2-18-11636/60 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

16. oktoober 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-11636

Tsiviilasi

Osaühingu Baltisigma avaldus kinnisasja juurdepääsu

kindlaksmääramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 29. novembri 2022 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühing Kenkma määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik I): Osaühing

Kenkma

(registrikood

11336341),

lepinguline

esindaja

advokaat Sergei Tšurkin

Puudutatud isikud:

1. Osaühing Baltisigma (avaldaja) (registrikood 11308907),

lepinguline esindaja advokaat Aleksei Forstiman

2. Ovelan Invest OÜ (puudutatud isik II) (registrikood

11034410), lepinguline esindaja advokaat Aleksei Forstiman

2. Narva linn (Narva Linnavalitsuse kaudu), esindaja Sergei

Solodov

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 29. novembri 2022 määrus ning saata tsiviilasi uueks

läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.

2. Osaühing Kenkma määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

ASJAOLUD JA MENETLUSE VARASEM KÄIK

1. Osaühing Baltisigma (avaldaja) esitas 2. augustil 2018 maakohtule avalduse juurdepääsu

määramiseks. Avaldaja palus 19. augustil 2019 täpsustatud avalduses määrata kinnisasjalt asukohaga

Ida-Viru maakond, Narva linn, Soldina tn 1n (registriosa nr 547009, edaspidi „valitsev kinnisasi“)

tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele (aadress Ida-Viru maakond, Narva

linn, Paul Kerese tänav L4, registriosa nr 3879809) kinnistu (registriosa nr 62609, asukoht Ida-Viru

maakond, Narva linn, Soldina tn 1k, edaspidi „koormatav kinnisasi“) kaudu järgmistel tingimustel:

1. mõlemasuunaline juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordsete omanike ja

nendega seotud isikute ja külaliste, õiguspäraste valdajate ja piiratud asjaõiguste omajate ning

teenindava transpordi kasuks;

2. juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab valitseval

kinnistul olevas hoones asuva lao kasutamiseotstarbele;

3. juurdepääsutee pikkus on ca 17 meetrit ja laius 4 meetrit;

4. juurdepääs kulgeb vastavalt käesoleva avalduse lisaks 1 oleval plaanil punaselt värvitud alal;

5. juurdepääsu hooldamise kulud kannab Narva linn, Soldina tn 1n (registriosa nr 547009)

igakordne omanik.

Samuti palus avaldaja kohustada Osaühingut Kenkma (puudutatud isik I) andma nõusoleku järgmise

kinnistusraamatu

kande

tegemiseks

ja

asendada

tahteavaldus

kohtumäärusega:

kanda

kinnistusraamatusse registriossa nr 62609 III jakku märge, et kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr 547009 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks

juurdepääsuõigustega vastavalt käesoleva avalduse alusel tehtavale kohtumäärusele.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Soldina tn 1n, Narva linn, Ida-Virumaa asuv kinnistu.

Avaldajale kuuluval kinnistul asub hoone, milles paiknevad nii kontoriruumid kui angaar.

Kontoriruumidesse on võimalik siseneda hoone ühest küljest ja angaari teisest. Kontoriruumide

kaudu ei pääse hoone tagumisel küljel asuvasse angaari. Angaari kasutamiseks tuleb selle juurde sõita

üle naaberkinnistute.

Kinnistu asukohaga Soldina tn 1k, Narva, kuulub puudutatud isikule I. Avaldaja ei ole saavutanud

puudutatud isikuga I kohtuvälist kokkulepet naaberkinnistu kasutamiseks avaldaja angaari juurde

sõitmiseks. Puudutatud isik I nõuab oma kinnistu kasutamise eest tasu 200 eurot kuus. Avaldaja

meelest ei ole nõutav tasu mõistlik, sest juurdesõiduteeks on vajalik mitte rohkem kui 32 m² suuruse

pindalaga maatükk.

Avaldajal on olemas juurdepääsu kokkulepe Ovelan Invest OÜ-ga (puudutatud isik II), kellele kuuluvad

teised läbitavad kinnisasjad (registriosadega nr 62109, 62709, 62509 ja 62209).

Avaldaja selgitas, et hoone juurde on võimalik sõita Soldina (endine Albert-August Tiimanni)

tänavalt, kus asub ka hoones olev autotöökoda, kuid sealt pole võimalik sõita angaari juurde.

Autotöökojast ei ole läbipääsu angaari ja sellist läbipääsu ei ole ehitise konstruktsioonides ette

nähtud. Autotöökojas tegeletakse sõiduautode remondiga, millede sissesõiduks hoonesse ei ole vaja

kõrgemaid väravaid kui kuni 3 meetrit, samas kui angaari sissesõiduks kasutatakse 4 meetri kõrguseid

väravaid, mida peavad saama läbida suuregabariidilised kuni 3,5 meetrise kõrgusega

transpordivahendid. Puudub ka ehituslik võimalus teha sissesõit angaari, kuna see on seotud tõsise

riskiga vigastada hoone kandekonstruktsioone. Väravate kõrgus, mille kaudu toimub sissesõit angaari,

on 4 meetrit. Teisel poolel on aga korruse kõrgus ligikaudu 3,5 meetrit. Kui ka ehitada läbi hoone

sissepääs angaari, ei oleks enam võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ei pagaritöökoda ega ka teisel

korrusel asuvaid kontoriruume, sest need tuleb demonteerida (kuna sissepääsu kõrgus peab olema

4 meetrit, korruse kõrgus on aga 3,5 meetrit). Tegelikult tähendaks sissesõidu ehitamine hoone

kapitaalset ümberehitust muudatustega hoone kandvates konstruktsioonides.

Seega ei välista avaldaja nõude rahuldamist asjaolu, et avaldaja kinnisasjale on juba olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja kinnistul asuv hoone on konstrueeritud nii, et hoone

osaks oleva angaar-lao, mille kõrgus on 10,2 meetrit, kasutamiseks ja autodega juurdesõiduks angaar-

lao väravale avalikult kasutavalt teelt on võimalik ainult puudutatud isikule I kuuluva kinnistu kaudu.

Hoone tagumisest küljest ei ole otsest juurdepääsu hoones asuvale angaar-laole, sest avalikult

kasutatava tee poolel asuvad hoones erinevad ruumid, mis on antud avaldaja poolt üürile. Samuti ei

sobi avalikult kasutatava tee poolel olev parkla veoautode parkimiseks, avalikult kasutataval teel on

parkimine keelatud. Muu võimaluse puudumisel pargitakse veoautod, mis toimetavad asju hoones

olevatele üürnikele, lühikeseks ajaks liiklusmärgi nõuete rikkumisega avalikult kasutataval teel ja

seetõttu on tänaval liikumine ühes suunas kinni. Hoone Soldina tänava poolel asuva sissekäigu ja

väravate laius ning kõrgus ei sobi veoautole. Puudutatud isiku I kinnisasja juurdepääsuõigusega

koormamine (juurdepääsu pikkus ca 17 meetrit ja laius 4 meetrit) on oluliselt odavam.

Puudutatud isiku I vastuväited on pigem asjakohatud hinnangud ja juhised avaldajale. Avaldaja nõue

ei pea olema meetri täpsusega, avaldaja on esitanud plaani, mille peal on näidatud juurdepääsuks

kasutatav ala, plaani on võimalik lisada ka kohtulahendile. Samuti võib kohus määrata õiglase tasu

kinnisasja kasutamise eest ja seda ka siis, kui avaldaja ei ole ise tasu pakkunud või seda nõudena

esitanud. Puudutatud isiku II nõusolek ei pea olema kantud kinnistusraamatusse ning teda pole vaja

menetlusse kaasata, sest käesolev menetlus teda ei puuduta. Avaldaja esitas ka puudutatud isiku II

täpsustatud nõusoleku, millega lubab kasutada tema kinnisasju juurdepääsuks avalikule teele nii jalgsi

kui ka transpordiga.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ning palus jätta avalduse rahuldamata.

Puudutatud isik I leidis, et avaldajal puudub õiguspärane alus ja põhjus koormata puudutatud isikule

kuuluvat kinnistut juurdepääsuõigusega. Avaldaja tõlgendab vääralt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatut, et

omanikul, kelle kinnisasjale puudub täiendav vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on alati

õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja majanduslikel põhjustel isegi siis, kui tal on juba olemas

juurdepääs avalikult kasutatavale teele. AÕS § 156 lg 1 kohaldatakse siis, kui kinnisasja omanikul

puudub võimalus rajada oma kinnisasja kaudu vajalik juurdepääsutee avalikult kasutatavale

teele. Avaldaja tunnistas, et juurdepääs kinnistule on talle tagatud Soldina tänava kaudu, kuid ei ole

juurdepääsu angaari.

Avaldaja kasutab hoonet vastuolus ehitusregistri andmetega. Ehitisregistri andmetel on angaar

registreeritud 1974. aastal välja ehitatud olmehoone-puidukuivatina, mille peamise kasutamise

otstarbeks on muu hoone, nagu näiteks varjend. Seega on ebaõige avaldaja väide, et õiguslikult asub

hoones angaar,

kuhu

soovitakse

sõita

transpordivahenditega

kauba

peale-

või

mahalaadimiseks. Avaldaja peaks korraldama sõidukite, sealhulgas kaubikute, juurdepääsu angaarile

hoone teisest küljest ning tegema selleks vajalikke ümberehitusi ja tõenäoliselt loobuma autopesula

pidamisest. Avaldaja ostis kinnistu 2015. a sügisel sellisena nagu see praegu on ja seega nõustus, et

hoonesse ei ole võimalik siseneda tagumisest küljest. Seda võimalust pole ettenähtud ka kehtiva

detailplaneeringuga, millega avaldajal oli võimalus tutvuda enne müügitehingu sooritamist.

Puudutatud isik I kasutab oma kinnistu osa, mis külgneb avaldaja hoone tagumise küljega, kaupade

laoplatsina ja parkimise eesmärgil, tulevikus soovib ta rajada ka kerge varikatuse ja piirata ala

võrkaiaga. Avaldaja poolt pakutud juurdepääs lõikab kinnistu selle osa kaheks ning ei võimalda

puudutatud isikul I edaspidi kasutada tervet kinnistu osa laoplatsina. Juurdepääsu määramisel üle

puudutatud isiku I kinnistu peaks puudutatud isik I loobuma oma majandustegevusest avaldaja

majandustegevuse tagamiseks. Puudutatud isiku I õigus omanikuna kasutada oma kinnisomandit

kaalub üles avaldaja õiguse tagada endale või oma üürnikele juurdepääs.

Avaldaja ei ole tõendanud, et tal on teiste kinnistute omanikuga (puudutatud isik II) tähtajatu

juurdepääsu kokkulepe. Avaldaja ei ole tõendanud, et vastavad märked on kinnistusraamatusse

kantud. Teise omanikuga kokkuleppe puudumisel või selle ülesütlemisel tema poolt, ei ole avaldajal

enam mingit kasu puudutatud isiku I kinnistu juurdepääsu õigusega koormamisest.

Juhul kui avaldaja soovib oma majandustegevust pidada naabri omandiõiguse riivamise arvel, peaks

tasu juurdepääsu õiguse eest olema suurem, kui heakorra- ja koristuskulude ning maamaksu teatud

osa ning olema proportsionaalne puudutatud isiku poolt kaotatud kasutuseelistega. Seetõttu on

puudutatud isik I pakkunud läbirääkimistel avaldajale ajutise juurdepääsu õiguse eest (kuni

varikatuse rajamiseni) tasu 200 eurot kuus (koos käibemaksuga).

Avaldajal on reaalne võimalus ümber korraldada pagari- ja autoremondikoja ning mööblilao asetust

sellisel viisil, et tal tekiks võimalus siseneda sõidukite või tõstukitega endise puidukuivati ruumisse

Soldina tänavalt.

Puudutatud isik I leidis, et avaldaja ei ole tõendanud, et ta kasutab ladu ehitusmaterjalide

ladustamiseks ning et puudutatud isiku I kinnistu kaudu toimub materjalide sisse- ja väljavedu.

Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et on hädavajalik kasutada materjalide veoks just suuregabariitset

veoautot, ehitusmaterjale on võimalik vedada ka väiksemate autodega. Avaldaja ei ole välja toonud

tee konkreetset asukohta plaanil koos piiripunktidega, seega pole võimalik kindlaks määrata

kitsenduse asukohta - see omakorda tähendab, et ka avalduse rahuldamise korral ei pruugi sellega

kõik vaidlused lõppeda. Samuti ei olnud menetlusse kaasatud puudutatud isikut II, kellele kuuluvad

teised kinnisasjad, mida peab avaldaja läbima avalikule teele jõudmiseks.

Avaldajal on olemas juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja seetõttu kitsenduse seadmine

puudutatud isiku I kinnisasjale peab üle kaaluma puudutatud isiku I õiguse kasutada enda kinnisasja

oma äranägemise järgi. Avaldaja nõuab puudutatud isiku I kinnistult juurdepääsu Paul Kerese

tänavale, kuid puudutatud isiku I kinnistu ei oma juurdepääsu Paul Kerese tänavale.

Kui kohus määrab üle puudutatud isiku I kinnistu juurdepääsu, siis tuleb määrata selle eest tasu. Kuigi

Narva linn esitas plaanid ja kokkulepped, mille kohaselt endise Narova mööblivabriku krundil

moodustatud kinnistute omanikud nõustusid tagama puidukuivatile juurdepääsu oma kinnistute

kaudu, on olukord sellest ajast oluliselt muutunud. Kõigepealt oli juurdepääs ettenähtud raudteele,

sest kuivatatud puud sõideti välja raudteetranspordiga. Praegu ei ole ei raudteed ega puidukuivatit.

Samas on olemas kehtiv detailplaneering, mille kohaselt puudub avaldajal endise puidukuivati

ruumidele juurdepääs autotranspordiga avalikult kasutatavale teele. Tuleb rõhutada, et Narova

mööblivabriku krundi asemel moodustatud kinnistuid ei läbi avalikult kasutatav tee ja kõik omanikud

kasutavad siseteed teeservituutide alusel. Kuna puudutatud isiku I kinnistut ei läbi avalikult kasutatav

tee, ei kuulu kohaldamisele AÕS § 155 lg 1, mis võimaldaks kasutada teed ka siis, kui tee ei ole

kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena.

3. Narva linn (Narva Linnavalitsuse kaudu) leidis, et avaldaja taotlus kinnistule juurdepääsu

kindlaksmääramiseks on põhjendatud.

Soldina tn 1 kinnistu omanikud esitasid 21. jaanuaril 1997 taotluse, millega paluti edastada

olemasolevatele objektidele aadressid ja määrata teenindusmaa. 5. veebruaril 1997 esitati täiendav

taotlus, milles paluti jagada tootmishoone kaheks osaks. Maa-ala jagati kaheks osaks ja määrati

aadressid Albert-August Tiimanni tn 1l (käesoleval ajal on Soldina tn 1n ja omanik avaldaja) ning

Albert-August Tiimanni tn 1k (käesoleval ajal on Soldina tn 1k ja omanik puudutatud isik I).

16. novembri 1995 lepingu p-s 6.4 leppisid pooled kokku, et nad kohustuvad võimaldama ehitiste

koosseisus olevatesse kummitsehhi olmeruumidesse vaba juurdepääsu. Lepingu p 6.16 kohaselt, kui

üks lepingupoolest võõrandab oma osa ehitistest kas osaliselt või tervikuna, läheb üle ehitiste osa

omandajale või osa võõrandamise korral osast koos võõrandajaga, käesoleva lepingu alusel ehitiste

osa võõrandajale kuulunud õigused ja kohustused ning talle (neile) laienevad käesolevast lepingust

tulenevad õigused ja kohustused samavõrd, kuivõrd nad kehtisid ehitiste osa võõrandaja suhtes, kui

lepingupooled ei lepi kokku teisiti. Narva Linnavalitsuse 2. mai 1997 korraldusega nr 528-k on

määratud olmehoonele ja puidukuivatile, asukohaga Albert-Aaugust Tiimanni tn 1k, teenindusmaa

ning Narva Linnavalitsuse 2. mai 1997 korraldusega nr 529-k on määratud olmehoonele ja

puidukuivatile, asukohaga Albert-August Tiimanni tn 1l, teenindusmaa. Mõlema korralduse p-s 2

määrati kohustuseks ette näha vaba juurdepääs kõrvalasuvatele territooriumile. Asjaolu, et maaüksuse

Albert-August Tiimanni tn 1k, mille osas teenindusmaa määramine toimus, omanik võõrandas enda

kinnistu, ei muuda väljakujunenud tava avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks.

Narva linn ei nõustunud puudutatud isiku I seisukohaga, et avaldajal on võimalik hoone ümber

ehitada.

MAAKOHTU SEISUKOHT

4. Maakohus rahuldas avalduse ning määras kinnisasja asukohaga Albert-August Tiimanni tn 1n,

Narva linn (praegune Soldina tn 1n) igakordse omaniku kasuks tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu

avalikult kasutatavale teele (Paul Kerese tn L4) Albert-August Tiimanni 1k (praegune Soldina tn 1k)

kinnistu kaudu. Maakohus asendas puudutatud isiku I nõusoleku kinnistusraamatu kande tegemiseks

kohtumäärusega ning määras juurdepääsu tagamise eest tasuks 50 eurot kuus. Menetluskulud jättis

maakohus menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus leidis, et linna esitatud korraldustest tulenev kohustus tagada juurdepääs peab olema

täidetav ka tänapäeval ning ei tuvastanud avalikust registrist uuema detailplaneeringu olemasolu.

Isegi kui detailplaneeringuga ei ole juurdepääsu ette nähtud, ei tähenda see automaatselt seda, et

puudutatud isikul I ei saa olla vastavat kohustust juurdepääsu tagada.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga, et avaldaja ei kasuta hoonet eesmärgipäraselt.

Narva linnal ei ole etteheiteid hoone kasutamise viisi või eesmärgi osas.

Maakohus leidis, et Soldina tänaval veokite pidev parkimine tekitaks liiklusohtu, arvestades seda, et

tänaval ei ole eraldi turvalist kõnniteed. Seega nõuaks juurdepääsu kasutamine Soldina tänavalt mitte

ainult hoone sisest ümbertegemist, vaid ka liikluskorralduslike muudatuste sisseviimist, mis ei sõltu

avaldajast. Maakohus otsustas, et avaldaja pakutud viisil juurdepääsu tagamine ei kahjusta liigselt

puudutatud isiku I huve ja õigust enda kinnisasja kasutada. Selline viis lõikab küll puudutatud isiku I

kinnisasja kaheks osaks, kuid see ei takista kinnistut eesmärgipäraselt kasutada vastavalt puudutatud

isiku I soovile.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga I, et avaldaja ei ole esitanud mingeid tõendeid, et

juurdepääsu tagamise märked on kantud kinnistusraamatusse puudutatud isikule II kuuluvate kinnistute

puhul. Juurdepääsu olemasolu ja selle tagamise kohustust ei pea ilmtingimata kandma

kinnistusraamatusse, see võib tuleneda linnavalitsuse korraldustest ja tavast. Avaldaja kulutused,

pingutused ja võimalik äritegevuse lõpetamine kaaluvad üle puudutatud isiku I võimaluse ehitada

angaar.

Maakohus otsustas, et juurdepääsu eest tuleb määrata tasu miinimumilähedases summas. Maakohtu

hinnangul võiks tasu suuruseks määrata 50 eurot kuus puudutatud isiku I võimaliku äritegevuse

kahjustamise eest. Avaldaja palus määrata juurdepääs selliselt, et korrashoiukulud jäävad avaldaja

kanda. Seega ei ole põhjendatud korrashoiukulude eest täiendavat tasu määrata. Juurdepääsu

korrashoiukulud jäävad avaldaja kanda.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS

5. Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles

palub maakohtu määruse tühistada täies ulatuses ja teha uus lahend, millega jätta avaldus

rahuldamata. Alternatiivselt juhul, kui kohtumäärus jääb juurdepääsu seadmise osas jõusse, palub

puudutatud isik I määrata juurdepääsutasuks 200 eurot kuus, muutes seda tarbijahinnaindeksi võrra

igal kalendriaastal. Menetluskulud palub puudutatud isik I jätta avaldaja kanda.

Maakohus järeldas ebaõigesti, et avaldaja läbisõit puudutatud isiku I kinnistu kaudu on muutunud

tavaks, lähtudes eelmiste kinnisasjade omanike kokkuleppest ja Narva Linnavalitsuse 2. mai 1997

korraldusest nr 529-k. Tegelikult ei ole nimetatud kokkuleppega ettenähtud Soldina tn 1n kinnisajale

juurdepääsu avalikult kasutatavale P. Kerese tänavale ning seetõttu Narva linna ja maakohtu viited

kokkuleppe punktidele 6.16 ja 6.4 ei ole asjakohased sõltumata selles, kas see kokkulepe on siduv

puudutatud isiku I jaoks. Narva linna ja maakohtu viited Narva Linnavalitsuse 2. mai 1997

korraldusele nr 529-k ka ei ole asjakohased, sest korraldusega on ettenähtud vaba juurdepääs

kõrvalasuvatele territooriumitele, mitte avalikult kasutavatele teedele.

Avaldaja pidi juurdepääsutee puudumisega arvestama juba kinnisasja omandamisel.

Ebaõige on maakohtu järeldus, et avaldaja pakutud viisil juurdepääsu tagamine ei kahjusta liigselt

puudutatud isiku I huve ja õigust kinnisasja kasutada. Puidukuivati kasutamine suuremahuliste

ehitusmaterjalide laona on avaldaja spetsiifiline kasutusviis. Avaldaja spetsiifilise kasutusvajaduse

võib välistada ilma liigsete ümberehitamiskuludeta ja liikluskorralduse muutmiseta, nimelt loobudes

suuremahuliste asjade lattu paigutamisest.

Maakohus pidi kaasama menetlusse ka puudutatud isiku II, sest määrusega ei lahendata avalduses

toodud eesmärki – avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamine.

Maakohus määras ebaõigesti juurdepääsu kasutamise eest tasu lähtudes miinimumilähedasest

summast, sest juurdepääsu kasutamine on muutunud tavaks ja korrashoiukulud kannab avaldaja. Tasu

ei ole kooskõlas kujunenud kohtupraktikaga. Maakohtu poolt määratud tasu suurus ei vasta kahjule,

mis tekib puudutatud isikul I seoses kinnistu pooleks jagamisega ja äriplaanide nurjumisega.

Puudutatud isik I ei nõustu ka maakohtu menetluskulude jaotusega. Maakohtu järeldus, et

kohtuvaidlus tekkis puudutatud isiku I põhjendamatu keeldumisega juurdepääsu andmisest, on

ebaõige. Menetluskulud peab kandma avaldaja sõltumata kohtuvaidluse tulemusest.

TEISTE MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Narva linn leiab, et maakohtu määrus on õige ja põhjendatud ning määruskaebus tuleb jätta

rahuldamata. Linna korraldusega oli ettenähtud vaba juurdepääs kõrvalasuvatele territooriumidele.

Puudutatud isik I ei saa piirata oma kinnistu kasutamist, kuna väljakujunenud tava kohaselt oli

juurdepääs tema kinnistule P. Kerese tänavalt tagatud. Avaldaja hoone ümberehitamine võib olla

tunduvalt ebasoodsam viis või üldse võimatu.

7. Avaldaja palub jätta määruskaebuse täielikult rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus palub

avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.

Soldina tn 1n kinnisasjal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale Soldina tänavale kinnisasja

tagumisest poolest, kus asub angaar-lao värav. Narva Linnavalitsuse korralduses ei ole võimalik näha

muud eesmärki peale selle, et oli lahendatud juurdepääs kõikidele hoonetele. Läbisõit puudutatud

isiku I kinnisasja kaudu avaldaja kinnisasjale (kohale, kus asub angaar-lao värav) on korraldatud

alates 1990. aastate lõpust ja see on muutunud tavaks.

Avaldaja kasutab hoonet eesmärgipäraselt. Avaldajal on olemas juurdepääs laole autoremonditöökoja

kaudu vaid inimeste jaoks. Puudutatud isiku I väide avaldaja äri ümberkonstrueerimise kohta on

avaldaja hinnangul asjakohatu ja nende realiseerimine on avaldajale väga koormav. Puudutatud isik I

ei ole selgitanud, milles seisneb tema huvi, mis välistab avaldaja õiguse saada taotlev juurdepääs.

Puudutatud isik II ei ole kunagi keelanud käsutada tema kinnisasju avaldajale juurdepääsuna avalikult

kasutavale teele. Puudub vajadus tema menetlusse kaasamiseks.

Maakohus määras juurdepääsu tagamise eest tasu tuginedes selle suurust mõjutavatele asjaoludele.

Maakohtu menetluses ei esitanud puudutatud isik I nõuet tasu määramiseks ja tema positsioon tasu

osas oli passiivne, piirdudes vaid väitega, et kohtuväliselt ta soovis 200 eurot kuus käibemaksuga.

Kuna kohus pani juurdepääsu hooldamiskulud avaldajale kuuluva kinnisasja igakordsele omanikule,

ei ole puudutatud isikul I sellist kulu, mille maksumus suureneks inflatsiooni tõttu.

Avaldaja hinnangul oli maakohtul õigus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta menetluskulud poolte

endi kanda.

MENETLUS RINGKONNAKOHTUS

8. Tartu Ringkonnakohus andis 15. märtsi 2023 määrusega avaldajale tähtaja esitada avalduse

täiendus ja juurdepääsutee plaan, millel on märgitud soovitud juurdepääsutee asukoht alates

A. Tiimani 1n (praegune Soldina tn 1n) kinnistust. Ringkonnakohus selgitas avaldajale, et tema

maakohtule esitatud avaldusega ei ole võimalik saavutada AÕS § 156 lg 1 eesmärki, st juurdepääsu

avaldajale kuuluvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele, st P. Kerese tänavale. Kuivõrd avaldaja

taotleb ka juurdepääsuõiguse kandnmist kinnistusraamatusse, ei oleks ka kinnistusraamatust nähtuv

juurdepääsuõigus maakohtu poolt määratud ulatuses piisavalt selge. Menetlusse tuleb kaasata kõik

kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab.

Ringkonnakohus kaasas menetlusse puudutatud isiku II ning andis puudutatud isikule II tähtaja

avalduse osas seisukoha esitamiseks. Samuti andis ringkonnakohus puudutatud isikule I tähtaja

juurdepääsutasu suuruse arvestuse ja asjakohaste tõendite esitamiseks.

9. Avaldaja esitas 5. aprillil 2023 täiendatud avalduse, milles palub seada kinnisasja asukohaga Ida-

Viru maakond, Narva linn, Soldina tn 1n igakordse omaniku kasuks tähtajatu ööpäevaringse

juurdepääsu avalikult kasutatavale teele (Paul Kerese tänav L4) järgmiste kinnisasjade kaudu: Soldina

tn 1k, Soldina tn 1f, Soldina tn 1m, P. Kerese tn 38d, Soldina tn 1b, P. Kerese tn 38c ning kohustada

puudutatud isikuid I ja II andma nõusoleku kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja kanda teenivate

kinnisasjade juurde kinnistusraamatusse märkus juurdepääsuõigusega koormamise kohta.

Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.

Avaldaja esitas 30. juunil 2023 juurdepääsu tee asukoha osas täiendava taotluse, milles esitas kaks

alternatiivset nõuet.

Esimese nõudena palus avaldaja määrata kinnisasja Soldina tn 1n igakordse omaniku kasuks tähtajatu

ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele (P. Kerese tänav L4) järgmiste kinnistute

kaudu: Soldina tn 1k, Soldina tn 1f, Soldina tn 1m, P. Kerese tn 38d, Soldina tn 1b, P. Kerese 38c

avalduses toodud tingimustel ning kohustada puudutatud isikut I ja II andma nõusoleku

kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja kanda teenivate kinnisasjade juurde kinnistusraamatusse

märkus juurdepääsuõigusega koormamise kohta.

Teise alternatiivina palus avaldaja määrata juurdepääsutee Soldina tn 1n kinnisasjal P. Kerese

tänavale L4 järgmiste kinnistute kaudu: Soldina tn 1k, Soldina tn 1f, Soldina tn 1d, P. Kerese 38a,

P. Kerese tn 38d, Soldina tn 1b, P. Kerese 38c avalduses nimetatud tingimustel ning kohustada

puudutatud isikuid I ja II ning OÜ-d Furnico andma nõusoleku kinnistusraamatu kannete tegemiseks

ja kanda teenivate kinnisasjade juurde kinnistusraamatusse märkus juurdepääsuõigusega koormamise

kohta.

10. Puudutatud isik I leiab 15. mai 2023 menetlusdokumendis, et avalduse täiendus on kohut eksitav,

sest tegelikkuses ei ole avaldaja kasutanud 5. aprillil 2023 esitatud plaanile joonistatud

juurdepääsuteed. Kogu menetluse aja on avaldaja kasutanud P. Kerese tänavale juurdepääsuteeks teist

teed, mis on rajatud otse kinnistult Soldina 1n P. Kerese tänavale kinnistute Soldina 1k, Soldina 1d

ja P. Kerese tn 38a kaudu. Kinnistu Soldina 1d on osaühingu Furnico (registrikood 10332430) ja

puudutatud isiku II kaasomandis. Osaühing Furnico ei ole andnud avaldajale õigust kasutada oma

kinnistut juurdepääsuteena P. Kerese tänavale.

Avaldaja pakutud juurdepääsutee on ladustatud ehitusmaterjalidega ning seda kasutatakse sõidukite

parkimiseks. See on eriti selgelt nähtav pildilt, kus on märgitud juurdepääsutee algus. Teed ei ole

tegelikult läbisõitmiseks rajatud, mis on nähtav pildilt, kus väidetaval juurdepääsuteel kinnistu

Soldina 1f kaudu on nähtavad metallkonstruktsioonid, raudtee rööpad, on ka palju erinevat prahti

ning maa-ala on umbrohtu täis kasvanud (vt 5. mai 2023 menetlusdokumendi lisa 10). Nimetatut

tõendavad täiendavalt erinevatest vaatenurkadest ka samal kuupäeval esitatud pildid (lisad 4-8).

Samas on 5. mail 2023 kohtule esitatud pildid Soldina 1d kinnistu teelõigust, mida tegelikult kasutab

avaldaja (lisad 9, 11-14) ja videolõik (lisa 3), kust nähtub, et tee on korralikult väljaehitatud ja korras.

Esitatud piltidelt nähtub ka, et avaldaja ei kasuta SCANIA tüübi veokeid hoonesse sisenemiseks, sest

endise kuivati sees ei ole laopinnad korraldatud suuremahuliste kaupade ladustamiseks. Seega ei ole

avaldajal tegelikult vajadust kasutada seda juurdepääsu oma hoonele, sest sõidukitega on võimalik

siseneda ka olemasoleva juurdepääsu kaudu hoone teisest poolest.

Avaldaja esitas 5. mai 2023 menetlusdokumendi lisana 1 katastriüksuste plaani, kust nähtub asjas

tähtsust omavate kinnistute endine seisund. Soldina 1n kinnistul ei olnud väljasõitu sõidukite jaoks,

vaid oli raudtee, mis oli vajalik puidu toomiseks sellel kinnistul asuvasse kuivatisse. Seega ei ole

õiged ka Narva linna esindaja väited, et kinnistult Soldina 1n oli alati avaldaja taotletud suunas

sõidutee.

Kokkuvõttes annab eeltoodu täiendava põhjuse jätta avaldus rahuldamata.

Alternatiivselt palub puudutatud isik I määrata juurdepääsu tasuks 200 eurot kuus, muutes seda

tarbijahinnaindeksi võrra igal kalendriaastal. Juurdepääsu seadmine lõikab kinnistust Soldina 1k

olulise osa, mida edaspidi ei saa otstarbekalt kasutada, kuigi plaanis oli ehitada kergetest

konstruktsioonidest angaar kaupade ladustamiseks. Juurdepääsutee seadmisel oleks angaar 196 m2

võrra väiksem ja selle laopinna kaotamisel tekivad avaldajal täiendavad kulud laopinna üürimiseks

441 eurot kuus (196 × 2,25) ilma käibemaksuta. Pindi Kinnisvara OÜ hinnangu kohaselt on

puudutatud isiku I kinnisasja pindalaga 776 m2 harilik hind ca 9300 eurot. Kasutuseelise kaotus on

palju märkimisväärsem, kui maakohus leidis. Tasu 200 eurot kuus vastab Riigikohtu juhistele

tsiviilasjas nr 2-19-20416.

31. mai 2023 menetlusdokumendis leidis puudutatud isik I, et avaldaja soovib 15. mai 2023

menetlusdokumendis pakutud juurdepääsutee osas kohut eksitada. Selle juurdepääsu korral tuleks

rajatised (pukkkraana rööbastee ja betoonist vundament) osaliselt lammutada. Vastavad pildid ja

skeemid on lisatud (lisad 1 ja 2). Avaldaja ei ole neid asjaolusid uue marsruudi pakkumises välja

toonud ning puudutatud isik II ka ei ole andnud selleks nõusolekut, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et

avaldaja hakkab kasutama 15. mai 2023 avalduse lisas 1 taotletud juurdepääsu.

11. Puudutatud isik II ja avaldaja esitasid 15. mail 2023 ühise seisukoha. Avaldaja ja puudutatud

isik II leppisid kokku, et juurdepääsutee asub mitte 5. aprilli 2023 taotluses märgitud asukohas.

Juurdepääsutee uus asukoht on esitatud 15. mai 2023 menetlusdokumendi lisas 1. Plaanil tähistatud

kohas asub territooriumi sisene tee ning kinnisasjad registriosa nr 62209, 125909, 326209, 62709,

62109, 57709 on viidatud tee olemasolu tõttu juba koormatud naabrite kinnisasjade omanike kasuks

reaalservituudiga (teeservituut, lisad 2-7). Avaldaja ja puudutatud isik II paluvad ringkonnakohtul

määrata juurdepääsutee 15. mail 2023 esitatud plaanil (lisa 1) tähistatud kohas.

Puudutatud isik II ei nõua juurdepääsutasu.

Kuna kinnistu Soldina 1d on puudutatud isiku II ja osaühingu Furnico kaasomandis, tuleb

TsMS § 198 lg 3 järgi osaühing Furnico menetlusse kaasata asjast puudutatud isikuna.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada

ja asi tuleb saata TsMS § 667 lg 2 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus

rahuldab määruskaebuse osaliselt.

13. Avaldaja on pöördunud kohtu poole talle kuuluvale kinnistule avalikult kasutatavalt teelt

juurdepääsu määramiseks AÕS § 156 lg 1 alusel. Avaldaja taotles maakohtule esitatud avalduses

juurdepääsu määramist üle puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja registriosa nr 62609. Maakohus

rahuldas avalduse ja määras juurdepääsu avaldaja kinnistule avaldaja soovitud viisil. Puudutatud

isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse. Puudutatud isik I palub maakohtu

29. novembri 2022 määruse tühistada ja jätta avaldus rahuldamata või alternatiivselt määrata

juurdepääsu tagamise eest tasuks 200 eurot kuus, mis muutub tarbijahinnaindeksi võrra igal

kalendriaastal.

14. Avaldus, millega taotletakse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb TsMS § 475 lg 1 p 131

kohaselt lahendada hagita menetluses. Hagita menetluse uurimispõhimõtte kohaselt on kohtul

kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud (TsMS § 5 lg 3).

Maakohtus määratud juurdepääs ei taga avaldaja kinnistule juurdepääsu avalikult teelt. Asja

materjalide kohaselt peaks avaldaja soovitud juurdepääsu saamiseks lisaks kinnisasjale registriosa

nr 62609 läbima ka teisi kinnistuid, mis avaldajale ei kuulu. Seega ei taga maakohtu määrus AÕS §

156 lg 1 eesmärki, st juurdepääsu avaldajale kuuluvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele P. Kerese

tänavale. Maakohus ei ole nimetatud asjaolule avaldaja tähelepanu juhtinud.

Kohus kaasab hagita menetluse osalised TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi omal algatusel ning

vastutus asja õige lahendamise eest lasub uurimispõhimõttest tulenevalt kohtul. Sellest tulenevalt

peab kohus TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja

selgitama ja koguma ka vajalikud tõendid. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses

seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnangutega asjaoludele.

Riigikohus on selgitanud, et asja lahendamisse tuleb kaasata kõik kinnisasja omanikud, keda avalduse

lahendamine puudutab (sh kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla

tulla, omanikud) ja kinnisasjade asukohajärgne omavalitsus. Riigikohus rõhutas, et nimetatud reegel

on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et

vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt ning seejuures arvestatakse

ka avaliku võimu seisukohaga. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud

juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste

seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada

uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (Riigikohtu 17. mai 2010 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 24, 25).

Juurdepääsuasjade lahendamisel on puudutatud isikuteks kõik kinnisasjade omanikud, mille kaudu

võib juurdepääsu määramine kõne alla tulla. Asjast puudutatud isikuid kaasamata rikkus maakohus

TsMS § 5 lg-s 3, § 198 lg 3 esimeses lauses ja § 6182 lg-s 1 sätestatut.

15. Avaldaja esitas 30. juunil 2023 ringkonnakohtule juurdepääsu saamiseks kaks alternatiivset viisi.

Taotluse kohaselt läbib esimene juurdepääsutee Osaühing Kenkma kinnistut nr 62609 ning Ovelan

Invest OÜ kinnistuid nr 62209, 62509, 62709, 62109 ja 57709. Teine juurdepääsutee aga Osaühing

Kenkma kinnistut nr 62609, Ovelan Invest OÜ kinnistuid nr 62209, 326209, 62709, 62109 ja 57709

ning osaühing Furnico ja Ovelan Invest OÜ kaasomandis olevat kinnistut nr 125909.

Ringkonnakohus kaasas menetlusse puudutatud isikuna II Ovelan Invest OÜ, kuid avaldaja 30. juuni

2023 taotlust ja muutunud seisukohti arvestades tuleb menetlusse kaasata veel vähemalt osaühing

Furnico. Samuti on asjas vajalik läbi viia vaatlus, mida maakohus ei ole asja esmakordsel

läbivaatamisel teinud. Eelkõige nimetatud põhjustel ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt

ise lahendada ja asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maakohtul tuleb asja uuel läbi vaatamisel tagada, et asja lahendamisse oleks kaasatud kõik

kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab (sh kõigi kinnisasjade, mille kaudu

juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikud).

16. Ringkonnakohus selgitas avaldajale 15. märtsi 2023 korraldavas määruses, et avaldusele tuleb

lisada taotletava juurdepääsu selge ja arusaadav plaanimaterjal. Avaldaja ei ole senises

kohtumenetluses seda nõuet täitnud. Avaldaja esitas taotluse lisana võimalike juurdepääsuteede

plaanid, millele on soovitud juurdepääsu asukohad märgitud plaanidele kantud punktide ja joontena.

Plaanidel märgitud jooned ei võimalda kohtul selgelt aru saada, milliseid kinnistuid ja millises

ulatuses taotletavad juurdepääsuteed läbivad. Ringkonnakohus selgitab, et kui kohus avaldaja taotluse

juurdepääsu määramiseks rahuldab, peab kohtumäärusele lisataval plaanil olema juurdepääsutee

asukoht selgelt esile toodud kogu juurdepääsu ulatuses, st avaldaja kinnistult kuni avaliku teeni,

samuti peavad plaanilt nähtuma puudutatud kinnistute piirid. Tee asukoha määramiseks on võimalik

kasutada ka Maa-ameti portaalis asuvaid katastrikaarte. Maakohus peab juhtima nimetatud puudusele

täiendavalt avaldaja tähelepanu ja andma võimaluse selle puuduse kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et 1. veebruaril 2024 jõustuvate kinnistusraamatuseaduse

muudatuste kohaselt tuleb kinnistusosakonnale esitada viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele

maakatastris, kui see on vajalik kande mõistmiseks. Viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi,

kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud.

Maakatastriseaduse, asjaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse seletuskirja kohaselt,

millega muudetakse ka KRS § 36, on kinnistamistoimingu tegemisel oluline esitleda

kinnistusosakonnale seatava piiratud asjaõigusega seotud ruumiandmeid. Muudatuse jõustumisel

esitatakse kinnistusosakonnale kandega seotud õiguse ruumiandmed maakatastris, kui need on

vajalikud kande mõistmiseks. Seega saab kohtunikuabi kitsenduse ala olemasolu kontrollida

infosüsteemi kaudu, misjärel tehakse kanne kinnistusraamatusse. Kande sisus ei viidata õiguse ala

mõistmiseks enam lepingu lisaks olevale plaanile teksti vormis, vaid kitsenduse ala unikaalsele

identifikaatorile/tunnusele, mis on lingitav ja viib kinnistusraamatust maakatastri kaardirakendusse,

kus kitsenduse ala esitletakse. Seejuures, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt

võimalik (näiteks vastav infosüsteem ei toimi) või on oluliselt raskendatud (näiteks ruumiandmeid ei

saa üheselt mõistetavalt kujutada kuivõrd asuvad hoone sisemuses mõne üksiku korruse kohta), siis

võib ruumiandmete asemel esitada kinnistusosakonnale katastrikaardi skeemi.

17. Praeguse asja lahendamine ei ole ilma vaatluseta võimalik. Ringkonnakohus selgitab, et

TsMS § 291 lg 1 lause 1 kohaselt teeb kohus vaatluse korraldamiseks määruse, milles märgitakse

vaatluse ese ning vaatluse korraldamise aeg ja koht. TsMS § 291 lg 3 sätestab, et vaatluse

korraldamisest teatatakse menetlusosalistele, kuid nende puudumine ei takista vaatluse tegemist.

Ringkonnakohus märgib, et põhjendatud kaalutlusotsustuse tegemiseks tuleb vaatlus korraldada

selliselt, et selle käigus uuritakse kõiki menetlusosaliste poolt esitatud juurdepääsu võimalusi ning

juurdepääsu tee variante, s.h ka puudutatud isiku I vastuväidet, et avaldajal juba on kinnistul paikneva

hoone teiselt küljelt juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja avaldaja ei vaja lisaks olemasolevale

teist juurdepääsu, sest olemasolev juurdepääs on piisav või on võimalik see sobivaks ehitada.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel korraldada vaatlus ning vormistada selle protokoll. Kohus

saab vaatlust fotografeerida või filmida.

Puudutatud isik I on oma vastuses määruskaebusele ja ka hilisemas seisukohas märkinud ning esitatud

pildid ja videolõigu tõendamaks, et ühele avaldaja soovitud juurdepääsuteele on ladustatud

ehitusmaterjalid ning seda kasutatakse sõidukite parkimiseks ning ala ei ole läbisõitmiseks rajatud.

Avaldaja taotletud juurdepääsuteel kinnistu Soldina 1f kaudu on nähtavad metallkonstruktsioonid,

raudtee rööpad, on palju erinevat prahti ning maa-ala on umbrohtu täis kasvanud. Selleks, et teed

kasutada, tuleks osaliselt lammutada rajatis - pukk kraana rööpatee ja betoonist vundamendil.

Maakohus saab ka neid puudutatud isiku I väiteid vaatluse käigus kontrollida.

18. Maakohus on määranud juurdepääsutasu suuruseks 50 eurot kuus. Puudutatud isik I vaidlustab

maakohtu määrust ka määratud juurepääsutasu suuruse osas.

Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole juurdepääsu tasu määramisel arvestanud Riigikohtu

1. juuni 2022 tsiviilasja nr 2-19-20416 p-s 15 toodud seisukohtadega. Maakohus ei ole kõiki tasu

määramiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud. Kui maakohus määrab avaldajale juurdepääsu üle

mitme kinnistu, siis tuleb selgitada igale kinnisasja omanikule tasu saamise õigust, v.a juhul kui mõni

puudutatud isikutest avaldab selgelt, et ta talumistasu ei soovi.

Riigikohus on viidatud lahendi p-s 15.4 selgitanud, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada

juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine

(põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed

tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline

negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste

kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused. Riigikohus on sama lahendi p-s 15.5 toonud välja valemi, mida

saab kasutada juurdepääsutasu arvutamiseks: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja

väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.

Diskontomäärana

tuleb

kasutada

seadusandja

poolt

mõistlikuks

tulumääraks

peetavat

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et

kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev.

Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel menetlusosalistega menetluslikku olukorda arutama. Kui

menetlusosalised jätkuvalt vaidlevad juurdepääsu tasu suuruse osas, tuleb maakohtul otsustada,

kuidas kogutakse andmeid ja mille alusel tasu määratakse. Arvestada tuleb Riigikohtu seisukohti

selles küsimuses. Maakohtul tuleb välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise

kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Enne

ekspertiisi määramist või asjatundjate kaasamist saab maakohus määrata puudutatud isikule I tähtaja

võrdlustehingute kohta andmete kogumiseks Maa-ametist. Võrdlusandmeid tehingute kohta saab

kohus vajadusel koguda ka ise.

Ringkonnakohus märgib, et kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda ka

TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab

kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava

kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei

ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv

võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse

kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega

(Riigikohtu 1. juuni 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.6). Selliseid asjaolusid ei ole

praeguses asjas seni tuvastatud.

19. Riigikohus on 15. märtsi 2023 tsiviilasja nr 2-19-517 p-s 14 kinnisasja kitsenduse talumise eest

tasu määramise küsimust lahendades leidnud, et nõuet kitsendust taluma kohustamiseks ei saa

rahuldada ilma selle eest hüvitist määramata (v.a juhul, kui kitsendust taluma kohustatud kinnisasja

omanik avaldab kohtule, et ta talumiskohustuse vastu hüvitist ei soovi), ning selline seisukoht on

põhjendatav asjaoluga, et kostjate omandiõiguse riive proportsionaalsust ei ole võimalik ilma hüvitise

suurust teadmata hinnata. Kolleegium jäi selle seisukoha juurde ka 6. juuni 2023 määruse p-s 11

tsiviilasjas nr 2-21-4128, märkides, et AÕS § 156 lg 1 alusel hüvitise (juurdepääsutasu) küsimuse

lahendamine eraldi kinnisasja koormamise ja selle muude tingimuste kindlaksmääramisest ei ole

põhjendatud. Arvestades juurdepääsu talumise kohustuse ja selle eest määratud hüvitise

(juurdepääsutasu) omavahelist seotust (kitsenduse seadmisest tulenev tasu maksmise kohustus on

seotud kitsenduse tekkega), tuleb talumiskohustuse kindlaksmääramisega ühel ajal kindlaks määrata

ka talumise tasu maksmise kohustus.

Ka nimetatud asjaoludel tuleb maakohtu määrus tühistada ja asi maakohtus uuesti läbi vaadata.

20. Määruskaebuses on puudutatud isik I palunud alternatiivselt juhul, kui kohtumäärus jääb

juurdepääsu seadmise osas jõusse, määrata juurdepääsu tagamise eest tasuks 200 eurot kuus, mis

muutuks tarbijahinnaindeksi võrra igal kalendriaastal.

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isiku I seisukoht juurdepääsutasu indekseerimise osas

tarbijahinnaindeksiga ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt Riigikohtu 1. juuni 2022 määrus

tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3).

21. Ringkonnakohus juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et menetlusosalistel on omavahel

alati võimalik pidada kohtuväliseid läbirääkimisi lahenduse leidmiseks ning selle tulemusena ei ole

välistatud kokkulepete sõlmimine.

Ringkonnakohus teeb avaldajale ja puudutatud isikutele ettepaneku lõpetada vaidlus kompromissi

sõlmimisega. Kompromissis saab kokku leppida nii juurdepääsutee asukoha, juurdepääsutingimused,

juurdepääsu talumise tasu ning põhjendatud oleks, et menetlusosalised kannaksid oma menetluskulud

ise.

22. Ringkonnakohus andis avaldajale ja puudutatud isikutele tähtaja täiendavate tõendite esitamiseks

(TsMS § 477 lg 1). Avaldaja ja puudutatud isik I on esitanud menetlusse avaldusi ja täiendavaid

tõendeid. Tõendite vastuvõtmise otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

23. Ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks ja seetõttu ei määra kindlaks

menetluskulude jaotust ega rahalist suurust. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus asja uuel

läbivaatamisel.

24. Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega

ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja menetluse

jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

28. mai 2014 määrus nr 3-2-1-46-14, p 11).

/allkirjastatud digitaalselt/