2-22-8751/46 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht 14.11.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-8751

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu vastu

11.04.2022

üldkoosoleku

otsuse

kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.10.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Y määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXX)

Puudutatud isik Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu

(registrikood 80596610), seaduslikud esindajad Y, W, C, F

ja X (ühine esindusõigus)

Puudutatud isik Y (isikukood XXXXXXXXX)

Puudutatud isik W (isikukood XXXXXXXX)

Puudutatud isik C (isikukood XXXXXXXXX)

Puudutatud isik F (isikukood XXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata Y 31.10.2022 määruskaebusele, W 16.11.2022 seisukohale ja X

24.11.2022 seisukohale lisatud tõendid.

2. Võtta vastu X 23.10.2023 seisukoha lisa 1 (eelprojekt „Korterelamu Ravila tn 22

pööningu rekonstrueerimise koos hoone karniiside taastamisega”) ja jätta vastu

võtmata lisa 2 (Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskiri).

3. Võtta vastu C 24.10.2023 seisukoha lisa (arvamus korterelamu Ravila tn 22 asuva

hoone katuse konstruktsioonide kohta).

4. Jätta Y määruskaebus rahuldamata.

5. Tühistada Harju Maakohtu 17.10.2022 määrus osas, millega maakohus tunnistas

üldkoosoleku otsuse kehtetuks, ja teha selles osas uus määrus, millega tuvastada, et

üldkoosoleku otsus on tühine. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

6. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud Y kanda.

2-22-8751

7. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada avaldus.

7.2. Tuvastada, et Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu korteriomanike 11.04.2022

otsus („Ravila 22 korteriomanike kokkulepe: rekonstrueerida elamu katus ja

pööning, tellides selleks arhitektuuri ja ehitustehnilised tingimused ning

vastava projekti“) on tühine.

7.3. Jätta maakohtu menetluses kantud menetluskulud Tallinn, Ravila tn 22

korteriühistu kanda ja määruskaebemenetluses kantud menetluskulud Y

kanda.

7.4. Mõista Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistult X kasuks välja menetluskulude

hüvitis 50 eurot. Määruskaebemenetluses ei ole hüvitatavaid menetluskulusid

tekkinud.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja, korteriomanik I) esitas 10.06.2022 Harju Maakohtule avalduse, milles palus

tunnistada kehtetuks Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu (puudutatud isik I, korteriühistu)

11.04.2022 üldkoosoleku otsuse.

1.1. Avalduse kohaselt moodustati korteriühistu 03.06.2021 kohtumääruse alusel. Korteriühistu

on moodustatud nelja korteriomandi baasil ning selle liikmeteks on järgmised korteriomanikud

– korteri nr 1 omanik X (korteriomanik I), korteri nr 2 omanik C (korteriomanik II), korteri nr

3 omanik F (puudutatud isik III) ja korteri nr 4 ühisomanikud Y (korteri nr 4 ühisomanik I) ja

W (korteri nr 4 ühisomanik II).

Avaldaja

tegi

korteriomanikele

02.04.2022

ettepaneku

remontida

elamu

katus.

Korteriomanikud II, III ja korteri nr 4 ühisomanik I viisid 04.04.2022 e-kirja teel läbi

korteriühistu üldkoosoleku. Üldkoosoleku toimumisest ei teavitatud ette ega saadetud selle

päevakorda. E-kirjaga saadetud üldkoosoleku protokollis olid otsuse eelnõu järele juba

märgitud poolt hääletajate nimed.

Avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II jäid eelnõu suhtes eriarvamusele ja saatsid 08.04.2022 ja

09.04.2022 teistele korteriomanikele oma arvamuse nii hääletamise kui ka otsuse eelnõu kohta.

Sellest hoolimata võtsid teised korteriomanikud otsuse vastu ning korteri nr 4 ühisomanik I

edastas 11.04.2022 korteriomanikele hääletusprotokolli järgmise kaaskirjaga „Edastan

HÄÄLETUSPROTOKOLLI 02.04.2022 kuni 10.04.2022 digikeskkonnas toimunud otsuse

vastuvõtmisest koosolekut kokku kutsumata“. Hääletusprotokollis sõnastatud otsuses (Ravila

22 korteriomanike kokkulepe: rekonstrueerida elamu katus ja pööning, tellides selleks

arhitektuuri- ja ehitustehnilised tingimused ning vastav projekt) viidatakse korteriomanike

2-22-8751

kokkuleppele elamu katuse ja pööningu rekonstrueerimise kohta, kuid tegelikult ei ole sellist

kokkulepet sõlmitud.

1.2. Otsus tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 ja tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 järgi kehtetuks tunnistada. Otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda etteteatamistähtaja ja hääletamise osas, otsuse

vastuvõtmiseks ei olnud piisavalt poolthääli ning kokkulepet ei sõlmitud, kuna kõik omanikud

ei olnud enda nõusolekut andnud, seejuures ei olnud korteri nr 4 ühisomanikul I õigust üksi

hääletada.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Korteriomanik II leidis, et üldkoosoleku läbiviimisel lähtuti seadusest (KrtS § 20 lg 2 ja § 21

lg 2). Elamus on neli hääleõiguslikku korteriomandit. Hääletusel osales kolm korteriomandit,

millest kahe puhul hääletasid korteriomanikud poolt (korteriomanik II ja korteriomanik III) ja

ühe puhul loeti hääl erapooletuks, sest üks ühisomanik otsustas jätta hääletusel osalemata

(korteri nr 4 ühisomanikud). Avaldaja ei lisanud hääletuslehele midagi omakäeliselt ning palus

protokollijal lisada ainult tema eriarvamuse. Hääletusel oli kvooruminõue täidetud –

hääletamisel osales üle 50% kortermajas asuvate korterite omanikest, kellele kuulub üle poole

kaasomandi osadest. Hääletusel osalenutest olid 2/3 otsuse vastuvõtmise poolt. Igale

hääleõiguslikule omanikule anti seaduses ettenähtud aeg hääletamiseks.

3. Korteriomanik III ei esitanud seisukohta.

4. Korteri nr 4 ühisomanik I leidis, et avaldus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda. Kuna avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II ei hääletanud elektroonilises

keskkonnas ja saatsid e-kirja, milles nad märkisid, et ei osale hääletamisel, loobusid nad

hääletamisest.

5. Korteri nr 4 ühisomanik II jäi korteriomanikele 08.04.2022 esitatud eriarvamuse juurde,

mille kohaselt rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda nii etteteatamise tähtaja osas kui ka

hääletamise osas. Hääletamisel oli koosolekust teatamise e-kirjas juba lisatud poolthääletajad.

Samuti andis korteri nr 4 ühisomanik I poolthääle ilma tema nõusolekuta. Korteri nr 4

ühisomanik II on eriarvamusel pööningu asemel ruumide ehitamises ja nõuab katusekatte

remonti.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 17.10.2022 määrusega avalduse ja tunnistas kehtetuks Tallinn,

Ravila tn 22 korteriühistu korteriomanike 11.04.2022 otsuse. Maakohus jättis menetluskulud

korteriühistu kanda ja mõistis korteriühistult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise

50 eurot.

6.1. Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud:

-

elamus on neli korteriomandit, sh on korter nr 4 ühisomandis;

-

11.04.2022 protokolliti korteriühistu üldkoosoleku otsus elamu pööningu ja katuse

renoveerimise kohta;

-

hääletusprotokolli kohaselt andsid otsusele poolthääle korteriomanik II, korteriomanik

III ja korteri nr 4 ühisomanik I, korteri nr 4 ühisomanik II jäi eriarvamusele ning ka

avaldaja andis teada oma seisukoha;

2-22-8751

-

korteri nr 4 ühisomanik II teatas korteriühistule kirjalikult, et ta on otsuse tegemisele

vastu ja ta ei ole kooskõlastanud teise ühisomanikuga otsuse kohta poolt hääle andmist.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb üldkoosoleku otsus TsÜS § 38 lg 1 alusel

kehtetuks tunnistada, sest see on vastuolus seadusega. Hääletusprotokolli järgi on selge, et hääli

loeti valesti ning otsust ei võetud tegelikult vastu. Otsuse poolt hääletasid kaks korteriomanikku

– korteriomanik II ja korteriomanik III. Kuna korteri nr IV ühisomanikud pidid KrtS § 115 lg 1

järgi teostama õigusi ühiselt, ei ole korteri nr 4 omanikud hääletanud otsuse poolt. Võib vaielda,

kas avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II seisukohad oleks tulnud kajastada vastuhäälena või

eriarvamusena, kuid mõlemad on hääletamisel osalenud, st kõik korteriomanikud andsid teada

oma seisukohtadest. Sellises olukorras oli otsuse tegemiseks vaja vähemalt kolme poolthäält.

Kuna otsus tuleb sel põhjusel kehtetuks tunnistada, ei ole vaja käsitleda avaldaja muid

põhjendusi.

Menetluskulud on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja § 172 lg 1 II lause

kohaselt õigelane jätta korteriühistu kanda ning mõista temalt avaldaja kasuks välja

menetluskulude hüvitis 50 eurot (avalduselt tasutud riigilõiv).

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

7. Korteri nr 4 ühisomanik I esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse nii avalduse

rahuldamist kui ka menetluskuludega seonduvat puudutavas osas ümber vaadata.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et hääletusprotokolli

kohaselt osalesid avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II hääletamisel, kuigi nad märkisid

avaldustes, et nad ei soovi/ei saa hääletada. Kuna vastuhääli ei laekunud, on otsus vastu võetud.

Elanikud on maja ühistu kaudu hallanud alates 09.10.1993, mil toimus üürnike ühingu

asutamiskoosolek, kus määruskaebuse esitaja valiti esimeheks ja korteriomanik III tema

asetäitjaks. Pööningu rekonstrueerimist on arutatud ka varem (2010–2011) ning seda on tehtud

ka koos arhitektiga eelprojekti pinnalt, mis valmis korteriühistu pööningu jaoks. Ka siis olid

avaldaja ja korteri nr 4 ühisomanik II elamu pööningu rekonstrueerimisele vastu.

8. Korteriomanik II nõustus määruskaebusega. Avaldaja ja korteri nr 4 ühisomaniku II vastuseis

pööningu rekonstrueerimisele ei ole põhjendatud. Mõlemad loobusid hääletamisest.

9. Korteriomanik III ei esitanud määruskaebusele seisukohta.

10. Korteri nr 4 ühisomanik II jäi varem esitatud seisukohtade juurde ja märkis, et ta ei nõustu

elamu pööningule kolmanda korruse väljaehitamisega ning tema ja avaldaja ettepanek

katuseremondi tegemiseks on järjepidevalt tagasi lükatud.

11. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta maakohtu määruse muutmata.

Avaldaja ei ole olnud destruktiivne ega põhjendamatult vastu pööningukorruse

väljaehitamisele. Avaldaja on toetanud katuse, fassaadi ja trepikoja renoveerimist ja võtnud

selleks ka hinnapakkumisi.

Menetluse edasine käik

12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

2-22-8751

13. Ringkonnakohus selgitas 19.10.2023 kirjas menetlusosalistele, et tulenevalt vaidlustatud

üldkoosoleku otsuse sisust võib see olla tühine, kui tegemist on tavapäraseks korrashoiuks

vajalikust suurema ümberkorraldusega, mille puhul on KrtS § 38 lg 1 järgi vajalik

korteriomanike kokkulepe.

14. Avaldaja seisukoha kohaselt on tegemist tavapärasest korrashoiust suurema muudatuse üle

otsustamisega, mida tõendab elamu pööningukorruse rekonstrueerimise eelprojekt, milles on

pööningule kavandatud välisseinte rajamine, katusekalde muutmine ja trepikoja tõstmine terve

korruse võrra. Eelprojekt on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringuga.

15. Korteri nr 4 ühisomaniku I (määruskaebuse esitaja) seisukoha kohaselt tähendas

vaidlustatud otsus seda, et korteriomanikud asuvad elamu katust ja pööningukorrust uuendama,

tellides esmalt selleks vajaliku projekti, milleks on vaja saada kohalikult omavalitsuselt

projekteerimistingimused. Selline otsus ei ületa tavapärase valitsemise ja kaasomandi eseme

tavapärase korrashoiu ja remondi eesmärke, sest ei sisalda veel ülemääraste rahaliste kohustuste

võtmist, mis kaasnes renoveerimistöödega. Alles pärast seda, kui projekti alusel on antud

ehitusluba ja koostatud eelarve, saab rääkida oluliste ümberkorralduste otsustamisest ja selleks

vajalikust korteriomanike kokkuleppest.

16. Korteriomaniku II seisukoha kohaselt elab ta elamu ülemisel korrusel ning otsuse

eesmärgiks on muuta elamu katus vettpidavaks. Selle käigus on ratsionaalne renoveerida ka

pööningul kasutuna seisev pind. Sellele vastuseis kahjustab katuse all elavate elanike tervist ja

elamu üldist seisukorda.

17. Korteriomanik III ja korteri nr 4 ühisomanik II ei vastanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust määruskaebust rahuldada, kuid

maakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2

alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus tunnistas üldkoosoleku

otsuse kehtetuks, ja teha tühistatud osas uus määrus, millega tuvastada, et üldkoosoleku otsus

on tühine. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 muutmata.

19. Esmalt märgib ringkonnakohus, et jätab TsMS § 238 lg 1 alusel vastu võtmata

määruskaebusele ja korteri nr 4 ühisomaniku II 16.11.2022 seisukohale lisatud tõendid, sest

need on juba maakohtu menetluses kohtule esitatud ja sisalduvad toimikus. Samuti jätab

ringkonnakohus vastu võtmata avaldaja 24.11.2022 seisukohale lisatud tõendid, sest väidetel,

mille kinnituseks avaldaja need esitas (katuse remontimiseks hinnapakkumiste küsimine), ei

ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Samuti ei ole tähtsust avaldaja esitatud väidetel, mis

puudutavad eelprojekti vastavust üldplaneeringule, mistõttu ei võta ringkonnakohus vastu

avaldaja 23.10.2023 seisukoha lisa 2. Ringkonnakohus võtab vastu elamu rekonstrueerimist

puudutavad tõendid, s.o avaldaja 23.10.2023 seisukoha lisa 1 (eelprojekt „Korterelamu Ravila

tn 22 pööningu rekonstrueerimise koos hoone karniiside taastamisega”) ja korteriomaniku II

24.10.2023 seisukoha lisa (arvamus korterelamu Ravila tn 22 asuva hoone katuse

konstruktsioonide kohta).

20. Korteriomanikud vaidlevad selle üle, kas korteriühistu üldkoosolek võttis kehtivalt vastu

11.04.2022 otsuse.

2-22-8751

Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et neile kuuluvad Tallinnas Ravila 22 asuvad

korteriomandid, sh on elamus kokku neli korteriomandit, millest üks kuulub korteriomanike

ühisomandisse. Samuti ei vaidle menetlusosalised selle üle, et kinnisasjal asuvate

korteriomandite haldamiseks on loodud Tallinn, Ravila tn 22 korteriühistu. E-äriregistri

andmetel kanti korteriühistu registrisse 03.06.2021, korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja

ning korteriühistul ei ole juhatust (registrist nähtub, et korteriühistut võivad kõikide tehingute

tegemiseks esindada kõik korteriomanikud ühiselt).

02.04.2022 saatis korteriomanik III teistele korteriomanikele e-kirja (dtl 6), milles palus kõigil,

kes ei ole veel häält andnud, teha seda hiljemalt 10.04.2022, ning lisas e-kirjale enda poolt

algatatud üldkoosoleku dokumendi. Dokumendiks oli üldkoosoleku protokolli projekt (dtl 7),

mille kohaselt oli päevakorras Ravila 22 elamu katuse ja pööningu rekonstrueerimine. Projektis

oli märgitud, et nimetatud tööde tegemiseks ja rahastamiseks tuleb KrtS §-de 37–39 järgi

sõlmida korteriomanike kokkulepe, ning otsuse eelnõu oli järgmine: „Ravila 22 korteriomanike

kokkulepe: rekonstrueerida elamu katus ja pööning, tellides selleks arhitektuuri ja

ehitustehnilised tingimused ning vastava projekti“. Selgituseks oli märgitud, et elamu

pööningukorruse ruumide kasutamisõiguse jaotusel lähtutakse iga kaasomaniku panusest

nimetatud tööde eest maksmisel, millest tuleneb reaalosana lisanduvate ruumide kasutusõigus

neile isikuile. Konkreetsed jaotused ja mahud täpsustuvad tööde käigus, mille kohta koostatakse

vajadusel kaasomanike vahel eraldi kokkulepped. Hääletamise tähtajaks oli märgitud

10.04.2022. Projektist nähtus, et selle koostamise aja seisuga olid poolt korterite nr 2 ja 3

omanikud ning korteri nr 4 üks ühisomanik.

11.04.2022 saatis korteri nr 4 ühisomanik I teistele korteriomanikele e-kirja (dtl 1), milles

teatas, et edastab hääletusprotokolli 02.04.–10.04.2022 digikeskkonnas toimunud hääletuse

kohta (otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata, KrtS § 21). Protokolli (dtl 3) kohaselt

hääletas eelnevalt nimetatud otsuseprojekti poolt korteriomanik II, korteriomanik III ja korteri

nr 4 ühisomanik I, vastuhääli ei laekunud, otsuse suhtes jäid eriarvamusele avaldaja ja korteri

nr 4 ühisomanik II. Eriarvamused lisati hääletusprotokollile. Korteri nr 4 ühisomanik II tõi

eriarvamusena pealkirjastatud 08.04.20202 avalduses (dtl 5) esile koosoleku kokkukutsumise

korra rikkumised ja selle, et tema on eriarvamusel pööningu asemele ruumide ehitamise suhtes

ning nõuab katusekatte remonti, et tagada hoone säilimine. Avaldaja tõi eriarvamusena

pealkirjastatud 09.04.2022 avalduses (dtl 4) samuti esile üldkoosoleku kokkukutsumise korra

rikkumised, aga ka selle, et ta on teinud ettepaneku katusekatte remontimiseks, ning märkis

korteriomanike võimaliku kokkuleppe kohta, et ta ei ole näinud kehtivat ehitusprojekti, mis

arvestaks miljööväärtuslikus piirkonnas asuvale elamule kehtestatud erinõuetega ja mille alusel

võiks pööningu tegelikku soovitavat ümberehitust üldse arutama hakata. Seega tõi avaldaja mh

esile, et talle ei ole esitatud vajalikke dokumente, mille alusel saaks ta hääletamisele pandud

küsimuse üle otsustada, ning korteri nr 4 ühisomanik II on olnud sellele otsusele vastu.

21. Arvestades ülalnimetatud asjaolusid, tuli maakohtul esmalt hinnata, kas avalduses

nimetatud otsuse vastuvõtmiseks piisas üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest häälteenamusega

või oli tegemist sellise küsimusega, mille kohta oleksid korteriomanikud pidanud sõlmima

kokkuleppe.

Ringkonnakohus selgitab, et KrtS § 35 järgi otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel

kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste, sh kaasomandi eseme tavapärase

korrashoiu ja remondi üle, kuid ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa KrtS § 38 lg 1 järgi otsustada tavapärase

valitsemise raames ning selleks on vaja korteriomanike kokkulepet, st üldjuhul kõigi

2-22-8751

korteriomanike nõusolekut. KrtS § 38 lg 2 järgi ei ole vaja üksnes sellise korteriomaniku

nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra.

Siinsel juhul nähtub otsuse eelnõust, et hääletamisele pandi korteriomanike kokkulepe, mille

sisuks oli katuse ja pööningukorruse rekonstrueerimine. Arvestades otsuse sisu, aga ka seda, et

otsuse eelnõust nähtuvalt pidasid eelnõu hääletamisele pannud korteriomanikud vajalikuks

korteriomanike kokkulepet, oli ringkonnakohtu hinnangul tegemist sellise küsimuse

otsustamisega, mis väljus elamu tavapärasest korrashoiust, st tegemist oli sellest suurema

muudatusega, milleks oli KrtS § 38 lg 1 järgi vajalik korteriomanike kokkulepe, st kõik

korteriomanikud pidid sellega nõustuma. Seda, et tegemist oli elamu tavapärasest korrashoiust

väljuva küsimusega, kinnitavad ka ringkonnakohtule esitatud korterelamu rekonstrueerimise

eelprojekt (tl 178–184) ja arvamus hoone katusekonstruktsioonide kohta (tl 95–109). Võrreldes

eelprojekti jooniseid arvamuses sisalduvate fotodega, on ilmne, et elamu rekonstrueerimine on

kavas selliselt, et sellega tõstetakse katuse kõrgust (ühes sellega ka pööningukorruse kõrgust)

ja ehitatakse elamule 4. korrus koos sinna viiva trepikoja osaga, mitte ei parandata pelgalt

amortiseerunud katust. Sellele ei ole iseenesest vastu vaielnud ka puudutatud isikud, kes

toetavad elamu rekonstrueerimist. Olukorras, kus elamu katus vajab renoveerimist ja ühes

sellega saaks elamule välja ehitada ka pööningukorruse, võib nende tööde korraga planeerimine

olla mõistlik, kuid pööningukorruse väljaehitamise üle otsustamine väljub selgelt elamu

tavapärase korrashoiu ja selleks vajaliku ehitustegevuse raamest. Sellise otsuse tulemusena

muutuvad lõppastmes elamu tehnilised andmed (sh Majandus- ja taristuministri 05.06.2015

määrusega nr 57 kehtestatud ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise aluste § 30

tähenduses ehitise kõrgus, § 34 tähenduses ehitise maht ja § 22 tähenduses suletud netopind)

ning korteriomanike kaasomandis oleva kasuliku pinna suurus. Selline ümberkorraldus

puudutab kõiki korteriomanikke ning selle mõju väljub korteriomanikele KrtS § 31 lg 1 p-st 2

tulenevast talumiskohustusest. Seega on tegemist sellise ulatuse ja mõjuga ümberkorraldusega,

milleks on vaja korteriomanike kokkulepet, st kõigi korteriomanike nõusolekut.

22. Kuna 2022. a pööningukorruse ja katuse rekonstrueerimisega ei olnud nõus kõik

korteriomanikud, ei ole korteriomanikud sellesisulist kokkulepet sõlminud ning sellise sisuga

üldkoosoleku otsus on tühine.

Riigikohus on leidnud, et otsus, mille vastuvõtmisel on rikutud häälteenamuse nõudeid, on

olemuselt seaduse või põhikirjaga vastuolus ja TsÜS § 38 lg 1 esimene lause alusel kehtetuks

tunnistatav (vt RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382, p 13, RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p 12).

Kui aga korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks

olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause

kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Kohtul tuleb

esmajärjekorras kontrollida otsuse tühisuse aluste esinemist, sest kui otsus on tühine, ei saa seda

enam kehtetuks tunnistada (vt RKTKm 12.04.20223, 2-20-2549, p 14; RKTKm 01.06.2022,

2‑19‑16450, p 15 RKTKm 30.01.2013, 3-2-1-187-12, p 14).

Siinsel juhul taotles küll avaldaja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, mitte selle

tühisuse tuvastamist, kuid arvestades avalduses esile toodud ja tõendatud asjaolusid, tuleb

tuvastada 11.04.2022 üldkoosoleku otsuse tühisus. Riigikohtu praktika kohaselt võib kohus

tuvastada juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ka siis, kui avaldaja on esitanud otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude, kuid asjaolud, millele avaldaja on otsuse vaidlustamisel

tuginenud, on sellised, et need toovad nende tuvastamise korral kaasa otsuse tühisuse

(vt RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382, p 12; RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 27).

2-22-8751

23. Ülaltoodud põhjendustel on maakohus õigesti avalduse rahuldanud, kuid tunnistanud

ekslikult üldkoosoleku otsuse kehtetuks, mitte tuvastanud selle tühisust. Arvestades seda, et

üldkoosoleku otsus on tühine ja avaldus tuleb sel põhjusel rahuldada, ei ole ringkonnakohtul

alust määruskaebust rahuldada, kuid ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, millega

maakohus tunnistas üldkoosoleku kehtetuks, mitte ei tuvastanud selle tühisust, ning teeb selles

osas uue määruse, millega tuvastab, et korteriühistu 11.04.2022 üldkoosoleku otsus on tühine.

Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Arvestades seda, et üldkoosoleku otsus on

tühine, ei ole tähtsust neil menetlusosaliste väidetel, mis puudutavad selle otsuse kehtetuks

tunnistamist, ning ringkonnakohus ei võta nende osas seisukohta.

24. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Arvestades seda, et teistel

menetlusosalistel

ei

ole

toimiku

materjalidest

nähtuvalt

määruskaebemenetluses

menetluskulusid tekkinud, ei ole vaja määrata kindlaks neile hüvitatavate menetluskulude

suurust.

(allkirjastatud digitaalselt)