3-22-1219/26 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

3-22-1219

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. november 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-22-1219

Haldusasi

X. X ja KRX Veod OÜ kaebus Saue Vallavolikogu

28.04.2022 otsuse nr 18 tühistamiseks ning Saue

valla

kohustamiseks

otsustada

uuesti

kaalutlusvigadeta Püha küla Tamme kinnistu

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetlus

Menetlusosalised

Kaebajad – X. X (ik xxxxxxxxxxx) ja KRX Veod

OÜ (reg-kood xxxxxxxx), esindaja v.adv Anneli

Aab

Vastustaja – Saue vald , esindaja Kirsti Saar

Kolmas isik – Vundament Ehitus OÜ (reg-kood

11111062), esindaja v.adv Olavi Järve

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 7. september 2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista X. Xlt ja KRX Veod OÜ-lt solidaarselt välja Vundament Ehitus OÜ kasuks 2618

eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse

avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 11.12.2023. Vastuseks

teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui

see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb

kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse

arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse

esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-22-1219

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saue Vallavolikogu kehtestas 22.12.2005 otsusega nr 128 Püha küla Tamme kinnistu

detailplaneeringu (DP), millega planeeringuala (pindala 3,58 ha) jagati üheksaks krundiks, sh

moodustati viis elamukrunti: Kivi tee 12 (3393 m2), Kivi tee 14 (3297 m2), Kivi tee 16 (3585

m2), Kivi tee 18 (3969 m2) ja Kivi tee 20 (3777 m2). DP kohaselt on lubatud elamukruntidele

püstitada üks kuni 2-korruseline elamu (kõrgus kuni 8,5 m) ja üks abihoone (kõrgus kuni 5 m)

ehitusaluse pinnaga kokku kuni 250 m2. Planeeringuala kinnistute omanikuks on Vundament Ehitus

OÜ ning ta soovib DP-ga lubatud elamuid ehitama asuda.

2. X. X on Xxxx xxx xx ja 10a kinnistute omanik. X. X esitas Saue vallale 25.08.2021, 29.09.2021 ja

27.11.2021 taotlused tunnistada DP kehtetuks. KRX Veod OÜ on Kulli kinnistu omanik. KRX

Veod OÜ taotles Saue vallalt sama 02.12.2021 ja 25.01.2022. Taotluste kohaselt tuleb DP

tunnistada kehtetuks, sest selle kehtestamisest on möödunud enam kui viis aastat ja seda ei ole

asutud ellu viima (planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 1) ning DP on vastuolus Saue

Vallavolikogu 28.06.2021 otsusega nr 40 kehtestatud üldplaneeringuga (ÜP), mille kohaselt on

planeeringuala määratud hajaasustusega alaks. ÜP seletuskirja p 4.3 järgi peab hajaasustusega alal

ehitusõiguse saamiseks olema moodustatava uue kinnistu suurus vähemalt 1 ha, laius vähemalt 40

m ja kinnistule peab olema tagatud juurdepääs, samuti peab õuemaade vaheline kaugus olema

vähemalt 100 m. DP on ka muus osas olulises vastuolus kehtivate nõuete ja ÜP-ga ning maa-alal

toimunud muutuste tõttu ei ole DP-d enam võimalik ellu viia.

3. Saue Vallavolikogu otsustas 28.04.2022 otsusega nr 18 PlanS § 140 lg 6 alusel mitte algatada

menetlust DP kehtetuks tunnistamiseks. Otsuse põhjenduste järgi ei kaota PlanS § 140 lg 1 p 1

alusel ükski DP automaatselt kehtivust 5 aasta möödumisel, vaid pärast 5 aasta möödumist on

kohalikul omavalitsusel vajadusel võimalus (kas omal algatusel või kinnistu omaniku taotlusel)

kaaluda, kas DP on endiselt aja- ja asjakohane. See on võimalus, mitte kohustus, ning kaebajatel ei

ole õiguspärast ootust, et nende taotluste alusel tunnistatakse DP kehtetuks, seda isegi juhul, kui

nende taotluses esitatud väited vastavad tõele. Kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa seda PlanS §

140 lg 1 p 1 alusel kehtetuks tunnistada. PlanS § 140 lg 1 ei näe kolmandatele isikutele ette

võimalust taotleda DP kehtetuks tunnistamist, vaid selline õigus on DP alal oleva kinnistu omanikul

ja vallavalitsusel või volikogul. Kuna taotlejad ei ole DP-ga hõlmatud kinnistute omanikud, tuleb

taotlusi käsitada ettepanekuna DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamise otsustamiseks.

4. Kuna DP-s ettenähtud krundid on moodustatud, siis on DP elluviimist alustatud (vt PlanS § 6 p

11, § 126 lg 1). DP elluviimine ei hõlma ainult ehitamist, vaid ka muid toiminguid. Lisaks on Kivi

tee 12 kinnistule püstitatud ehitis ja Kivi tee L1 maaüksusel on tee rajamiseks aastatel 2002–2007

langetatud puid. DP-d ei pea olema täielikult ellu viidud, vaid selle elluviimist peab olema üksnes

alustatud. DP seletuskirja p 3.4 järgi oli üheks eesmärgiks mh Kivi tee L2 kinnistu

munitsipaalomandisse andmine, mis on toimunud. DP elluviimisena saab käsitada ka DP alale

eramute projekteerimist. Väide DP sobimatusest kohalikku ruumimustrisse on subjektiivne. Senised

DP-d ei kaotanud uue ÜP kehtestamisel automaatselt kehtivust ja neid ei tule ka muuta pelgalt

põhjusel, et DP võib mõnes aspektis olla vastuolus aastaid hiljem kehtestatud ÜP-ga. DP ei olnud

vastuolus selle kehtestamise ajal kehtinud ÜP-ga, sest siis oli tegemist tiheasustusalaga. Asjaolu, et

Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsusega nr 41 tunnistati DP osaliselt kehtetuks veevarustuse

lahenduse osas, ei tähenda, et see küsimus jääks lahendamata, kuna vallal on õigus anda selles osas

DP täpsustamiseks projekteerimistingimused (ehitusseadustiku § 27 lg 4 p 5). DP-s ette nähtud

sotsiaalmaa krundi (Tamme katastriüksus) liitmist teiste kinnistutega ei ole kaebajad tähtaegselt

vaidlustanud. Sotsiaalmaa sihtotstarbega seotud võimalused on jätkuvalt tagatud Kivi tee 8

kinnistul, mis tuleb Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsuse nr 41 (p 4.3) järgi võõrandada tasuta

vallale. Samuti tuleb arvestada, et DP kehtetuks tunnistamisega kaotaksid planeeringuala kinnistud

ilmselt senise väärtuse, mis võiks omakorda tuua vallale kaasa kahju hüvitamise kohustuse. DP

3-22-1219

kehtetuks tunnistamiseks puuduvad PlanS § 140 lg-s 1 toodud alused ning DP kehtima jäämine ei

riku ega piira taotlejate õigusi ega vabadusi.

5. X. X ja KRX Veod OÜ esitasid Tallinna Halduskohtule 01.06.2022 kaebuse (täiendatud

11.08.2022) Saue Vallavolikogu 28.04.2022 otsuse nr 28 tühistamiseks ja Saue valla kohustamiseks

algatada 1 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates Tamme kinnistu DP kehtetuks tunnistamise

menetlus.

6. Tallinna Halduskohus tagastas 23.08.2022 määrusega X. X ja KRX Veod OÜ kaebuse HKMS §

121 lg 2 p 2 alusel läbivaatamatult, leides, et kaebusega ei ole võimalik saavutada selle eesmärki.

Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15.03.2023 määrusega halduskohtu määruse leides omakorda, et

asja läbivaatamata jätmise alused puudusid, ja saatis asja uuesti lahendamiseks halduskohtule.

KAEBAJATE SEISUKOHAD

7. Kuna vald jättis DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamata ja see otsus on sisuliselt

kaalumata, tuleb teda kohustada otsustama DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamise uuesti.

Kaebajate eesmärk on, et Saue vald tunnistaks DP kehtetuks, ent nad märgivad, et kohtusse esitatud

kaebuse eesmärk on, et vastustaja otsustaks DP kehtetuks tunnistamise menetluse alustamise üle

kaalutlusvigadeta. Kaebajad on tuginenud subjektiivsete õiguste rikkumisele. X. X märgib, et tema

asus 2004. aastal teadvalt elama hajaasustusse ning ei soovi elada DP-ga kavandatud tiheasutusele

vastavas hoonete grupis. KRX Veod OÜ väitel takistab DP tema kinnistul ehitusõiguse saamist.

KRX Veod OÜ omandas Kulli kinnistu 13.12.2018.

8. Ainuüksi see, et kinnistute omanik ei soovi DP kehtetuks tunnistamist, ei välista PlanS § 140 lg 1

p 1 kohaldamist. Mida pikem aeg on DP kehtestamisest möödunud, seda vähem on huvitatud isikul

alust usaldada kokkuleppeid, mis viisid kunagi DP kehtestamiseni. Seda enam, et DP-d ei ole

praegusel kujul võimalik ellu viia. Seega tuleb Saue vallal vastava taotluse lahendamisel kaaluda

üldisi (sh piirinaabrite) huve ja erahuvi. Olukorras, kus vastustaja on jätnud menetluse algatamata,

ei ole XXX asjaomaseid huve kaalunud. Kuivõrd PlanS § 140 on käsitatav n-ö DP ülevaatamise

menetlusena, on asjakohane lähtuda analoogiast kohtupraktikaga, mis puudutab

järelevalvemenetluse algatamist (Riigikohtu 23.03.2016 otsus nr 3-3-1-85-15, p 13; 23.10.2013

määrus nr 3-3-1-29-13, p 17; 13.10.2010 otsus nr 3-3-1-44-10, p 15).

9. DP kehtetuks tunnistamise eelduseks on DP kehtestamise järgselt toimunud muutused. Esiteks,

muudatused DP alal endas, mis tingivad olukorra, mille kohaselt pole võimalik DP-d selle

kehtestatud kujul ellu viia. Seda põhjusel, et DP-s puudub sotsiaalmaakrunt ning veevarustuse- ja

tuletõrje lahendus (vt 01.06.2023 kaebuse p 8, 44-50).

10. Teiseks, muudatused piirkonnas tervikuna. 2012. aastal määratleti DP piirkond ÜP-s sõnaselgelt

hajaasustuspiirkonnana ja kehtestati ka maakasutuse piirang, mille kohaselt ehitusõiguse saamiseks

peab kinnistu suurus olema vähemalt 1 ha, millega 2005. aastal kehtestatud tiheasustust kavandav

DP läks vastuollu, nähes ette ÜP-s kehtestatud miinimumist kolm korda väiksemaid krunte. ÜP-st

tulenevalt on ka piirkonna praegune ruumimuster kujunenud ÜP järgsete hajaasustuse maakasutuse

piirangute alusel, millega 17 aastat tagasi kehtestatud tiheasustust kavandav DP enam ei sobi.

Ülaltoodut silmas pidades on selge, et DP kehtestamise järel on DP planeeringu alal ja piirkonnas

tervikuna leidnud aset mitmed olulised muudatused, mida tuleb kaebajate esitatud taotluse

lahendamisel arvestada.

11. Kaebajad ei nõustu käsitlusega, et ellu võib viia kehtiva terviklahenduseta DP-d. Esiteks,

vastustaja väidab, et hoolimata sellest, et vastustaja 2019. a otsusega on kehtetuks tunnistatud DP

veevarustuse lahenduse osas, on DP-d siiski võimalik selle algsel kujul ellu viia. Kaebajaid vastava

otsuse tegemisele ei kaasatud. Samuti ei ole kaebajatele teadaolevalt otsuse tegemisel läbitud PlanS

§ 140 lg 7 menetlust. Seega on jätkuvalt lahendamata veevarustuse ja tuletõrje veemahuti osa DP-st,

3-22-1219

mille alusel planeeringule selle kehtestamisel enam kui 17 aastat tagasi Päästeameti kooskõlastus

anti. Vastustaja viited sellele, et veevarustuse ja kommunikatsioonide küsimusi annab hiljem

projekteerimistingimuste menetlustes lahendada, ei muuda eeltoodut olematuks. DP-d selle

kehtestatud kujul ei ole võimalik ellu viia ning oluline DP ülesanne on täitmata – DP-st ei selgu

tehnovõrkude ja -rajatiste asukoht (PlanS § 126 lg 1 p 4).

12. Teiseks, vastustaja väidab, et tema 2016 korraldusega ei muudetud DP-d, kuivõrd selleks

tulnuks koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP. Vastuväide on meelevaldne. Pelgalt asjaolu,

et vastustaja on jätnud kohase menetluse läbimata, ei muuda olematuks faktilist asjaolu, et DP nägi

ette mh sotsiaalmaa kinnistu, kuid vastavat kinnistut ja maa-ala DP koosseisus enam ei eksisteeri.

Seega ei ole võimalik DP-d selle kehtestatud kujul ka ellu viia. Veelgi enam, kuna vastav maa-ala

on liidetud teiste maaüksustega, siis sotsiaalmaa maaüksust selle DP-järgsetes piirides enam ei

eksisteeri ja seetõttu on ka viited KAHOS § 4 lg 1 p-le 20 asjakohatud. Seega on ilmne, et DP-d ei

ole võimalik sellisel viisil ellu viia. Kui planeering pole enam mingis aspektis aja- ega asjakohane,

tuleb seaduses sätestatud korras algatada kas planeeringu osaline muutmine või osaline või terviklik

kehtetuks tunnistamine, vastustaja ei ole aga seda siiski vajalikuks pidanud. Kolmanda isiku

kavatsused ja soovid uue sotsiaalmaakrundi või veevarustuse ja tuletõrje vee lahenduse

kehtestamise osas ei ole võrdsustatavad kehtestatud DP lahendusega ega muuda fakti, et osalise

kehtetuks tunnistamise ja muutmise tulemusel ilma uusi lahendusi korrakohaselt kehtestamata

kehtiv DP terviklahendus, mida oleks võimalik täna ellu viia, puudub. Sellises olukorras ei ole ka

DP-ga külgnevate kinnistute omanike kui huvitatud isikute huvid tagatud ja kaitstud, sest huvitatud

isikutel puudub igasugune teave ja kindlus tänaseni lahendamata küsimuste lahenduste osas.

13. Kuna DP alal toimunud muutuste tõttu on DP ala vähenenud sotsiaalmaakrundi suuruse võrra, ei

ole enam täidetav DP seletuskirja p 3.1 nõue, mis näeb ette, et elamukrundid moodustavad 50%

planeeritavast alast, vaid ehitustihedus on tunduvalt suurem. Isegi kui arvestada kolmanda isiku

kirjeldatavaid tulevikuplaane uue sotsiaalmaakrundi kehtestamise osas, siis need ei näe ette

planeeringuala maa-ala suuruse taastamist kehtestamisaegsesse suurusesse, mistõttu ei ole algselt

kehtestatud terviku realiseerimine isegi sel juhul võimalik. Sellises olukorras tulnuks läbida kohane

planeeringu muutmise menetlus, sest vald peab kõigis menetlustes seisma selle eest, et planeering

kui terviklik ruumilahendus viidaks ellu nii, nagu näeb ette kehtestatud planeering. Selles osas on

õiguskantsler Saue valla tähelepanu juhtinud (vt 01.06.2023 kaebuse p 49, lisa 25).

14. Kaebajad ei nõustu käsitlusega nagu oleks kõik tegevused, mis toimuvad DP alal, käsitletavad

DP elluviimisena, mis välistavad DP kehtetuks tunnistamise. PlanS § 6 p 11 kohaselt on planeeringu

elluviimine tegevus, mille eesmärk on planeeringus sätestatu realiseerimine ning planeeringulistest

nõuetest kinnipidamise tagamine, mis on eelkõige avaliku võimu asutuse ülesanne.

Planeeringulistest nõuetest kinnipidamine omakorda eeldab mh vältimatult DP terviklahenduse

olemasolu, mida antud juhul ei eksisteeri. Ka Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsuses nr 41 märgiti

sama DP osas, et DP elluviimist ei ole alustatud, DP on jätkuvalt realiseerimata ega ole seega enam

käsitletav lähiaastate ehitustegevuse alusena PlanS mõttes. Kõik tegevused, mida vastustaja ja

kolmas isik käsitletavad DP elluviimisena, on eelnenud viidatud Saue Vallavolikogu 26.06.2019

otsusele, mis tähendab, et ka volikogu oli neist tegevustest teadlik ega pidanud neid tegevusi DP

elluviimiseks.

15. DP elluviimisena ei saa käsitleda vastustaja 26.06.2019 otsusega DP veevarustuse lahenduse

kehtetuks tunnistamist, sest see ei kujuta endast ühegi kehtestatud DP ja selle eesmärgi täitmisele

suunatud toimingu ega tegevuse läbiviimist. Vastupidi, kehtestatud DP on osaliselt kehtetuks

tunnistatud, mis juba oma olemuselt ei saa kujutada DP elluviimist. Olukorras, kus DP-s puudub

veevarustuse lahendus, siis ei saa DP elluviimisena käsitleda ka kolmanda isiku tegevusi ja kulutusi

seoses uue veevarustuse eskiisi koostamisele ja sellega seonduvatele läbirääkimiste pidamisele.

Äärmisel juhul saab neid konkreetseid tegevusi käsitleda uue DP või projekteerimistingimuste

3-22-1219

andmisele suunatud tegevustena, kuid mitte tegevustena DP elluviimiseks, kus veevarustuse

lahendus puudub.

16. DP elluviimisena ei saa käsitleda ka Kivi tee L2 võõrandamist vallale. Veelgi enam,

haldusleping kolmanda isiku ja valla vahel DP ala osaliselt läbiva avaliku teeosa tasuta

võõrandamiseks sõlmiti valla ja kolmanda isiku vahel pärast kaebajate poolt vallale esitatud DP

kehtetuks tunnistamise menetluse algatamise palvet. DP kehtetuks tunnistamise taotlus esitati

augustikuus 2021, haldusleping DP ala läbiva ajaloolise avaliku teeosa tasuta võõrandamiseks

vallale sõlmiti novembrikuus 2021.

17. Ka ei saa DP elluviimisena käsitleda kolmanda isiku poolt viidatud väidetavat elamukruntide

tasandamist. Pinnase vedu DP-ga hõlmatud maaüksusele ei olnud tingitud mitte DP elluviimise

soovist, vaid ajendatud eelkõige asjaolust, et kolmas isik on ehitusettevõte, kes kasutab oma

kinnistuid kohana, kuhu veab ja ladustab teistel ehitusobjektidel ehitustegevuses tekkinud jääke –

kord paneele, kord mulda, kord õlimahuti jms. Lisaks tuleb arvestada, et ka DP seletuskirja kohaselt

peab pinnase reljeef jääma samaks ning seletuskirja kaardil olevad kõrgusmärgid näitavad algse

pinnasereljeefi kõrguse ära.

18. Samuti ei saa DP elluviimisena käsitleda Kivi tee 12 kinnistule ehitise püstitamist. See hoone on

teisaldatav ehk maapinnaga kohtkindlalt ühendamata alla 20 m2 suurune ehitis, mille paigaldamist ei

näe ette DP ja mida ei ole kantud ka ehitusregistrisse. Seadustamata hoone püstitamist ei saa

käsitleda DP elluviimisena mh ka seetõttu, et ka DP seletuskirja p 3.3 kohaselt võib hoonestamine

toimuda vaid kinnitatud ehitusprojektide alusel ja ehitusloa olemasolul ning pärast sissesõidutee

rajamist, mis samuti peab toimuma tööprojekti alusel. Kaebajad on kaebuses varasemalt kirjeldanud

kõnealust ehitist aiamajana, kuid kolmas isik ise käsitleb sama ehitist kuurina, mis on veetud

kinnistule aastaid tagasi. DP seletuskiri sellise kuuri paigaldamist ette ei näe, mõistlikult võttes on

roostetatud ja lõhutud aknaklaasidega putka näol tegemist prügiga ja selle olemasolu

planeeringualal on heakorranõuete rikkumine.

19. Eeltoodust hoolimata viitab kaebaja, et isegi kui kohus peaks lõppastmes asuma seisukohale, et

kolmas isik on teinud tegevusi DP elluviimiseks, siis ei välista see DP kehtetuks tunnistamist.

Ringkonnakohus on viidanud, et asjaolu, et DP-d on asutud ellu viima, välistab DP kehtetuks

tunnistamise PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel. See aga ei välista DP kehtetuks tunnistamist PlanS § 140

lg 1 p 2 või HMS § 64-67 alusel. Seega ei oma küsimus sellest, kas DP-d on ellu viima hakatud või

mitte, käesoleva vaidluse lahendamisel määravat tähtsust.

20. DP on vastuolus ÜP-ga, mis tingib DP kehtetuks tunnistamise vajaduse ja selleks on avalik huvi.

Seda, et ÜP eesmärkide tõhusaks saavutamiseks võib esineda põhjendatud vajadus DP-d muuta või

see tervikuna või osaliselt kehtetuks tunnistada, jaatas ka ringkonnakohus oma määruse p-s 14. Ka

nn Viru poja kaasuses (TlnRKo 3-08-1434, p 11) leidis ringkonnakohus, et vahepeal kehtestatud uus

ÜP on see muutunud õiguslik ja faktiline asjaolu, mis võib tingida DP kehtetuks tunnistamise

vajaduse (TlnRKo 3-08-1434, p 11). Detailplaneeringu eesmärgiks on eelkõige üldplaneeringu

elluviimine ning planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine (PlanS § 124 lg 2 I lause).

Üleriigilises planeeringus on juhitud tähelepanu, et kohalikud omavalitsused peavad võtma senisest

rohkem vastutust kohaliku ruumilise arengu kujundamise eest üldplaneeringute kaudu ja tunnistama

vajaduse korral kehtetuks detailplaneeringud, mille elluviimine ei taga kestlikku arengut ega

elukeskkonna kvaliteeti. Eesmärgiks tuleb seada ühtsem asutuse kujundamine, mida on võimalik

ellu viia ajakohaste üldplaneeringute abil. Seega on ilmne see, et detailplaneeringud oleksid sellised,

et nendega viidaks ellu üldplaneeringu eesmärke, on avalikes huvides – järelikult eksisteerib avalik

huvi.

21. Vastustaja ise on DP-de menetlemisega seotud küsimustes pidanud selleks avalikuks huviks,

mida tuleb detailplaneeringu algatamisel silmas pidada, just ÜP-st tulenevaid põhimõtteid. Kui ÜP-

3-22-1219

st võrsub avalik huvi, mida tuleb järgida detailplaneeringute muutmisel või detailplaneeringute

algatamise üle otsustamisel, tuleb ÜP-st võrsuvat avalikku huvi arvestada ja silmas pidada ka DP-te

kehtetuks tunnistamise üle otsustamisel - kas DP on ÜP sätestatud eesmärkide elluviimiseks

jätkuvalt asjakohane või mitte. 27.04.2023 vastustaja otsuses nr 25, mis puudutas Saue valla XXX

Kaera tee detailplaneeringut, on vastustaja ise detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise

põhjusena viidanud, et PlanS § 124 lg 2 mõistes on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse alus,

kuid planeeringu kehtestamisest on möödunud üheksa aastat, mille jooksul planeeringut ellu ei

viidud ning selle elluviimine täies mahus ei olnud enam võimalik. Samas otsuses viitas vastustaja ka

sellele, et kohaliku omavalitsuse üheks ülesandeks on korraldada valla ruumilist planeerimist ja luua

läbi selle nii avalikke kui ka erahuve ja vajadusi arvestav kvaliteetne elukeskkond. DP koostatakse

üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-ga kavandatu elluviimine. Täiendavalt viitas vastustaja samas

otsuses, et ÜP p 1 kohaselt on üks valla ruumilise arengu põhimõte piirkondlikke eripärasid

arvestavate ühtsete hoonestustingimuste ja -põhimõtete kavandamine valla tihe- ja

hajaasustusaladele. Seega praktikas käsitleb vastustaja ÜP-st tulenevaid põhimõtteid (avalikku huvi)

samamoodi nagu kaebajad seda teevad. Mingil põhjusel aga käesoleva DP puhul vald ÜP-d ega

sellest tulenevat avalikku huvi millekski ei pea. Seeläbi pole kaebajatele tagatud ka võrdse

kohtlemise põhimõte.

22. Kaebajad ei nõustu käsitlusega nagu oleks DP vastuolu hiljem kehtestatud ÜP-ga lubatav alati ja

sõltumata asjaoludest. Hajaasustuse muutmine tiheasustusalaks on oluliste mõjudega muutus,

samuti tekib vastuolu ka kohaliku hoonemustriga. Kaebajate seisukohaga nõustus ka Tallinna

Ringkonnakohus käesolevas asjas, selgitades oma määruse p-s 14, et ÜP eesmärkide tõhusaks

saavutamiseks võib esineda põhjendatud vajadus DP-d muuta, või tunnistada see osaliselt või

tervikuna kehtetuks (vt ka PlanS § 92 lg 2 p 5). Seda eelkõige olukorras, kus DP kehtestamisest on

möödunud pikk aeg, kuid see on jätkuvalt ellu viimata (st DP-st huvitatud isiku usalduse kaitse ei

saa DP kehtima jäämise suhtes ei pruugi olla tungivam avalikust või kolmanda isiku huvist

tunnistada DP kehtetuks, vt HMS § 67 lg 2). Kuna DP koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada

ÜP-ga kavandatu elluviimine, siis võib uue ÜP kehtestamine anda aluse tunnistada vananenud DP

kehtetuks. Üleriigilises planeeringus Eesti 2030+, mis on olemuselt ühiskondlik kokkulepe riigi

ruumilise arengu suunamiseks (PlanS § 13 lg 3), antakse üldised suunised maakonnaplaneeringute

ja omavalitsuste üldplaneeringute koostamiseks. Selle punktis 3.2.3 Elukeskkonna kvaliteet

märgitakse: kohalikud omavalitsused peavad senisest rohkem võtma vastutuse kohaliku ruumilise

arengu kujundamise eest üldplaneeringute kaudu ja tunnistama vajaduse korral kehtetuks

detailplaneeringud, mille elluviimine ei taga kestlikku arengut ega elukeskkonna kvaliteeti.

Eesmärgiks tuleb seada ühtsem asustuse kujundamine, mida on võimalik ellu viia ajakohaste

üldplaneeringute abil. Sellega ühtib ka õiguskantsleri seisukoht konkreetselt Saue vallavanemaga,

kus ta selgitas, et kui planeering ei ole enam mõnes aspektis aja- või asjakohane, tuleb algatada

seaduses ettenähtud korras kas planeeringu muutmine, osaline või täielik kehtetuks tunnistamine.

23. Kolmas isik väidab, et DP kehtestamise ajal oli DP-ga hõlmatud ala tiheasustusala ning tugineb

sealjuures vaidlustatud haldusaktis vastustaja esitatud väitele. Vastavat üldplaneeringut (st

ajavahemikul 25.08.2005-29.11.2012 kehtinud ÜP) ei ole menetlusse esitanud vastustaja ega ka

kolmas isik. Seetõttu ei ole võimalik seda, kas ja mida nägi DP kehtestamise ajal kehtinud ÜP ette,

käesolevas menetluses kontrollida ega tuvastada.

24. Igal juhul aga tekkis 29.11.2012 kehtestatud ÜP-ga, mis nägi DP piirkonda ette hajaasustuse,

põhimõtteline vastuolu samale planeeringualale tiheasustust kavandava DP lahenduse ja valla ÜP

vahel, mille nõuetele DP enam ei vastanud. Ka kehtiv ÜP näeb ette täiendavad nõuded

hajaasustusega alale hoonestuse rajamiseks (vt ÜP seletuskirja p 4.3) mh selgitades, et see kehtib ka

DP alal ehitustegevuse elluviimisele (st tulevasele ehitustegevusele). Riigikohtu praktika kohaselt

on tulevase ehitusega tegemist ka siis, kui see toimub küll varasema DP alusel, kuid pärast ÜP

3-22-1219

kehtestamist (RKHKo 3-17-1930, p 14). Hajaasustusega alal ehitusõiguse saamiseks moodustatava

uue kinnistu suurus peab olema vähemalt 1 ha, laius vähemalt 40m ja kinnistule peab olema tagatud

juurdepääs.

25. Vaidluse objektiks ei ole mitte DP kehtestamine aastal 2005, vaid asjaolu, et kehtestatud DP jäi

mõistliku aja jooksul realiseerimata ning DP kehtestamisele järgnenud 17 aasta jooksul toimus nii

planeeringu alal kui piirkonnas tervikuna mitmeid olulisi muutusi, mille tõttu ei sobi 2005. aastal

kehtestatud DP lahendus tänasesse ruumimustrisse; lisaks on planeeringu alal toimunud muutused

ebakõlasid piirkonna väljakujunenud ruumimustriga ja vastuolusid ÜP-ga veelgi suurendanud,

põhjustades sellega kaebajate huvide riive. Seega ei pidanudki kaebajad seda selle vastuvõtmise

järel vaidlustama.

26. Kolmanda isiku viited ÜP rakendussätetele toetavad pigem kaebajat, kuivõrd ka

rakendussätetest tuleneb põhimõte, et DP-d peavad arvestama ÜP-s sätestatut. Kehtestatud DP-de

ehitusõiguse osas tuleb lähtuda ÜP p-st 4.3, mis täpsustab, millistel tingimustel ehitusõigust

hajaasustuses saab. Kolmanda isiku järeldust, et juba kehtestatud DP-de osas tuli lähtuda nende

andmise ajal kehtinud ÜP-st, ka kolmanda isiku enda poolt viidatud rakendussätetest teha ei saa.

27. Ka vastustaja on üksnes lakooniliselt vastuse p-s 2.4 väitnud, et DP ei ole vastuolus ÜP-ga, kuid

on jätnud kõik kaebajate vastavad sisulised etteheited käsitlemata. Pelgalt katastriüksuste

moodustamine ei kõrvalda muid vastuolusid ÜP-ga (st asjaolu, et DP-ga hõlmatud ala asub

hajaasustuspiirkonnas). Veelgi enam, seda konkreetset väidet pole vastustaja ka oma vastuses

vaidlustanud ega ka ümber lükanud.

28. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et olemasolevaid katastriüksuseid võib edasi kasutada nende

senise otstarbe järgi, kuid arvestada tuleb ÜP seletuskirja p-st 4.3 tulenevat täiendavat klauslit, et

ehitusõiguse saamiseks hajaasustusega alal peab moodustatava uue kinnistu suurus olema vähemalt

1 ha, laius vähemalt 40m. DP-ga hõlmatud alal olevad krundid neile tingimustele ei vasta (ja ei

vastanud juba 2012, kui krundid moodustati ning ka siis nägi ÜP ette vastavasisulise sätte). Seega

on DP kehtetuks tunnistamine ka HMS § 66 lg 2 p 2 ja 3 alusel lubatud, kuna muutunud on faktiline

olustik (isegi kui DP kehtestamise ajal oli tegemist tiheasustusalaga, on nüüd tegemist

hajaasustusalaga) ning avalik huvi (ÜP-st tulenevad põhimõtted, sh ÜP eesmärk tagada ühtsete

hoonestustingimuste ja põhimõtete kavandamine valla tihe- ja hajaasustusaladele) kaalub üle isiku

usalduse, et haldusakt jääb kehtima.

28. Kolmas isik esitab piirkonna väljakujunenud ruumimustri kohta valeandmeid, eesmärgiga

põhjendada valeandmete kaudu oma aegunud sisuga DP sobivust piirkonda. Kolmas isik viitas

eksitavalt ajaloolistele kinnistutele, milleks on tsaariaegne Sepa kinnistu, mille suurus on 8607 m2 ,

ja nõukogudeaegne Kivi tee 7 kinnistu, suurusega 5623 m2. Need kinnistud on olemas juba

ajaloolistel kaartidel eelmiste riigikordade aegadest ega pea seega täitma 21. sajandi nõudeid,

erinevalt kolmandale isikule kuuluvatest kinnistutest. Lisaks käsitleb kolmas isik n-ö alla 1 ha

suuruste kinnistutena mitmeid teisi Püha küla ehk sama piirkonna kinnistuid, jättes arvestamata

igakordselt kinnistu osana maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse. Sellisteks kinnistuteks on

Roosi tee 1 ja 1a, Roosi tee 3 ja 3a, Roosi tee 5 ja 5a ja Roosi tee 7 ja 7a kinnistud. Seega võrdlus

Roosi kinnistutega on asjakohane, kuna ka Roosi kinnistud on sarnaselt vaidlusalusele Tamme

kinnistule samuti Püha külas paiknevad DP-ga kehtestatud kinnistud, mis on registreeritud peale

2012. aastat, mil ÜP kehtestas 1 ha suuruse nõude. Roosi kinnistud registreeriti kõik aastal 2013 ja

nende kinnistute suurused on kõik üle 1 ha. Tamme DP alast kõigest paarisaja meetri kaugusele

jääval DP lahendusel (Kivi tee 15, 17, 19), kus samuti kõik 3 kinnistut registreeriti aastal 2014, on

kõik kinnistud vähemalt 1 ha suurused (kaebuse lisad 7-9). Seega näitavad võrdlusandmed, et ka

kõikide teiste piirkonnas asuvate detailplaneeringute kinnistute puhul on järgitud 2012. aastal ÜP-st

tulenevat nõuet, et kinnistu suurus ehitusõiguse saamiseks peab olema vähemalt 1 ha.

3-22-1219

29. Vald on küll seisnud jäigalt hajaasutuse maakasutuspiirangu 1 ha nõude eest alates aastast 2012,

mil vastav nõue kehtestati ÜP-s ning mida korrati 2021 ÜP-s, kuid sellegi poolest on kolmanda

isiku DP-ga hõlmatud kinnistute puhul meelevaldselt mööda mindud 1 ha nõudest ning

moodustatud kinnistud on 1 ha nõudest ca 3 korda väiksemad, jäädes vahemikku 3200-3900 m2,

olles selliselt sobimatud piirkonna ruumimustrisse, mis tagab kolm korda väiksema asustustiheduse.

30. Mis puudutab kolmanda isiku väidet, et ka X. X kinnistu ei vasta 1 ha nõudele, siis ka see väide

on alusetu. X. X ostis kõnealuse asjakohase kinnistu 2002. aastal ja kinnistu suuruseks oli 1 ha, mis

koosnes kahest katastriüksusest – maatulundusmaa 7000 m2 ja elamumaa 3000 m2. Katastriüksuste

pindala korrigeeriti 2019. aastal, kui riigi poolt teostati uued mõõdistamised, mille kohaselt viidi

sama piiripunkti kohta erinevate (naaber)maatükkide mõõdistamisest saadud andmed omavahel

kokku lubatud mõõdistusvea piires selliselt, et ühine piiripunkt on registris mõlema maatüki puhul

ühesuguste ristkoordinaatidega (kaebuse lisa 10). Kinnistu kinnistusraamatu ajaloo väljavõttelt

nähtub, et temale kuuluv kinnistu oli algselt 10 000 m2 = 1 ha (kaebuse lisa 11). Hilisemate

mõõdistuste tulemusena on kaebajale kuuluv kinnistu 4994+4996 = 9990 m2 , mis teeb 0,99 ha.

Vahe on marginaalne ja ei ole ilmselgelt võrreldav kolmandale isikule kuuluvate kinnistutega, mille

suurused on kõik alla 0,4 ha-d.

31. Aastal 2012, mil vald selgesõnaliselt piirkonna hajaasustusena määratles ja ehitusõiguse

saamiseks 1 ha nõude kehtestas, tekkis kaebajal 1 õigustatud ootus, et uute kinnistute

registreerimisel sellest kinni peetakse ning see tagaks kaebajatele hajakülale omase privaatsuse

jätkumise ka tulevikus. Kõik teised piirkonna DP arendajad pidasidki 1 ha nõudest kinni. DP

elluviimine rikuks hajaküla miljööd, kuna ehitatavad majad asuksid sedavõrd tihedalt koos, et

puuduks hajakülale omane privaatsus, kuid samas puuduksid ka tiheasustuse hüved (kergliiklustee,

valgustus, ühisveevärk, elementaarsed teenused, kool, pood, jms).

32. Asjaolu, et KRX Veod OÜ-le kuuluv kinnistu on maatulundusmaa, ei välista kaebuse

rahuldamist. KRX Veod OÜ-l oli algselt 3,8 ha suurune kinnistu, mille jagas kolmeks erinevaks

katastriüksuseks – kaks maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksust ja üks elamumaa

katastriüksus (kaebaja viimaste seisukohtade lisa 12). Kõik katastriüksused on üle 1 ha. Kulli

kinnistu sihtotstarvet on KRX Veod OÜ soovinud muuta elamumaaks (nagu võimaldati seda Kulli

kinnistul katastriüksuse nr 72601:001:0685 puhul), kuid vald on sellest seni keeldunud, väites, et

DP ala on tema kinnistule liiga lähedal. Tihti ostetakse maatulundusmaa eesmärgiga see

elamumaaks muuta. Kui nõuded on täidetud ja antud juhul on, sest ka KRX Veod OÜ omandis

oleva Kulli kinnistu pindala on üle 1 ha, siis puudub igasugune põhjus, miks ei ole võimalik KRX

Veod OÜ-l detailplaneeringuga katastriüksuse senist sihtotstarvet muuta. Kolmas isik ei saa oma

aegunud DP-ga takistada naaberkinnistu omanikul realiseerimast tema omandiga seotud õigusi. DP

omanik saab realiseerida enda omandiõigust üksnes ulatuses, mis ei piira teistel isikutel oma õigusi

realiseerimast. Seega takistab DP-st tulenev liiga suur asustustihedus mõlema kaebaja huve, kuid

vastustaja ei ole seda asjaolu oma seisukohtades arvestanud.

33. DP kehtetuks tunnistamisega ei kaasne riivet kolmandale isikule ega ka kogukonnale. Seega ei

esine kahjulikke mõjutusi ega kolmanda isiku usaldust, mis tingiks DP kehtima jäämise. Kuna

kolmas isik omandas DP ala alles aastal 2016 ehk ajal, mil DP kehtestamisest oli möödas 11 aastat

ja ÜP järgselt oli piirkonnas hajaasustus kehtinud vähemalt 4 aastat, millega tiheasustust kavandav

DP vastuolus oli, pidi ka kolmas isik mõistlikult võttes aru saama, et eelmärgitud asjaolude juures ei

saa tal olla õigustatud ootust vana ja nõuetele mittevastava DP realiseerimise võimalikkuse osas.

34. Kolmanda isiku viited sellele, et DP kehtetuks tunnistamisel jääks rajamata külaplats, on

asjakohatud. 23.08.2016 korraldusega muudeti DP-ga hõlmatud planeeringualal katastriüksuse piire

selliselt, et DP järgset eraldiseisvat sotsiaalmaa krunti enam ei eksisteeri, vaid vastav DP järgne

sotsiaalmaana näidatud maaüksus on liidetud DP alast välja jäävate elamumaa ja maatulundusmaa

3-22-1219

katastriüksustega. Seega ei tingi nn külaplatsi rajamata jätmist mitte DP kehtetuks tunnistamine,

vaid vastustaja poolt varasemalt DP muutmise osas vastu võetud otsused. Sh on need otsused vastu

võetud DP muutmiseks ette nähtud Plans § 140 lg 7 kohast menetlust läbimata.

35. Samuti on asjakohatud kolmanda isiku viited nagu takistaks DP kehtetuks tunnistamist asjaolu,

et Kivi tee 12 kinnistu on avalikult kasutatav tee. PlanS § 140 lg 2 võimaldab DP-d tunnistada

kehtetuks ka osaliselt ning avalikult kasutatava tee olemasolu ei ole vastuolus ka ÜP-ga ega avalike

huvidega.

36. DP kehtestati 2005 ning kolmas isik omandas DP ala 2016 (s.o 11 aastat pärast DP

kehtestamist). DP kehtetuks tunnistamise taotluse esitamise ajaks oli DP kehtestamisest möödunud

17 aastat ja DP-d ei olnud senini ellu viidud. Veelgi enam, 2016. aastal, kui kolmas isik DP ala

omandas, kehtis juba 2012 ÜP, kust tuli selgelt, et tegemist on hajaasustusalaga. Sellises olukorras

on ka potentsiaalsed kahju hüvitamise nõuded suure tõenäosusega alusetud, sest kolmandal isikul ei

saanud olla enam DP kehtestamisest 10 aasta möödudes õiguspärast ootust, et seda on võimalik

muutmata kujul ellu viia.

37. Kaebajad ei nõustu käsitlusega nagu oleks vaidlustatud vallavolikogu otsuse tegemisel kõiki

huvisid õiglaselt kaalutud. Esiteks, kaalutlus põhines valel eeldusel, et kaebajatel pole õigust DP

kehtetuks tunnistamist nõuda. Teiseks, otsuse tegemisel jäeti arvestamata tähtsust omavad asjaolud,

mida käsitles Tallinna Ringkonnakohus määruse p-s 14 ja varasemalt õiguskantsleri poolt

vallavanemale antud selgitused DP-de õiguspärase menetlemise kohta; samuti nõuded, mis tulenesid

üleriigilisest planeeringust, planeerimisseadusest, haldusmenetluse seadusest ja kohtupraktikast.

38. Lõpetuseks viitavad kaebajad ka halvale haldusmenetluse tavale, mida vastustaja rakendab.

Vastustaja muudab vaidluse käigus oma seisukohti ja ei täida ka ise enda varasemaid otsuseid, sh

ÜP ega ka DP nõudeid. Näiteks käesoleval juhul väitis vastustaja 2019. a otsuses, et DP elluviimist

ei ole alustatud, ehitus ja kasutuslube ei ole väljastatud, kuid kui kaebajad tõstatasid DP kehtetuks

tunnistamise küsimuse, on vastustaja asunud seisukohale, et DP elluviimist alustati juba 2016 krunte

moodustades. Kui vallavalitsus ja vallavolikogu ei täida ise ÜP-t ja volikogu varasematele otsustele

vastu vaidlevad, ei oska eristada planeeringulisi tegevusi planeeringuga mitte seotud tegevustest

ning oma seisukohti planeerimismenetluses käigu pealt DP omaniku huvides muudavad, puudub

olukorras õigusselgus ja õiguskindlus ning seeläbi on kaebajatel oma huve ja õigusi väga raske

kaitsta.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

39. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele terves ulatuses vastu.

40. X. X seisukohtade põhjal rikub tema subjektiivseid õigusi 22.12.2005 kehtestatud DP, mida ta ei

ole vaidlustanud. Seega ei saa X. X enam tugineda sellele, et kehtiv DP rikub tema subjektiivseid

õigusi.

41. KRX Veod OÜ omandas Kulli kinnistu 14.12.2018 ja pidi olema teadlik ja arvestama ümbruses

kehtivate DP-dega ning asjaoluga, et omandataval maal ei ole nähtud ette ehitusõigust. Seega ei saa

DP rikkuda KRX Veod OÜ subjektiivseid õigusi. Kaebuse rahuldamisega ei ole võimalik saavutada

kaebajate eesmärki ehk saavutada DP kehtetuks tunnistamine või vastava menetluse algatamine,

sest täidetud ei ole HMS § 44 lg-s 1 ja § 68 lg-s 1 sätestatud tingimused. DP on ellu viidud, mistõttu

ei ole selle kehtetuks tunnistamine PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel enam võimalik. DP kehtib ja selle

elluviimiseks puuduvad takistused. ÜP-ga ei pea olema kooskõlas mitte kõik DP-d, vaid üksnes

need, mis on kehtestatud pärast ÜP kehtestamist.

42. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 6 lg 1 kohaselt on

omavalitsusüksuse ülesanne korraldada vallas või linnas ruumilist planeerimist. PlanS § 74 lg 8 ja §

124 lg 10 kohaselt on nii üldplaneeringu, kui ka detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku

3-22-1219

omavalitsuse üksus. Kaebaja pädevuses ei ole hinnata, kas planeering on piisavalt kaasaegne, kas

see vastab majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele jne, nimetatud

asjaolude hindamine kuulub vastustaja pädevusse. Lähtuvalt eeltoodust tuleb kõik kaebaja vastavad

väited jätta tähelepanuta.

43. PlanS § 140 lg 1 p 2 annab kohalikule omavalitsusele kaalutlusõiguse detailplaneeringute

ülevaatamiseks ja õiguse vajadusel planeering kehtetuks tunnistada. Nimetatud säte laiendab üksnes

omavalitsuse õigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise osas, kuid ei anna kaebajatele õigust

seda omavalitsuselt nõuda. ÜP-s on tingimus hajaasustuses elamugruppidele– lubatud on kolmesed

grupid, mille õuemaade kaugus on 100m (ÜP punkt 4.3), kuna DP elluviimine moodustaks

visuaalselt ja sisuliselt kaebaja X. X koos DP hoonetega ühtse 6-se grupi.

44. Vastavalt ÜP punktile 16 tuleb planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi järgida juhul, kui

katastriüksuse seniseid ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet) soovitakse muuta. ÜP punkt 4.3 näeb ette

uue hoonestuse rajamise hajaasustusega alal, seega kuulub ÜP punktis 4.3 nimetatud regulatsioon

kohaldamisele alles siis, kui isik soovib muuta katastriüksuse seniseid tingimusi ja mitte olukorras,

kus kaebajale ei meeldi kunagi ehitatud hoone või kehtestatud detailplaneering. Kui kaebaja tuli

teadvalt elama nn hajaasustusse (mis ei olnud võimalik, sest X. X sai oma kinnistule ehitusloa ajal,

kui kehtinud detailplaneering nägi vaatlusalusele alale ette tiheasutuse, vt vastustaja 12.08.2023

vastuse lisa 2-5), siis pidi ta juba DP kehtestamisel aru saama, et DP võib tema õigusi vaatlusaluses

küsimuses rikkuda ja kaebaja oleks pidanud DP kehtestamise kehtestatud kujul vaidlustama.

Kaebaja seda teinud ei ole. Kaebajal ei ole õigust vaidlustada haldusakti, mis on kehtinud 17 aastat.

45. Samuti ei ole põhjendatud KRX Veod OÜ väide, et tal on õiguspärane ootus enda kinnistule

üksikelamu ehitusõiguse saamiseks, mida hetkel kehtiv DP takistab. Ehitusõiguse saamist ei takista

mitte DP, vaid ÜP, mis näeb uute ehitusõiguste väljastamisel ette vastavad tingimused.

46. Vastustaja leiab, et ÜP ei näe kaebajatele ette vastavat õigust, mille kaitset nad hetkel kohtust

taotlevad. Seda on kaebajatele selgitatud ka volikogu otsuse punktis 3.1, kus on märgitud: „Valla

uus üldplaneering ei ole tagasiulatuv. See tähendab, et vanad kehtestatud detailplaneeringud ei kaota

automaatselt kehtivust ega neid ei hakata ka uuest üldplaneeringu kehtestamisest tulenevalt

muutma.”

47. Vastustaja on volikogu otsuse tegemisel arvestatud kõigi oluliste asjaoludega ja kaalutletud

erinevaid huve ja leitud, et DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamine (sh volikogu enda

algatusel) ei ole põhjendatud. Otsuse punktis 3.1 on mängitud: (Detailplaneeringu) „Ülesanded on

sätestatud PlanS § 126 lõikes 1, mille kohaselt on detailplaneeringu üheks ülesandeks

planeeringuala kruntideks jaotamine. PlanS § 6 p 11 kohaselt on planeeringu elluviimine tegevus,

mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine. Krundid on moodustatud, st on alustatud

detailplaneeringu elluviimist. /---/ Näiteks pärast kehtestamist on võimalik planeeringualal olevad

kinnistud (krunte) moodustada ja seda on ka tehtud. Kõnealusel planeeringualal on kinnistud

moodustatud, seega on juba antud toimingute raames võimalik eelnevat kvalifitseerida, kui

kehtestamise järgset tegevust, mida saab või peab käsitlema DPelluviimisena. /---/ Kehtestatud

detailplaneeringu seletuskirja punkti 3.4 kohaselt on ette nähtud teemaade üle andmine valla

omandisse. Kivi tee L2 maaüksus on vallale üle antud ning munitsipaalomandis.”

48. DP seletuskirja punkt 3.4 sätestab järgmist: „Detailplaneeringu graafilisele osale on kantud

Paldiski mnt.T-8 300.0 m sanitaarkaitsevöönd, kuhu elamuid mitte ette näha, nii nagu ka

olemasoleva juurdesõidutee 20.0 m teekaitsevööndisse. Juurdepääs elamutele hakkab toimuma

olemasoleva killustikkattega juurdesõidutee kaudu. Ühendustee läbib Tamme kü põhjast-lõunasse,

mis lähtub Hüüru-Saue ja Paldiski mnt.-lt.” Seega nägi DP ette nii teede üleandmise vallale, kui ka

nende asfalteerimise. Kivi tee L2 on tasuta üle antud vastustajale (vastustaja 12.08.2023 seisukoha

lisa 1), kes on selle asfalteerinud. Tallinna Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-19-1378 tehtud

3-22-1219

otsuses leidnud, et DP elluviimine võib seisneda ka DP kohastes toimingutes, mis ei ole otseselt DP

ette nähtud ehitusõiguse realiseerimine. Arvestades vaatlusalust olukorda, siis DP-d on asutud ellu

viima nii ehitusõiguse realiseerimise kui ka muude DP-s ette nähtud toimingute teostamise kaudu,

mistõttu ei ole põhjendatud DP kehtetuks tunnistamine.

49. Vastustaja on lisaks eeltoodule hinnanud ka DP ala omaniku ootuseid ja võimalikke kahju

hüvitamise nõudeid ja leidnud, et ka neil põhjendustel ei ole DP kehtetuks tunnistamise menetluse

algatamine põhjendatud. Otsuse punktis 3.5 on sätestatud: „Vallavalitsus ei pea mõistlikuks

kulutada avalikke vahendeid eesmärgil piirata õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamisega isiku

vabadusi ning seejärel kompenseerida võimalik tekitatud kahju.”

50. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsuse nr 41 „Saue

Vallavolikogu 22. detsembri 2005. aasta otsusega nr 128 kehtestatud Püha küla Tamme kinnistu

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine veevarustuse lahenduse osas“ tõttu ei ole võimalik DP-d

ellu viia. Kommunikatsioonide ehitamine ei eelda DP koostamist (PlanS § 125 lg 1), vaid

kommunikatsioonide rajamiseks on kaebajal pärast kokkuleppe saavutamist servituudi küsimuses

(või maakohtu otsust) võimalik taotleda vastustajalt projekteerimistingimusi (ehitusseadustiku

(EhS) § 26 lg 1) ja pärast ehitusprojekti koostamist ehitusluba (EhS lisa 1 tabel, EhS § 38 lg 1) ning

vajalikud kommunikatsioonid (nt kinnistusisesed) välja ehitada. Seega kolmandal isikul on säilinud

võimalus ehitada uusi kommunikatsioonitrasse ka pärast DP osaliselt kehtetuks tunnistamist ja

planeeringu elluviimine ei ole takistatud.

51. Saue Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 „Püha külas katastriüksuste Pere-Kaarle,

Tamme ja Vahepere piiride muutmine“ ei muudetud DP-d. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb

koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP (PlanS § 140 lg 7). DP on kehtetuks tunnistatud

üksnes veevarustuse lahenduse osas, ülejäänud osas on DP kehtiv ja aluseks edasistele toimingutele.

DP seletuskirja punkti 3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada sportimise,

vabaaja veetmise ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal, seega avalikult

kasutatavana. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lg 1 p 20 kohaselt on kinnisasja

lubatud omandada kehtestatud detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu

terviklahenduse elluviimiseks avalikes huvides, kui eesmärk ei ole saavutatav kinnisasja

omandamata. Lähtuvalt eeltoodust on vastustajal soovi korral võimalik seada DP-s ette nähtud alale

sundvaldus DP terviklahenduse elluviimiseks.

52. Krunt oli DP kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 9 lg 3 kohaselt defineeritud kui ehitamiseks

kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. See tähendab, et

ehitusõiguseta kinnistud ei kvalifitseerunud kruntideks. DP-s ette nähtud üldmaa kinnistu (mille

piire muudeti 23.08.2016 korraldusega nr 594) algne moodustamine ei olnud DP kohustuslik

tegevus, sest kinnistule ei määratud ehitusõigust. See tähendab, et kuigi üldmaa kinnistu moodustati

kehtiva DP alusel, polnud antud ajal nimetatud maaüksuse moodustamiseks otsest DP koostamise

kohustust. Sellest lähtuvalt ei saa ehitusõiguseta maaüksuse piiride muutmist käsitleda DP vastase

tegevusena.

53. X. X leiab, et kuna kinnitatud DP lahenduse järgne sotsiaalmaa krunt lakkas olemast ja selle

asukohta tekkisid elamumaa ja maatulundusmaa kinnistud, tähendab see, et tulevikus võib ka sinna

ehitustegevust kavandada, kuigi algne DP lahendus oleks selle võimaluse välistanud. Selline

seisukoht on ekslik. DP on kehtiv, seda ei ole muudetud ega kehtetuks tunnistatud. Kui keegi peaks

soovima nimetatud maaüksust hoonestada, siis tuleb lähtuda alal kehtivast DP-st. DP vaatlusalusele

maaüksusel ehitusõigust ette ei näe, seega DP-s planeeritud üldmaa sihtotstarbega kinnistule

hoonestuse lubamine võimalik ei ole. Vastupidine aga oleks olukord, kui vastustaja tunnistaks DP

kehtetuks, sellisel juhul ei oleks vaatlusalusel alal kehtivat DP-d ja lähtuda tuleks ÜP-st. Kui ÜP

3-22-1219

võimaldab nimetatud alale ehitustegevuse, siis puuduks vastustajal võimalus seda keelata. Seega ei

vasta tõele, et sotsiaalmaa maaüksust enam ei eksisteeri, DP on selles osas endiselt kehtiv.

54. Kaebajad on leidnud, et DP kehtetuks tunnistamise korral saaks praegune DP omanik teostada

oma kinnistul ehitusõigust samadel alustel teiste piirkonna maaomanikega (1 hektar = 1 elamu).

Võrdne kohtlemine ei saa kuidagi olla kedagi kahjustav; seda enam, kui tegemist on õiguspäraselt

kehtestatud hajaasustuse maakasutus piirangute järgimisega, mis on kehtestatud hajaasustuse

säilimise eesmärgil. Vastustaja leiab, et DP ala omanik ja KRX Veod OÜ ei ole võrreldavad isikud.

DP ala omanik on ostnud kinnistud, millele on DP-ga ehitusõigus ette nähtud. KRX Veod OÜ on

ostnud omale kinnistu, millel ehitusõigus puudub.

55. Kaebajad on märkinud, et volikogu istungil, kus viidatud küsimusi arutati ja otsus vastu võeti,

esitas vallavanem valeandmeid menetluse käigu, DP sisu ja naaberkinnistute omanike tegevuse

kohta ning ka hääletus toimus seda infot aluseks võttes. Istungi protokollis on vallavanema esitatud

valeinfo täielikult kajastamata jäetud, samuti on kajastamata kolme volikogu liikme istungil tehtud

ettepanekud saata DP kehtetuks tunnistamise taotlus tagasi maakomisjoni täiendavaks

menetlemiseks, millest vallavanem keeldus. Vastustaja selgitab, et volikogu võttis otsuse vastu

otsuses toodud põhjendustel. Väited, mille kohaselt volikogu on otsuse teinud mingitel muudel

alustel ei ole asjakohane ega põhjendatud. Kaebaja väited vallavanema poolt valeandmete esitamise

osas on paljasõnalised ja tõendamata. KOKS § 51 lõike 5 kohaselt kantakse protokolli istungi või

koosoleku toimumise aeg ja koht, osavõtjate nimed, arutlusel olnud küsimused, nende kohta esitatud

ettepanekud ja otsused ettepanekute arvestamise või mittearvestamise kohta, hääletustulemused, kui

küsimus otsustati hääletamise teel, ning otsustajate ja küsimuste algatajate eriarvamused. Puudub

õigusaktidest tulenev kohustus, et kõik ettekanded ja arutelud peaksid sõna-sõnalt protokollis kirjas

olema. Saue Vallavolikogu 28.04.2022 istungil osalenud Lavly Perling ja Heino Märks ei

väljendanud vallavolikogu istungil tahet, et tegemist on nende eriarvamuse või parandus- või

täiendusettepanekuga ning ei palunud seda protokollida. Samuti ei ole eelnimetatud vallavolikogu

liikmed esitanud Saue Vallavolikogu 22.02.2018 määruse nr 11 “Saue valla põhimäärus” § 35 lõike

7 sättele tuginedes tähtaegset tahteavaldust Saue Vallavolikogu 28.04.2022 protokolli muutmiseks.

56. Kaebajad leiavad justkui ÜP-ga tiheasustuse hajaasustuseks muutmise tulemusel oleks tegu

asustustiheduse olulise erinevusega ning seetõttu olulise muudatusega. Saue valla üldplaneeringutes

kasutatav kinnistu piirsuurus ei ole mitte eesmärk, vaid vahend, millega tagatakse vajalik

piirkondlik asustustihedus vastavalt üldplaneeringu üldistusastmele. DP-ga on antud ainult viie

elamu ehitusõigus, mis Saue valla pindala ning ÜP üldistusastet arvestades on väga väike maht ning

iseseisvaks tiheasustusalaks nii väikest gruppi ei saakski pidada, mis oli ka põhjuseks, miks ÜP-ga

kõik sellesarnased pisikesed tiheasumid ÜP kaardilt ära jäeti. ÜP-s on kehtestatud tavapärane

hajaasustuse asustustihedus kuni kolme elamu grupid, kus gruppide õuemaade vahel on min 100 m

vahemaa. Grupisiseselt ei ole elamute ega õuemaade vahekaugused piiratud. Ka elamute arv grupis

pole mitte eesmärk, vaid asustustiheduse reguleerimise vahend ja sellele viitab selgelt ÜP

seletuskirja lause „Külade olemasoleva ajaloolise hoonestusega aladel võib hoonegrupis olla kuni 6

üksikelamut, kui suuremat maa-ala arvestades on tagatud kolmeste hoonegruppidega võrreldav

hoonestustihedus“. Antud asukohas tekikski kuuene grupp (lisaks viiele DP krundile ka kõrvalasuv

Xxxx xxx xx) ja kui vaadelda Püha küla Paldiski mnt äärset asumit, siis selles piirkonnas määratud

elamute ehitusõiguste koguhulk on vastavuses ÜP hajaasustuse asustustiheduse nõuetega.

57. Kuni 30.05.2015 kehtinud PlanS sätestas: „Detailplaneering koostatakse valla või linna

territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks.“ Alates

01.06.2023 kehtivas PlanS on detailplaneeringu eesmärk sõnastatud järgmiselt: „Detailplaneeringu

eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse

loomine. Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus.“ Nagu näha, on alates 2015 seadusest

välja jäetud sõna „maakasutus“. DP koostamine on alati olnud kohustuslik hoonete (teatud juhtudel

3-22-1219

ka rajatiste) ehitamiseks. St pelgalt maakasutuse kavandamiseks pole kunagi kehtinud DP

koostamise kohustust ning seetõttu jäetigi seadusest välja sõna “maakasutuse”. Seega ka

sotsiaalmaamaaüksuse asukoha võimalik muutmine ei mõjuta kuidagi DP seadusekohast eesmärki

ehitamise võimaldamiseks, sest DP-s ei olnud sellele sotsiaalmaa katastriüksusele ehitusõigust

määratud. DP seletuskirjas sisalduva sotsiaalmaal vaba aja veetmise võimaluse tagamiseks on

arendaja nõustunud tasuta valla omandisse andma Kivi tee 8 katastriüksuse.

58. Saue Vallavolikogu 26.06.2019 otsusega nr 41 „Saue Vallavolikogu 22. detsembri 2005. aasta

otsusega nr 128 kehtestatud Püha küla Tamme kinnistu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

veevarustuse lahenduse osas“ hindaski vastustaja vaidlusaluse DP aja- ja asjakohasust ja algatas DP

osalise kehtetuks tunnistamise. Kindlasti ei mõjuta DP elluviimist veevarustuse ja tuletõrjevee

allikate elamukruntidele lähemale toomine. Lühem veetorustik on majanduslikult efektiivsem ning

keskkonda säästvam (vähem pinnasetöid ja lekkimisvõimalusi jm). Tuleohutuse seisukohast on

tuletõrjemahuti elamutelähedasem asukoht samuti parem, kuna kustutusveevõtt on operatiivsem.

DP-s määratud veemahuti asukoht Kivi tee 8 kinnistul jääks elamukruntidest ca 220-320 m

kaugusele, millega ei oleks täidetud siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 „Veevõtukoha rajamise,

katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“ §

6 lõikes 3 sätestatud kauguse nõue (max 200 m). Küll aga oleks see nõue hästi täidetud, kui mahuti

rajatakse elamukruntide juurde.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

59. Kolmas isik leiab jätkuvalt, et kaebajatel puudub õigus nõuda DP kehtetuks tunnistamise

menetluse alustamist.

60. Kolmas isik ei nõustu ringkonnakohtu käsitlusega, nagu ei oleks DP-de kehtetuks tunnistamise

alused ammendavalt sätestatud PlanS § 140 lg-s 1, kuna ei leia seletuskirjast ringkonnakohtu poolt

viidatud seisukohta, et PlanS § 140 laiendab DP kehtetuks tunnistamise aluseid, mitte ei kitsenda

neid. Vastupidi, PlanS esimese lugemise seletuskirjas on selgitatud, et kehtiv PlanS ei näe ette

üleriigilise planeeringu ega ka teiste planeeringuliikide (va detailplaneering) kehtetuks

tunnistamiseks eriregulatsiooni. Kehtiva PlanS § 27 sätestab ette vaid üldsõnalise regulatsiooni DP

kehtetuks tunnistamiseks. Kuna kehtiv PlanS ülejäänud planeeringuliikide kehtetuks tunnistamist ei

reguleeri, on senini saanud nende kehtetuks tunnistamisel lähtuda HMS-st kui üldseadusest.

Eeltoodud selgitusest tulenevalt sai kuni 30.06.2016 teiste planeeringuliikide, välja arvatud DP,

kehtetuks tunnistamisel lähtuda HMS-ist, sest teiste planeeringuliikide kehtetuks tunnistamist PlanS

ette ei näinud. Kuna aga DP kehtetuks tunnistamine oli ja on ette nähtud PlanS-s, siis tuleb lähtuda

vaid nendest alustest.

61. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et olukord, kus eriseaduses ei ole loetletud

konkreetseid haldusakti kehtetuks tunnistamise aluseid, ei tähenda samas kaugeltki seda, et sellist

haldusakti ei saakski üldse kehtetuks tunnistada. Selliste haldusaktide kehtetuks tunnistamine on

täiesti võimalik, sealjuures tuleb lihtsalt arvestada HMS §-des 64–70 sätestatud üldise

regulatsiooniga. Siit saab teha järelduse, et üldregulatsioon kohaldub juhul, kui eriseaduses

haldusakti kehtetuks tunnistamise alused puuduvad. Võttes arvesse, et PlanS-s on sätestatud DP

kehtetuks tunnistamise alused, siis ei kohaldu HMS-is toodud üldregulatsioon.

62. Ka on Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-72-16 tehtud lahendi punktis 15 selgitanud, et

maksuhaldur on tagatise suurendamisel lähtunud HMS § 66 lg 2 p-st 2 ja kaalunud kaebaja usaldust

ja avalikku huvi. Kolleegium leidis seal, et kuna vedelkütuse seadus näeb erinormina tagatise

ümbervaatamiseks ette konkreetse aluse, ei ole HMS § 66 lg 2 p 2 kohaldatav (vt HMS § 67 l g 4 p

2 ). Ka planeeringute puhul on DP kehtetuks tunnistamiseks PlanS-s sätestatud konkreetne alus,

mistõttu ei kohaldu HMS. Ringkonnakohtu poolt viidatud Riigikohtu seisukoht haldusasjas nr 3-3-

1-9-14 tehtud lahendi punktis 18 sai teoorias olla antud kuni 30.06.2015 kehtinud

3-22-1219

planeerimisseaduse § 27 osas, kus ei sätestanud DP kehtetuks tunnistamisele aluseid ja piiranguid,

nagu teeb seda PlanS § 140 lg 1 p 1 – DP-d saab kehtetuks tunnistada ainult siis, kui kehtestamisest

on möödas viis aastat ja DP-d ei ole asutud ellu viima. Ka PlanS seletuskirjas on rõhutatud, et

elluviidud DP ei saa kehtetuks tunnistada, vaid muutmise soovi korral tuleb koostada uus DP.

Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa

saamiseks taotluse esitamist. Järelikult tuleneb PlanS-st piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei

saa mitte mingil juhul DP-d kehtetuks tunnistada, seejuures puudub haldusorganil ka sellekohane

kaalutlusõigus.

63. HMS §-dest 64-70 aga otseselt sellekohast piirangut ei tulene. Järelikult kui PlanS § 140 kõrval

kohalduksid ka HMS-i sätted, siis saaks DP kehtetuks tunnistada hoolimata sellest, et DP-d on

asutud ellu viima. See oleks aga otseses vastuolus PlanS § 140 lg 1 p-ga 1. Ka õiguskirjanduses on

selgitatud, et tihti võib esineda juhte, kus eriseaduses on loetletud konkreetsed kehtetuks

tunnistamise alused ning loetelust ega mujalt seadusest ei nähtu, et tegemist oleks mitteammendava

loeteluga. Sellest hoolimata on ka sellistel juhtudel võimalik, kui see ei lähe vastuollu eriseaduses

toodud loetelu mõttega, haldusmenetluse seaduse kui üldseaduse haldusakti kehtetuks tunnistamise

aluste rakendamine. Järelikult ei tohiks ühelgi juhul üldregulatsiooni alusel DP kehtetuks

tunnistamisel minna vastuollu eriregulatsiooniga. Eeltoodust tulenevalt ei saa DP kehtetuks

tunnistamise alused tulla HMS-ist, sest see oleks vastuolus eriregulatsiooniga.

64. PlanS seletuskirjas on selgitatud, et DP kehtetuks tunnistamine saab muutunud olude alusel kõne

alla tulla eelkõige siis, kui avalik huvi seda tingib. Seega peab DP kehtetuks tunnistamiseks olema

toimunud mingi muutus võrreldes DP kehtestamise ajaga ning peab kehtetuks tunnistamine teenima

avalikke huve. Kolmandale isikule teadaolevalt on piirkonnas kinnistud olnud kogu aeg sama

suurusega, ehk siis jääb arusaamatuks, mis on see muutus, mis toimus võrreldes DP kehtestamisega.

Ka ei ole kaebajad käesolevas asjas selgitanud, milles seisneb avalik huvi, et DP kehtetuks

tunnistatakse. DP kehtetuks tunnistamisel jääks rajamata külaplats; võib vastustajal tekkida kahju

huvitamise kohustus, mis tuleks kanda kohaliku omavalitsuse eelarvest ehk avalikest vahenditest;

tuleks lahendada kinnistu Kivi tee L2, millel asub hetkel avalikult kasutatav tee, võõrandamise

küsimus, mille tagajärjeks võib olla kinnistu kolmanda isiku omandisse tagastamine või huvitamine,

mis kumbki ei teeni avalikku huvi.

65. Kolmas isik nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel ei saa DP

kehtetuks tunnistamist nõuda, kui DP-d on asutud osaliselt ellu viima. DP-d on aga asutud ellu

viima. Elluviimisena ei käsitleta ainuüksi DP-s ettenähtud ehitusõiguse realiseerimist, vaid

elluviimine võib seisneda ka muudes DP alusel tehtavates toimingutes. Ka PlanS seletuskirjas on

selgitatud, et elluviimise all saab mõista eeskätt DP alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa

saamiseks taotluse esitamist /.../ Elluviimine võib tähendada ka ülesandeid haldusorganile või

halduslepingute sõlmimise vajadust, et tagada planeeringu realiseerimine. Elluviimine ja selleks

kavandatavad tegevused puudutavad kõiki planeeringuliike /.../ Elluviimine tähendab kehtestatud

planeeringu alusel tehtavaid toiminguid, et saavutada planeeringu eesmärk. Seega peab olema DP

alusel tehtud toiminguid, mis ei pea olema ehitustegevus ega pea olema ka ehitusloa saamiseks

taotluse esitamine (PlanS seletuskirjas on sellele viidatud kui ühele võimalusele). PlanS

seletuskirjas toodud näites ei pea ehitusluba olema väljastatud, vaid peab olema esitatud ainult

taotlus. Seejuures ei ole asjakohane kaebajate viide haldusasjale nr 3-18-715. Viidatud asjas soovis

DP kehtetuks tunnistamist planeeritava kinnistu omanik (kaebajaks oli naabruses asuvate kinnistute

omanik, kes vaidlustas kehtetuks tunnistamise).

66. Kolmas isik on seisukohal, et PlanS § 140 lg 1 p-st 1 tulenev piirang seoses DP elluviimisega on

sätestatud planeeritava kinnistu omaniku kaitseks ja tema huvides. Viidatud asjas aga ei soovinud

planeeritava kinnistu omanik sättest tulenevalt kaitset. Järelikult erinesid asjaolud oluliselt

käesolevast asjast.

3-22-1219

67. Lisaks on kolmanda isiku avalduse alusel vastustaja 26.06.2019 otsusega nr 41 DP kehtetuks

tunnistatud veevarustuse lahenduse osas, mis on samuti haldusorgani tegevusena DP elluviimine.

Seoses veevarustusega on kolmas isik teinud kulutusi uue eskiisi koostamisele. Vastustaja

26.06.2019 otsuse alusel on peetud läbirääkimisi ja võetud pakkumised puurkaevu ja veetrasside

rajamiseks. Lisaks tegeleb arhitekt eramute projekteerimisega; sõlmitud on võrguleping jne. Võttes

arvesse, et DP elluviimine ei seisne ainult ehitustegevuses, vaid toimingutes, et saavutada DP

eesmärk, siis on ka need tegevused käsitletavad DP elluviimisena.

68. Samuti on kolmas isik võtnud endale vastustaja 26.06.2019 otsuse alusel kohustuse rajada tee ja

võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L1 kinnistu ning võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L2

ja Kivi tee 8 kinnistud. Kivi tee L2 kinnistu on vastustajale ka tasuta võõrandatud. Võõrandamine

on ette nähtud ka DP-s. Järelikult on Kivi tee L2 kinnistu võõrandamine näol tegemist DP

elluviimisega. Lisaks on kolmas isik toonud elamukruntidele tasandamiseks pinnast.

69. EhS § 4 lg 1 kohaselt on ehitamine ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja

muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised

omadused. Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on

oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega. Riigikohus on

haldusasjas nr 3-17-911 30.10.2018 tehtud lahendi punktis 17 selgitanud, et kuigi ka katendi

ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale, on EhS

§ 4 lg 1 kohaselt käsitatav ehitamisena, on selle täiendavaks eelduseks funktsionaalne seos

ehitisega. Eeltoodust tulenevalt ei ole tasandamine küll ehitamine, kuid on siiski DP elluviimine.

70. Kivi tee 12 kinnistule on püstitatud ka ehitis. Kolmas isik on seisukohal, et DP elluviimise osas

ei oma iseenesest tähendust DP seletuskirja p 3.3, mille kohaselt vastavalt EhS-le võib kruntide

hoonestamine toimuda vaid kinnitatud ehitusprojektide alusel ja ehitusloa olemasolul. DP

elluviimine ei seisne ainult hoonestamises. Kaebajad on punktist 3.3 teinud järelduse, nagu võiks

DP alusel ehitada vaid ehitusloa ja ehitusprojekti alusel. Nimetatud punktist järeldub, et kui EhS

seda nõuab, saab ehitada ainult ehitusloa ja ehitusprojekti alusel. Punkti mõte ei ole see, et

kitsendada ehitamise mõistet, vaid et ehitamisel tuleb kinni pidada seaduses sätestatud nõuetest. DP

kehtestamise ajal kehtinud EhS § 12 lg 1 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt

ehitusprojektile, välja arvatud väikeehitise ehitamise EhS-s ettenähtud juhtudel. EhS § 15 lg 2

kohaselt väikeehitise ehitamiseks ei ole ehitusprojekt nõutav, välja arvatud juhul, kui EhS §-s 16

nimetatud kirjaliku nõusoleku andmisele eelneb ehitusprojekti esitamise nõue või taotletakse

kasutusluba. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise

ehitamise korral. Ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku

loata ehitada. Väikeehitise kriteeriumid on toodud EhS §-s 15. Ka EhS lisa 1 kohaselt ei ole iga

ehitise ehitamiseks vaja ehitusluba ega ehitusprojekti. Järelikult ei pidanud DP kehtestamise ajal ega

pea ka praegu iga ehitise ehitamiseks olema ehitusluba ega ehitusprojekti. See aga ei tähenda, et

sellise ehitise ehitamine ei kvalifitseeruks DP elluviimiseks ja see ei järeldu ka DP seletuskirja

punktist 3.3.

71. Puude langetamine DP alal toimus 2002-2007 ehk ka pärast DP kehtestamist. PlanS § 140 lg 1

p-st 1 ei tulene, et DP peaks olema asutud ellu viima just kolmanda isiku poolt.

72. Kivi tee L2 kinnistule kohustus vastustaja rajama kattega tee, mis on käesolevaks hetkeks ka

rajatud, ehk siis on ka vastustaja DP-d ellu viinud. Kivi tee L2 kinnistu näol on tegemist

transpordimaaga, mille kaudu kavandati juurdepääsu planeeringualale. Kuna enne tee puudus, ei ole

uue kõvakattega tee rajamine olemasoleva tee hooldus. See, kas töö sisaldus või ei sisaldunud

teehoiukavas ehk millal see vastustaja eelarves ette nähti, ei oma DP elluviimise juures mingit

tähtsust.

3-22-1219

73. Kivi tee 8 kinnistu võõrandab kolmas isik tasuta vastustajale, et rajada sinna sotsiaalmaa

sihtotstarbega maa. Järelikult kui kaebajatel või ka teistel piirkonna elanikel ka tuleneks DP-st

subjektiivne õigus nt külaplatsi järele, siis on see tagatud. Järelikult on kolmas isik ja vastustaja

käitunud kohaliku kogukonna huvides ega saa seega kellegi õigused mitte kuidagi kahjustatud olla.

74. Iseenesest ei oma DP sisulise elluviimise juures tähendust, kas või kuidas vastustaja on

26.06.2019 otsuses seda hinnanud. Lähtuda tuleb tegelikest tegevustest ja olukorrast. Lisaks on

vastustaja 28.04.2022 otsuses selgitanud, et pidas silmas, et DP-d ei ole täielikult realiseeritud ehk

ellu viidud, aga on asutud ellu viima.

75. Isegi kui möönda kaebajate õigust nõuda DP kehtetuks tunnistamist ka muudel alustel, kui

PlanS sätestatud alustel, ei oleks need käesolevas asjas täidetud. Esmalt ei saa kaebajad esitada

populaarkaebust. Sama on leidnud Riigikohus ka haldusasjas nr 3-17-2023. Kaebus keskendub

sellele, et vastustaja peaks DP-d perioodiliselt üle vaatama ja DP-d peavad vastama kehtivale ÜP-le.

Need asjaolud ei kvalifitseeru aga kaebajate subjektiivseteks huvideks. Nt on Riigikohus

haldusasjas nr 3-17-2023 punktis 20 selgitanud, et seadus ei näe ette projekteerimistingimuste

kohtus vaidlustamise võimalust avaliku huvi kaitseks. Ka haldusasjas nr 3-3-1-8-15 tehtud lahendi

punktis 16 on Riigikohus selgitanud, et pelgalt konkreetses paikkonnas elamise või ressursi

kasutamise faktidele tuginev kaebeõiguse konstruktsioon ei ole kooskõlas kohtupraktikaga. Seega ei

ole kaebajate väidetav õigustatud ootus, et planeeringud oleksid ajakohased ja ei oleks

vastuolulised, samastatav kaebajate subjektiivsete õigustega.

76. Kaebajad on enda subjektiivse õigusena välja toonud õiguse privaatsusele, mille tagaks neile

hajaasustuse piirkonnas elamine. KRX Veod OÜ väited igasuguse elukvaliteedi kohta ei oma

käesolevas asjas asjakohased, kuna talle kuuluv Kulli kinnistu on maatulundusmaa. Vastavalt

maakatastriseaduse § 181 lg-le 9 on maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või

metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Seega ei

saa maatulundusmaale elamut ehitada. Ka ei saa KRX Veod OÜ-l olla mingit õigustatud ootust, et

ta saaks sinna elama asuda. X. X enda kinnistu ei vasta samuti kehtivale ÜP-le: Xxxx xxx xx

pindala on 4994 m² ja Xxxx xxx xxa 4996 m². Privaatsusõigus võib olla X. Xle vaid raskendatud,

kuid ta ei jääks sellest ilma. Õiguse kasutamise raskendamise näol peaks aga olema tegemist olulise

raskendamisega. Kuna tema enda kinnistud ei vasta tema eeldustele privaatsusõigusest, siis ei saa

mitte kuidagi asuda seisukohale, et just DP raskendab oluliselt X. X privaatsusõiguse kasutamisest.

77. Sotsiaalmaa otstarbega kinnistu liitmise järel ei tekkinud juurde uusi elamumaa krunte, vaid see

kinnistu liideti olemasolevate kinnistutega. Seega jäävad kaebajate sellekohased väited

arusaamatuks.

78. DP kehtestamise ajal 22.12.2005 oli tegemist tiheasustusalaga. X. X omandas enda kinnistu

2004. aastal. Seega pidi ta juba 25.08.2005 aru saama, et tema kinnistu ei asu hajaasustusalal. Seega

tekkis potentsiaalne võimalus, et alale kehtestatakse tiheasustusalale vastav DP juba 25.08.2005.

Võimalus realiseerus DP kehtestamisega 22.12.2005. Seega oleks saanud ja pidanud X. X oma

vaidetavaid huve kaitsma juba pärast eeltoodud planeeringute kehtestamist.

79. KRX Veod OÜ omandas enda kinnistu 2018. aastal. Seega pidi ta kinnistu omandamisel olema

teadlik, et on kehtestatud DP ja selle vaidetavat vastuolu ÜP-ga. Ka tema ei ole oma huvide

kaitsmiseks mitte midagi teinud. Seega on asjakohatu kaebajate väide, nagu ei oleks nad saanud

kuidagi arvestada, et tegemist on tiheasustuse alaga.

80. PlanS § 140 lg 1 p 1 eesmärk ei ole avada uusi vaidlusi tuginedes argumentidele, millele oleks

saanud tugineda aastaid varem. PlanS § 140 lg 1 p 1 võimaldab DP kehtetuks tunnistamist ainult

sättes ammendavalt välja toodud alustel.

3-22-1219

81. Hilisemalt kehtestatud ÜP-l ei ole käesolevas asjas ka tähendust. Nimelt on Riigikohus

haldusasjas nr 3-20-1280 tehtud lahendi punktis 10.2 märkinud, et kuna asjakohane DP kehtib 2002.

a-st, ei laiene sellele kehtiva seaduse detailsed nõuded. Seda seisukohta saab kohaldada ka ÜP osas

ega laiene hiljem kehtestatud ÜP tulenevad nõuded varem kehtestatud DP-le. Seega ei nõustu

kolmas isik ringkonnakohtu seisukohaga. Ka toetab kolmanda isiku seisukohta EhS ja PlanS

rakendamise seaduse § 2, mille kohaselt enne selle seaduse jõustumist kehtinud planeering jääb

kehtima parast käesoleva seaduse jõustumist.

82. 29.11.2012 otsusega kehtestatud ÜP rakendussätete kohaselt ÜP ellurakendamisel võib

olemasolevaid katastriüksusi kasutada edasi nende senise kasutusotstarbe järgi /.../ Kõikide 2005. a

kehtestatud Saue valla üldplaneeringu kohasena algatatud ning käesoleva ÜP kehtestamise hetkel

poolelioleva menetluskäiguga DP puhul tuleb arvesse võtta käesolevat ÜP. Juhul, kui menetletav

detailplaneering on vastuolus käesoleva ÜP-ga, tuleb see viia vastavusse ÜP-ga, kui DP ei ole enne

ÜP kehtestamist jõutud vastu võtta PlanS § 18 lõike 1 tähenduses, välja arvatud juhul, kui Saue

Vallavolikogu otsustab DP edasi menetleda ÜP muutvana. Ka 28.06.2021 otsusega kehtestatud ÜP

rakendussätete kohaselt ÜP ellurakendamisel võib olemasolevaid katastriüksusi kasutada edasi

nende senise kasutusotstarbe järgi /.../ Kõikide varemkehtestatud ÜP kohasena algatatud ning

käesoleva ÜP kehtestamise hetkel poolelioleva menetluskäiguga DP puhul tuleb arvesse võtta

käesolevat ÜP. Juhul, kui menetletav DP on vastuolus käesoleva ÜP-ga, tuleb see viia vastavusse

ÜP-ga, kui detailplaneeringut ei ole enne ÜP kehtestamist jõutud vastu võtta PlanS § 26 tähenduses,

välja arvatud juhul, kui Saue Vallavolikogu otsustab DP-t edasi menetleda ÜP-t muutvana. Seega

tuli ÜP kohaselt juba kehtestatud DP-de osas lähtuda nende andmise ajal kehtinud ÜP-st. Seda

arvesse võttes ei ole DP ka kehtiva ÜP-ga vastuolus – ÜP-s on kehtiva DP realiseerimise võimalus

ette nähtud.

83. Hoonete grupi osas märgib kolmas isik, et kehtiva ÜP seletuskirja kohaselt külade olemasoleva

ajaloolise hoonestusega aladel võib hoonegrupis olla kuni 6 üksikelamut, kui suuremat maa-ala

arvestades on tagatud kolmeste hoonegruppidega võrreldav hoonestustihedus. Seejuures ei pea DP-

ga hõlmatud alad olema ajalooliselt hoonestatud. ÜP seletuskirjast tulenevalt peab ala olema

ajaloolise hoonestusega, mis aga ei tähenda, et mõeldud on ainult DP ala. Kui DP ala asub alal, mis

on olemasoleva ajaloolise hoonestusega ala, siis kehtib viidatud võimalus ka DP alale. DP ala asub

ajaloolise hoonestusega alal. X. X kinnistu on alla 1 ha ja ning lähedases naabruses asuva Sepa

kinnistu pindala 8607 m²; Kivi tee 7 kinnistu pindala 5623 m²; Roosi tee 1 kinnistu pindala 2000

m²; Roosi tee 3 kinnistu pindala 2000 m²; Roosi tee 5 kinnistu pindala 2000 m²; Roosi tee 6 kinnistu

pindala 5066 m²; Roosi tee 7 kinnistu pindala 2000 m² jne. Järelikult sobituvad DP ala kinnistud ka

ümbruskonnaga ehk siis on täidetud ka suuremale maa-alale ja ruumilise lahenduse sobivuse

tingimus.

84. Ringkonnakohtu poolt viidatud PlanS § 92 lg 2 p 5 ei ole käesolevas asjas asjakohane säte.

PlanS seletuskirjas on § 70 lg 8, mis kehtivas PlanS-s vastab § 92 lg 2 p-le 5, osas selgitatud, et juba

ÜP koostamisel tuleks pöörata tähelepanu planeeringualal kehtivate DP vastavusele ÜP-ga ja

vajadusel astuda vajalikke samme vastuolude likvideerimiseks ehk olenevalt vajadusest algatada DP

kehtetuks tunnistamise või samale planeeringualale uue DP koostamise menetlus. Samas tuleb

rõhutada, et lõige ei anna eraldi alust DP-de kehtetuks tunnistamiseks, vaid kehtetuks tunnistamisel

tuleb lähtuda siiski PlanS § 133 sätestatust. Samas saab ÜP koostamisel hinnata vajadust näiteks

selliste DP kehtetuks tunnistamiseks, mille kehtestamisest on möödas üle viie aasta ja mida ei ole

asutud ka ellu viima ehk elluviimiseks pole tehtud mingeid tegevusi. Seega ei ole tegemist täiendava

alusega PlanS § 140 lg-s 1 toodule.

85. Teoreetiliselt oleks vastustaja võinud uue ÜP kehtestamisel nimetatud sätte alusel DP üle

vaadata ja võibolla ka vajadusel DP-d muuta või kehtetuks tunnistada, aga seda ainult juhul, kui

oleks olnud täidetud PlanS § 140 lg 1 p-s 1 toodud tingimused. Seda aga käesoleval juhul ei tehtud

3-22-1219

ega olnud ÜP ülevaatamisega selgitatakse välja ja vaadatakse üle kehtivad DP-d, et tagada nende

vastavus ÜP-le, ning vajaduse korral algatatakse nende muutmise või kehtetuks tunnistamise

menetlus.

86. Kolmas isik on seoses DP-ga teinud kulutusi. Lisaks ostis kolmas isik kinnisasja kehtiva DP-ga

ning see kajastus ka ostuhinnas. Ka hetkel tuleneb elamukruntide väärtus valdavalt just kehtivast

DP-st. Kui aga DP kehtetuks tunnistatakse, langeb drastiliselt elamukruntide väärtus, mis on samuti

kolmanda isiku kahju. Vastustaja 26.06.2019 otsuses nr 41 toodud kolmanda isiku kohustused on

otseselt seotud DP elluviimisega. Järelikult kui DP kehtetuks tunnistatakse, ei pea kolmas isik

täitma ka otsusest tulenevaid kohustusi. Ühtlasi peaks sellisel juhul lahendama küsimuse seoses

Kivi tee L2 kinnistuga, mille kolmas isik on DP elluviimiseks vastustajale tasuta võõrandanud.

87. Vastustaja on vaidlustatavas 28.04.2022 otsuses nr 18 kõiki eeltoodud asjaolusid ka kaalunud

ning jõudnud seeläbi õigele otsusele, et DP kehtetuks tunnistamise menetlust ei tule ega saagi

algatada. Haldusasjas nr 3-20-1940 tehtud 12.08.2021 lahendi punktis 26.5 on kohus rõhutanud, et

nimetatud õigus piirdub kohaliku omavalitsuse kohustusega vastata taotlusele, juhul, kui PlanS §

140 lg-s 1 sätestatud tingimused ei ole täidetud ja esitada põhjendatud ja kaalutletud vastuse, kui

tegelikult esineb PlanS § 140 lg-s 1 kirjeldatud faktiline asjaolu. Seega vastavalt EhS § 140 lg 1 p-le

1 puudus vastustajal kohustus kaaluda DP osaliselt kehtetuks tunnistamist ning oli piisav, et

kaebajaid üksnes teavitati menetluse alustamata jätmisest. Sellest hoolimata on vastustaja seda

käesoleval juhul teinud põhjendustega. Kaebajad on esitanud seoses DP-ga vastustajale korduvaid

seisukohti ja taotluseid, mida vastustaja on käsitlenud. Seetõttu jääb arusaamatuks kaebajate vaide,

et neid ei ole ära kuulatud.

88. Isegi kui DP kehtetuks tunnistamise taotlusele kohalduks HMS-ist tulenev üldregulatsioon, ei

ole käesolevas asjas ka need tingimused täidetud. HMS § 64 lg-test 2 ja 3 tulenevalt peab

haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamisel teostama kaalutlusõigust ning võtma seejuures

arvesse haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti

andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende

seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti

andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. HMS § 64 lg 4 kohaselt kui

kehtetuks tunnistamine toimub ühe isiku kasuks ja teise isiku kahjuks, lahtutakse sätetest, mis

reguleerivad haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku kahjuks. Võttes arvesse, et käesoleval juhul

toimuks DP kehtetuks tunnistamine kolmanda isiku kahjuks, tuleks vastavatest sätetest ka lähtuda.

89. Teoreetiliselt saaks sellisel juhul kohalduda HMS § 66 lg 2 p 1, mille kohaselt haldusakti, mis

andmise ajal oli õiguspärane, võib tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui see on

lubatud seadusega või kui selleks on jäetud võimalus haldusaktis. Antud juhul saaks siis kõne alla

tulla see, kas DP kehtetuks tunnistamine on lubatud seadusega. Vastavaks lubavaks sätteks on PlanS

140 lg 1 p 1, mistõttu peab ikkagi just sellest lähtuma. Lisaks tuleb arvestada HMS § 67 lg-ga 1,

mille kohaselt isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale

HMS § 64 lõikes 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja

haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. Kuna käesolevas asjas

puudub avalik huvi ja puudub ka haldusaktiga koormatud isik, siis saab ja peab lähtuma ainult

kolmanda isiku usaldusest, et DP jääb kehtima. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti tunnistada

kehtetuks isiku kahjuks, kui isik on haldusakti kehtima jaamist usaldades kasutanud ara haldusakti

alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara kasutamiseks või on muul viisil muutnud oma

elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti

kehtetuks tunnistamiseks. Kolmas isik on DP alusel võõrandanud kinnistu Kivi tee L2. Järelikult ei

tohi DP-d käesoleval juhul kehtetuks tunnistada.

3-22-1219

90. Lisaks tuleneb HMS § 68 lg-st 1, et isikul on õigus taotleda haldusakti kehtetuks tunnistamist

üksnes juhul, kui ta võib taotleda käesoleva seaduse § 44 alusel haldusmenetluse uuendamist.

Kaebajad ei ole käesolevas asjas selgitanud ega tõendanud, et nende puhul esineks mõni HMS §-s

44 toodud alus. Järelikult ei saa kaebajad ka HMS-i sätete alusel DP kehtetuks tunnistamist nõuda.

Kui ka leida, et kolmandad isikud saavad DP kehtetuks tunnistamist nõuda hoolimata HMS § 68 lg-

st 1 ja HMS §-st 44, siis on vastustajal selles osas kaalutlusõigus ning ta on seda korrektselt

teostanud.

91. Kaebajad on ka seisukohal, nagu oleks DP tühistamise aluseks KRX Veod OÜ ebavõrdne

kohtlemine, sest ta ei saa oma kinnistule ehitusõigust. Vastustaja on selgitanud, et vaidlusaluse DP

alal on kehtiv DP, mis välistab KRX Veod OÜ-le ehitusõiguse andmise. Lisaks on vastustaja oma

29.12.2021 vastuses selgitanud, et KRX Veod OÜ soovitud õueala asuks liiga lahedal Kurvi tee 15

õuealale. Kurvi tee 15 kinnistu tekkis aga KRX Veod OÜ enda algse kinnistu jagamise tulemusel.

Nimelt oli KRX Veod OÜ kinnistu algne pindala 3,82 ha ning oli selle sihtotstarbeks ilma

ehitusõiguseta maatulundusmaa. KRX Veod OÜ oli sellest ilmselgelt ka teadlik. KRX Veod OÜ

jagas kinnistu kolmeks kinnistuks. Kurvi tee 15 kinnistul paikneb olemasolev elamu ja abihooned

ning Kurvi tee 17 kinnistule on antud ehitusõigus üksikelamu ja abihoonete püstitamiseks.

Ehitusõigust ei ole antud hetkel KRX Veod OÜ jäänud Kulli kinnistule.

92. Võttes arvesse kinnistu esialgset sihtotstarvet ei saanud ega saagi KRX Veod OÜ-l olla

õigustatud ootust, et ta saab endale kuuluvale Kulli kinnistule ehitada. Seega erineb kolmanda isiku

positsioon oluliselt kaebaja KRX Veod OÜ omast – kolmas isik realiseerib kehtivat DP-d, kuid

KRX Veod OÜ soovib midagi, mille saamiseks pole tal õigustatud ootust olnudki. Seega ei ole

asjakohased kaebajate väited kaebaja 2 võrdse kohtlemise osas.

KOHTU PÕHJENDUSED

93. Kaebajad on vaidlustanud Saue Vallavolikogu 28.04.2022 otsuse nr 18, millega otsustati mitte

algatada menetlust Saue Vallavolikogu 22.12.2005 otsusega nr 128 kehtestatud Tamme kinnistu DP

kehtetuks tunnistamiseks. Volikogu 28.04.2022 otsus ei ole mitte menetlustoiming, vaid HMS § 43

lg 2 esimeses lauses märgitud haldusakt (s.o taotletud haldusakti andmisest keeldumine), seega on

haldusakti tühistamistaotlus esitatud õigesti.

94. Vastustaja ja kolmas isik leiavad jätkuvalt, et kaebajatel puudub kaebeõigus, sest nende

hinnangul saab PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel DP kehtetuks tunnistamist taotleda üksnes planeeritava

kinnistu omanik (mis tuleneb sama sätte p-st 2). Tallinna Ringkonnakohtu käesolevas asjas

15.03.2023 tehtud määruse järgi PlanS §-st 140 sellist piirangut aga ei tulene, kuna KOKS § 33 lg 1

alusel saab igaüks taotleda tema õigusi rikkuva volikogu otsuse kehtetuks tunnistamist, sõltumata

HMS § 44 lg-s 1 sätestatud menetluse uuendamise aluste esinemisest või puudumisest (vt ka

Riigikohtu 10.11.2004 otsus nr 3-3-1-36-04, p-d 17-18). Ringkonnakohus leidis, et DP kehtetuks

tunnistamise lubatavus ei ole piiratud PlanS § 140 lg-s 1 sätestatud alustega, vaid DP haldusakti

kehtetuks tunnistamine on võimalik ka HMS §-des 64-70 sätestatu alusel ning et sarnaselt kuni

30.06.2015 kehtinud PlanS § 27 lg-ga 1 tuleb alates 01.07.2015 kehtivat PlanS § 140 lg-t 1

tõlgendada viisil, et see säte hoopis laiendab DP kehtetuks tunnistamise võimalusi, mitte ei kitsenda

neid, viidates Riigikohtu 08.05.2014 otsuse nr 3-3-1-9-14 p-le 18 ja Riigikogu XIII koosseisu 571

SE seletuskirja1 lk-dele 179-180). Kolmas isik on järgnevas menetluses vaielnud sellele vastu,

osundades üld- ja erinormi hierarhiale, Riigikohtu haldusasjas nr 3-3-1-72-16 tehtud lahend punktis

15 tehtud teistsugusele järeldusele ning sellele, et ei leia viidatud seletuskirjast juhist tõlgendada DP

vaidlustamise aluseid laiendavalt ja sellist juhist ei leia ka halduskohus.

95. Halduskohtu hinnangul ei ole otstarbekas asuda asja sisulisel läbivaatamisel ringkonnakohtust

erinevale seisukohale, kuivõrd halduskohtu otsus on jätkuvalt samas ringkonnakohtus vaidlustatav.

1 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/fc811573-8339-4f19-8064-9679fd001f43/ vaadatud 07.11.2023.

3-22-1219

HKMS § 202 lg 2 kohaselt ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega

vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on tühistatud

otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. Kohtu hinnangul kohalduvad need

seisukohad ka määruskaebemenetlusele ja samas menetluses tehtud kõrgema kohtuastme määrusele.

Seega tuleb ringkonnakohtu juhistest tulenevalt asuda seisukohale, et kaebajatel on õigus taotleda

DP kehtetuks tunnistamist ka HMS §-des 64-70 sätestatud haldusakti kehtetuks tunnistamise ja

muutmise üldalustel. Tähelepanuväärne on seejuures, et vastustaja ega kolmas isik ei ole

ringkonnakohtu 15.03.2023 määrust vaidlustanud, ehkki leiavad jätkuvalt, et kaebajatel kaebeõigus

puudub. Kaebajate õiguste riive olemasolu hindamisel tuleb arvestada käesolevas asjas Tallinna

Ringkonnakohtu määruse p-des 16 ja 17 märgitust, milles ringkonnakohus juhib tähelepanu, et kuna

kaebajad on vaidlusaluse DP ala piirinaabrid, ei saa välistada, et DP rikub kaebajate subjektiivseid

õigusi nagu X. X omandiõigus ja eraelupuutumatus ning KRX VEOD OÜ omandiõigus ja

ettevõtlusvabadus; kaebajad on pöördunud kohtusse kaalukate õigushüvede kaitseks, mille riivet ei

saa pidada väheintensiivseks. Seega on kaebajatel antud asjas kaebeõigus olemas.

96. PlanS § 140 lg 1 p-st 1 tuleneb piirang, et kui DP-d on asutud ellu viima, ei saa mitte mingil

juhul DP-d kehtetuks tunnistada. Antud juhul on DP-d asutud ellu viima. PlanS § 6 p 11 kohaselt on

planeeringu elluviimine tegevus, mille eesmärk on planeeringus sätestatu realiseerimine ning

planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamine. Seega ei ole nähtud elluviimisena ette

realiseerimist, tegevuste lõpetatust, vaid tegevusi ennast, mis näitavad selget tahet planeering ellu

viia. DP-s ettenähtud krundid on moodustatud (PlanS § 126 lg 1), kolmanda isiku avalduse alusel on

vastustaja 26.06.2019 otsusega nr 41 DP kehtetuks tunnistatud veevarustuse lahenduse osas ja

kolmas isik on teinud kulutusi uue eskiisi koostamisele ja pidanud läbirääkimisi ning võtnud

pakkumised puurkaevu ja veetrasside rajamiseks, kolmanda isiku tellimusel tegeleb arhitekt eramute

projekteerimisega, sõlmitud on võrguleping jne. Need tegevused on käsitletavad DP elluviimisena.

97. Samuti on kolmas isik võtnud endale vastustaja 26.06.2019 otsuse alusel kohustuse rajada tee ja

võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L1 kinnistu (transpordimaa, mille kaudu kavandati

juurdepääsu planeeringualale) ning võõrandada tasuta vastustajale Kivi tee L2 ja Kivi tee 8

kinnistud. Kivi tee L2 kinnistu on vastustajale ka tasuta võõrandatud.2 Võõrandamine on ette nähtud

ka DP-s. Järelikult on ka Kivi tee L2 kinnistu võõrandamine osa DP elluviimisest. Kivi tee L2

kinnistule kohustus vastustaja rajama kattega tee, mis on käesolevaks hetkeks vastustaja poolt

rajatud, ehk siis on ka vastustaja teinud toiminguid DP-d elluviimiseks.

98. DP seletuskirja p 3.3 kohaselt vastavalt ehitusseadusele võib kruntide hoonestamine toimuda

vaid kinnitatud ehitusprojektide alusel ja ehitusloa olemasolul. See tähendab, et kui ehitusseadus

seda nõuab, saab ehitada ainult ehitusloa ja ehitusprojekti alusel. DP seletuskirjaga ei saa kitsendada

EhS-s sätestatud nõudeid ehitamisele. See punkt viitab sellele, et ehitamisel tuleb kinni pidada

seaduses sätestatud nõuetest. DP kehtestamise ajal kehtinud EhS § 15 lg 2 kohaselt ei ole

väikeehitise ehitamiseks ehitusprojekt nõutav, välja arvatud juhul, kui EhS §-s 16 nimetatud

kirjaliku nõusoleku andmisele eelneb ehitusprojekti esitamise nõue või taotletakse kasutusluba. EhS

§ 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise ehitamise korral.

Ehitise esteetiline väljanägemine antud kontekstis oluline ei ole. Kolmanda isiku püstitatud

väikeehitis on samuti osa DP elluviimisest, kuigi kohus märgib, et üksitivõetuna (ilma muude DP

elluviimise toiminguteta) maaga püsivalt ühendamata ehitise puhul seda tõenäoliselt väita ei saaks.

99. Asjaolu, kas DP-d asus ellu viima kolmas isik või tema õigusseellane, ei oma DP elluviimise

kontekstis tähtsust. Loogilised on kolmanda isiku selgitused, et kuna ta ostis elamuehitust lubava

DP-ga kinnistud, siis kajastus see ka ostuhinnas.

2 Vastustaja korraldus nr 484, 17.04.19; Lisa 6 - Kivi tee L2 võõrandamise leping, 15.11.21.

3-22-1219

100. Tuginedes haldusakti kehtetuks tunnistamise nõudes HMS §-dele 64-70, ei ole nõuet, et DP-t ei

tohi olla asutud ellu viima. Samas HMS § 64 lg-test 2 ja 3 tulenevalt peab haldusorgan haldusakti

kehtetuks tunnistamisel teostama kaalutlusõigust ning võtma seejuures arvesse haldusakti andmise

ja kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti

kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise

menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust

omavaid asjaolusid. HMS § 64 lg 4 kohaselt kui kehtetuks tunnistamine toimub ühe isiku kasuks ja

teise isiku kahjuks, lähtutakse sätetest, mis reguleerivad haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku

kahjuks. Seega tuleb hoolikalt kaaluda haldusakti kehtetuks tunnistamise negatiivseid tagajärgi.

Antud juhul on kolmas isik asunud DP-d ellu viima ja teinud selleks ka kulutusi ja DP kehtetuks

tunnistamine toimuks tema kahjuks.

101. Kaebajad leiavad, et DP kehtetuks tunnistamise menetluse algatamata jätmine ja DP kehtetuks

tunnistamata jätmine riivab nende subjektiivseid õigusi (sh ka ÜP-st võrsuvaid õigusi ning õigust, et

ümbruskonna hoonestus (sh ka DP) on kooskõlas ÜP-st tulenevate põhimõtetega). Kaebajad ei

soovi, et nende vahetusse lähedusse tuleks alla 1 ha suuruseid krunte, kuna see rikuks nende õigust

privaatsusele. Kohus saab sisuliselt analüüsida kõiki neid kaebajate väiteid, mis seonduvad vahetult

eelnimetatud subjektiivse õigusega. Seega ei ole kaebajate ootus, et planeeringud oleksid

ajakohased ja ei oleks vastuolulised, samastatav kaebajate subjektiivsete õigustega ega ole

halduskohtus kaitstav. Ei DP ega üldisemas mõttes haldusakti kehtetuks tunnistamise nõuet avalike

huvide kaitseks ei ole seadustes ette nähtud.

102. Kaebajatel puudub samas subjektiivne õigus nõuda seda, et miljöö ja ümbritsev keskkond,

milles nende kinnistud asuvad, püsiks muutumatuna. Riigikohus on 24.05.2010 otsuses asjas nr 3-3-

1-29-10, p-s 22 leidnud: „Kolleegium on seisukohal, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine

iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused. Samas möönab kolleegium, et

täiendavate korterite rajamine valmisolevasse ehitisse võib teatud asjaoludel endaga kaasa tuua

naabruses elava isiku subjektiivsete õiguste rikkumise. Liiklusintensiivsusest tingitud müra ja

heitgaasid võivad rikkuda isiku õigust tervise kaitsele.“ Seega ei ole antud vaidluses lubatavad

argumendid hajaküla miljöö rikkumisest.

103. Vastustaja ja kolmanda isiku väitel oli DP selle kehtestamise ajal kooskõlas tollal kehtinud ÜP-

ga (mis oli kehtestatud Saue Vallavolikogu 25.08.2005 määrusega nr 006), kuna DP kehtestamise

ajal 22.12.2005 oli tegemist tiheasustusalaga. Igal juhul kehtestas Saue Vallavolikogu 22.12.2005

otsusega nr 128 DP planeeringuala (pindalaga 3,58 ha, mis on praeguseks kolmanda isiku omandis),

mis jagas DP ala üheksaks krundiks, sh moodustati viis elamukrunti: Kivi tee 12 (3393 m2), Kivi

tee 14 (3297 m2), Kivi tee 16 (3585 m2), Kivi tee 18 (3969 m2) ja Kivi tee 20 (3777 m2). DP

kohaselt on lubatud elamukruntidele püstitada üks kuni 2-korruseline elamu (kõrgus kuni 8,5 m) ja

üks abihoone (kõrgus kuni 5 m) ehitusaluse pinnaga kokku kuni 250 m2. DP seletuskirja lk-del 2 ja

5 on kirjas, et planeerimislahendusena ja kruntimisel on suhteliselt hõreda tiheasustusala loomise

eesmärgil metsasel alal elamukrundid planeeritud suurtena min 3200-3900 m², kusjuures

elamukrundid moodustavad 50% kogu planeeritavast alast. DP põhijooniselt on kõik vaidlusalused

krundid näha.

104. X. X omandas enda kinnistu 2004. aastal. Seega tekkis potentsiaalne võimalus, et keegi asub

DP-d ellu viima, juba DP kehtestamise järgselt 2005. aasta lõpus. Seega oleks saanud ja pidanud X.

X oma privaatsusõigust kaitsma asuma juba pärast DP kehtestamist. Vahepeal ei ole muudetud

kruntide ega kruntidele lubatavate hoonete suurust. KRX Veod OÜ omandas enda kinnistu 2018.

aastal. Seega pidi ta kinnistu omandamisel olema teadlik, millise kruntidejaotuse ja ehitusõigusega

on kehtestatud DP ja selle väidetavat vastuolu ÜP-ga.

3-22-1219

105. Kohus ei nõustu kaebajatega selles, et DP-d pole selle kehtestatud kujul võimalik enam ellu

viia. Veetorustiku rajamine ei eelda DP koostamist (seda ei loetle PlanS § 125 lg 1), vaid tuleb

lahendada projekteerimistingimuste raames. Seega kolmandal isikul on säilinud võimalus ehitada

uusi kommunikatsioonitrasse ka pärast DP osaliselt kehtetuks tunnistamist ja planeeringu

elluviimine ei ole takistatud. Sel põhjusel ei saa väita, et DP ei ole enam elluviidav. Seega Saue

Vallavalitsuse 23.08.2016 korraldusega nr 594 „Püha külas katastriüksuste Pere-Kaarle, Tamme ja

Vahepere piiride muutmine“ ei muudetud DP-d.

106. DP seletuskirja punkti 3.3 kohaselt on sotsiaalmaa krunt planeeritud vajadusega tagada

sportimise, vabaaja veetmise ja ühiste ürituste korraldamise võimalused planeeritaval alal. Seega on

vaatlusalune ala ette nähtud avalikult kasutatavana. Nimetatud sotsiaalmaa krunt on praeguseks

liidetud piirnevate kinnistutega. Kolmas isik ja vastustaja on aga omavahel leppinud kokku selles, et

kolmas isik võõrandab Kivi tee 8 kinnistu tasuta vastustajale, et rajada sinna sotsiaalmaa

sihtotstarbega maa. Seega tuleb kadunud sotsiaalmaa krundile asendus Kivi tee 8 kinnistu näol.

Järelikult, kui kaebajatel või ka teistel piirkonna elanikel on DP-st subjektiivne õigus nt külaplatsi

järele, siis on see tagatud. Kivi tee 8 on X. Xle kuuluva Xxxx xxx xx kinnistu naaberkinnistu,

samamoodi oli seda ka kaotatud sotsiaalmaa krunt (DP põhijoonis).

107. 28.06.2021 ÜP kohaselt on planeeringuala määratud hajaasustusega alaks ja samamoodi

reguleeris seda 2012. aastal kehtestatud ÜP. ÜP kehtestamine ei muuda automaatselt varemkehtinud

DP (ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2), sõltumata DP võimalikust

vastuolust ÜP-ga. Sellega on kooskõlas ÜP rakendussätted (seletuskirja p 16), mille kohaselt

planeeritud juhtotstarvet ja ehitustingimusi tuleb järgida juhul, kui soovitakse muuta katastriüksuse

seniseid ehitustingimusi (k.a sihtotstarvet). Vaatamata vahepeal muutunud ÜP nõuetele jäi

vaidlusalune DP kehtivaks. Kohus ei nõustu kaebajatega selles, et kolmandal isikul ei olnud

kinnistuid omandades õiguspärast ootust DP kehtimajäämisele. Aastate möödudes ei muutu DP

iseeneslikult kehtetuks, kuni ta kehtib, tuleb sellest ka lähtuda. Kolmas isik oli ka asunud DP-t

realiseerima.

108. Eeltoodu ei välista samas, et ÜP eesmärkide tõhusaks saavutamiseks võib esineda põhjendatud

vajadus kehtivat DP-d muuta või tunnistada see tervikuna või osaliselt kehtetuks (vt ka PlanS § 92

lg 2 p 5). Seda eelkõige olukorras, kus DP kehtestamisest on möödunud pikk aeg, kuid see on

jätkuvalt ellu viimata (st DP-st huvitatud isiku usalduse kaitse DP kehtima jäämise suhtes ei pruugi

olla tungivam avalikust või kolmanda isiku huvist tunnistada DP kehtetuks - vt HMS § 67 lg 2).

Kuna DP koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-ga kavandatu elluviimine, siis võib uue ÜP

kehtestamine anda aluse tunnistada vananenud DP kehtetuks.

109. Nii nagu DP kehtestamise otsus, on ka otsus DP kehtetuks tunnistamise küsimuses

kaalutlusotsus. HKMS § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasust

hinnates kontrollib kohus ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite

järgimist haldusorgani poolt, kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ja ei teosta

kaalutlusõigust haldusorgani eest. Ulatusliku kaalutlusõigusega planeerimisotsuste kohtuliku

kontrolli piire on korduvalt selgitanud Riigikohus (vt nt Riigikohtu 30.11.2016 otsus asjas nr 3-3-1-

23-16, p 14). Seega hindab kohus, kas vastustaja on kõik olulised asjaolud välja selgitanud ning

kontrollib ega vastustaja ei ole erinevate era- ja avalike huvide kaalumisel ilmselgelt eksinud.

110. Kohtule nähtub, et vastustaja on kaalunud DP kehtetuks tunnistamist ja mh selle negatiivset

mõju kolmandale isikule ning potentsiaalseid kahjunõudeid Saue valla vastu ja otsustanud DP mitte

kehtetuks tunnistada. Vastustaja selgitustest nähtub, et kaalutlusena võeti arvesse seda, et vastuolu

ÜP-ga (mida vastustaja iseenesest ei eita) ei ole sedavõrd suur (vaidluse all on vaid 5 ühepere-elamu

ehitamine üle 3000 m2 suurustele kruntidele, DP järgi on säilitatava kõrghaljastuse osatähtsus

planeeritavatel elamukruntidel min 50%). Arvestades seda, et kaebajate kinnistud asuvad rakenduse

3-22-1219

Google Maps andmetel Tallinna südamest ca 17 km kaugusel ja mõnesaja meetri kaugusel küllalt

tiheda liiklusega Paldiski mnt-st, tuleb selle seisukohaga nõustuda. On üldteada asjaolu, et Tallinna

linnasüdamest paarikümne kilomeetri raadiuses on asustustihedus muutunud viimase paarikümne

aastaga oluliselt suuremaks ja seda Tallinnast kõikides maismaa suundades.

111. DP seletuskirja punktis 3.4 on kirjeldatud teede ehitusega seonduvat ning märgitud, et teed on

planeeritud anda vallale ning kõik teed kuuluvad asfalteerimisele. Vastustaja on arvestanud

kaalutlusena, et DP-ga ette nähtud Kivi tee L2 kolmas isik juba tasuta Saue vallale üle andnud ja

vald on selle asfalteerinud.

112. Kokkuvõtlikult on otsuse punktis 3.5 sätestatud: „Vallavalitsus ei pea mõistlikuks kulutada

avalikke vahendeid eesmärgil piirata õiguspärase haldusakti kehtetuks tunnistamisega isiku

vabadusi ning seejärel kompenseerida võimalik tekitatud kahju.” Selline järeldus on õiguspärane.

113. Eeltoodud põhjendustel jäävad kaebused rahuldamata.

114. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti

kaebajate kahjuks. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole

vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik oli vastustaja poolel, seega tuleb

kolmanda isiku kulud välja mõista kaebajatelt solidaarselt. Kolmas isik esitas taotluse kaebajatelt

menetluskulude väljamõistmiseks järgmiselt: 07.09.2023 esitatud nõue summas 1620 eurot

(10.10.2023 arve nr 1209-J - 5 tundi/120 eur/tund - summas 600 eurot; 29.05.2023 arve nr 1406-J -

8,5 tundi - summas 1020 eurot). 07.09.2023 esitas kolmas isik täiendava taotluse summas 998

eurot, seega kokku 2618 eurot väljamõistmiseks (07.09.2023 arve nr 1477-J - 5,50 tundi - summas

998 eurot). Arvetes kajastus ka kulude spetsifikatsioon. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja

põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). HKMS § 109 lg-st 6 tulenevalt ei ole kohtul

väljamõistetavate esindajakulude suuruse määratlemisel asjakohane ega vajalik üksikasjalikult

hinnata, milline ajahulk võis konkreetsel esindajal kuluda ühe või teise menetlusdokumendi

koostamiseks. Esindajakulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb üksikute

menetlusdokumentide analüüsimise asemel võtta eelkõige arvesse hoopis läbitöötamist vajavate

materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust ja kaalul olevaid huvisid (sh

menetlustoimingute rohkust, mille tegemist oli menetlusosalise õiguste tõhusaks kaitsmiseks

põhjust esindajalt eeldada – nt kohtuistungitel osalemine, kohtunõuetele vastamine). See tähendab,

et vajalike ja põhjendatud menetluskulude suurus on eeskätt hinnanguline, mitte arvestuslik, ning

kulude suurus tervikuna ei tohiks olla vaidluse iseloomu ja tähtsust arvestades ilmselgelt

ülepaisutatud (nt Riigikohtu 15.10.2013 otsus nr 3-3-1-35-13, p 32). Arvestades kohtuvaidluse

mahtu, peab kohus kolmanda isiku menetluskulusid vajalikeks ja põhjendatuks. Kohus mõistab

kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja 2618 eurot. Vastustaja ei esitanud

menetluskulude taotlust. Arvestades eelnevat jäävad vastustaja ja kaebajate menetluskulud nende

endi kanda.

Allkirjastatud digitaalselt