3-21-1718/18 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

09.10.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1718

Haldusasi

TO, KM, VT, SS ja TK kaebus Viimsi Vallavalitsuse

27.04.2021

ettekirjutuse

tühistamiseks

või

alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks ning Viimsi

Vallavalitsuse 30.06.2021 korralduse nr 294 p 1

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – TO, KM, VT, SS ja TK, esindaja v.adv Siiri

S

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja KM

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 09.09.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Viimsi valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viimsi valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

09.09.2022 otsuse resolutsioon haldusasjas nr 3-21-1718 muutmata, kuid muuta

halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

2. Mõista Viimsi vallalt välja SS apellatsiooniastme menetluskulu 1260 (üks tuhat

kakssada kuuskümmend) eurot. Ülejäänud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi

kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.11.2023, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-21-1718

2(13)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavalitsus kohustas 27.04.2021 ettekirjutusega ehitusseadustiku (EhS) § 130

lg 2 ja korrakaitseseaduse (KorS) § 6 lg 1 alusel TO, KM, VT, SS ja TK viima Haabneeme

alevikus Lehtpuu tee 5 vertikaalplaneering ja piirdeaed hiljemalt 31.07.2021 vastavusse

ehitusprojektiga. Ettekirjutuse kohaselt esitas Viimsi Kodu OÜ 16.08.2019 Viimsi

Vallavalitsusele kasutusloa taotluse nr 1911371/15894. Kasutusloa väljastamise eelsel

ülevaatusel augustis 2019. a-l selgitati taotlejale, et olemasolev olukord ei vasta ehitusprojektile.

Korduvad kasutusloa taotlused on tagastatud, ehitis ei vasta jätkuvalt ehitusprojektile. Viimsi

valla ehituskomisjon võttis 14.01.2021 lähtuvalt Lehtpuu tee 5 kinnistul kehtivast

detailplaneeringust, ehitusloa väljastamise aluseks olnud ehitusprojektist ning Lehtpuu tee 9

kinnistu kaasomaniku esitatud arvamusest seisukoha, et muudatusprojekti ei ole võimalik

kooskõlastada ja ehitis tuleb viia vastavusse kinnitatud ehitusprojektiga. Drenaažitorustiku

paiknemise osas ja Tammede pargi kinnistul paikneva kraavi kasutamiseks drenaaži eelvooluna

vallal vastuväited puuduvad ja selle võib seadustada Lehtpuu tee 5 ridaelamule kasutusloa

vormistamise käigus, kui on esitatud teostusjoonis ja kasutusteatis. Ettekirjutuses hoiatati, et

ettekirjutuse nõude igakordsel rikkumisel rakendatakse kõigi ettekirjutuse saajate suhtes

sunniraha 640 eurot.

2. TO, KM, VT, SS ja TK esitasid ettekirjutusele vaide. Viimsi Vallavalitsus jättis

30.06.2021 korraldusega nr 294 (vaideotsus) vaide rahuldamata ja ettekirjutus-hoiatuse

kehtima (p 1). Kasutusluba on väljastatud ridaelamule. Ehitise osas vallavalitsusel

pretensioonid puuduvad. Ridaelamu juurde kuuluva sisehoovi ehituslik lahendus ja kinnistute

vaheline piirdeaed ei vasta ehitusprojektile. Elamu Lehtpuu tee 5 sisehoovi ehituslik lahendus

ja vertikaalplaneering on kajastatud Arhitektuuribüroo Korrus OÜ ehitusprojektis, mille

asendiplaanil on haljastus, samakõrgusjooned ja ette on nähtud rajada maakividest tugimüür

absoluutkõrgusega 12,60 m. Ettekirjutus on selge ja üheselt mõistetav. Ehitusprojektiga on

võimalik

tutvuda

keskkonnas

www.ehr.ee.

Ettekirjutuses

on

selgelt

öeldud,

et

vertikaalplaneering ja piirdeaed tuleb viia vastavusse ehitusprojektiga. Hooviala pinnase või

katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale

keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega, on ehitamine. Ettekirjutuse tähtaeg ei ole

meelevaldne. Kolm kalendrikuud on piisav vertikaalplaneeringu ja piirdeaia ehitusprojektiga

vastavusse viimiseks.

3. TO, KM, VT, SS ja TK esitasid 29.07.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi

Vallavalitsuse 27.04.2021 ettekirjutuse tühistamiseks või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks

ning Viimsi Vallavalitsuse 30.06.2021 korralduse nr 294 p 1 tühistamiseks.

Ettekirjutust on põhjendatud Lehtpuu tee 5 ehitise kasutusloa puudumisega. Kuna käesolevaks

on ettekirjutuse põhjendustes toodud asjaolud oluliselt muutunud, kasutusloa taotlus esitati

uuesti ja ehitisele on antud kasutusluba, siis eelduslikult vastab ehitis projektile ja ettekirjutus

3-21-1718

3(13)

tuleb tühistada. Elamu on ehitatud vastavalt ehitusprojektile ja elamu paiknemine krundil vastab

asendiplaanile koos vertikaalplaneerimisega. Ettekirjutusest ei ole aru saada, mida kaebajatelt

vertikaalplaneerimise osas nõutakse. Ei selgu, millise ehitusprojektiga tuleb vertikaalplaneering

vastavusse viia ja mis mõttes. Ettekirjutuses ei ole isegi viiteid ehitusprojekti kohta. Alles

vaideotsuses on antud soovitus otsida ehitusprojekti www.ehr.ee keskkonnast. Selline

ettekirjutus ei ole kooskõlas hea halduse tavaga. Kaebajatel ei ole Lehtpuu tee 5 hooviosa

vertikaalplaneeringu projekti ja nad ei ole seda ka www.ehr.ee keskkonnast leidnud. Viimsi

Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu teemaplaneeringu

„Viimsi valla ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ (teemaplaneering) p-ga

4.1.2 nõutakse vertikaalplaneerimise projekti tegemist krundi pinna tõstmiseks naaberkrundile

lähemale kui 5 m ja üle 0,5 m võrreldes naaberkrundiga ja sel juhul tuleb projekt piirinaabritega

kooskõlastada. Lehtpuu tee 5 krunti ei ole tõstetud 5 m kaugusel naaberkruntidest üle 0,5 m,

mis on tõendatud RM Grupp OÜ geodeedi EL arvamusega. Arvamuse kohaselt on kõrguste

erinevus Lehtpuu tee 9 kinnistul ja Lehtpuu tee 5 kinnistul 5 m kaugusel Lehtpuu tee 9 kinnistust

kuni 0,5 m, kuid mitte rohkem. Asjatundja arvamusele on lisatud geodeetide mõõdistus. Seega

ei saa vastustaja Lehtpuu tee 5 hooviosa vertikaalplaneeringu projekti koostamist nõuda ja

mullapinna silumist kinnistu hooviosas ei pidanud piirinaabritega kooskõlastama.

Vaideotsuses on vastustaja üritanud lahti kirjutada, mida kaebajad peaksid tegema, kuid

ebaselge haldusakt ei muutu õiguspäraseks, kui seda tehakse hilisemates dokumentides. Lisaks

on vastustaja nõue ikkagi ebaselge, sest aru ei ole saada, mida ja mille alusel peaksid kaebajad

tegema. Kaebajad ei nõustu vastustajaga, et elamu asendiplaani alusel peaksid kaebajad

hakkama ehitama hoovialasse mingisugust maakividest tugimüüri. Vastustajal puudub alus

nõuda kaebajatelt rajatise ehitamist, millel puudub projekt.

Ettekirjutus ei ole arusaadav ka piirdeaia osas. Piirdeaed on ehitatud arendaja poolt 2019. a-l.

Tegemist on kvaliteetselt ehitatud, keskkonda sobituva ja ilusa piirdeaiaga, mis moodustab

ühtse visuaalse terviku ümbruskonnaga ja naaberkinnistute piirdeaedadega. Ettekirjutusest ei

selgu, kas aia ehitus nõuab projekti või mitte ning kui nõuab, siis kas aiaehituseks oli projekt

või mitte. Kui kaebajad peavad olemasoleva piirdeaia lammutama, siis oleks pidanud

ettekirjutuses olema välja toodud, et tegemist on lammutusettekirjutusega. Ettekirjutuses

puuduvad igasugused kaalutlused. Ettekirjutus ei ole täidetav, sest isegi kui piirdeaed ei vastaks

projektile, oleks naabritega külgneva piirdeaia lammutamine ja uuesti ehitamine õiguslikult

võimalik vaid juhul, kui piirinaabrid on sellega nõus või tuleks ka piirinaabritele

lammutusettekirjutus teha.

Ettekirjutuse andmiseks puudub õiguslik alus. Ettekirjutuse õigusliku alusena on toodud EhS §

130, kuid välja pole toodud paragrahvi lõiget ega punkti. Ettekirjutuse alusena on toodud ka

KorS § 6 lg 1, kuid ettekirjutusest ei selgu, milles seisneb korrarikkumine. Kaebajatele

teadaolevalt on Lehtpuu tee 5 kinnistul asuv ehitis ehitatud ehitusprojekti kohaselt ja ehitis

vastab õigusaktidest tulenevatele nõuetele. Vastasel juhul ei oleks ehitis saanud kasutusluba.

Kinnistu hooviala mullapinna silumine ei ole käsitatav ehitamisena ega kuulu EhS-i

reguleerimisalasse. Seega ei saa vertikaalplaneerimise küsimused olla ettekirjutuse tegemise

aluseks. Hooviala mullapinda ei ole silutud ulatuses, millel oleks oluline püsiv mõju

ümbritsevale keskkonnale, ammugi pole sellisel tegevusel funktsionaalset seost ehitisega. Isegi

kui eeldada, et hooviala vertikaalplaneeringu kohta on olemas projekt ja viidatud tugimüüri

ehitus oleks nõuetekohaselt projekteeritud (millega kaebajad ei nõustu), ei ole põhjendatud

määrata kohustuslikke tähtaegu, millal projekt realiseerida.

Ehitusluba on antud ainult ridaelamu püstitamiseks, mitte komplekssena nii elamu kui

kinnistule rajatavate ehitiste ehitamiseks. Ka vastustaja enda poolt esitatud eelprojektist nähtub,

et projektiga taotletakse luba hoone rajamiseks.

3-21-1718

4(13)

Väär on vastustaja väide, et kinnistu alumisele tasandile liikumiseks olevat ehitusloa saanud

ehitusprojektis ette nähtud treppide rajamine. Eelprojektis ei ole treppidest ühtegi sõna, samuti

mitte ettekirjutuses ega vaideotsuses. Ettekirjutuses ei ole kohustatud kaebajaid ka tugimüüri

ehitama.

Asjakohatu on vastustaja väide, et kasutusloa menetluses esitatud põhiprojekti seletuskirjas on

sätestatud, et sadevett on keelatud juhtida naaberkinnistule. Sadevesi ei valgu Lehtpuu tee 5

kinnistult ühelegi naaberkinnistule.

Vastustaja ei ole enne ettekirjutuse tegemist kaebajaid haldusmenetlusest teavitanud ega neilt

selgitusi küsinud. Ainukesena on kaebajatest vastustajaga e-kirja teel suhelnud SS ja seda

omaalgatuslikult seoses Lehtpuu tee 9 ühe omaniku kaebustega vallale. SS tema suhtes

toimuvast haldusmenetlusest ei informeeritud.

4. Viimsi vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Lehtpuu tee 5 kinnistule väljastati 09.11.2015

ehitusluba nr 1512219/135022 kolme sektsiooniga ridaelamu ehitamiseks. Arvestades

maapinna loomulikku kallet, kooskõlastati kinnistule maakividest tugimüüri rajamine, mille

kaugus Lehtpuu tee 9 kinnistu piirist oli üle 5 m. Kinnistu alumisele tasandile liikumiseks on

ehitusloa saanud ehitusprojektis ette nähtud treppide rajamine. Projekti asendiplaanil on välja

toodud, et 5 m kaugusel Lehtpuu tee 9 kinnistu piirist jääb maapind samale tasandile Lehtpuu

tee 9 kinnistu pinnaga. Ehitusluba on antud komplekssena. Seega käsitleb ehitusluba ka

asendiplaanilist lahendust pinnase kõrguse osas ja sinna rajatavate rajatiste osas.

Proportsionaalne meede haldusorgani poolt oli elamule kasutusloa väljastamine, et isikutele ei

tuleneks ebameeldivusi ehitise kasutusloata kasutamise eest, kuid kasutusloa andmine ei välista

ehitusprojektile

mittevastavat

ja

naabritega

kooskõlastamata

tegevuste

osas

järelevalvemenetluse alustamist ja ettekirjutuse tegemist.

Vastustaja esitas 14.12.2020 Lehtpuu tee 5 kinnistu omanikele ettekirjutuse eelnõu koos

sunniraha määramise hoiatusega ehitise kasutusloata kasutamise eest, kui kasutusluba on

nõutav. Selle järgselt esitati 06.01.2021 Arhitektuuribüroo Korrus OÜ poolt läbi www.ehr.ee

keskkonna kooskõlastamiseks muudatusprojekt, mis käsitleb vertikaalplaneeringu muudatust,

mille käigus muutuvad krundi edelaosas asuva maapinna kõrgused ehk vertikaalplaneerimise

põhimõtted. Varasema tugimüüriga lahenduse asemel sooviti viia Lehtpuu tee 5 kinnistu

maapind krundil ühtlaselt tasaseks ja kõige rohkem muudetav ala võrreldes ehitusloa saanud

ehitusprojektiga külgneb Lehtpuu tee 9 kinnistuga. Muudatusprojektis on kõrguslik üleminek

lahendatud turbaplokkidest üheastmelisena, turbaplokkidest tugimüüri absoluutkõrgus on

Lehtpuu tee 5 kinnistul 12,43 m, Lehtpuu tee 9 kinnistul 11,98 m. Turbaplokkidesse on

kavandatud madalhaljastusega hekk. Muudatusprojekti koosseisus on 2020. a suvel teostatud

Lehtpuu tee 5 kinnistu ja osaliselt piirinaabrite kinnistuid hõlmav teostusmõõdistus, millest

nähtub, et muudatused vertikaalplaneerimise osas olid Lehtpuu tee 5 kinnistul looduses juba

ebaseaduslikult teostatud.

07.01.2021 kaasas vald muudatusprojekti menetlusse naaberkinnistute omanikud ja 08.01.2021

esitas Lehtpuu tee 9 kinnistu kaasomanik arvamuse, milles leidis, et seoses Lehtpuu tee 5

kinnistul teostatud ehitusprojektile mittevastavate ehitustöödega on Lehtpuu tee 9 kinnistule

tekkinud sademevee liigvesi, mis halvendab kinnistu seisukorda ja mille tulemusel mädaneb

kinnistu piirile püstitatud puitaed. Sellest tulenevalt ei kooskõlastanud Lehtpuu tee 9 kinnistu

kaasomanik muudatusprojekti.

Lehtpuu tee 5 kinnistul kehtiv detailplaneering ei näe ette maapinna tõstmist. Lehtpuu tee 5

ehitusprojekti koosseisus oleval geodeetilisel alusplaanil (2015) on maapinna absoluutkõrgused

Lehtpuu tee 9 kinnistu poolses osas 11,44‒11,73 m, esitatud muudatusprojektis vastavalt 12,40‒

12,43 m. Võrreldes ehitusloa väljastamise aluseks olnud ehitusprojekti lahendust

3-21-1718

5(13)

muudatusprojektiga, nähtub, et maapinda on Lehtpuu tee 9 kinnistuga piirneval alal tõstetud

70‒97 cm. Seega on muudatusprojekt vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Lisaks on Lehtpuu

tee 5 kinnistul Lehtpuu tee 9 kinnistu poolsele küljele paigaldatud projektiväliselt (õigusliku

aluseta) drenaažitorustik, mille eelvool on suunatud Viimsi valla omanduses olevale Tammede

pargi kinnistule.

Küsimus lülitati vallavalitsuse ehituskomisjoni 14.01.2021 päevakorda ja arutluse käigus jõuti

seisukohale, et ehitusteatist ja muudatusprojekti ei ole võimalik kooskõlastada ning ehitis tuleb

viia vastavusse ehitusloa väljastamise aluseks olnud ehitusprojektiga. Ehituskomisjoni otsus on

eelduseks järelevalvemenetluse alustamiseks.

Ehitusloa saanud projekti asendiplaan sedastab selgelt, et ainult hoone alust pinda tõstetakse

kuni 0,5 m ja ülejäänud pinnas jääb samale tasandile. Ehitusloa saanud projekti seletuskirja

kohaselt (lk 2) lahendatakse vertikaalplaneerimine eraldi projektiga, tugimüür on planeeritud

maakividest, maapinnale antakse kalle hoonest eemale, kuid sadevett on keelatud juhtida

naaberkinnistutele.

Kuna

enne

omavolilist

maapinna

tõstmist

ei

olnud

eraldi

vertikaalplaneerimise projekti tehtud ja vallale esitatud, siis tuli lähtuda ehitusloa saanud

projektist. Kasutusloa menetluses esitatud põhiprojekti seletuskirjas on samuti kirjas, et

tugimüür on maakividest ja sadevett on keelatud juhtida naaberkinnistule. Asjaolu, et kasutusloa

menetluses esitati ka topo-geodeetiline ehitusjärgne mõõdistus, kus on peal juba uued kõrgused,

ei tähenda, et vald on pinnase tõstmise heaks kiitnud.

Kaebajate poolt esile toodud vead haldusaktis ei ole sellist laadi, mis annaksid alust ettekirjutuse

tühistamiseks. SS on vastustajaga pidanud pikalt kirjavahetust rajatud lahenduse üle, järelikult

on ta olnud teadlik, et projektlahendus on teistsugune kui looduses olemasolev. Ettekirjutuses

toodud nõue on lihtne ja selge ning sellest arusaamisega ei tohiks keskmisel inimesel raskusi

tekkida – projektist mööda rajatud pinnas ja aed tuleb viia kooskõlla ehitusloa saanud

projektiga.

5. Tallinna Halduskohus rahuldas 09.09.2022 otsusega kaebuse ja tühistas Viimsi

Vallavalitsuse 27.04.2021 ettekirjutuse ja 30.06.2021 korralduse nr 294 p-i 1, mõistis

vastustajalt kaebajate kasuks välja menetluskulu.

EhS § 130 lg 2 loetleb kuus erinevat riikliku järelevalve ülesannet. Kuivõrd käesoleval juhul ei

viidud riiklikku järelevalvet läbi kõigi nimetatud lõikes loetletud ülesannete täitmiseks, oleks

korrektne olnud viidata õigusnormile punkti täpsusega. See aga ei muuda vaidlustatud

ettekirjutust sisuliselt õigusvastaseks.

Vastustaja on oluliselt rikkunud ärakuulamise põhimõtet (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40

lg 1). Haldusmenetluse toimikust ei nähtu, et kaebajad oleks enne ettekirjutuse tegemist ära

kuulatud ja antud neile võimalus esitada omapoolsed seisukohad. HMS § 40 lg-s 3 sätestatud

erandeid ei esine. Vastustaja on küll viidanud suhtlusele ühe kaebajaga, s.o SSga, kuid ühtegi

tõendit selle kohta, et konkreetses järelevalvemenetluses oleks kaebajatelt avamust küsitud, ei

ole. SS suhtlus on toimunud vastustaja vastuse kohaselt seoses kasutusloa väljastamise

küsimusega ja muudatusprojektiga. Seejuures on ka vastavad väited tõendamata. Kohtule ei ole

esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et ehitusloa muudatusprojekti tellijaks oleks olnud üks

kaebajatest. Kasutusluba taotles www.ehr.ee andmete kohaselt arendaja Viimsi Kodu OÜ

Arhitektibüroo Korrus OÜ kaudu. Ka kohtule esitatud muudatusprojekti seletuskirjast ja

jooniselt nähtub, et tellijaks on Viimsi Kodu OÜ ja koostajaks Arhitektibüroo Korrus OÜ.

Vastavad asjaolud ei anna alust jätta kõik ettekirjutuse adressaadid ära kuulamata.

Ettekirjutusest

ei

nähtu,

et

asjas

oleks

küsitud

kaebajate

arvamust

seoses

järelevalvemenetlusega. Vaideotsuses viidatakse küll, et 14.12.2020 on vastustaja edastanud

3-21-1718

6(13)

ettekirjutuse adressaatidele ettekirjutus-hoiatuse eelnõu, kuid selle kohta kohtule ühtegi tõendit

ei esitatud, kuigi kohus küsis vastustajalt korduvalt kogu haldusmenetluse toimikut. Kaebajad

väidavad, et neid ei ole seoses järelevalvemenetlusega ära kuulatud. Arvestades, et vastustaja ei

ole tõendanud oma väiteid seoses ettekirjutus-hoiatuse eelnõu kaebajatele seisukoha

esitamiseks esitamisega, loeb kohus tõendatuks kaebajate ära kuulamata jätmise.

Juhul kui ehituskomisjoni 14.01.2021 otsus oli eelduseks järelevalvemenetluse alustamisele, on

vastustaja esitanud kohtule valeväite selle kohta, et kaebajatele on saadetud ettekirjutus-

hoiatuse eelnõu juba 14.12.2020 ehk kuu aega enne vastava komisjoni otsust. Vastavat eelnõud

ei ole ka kohtule esitatud ja seega on igal juhul tegemist tõendamata väitega. Sisuliselt on

vastustaja esindaja siiski jõudnud õigele järeldusele, et alles pärast ehituskomisjoni 14.01.2021

otsust sai alustada järelevalvemenetlusega. Sama otsuse alusel oleks vastustajal esmalt tulnud

vormistada ka ehitusprojekti muudatustest keeldumise otsus (mida oleks mh olnud kaebajatel

õigus ka vaidlustada). Vastustaja on ajanud segamini kasutusloa menetluse, mille üheks osaks

oli ka muudatusprojekti taotlus ja mille tulemusena oleks vastustajal tulnud välja anda

konkreetsed haldusaktid, ja järelevalvemenetluse, mis vastustaja enda sõnade kohaselt sai alata

alles pärast 14.01.2021, kui oli selge, et muudatusprojekti ei kinnitata ja krundil tegelikult

valitsevat olukorda ei seadustata.

Pärast järelevalvemenetluse algatamise aluse tekkimist (s.o muudatusprojekti vastuvõtmisest

keeldumist, mis esitati kasutusloa taotluse menetluse raames), oleks vastustajal tulnud algatada

järelevalvemenetlus, viia läbi vastavad menetlustoimingud, selgitada välja asjas tähtsust

omavad asjaolud (vt HMS § 6), kuulata ära kõik puudutatud isikud (HMS § 40) ja alles seejärel

teha õigusaktide nõuetele vastav otsus. Vastustaja seda teinud ei ole. Vastustaja on vaidlustatud

ettekirjutuses kirjeldanud sisuliselt ainult kasutusloa menetlust ja omistanud seal tehtud

toimingud automaatselt järelevalvemenetlusele. See ei ole kooskõlas hea halduse tava ega

haldusmenetluse põhimõtetega. Isikutel peab olema võimalik üheselt ja selgelt aru saada, et

nende suhtes viiakse läbi mingit konkreetset menetlust, neil peab olema võimalik vastavas

menetluses oma õigusi kaitsta, esitada omapoolsed seisukohad ja asjas tähtust omavad tõendid.

Tegemist on sellise olulise menetlusveaga, mis võis oluliselt mõjutada asja otsustamist.

Vaidlustatud ettekirjutus tuleb tühistada juba üksnes ärakuulamiskohustuse rikkumise tõttu.

Kuivõrd ettekirjutus on õigusvastane ja tuleb tühistada, tuleb tühistada ka ettekirjutuse suhtes

tehtud vaideotsus.

Ettekirjutus-hoiatus on ka oluliste põhjendamispuudustega, mis toob samuti kaasa haldusakti ja

selle

suhtes

tehtud

vaideotsuse

tühistamise.

Ettekirjutus-hoiatuses

esinevad

põhjendamispuudused seoses vertikaalplaneerimisega ja sellest ei selgu, mida peavad kaebajad

konkreetselt tegema ja mille alusel. Vastustaja ei ole vastavaid puudusi kõrvaldanud ka

vaidemenetluses. Haldusaktist peavad selgelt nähtuma haldusakti andmise aluseks olevad

õiguslikud ja faktilised asjaolud, kuid praegusel juhul on vastav nõue täitmata. Samuti peavad

olema läbi kaalutud menetlusosaliste seisukohad, kuid antud juhul neid haldusakti

adressaatidelt ei küsitudki.

Vaatamata eeltoodule ei ole kaebajad ümber lükanud ega tõendanud, et ettekirjutuses esitatud

väide, et kaebajad on jätnud vähemalt osaliselt täitmata EhS § 12 lg-s 1 sätestatud ehitise

omaniku kohustused, oleks otseselt vale. Ehitusluba on väljastatud komplekssena ehk see

hõlmab endas kõiki ehitusloa aluseks olevas projektis kajastatud rajatisi. EhS võimaldab küll

rajatisi rajada ehitusteatise alusel, kuid juhul, kui vastavad rajatised on kajastatud ehitusloa

aluseks olevas projektis, on need ehitusloa osaks (EhS § 35 lg 5). Kinnistu hooviala

vertikaalplaneerimise osas kehtib kohtule esitatud materjalide kohaselt eelprojekt

Arhitektibüroo Korrus OÜ töö nr 123/15 joonis – asendiplaan koos tehnovõrkudega – mille

alusel on ka väljastatud ehitusluba. Eelprojekti seletuskirjas on märgitud, et tugimüürid on

3-21-1718

7(13)

planeeritud maakividest. Samuti nähtub vastav asjaolu selgelt põhiprojekti 167/15 joonistelt

asendiplaan ja tehnovõrkude koondplaan. Nimetatult joonistelt on võimalik kindlaks teha

maakividest tugimüüri kaugus kinnistu piirist ja absoluutkõrgus, samuti see, et tugimüürile on

ette nähtud treppide rajamine. Õige on aga kaebajate seisukoht, et projektis ei ole esitatud

täpsemaid tehnilisi andmeid seoses tugimüüri rajamisega. See ei tähenda aga, et projekti ei

tuleks järgida. Vajadusel saab lasta projekti täiendada.

On tõsi, et täiendavat vertikaalplaneerimise projekti, mis oleks vastustaja poolt heaks kiidetud

ja mille alusel ehitusluba väljastatud, koostatud ei ole. Selline võimalus oli ette nähtud

eelprojekti tekstilises osas, kuid see ei tähenda, et eelprojektist ja põhiprojektist ei tuleks

juhinduda. Vastustajale on küll esitatud Arhitektibüroo Korrus OÜ poolt ridaelamu

muudatusprojekt töö nr PR 100/19, kus on kajastatud kinnistu tegelik olukord (võrdle

muudatusprojekt ja RM Grupp maa-ala mõõtmise tulemused), kuid vastavat muudatust ei ole

kinnitatud ega selle alusel ühtegi luba väljastatud. Järelikult tuli Lehtpuu tee 5

vertikaalplaneerimise osas lähtuda esialgsest eelprojektist, mille alusel väljastati ehitusluba.

Vastavat asjaolu ei muuda ka see, et vahepeal on hoonele väljastatud kasutusluba. Vastustaja

oleks võinud kasutusloa väljastamisel olla täpsem ja üheselt korralduses märkida, et kasutusluba

on antud üksnes hoonele ja vastustajal on endiselt pretensioonid seoses vertikaalplaneerimisega,

kuid see ei välista iseenesest järelevalvemenetluse läbiviimist.

Asjas puudub tegelikult poolte vahel vaidlus selles, et Lehtpuu tee 5 rajatud hooviosa ei vasta

ehitusprojektile. Nimelt nähtub Lehtpuu tee 5 ehitusprojektilt (eelprojekt Arhitektibüroo Korrus

töö nr 123/15 joonis – asendiplaan koos tehnovõrkudega), et ridaelamu loode-, lääne- ja

lõunaküljele on ette nähtud maakividest tugimüüri rajamine. Tugimüüri absoluutkõrguseks on

märgitud 12,60 m. Tugimüürist naaberkinnistute, s.o Lehtpuu tee 7, Lehtpuu tee 9 ja Tammede

pargi poole peab projekti kohaselt säilima olemasolev maapinna kõrgus. Vastav asjaolu nähtub

ka põhiprojekti asendiplaanil joonisel 02-A. Seejuures on ehitusprojektilt üheselt ja selgelt

tuvastav, et naaberkinnistute Lehtpuu tee 7 ja Lehtpuu tee 9 ning projektikohase maakividest

tugimüüri vahe on 5 m, lõunaküljel veelgi suurem. Ka kaebajad ise kinnitavad kaebuses, et

sellist tugimüüri ei rajatud. Vaidlus puudub selle üle, et kaebajate kinnistu osas on tõstetud kogu

krundi pinda vaatamata sellele, et ehitusprojekt seda ette ei näinud. Küll aga on vastavad

asjaolud nõuetekohaselt kajastamata (sh puuduvad viited asjas kogutud tõenditele)

järelevalvemenetluses ning ettekirjutus-hoiatuses.

Teemaplaneeringu p 4.1.2. sätestab, et krundi pinna kõrguse muutmine, juhul kui sellega

kaasneb sadevete režiimi muutumine, võib toimuda valla kirjaliku kooskõlastuse alusel. Krundi

pinna tõstmiseks naaberkrundile lähemal kui 5 m ja üle 0,5 m võrreldes naaberkrundiga tuleb

koostada vertikaalplaneerimise projekt, mis tuleb piirinaabritega kooskõlastada enne vallalt

kirjaliku nõusoleku küsimist. Lehtpuu tee 5 osas kehtiv eelprojekt ja põhiprojekt vastab

eeltoodud nõuetele ehk pinda ei ole planeeritud tõsta naaberkrundile lähemal kui 5 m ja üle 0,5

m võrreldes naaberkrundiga (Arhitektibüroo Korrus töö nr 123/15 joonis – asendiplaan koos

tehnovõrkudega). Naabrite poolt kooskõlastamata ja vastustaja poolt kinnitamata

muudatusprojekt, mis kajastab aga väidetavalt tegelikku olukorda krundil, teemaplaneeringule

ei vasta. Kaebajate enda poolt esitatud andmetest nähtub, et Lehtpuu tee 5 läänepoolses osas

erineb Lehtpuu tee 7 krundi maapinna piiri kõrgus võrreldes Lehtpuu tee 5 krundi maapinna

kõrgusega 5 m kaugusel 0,61 m. Asjaolu, et maapind langeb järjest Tammede pargi kinnistu

suunas ja Lehtpuu tee 5 ja Lehtpuu tee 9 kruntide vahel jääb rajatud pinnase vahe 0,5 m piiri

sisse, ei tähenda seda, et vastavat vertikaalplaneerimise projekti ei tulnudki enne

vertikaalplaneeringu elluviimist koostada. Seejuures ei ole kohtule esitatud andmete kohaselt

lõplikult selge, millised on hetkel Lehtpuu tee 5 ja Lehtpuu tee 9 kruntide absoluutkõrgused 5

m ulatuses kinnistute piirist Lehtpuu 5 kinnistu poole. Kui vastustaja viib läbi

järelevalvemenetluse, tuleb tal vastavad asjaolud välja selgitada, koguda asjas tõendid ja

3-21-1718

8(13)

vajadusel tuleb tellida uus mõõtmine. Kui mõõtmiste tulemusena peaks näiteks selguma, et

Lehtpuu tee 9 ja 5 kõrguste vahe 5 m ulatuses kinnistu piirist Lehtpuu tee 5 poole jääb alla 50

cm, tuleb vastustajal kaaluda, kas ettekirjutuse tegemine on üldse põhjendatud. Kui kinnistute

absoluutkõrguste vahe peaks olema siiski üle 50 cm, on vastustajal võimalik teha uus täpsem

ettekirjutus-hoiatus. Vastustajal tuleb järelevalvemenetluse käigus ära kuulata lisaks

piirinaabritele ka kaebajad, kaaluda poolte seisukohti ning teha asjas kaalutletud ja põhjendatud

otsus, kust nähtuvad nii otsuse aluseks olevad õiguslikud kui ka faktilised asjaolud (sh tõendid).

Ehitada tuleb projekti järgi ja kuigi projekti realiseerimiseks tähtaja määramine võib olla

vaieldav, siis arvestades praeguse vaidluse asjaolusid, ei saa välistada, et vastustajal on õigus

määrata selleks ka tähtaeg. Samas isegi juhul, kui vastustajal puuduks õigus kaebajaid

kohustada vastavat tugiüüri rajama konkreetseks ajaks, jääb vastustajale endiselt õigus nõuda

krundil

pinnase

osas

valitseva

olukorra

viimist

vastavusse

teemaplaneeringuga,

detailplaneeringuga ja eelprojektiga ehk kohustada kaebajaid viima maapind 5 m ulatuses

krundi piirist tagasi detailplaneeringus ja eelprojektis märgitud absoluutkõrgustele.

Ettekirjutus-hoiatuses puuduvad mistahes põhjendused seoses piirdeaiaga. Ettekirjutusest ei

selgu, millises osas ei vasta piirdeaed projektile ja mida täpselt peavad kaebajad tegema. Ka

vaideotsuses esitatud viide ei too asjas lõplikku selgust. Vastavaid asjaolusid ei ole vastustaja

üheselt ja selgelt suutnud selgitada ka vastuses kaebusele. Vastustaja poolt viidatud joonisel

asub üksnes kruntidevahelise piirdeaia näidis. Põhiprojekti 167/15 p-st 1.2.2.7.1. tuleneb:

„Krundi tänavapoolsele piirile on näidatud puitlippidest piire h=1,0m (vt joonis 11), kruntide

vahel 1,0m kõrgune võrkpiire. /…/ Kruntide vahelised piirid, mis ei ole eraldatud, eraldatakse

metallvõrkpiirdega, paigaldades selle omale kinnistule naaberkrundi piirist min 50 mm

kaugusele /…/“. Seega ei pea kindlasti vastama kogu aed vastustaja poolt viidatud piirdeaia

näidisele. Näiteks võrkpiire, mida on kujutatud vastustaja poolt viidatud näidisel, tuli rajada

kruntide vahel üksnes sinna, mis ei olnud varasemalt eraldatud. Eeldatavasti võis vastustaja

piirdeaia mittevastavuse all pidada silmas seda, et piirdeaed ei asu õigel absoluutkõrgusel, kuna

krundi pinnast on tõstetud, kuid ettekirjutus-hoiatusest seda ei nähtu. Lisaks toovad kaebajad

põhjendatult välja, et piirinaabritega on aed rajatud osaliselt kahe krundi peale ja osaliselt on

jäetud alles juba üldse varem olemas olnud puitaed, mis on ühendatud uue rajatud aiaga. Ka

põhiprojekt näeb ette osaliselt olemasoleva aia säilitamise. Ettekirjutus on selles osas täiesti

ebaselge ja seda ei ole võimalik seetõttu korrektselt täita.

Arvestades eelpool tuvastatud faktilisi asjaolusid kogumis on vastustaja õigusvastaselt

koostanud kaebajatele ettekirjutus-hoiatuse. Kuivõrd ettekirjutus on õigusvastane, tuleb

tühistada ka korralduse 294 p 1.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. Viimsi vald palub 10.10.2022 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 09.09.2022

otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebajate

kanda.

Halduskohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Kohus ei ole hinnanud

korrektselt esitatud tõendeid ja menetlusdokumentide sisu. Seetõttu on otsus vastustaja jaoks

üllatuslik.

Vastustaja ei ole rikkunud ärakuulamisõigust. Kaebajatele edastati tutvumiseks ettekirjutuse

eelnõu ja neilt saadi ka vastus selle tähtaja pikendamise osas. Ettekirjutus allkirjastati alles

pärast seda. Ka kaebajad ise on kaebuses märkinud, et neile on ettekirjutuse eelnõu arvamuse

avaldamiseks saadetud. Halduskohus on küsinud vastustajalt kohtunõudega erinevaid

dokumente, mille vastustaja on ka kohtule esitanud. Kohus ei ole kordagi küsinud tõendeid selle

3-21-1718

9(13)

kohta, et kaebajatele on saadetud ettekirjutuse eelnõu. Pärast ettekirjutuse eelnõu saamist

edastati Arhitektuuribüroo Korrus OÜ poolt läbi www.ehr.ee keskkonna kooskõlastamiseks

muudatusprojekt, mis käsitleb vertikaalplaneeringu muudatust, mille käigus muutuvad krundi

edelaosas asuva maapinna kõrgused. Samuti esitas SS 04.01.2021 omapoolse seisukoha

ettekirjutuse eelnõule. Allkirjastatud ettekirjutus saadeti kaebajatele 27.04.2021.

Vastustaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et ettekirjutusest ei ole võimalik üheselt aru

saada ja seda täita ning vastustaja on rikkunud põhjendamiskohustust. Ettekirjutuse nõue on

ühene – piirdeaed ja hoov tuleb ehitada vastavalt ehitusloa saanud projektile. Kaebajatel ei saa

olla tekkinud tulenevalt menetluses esitatud dokumentatsioonist mingit ebaselgust selles, mida

ja kuidas nad peavad tegema. Kaebajad ei ole lihtsalt soovinud ehitada vastavalt ehitusloa

saanud projektile, mistõttu on ka proovinud esitada korduvalt projektimuudatusi, mida vald ei

ole aktsepteerinud. Kaebajad ei saa väita, et nad ei olnud teadlikud sellest, mida sisaldas

ehitusloa saanud projekt, kuna Arhitektuuribüroo Korrus OÜ esitas SSi tellimisel 24.07.2019

kooskõlastamiseks ehitusteatise ja muudatusprojekti, mis käsitleb Lehtpuu tee 5 ridaelamu

hooviosa vertikaalplaneeringu muudatust.

Kaebajatel ei ole õigust naabrite arvelt ehitusprojektist mööda ehitada. Muudatusprojekti

koosseisus on 2020. a suvel teostatud Lehtpuu tee 5 kinnistu ja osaliselt piirinaabrite kinnistuid

hõlmav teostusmõõdistus, millest nähtub, et muudatused verikaalplaneerimise osas olid

Lehtpuu tee 5 kinnistul looduses juba ebaseaduslikult teostatud. Lehtpuu tee 5 kinnistul kehtiv

detailplaneering ei näe ette kruntide maapinna tõstmist. Ehitusloa väljastamise aluseks olnud

ehitusprojekti võrdlusel muudatusprojektiga nähtub, et maapinda on tõstetud Lehtpuu tee 9

kinnistuga piirneval alal 70‒97 cm. Seega on muudatusprojekt vastuolus kehtiva

detailplaneeringuga.

Vallavalitsuse ehituskomisjoni 14.01.2021 istungi käigus jõuti seisukohale, et ehitusteatist ja

muudatusprojekti ei ole võimalik kooskõlastada ja ehitis tuleb viia vastavusse ehitusloa

väljastamise

aluseks

olnud

ehitusprojektiga.

Ehituskomisjoni

otsus

on

eelduseks

järelevalvemenetluse alustamiseks ja ettekirjutuse andmiseks. Kuna ettekirjutus anti lõplikult

27.04.2021, on haldusakt õiguspärane ja täidetav. Vastustaja ei ole kasutusloa menetlust ja

järelevalvemenetlust segi ajanud.

Kaebajate poolt esile toodud vead haldusaktis ei ole sellist laadi, mis annaksid alust ettekirjutuse

tühistamiseks.

7. TO, KM, VT, SS ja TK paluvad 11.11.2022 vastuses jätta apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Halduskohus ei ole ebaõigesti kohaldanud HMS §-i 40 ega rikkunud kohtumenetluse norme.

Kohus ei saa tugineda tõenditele, mida menetlusosaline ei ole esitanud. Vastutaja ajab segamini

kasutusloa menetluse ja järelevalvemenetluse. Kaebajad hindasid saadud ettekirjutuse eelnõu

samamoodi nagu vastustaja ise ehk kasutusloa menetluse dokumendina. Kaebajad said aru, et

kui arendajal ei õnnestu kasutusluba saada, siis tuleb neil ehitise kasutamine lõpetada ja välja

kolida. Ühelegi kaebajatest ei olnud eelnevalt teatatud nende suhtes algatatud

haldusmenetlusest. Kasutusloa menetluses suhtles vastustajaga arendaja. Ainukesena

kaebajatest on kasutusloa menetluses vastustajaga suhelnud SS ja seda omaalgatuslikult.

Vastustaja enda sõnade järgi algas järelevalvemenetlus alles pärast ehituskomisjoni otsust

14.01.2021. Kaebajatele 14.12.2020 saadetud ettekirjutuse eelnõu ehitise kasutusloata

kasutamise eest ei ole praeguses asjas asjakohane, kuna järelevalvemenetlus ei olnud siis veel

alanud. Pärast 14.01.2021 alustatud järelevalvemenetlusest vastustaja kaebajaid ei teavitanud.

See ei ole kooskõlas hea halduse tava ja haldusmenetluse põhimõtetega.

3-21-1718

10(13)

Ettekirjutus on oluliste põhjendamispuudustega. Alles ettekirjutuse vaidlustamise menetluses

on vastustaja hakanud ettekirjutust sisustama.

Kaebajad on esitanud tõendi Lehtpuu tee 5 ja Lehtpuu tee 9 kinnistute maapinna kõrguste vahe

kohta. Geodeet ELi arvamuse kohaselt on kõrguste erinevus kahe kinnistu vahel kuni 0,5 m,

kuid mitte rohkem. Vastustaja on kohtumenetluses lähtunud kahest eri aegadel koostatud

plaanist ja võrrelnud nendel kajastatud maapinna kõrgusi. Need kaks plaani ei ole omavahel

võrreldavad, sest maapinna kõrgused on arvutatud erinevates kõrgussüsteemides. Enne 2018.

aastat oli Eestis maapinna kõrguse mõõtmise aluseks Balti kõrgussüsteem, 01.01.2018

kehtestati Eestis aga uus Euroopa kõrgussüsteem (Eestis kasutusel lühend EH2000). Vastustaja

esitatud eelprojektist nähtub, et geodeetiline alusplaan on koostatud 2014. a-l ja selles on selgelt

kirjas, et kõrgused on mõõdetud Balti süsteemis. Muudatusprojekt on koostatud 2020. a-l ja

sellel on kõrgused mõõdetud EH2000 süsteemis. Seega on vastustaja arvandmed maapinna

absoluutkõrguste muutmise suuruse kohta igal juhul ebaõiged.

Lehtpuu tee 9 kinnistu maapinna kõrgust on võrreldes 2015. a-ga märkimisväärselt tõstetud.

Kui kaebajad peaksid hakkama viima haljasala maapinna kõrgust vastavusse elamu

aastatetaguse ehitusprojekti asendiplaanil kajastatud maapinna kõrgusmärkidega, langeks

Lehtpuu tee 5 haljasala maapind kohati madalamale isegi Lehtpuu tee 9 haljasala maapinnast.

Ebaselgeks jääb, miks peaksid kaebajad ehitama haljasalale tugimüüri. Elamu eelprojekti ega

põhiprojekti seletuskirjadest ei nähtu müüri ehitamise vajaduse põhjendust. Drenaažitorustiku

ja sadevete liikumise osas Tammede pargi kinnistul asuvasse kraavi ei ole vastustajal

vastuväiteid. Kui ehitada keset Lehtpuu tee 5 haljasala tugimüür, võib see hakata takistama

sadevete kogumist, sest müür asuks elamu ja drenaažitorustiku vahel.

SS ei ole suhelnud Arhitektuuribüroo Korrus OÜ-ga ega neilt muudatusprojekti

vertikaalplaneeringu kohta tellinud. Arhitektuuribürooga suhtles kasutusloa menetluse käigus

arendaja Viimsi Kodu OÜ, mis nähtub ka muudatusprojekti asendiplaanilt.

Ettekirjutusest ei selgu, mida ja millises osas peaksid kaebajad ette võtma piirdeaiaga.

Olemasoleva piirdeaia lammutamiseks kohustamiseks peavad olema täidetud EhS § 132 lg 3 p-

s 3 sätestatud eeldused, mis praegu ei ole täidetud. Ettekirjutuses puuduvad igasugused

kaalutlused. Lisaks on osa piirdeaiast ehitatud naabrite poolt ja nende huvides.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Viimsi valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, kuid muuta tuleb halduskohtu otsuse

põhjendusi.

9. Viimsi vald ei rikkunud kaebajate ärakuulamisõigust, mis tooks kaasa vaidlustatud

ettekirjutuse ja vaideotsuse tühistamise. Apellatsioonkaebuse lisana esitatud tõenditest nähtub,

et kaebajate e-posti aadressidele saadeti 14.12.2020 valla ametniku poolt tutvumiseks ja

arvamuse avaldamiseks ettekirjutuse eelnõu (dtl 353 jj), millele vastuseks palus VT 21.12.2020

e-kirjas vastamiseks 2 nädalat ja millele SS esitas 04.01.2021 e-kirjas sisulised vastuväited.

Kuna asjaoludest nähtuvalt võib eeldada, et KM ja VT (korter 2) ning SS ja TK (korter 3) elavad

koos perekonnana ning SS 04.01.2021 e-kiri vallale on kirjutatud justkui kõikide

korteriomanike nimel, puudub ringkonnakohtul alus arvata, et kaebajad ei olnud nende suhtes

toimuvast menetlusest teadlikud ja neil puudus võimalus selle suhtes oma arvamust avaldada.

Sõltumata sellest, millises menetluses kaebajate arvates ettekirjutus plaaniti teha (kas

kasutusloa või ehitusjärelevalve), oli ettekirjutuse sisu sama – viia vertikaalplaneering ja

piirdeaed vastavusse ehitusprojektiga.

3-21-1718

11(13)

10. Iseenesest ei ole välistatud olukord, kus kasutusloa menetluse käigus ilmneb ebaseaduslik

ehitamine, mis tingib riikliku järelevalve menetluse algatamise ja selliselt toimub kaks

haldusmenetlust paralleelselt. Kuid praegusel juhul jääb Viimsi valla poolt läbiviidud

menetlustest ebaselgeks, millist reaalset probleemi on riikliku järelevalve käigus üritatud

lahendada. Vald on rikkunud uurimis- ja põhjendamiskohustust määral, mis toob kaasa

vaidlustatud haldusaktide tühistamise.

11. Ebaseaduslik ehitustegevus avastati Viimsi valla väidetel kasutusloa menetluses, kuna valla

poole oli pöördunud Lehtpuu tee 5 naaber. Valla poolt kohtule edastatud kirjavahetusest (dtl 64

jj) nähtuvalt algas kirjavahetus mais 2019 ja probleemiks oli Lehtpuu tee 5 kinnistul maapinna

tõstmine. Kirjavahetuses ei ole märgitud, milliseid õigusi maapinna tõstmine naabril riivab, vaid

sellest võib aru saada, et maapinna tõstmine talle lihtsalt ei meeldi (ei ole esteetiline). Samuti

märgib ta ühes kirjas, et pinnas surub vastu tema aeda ja see võib lastele peale vajuda (dtl 70).

Sademevee valgumist kõrvalkinnistult tema kinnistule ei ole isik kirjades kurtnud. 17.05.2019

paikvaatluse aktis (dtl 74) on üksnes 2 fotot ja märkus, et Lehtpuu tee 5 teostatavad

vertikaalplaneerimise tööd ei vasta ehitusloa aluseks olnud projektile. Igasugune põhjendus,

kuidas sellisele järeldusele jõuti või kuidas see mõjutab naabrit, puudub. Fotodelt ei nähtu muu,

kui et kinnistul tehakse pinnasetöid. Eelnevast järeldub, et probleem, mida üritati

ehitusjärelevalve käigus lahendada, võis olla tõstetud pinnase tõttu tekkinud oht naabri aiale,

tulemuse ebaesteetilisus või siis sademevee valgumine naabri kinnistule (kuigi viimane ei nähtu

ühestki dokumendist, mis kohtule on esitatud). Kas viidatud probleemid on ka objektiivselt

olemas, on menetluses jäänud tuvastamata ja tõendamata.

12. Valla esindaja KM kirjast (dtl 73) nähtuvalt leidis vastustaja juulis 2019, et enne, kui objekt

ei ole projektiga vastavusse viidud, ridaelamu kasutusluba ei saa. Kuid iga kõrvalekalle

ehitusloast, detailplaneeringust või projekteerimistingimustest ei too vältimatult kaasa

kasutusloa andmisest keeldumist. Selline tagajärg ei oleks mõnelgi juhul proportsionaalne (nt

Riigikohtu määrus nr 3-17-1398, p-d 15‒16), kuid kasutusloa andmine ei tohi kaasa tuua

naabrite õiguste ülemäärast riivet (Riigikohtu otsus nr 3-15-873, p 21). Niisiis oleks kasutusloa

menetluses tulnud kaaluda, kas projektist n-ö mööda ehitamisega on kolmanda isiku õigused

saanud riivatud määral, mis tooks kaasa kasutusloa andmisest keeldumise. Praegu sellist

analüüsi läbi ei viidudki, sest vald otsustas anda hoonele kasutusloa, kuid lahendada

vertikaalplaneerimise küsimuse ehitusjärelevalve käigus. Kuid ka ehitusjärelevalve peab olema

eesmärgipärane.

13. Nagu ülal viidatud, ei ole Viimsi vald praeguses asjas veenvalt ära näidanud, mil määral on

üldse ehitatud vastuolus ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektiga ja kuidas see reaalselt

naabreid mõjutab. Viimsi valla ehituskomisjoni 14.01.2021 protokollist (dtl 77 jj) nähtuvalt on

Lehtpuu tee 5 kinnistul kehtiv detailplaneering Lubja I, Lubja küla, DP 03-092, milles ei ole

ette nähtud kinnistu maapinna tõstmist. 09.11.2015 ehitusloa nr 1512219/135022 aluseks olnud

ehitusprojekti asendiplaanil on välja toodud, et 5 m ulatuses Lehtpuu tee 9 kinnistu piirist jääb

maapind samale tasandile Lehtpuu tee 9 maapinnaga. Niisiis ei ole maapinna tõstmise keeld

absoluutne, kuid 5 m krundi piirist peavad krundid asetsema samal tasapinnal. Seda nõuet on

väidetavalt rikutud, kuid kas seda on rikutud määral, mis võiks kaasa tuua kolmandate isikute

õiguste riive, on ringkonnakohtu hinnangul selgusetu. Ehituskomisjoni 14.01.2021 protokollist

nähtub, et Lehtpuu tee 5 ehitusprojekti koosseisus oleval geodeetilisel alusplaanil on maapinna

absoluutkõrgused Lehtpuu tee 9 kinnistu poolses osas 11.44‒11.73 m, kuid vallale esitatud

muudatusprojektis vastavalt 12.40‒12.43 m. Sellest on vastustaja järeldanud, et Lehtpuu tee 5

kinnistu maapinda on tõstetud Lehtpuu tee 9 kinnistuga piirneval alal 70‒97 cm ja ehitatud on

vastuolus detailplaneeringuga. Samas on kaebajad esitanud geodeet EL kinnituse (dtl 30,

mõõtmisjoonis dtl 33), mille kohaselt on ta teostanud kõrguste mõõdistuse Lehtpuu tee 5 ja

Lehtpuu tee 9 kinnistute piiril 2020. a-l ning 5 meetri kaugusel piirist Lehtpuu tee 5 kinnistul ja

3-21-1718

12(13)

kõrguste erinevus on kuni 0,5 m, kuid mitte rohkem. Niisiis ei saa olla pinnast tõstetud krundi

piiril ligi meetri jagu, kui 5 m kaugusel krundi piirist on see alla 0,5 m. Ka SS on oma

04.01.2021 vastuses kinnitanud, et tegelikkuses tõsteti maapinda 30‒40 cm ja aiapiirist mõni

meeter eemal kõigest 10 cm. Need väited on valla poolt ümber lükkamata. Kaebajad on vastuses

apellatsioonkaebusele lisaks selgitanud, et 2014. a geodeetilise alusplaani ja 2020. a

mõõdistused (mille kõrguste vahele tugineb vastustaja) on teostatud erinevates

kõrgussüsteemides (vastavalt Balti ja Euroopa kõrgussüsteem), mis on võinud viia ebatäpse

tulemuseni. Vastustaja ei ole sellele väitele vastu vaielnud ega seda ümber lükanud. Lisaks

viitavad kaebajad, et ka Lehtpuu tee 9 kinnistu maapinna kõrgust on tõstetud ja kui kaebajad

peaksid ettekirjutuse alusel hakkama viima haljasala maapinna kõrgust vastavusse elamu

ehitusprojekti asendiplaanil kajastatud maapinna kõrgusmärkidega, langeks Lehtpuu tee 5

haljasala maapind kohati madalamale Lehtpuu tee 9 haljasala maapinnast, kuigi maapinna

looduslik kalle on projektist nähtuvalt Lehtpuu tee 5 kinnistult Lehtpuu tee 9 kinnistu poole.

Ka sellele väitele ei ole vastustaja vastu vaielnud.

14. Kuna detailplaneeringuga ja ehitusloaga vastuolus ehitamise ulatus ei ole tuvastatud, ei saa

ka hinnata seda, kas ja mil määral võivad olla riivatud naabrite õigused. Ehkki esitatud

kirjavahetusest naabriga see ei avaldu, on vastustaja vaideotsuses märkinud, et probleemiks on

naabri kinnistule valguv sademevesi ja mädanev aed. Ühtegi tõendit selle kohta esitatud ei ole.

Asja materjalidest nähtuvalt on Lehtpuu tee 5 kinnistule rajatud drenaaž, mida samuti

ehitusprojekt ette ei näinud, kuid mida vastustaja aktsepteerib. Selle kohta on SS esitanud

14.05.2021 vastustaja nõudmisel teostusjoonise ja kasutusteatise (dtl 296 jj), mille suhtes

vastustajal pretensioonid puuduvad. Kas sademevee valgumise probleem üldse esines ja kas

drenaaži rajamisega on probleem lahendatud, ei ole vastustaja välja selgitanud. Avaliku huvi

riivet asjast ei nähtu ja seda ei ole väitnud ka vastustaja.

15. Eelprojekti kohaselt peaks olema krundile rajatud ka maakivist müür. Mis on selle praktiline

väärtus ja eesmärk, on teadmata. Ettekirjutusest jääb arusaamatuks, kas vastustaja nõuab

endiselt ka maakivist müüri rajamist ning miks ei ole aktsepteeritav maakivimüüri asendamine

tuhaplokkidest müüriga, nagu on välja pakutud muudatusprojektis. Kaebajad on selgitanud, et

kui ehitada keset Lehtpuu tee 5 haljasala maakivist müür, võib see hakata takistama sademevee

kogumist drenaaži, kuna joonisel näidatud müür asuks Lehtpuu tee 5 elamu ja Lehtpuu tee 5

drenaažitorustiku vahel. Ka ettekirjutuse nõue seoses piirdeaiaga ei ole arusaadav. Millist

piirdeaeda, kuidas ja miks tuleks muuta, ettekirjutusest ei selgu. Vaideotsuses on selgitatud, et

piirdeaia ehitamine on kajastatud KORRUS Arhitektuuribüroo poolt koostatud ehitise

põhiprojektis Töö nr PR 167/15, lk 145, joonis PRÜGIAEDIKUD, lisajoonis, 20.06.2016. See

projekt (dtl 109 jj) on aga hoopis Lehtpuu tee 3, 4 ja 6 kinnistuid hõlmav kahe korteriga elamu

ehitusprojekt ja arusaadav ei ole, mille alusel saab kaebajatelt nõuda selle projekti järgmist ja

selle järgi ehitamist.

16. Mis puudutab apellatsioonkaebuse etteheidet, justkui oleks halduskohus kohustanud

vastustajat tasuma vastaspoole menetluskulusid enne kohtumenetluse lõppu, siis see ei ole õige.

Halduskohus kohustas kaebajaid esitama vastustajale andmed, kuhu menetluskulud tuleb

kanda, 5 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates (kohtuotsuse

resolutsiooni p 3), mitte vastustajat tasuma kulusid sama aja jooksul.

17. Kokkuvõtvalt on vastustaja jätnud välja selgitamata, kas Lehtpuu tee 5 hoovi ehitusel on

üldse ehitatud vastuolus ehitusprojekti ja detailplaneeringuga määral, mis õigustaks

ehitusjärelevalve sekkumist (st, kas riivatud on kellegi õiguseid või avalikke huve). Vastustaja

haldusaktid on piisavalt põhjendamata, st kohtule kontrollimatud. Seetõttu tuli halduskohtul

need tühistada. Viimsi valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsuse

3-21-1718

13(13)

resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt

käesoleva otsuse põhjendustele (HKMS § 200 p 4).

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

Viimsi valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsioon

muutmata, jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel vastustaja kanda.

Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja

kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). HKMS § 109 lg 6 järgi mõistab kohus välja

üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kaebaja SS taotleb vastustajalt apellatsioonimenetluses kantud esindajakulude väljamõistmist

kokku summas 1260 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohus peab menetluskulu

vajalikuks ja põhjendatuks ning see tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Käibemaksu

saab menetluskuluna välja mõista juhul, kui menetlusosaline ei saa tekkinud kuludelt

käibemaksu maha arvata ja ta kinnitab seda kohtule (vt Riigikohtu 11.05.2022 otsus nr 3-20-

663, p 23). SS on kohtule kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Eelnevat arvestades

mõistab ringkonnakohus vastustajalt SSi kasuks apellatsiooniastmes välja 1260 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)