2-19-16805/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht 29. september 2023. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-16805

Kohtuasi

X avaldus Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4

korteriühistu vastu 03.09.2019 üldkoosoleku otsuste

tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg

Puudutatud isik: Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4

korteriühistu

(registrikood

80070405),

lepinguline

esindaja Eve Panksepp

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus muutmata.

2. Harju Maakohtu 24.03.2022 määrus on jõustunud osas, milles maakohus jättis

avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktis 1 märgitud

otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud jätta avaldaja kanda.

5. Puudutatud isikul ei ole määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

2-19-16805

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas Harju Maakohtule 29.10.2019 avalduse Saue vald, Ääsmäe küla, Kasesalu tn 4

korteriühistu vastu 03.09.2019 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks. Avaldaja palub tuvastada puudutatud isiku 03.09.2019 üldkoosoleku

päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada puudutatud

isiku 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsused kehtetuks.

2. Puudutatud isiku juhatus saatis 22.08.2019 teate korteriomanike üldkoosoleku toimumisest.

Üldkoosolek toimus 03.09.2019. Avaldaja vaidlustab järgmised otsused: 2018. a majandusaasta

aruande kinnitamine (protokollis punkt 1); Korteriühistu juhatus tellib korter nr 13

õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik kolm osapoolt:

korter nr 13, korter nr 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik ja kõigile

pooltele siduv (protokollis punkt 2).

3. Avaldaja leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsused on tühised või kehtetuks tunnistatavad

järgmistel kokkuvõtlikel põhjustel:

-

Üheks päevakorrapunktiks oli: „2018. a majandusaasta aruandega tutvumine ja

kinnitamine“. Päevakorras polnud tutvustatud aruandega tutvumise korda, seda ei

saadetud ka eelnevaks tutvumiseks elektronpostile ega jagatud paberkandjal.

Majandusaasta aruandega sai tutvuda üldkoosolekul kohapeal. Puudus ka

revisjonikomisjoni

kommentaar,

kuigi

korteriühistu

põhikiri

seda

nõuab.

Majandusaasta aruannet hääletusele ei pandud ehk majandusaasta aruannet ei

kinnitatud. Hääletustulemused selle kohta puuduvad. Protokollist selgub, et

majandusaasta aruanne on juba kinnitatud ja esitatud registripidajale. Kirjavahetuses

kinnitab puudutatud isiku juhatuse liige, et majandusaasta aruanne on esitatud

registripidajale ammu enne üldkoosoleku toimumist;

-

Koosolekul protokollijat ei valitud. Puudutatud isik teavitas, et üldkoosolekut

salvestatakse protokollimise abistamiseks. Kohapeal protokollimist ei toimunud;

-

Juhatusel puudus korteriühistu liikmete nimekiri seisuga 03.09.2019, kuhu iga osaleja

oleks pidanud oma kohal viibimist allkirjaga kinnitama. Osalesid isikud, kes ei ole

puudutatud isiku liikmed ning puudusid volitused korteriomanikke esindada. Mõni on

hääletanud topelt. Keegi hääleõigust ei kontrollinud ja hääli ei loendanud;

-

Puudutatud isiku põhikiri sätestab, et korteriühistu juhatusse võivad kuuluda ainult

korteriühistu liikmed. Puudutatud isiku juhatusse kuuluvad kolm liiget, kellest kõik ei

ole korteriühistu liikmed;

-

Teine

päevakorrapunkt

oli

„õhksoojuspumbad“.

Tegemist

on

liiga

üldise

päevakorrapunktiga, mõistmaks, mis täpselt käsitlemisele tuleb. Nimetatud

päevakorrapunkti alla kuulus nii kompromissettepaneku kui ka korteriomanike

kokkuleppe sõlmimine. Päevakorrapunktis polnud ette nähtud korter nr 13

õhksoojuspumba ümbertõstmine ja selle eest tasumine korteriühistu, korteri nr 13 ja

korteri nr 16 poolt võrdsetes osades. Eeltoodud otsus võeti vastu, mille kinnitamiseks

pidid korteriomanikud allkirjastama kokkuleppe tagasiulatuva kuupäevaga. Eelnevalt

polnud sellist kokkulepet tutvustatud ja sellist otsust ei saanud vastu võtta;

2-19-16805

-

Kompromissettepaneku esitas juhatus, omamata konkreetseid hinnapakkumisi

litsentsiga firmadelt ning võimaldamata ettepanekuga eelnevalt mõistliku aja vältel

tutvuda. Korteriomanike kokkulepe on sõlmitud tagasiulatuvalt, kuid fikseerimata, mis

ajani, ning pole täpsustatud, kelle vahel. Kokkulepe loeti koosolekul ette ning jäeti

mulje, et igal korteriomanikul on võimalik oma korteri kütmiseks korteriomandi

rõduseinale paigaldada õhksoojuspump. Seejärel allkirjastati kokkuleppe. Hiljem

kokkuleppega tutvudes selgus, et see võimaldab igal korteriomanikul õhksoojuspumba

paigaldada maja seina külge. Seda aga ei aktsepteerita. Sellele viitab asjaolu, et

korteriomanikel, kellel praegu õhksoojuspumpa ei ole, on lubatud need tulevikus

paigaldada vaid rõdule, mitte suvalisse kohta maja seina külge. Kompromissettepanekut

ega kokkulepet ei olnud eelnevalt päevakorras, mistõttu poleks tohtinud neid sõlmida;

-

Avaldaja ei vaidle vastu, et õhksoojuspumba teema algatajaks oli tema. Avaldaja jaoks

ei ole vastuvõetav õhksoojuspumba ümberpaigutamise rahastamine. Avaldaja kui

kahjustatud isiku kohustuseks ei ole teda kahjustava tegevuse lõpetamise nimel kulude

kandmine, seda peaks tegema kahju tekitada. Avaldaja ei ole nõus valesti ja

ebaseaduslikult paigutatud müratekitava õhksoojuspumba ümberpaigutamise eest

maksma;

-

Õhksoojuspumba paigaldamine maja välisfassaadile on ehituslik ümberkorraldus ning

kehtib korteriomanike kokkuleppe nõue, mis käesoleval juhul jäi saavutamata. Juhul,

kui kohus leiab, et õhksoojuspumba paigaldamine ei ole ehituslik ümberkorraldus, tuleb

seda lugeda kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks

vajalike muudatuste tegemise võib otsustada häälteenamusega, kui sellega ei muudeta

eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt korteriomanike

õigustatud huve. Avaldaja leiab, et õhksoojuspumba paigaldamisega tema magamistoa

akna kohale kahjustatakse tema õigustatud huve ülemääraselt.

Puudutatud isiku seisukoht

4. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

5. Vastab tõele, et 03.09.2019 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus osales 18-st

korteriomandist 15 korteri esindajad, koosoleku päevakorra punktiks 1 oli 2018. a

majandusaasta aruandega tutvumine ja kinnitamine ning punktiks 2 õhksoojuspumbad.

6. Avaldaja väide, nagu oleks päevakorra punkti 1 osas vastu võetud mingi otsus, on väär.

Iseenesest on õige, et puudutatud isiku juhatus esitas korteriühistu 2018. a majandusaasta

aruande äriregistrile ilma korteriomanike eelneva kinnituseta. Hoidmaks ära võimalikke

negatiivseid tagajärgi (korteriühistule sanktsioonide rakendamist), pidasid juhatuse liikmed

mõistlikuks esitada registrile majandusaasta aruande ilma kinnitamata ja kooskõlastada see

korteriomanikega tagantjärele. Selle eesmärgiga vastav punkt ka üldkoosoleku päevakorda

lisati.

7. Üldkoosoleku ajaks oli aruanne äriregistris avalikult kättesaadav ja puudutatud isiku juhatus

võttis aruande koosolekule kaasa ka paberkandjal, et soovijatel oleks võimalik sellega kohapeal

tutvuda ja avaldada oma arvamust või esitada vastuväited. Koosolekul tutvus majandusaasta

aruandega esimesena avaldaja, kuid kuna ta ei ole käesoleva ajani esitanud ühtki vastuväidet

ega ettepanekut, siis jääb arusaamatuks tema kohtusse pöördumise eesmärk. Majandusaasta

aruande kinnitamise osas jäi hääletus paraku läbi viimata ja aruande kinnitamine otsustamata.

2-19-16805

8. Teine punkt „õhksoojuspumbad“ lisati üldkoosoleku päevakorda peamiselt ja ennekõike

avaldaja huvides, kuid ka selles punktis ei võetud tegelikult vastu ühtki täitmiseks

kohustuslikku otsust. Kõnealuse päevakorrapunkti tingis asjaolu, et avaldaja on pikemat aega

väljendanud rahulolematust, et korteri nr 13 omanik paigaldas kaasomanike teadmisel ja

nõusolekul oma korteri kütteseadmeks oleva õhksoojuspumba trepikoja katusele ja avaldaja

väitel häirivat selle töömüra teda oluliselt. Kuna suuremat osa Kasesalu 4 korterelamu

korteritest köetakse õhksoojuspumpade abil ja ühe korteri õhksoojuspump oli juba varasemalt

paigaldatud avaldaja korteri akna kohale, siis ei näinud keegi ette, et teise õhksoojuspumba

paigaldamine trepikoja katusele võib põhjustada sedavõrd pikaajalise ja närvesööva vaidluse.

Avaldaja alustas rohkearvuliste nõudmiste esitamist, et korteri nr 13 õhksoojuspump

paigaldataks mujale.

9. Heanaaberlike suhete kiireima taastamise ja õigusrahu saavutamise eesmärgil otsustas

korteriühistu juhatus teha üldkoosolekule kompromissettepaneku, mille kohaselt pidanuksid

kandma korteri nr 13 õhksoojuspumba kohese ümberpaigutamise kulud võrdsetes osades

puudutatud isik, korteri nr 13 omanik ja avaldaja. Selline kompromiss taganuks avaldaja

probleemi lahendamise kõige kiiremal viisil, kuid korteriühistu rahaliste vahendite

kasutamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike heakskiit. Kompromissettepanek võeti ühehäälselt

vastu, sealhulgas kiitis kompromissi heaks avaldaja ise ja nii otsustati, et: „korteriühistu juhatus

tellib korteri nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik

kolm osapoolt - korter nr 13, korter nr 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik

ja kõigile pooltele siduv.“. Hoidmaks ära edaspidiseid vaidluseid õhksoojuspumpade

asukohtade üle, otsustasid kaasomanikud selsamal koosolekul sõlmida kaasomanike

kokkuleppe, mis on tänaseks ka kõigi kaasomanike, sh avaldaja poolt allkirjastatud. Seega

puudub põhjus ka selle otsuse tühisuse tuvastamiseks või tühistamiseks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

10. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis

avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude hüvitisena 456 eurot.

11. Kõigepealt kontrollis maakohus, kas üldkoosolek oli 03.09.2019 otsustusvõimeline.

Puudutatud isiku põhikirja punkti 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest

võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Põhikirja punkti 2.1 kohaselt on

ühistu liikmeskond piiratud Ääsmäe Kasesalu 4 asuva elamu korteriomanike ringiga. Ühistu

liikmeteks on ilma sellekohast avaldust esitamata kõik Kasesalu 4 korteriomanikud. Kui

korteriomand on registreeritud ühise omandina, loetakse ühistu liikmeks üks omanikest nende

omavahelisel kirjalikul kokkuleppel. Põhikirja punkti 3.1 (2) kohaselt on ühistu liikmel õigus

hääleõigusega osa võtta ühistu üldkoosolekutest isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks saab

olla vaid ühistu liige ja esindajal peab olema kirjalik volitus (volikiri). 03.09.2019 üldkoosoleku

osalejate nimekirjast nähtub, et puudutatud isikul on 18 korteriühistu liiget ja üldkoosolekul

osales 15 isikut. Maakohus tuvastas, et 03.09.2019 üldkoosolekul osales ja sai hääletada 10

korteriomanikku ja korteriühistu liiget, mis tähendab, et 03.09.2019 üldkoosolek oli

otsustusvõimeline.

12. Järgmisena kontrollis maakohus, kas avaldaja poolt vaidlustatud 03.09.2019 üldkoosoleku

päevakorra punktides 1 ja 2 märgitud otsused kuuluvad korteriühistu üldkoosoleku pädevusse

ning kas neid sai vastu võtta korteriühistu liikmete häälteenamusega.

12.1. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosoleku päevakorras oli 2018. aasta

majandusaasta aruandega tutvumine ja kinnitamine. Samas leidis kohus, et majandusaasta

2-19-16805

aruande kinnitamise otsust ei ole vastu võetud. Protokollist ei nähtu sellekohast otsust ja pooled

ka ei vaidle selle üle, et vastavat otsust koosolekul vastu ei võetud (kuigi koosoleku kutses oli

see märgitud). Kuivõrd 2018. a majandusaasta aruandega seotud otsus puudub, ei ole võimalik

hinnata selle tühisust ega seda kehtetuks tunnistada.

12.2. Üldkoosoleku päevakorra punktis 2 märgitud otsuse vastuvõtmine kuulus korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 lg 1, lg 2 p 1 ja p 6 alusel tavapärase valitsemise hulka ning

korteriühistu sai antud otsuse vastu võtta korteriomanike häälteenamuse alusel. Antud otsusega

on korteriühistu otsustanud eelkõige korteriühistule rahalise kohustuse võtmise ja kaasomandile

paigaldatud seadme ümberpaigutamise üle. Sellise otsuse vastuvõtmiseks on vaja

korteriomanike

häälteenamust.

Õhksoojuspumba

paigaldamine

kaasomandis

olevale

elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise

muutmisena asjaõigusseaduse § 74 lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja

maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Lisaks märkis

maakohus, et avaldaja vaidlustab õhksoojuspumba rahastamisega seotud otsust. Üldkoosolekul

ei otsustatud õhksoojuspumba ümbertõstmise ja paigaldamise sisulisi küsimusi. Selles osas on

sõlmitud eraldiseisev kokkuleppe. Kokkuleppe sõlmimine ja sisu ei oma otsuste vaidlustamise

küsimuses tähendust, kuivõrd kohus hindab konkreetsete protokollis kajastatud otsuste

vastuvõtmist. Lisaks nähtub kokkuleppest, et avaldaja on kokkuleppega nõustunud ja selle

allkirjastanud.

13. Järgmisena kontrollis maakohus üldkoosoleku päevakorra punktis 2 vastuvõetud otsuse

kehtivust, hinnates esmalt, kas tegemist võib olla tühise otsusega.

13.1. Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille

kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse,

korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu

võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud.

Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Eeltoodust tulenevalt on otsuse tühisuse

aluseks üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Muid korteriomanike otsuse

tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega

või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

13.1.1. Põhikirja punkti 6.4 kohaselt informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmeid

vähemalt 7 päeva ette. Teade üldkoosoleku kohta pannakse välja trepikodades. Teates

üldkoosoleku toimumise kohta peab olema näidatud koosoleku päevakord ning toimumise aeg

ja koht. Kohus nentis, et päevakorrapunkt „õhksoojuspumbad“ võib mõneti tekitada segadust

mõistlikus korteriühistu liikmes, kes ei ole varasemalt õhksoojuspumbaga seotud teemadega

kokku puutunud ning kellel puudub arusaamine, mis antud punkti juures võib arutlusele tulla.

Samas leiab kohus, et avaldaja ei ole käesoleval juhul selliseks isikuks. Avaldaja on

tunnistanud, et õhksoojuspumbaga seotud teema algatajaks oli tema. Avaldaja on läbivalt

väitnud, et tema põhiprobleem on tema akna lähedusse paigutatud õhksoojuspumbast tulenev

heli. Avaldaja pidi teema algatajana mõistliku inimesena aru saama, et üldkoosolekul tulevad

arutamisele õhksoojuspumbast tekitatud heliga ja selle võimaliku ümberpaigutamisega seotud

teemad, mh võib arutlusele tulla selle rahastamine. Päevakorrapunkt õhksoojuspumpade osas

ei ole avaldaja jaoks sedavõrd üldine ja üllatuslik, et ta ei saanud aru, millised küsimused selle

päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Õhksoojuspumba ümbertõstmise

rahastamisega seotud otsus ei ole eeltoodud põhjusel tühine.

2-19-16805

13.1.2. Protokolli koostamine tagantjärele ei ole koosoleku läbiviimise korra oluline rikkumine,

mis võiks kaasa tuua otsuse tühisust ega põhjustada selle kehtetuks tunnistamist. Korteriühistul

ei ole kohustust koostada sellist tabelit nagu avaldaja viitab. Asja materjalidest nähtuvalt on

koosolekul koostatud valgele tühjale paberile osalejate nimekiri ja sellise nimekirja koostamine

üldkoosolekul on piisav. Asjaolu, et korteriühistu juhatuses ei ole kõik korteriühistu liikmed, ei

saa kaasa tuua üldkoosoleku otsuse tühistust ega kehtetuks tunnistamist.

13.2. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku

organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 4

kohaselt juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise hagi esitatakse juriidilise isiku

vastu. Organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda

üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS § 20 lg 1 ja

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse.

Protokolli kantakse ka üldkoosolekul otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema

eriarvamuse sisu. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks

on muuhulgas eriarvamused. 03.09.2019 üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et avaldaja oleks

esitanud õhksoojuspumba ümbertõstmisega seotud rahastamise otsusele vastuväite või

eriarvamuse ning need protokollida lasknud. Vastupidi, avaldaja on otsusega ja raha

jaotamisega nõustunud. 03.09.2019 üldkoosoleku protokollist nähtub, et avaldaja on öelnud

järgmist: „kui asjasse mittepuutuvad on juba nõus, siis loomulikult oleme meie ka.“. Avaldaja

ei ole tuginenud sellele, et ta on esitanud eriarvamuse või vastuväite, mis on jäetud protokollile

lisamata. Otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise eelduseks on vastuväite esitamine ja

selle protokolli lisamine. Kohus ei tuvastanud ka muid otsuse kehtetuks tunnistamise aluseid,

mis annaksid aluse tunnistada vaidlustatud otsus kehtetuks.

Määruskaebus

14. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles

maakohus jättis 03.09.2019 üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkti 2 osas tühisuse tuvastamata

või selle alternatiivselt kehtetuks tunnistamata. Avaldaja palub teha uue määruse, millega

avaldus selles osas rahuldada ning jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus puudutatud

isiku kanda.

15. Üldkoosoleku otsusega on korteriühistu otsustanud eelkõige kaks asja: 1) korteriühistule

rahaliste kohustuse võtmise ja 2) kaasomandile paigaldatud seadme ümberpaigutamise üle, mis

tekib seoses õhksoojuspumba ümbertõstmisega. Avaldaja nõustub, et esimene osa otsusest

kuulub tavapärase valitsemise hulka KrtS § 35 lg 1 p 6 alusel, kuid ei nõustu sellega, et ka

õhksoojuspumpade paigaldamine kuuluks tavapärase majandamise hulka. Õhksoojuspumba

paigaldamine on ehitise ümberehitamine ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 3 mõttes ning vajab

EhS lisa 1 kohaselt ehitusteatist ja ehitusprojekti. KrtS § 38 lg 1 alusel ehitusliku või muu

kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei

saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

KrtS eelnõu seletuskirjas on märgitud, et ehituslikuks ümberkorralduseks on mõne senise

tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega. Õhksoojuspumba paigaldamine maja

välisfassaadile on ehituslik ümberkorraldus ning kehtib korteriomanike kokkulepe nõue, mis

käesoleval juhul jäi saavutamata.

16. Samuti ei nõustu avaldaja kohtu järeldusega, et avaldajale kehtivad koosoleku

kokkukutsumisel erinõuded. Kohus toob oma lahendis välja, et päevakorrapunkt

„õhksoojuspumbad“ võib mõneti tekitada segadust mõistlikus korteriühistu liikmes, kes ei ole

varasemalt õhksoojuspumbaga seotud teemadega kokku puutunud ning kellel puudub

2-19-16805

arusaamine, mis antud punkti juures võib arutlusele tulla. Samas leiab kohus, et avaldaja ei ole

käesoleval juhul selliseks isikuks. Avaldaja hinnangul ei muuda tema subjektiivsed teadmised

koosoleku kokkukutsumise reegleid ning kohtu poolt viidatud Riigikohtu lahendis (RKTKo nr

3-2-1-181-12, p 14) on rõhutatud samuti, et lähtuda ei tule mitte konkreetse inimese teadmisest,

vaid mõistliku korteriühistu liikme teadmisest.

17. Kohus jättis määruses täielikult tähelepanuta avaldaja väited, et üldkoosoleku otsus on

vastuolus heade kommetega ning sellest tulenevalt TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Käesoleval

juhul on õigusvastase hääletamisega pandud avaldajale kohustus kanda osa õhksoojuspumba

ümberpaigutamisega kaasnevatest kuludest isiklikult. Samas kui avaldaja ei ole vastutav

õhksoojuspumba ebaseadusliku paigutamise eest. Selline käitumine korteriühistu poolt on

avaldaja õigusi rikkuv ning vastuvõtmatu.

18. Avaldaja hinnangul on kohus jätnud tähelepanuta asjaolu, et avaldaja poolt välja toodud

probleemid ilmnesid alles üldkoosoleku protokolliga tutvudes. Sellest tulenevalt ei saa

avaldajale ette heita koosolekul vastuväite esitamata jätmist, kuna sel hetkel polnud need

probleemid teada. Avaldaja nõustus vaid seetõttu, et ta arvas, et üldkoosolekul osalevad selleks

õigustatud isikud on otsusega nõus. Teadmise, et avaldaja otsus tugines väärinfole, sai avaldaja

protokolliga tutvudes. Avaldaja andis üldkoosolekul oma nõusoleku tuginedes eksimusele.

TsÜS § 92 lg 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Üldkoosoleku

hääletamisel jäeti avaldajale ekslik mulje justkui suur osa ühistu liikmetest oleks otsuse poolt.

Tegelikkuses aga pole teada, kas hääletamine toimus üleüldse korrektselt. Kuivõrd on

tuvastatud, et hääletasid ka selleks õigust mitteomavad isikud ning mõned korterid topelt, siis

on äärmiselt kaheldav, kas nõutav häälteenamus oleks üldse kokku tulnud, eriti kui neist maha

arvata isikud, kellel hääleõigus puudus.

Menetluse edasine käik

19. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele

vastamiseks.

19.1. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud.

Korteriühistu kõiki korteriomandeid köetakse õhksoojuspumpadega, millest kõik peale ühe on

paigutatud maja välisfassaadile (iga korteri rõdule), st nende asukoha üle otsustamine kuulus

kaasomandi korrashoiuks vajalike tavapäraste tegevuste hulka, mida sai otsustada tavapärase

valitsemise raames. Pärast kõnealust üldkoosolekut sõlmisid kõik kaasomanikud (kaasa arvatud

määruskaebuse esitaja) vaba tahte alusel kokkuleppe selle kohta, et kõik õhksoojuspumbad

paigutatakse edaspidi maja välisfassaadile, rõdudele. Seega saavutas määruskaebuse esitaja

oma eesmärgi ja puudutatud isikule jääb arusaamatuks, mis põhjustab jätkuvalt määruskaebuse

esitaja rahulolematuse ehk mis on määruskaebuse esitaja põhjendatud huvi. Puudutatud isik ei

vaidlusta, et õhksoojuspumpade paigaldamine võib vajada ehitusteatise esitamist, kuid see

asjaolu ei muuda fakti, et pumpade asukoht on kaasomanike endi otsustada. Puudutatud isik

möönab, et üldkoosoleku päevakorrapunkti 2 ja selle kohta tehtud otsustuse sõnastus on

mõnevõrra ebaõnnestunud, kuid maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et määruskaebuse

esitaja pidi aru saama, mida selle päevakorrapunkti raames arutama hakatakse. Määruskaebuse

esitaja ei ole välja toonud, milliste konkreetsete kommetega üldkoosoleku otsus vastuolus oli,

sest otsusega ei ole pandud määruskaebuse esitajale ühtegi kohustust, millega ta ei nõustunud.

Määruskaebuse esitaja kinnitas pärast koosolekut sõlmitud kokkuleppel oma allkirjaga, et on

sellega nõus. Seetõttu ei ole vähimatki tähtsust sellel, kas varem toimunud koosolek oli

otsustusvõimeline või mitte. Maakohus on menetluse käigus kontrollinud nii koosolekust

2-19-16805

osavõtnute hääleõigust kui üldkoosoleku otsustusvõimet ja järeldanud õigesti, et üldkoosolek

oli otsustusvõimeline.

20. Maakohus

kaebust

ei

rahuldanud

ja

edastas

selle

lahendamiseks

Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

21. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus kontrollib

ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on

edasi kaevatud. Maakohus jättis avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra

punktides 1 ja 2 märgitud otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse 03.09.2019 üldkoosoleku päevakorra punktis 2

vastuvõetud otsuse tühisuse tuvastamata jätmise või kehtetuks tunnistamata jätmise osas. Seega

on vaidlustatud määrus TsMS § 466 lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4 alusel edasi kaebamata

jõustunud osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata 03.09.2019 üldkoosoleku

päevakorra punktis 1 märgitud otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

22. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas TsMS § 659 ja § 657

lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja

põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Maakohus ei

rikkunud oluliselt menetlusõigust ja põhjendas oma seisukohti arusaadavalt ning kooskõlas

kehtiva õigusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid

(TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

23. Menetlusosalised ei vaidle, et avalduse esitamise ajal oli avaldaja Saue vald, Ääsmäe küla,

Kasesalu tn 4 korteri nr 16 omanik ja korteriühistu liige ning korteriühistu võttis 03.09.2019

üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 vastu järgmise sisuga otsuse: „Korteriühistu tellib korter

nr 13 õhksoojuspumba ümbertõstmise ja selle eest tasuvad võrdsetes osades kõik kolm

osapoolt: korter 13, korter 16 ja korteriühistu. Kompromissettepanek on üks tervik ja kõigile

pooltele siduv.“. Maakohus tuvastas, et 03.09.2019 üldkoosolekul osales ja sai hääletada 10

korteriomanikku ja korteriühistu liiget, mis tähendab, et 03.09.2019 üldkoosolek oli

otsustusvõimeline. Seda maakohtu järeldust ei ole avaldaja vaidlustanud.

24. Avaldaja leiab, et õhksoojuspumpade paigaldamise otsust ei saanud üldkoosolek vastu võtta

häälteenamusega, vaid selleks oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Avaldaja leiab, et

õhksoojuspumpade paigaldamine on KrtS § 38 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi

eseme

korrashoiuks

vajalikust

muudatusest

suurema

ümberkorralduse

tegemine.

Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud käesoleval juhul vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe

03.09.2019 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 märgitud otsuse vastuvõtmiseks.

24.1. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolekul otsustatakse

häälteenamusega küsimus, mille lahendamine oleks pidanud toimuma korteriomanike

kokkuleppel, siis on üldkoosoleku otsus tühine (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et õhksoojuspumba ümberpaigutamise otsus ei ole

selliseks otsuseks, mis vajaks kõigi korteriomanike kokkulepet. Riigikohus on leidnud, et

õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole

käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 tähenduses

ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus, mida korteriomanikud võivad

otsustada häälteenamusega korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 2 järgi (RKTKm 30.01.2019,

2-19-16805

2-17-11887, p 14). Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS alusel tuleb hinnata, kas KrtS § 38 kohaselt

on õhksoojuspumba paigaldamise puhul tegemist olulise ümberkorraldusega või mitte.

Riigikohus on selgitanud, et KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi

kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste

vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata

muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega (RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2). Ringkonnakohus ei

nõustu avaldajaga, et üksnes ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamise vajadusest saaks järeldada,

et õhksoojuspumba paigaldamise puhul on tegemist olulise ümberkorraldusega KrtS § 38

mõttes või kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes. Lisaks tuleb arvestada, et

praegusel juhul on korteriühistu üldkoosolek otsustanud õhksoojuspumba ümberpaigutamise

üle. See tähendab, et esines olukord, kus varasemalt oli korteri nr 13 õhksoojuspump juba

paigaldatud kortermaja välisfassaadile. Ringkonnakohtu hinnangul sai eeltoodut arvestades

puudutatud isiku üldkoosolek õhksoojuspumba ümbertõstmise otsuse vastu võtta

häälteenamusega. Seadme ühest kohast teise tõstmine maja välisfassaadil ei ole oluline

ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 mõttes ning seadme ümbertõstmisega ühegi asjasse mittepuutuva

korteriomaniku õigustatud huve ülemäära ei kahjustata. Asjasse puutuvad korteriomanikud

(korterite 13 ja 16 omanikud) on seadme ümbertõstmisega nõustunud. Seda, et rahalise

kohustuse võtmist sai üldkoosolek otsustada häälteenamusega, on määruskaebuse esitaja

määruskaebuses ise kinnitanud. Seega ei ole tegemist tühise otsusega.

25. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et üldkoosoleku otsus võiks olla tühine

ka põhjusel, et avaldaja ei teadnud, milliseid küsimusi üldkoosolekul otsustatakse. Avaldaja on

õigesti viidanud Riigikohtu otsusele asjas nr 3-2-1-181-12, milles Riigikohus leidis, et selle

hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest,

kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti

juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14). Maakohus viitas

põhjendatult sellele, et avaldaja on tunnistanud, et õhksoojuspumbaga seotud teema algatajaks

oli tema ning et avaldaja on läbivalt väitnud, et tema põhiprobleem on tema akna lähedusse

paigutatud õhksoojuspumbast tulenev heli. Maakohus järeldas sellest õigesti, et avaldaja pidi

teema algatajana mõistliku inimesena aru saama, et üldkoosolekul tulevad arutamisele

õhksoojuspumba võimaliku ümberpaigutamisega seotud teemad, mh võib arutlusele tulla selle

rahastamine. Seejuures on maakohtu põhjendustest arusaadav, et maakohus viitas avaldajale

kui mõistlikule korteriühistu liikmele, kes pidi püstitatud teemast aru saama.

26. Samuti ei nõustu ringkonnakohus avaldajaga, et tegemist on heade kommete vastase

otsusega, kuna avaldaja peab ise maksma osa õhksoojuspumba ümberpaigutamise kuludest.

Avaldaja on ise nõustunud kulude jaotusega selliselt, et avaldaja kannab 1/3 õhksoojuspumba

ümberpaigutamise kuludest. Avaldaja ei ole esile toonud, milles seisneb sellises olukorras tema

kanda osaliselt kulude jätmise heade kommete vastasus. Avaldaja oleks saanud üldkoosolekul

sellisele kulujaotusele vastu vaielda, kuid ei teinud seda.

27. Maakohus viitas õigesti TsÜS § 38 lõige 4 teisele lausele, mille kohaselt organi liige, kes

otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on

lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 21 lg 6 kohaselt

üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse ka üldkoosolekul otsuse suhtes eriarvamusele

jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Seega on otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise eelduseks vastuväite esitamine ja selle protokolli lisamine. Vaidluse all ei ole, et

avaldaja 03.09.2019 üldkoosolekul päevakorra punktis nr 2 vastu võetud otsusele vastuväidet

ei esitanud. Seejuures nähtub üldkoosoleku protokollist, et enne otsuse tegemist arutati

koosolekul (sealhulgas avaldajaga), et kulud jäävad vaidlevate korteriomanike (korterid nr 13

2-19-16805

ja nr 16) kanda 1/3 ja 1/3 ulatuses ning korteriühistu kanda 1/3 ulatuses (tl 8-18). Avaldaja oli

sellega nõus, märkides, et annab nõusoleku, kuna asjasse mittepuutuvad on nõus.

Ringkonnakohtu hinnangul ei andnud avaldaja oma nõusolekut olles eksimuses. Avaldaja väitel

seisnes tema eksimus selles, et hiljem selgus osade otsuse poolt hääletanute hääleõiguse

puudumine. Ringkonnakohus ei nõustu, et selline asjaolu võiks tähendada avaldaja eksimust.

Maakohus tuvastas, et otsus oli vastu võetud piisava häälteenamusega (hääleõiguslikke liikmeid

oli kohal 10 liiget ja majas kokku 18 liiget). Seega hääletasid asjasse mittepuutuvad (teised

korteriomanikud) otsuse poolt, millega otsustati, et kulud jäävad vaidlevate korteriomanike

(korterid nr 13 ja nr 16) kanda 1/3 ja 1/3 ulatuses ning korteriühistu kanda 1/3 ulatuses.

Ringkonnakohtu hinnangul ei oma tähtsust avaldaja tahte kujunemisel seega see, et koosolekul

osalenutest 5 isikut tegelikult hääletada ei saanud.

28. Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus seega rahuldamata.

Kaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse osas.

29. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik määruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

30. Puudutatud

isik

märkis

vastuses

määruskaebusele,

et

puudutatud

isikul

määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad. Samuti ei esitanud puudutatud isik

menetluskulude

nimekirja

ringkonnakohtu

poolt

antud

tähtajaks.

Seetõttu

leiab

ringkonnakohus, et puudutatud isikul ei ole määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud.

31. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 696 lg 1 teise lause ja TsMS § 617 lg 2 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg