana kuni otsuse

tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Alates 29. juunist 2020 kuni käesoleva otsuse

tegemiseni, s.o 30. novembrini 2023 (k.a) on sissenõutavaks muutunud viivis 23 332 eurot 97

senti. Ringkonnakohus arvestas seejuures VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 lg-s 1 sätestatuga, mille

järgi oli 29. juunist 2020 kuni 31. detsembrini 2022 viivise määr 8% aastas, alates 1. jaanuarist

2023 kuni 30. juunini 2023 10,5% aastas ning alates 1. juulist 2023 on see 12% aastas. Alates

kohtuotsuse tegemisest tuleb kostjal tasuda põhinõudelt 77 000 eurolt viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

15. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt ning muudab hagi rahuldamise

ulatust, tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. TsMS § 163

lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi ja

apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust jätab ringkonnakohus menetluskulud TsMS § 163 lg

1 alusel koosmõjus § 171 lg-ga 1 maa- ja ringkonnakohtus 57% ulatuses kostja ja 43% hageja

ulatuses kanda.

Ringkonnakohtu otsusega muudeti maakohtu otsust, sh ka menetluskulude jaotust. Seetõttu

jätab ringkonnakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise tervikuna maakohtu

otsustada TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras (Riigikohtu 28. novembri 2017 otsus tsiviilasjas

nr 2-13-37940, p 14.2; 20. aprilli 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 19 jj).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Triin Uusen-Nacke