3-21-1175/53 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Janar Jäätma ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.10.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1175

Haldusasi

X kaebus Saue valla kohustamiseks ehitama valla kulul

välja juurdepääsutee ja veevärk

Menetlusosalised

Kaebaja X, esindaja v.adv Rait Kaarma

Vastustaja Saue vald, esindajad v.adv-d Sandor Elias ja

Ramil Pärdi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 16.12.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Saue valla apellatsioonkaebus

X vastuapellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 04.10.2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata X vastuväide kohtu tegevusele.

2. Rahuldada Saue valla apellatsioonkaebus. Jätta X vastuapellatsioon-kaebus

rahuldamata.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 16.12.2022 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta

X kaebus rahuldamata.

4. Jätta kummagi poole halduskohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tema

enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.11.2023 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14

päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates

või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-21-1175

2(9)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saue Linnavolikogu kehtestas 16.12.2010 otsusega Vana-Keila mnt 4 ja selle lähiümbruse

detailplaneeringu (DP). DP näeb ette ehitusõiguse kaebajale kuuluvale Nurmesalu tn 11

krundile üksikelamu ja abihoone püstitamiseks (krunt nr 6). Samuti näeb DP ette juurdesõidutee

(laiusega 2,5 m) krundini nr 6 ja sellel asuva kahe üksikelamuni (Kesa tn 16 ja 18). Tee kulgeks

Nurmesalu tänavalt mööda rajatavat tupikteed servituudiga üle Nurmesalu tn 9 mü ning

kruntide nr 4 ja 7.

2. X esitas 23.02.2021 Saue Vallavalitsusele taotluse, et vald ehitaks 2021. a-l välja DP-ga ette

nähtud juurdesõidutee ning tehnovõrgud.

3. Saue Vallavalitsus tagastas 09.03.2021 kirjaga X taotluse, leides, et DP kohaselt on

juurdepääsutee mitte avalikult kasutatav linnatänav, vaid tegemist on olemasolevatele ja

rajatavale elamule juurdepääsuks kavandatud erateega, mis lahendatakse servituudiga.

4. X esitas 17.03.2021 Saue vallale taotluse vaadata tema taotlus sisuliselt läbi, kuna puudus

alus seda tagastada. Ühtlasi esitas ta 23.03.2021 vaide.

5. Saue Vallavalitsus tegi 28.04.2021 vaideotsuse nr 419, millega rahuldas taotluse

tagastamise toimingu peale esitatud vaide (p 1) ning tegi otsuse jätta X taotlus rahuldamata (p

2).

Vaideotsuse põhjenduste kohaselt on DP kohaselt juurdepääsutee planeeritud tupikteena üksnes

olemasolevate ja uute elamute tarbeks, mitte kavandatud avalikult kasutatavaks linnatänavaks.

Juurdepääsuõiguse omajal on õigus ehitada võõrale kinnisasjale tee omal kulul. Põhjendatud ei

ole kanda juurdepääsutee ja tehnorajatiste ehitamise kulusid vallaeelarvest.

6. X esitas 31.05.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis menetlusse

nõuetega: 1) kohustada Saue valda enda arvel rajama Nurmesalu tn 11 krundi ehitusõiguse

realiseerimiseks vajalikud ning DP-ga ette nähtud juurdepääsutee ja tehnovõrgud; 2) tühistada

Saue Vallavalitsuse 28.04.2021 vaideotsuse nr 419 p 2 ja alternatiivselt, kui kohus ei peaks

saama Saue valda kohustada vastavalt taotluse punktile 1, teha Saue vallale ettekirjutus X

taotluse uueks otsustamiseks. 27.09.2022 esitas kaebaja kaebuse täpsustuse, milles palus: 1)

tühistada Saue Vallavalitsuse 28.04.2021 vaideotsuse nr 419 p 2; 2) kohustada Saue valda

rajama enda arvel DP-ga ette nähtud juurepääsutee kuni Nurmesalu tn 11 elamumaa krundi

sissepääsuni ja tagada Saue valla arvel ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni (ÜVK) olemasolu

Nurmesalu tn 11 kinnistu liitumispunktis; 3) alternatiivselt, kui kohus ei pea võimalikuks 2.

nõude rahuldamist, siis kohustada Saue valda rajama enda arvel DP-ga ette nähtud

juurdepääsutee kuni Vana-Keila mnt 4c kinnistuni ja tagada Saue valla arvel ÜVK olemasolu

Vana-Keila mnt 4c kinnistu piiril; 4) alternatiivselt, kui kohus ei pea võimalikuks 2. ega 3.

nõude rahuldamist, siis kohustada Saue valda rajama enda arvel DP-ga ette nähtud

juurdepääsutee kuni Nurmesalu tn 9 ja tagada Saue valla arvel ÜVK olemasolu Nurmesalu tn

9 kinnistu piiril; 5) kui kohus ei peaks võimalikuks p-des 2–4 esitatud nõuete rahuldamist, siis

taotleb kaebaja alternatiivselt, et kohus kohustaks Saue valda uuesti otsustama X 23.02.2021

taotluse üle.

7. Saue vald palus jätta kaebus rahuldamata.

8. Tallinna Halduskohus rahuldas 16.12.2022 otsusega kaebuse osaliselt, tühistas Saue

Vallavalitsuse 28.04.2021 vaideotsuse nr 419 p 2 ja kohustas Saue valda X 23.02.2021 taotlust

uuesti läbi vaatama ja lahendama. Ühtlasi mõistis halduskohus vallalt välja kaebaja

menetluskulude katteks 5706 eurot.

3-21-1175

3(9)

DP näeb ette juurdepääsutee üksikelamukruntideni nr 6 ning Kesa tn 16 ja 18. Juurdepääsutee

ehitamise ja kasutamises tagamiseks on ette nähtud servituudi seadmine üle kaebajale, vallale

ja kolmandale isikule kuuluvate kruntide. DP-s ei ole täpsustatud servituudi sisu, mistõttu ei ole

välistatud tee avalik kasutamine. DP joonistelt ega tekstist ei nähtu, et tee kasutamist oleks ette

nähtud piirata ainult teeäärsete majade elanike avatava tõkkepuuga või keelava liiklusmärgiga.

Kuna DP-s puuduvad piirangud, saavad teed kasutada kõik isikud. Linnatänavate võrgustiku

üldisest kasutamisloogikast tulenevalt on linnatänav osas, millel liiklemist ei ole avalikkusele

liiklusmärgistuste või tõkkepuudega DP või muu õigusakti alusel piiratud, käsitatav avalikus

kasutuses oleva erateena ehitusseadustiku (EhS) § 91 lg 1 mõttes. Kuna tee asub osaliselt KOV-

le kuuluval kinnistul ja seda peavad saama kasutada prügiveo, esmaabi, korrakaitse ja tuletõrje

sõidukid, siis ei saa olla tegemist pinnasteega. Tegu on eraldi projekti alusel väljaehitatava ja

linnaruumi sobiva kõva kattega teega (sisuliselt tavalise linnatänavaga). Tee osadel saavad

olema erinevad omanikud, kelle õiguse kasutada kogu teed tagavad servituudid. Kuna nende

täpsem sisu on DP-s selgitamata, on võimalik, et vald seab enda kasuks servituudid oma

seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks. Valla avalik-õigusliku kohustuse ehitada välja teed

ja tehnorajatised asendamine eraõigusliku regulatsiooniga on võimalik ainult asjast huvitatud

isikuga sõlmitud kokkuleppe alusel, mis siinsel juhul puudub. Vald peab uue otsuse tegemisel

rakendama kaalutlusõigust ja arutama läbi sobivad lahendused. DP-st ei nähtu, et takistatud

oleks vaidlusaluse juurdepääsutee avalik kasutamine. Asjaolu, et tee teenib põhiliselt

eraomaniku huve, ei tee seda veel erateeks. Eratee saab olla üksnes eraomandis. Avalikult

kasutatavate teede ja nendega seonduvate ning kohaliku omavalitsuse korraldada olevate

teenuste osutamiseks vajalike tehnorajatiste (eelkõige ÜVK liitumispunktid kaebaja

elamukrundile) väljaehitamise tagamise kohustus lasub seaduse ja kohtupraktika kohaselt

kohalikul omavalitsusel, kui pole selgesõnaliselt fikseeritud vastupidist kokkulepet. Oma

kohustuste täitmisel tuleb vallal arvestada ka teistes seadustes toodut (nt ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni seadus). Ka kolme eraomandis olevat ühepereelamut teenindav tupiktänav on

vajalik avalike teenuste osutamiseks ning eraomanike ligipääsuks oma elukohale. Eesti

linnaruumis ja -ehituses on hea tava, et kõik linnatänavad elamualadel on avalikus kasutuses.

Ebaselget DP-d ei tohi tõlgendada inimesele kahjulikult, eriti osas, mis puudutab

juurdepääsutee(de) rajamise ja selle finantseerimise kohustust. Õiguspraktikas on selgelt

juurdunud arusaam, et ehituse teostamise ja rahastamise määratlemata jätmisel tuleb selle

teostamine tagada, korraldada ja rahastada kohalikul omavalitsusel.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. Saue vald palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus,

millega jätta kaebus rahuldamata.

Saue vallale ei tulene EhS v.r §-st 13 ega kehtiva PlanS § 131 lg-test 1 ja 3 kohustust rajada

kaebaja soovitavat juurdepääsuteed ega ÜVK-d. Riigikohus on asjas nr 3-4-1-23-15 (p 100)

leidnud, et KOV saab DP-s õiguslikult siduvalt fikseerida, milliste objektide ehitamise tagab

omavalitsus ja milliste puhul see jääb teiste isikute ülesandeks. KOV-il on õigus loobuda

planeeringus suurte kulutusteni viivate lahenduste kavandamisest (samas, p 83).

Kohtupraktikast tuleneb, et EhS v.r § 13 ja PlanS § 131 lg 1 kohalduvad ainult avalikuks

kasutamiseks mõeldud rajatistele. KOV-il on üksnes DP-kohaste avalikult kasutatavate teede

ja avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustus. Seadus ei pane KOV-ile

kohustust rajada avalike vahendite arvelt erateid või üksnes erahuvides olevaid tehnovõrke isegi

siis, kui need on DP-s ette nähtud.

3-21-1175

4(9)

Vaidluse lahendamiseks tuleb tõlgendada DP-d, kas see pani vallale kohustuse rajada krundini

nr 6 juurdepääsutee ja ÜVK oma vahenditest. Arvestada tuleb, et DP kehtestati 16.12.2010

tollal kehtinud õiguse alusel. DP põhijoonisel on märgitud Nurmesalu tänavalt juurdepääsutee

krundile nr 6 ning DP alalt välja jäävatele elamumaa kinnistutele Kesa tn 16 ja Kesa tn 18

(praegu Nurmesalu tn 15 ja 19). DP põhijoonisel on juurdepääsutee märgitud ka servituudi

seadmise vajadusega alaks. DP-ga on ainsa elamumaa sihtotstarbega krundina määratud

ehitusõigus krundile nr 6 (praegu Nurmesalu tn 11) elamu ja abihoone püstitamiseks.

Planeeritava üksikelamukrundini ja kahe olemasoleva elamukrundini rajatav tee on selgelt

mõeldud erateeks, juurdepääsuks nimetatud kruntideni. Juurdepääsuteed ei ole DP kohaselt

kavandatud ega ammugi määratud toonase teeseaduse mõttes avalikuks kasutamiseks (PlanS

v.r § 9 lg 2 p 4), vaid on märgitud hoopis servituudi seadmise vajadus (PlanS v.r § 9 lg 2 p 13).

Servituudi seadmise vajadusest ei saa tuletada kellegi (sh valla) kohustust tee välja ehitada –

servituudi alusel on õigustatud isikul võimalik endal juurdepääs rajada. Asjaolu, et

juurdepääsutee asub osaliselt praegu vallale kuuluval kinnistul (Nurmesalu tn 9), ei muuda teed

veel avalikult kasutatavaks – ka avalikus omandis olevat kinnistut võib servituudi alusel

juurdepääsuna kasutada. Määravat tähendust ei oma ka see, kas juurdepääsuteed saab käsitada

erateena kehtiva EhS-i tähenduses (ehkki apellandi hinnangul saab) – küsimus on hoopis, kas

juurdepääsutee kavandati toona kehtinud õiguse kohaselt DP-s avalikult kasutatavaks. Pealegi,

suurem osa juurdepääsuteed asub hoopis DP järgsel krundil pos 7 (praegune Vana-Keila mnt

4c), mis on kaebaja eraomandis. Krundi nr 6 puhul on DP eesmärgi kohaselt tegemist ainsa DP

järgse elamukrundiga, mis moodustati üksnes Saue tammiku maaomanikule elamisvõimaluse

pakkumiseks. Juurdepääsutee on seotud suure osa DP ala maaomanikust kaebaja erahuviga.

Kõnealust juurdepääsuteed ei ole DP-s kavandatud tänavana ega eraldi transpordimaa

sihtotstarbega krundina. Ainus DP järgne kavandatav tänav, mis on ühtlasi ainus transpordimaa

sihtotstarbega krunt, on Tule põik. DP kehtestamise ajal kehtinud TeeS § 29 lg 1 sätestas, et

avalikult kasutatava tee maakasutuse sihtotstarve on transpordimaa. Juhul kui krundi nr 6

juurdepääsutee oleks samuti kavandatud tänavana, oleks loogiliselt võttes see DP-sse nii ka

kirja pandud.

Ka kaebaja soovitavad tehnovõrgud ei ole mõeldud üldistes huvides, vaid üksnes krundi nr 6

ühendamiseks. Nende väljaehitamise taotluse on esitanud vaid kaebaja. Puudub õiguslik alus

apellandilt nõuda krundi nr 6 ÜVK-ga ühendamist. Halduskohus nõustus otsuses, et arvestada

tuleb ÜVVKS-is sätestatut. Vald tagas kaebaja ÜVK-ga liitumise võimaluse DP-s servituudi

vajaduse märkimisega.

Mis puudutab PlanS § 131 lg-t 3 (ehk juurdepääsu tagamist planeeringualale), siis ehkki see

säte enne 01.07.2015 kehtestatud DP-le kohalduda ei saa, on kohtupraktikas selgitatud, et PlanS

§ 131 lõikes 3 on silmas peetud detailplaneeringuala välise alaga ühenduse tagamist esmajoones

planeerimisõiguslike vahenditega (nt PlanS § 126 lõikes 1 loetletud servituutide seadmise ja tee

avalikult kasutatavaks määramise kaudu; sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise

vajaduse märkimine) ning seejärel planeeringu elluviimiseks vajalike haldusaktide (nt

sundvalduse seadmine) andmise teel. Juurdepääsutee DP ala ning Nurmesalu tn vaheline lõik

on samuti märgitud servituudi vajadusega. Samamoodi on DP-s servituudiga lahendatud

ülejäänud juurdepääsutee (sh krundini nr 6).

10. X palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Osaliselt jääb vaidlusaluse juurdepääsutee ala sisse valla maa. Sellel maal ei saa teed ega

tehnovõrke välja ehitada keegi teine peale valla enda. On loogiline, et valla need kohustused

laienevad ka eraomanike maa-alasid läbivatele osadele. Ebaselget DP-d ei saa tõlgendada

eraisiku kahjuks. Valla kohustus tagada lahendused ei saa piirduda sellega, et vald ei tee

eraomanikele takistusi ise lahendused leida ja ellu viia. Vald peab lahendused aktiivselt ise

3-21-1175

5(9)

leidma. Riigikohus on selgitanud, et eeskätt tähistab „tagamine“ kohustust tagada rajatiste

väljaehitamine. Halduskohus on õigesti leidnud, et DP on tõlgendatav selliselt, et vaidlusalune

juurdepääsutee saab ainuvõimalikuna olla käsitatav avalikult kasutatava ehk avalikes huvides

kasutatava teena (linnatänavana) ning sellest tulenevalt on vallal tee enda kulul väljaehitamise

kohustus. Halduskohus märkis õigesti, et Eesti linnaruumis ja linnaehituses on tava, et kõik

linnatänavad elamumaadel on avalikus kasutuses. Ka kaebaja peab saama osa täisväärtuslikust

elukeskkonnast ja saama igapäevaseks elutegevuseks vajalikke ja ohutust tagavaid avalikult

kasutatavaid hüvesid nagu nt meditsiini-, korrakaitse-, posti-, prügimajanduse ja tuletõrje

teenused. Ta ei pea ise tagama, et selliste avalike teenuste osutamine tema kinnistule ulatuvalt

oleks võimalik (iseäranis vallale kuuluval teelõigul). Riigikohus on rõhutanud, et PlanS § 131

mõte on eelkõige tagada detailplaneeringuala sihipäraseks kasutamiseks vajalike või seda

toetavate rajatiste väljaehitamine ning nende ühilduvus väljaspool planeeringuala asuvate

rajatistega, vältimaks olukorda, kus on olemas küll näiteks väljaehitatud elumajad, kuid

puuduvad ühendusteed ja avalike teenuste pakkumiseks vajalik taristu (otsus asjas nr 3-4-1-23-

15, p 102). Riigikohus on leidnud, et KOV-i tagamiskohustus EhS v.r § 13 mõttes tähendab

seda, et KOV peab ka leidma DP kohaste teede ja tehnovõrkude rajamiseks vajaliku raha ning

juhul kui arendajaga ei jõuta kokkuleppele, ei vabasta see KOV-i tagamiskohustusest (otsus

asjas nr 3-4-1-9-06). Kaebaja ei nõustu vallaga, et tänav saaks olla justkui vaid see, mille kohta

on DP-s see selgelt märgitud.

11. X palub vastuapellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsuse resolutsiooni punkti 1

lause teine osa „ja kohustada Saue valda X 23.02.2021 taotlust uuesti läbi vaatama ja

lahendama“ juhul, kui ringkonnakohus rahuldab 27.09.2022 kaebuse täpsustuse punktides 2–4

toodud rahuldamata jäänud ühe alternatiivnõuetest:

(2) kohustada Saue valda rajama enda arvel DP-ga ette nähtud juurepääsutee kuni Nurmesalu

tn 11 (kinnistu registrikood nr 13899702) elamumaa krundi sissepääsuni ja tagada Saue valla

arvel ÜVK olemasolu Nurmesalu tn 11 kinnistu liitumispunktis;

(3) alternatiivselt, kui kohus ei pea võimalikuks 2 nõude rahuldamist, siis kohustada Saue valda

rajama enda arvel DP-ga ette nähtud juurdepääsutee kuni nimetatud detailplaneeringust nähtuva

kaebaja Vana-Keila mnt 4c (kinnistu registrikood 13899802) kinnistuni ja tagada Saue valla

arvel ÜVK olemasolu Vana-Keila mnt 4c kinnistu piiril;

(4) alternatiivselt, kui kohus ei pea võimalikuks ei 2 ega 3 nõude rahuldamist, siis kohustada

Saue valda rajama enda arvel DP-ga ette nähtud juurdepääsutee kuni nimetatud Dp-st nähtuva

planeeringualani, st Nurmesalu tn 9 (kinnistu registrikood 13899202), ja tagada Saue valla arvel

ÜVK olemasolu Nurmesalu tn 9 kinnistu piiril.

Muus osas palub X jätta Tallinna Halduskohtu 16.12.2022 kohtuotsus jõusse.

Halduskohus ei ole kohaselt põhjendanud kaebaja kohustamisnõude esmase alternatiivnõude

rahuldamata jätmist ega sõnastanud selle rahuldamata jätmist kohtuotsuse resolutsioonis.

Halduskohus on vaid üldsõnaliselt märkinud, et vallal on uue otsuse tegemisel kaalutlusõigus.

Olukorras, kus halduskohus on leidnud, et KOV-il on vaieldamatult teede ja tehnovõrkude kuni

isiku elukohani väljaehitamise ning enda kulul finantseerimise kohustus, on põhjendamatu ja

üllatuslik väita, et KOV peaks täpset juurdepääsutee ja tehnovõrkude liitumispunktini ehitamist

kindlasti veel kuidagi kaaluma. Vallal ei oleks kõiki asjaolusid arvestades kaalutlusruumi teha

teistsugust otsust.

12. Saue vald palub jätta X vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

3-21-1175

6(9)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Saue valla apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Halduskohtu otsus tuleb

materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning tõendite ebaõige hindamise tõttu tühistada.

Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab X halduskohtule esitatud kaebuse

rahuldamata. X vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

14. DP kehtestamise ajal kehtinud EhS v.r § 13 sätestas, et detailplaneeringukohase avalikult

kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni

väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik

omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud

teisiti. 01.07.2015 jõustunud PlanS § 131 lg 1 sätestab, et planeeringu koostamise korraldaja on

kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette

nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui

planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud

teisiti.

15. Ringkonnakohus leiab, et EhS v.r § 13 ja kehtiva PlanS § 131 lg 1 kohaselt on KOV-il

kohustus tagada, et detailplaneeringu alale ehitatakse välja avalikult kasutatavad teed ning kui

seda ei tee KOV-iga sõlmitud kokkuleppe alusel muu isik, peab tee rajamist rahastama KOV.

Oluline on, et KOV-i kohustuseks ei olnud DP kehtestamise ega ole ka praegu kehtiva normi

kohaselt tagada mistahes tee rajamist. KOV-il on see kohustus üksnes avalikult kasutatava tee

puhul. Normide sõnastus erineb kuni 31.12.2002 kehtinud ehitus- ja planeerimisseaduse §-s 47

sätestatud analoogsest normist, kus tee väljaehitamise tagamise kohustust ei olnud piiratud

avalikult

kasutatavate

teedega

(„Detailplaneeringukohaste

teede

ja

tehnovõrkude

väljaehitamise kuni ehituskrundini tagab kohalik omavalitsus enne ehitusloa andmist, kui

ehitusloa taotleja ja kohalik omavalitsus ei ole kokku leppinud teisiti“), mis viitab seadusandja

soovile rõhutada KOV-i piiratud tagamiskohustust. Kõikide, sh erahuvides rajatavate teede ja

rajatiste ehitamise rahastamise kohustus tähendaks KOV-ile liiga suure finantskoormuse

panemist. Ka PlanS § 131 lg-st 3, mille kohaselt KOV peab tagama, et planeeringualalt oleks

juurdepääs avalikult kasutatavale teele, nähtub, et KOV peab selle kohustuse täitma mitte oma

rahaliste, vaid planeerimisõiguslike vahenditega, eeskätt servituutidega (vt Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus asjas nr 3-4-1-23-15, p-d 80 ja 103).

Kõrvutades PlanS § 131 lõikeid 1 ja 3, võib järeldada, et seadusandja möönab võimalust, et

juurdepääs avalikult kasutatava teeni võidakse tagada selliselt, et vahepealses osas pole tegemist

avalikult kasutatava teega (tänavaga).

16. Iseenesest on õige seisukoht, et elamu planeerimise korral peab olema tagatud, et sinna on

võimalik jõuda avalikult kasutatavalt teelt. Ebamõistlik pole ootus, et linnas, tiheasustusalal

oleks juurdepääsutee avalikus kasutuses. Kuid imperatiivset nõuet, et tee peab olema igal juhul

avalikus kasutuses ja eratee (juurdepääsutee üle naaberkinnisasjade) rajamine uue DP korral on

välistatud, kehtivast õigusest ei tulene. Valiku kahe vahel peab tegema KOV detailplaneeringu

kehtestamisel. DP kehtestamise ajal kehtinud PlanS v.r § 9 lg 2 p 4 sätestas, et detailplaneeringu

ülesandeks on tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral

eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks

määramine teeseaduses sätestatud korras. Sama sätte p 13 sätestas, et detailplaneeringu

ülesandeks on servituutide vajaduse määramine. Nendest sätetest järeldub selgelt, et eraisiku

maal asuv juurdepääsutee võis jääda erateeks ja selle avalikuks kasutamiseks määramine tuli

DP-s eraldi ette näha ja seejärel läbida tee avalikuks kasutamiseks määramise ettenähtud

menetlus. 01.07.2015 kehtima hakanud PlanS § 131 lg 1 ei mõjutanud DP kehtivust

(ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 2) ja säilitas põhimõtte, et KOV

tagab üksnes avalikult kasutatava juurdepääsutee rajamise. Tuleb arvestada, et Riigikohtu

3-21-1175

7(9)

lahendites, millele kaebaja tugineb oma argumentatsioonis, pole olnud vaidlust, et

juurdepääsutee on avalikult kasutatav. Kulude kandmise kohta KOV ja detailplaneeringu

kehtestamisest huvitatud isiku vahel kokkuleppe olemasolu või puudumine oleks asjakohane

küsimus vaid siis, kui vaidluse all oleks tee, mis oli mõeldud avalikult kasutatavaks.

17. Seega omab praeguses asjas otsustavat tähtsust vastustaja kehtestatud DP tõlgendamine –

kas planeeritud kaebaja elamukrundini oli ette nähtud: a) avalikult kasutatava tänava rajamine;

või b) üksnes asjaomaste kinnistuomanike huvides (erateena) kasutatava juurdepääsutee

rajamine. Ringkonnakohtu arvates on halduskohus tõlgendanud seadust ja hinnanud tõendeid

ekslikult, järeldades, et praegusel juhul nägi vastustaja DP-ga ette avalikult kasutatava

(asfaltkattega) linnatänava rajamine.

18. Vastustaja märkis oma keelduvas otsuses, et vaidlusaluse tee puhul on tegemist servituudiga

lahendatud ning üksnes olemasolevatele ja planeeritavatele elamukruntidele liiklemiseks ja

kasutamiseks mõeldud juurdepäästeega sinna erahuvides rajatud detailplaneeringukohastele

eramutele. Ringkonnakohus leiab, et selle väite paikapidavust kinnitavad asjas kogutud tõendid

(DP materjalid) ja kaebaja ei ole vastupidist tõendanud.

19. DP moodustab terviku ning selle üksikuid tingimusi tuleb tõlgendada koosmõjus DP muude

osadega. DP-s räägitakse nii tänava rajamisest kui ka juurdepääsutee rajamisest. Igal pool on

tänava rajamist kirjeldades peetud silmas Tule põiku ning juurdepääsuteed kirjeldades on silmas

peetud teed kaebaja elamukrundini. Juurdepääsuteena viidatakse ka olemasolevaid

pargisiseseid kruusa- ja pinnasekattega pargisiseseid teid, mida kasutatakse kahe teise

elamukrundini pääsemiseks ja mis DP-ga soovitakse asendada uue juurdepääsuteega. DP lk-l

11 nähakse ette transpordimaaga (L) katastriüksuse loomine üksnes Tule põik tänava

pikendamise kontekstis, mitte seoses juurdepääsuteega kaebaja elamukrundini. Ka nt

tänavavalgustuse lahendus on DP lk-l 14 planeeritud üksnes olemasolevale Nurmesalu tänavale

ja Tule põik tänavale, mitte aga kaebajat puudutavale juurdepääsuteele.

20. DP p 4 „Planeeringulahendus“ alapunktis 4.6 „Teed ja liiklus“ on selgelt eristatud tänava

rajamist (Tule põik) ja juurdepääsutee rajamist. Viimast puudutatakse ühes lõigus pargisisese

kergliiklustee rajamisega ja algkoolihoone juurde sõidukite „teenindusjuurdesõiduga“ ning

jalgrataste ja jalgsi juurdepääsuga. Lisaks on märgitud, et juurdepääsutee on mõeldud senise

juurdepääsuteena kasutuses oleva pargitee likvideerimist, kuni juurdepääsutee ja pargisiseste

kergliiklusteede väljaehitamiseni kasutatakse pargiteed juurdepääsuks edasi.

21. DP põhijoonisel on juurdepääsutee märgitud servituudi seadmise vajadusega alaks. Seda

teed ei planeeritud erinevalt Tule põigust tänavaks. DP seletuskirja lk 10 on seda nimetatud ka

servituudiga lahendatavaks tupikteeks. Servituudiga lahendus viitab otseselt sellele, et tegemist

saab olema erateega. Õige on apellandi viide, et kohtupraktikas on ka varem leitud, et kui

detailplaneeringu järgi on vajalik kehtestada servituut, siis ei ole ehitatav tee avalikult kasutatav

(Tallinna Ringkonnakohtu otsus asjas nr 3-11-2954, p 14). Kui kinnistuomanikud ei saa tee

rajamises kokkuleppele, siis tuli vaidlus lahendada asjaõigusseaduse § 156 järgi avalikult

kasutatavale teele juurdepääsutee määramise menetluses maakohtus. See tee ei pea tingimata

olema asfalttee, nagu halduskohus otsuses ekslikult leidis.

22. Ringkonnakohtu arvates tuleb DP-d selle sõnastust ja konteksti arvestades tõlgendada

kokkuvõtvalt selliselt, et avalikult kasutatavaks teeks planeeriti rajatav Tule põigu tänav ning

juurdepääsutee jäi servituutidega lahendatavaks erateeks. DP-s ei kasuta mõistet avalikult

kasutatav tee, vaid see räägib ühelt poolt rajatavast tänavast ja teisalt juurdepääsuteest. Esimese

all peeti silmas kohalikku teed (tollal kehtinud teeseaduse § 4 lg 1, § 51, § 6), mis oli avalikult

kasutatav seadusest tulenevalt ja seda ei olnud vaja avalikult kasutatavaks teeks DP-s n-ö üle

3-21-1175

8(9)

kinnitada. DP kehtestamise ajal kehtinud PlanS v.r § 9 lg 2 p 4 kohaselt tuli üksnes eratee kohta

vajaduse korral märkida otsustus, et see saab avalikult kasutatavaks. Vaidlusaluses DP-s seda

tehtud ei ole. Tollal kehtinud õigusaktidest ei tulnud selgesõnalist nõuet tähistada rajatav

juurdepääsutee DP-s erateena, seda pole siinsel juhul ka tehtud ning eratee kavandamine on

järeldatav DP üldisest kontekstist.

23. See, millal esineb piisav avalik huvi määrata juurdepääsutee avalikult kasutatavaks, on fakti

küsimus ja sõltub üksikjuhtumi asjaoludest. Kuna eraomandis olevale kinnisasjale avalikult

kasutatava tee rajamine riivab selle isiku huve, peab tee avalikku kasutusse andmiseks esinema

põhjendatud vajadus, mis kaalub üles kinnisasja omaniku huvide riive. Nagu eespool kinnitatud,

pidi KOV valiku tegema DP kehtestamisel ning kui kaebaja pidas seda oma huve rikkuvaks,

saanuks ta DP menetluses esitada oma ettepanekuid ja vastuväiteid ja vajadusel esitama DP

kehtestamise otsuse peale halduskohtule kaebuse 30 päeva jooksul. Praeguses asjas ei ole seega

enam alust analüüsida, kas tee tulnuks määrata avalikult kasutatavaks. DP-d tuleb käsitada

tervikuna. On tõenäoline, et kui KOV oleks pidanud arvestama juurdepääsutee avalikult

kasutatavaks määramisega, siis poleks DP-d kehtestatud praegusel kujul kehtestatud või oleks

selle kehtestamiseks sõlmitud kokkuleppeid asjast huvitatud eraisikutega (vrdl Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus asjas nr 3-4-1-23-15, p-d 80 ja 100).

24. Asjaolu, et juurdepääsutee kulgeb osaliselt üle vallale kuuluva kinnistu, ei muuda olematuks

fakti, et ülejäänud osas on kinnistute omanikuks eraisikud. Isegi kui vallale kuuluval kinnistul

rajatavat teelõiku ei saaks seadusest tulenevalt lugeda erateeks, puudub õiguslik alus kanda see

õiguslik regulatsioon üle ülejäänud tee osale. DP-s on määratud, et juurdepääsutee lahendatakse

kogu ulatuses servituutidega.

25. Avalike teenuste osutamine, sh kiirabi, pääste jne ei ole õiguslikult välistatud ka siis, kui

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt on eraomandis (eratee). Üksikasjad saavad asjaosalised

vajadusel kindlaks määrata servituudi seadmisel.

26. Eratee on võimalik kaaluka avaliku huvi korral määrata avalikult kasutatavaks teeks ka siis,

kui seda pole DP-s ette nähtud (EhS § 94). Selleks tuleb vastustaja keeldumise korral esitada

halduskohtule kohustamisnõue (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrus asjas nr 3-2-1-31-17, p

19.4). Kaebaja pole sellist taotlust ega nõuet esitanud. Ta esitas tee väljaehitamise nõude, mis

tugines eeldusele, et selline kohustus tulenes vallale DP-st. Avalik huvi pole siinses olukorras

sedavõrd ilmselge ja ülekaalukas, et pidada muud lahendust kui tee avalikuks kasutamiseks

määramine pikemata välistatuks. Ülekaaluka avaliku huvi olemasolu üle tuleb otsustada

asjaomases haldusmenetluses (DP kehtestamine, sundvalduse seadmine).

27. Mis puutub ÜVK rajamise nõudesse, siis on halduskohus ka ise õigesti märkinud, et selles

osas kohaldub ÜVVKS-s sätestatud menetluskord. PlanS § 131 lg 3 ei sätesta väljaehitamise

kohustust, vaid planeeringuõiguslike vahenditega juurdepääsu võimalust. Servituudid on DP-s

ette nähtud. Vallal ei ole kohustust neid oma kulul rajada väljaspool ÜVVKS-s sätestatud korda

ja rahastamise aluseid.

28. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja keelduvas otsuses on esitatud piisavad ja asjakohased

põhjendused ning puudub alus seda tühistada ka vormi- ja menetlusnõuete rikkumise motiivil.

Menetluslikud küsimused

29. Saue valla apellatsioonkaebus tuleb seega rahuldada. Ringkonnakohus teeb asjas uue

otsuse,

millega

jätab

X

halduskohtule

esitatud

kaebuse

rahuldamata.

Kaebaja

vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata, kuna kaebuse rahuldamata jätmise tõttu ei oma

alternatiivnõuete lahendamise järjekord ja kohustava ettekirjutuse definitiivsus tähtsust.

3-21-1175

9(9)

30. Ringkonnakohus jätab rahuldamata X ringkonnakohtu istungil esitatud vastuväite

ringkonnakohtu tegevusele tõendite vastu võtmata jätmisel. Esitatud tõendid Saue tammiku

kohaliku kaitse alla võtmise plaanide kohta ei oma asja lahendamisel tähtsust.

31. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kuna otsus

tehakse kaebaja kahjuks, kannab ta oma menetluskulud ise. Saue valla taotlus kaebajalt

menetluskulude väljamõistmiseks jääb HKMS § 109 lg 6 alusel rahuldamata. Haldusorganil ei

ole küll keelatud kasutada halduskohtumenetluses välist õigusabi, kuid üldjuhul mõistetakse

kaebajalt haldusorgani kasuks välise õigusabi kulud välja üksnes siis, kui kohtuasi väljub

haldusorgani igapäevase põhitegevuse raamidest. Vastustajale õigusaktidega pandud ülesannete

täitmisest tekkinud vaidlusi ei ole alust pidada vastustaja põhitegevuse raamidest väljuvaks (vt

nt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-26-12, p 30; otsused nr 3-11-1355/319,

p 55 ja nr 3-16-579/47, p 17). Siinsel juhul on vaidlusalune küsimus vahetult seotud vastustaja

põhiülesannetega ning ei ole õigustatud jätta tema õigusabikulusid kaebaja kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)