2-21-3279/53 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Laura-Liis Sarapuu

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.11.2023.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-3279

Tsiviilasi

K-L Lu hagi S Pi vastu müügilepingu alusel saadu

osalise tagastamise ja viivise väljamõistmise nõudes

Hagihind

46 631,78 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: K-L L (isikukood xxx)

Hageja esindaja: vandeadvokaat Kaidar Sultson (e-post

kaidar.sultson@magnussonlaw.com)

Kostja: S P (isikukood xxx)

Kostja esindaja: vandeadvokaat Aldo Vassar (e-post

aldo.vassar

@lindeberg.legal

)

Asja läbivaatamine

kirjalikus menetluses

Resolutsioon

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Välja mõista S Pilt 43 177,57 eurot K-L Lu kasuks.

3. Välja mõista S Pilt viivis käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-s 2 nimetatud põhinõudelt (so

43 177,57 eurolt) VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates 04.09.2021 kuni

põhinõude täitmiseni K-L Lu kasuks.

4. Jätta menetluskulud 80% osas S Pi ja 20% osas K-L Lu kanda.

5. Välja mõista S Pilt menetluskulu 7 799,96 eurot K-L Lu kasuks.

6. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb S Pil tasuda K-L Lule menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 II

lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei

taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on

seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja esitatud väited ja nõue

1. 02.10.2020 sõlmisid pooled müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt xxx hinnaga 105 000 eurot.

Kinnistu anti üle 09.10.2020. 23.11.2020 alustas hageja kinnistul asuva elamu

renoveerimistöödega ning avastas nende käigus hulgaliselt puuduseid, mis muutsid elamu

elamiskõlbmatuks. Kogu elamu elektripaigaldis ei vastanud nõuetele ning oli elu- ja tuleohtlik,

lisaks oli elamu kandekonstruktsioonide kandevõime kogu elamu ulatuses ammendunud ulatuslike

puidumädanike ja putukakahjustuste tõttu. Müügilepingu punktis 2.1.7 kinnitas kostja, et kinnistul

asuv elamu on elamiskõlbulik ja sellel puuduvad õigusliku aluseta teostatud ehitustööd. Elamus on

tegelikult 5-10 aastat tagasi teostatud ulatuslikud rekonstrueerimistööd, mille kohta puuduvad

mistahes dokumendid. Hageja teatas 05.01.2021 kostjale, et elamu ei vasta lepingutingimustele ja

soovis kahju hüvitamist, kuid kostja teatele ei reageerinud. 13.05.2021 tegi hageja avalduse hinna

alandamiseks. Mittekohase täitmise väärtus on 63 000 eurot, kohase täitmise väärtus 107 000 eurot.

Hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel 105 000 eurot, so alandatud hinda arvestades 43

177,57 eurot ülemäära. Hageja palub:

1.1. välja mõista kostjalt hageja kasuks 43 177,57 eurot ja

1.2. viivis põhinõudelt 43 177,57 eurolt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates hagi

esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Kostja seisukohad

2. Kostja hagi õigeks ei võta ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Hageja ostis kostjalt suvila,

mida kostja ise aastaringseks elamiseks ei kasutanud ning mis polnud selleks mõeldudki. Hageja

oli teadlik, et ta ostab suvila ja tal oli juba ostu hetkel teada ja olemas kindel plaan viia suvilas läbi

rekonstrueerimistööd, et muuta suvila aastaläbi elamiskõlblikuks. Peale ostu asus hageja oma

plaani ka teostama, kuid selle käigus selgus, et hagejale meelepäraste tööde teostamine ja

meelepärase hoone rajamine on töömahukam, kui hageja eeldas ja sellest tulenevalt on hageja

asunud seisukohale, et tal on õigus alandada hinda kogu kinnistu osas, mis hageja kostjalt ostis.

Hageja oli ostu hetkel teadlik ka sellest, et kinnisasjal asuvate elamute osas puudub mistahes

dokumentatsioon hoonete projekteerimise, ehitamise jms osas. Üle 100 aasta vana suvemaja ei saa

ilmselgelt olla kooskõlas kaasaegsete ehitusstandarditega. Samuti ei kohaldu suvemajale samad

nõuded, mis aastaringseks elamiseks mõeldud elamule. Hageja mõistis ostu hetkel ka ise, et

tegemist ei ole elamuga, mis peaks vastama kaasaegsetele ehitusstandarditele. Pooled leppisid

müügilepingus kokku, et kostja müüb hagejale kinnistu koos seal olevate päraldistega. Rohkemates

tingimustes pooled kokku ei leppinud. Seejuures olid päraldiseks ka kinnisasjal asuvad 2 hoonet,

millest ühte hoonet käsitlesid lepingupooled suvemajana ja teist abihoonena. Hageja ei ole

tõendanud, et hoonel oleks puuduseid suvemaja tähenduses. Kostja on seisukohal, et on hageja ees

oma lepingulise kohustuse täielikult täitnud ja kinnisasjal ei ole puudusi, mille eest kostja

vastutaks.

Kostja palub jätta hagi rahuldamata.

Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused

3. Kohus tuvastab, et hageja kui ostja ja kostja kui müüja sõlmisid 02.10.2020 müügilepingu, millega

kostja müüs hagejale xxx kinnistu (registriosa nr xxx) hinnaga 105 000 eurot (leping dtl 335-350).

4. VÕS (võlaõigusseadus) § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle

olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks

omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja

vastu.

5. Pooled ei vaidle, et kostja on hagejale ostuhinna 105 000 eurot täielikult tasunud, millise asjaolu

tõendamiseks esitas hageja maksekorraldused (dtl 454-457). 13.05.2021 hagiavalduses märkis

hageja, et alandab müügilepingu eseme hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt hinna alandamiseks

õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna

alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1

ja § 191 lõikes 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 I lause järgi lepingust taganemise korral võib kumbki

lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu

väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu alusel tasutu

tagastamist 43 177,57 euro osas seoses hinna alandamisega. Pooled vaidlevad, kas hageja avaldus

hinna alandamiseks on kehtiv.

6. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

7. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse,

kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde

kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele,

kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

8. Lepingu p 2.1.7 järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel paiknev elamu on elamiskõlbulik, selles

puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud

elektrivõrguga, vesi on puurkaevust, kanalisatsioon lokaalne (mahuti) ning köetav ahiküttega,

hoone ei ole kindlustatud.

9. Hageja esitatu kohaselt ei vastanud müügilepingu ese lepingutingimustele, kuna kinnistul asuv

elamu oli elamiskõlbmatu ning selles oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta puuduvad

mistahes dokumendid, sh ehitusluba või -teatis. Elamu oli elamiskõlbmatu seoses tule- ja

varisemisohuga.

10. Kohtule on esitatud 27.01.2021 elektripaigaldise ülevaatuse aruanne (dtl 529), mille kohaselt

teostas xxx OÜ 01.12.2020 xxx talus elektripaigaldise kontrolli, mille käigus tuvastas, et hoone

elektripaigaldis ei vasta kehtivale EVS-EN 50110-1 standardile ning on elu- ja tuleohlik. Samuti

on kohtule esitatud asjatundja xxx koostatud üksikelamu erakorraline audit (dtl 360-450), milles

elektrisüsteemi kohta on märgitud, et valgustite ja pistikute ühendamiseks on kasutatud 2x0,75

kaableid 3x1,5mm2 asemel, millega kaasneb suur oht kaabli ülekuumenemiseks; alumiinium- ja

vaskkaablite ühendamiseks ei olnud kasutatud selleks ettenähtud ühendusklemme ning kaablite ja

kohtkindlate elektriseadmete ühendused olid teostatud ilma harukarpideta, millega kaasneb

korrosiooni ja ülekuumenemise oht elektriühendustes; kaablite ees puudusid piisavad liig- ja

rikkevoolukaitsmed, millisel juhul ei rakendu lühise korral kaitseaparatuur 0,4 sekundi juures, et

tagada lubatud väljalülitamise aeg; peajaotuskilbi normaalne töö ei olnud tagatud, kuna elektrikilbil

ei olnud piisavalt otsepuutekatteid, elektrikilbi juhistik ei vastanud nõuetele, elektrikilbi montaaž ei

olnud korrektne ning paigaldises puudus kordusmaandus. Elektriühenduste korrosioon ja

ülekuumenemine on sagedased tulekahju tekkepõhjused. Tõendil on märgitud, et xxx

kvalifikatsioon on mh tuleohutusekspert, tase 6. Kohus asub seisukohale, et nimetatud tõenditega

on tõendatud, et elamu elektrisüsteem oli tuleohtlikus seisundis. Teistsugust järeldust ei võimalda

kostja poolt väljatoodu, et tema on seda elektrisüsteemi aastaid kasutanud ja kõik töötas. Et

tulekahju tekkimise oht ei olnud veel realiseerunud, ei tähenda, et asjatundjate hinnangud

elektrisüsteemile ei oleks õiged. Ainuüksi asjaolu, et Eesti Energiaga oli sõlmitud liitumisleping, ei

välista eelviidatud tõendites kajastatud puuduste olemasolu elektrisüsteemis. Elektrisüsteemi

väidetav kontrollimine liitumislepingu sõlmimisel (mis toimus kostja esitatu kohaselt täpsustamata

ajal pärast 80ndate lõpus toimunud renoveerimistöid) ei võimalda teha järeldusi elektrisüsteemi

seisundi kohta kümneid aastaid hiljem.

11. Seoses väidetava varisemisohuga on hageja viidanud elamu kandekonstruktsioonide kandevõime

ammendumisele. Nähtuvalt üksikelamu erakorralisest auditist leidis asjatundja xxx, et elamu

välisseinade kandevõime oli osaliselt ammendunud, kuna need olid tugevalt kahjustunud

puidumädaniku ja putukate poolt. Auditi kohaselt vaatles asjatundja elamut 07.01.2021, mis ajaks

olid välisseinad osaliselt lammutatud, välisseinade seisundile andis asjatundja hinnangu fotode

järgi, sh magamistuba 1 fotod 51-55 (dtl 404-408), magamistuba 2 fotod 65-67 (dtl 417-419),

elutuba fotod 76-82, 84 (dtl 425-431, 433). Asjatundja sai vahetult tutvuda lammutatud

puitkonstruktsioonidega, mis olid ladustatud hoovi. Lammutusjääkidel oli auditi kohaselt näha

rohkelt puidumädaniku ja puidumardikate poolt tekitatud kahjustusi, mis on fikseeritud fotodel 26-

36 (dtl 387-392). Kohus asub seisukohale, et üksikelamu auditiga on tõendatud, et elamu

välisseinad olid kahjustatud ning et kahjustatus oli sedavõrd ulatuslik, et välisseinade kandevõime

oli osaliselt ammendunud. Kuivõrd kandevõime täielikul ammendumisel variseb sein kokku,

nõustub kohus hagejaga, et elamu välisseinad olid varisemisohtlikus seisundis. Vastupidist

järeldust ei võimalda kostja väljatoodu, et elamut on suvilana kasutatud alates 80-ndate lõpust,

millise aja jooksul ohtu seoses seintega ilmnenud ei ole. Puidu mädanemine ja kahjustumine

toimub ajas progresseeruvalt ning asjaolu, et seinad ei olnud veel kokku varisenud, ei tähenda, et

nende kahjustus ei saanud olla juba sedavõrd ulatuslik, et vähenenud oli kandevõime.

12. Pooled vaidlevad, kas elamu pidi lepingu kohaselt sobima aastaringseks elamiseks või olema

kasutatav üksnes suvilana. Kohus tuvastab, et müügikuulutuses (dtl 472-477) oli märgitud, et

tegemist on suvemajaga. Riigikohus on selgitanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib

kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kui

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt

sellest selgelt ostjale teatada (3-2-1-46-17, p 19). Nähtuvalt esitatud e-kirjavahetusest küsis hageja

12.08.2020 e-kirjaga, kas maja on ehitisregistris elumaja või suvila nime all, millele maakler

vastas, et tegemist on 1940.a. elumajaks ehitatud majaga, mis on käesoleval ajal kasutuses

suvemajana (dtl 521-522). Nähtuvalt müügilepingust on selles kasutatud määratlust „elamu“

tulenevalt ehitisregistrisse kantud andmetest (lepingu p 1.4). Kohus leiab, et käesoleval juhul on

müügikuulutuses märgitu, et tegemist on suvemajaga, saanud lepingutingimuseks, sest

müügiprotsessi vältel ei ole pooled avaldanud teistsugust tahet. Kostja on läbivalt selgitanud, et

maja on kasutuses suvilana. Nõustuda võib aga hagejaga, et tule- ja varisemisohtlikkus muudavad

elamus viibimise ohtlikuks aastaringselt, sh suvel. Kohus leiab, et elamiskõlblikuks ei saa pidada

hoonet, milles viibimine on ohtlik. Kohus asub seisukohale, et müügilepingu ese ei vastanud

lepingu p 2.1.7 kokkulepitud tingimusele, et kinnistul asuv elamu on elamiskõlbulik.

13. Pooled vaidlevad, kas elamus oli õigusliku aluseta teostatud ümberehitustöid. Kostja väitel on

elamut olulisemalt renoveeritud üksnes 80ndate lõpus, pärast seda on tehtud ainult pisiparandusi ja

väiksemaid remonttöid, milleks lube polnud vaja. Hageja esitatud üksikelamu erakorralise auditi p

2.7 (dtl 368) on märgitud, et asjatundja tuvastas paikvaatlusel, et täies ulatuses on asendatud

pööningul olevad katuse sarikad, toolvärk ja eterniidi aluslaudis. Katuse kandekonstruktsioonide

ehitustööd on teostatud mitte rohkem kui 5-10 aastat tagasi. Kostja esitas kinnistu endise omaniku

A Pi kirjaliku seletuse (dtl 582-587, registri väljavõte dtl 543-545), milles märgitu kohaselt

katusekonstruktsioone ei ole parandatud ega asendatud pärast 1987-1988.a. Seoses nimetatud

seletusega märgib kohus esiteks, et seletus ei ole allkirjastatud, mistõttu ei ole esitatu alusel

võimalik tuvastada, kes on selle koostanud. Isegi eeldusel, et tegemist on A. Pi seletusega, ei

võimalda see ümber lükata auditis märgitud järeldust. Auditi kohaselt oli asjatundja hinnangu

aluseks tööde tegemise aja osas pööningul olevate puitkonstruktsioonide seisukord. Asjatundjal on

auditi kohaselt mh volitatud ehitusinsener, tase 8 kvalifikatsioon. A. P on esitatu kohaselt kostja

ema, so asja lahendamisest kostja kasuks potentsiaalselt huvitatud isik. Kohtule esitatud e-

kirjavahetusest nähtuvalt on maakler 15.08.2020 kostja küsimusele hindamisakti saamiseks

vastanud, et 8 aastat tagasi tehtud hindamisakti pole mõtet saata, sest see ei kehti ja majas teostatud

renoveerimised on kõik peale seda teostatud (dtl 519). Nimetatu on kooskõlas auditis märgitud

hinnanguga tööde tegemise aja kohta. Kohus tuvastab auditi alusel, et katuse

kandekonstruktsioonide ehitustööd, mis hõlmasid sarikate, toolvärgi ja aluslaudise täielikku

asendamist, leidsid aset mitte varem kui 2011. aastal.

14. 2011.a. kehtinud ehitusseaduse § 2 lg 6 p 3 kohaselt on ehitamine mh ehitise rekonstrueerimine; §

2 lg 8 järgi rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja

jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine; § 12 lg 2 järgi ehitamiseks peab olema

ehitusluba, välja arvatud väikeehitise, käesoleva paragrahvi lõikes 21 nimetatud avaliku veekogu

põhjale toetuva kuni 60 m2 veesõidukite sildumiseks kohandatud rajatise või muude käesoleva

seaduse § 16 lõike 1 punktides 1 ja 2 nimetatud ehitiste või nende osade ehitamise korral, mille

puhul on nõutav kirjalik nõusolek, või § 16 lõikes 6 nimetatud ehitise ehitamise korral, mille puhul

ehitise omanik teavitab kohalikku omavalitsust kavatsusest ehitada väikeehitist; § 15 lg kohaselt

väikeehitis käesoleva seaduse tähenduses on kuni 60 m2 ehitisealuse pinnaga ühel kinnistul asuv

ehitis, mille projekteeritud kõrgus maapinnast on kuni viis meetrit ja millel ei ole avalikkusele

suunatud funktsioone (p 1) või olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik rajatis, mis

ühendatakse võrguettevõtjale elektrituruseaduse tähenduses kuuluva elektriliini või sellega liituva

ehitisega, gaasiettevõtjale maagaasiseaduse tähenduses kuuluva gaasivõrguga, vee-ettevõtjale

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse tähenduses kuuluva liitumispunktiga või sideettevõtjale

elektroonilise side seaduse tähenduses kuuluva liinirajatisega (p 2).

15. 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt on elamu ehitisealuse pinnaga üle

60m2 ümberehitamiseks kohustuslik ehitusteatis ja ehitusprojekt, projekti kohustus puudub osa

asendamisel samaväärsega. EhS § 4 lg 3 p 1 järgi ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on

ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei

käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise

ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone (p

1).

16. Nähtuvalt auditist on elamu ehitisealune pind 114 m2. Kohus leiab, et eelnevalt tuvastatud

ehitustööd ei kujutanud endast üksnes üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, vaid välja

vahetati katuse kandekonstruktsioon terviklikult. Sellega muudeti kogu piirdekonstruktsiooni

(katust), milleks oli eelviidatud normidest tulenevalt nõutav sõltuvalt tööde tegemise täpsest ajast

kas ehitusluba või ehitusteatis ja -projekt. Pooled ei vaidle, et mh katusetööde osas mistahes

dokumentatsioon puudub. Kohus asub seisukohale, et elamus oli õigusliku aluseta teostatud

ümberehitustöid, millega seoses müügilepingu ese ei vastanud samuti p 2.1.7 kokkulepitud

tingimusele.

17. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem.

18. VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama.

19. Kohtule esitatud üleandmise akti (dtl 526) kohaselt anti müügilepingu ese üle 02.10.2020. Kohus

tuvastab, et hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele mittevastavusest 05.01.2021 (dtl

351), milles viitas mh mädanenud seintele ja ruumide eluohtlikule olukorrale, mis ilmnesid 23.11

alanud remondi käigus seinte kattematerjale eemaldades. Samas oli lisatud ehitaja e-kiri (dtl 352,

loetavalt dtl 530), milles oli märgitud mh ohtlik elektrisüsteem. 31.01.2020 edastas hageja kostjale

üksikelamu erakorralise auditi (dtl 536), so auditile märgitud koostamise kuupäeval. Kohus leiab,

et hageja on teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses varisemisohtlike seinte

ja tuleohtliku elektrisüsteemiga mõistliku aja jooksul pärast nimetatud puudustest teada saamist.

Esitatust ei nähtu aga, et hageja oleks teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest seoses

õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega. Esimest korda on hageja vastavale puudusele selgesti

tuginenud alles 27.05.2022 menetlusdokumendis.

20. VÕS § 220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja

lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski

lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks

tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi võib ostja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja

lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

21. Nähtuvalt esitatud kinnistusraamatu väljavõttest (dtl 543-545) oli kostja kinnistu kaasomanik alates

2010., ning ainuomanik alates 2011. aastast. Kohus leiab, et kostja kinnistu omanikuna pidi olema

teadlik eelnevalt tuvastatud õigusliku aluseta tehtud ehitustöödest, mis leidsid aset mitte varem kui

2011. aastal. Kostja avaldas seega müügilepingus teadlikult valesti, et elamus õigusliku aluseta

teostatud ümberehitustööd puuduvad. Kohus leiab, et hagejal on õigus tugineda

lepingutingimustele mittevastavusele mh seoses õigusliku aluseta tehtud ehitustöödega VÕS § 221

lg 1 p 2 alusel.

22. VÕS § 224 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse § 223 lg 1 nimetatud juhtudel võib ostja alandada

hinda vastavalt §-s 112 sätestatule. VÕS § 223 lg 1 kohaselt on ostjal õigus müügilepingust

taganeda mh juhul, kui müüja on teatanud või asjaoludest nähtub selgelt, et ta ei vii asja

lepingutingimustega vastavusse mõistliku aja jooksul (p 5); kui lepingutingimustele mittevastavus

on nii tõsine, et õigustab kohest müügilepingust taganemist (p 4).

23. Nähtuvalt kostja vastustest hageja pretensioonidele (11.01.2021 vastus dtl 532-535, 03.02.2021

vastus 539-542) on kostja läbivalt vaielnud hageja väidetele lepingutingimustele mittevastavuse

kohta vastu ega pole asja parandamist pakkunud. Puudus, mis seisneb õigusliku aluseta tehtud

ehitustöödes, ei ole ka kõrvaldatav. Kohus asub seisukohale, et hagejal oli 13.05.2021 seisuga

tekkinud õigus hinna alandamiseks ning 13.05.2021 avaldus hinna alandamiseks on seega kehtiv.

24. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-85-13, p 11), et hinna alandamise ulatus VÕS § 112 lg 1 järgi on

väljendatav järgmise valemina:

25. Asjas läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiisi (dtl 636-692) kohaselt olnuks müügilepingu

eseme turuväärtus 02.10.2020 seisuga nii eeldusel, et kinnistul asuv hoone oli elamiskõlbmatu, kui

eeldusel, et kinnistul asuvas hoones oli teostatud rekonstrueerimistöid, mille kohta

dokumentatsioon puudub, 63 000 eurot. Kohus tuvastab eksperthinnangu alusel, et mittekohase

täitmise väärtus oli 63 000 eurot. Kokkulepitud hind oli müügilepingu kohaselt 105 000 eurot.

09.09.2020 hindamisakti (dtl 300-332) kohaselt oli kinnistu turuväärtus 107 000 eurot. Kohus

tuvastab hindamisakti alusel, et kohase täitmise väärtus oli 107 000 eurot. Alandatud hind on seega

61 822,43 eurot ((63 000 x 105 000) : 107 000). Kuivõrd hageja tasus kostjale kinnistu eest 105

000 eurot, on enamtasutud 43 177,57 eurot.

26. Kohus rahuldab hageja põhinõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 43 177,57 eurot VÕS

§ 112 lg 3 ja § 189 lg 1 alusel.

27. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 112 lg 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse

tegemisega teisele lepingupoolele. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 69 lg 1 kohaselt

kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub

kehtivaks kättesaamisega. Nähtuvalt kohtute infosüsteemist sai kostja 13.05.2021 hagiavalduse,

milles sisaldus hinna alandamise avaldus, kätte 04.09.2021, millega hinna alandamise avaldus

muutus kehtivaks, kuivõrd hageja nõude eelduseks on kehtiv hinna alandamise avaldus, ei saanud

see muutuda sissenõutavaks enne nimetatud kuupäeva. Kohus rahuldab hageja viivisenõude

osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud

määras põhivõlgnevuselt 43 177,57 eurolt alates 04.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni.

28. Kohtu hinnangul ei sisalda teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta tööde

kalkulatsioon (dtl 452-453), ruumilahenduse skeem (dtl 527), kirjavahetus maakleriga

renoveerimise plaanidest (dtl 563-565). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda.

Menetluskulud

29. TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral

kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt

hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

TsMS § 168 lg 2 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui

menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti.

30. Hageja esitas hagi hinnaga 53 970,69 eurot, kohus jättis 03.08.2023 määrusega hagi osaliselt läbi

vaatamata, osas, millega hageja oli taotlenud välja mõista müügilepingu alusel tasutu 43 177,57

eurot ületavas osas ning viivise enamalt põhivõlgnevuselt kui 43 177,57 eurot. Hagi osalise läbi

vaatamata jätmise tingis hageja 13.03.2023 avaldus nõuete vähendamiseks, hageja avaldas, et

võtab hagi osaliselt tagasi seoses ekspertiisi tulemusega. Menetlusse jäänud nõuete hind on 46

631,78 eurot, kohus rahuldas hagi nimetatud hinnale vastavas ulatuses (viivisenõude hind TsMS §

367 järgi jääb sõltumata osalisest rahuldamisest samaks). Kuivõrd nõuete osaline tagasivõtmine ei

olnud tingitud kostjast, jaotab kohus kulud rahuldamise proportsiooni järgi esialgselt menetlusse

võetud nõuetest, st jätab menetluskulud 80% ulatuses kostja ja 20% ulatuses hageja kanda.

31. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel

vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses

kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

32. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis hagejal kulu kokku 11 102 eurot, millest 1 000

eurot riigilõivule, 1 450 eurot eksperdiarvamuse saamiseks ja 8 652 eurot kulu lepingulisele

esindajale (sh käibemaks). Nähtuvalt kohtute infosüsteemist on hagi esitamiselt tasutud 1 000 eurot

riigilõivu, samuti on kohus määranud asjas eksperdile makstavaks tasuks 1 450 eurot (dtl 710), mis

on tasutud hageja poolt kohtu deposiiti tasutud ettemaksu arvel.

33. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab

kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist

menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.

Hageja väljatoodu kohaselt osutati hagejale õigusteenust tunnihinnaga 175 eurot (lisandub

käibemaks) kokku 41 tundi ja 12 minutit (detailne toimingute loend dtl 732-733).

34. Kohus leiab, et tasu 175 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks, ei ületa oluliselt keskmist

vandeadvokaadi poolt osutatava õigusteenuse hinda. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks

26.04.2022 esitanud menetluskulude nimekirja, millise toimingu kuluks on nimekirja kohaselt koos

käibemaksuga 126 eurot. Võttes arvesse istungi protokolli mahtu ja sisu, ei ole äratuntav vajadus

kulutada sellega tutvumisele üle 0,25 tunni, st põhjendatud ei ole kulu vastavale 02.05.2022

toimingule üle 52,50 euro (sh käibemaks). Ka 08.08.2023 toimingule menetluskulude nimekirja

koostamine ei võinud kohtu hinnangul põhjendatult kuluda üle 0,25 tunni, kuivõrd dokument

koosneb valdavas osas ajaarvestuse programmi väljavõttest. Ülejäänud osas on märgitud toimingud

kooskõlas menetluse käiguga, ühelegi toimingule märgitud ajakulu ei ole ilmselt ülemäärane.

Ainuüksi vastaspoole hinnang, et dokumente saanuks koostada ka kiiremini, ei anna alust pidada

toimingutele märgitud ajakulu ilmselt ülemääraseks. Istungil osalemisele märgitud aeg on

kooskõlas istungi protokollijärgse kestusega. Samuti eeldab menetlusdokumentide koostamine

sisendi saamiseks suhtlust kliendiga, vastavale märgitud aeg kohtu hinnangul vajalikku mõistlikku

ulatust ei ületa. Kohus asub seisukohale, et hageja põhjendatud kulu lepingulisele esindajale on

kokku 8 211 eurot (8 652 - 126 - 157,50 - 157,50) ning hagejale hüvitamisele kuuluva

menetluskulu kokku 10 611 eurot.

35. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis kostjal kulu 3 444,19 eurot, so kulu lepingulisele

esindajale (sh käibemaks). Õigusteenust osutati esitatu kohaselt hinnaga 150 eurot tunnis (lisandub

käibemaks) kokku 20 tundi ja 21 minutit (detailne toimingute loend dtl 747-748). Kohus leiab, et

kõik nimekirjas märgitud toimingud on kooskõlas menetluse käiguga, ühelegi toimingule märgitud

ajakulu ei ole ilmselt ülemäärane, istungil osalemisele märgitud aeg on kooskõlas istungi

protokollijärgse kestusega. Kostjale hüvitamisele kuuluv menetluskulu kokku on 3 444,19 eurot.

36. Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 8 488,80 eurot (10

611 x 80%) ja hagejalt kostja kasuks 688,84 eurot (3 444,19 x 20%). Kohus tasaarvestab

vastastikused väljamõistetavad menetluskulud TsMS § 445 lg 1 teise lause aluselt ning mõistab

kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 7 799,96 eurot (8 488,80-688,84).

37. TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et kostjal tuleb tasuda

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

38. TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Laura-L Sarapuu

kohtunik