2-20-12409/41 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Määruse tegemise aeg ja koht 20.09.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-12409

Kohtuasi

Moraga OÜ avaldus Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu

vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.01.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

Moraga

OÜ

(registrikood

12615579),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalju Hanni

Puudutatud isik Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu

(registrikood

80182143),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu taotlus paikvaatluse korraldamiseks

rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 07.01.2022 määrus muutmata.

3. Harju Maakohtu 07.01.2022 määrus on jõustunud osas, milles maakohus jättis

Moraga OÜ avalduse rahuldamata 52,64 euro ulatuses.

4. Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu määruskaebus jätta rahuldamata.

5. Määruskaebusega seotud menetluskulud jätta Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistu

kanda.

6. Määrata kindlaks Moraga OÜ-le hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ja

mõista Tallinn, Lõime tn 20 korteriühistult Moraga OÜ kasuks välja

ringkonnakohtus kantud menetluskulude hüvitis 518,40 eurot.

7. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni.

2-20-12409

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Moraga OÜ (avaldaja) esitas 27.08.2020 Harju Maakohtule avalduse Tallinn Lõime tn 20

korteriühistu (puudutatud isik; korteriühistu) vastu, paludes mõista puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja kahjuhüvitis 1488 eurot ja viivis kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud palus

avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt oli avaldaja korteriühistu liige, kellele kuulus kuni 21.02.2020

kaasomandiosa Lõime tn 20–417 korteriomandist. 19.07.2019 toimunud remondi käigus

tuvastas avaldaja, et korteriomandil puudub osaliselt lagi ja pööningul põrand. Pööningu

palktala oli täielikult läbi mädanenud ja võis iga hetk korterisse kukkuda. Korteriomandi peal

asuv pööning on Tallinn, Lõime tn 20 kõigi korteriomanike kaasomandis. Avaldaja võttis

19.07.2019 ühendust korteriühistuga nii telefonitsi kui e-posti teel ning saatis korteriühistule e-

kirjad lisaks 21.07.2019 ja 26.07.2019, teavitades korteriühistut olukorrast ja nõudes pööningu

põranda ning korteriomandi lae taastamist. Korteriühistu avaldajale ei vastanud. Avaldaja

toestas ja taastas remonditööde käigus korteriomandi lae ja pööningu põranda. Tegemist oli asja

säilitamiseks vajalike töödega. Avaldaja sai korterisiseselt teha vaid suuremate kahjustuste

vältimiseks lae ja pööningu põranda toestamise, kandekonstruktsioone ei muudetud.

Kahjustunud lae vahetamine maksis 1800 eurot, millele lisandub materjali maksumus 465,83

eurot. Kokku moodustas laega seonduva töö maksumus 2265,83 eurot, millest avaldaja nõuab

1488 euro tasumist. Korteriühistu liikmed tutvusid teostatud töö etappide ja tulemusega

06.08.2019. Korteriühistu oli tööde kvaliteedi ja teostamisega rahul. Avaldaja väljastas

31.08.2019 teostatud tööde eest arve 1488 eurot maksetähtajaga 14.09.2019. Arve on tasumata.

01.11.2019 avaldas korteriühistu, et on nõus tasuma 600 eurot, kuid ei ole seda seni tasunud.

Avaldaja võõrandas 21.02.2020 korteriomandi NaVi style OÜ-le, kellele läksid üle ka avaldaja

õigused. NaVi style OÜ loovutas Lõime tn 20–417 korteriomandi lae ja pööningu põrandaga

seotud nõuded avaldajale.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse läbi vaatamata või rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Puudutatud isik leidis, et avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, kuna tegemist on hagimenetluses

läbivaadatava asjaga, kuivõrd avaldaja ei ole enam korteriomandi nr 417 omanik ja avaldaja sai

korteriomandi kaasomanikuks 05.08.2019 ehk ka tööde teostamise ajal ei olnud ta korteriühistu

liige. Juhatuse liige, kellele avaldaja e-kirju saatis, viibis sel ajal suvepuhkusel välismaal.

Avaldaja pidi mõistma, et tegemist on suvepuhkuste ajaga ja ootama korteriühistu vastust

2-20-12409

mõistliku aja jooksul, nt vähemalt 30 päeva. Tegemist ei olnud ootamatult tekkinud

avariiolukorraga. Kandekonstruktsioonide vahetamise vajadus ja ulatus tuli tuvastada

ekspertiisiga ning otsustada korteriühistu üldkoosolekul. Avaldaja ei tegutsenud kaasomanike

või korteriühistu huvides. Avaldaja väidetavalt teostatud tööd on mõttetud, kuna kui vaja on

vahetada kogu katusekonstruktsioon, tuleb avaldaja poolt väidetavalt teostatud tööd teha uuesti.

Puudutatud isikul ei olnud võimalust väidetavatele töödele eelnenud olukorraga tutvuda ega

tutvuda ka kaetud töödega. Avalduses loetletud tööd ei olnud kaasomandi osa säilimiseks

vajalikud, tööde teostamine on ebatõenäoline ja tõendamata (puuduvad projektid,

teostusjoonised, ehitusteatis või luba, kaetud tööde aktid), töid ei kooskõlastatud puudutatud

isikuga ja need on avalik-õiguslikult ebaseaduslikud. Pööningu põranda toestamine ei olnud

pööningu põranda säilitamiseks vajalik. Korterilae kipsplaadid on korteri siseviimistlus, mille

taastamine ei kuulu kaasomanike ega korteriühistu kohustuste hulka. Tööde ja materjalide

mahud on ülepaisutatud. Puudutatud isik pakkus 01.11.2019 saadetud e-kirjas avaldajale

õigusrahu ja menetluskulude ärahoidmise eesmärgil kohtuvälise kompromissi korras 600 eurot,

kuid see kaotas kehtivuse.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 07.01.2022 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt ja

mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1435,36 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud ulatuses alates 28.08.2020 kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud jättis

maakohus puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

menetluskulude hüvitise 2771,60 eurot.

3.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldaja nõude aluseks korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1. Maakohus leidis, et kuigi avaldaja ei olnud kulu

kandmise ajal kinnistusraamatu andmetel veel asja omanik, on tal siiski õigus nõuda

kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamist. Kinnistusraamatu andmetel kanti avaldaja kinnisasja

½ mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse 17.07.2019 kinnistamisavalduse alusel

05.08.2019, mistõttu sai ta asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 järgi korteriomanikuks 05.08.2019.

Kulud, mille hüvitamist avaldaja nõuab, on kantud perioodil 23.07.2019–04.08.2019.

Kinnisasja 17.07.2019 notariaalse müügilepingu kohaselt ostis avaldaja ½ mõttelise osa Lõime

20–417 korteriomandist ning selle lepingu p-s 4.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et lepingu

eseme otsene valdus antakse ostjale üle samal päeval pärast lepingu sõlmimist, s.o 17.07.2019.

Seega tegi avaldaja vaidlusalused tööd kinnisasja senise omaniku nõusolekul ja kulutuste

hüvitamise nõue sai tekkida isikul, kes oli kulude tegemise ajal korteri omanik. Korteriomandist

tulenevad nõuded läksid KrtS § 43 lg 1 alusel koos korteriomandi üleminekuga üle asja uuele

omanikule, s.o avaldajale ja kaasomanikule OÜ Trade for me. Viimane kinnitas, et on

loovutanud avaldajale kõik võimalikud kaasomandi osa parendamise ja taastamise kulutuste

nõuded. Avaldaja ja OÜ Trade for me võõrandasid korteri 21.02.2020 NaVi style OÜ-le, kes

on kinnistusraamatu andmetel korteri omanik alates 28.02.2020. NaVi style OÜ loovutas

korteriomandi lae ja pööningu põranda kahjustuste kõrvaldamisega kaasnenud kahju

hüvitamise nõude summas 1488 eurot koos sellega kaasneva viivise nõude avaldajale.

Avaldajal on seega õigus nõuda KrtS § 37 lg 1 alusel korteriühistult kaasomandi eseme

säilitamiseks kantud vajalike kulutuste hüvitamist ja selline nõue tuleb lahendada hagita

menetluses.

3.2. Pooled ei vaidle selle üle, et avaldaja ei saanud tööde tegemiseks teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekut, kuigi ta pöördus korteriühistu poole ajavahemikus 19.07.2019–

26.07.2019 registrijärgsel e-postiaadressil ja telefoninumbritel korduvalt. Maakohus märkis, et

KrtS § 37 lg 1 alusel nõude esitamine ei eelda korteriühistu või teiste korteriomanike

2-20-12409

nõusolekut, st vajalik ei ole ka üldkoosoleku otsus. Vastuolus KrtS § 37 lg 1 mõttega on

puudutatud isiku väide, et korterühistu seisukoht ja üldkoosoleku otsus oleks hea usu

põhimõttest tulenevalt tulnud ära oodata.

3.3. Maakohtu arvates oli avaldaja tehtud kulutuste puhul tegemist kaasomandi säilitamiseks

vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes. Vaidlusaluses

korteris oli ripplagi, mille avamisel ilmnes, et pööningu ja lae sisselangemist oli proovitud

vältida penoplastist plaadi lakke liimimisega. Lae sisselangemist hoidis ära vaid korteri lakke

paigaldatud ripplae sõrestik. Korteri müügilepingu p 2.1.5 kohaselt vajas korter

kapitaalremonti, sh oli märgitud, et eluruumis on vaja paigaldada lagi. Avaldaja asuski pärast

korteri ostmist tegema remonti ja ripplae, sh selle sõrestiku eemaldamisel, vajus lagi osaliselt

korterisse sisse. Halvas seisus oli aga ka ülejäänud osa laest, mis oli samuti ära vajunud.

Lae/põranda talad on mädanenud ja osaliselt ära vajunud, endine lagi oli osaliselt

niiskuskahjustustega, millele viitavad ulatuslikud hallituslaigud. Et lagi on saanud niiskust, st

sellel olid ka niiskusest tingitud kahjustused – pehkinud talad ja hallitus, kinnitab korteri endise

omaniku SV selgitus selle kohta, et katuse remontimise ajal voolas laest tuppa vett, kuid sellele

keegi ei reageerinud ja hoolimata pöördumisest jäi kõik nii nagu oli. Pärast ripplae eemaldamist

jäi avaldaja korteri lakke auk, st et ühtlasi puudus ka pööningu põrand. Avaldaja esitatud

fotodelt nähtub, et lagi kukkus alla. Lagi ei oleks saanud alla kukkuda, kui pööningul asuvad

talad oleksid olnud korras. Avaldaja selgituste kohaselt viibis ta varisemise ajal ka ise korteris,

st tegemist oli ohtliku olukorraga. Õige ei ole puudutatud isiku seisukoht, nagu välistaks nõude

rahuldamise see, et pööningu põrand vajus avaldaja korterisse pärast seda, kui avaldaja ise asus

tegema korteris remonti ja eemaldas vana ripplae. Avaldaja ei pidanud jätma ära vajunud lage

korda tegemata selleks, et toestada varisemisohtlikku pööningu põrandat vana ripplae

konstruktsiooniga. Väide, nagu oleks avaldaja soovinudki madalamat lage, kuna siis on

mugavam lambipirni vahetada, on eluliselt arusaamatu, tõendamata ja ka asjakohatu, kuna

vaidluse all ei ole mitte korteri lagi, vaid varisemisohtlik pööningu põrand. See, kas konkreetsed

tööd on avalik-õiguslikult õigesti vormistatud või mitte, ei mõjuta käesoleva asja lahendust.

3.4. Avaldaja korraldas järgmiste tööde tegemise: eemaldati sisselangenud lagi/põrand,

puhastati ümbrus lahtisest materjalist, praht utiliseeriti; ava täideti ehitusvillaga; vill kaeti

tuuletõkkeplaadiga; avad tihendati montaaživahuga; kaeti ehituskilega; lae alla seintele ehitati

horisontaalne prussidest vöö, mis kinnitati kruvidega ja toestati vertikaalsete prussidega;

horisontaalsele vööle ehitati konstruktsioon/sõrestik; puitkonstruktsiooni kohale paigaldati

esimene kiht niiskuskindlaid plaate (pööningu põrand) ja kinnitati puitkonstruktsiooni külge.

Tööd teostas Admiral Kinnisvara OÜ (kustutatud; Admiral Kinnisvara). Avaldaja esitatud

fotodelt nähtub, et avaldaja on paigaldanud ehituskile, tõstnud tõstukiga plaadid lakke ja

toestanud selle horisontaalse puitkarkassi külge paigaldatud vertikaalsete prussidega. Nimetatu

nähtub ka avaldaja poolt 13.12.2021 esitatud videofailidelt. Puudutatud isiku vastuväited

videofailidele, et puuduvad andmed selle kohta, mis aadressil asub ruum, millest on video

tehtud, on sisustamata ja tõendamata. Puudutatud isik ei toonud esile ühtegi asjaolu, millest

võiks järeldada, et video oleks tehtud mõnest muust kui vaidlusalusest Lõime 20–417 korterist.

Videote ja avaldaja poolt esitatud fotode võrdlemisel seda järeldada ei saa. Seda, et fotod

oleksid tehtud mõnest muust, kui vaidlusalusest ruumist, ei ole puudutatud isik väitnud.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga, nagu oleks tegemist olnud üksnes korterisiseste

töödega, mis teisi korteriomanikke ei puuduta. Pooled ei vaidle selle üle, et avaldajale kuulub

kõige ülemise korruse korter, mille kohal on elamu pööning. Seega on avaldaja korteri lagi

ühtlasi ka pööningu põrandaks. Tööd olid seega vajalikud selleks, et takistada pööningu

põranda edasist vajumist avaldaja korterisse. Pööningu põrand ei kuulu KrtS § 4 lg-te 3 ja 4

järgi eriomandi koosseisu, vaid see on koos pööninguga korteriomanike kaasomandis.

Kaasomandiosa korrashoiu eest vastutavad kõik korteriomanikud ühiselt. Avaldaja selgitas, et

2-20-12409

sai korteri siseselt teha vaid suuremate kahjustuste vältimiseks lae ja pööningu põranda

toestamise tööd, kandekonstruktsioone ei muudetud. See, et avaldaja pidi ehitama oma korteri

lae uue konstruktsiooni alla, oli tulenevalt asjaoludest paratamatu. Oma lae ehitamisega seotud

kulude hüvitamist avaldaja ei nõua. Puudutatud isiku väited selle kohta, nagu oleks avaldaja

kandekonstruktsioone muutnud, ei ole õiged. Seda ei ole avaldaja käesolevas menetluses

väitnud ja see ei nähtu ka asjas esitatud tõenditest. Avaldaja tehtud tööd, s.o osaliselt juba alla

kukkunud pööningu põranda ja muus osas ära vajunud põranda toestamise tööd olid vajalikud

kaasomandi eseme säilitamiseks. Isegi kui korteriomanikel tuleb edaspidi renoveerida kogu

pööningu põranda konstruktsioon, ei muuda see avaldaja töid mõttetuks. Avaldaja tehtud tööd

aitavad kaasa kaasomandiosa säilimisele ja edasise kahju tekkimise vältimisele seni, kuni

korteriomanikud leiavad võimaluse korrastada kogu pööning.

3.5. Avaldaja nõuab puudutatud isikult järgmiste tema poolt soetatud materjalide kulu, kokku

480 euro hüvitamist:

- pruss 50×100×4200 15 tk × 7,50 eurot + km = 135 eurot;

- pruss 50×100×3000 7 tk × 4,50 eurot + km = 37,80 eurot;

- pruss 50×100×3000 7 tk × 4,50 eurot +km = 37,80 eurot;

- niiskuskindlad plaadid 1830×2750 mm 9 tk kokku 41 eurot;

- plaaditõstuki rent 4 päeva × 7,50 eurot + km = 36 eurot (tõstuk renditi 23.07.2019.

toestamistööd kestsid 3 päeva 24.–26.07.2019. Tõstukit kasutati ka 2 päeva hiljem kipsplaatide

paigaldamiseks lakke);

- kruvid, nurgad, poldid jms kulumaterjal 181,98 eurot;

- materjali ja plaaditõstuki rendiga seotud kütusekulu 10,43 eurot.

Lisaks kulus vaidlusaluses korteris juulis 2019 tehtud töödele kokku 6000 eurot, mille kohta

esitas tööd teostanud Admiral Kinnisvara kaasomanikele, avaldajale ja Trade for me OÜ-le

arved, mis on arvetel antud kinnituste kohaselt makstud. Admiral Kinnisvara selgituste kohaselt

teostati töid ajavahemikus 19.07.2019–05.08.2019. Remondi käigus tuvastati, et korteri lae osa

on kahjustunud ja tuleb välja vahetada. Kahjustatud lae eemaldamine ja selle asendamine

moodustas töö ja materjali mahust umbes 30%, s.o 1800 eurot. Avaldaja nõuab puudutatud

isikult kokku 1488 euro tasumist, mille kohta esitas puudutatud isikule 31.08.2019 ka arve.

Arve kohaselt oli pööningu põranda teostamine ja lae taastamise töö kulu 1008 eurot (72 tundi

hinnaga 14 eurot tunnis) ning materjali ja transpordikulu 480 eurot.

Prussidega seotud kulude kandmist tõendavad 23.07.2019 Espak ehituspoe kaardimakse

kviitungid. Kviitungite kohaselt on aga avaldaja kandnud 15, 7 ja 7 prussi ostmisega seotud

kulusid mitte 210,60 eurot, nagu ta väidab (135 + 37,80 + 37,80), vaid 157,95 eurot (129,60 +

28,35). Avaldaja selgitas 13.12.2021 ärakuulamisel, et puidust prussidest ehitati uus vöö ja

sõrestik, millele kinnitatud vertikaalprussid hoiavad kinni niiskuskindlaid lamineeritud

pööningu põrandat toestavaid plaate. Avaldaja selgitas, et tasus plaatide eest sularahas arveta.

Pööningu põrandat toestavate plaatide paigaldamiseks rentis avaldaja 23.07.2019 Ramirent

Baltic AS-ilt plaaditõstuki. Avaldaja nõuab nelja päevaga seotud kulu hüvitamist. Asjaolu, et

Ramirent Baltic AS on üleandmise-vastuvõtu akt/rendilepingusse märkinud ehitusobjekti

koodiks Betooni 26, ei välista avaldaja nõude rahuldamist. Avaldaja esitatud fotodega on

tõendatud, et plaaditõstukit kasutati vaidlusaluses korteris tööde tegemisel (tõstuk nähtub tl 61

pöördel esitatud fotolt). Asjaolu, et avaldajal võis olla teine objekt ka Betooni tänaval, seda ei

muuda. Avaldaja kulu 181,98 euro kandmist tõendab Bauhof Lasnamäe kaupluse 23.07.2019

kviitung, mille kohaselt ostis avaldaja ehituskile, montaaživahtu, käsikile, klambripüstoli,

puidukruve, vahupüstoli, naelutusnurgad, ruberoidi ja kivivilla. Kulu kütusele 10,43 eurot

kinnitab Alexela 23.07.2019 kaardimakse kviitung. Maakohus leidis, et kütusekulu on osa

tööde tegemiseks vajalikest kuludest, kuna soetatud materjal, eriti suuremõõtmeliste prusside

2-20-12409

ja plaatide toimetamiseks poest ehitusobjektile on transport vajalik. Muudel kviitungitel

kajastatud kulude hüvitamist avaldaja ei nõudnud (Maxima arve, Jäätmejaama arve, Ramirent

arve muus osas kui plaaditõstuk). Kokku on avaldaja kandnud töödega seoses otseseid kulusid

seega 427,36 eurot. Eeltoodule lisandub 1008 eurot, mille hüvitamist nõuab avaldaja seoses

asjaoluga, et töid teostas Admiral Kinnisvara. Avaldaja selgitas, et arvestas Admiral Kinnisvara

poolt esitatud arvest maha sellised kulud, mis tal oleks tulnud nagunii kanda ja esitas

korteriühistule arve, mis puudutas ainult toestamisega seotud töid. Avaldaja selgitas, et võttis

aluseks arvestuse, mille kohaselt tegi toestamistöid 3 töötajat 3 päeva, s.o kokku 72 tundi,

tunnihinnaga 14 eurot. Nimetatu on kooskõlas ka avaldaja poolt puudutatud isikule esitatud

arvega. Kokku on avaldaja kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik kulu seega 1435,36 eurot

(427,36 + 1008). Kuna avaldaja põhinõue on põhjendatud, on põhjendatud ka avaldaja viivise

nõue, mistõttu mõistis maakohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras alates 28.08.2020 kuni kohustuse täitmiseni.

3.6. Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel

puudutatud isiku kanda, kuna avalduse osaline rahuldamata jätmine ei mõjutanud asja

lahendamist. Maakohus määras avaldaja menetluskulud kindlaks summas 2771,60 eurot.

Maakohus pidas põhjendatud ja vajalikuks avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu määra 120

eurot. Maakohus vähendas osaliselt avaldaja lepingulise esindaja ajakulu, lugedes põhjendatud

ajakuluks 18 tundi ja 54 minutit, mistõttu vajalik õigusabikulu oli 2721,60 eurot. Puudutatud

isikul tuleb avaldajale hüvitada ka riigilõiv summas 50 eurot.

Määruskaebus

4. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määrus tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

4.1. Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja väitnud, et kulutusi tehti kaasomandi eseme suhtes,

mistõttu ei kuulu nõue KrtS § 37 lg 1 alusel rahuldamisele. Ka maakohus on märkinud, et

üldkonstruktsioonide osas töid avaldaja ei teinud.

4.2. Kui avaldaja (või tema õiguseelneja) oleks teinud kulutusi kaasomandi eseme suhtes, siis

ta oleks pidanud hea usu põhimõttest tulenevalt informeerima sellisest kavatsusest

korteriühistut ja ära ootama vastuse. Tegemist ei olnud kiireloomulise olukorraga. Avaldaja

võttis küll ühendust korteriühistuga ajal, kui ta polnud veel vaidlusaluse korteri omanik, kuid

ta ei teatanud, et tegutseb korteriomaniku volitusel. Suvepuhkuste ajal ei ole vastuse viibimine

kaks nädalat asjaoluks, mis õigustaks tegutsemise oma äranägemise järgi elamut majandava

korteriühistu arvamust küsimata.

4.3. Maakohus on leidnud ebaõigesti, et avaldaja korteriomandil puudus lagi ja pööningul

põrand. Selle tõendamiseks taotles korteriühistu paikvaatlust, mille tulemusena olnuks selge, et

pööningu põrand vaidlusaluse korteri kohal on sama vana kui ülejäänud osas ja mingeid töid

üldkonstruktsioonide osas ei tehtud, kuid kohus taotlust ei rahuldanud.

4.4. Maakohus on teinud ehitustehnilisi järeldusi, mis on reaalelus võimatud. Lae

sissekukkumist ei saanud ära hoida ei sellele penoplastist plaadi liimimise teel, pinnapingutuse

abil ega spoonist sõrestikuga. Kui sõrestik koos krohviga oleks sisse kukkunud, siis tegemist

oleks vaid korteri viimistluse ehk korteri koosseisu kuuluva osa sisselangemisega. Üldiseks

konstruktsiooniks olev lagi (jämedad lauad ja nende vahel olev materjal) või pööningu põrand

jääksid oma kohale. Avaldaja ei ole parandanud ega asendanud korteri lae või pööningu

põranda talasid, mis olid maakohtu märgitud asjaoludel osaliselt mädanenud ja ära vajunud.

2-20-12409

Peale ripplae osalist eemaldamist jäi eemaldatud osa asemele küll auk, kuid auk ripplaes viis

tühikusse korteri ripplae ja pärislae vahel. Korteri ripplagi kuulub korteri koosseisu ja ei ole

hoone üldkonstruktsiooniks. Tööd, mis avaldaja tegi, on korterisisesed. Ripplagi ja osaliselt ka

lae krohv kukkusid sisse põhjusel, et seda hakati lahti võtma. Alla ei kukkunud pööningu

põrand.

4.5. Tõendatud ei ole, et avaldaja tegi töid just vaidlusaluses korteris. Nii avaldaja seletusest

kui ka dokumentidest nähtub, et avaldajal olid samal ajal tööd mitmetes kohtades, sh Betooni

tänaval ja veel ühes kohas.

4.6. Maakohus on esitanud vastuolulisi põhjendusi, kuivõrd on algselt märkinud, et lagi kukkus

alla, samas hiljem leidis, et korterisiseste prussidega toestati vajuvat lage, mis aga tähendab, et

lagi ei ole alla langenud. Mis puudutab korteri lae või pööningu põranda toestamist, siis neli

üksikut hõredat kinnitust uue ripplae uute prusside ja vana lae vahel on vajalikud vaid selleks,

et uus konstruktsioon oleks jäik, st uued prussid on kinnitatud ka lae külge, mitte selleks, et lage

toestada. Pööningu põrand läheb tulevikus vahetusse, seega avaldaja tööd, kui need isegi

sarnases hüpoteetilises olukorras oleksid tehtud, ei olnuks üldse elamu säilitamiseks vajalikud

või kasulikud.

Avaldaja seisukoht ja menetluse edasine käik

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata ning menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

(koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

8. Puudutatud isik taotles määruskaebuses paikvaatluse korraldamist, tõendamaks, et avaldaja

korteriomandil ei puudunud lagi ja pööningul ei puudunud põrand, st et pööningu põrand

vaidlusaluse korteri kohal on sama vana kui ülejäänud osas, avaldaja ei ole pööningu vanadest

materjalidest olevat lage asendanud ja mingeid töid üldkonstruktsioonide osas ei tehtud.

Puudutatud isik esitas sama taotluse ka maakohtule, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata.

Ringkonnakohtu hinnangul puudub endiselt alus ja vajadus paikvaatluse teostamiseks.

Maakohus märkis õigesti, et menetlusosalised ei vaidle selle üle, et avaldaja

kandekonstruktsioone ei parandanud ega muutnud. Avaldaja on seda kinnitanud kogu

menetluse jooksul, sh vastuses määruskaebusele. Samuti ei ole avaldaja kordagi väitnud, et ta

oleks ehitanud uue pööningu põranda. Seetõttu ei ole asjaolud, mille tõendamiseks puudutatud

isik vaatluse korraldamist taotleb, vaidlusalused ning taotlus tuleb jätta rahuldamata

(TsMS § 238 lg 1 p 1).

9. Kuigi määruskaebuse resolutsiooni kohaselt vaidlustab korteriühistu maakohtu määrust

terves ulatuses, on määruskaebuse sisust arusaadav, et korteriühistu vaidlustab määrust üksnes

avalduse rahuldamise ja menetluskulude osas. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu

määruse seaduslikkust ja põhjendatust ainult selles osas. Maakohtu määrust ei ole vaidlustatud

osas, milles maakohus jättis avalduse 52,64 euro ulatuses rahuldamata ning selles osas on

määrus edasi kaebamata jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause koosmõjus § 463 lg-ga 2).

2-20-12409

10. Ringkonnakohtu arvates on vaidlustatud määrus seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6

järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks

määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Korteriühistu

väidab

määruskaebuses,

et

kuna

avaldaja

ei

teinud

töid

üldkonstruktsioonide/kandekonstruktsioonide osas, ei ole kulutusi tehtud kaasomandi eseme

säilitamiseks. Ringkonnakohus puudutatud isikuga ei nõustu. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et

korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike

kulutuste hüvitamist. Sarnase põhimõtte sätestab ka AÕS § 72 lg 4. Pooled iseenesest ei vaidle

selle üle, et kortermaja pööning ja selle põrand on korteriomandite kaasomandi esemeks,

kuivõrd need ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis (KrtS § 4 lg 4).

Avaldaja tegi küll tööd korteriomandi seest, kuid maakohus on õigesti tuvastanud, et avaldaja

mitte ei parandanud üksnes enda korteri ripplage või lae krohvi, vaid toestas pööningu põranda.

Kuna avaldaja toestas pööningu põrandat, mis on kaasomandi ese, on avaldaja teinud töid ja

kulutusi kaasomandi eseme suhtes.

12. Määruskaebuse väite kohaselt ei olnud avaldaja tehtud tööd vajalikud, kuna avaldaja

korteriomandil ei puudunud lagi ja pööningul põrand, nagu on märkinud maakohus, ning sisse

vajus üksnes korteriomandi viimistlus. Lisaks leiab korteriühistu, et avaldaja ei toestanud

tegelikkuses pööningu põrandat, vaid neli kinnitust uue ripplae uute prusside ja vana lae vahel

on vajalikud, et uus konstruktsioon oleks jäik, mitte selleks, et lage toestada.

12.1. TsÜS § 63 p 1 sätestab, et esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse

eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Õiguskirjanduses on väljendatud

seisukohta, et kulutuste vajalikkuse hindamisel on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas

konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused eseme säilimiseks vajalikud või ilma nende

tegemiseta oleks sattunud eseme säilimine ohtu. Seejuures on oluline hinnata, kas vastava

kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik, nt läbilaskva katuse puhul võiksid vajalikud olla

kulutused, mis on tehtud katuse parandamiseks, mitte terve katuse väljavahetamiseks, kui asja

säilimise ohu oleks saanud kõrvaldada ka olemasoleva katuse parandustöödega (vt

TsÜS komm/Paal (2023) § 63, p 3).

12.2. Ringkonnakohtu arvates on maakohus nõuetekohaselt tuvastanud asjas esitatud tõenditele

tuginedes, et korteriomandi lagi oli enne kulutuste tegemist ära vajunud (fotod tl 57–58),

toetudes ripplae sõrestikule (tl 57) ning ripplae ja selle sõrestiku eemaldamisel vajus lagi

osaliselt korterisse sisse (tl 58 pöördel – 59). Sisse vajus mh lae puidust sõrestik (tl 59). Peale

lae sissevajumist jäi avaldaja korteriomandi lakke auk (tl 59 pöördel – 60, 22 – 22 pöördel).

Avaldaja esitatud fotodelt on näha, et auk ei olnud mitte üksnes ripplaes ja krohvis (mis on näha

tl 22 fotodelt) ega viinud tühikusse korteri ripplae ja pärislae vahel, nagu väidab korteriühistu,

vaid auk oli avaldaja korteriomandi nn pärislaes ning augu tagant paistab tühjus (tl 22 pöördel

ülemine foto). Menetlusosalised ei vaidle, et vaidlusalune korteriomand on kõige ülemise

korruse korter, mille kohal on pööning, mistõttu on fotolt nähtuv tühimik järelikult kortermaja

pööning. Arvestades, et pööningu põrandas oli auk ja fotodelt nähtuvalt olid pööningu põrand

ja avaldaja korteriomandi nn pärislagi halvas seisukorras ning lagi oli avaldaja ütluste kohaselt

sisse vajunud isegi ajal, mil avaldaja esindaja viibis korteris, st tegemist oli ohtliku olukorraga,

oli ringkonnakohtu hinnangul vaja teha kulutusi, et vältida lae edasist vajumist või

sissekukkumist avaldaja korterisse. Kui põranda parandamiseks või toestamiseks ei oleks

midagi ette võetud, oleks pööningu põrand võinud veelgi suuremas ulatuses hävida. Kuna

avaldajal ei olnud võimalik pääseda pööningule, millest avaldaja teavitas ka korteriühistut (tl

2-20-12409

24 pöördel), ei olnud avaldajal võimalik kaitsta pööningu põrandat osalise või täieliku hävimise

eest muul viisil, kui põrandat korteriomandi seest toestades. Põhjendamatud on puudutatud

isiku väited, et lagi ei oleks vajunud rohkem, kui see seda juba seni oli vajunud.

Ringkonnakohus märgib, et avaldaja ei pidanud jätma pööningu põrandat toestamata, lootes, et

pööningu põrand rohkem ei vaju ega sisse ei kuku. Avaldajal oli õigus kõrvaldada oht põranda

edasiseks vajumiseks ja kaasomandi eseme kahjustumise ning hävimise vältimiseks. Avaldaja

ei vahetanud välja pööningu põrandat, vaid toestas seda, kõrvaldades sel viisil asja säilimise

ohu.

12.3. Samuti ei nõustu kolleegium puudutatud isikuga, et avaldaja pööningu põrandat

tegelikkuses ei toestanud, kuna neli kinnitust olid vajalikud uue konstruktsiooni jäikuse jaoks.

Avaldaja selgitas 21.09.2021 istungil, et ta paigaldas seina äärde vöö ja sinna peale uue

konstruktsiooni ning risti talad, mis hoiavad pööningu põrandat edasi vajumast (tl 80 pöördel).

Avaldaja esitatud videolt nähtub, et korteri seina ääres on vertikaalsed talad, mis ulatuvad

avaldaja paigaldatud laeplaatideni, toestades neid plaate (13.12.2021 esitatud video,

kättesaadav digitoimikus dtl 149). Puudutatud isik on vaielnud vastu videote vastuvõtmisele

asja materjalide juurde, leides, et videotelt ei ole tuvastatav, et need on tehtud just vaidlusaluses

korteris. Kuigi korteriühistu väidab määruskaebuses, et maakohtus esitatud vastuväide

puudutas nii fotosid kui ka videoid, ei ole korteriühistu väitnud enne määruskaebuse esitamist,

et avaldaja esitatud fotod võivad olla tehtud mõnes muus ruumis kui vaidlusaluses

korteriomandis. Võrreldes asja materjalide juures olevaid fotosid ja videoid, nõustub

ringkonnakohus maakohtu hinnanguga, et tegemist on sama korteriga, mh on näha nii videotelt

kui ka fotodelt samasugused laeplaadid, prussid ning sein, millelt on tapeet osaliselt

eemaldatud. Ringkonnakohus ei pea eluliselt usutavaks, et avaldaja video võiks olla tehtud

teises täpselt samasuguses korteris. Lisaks ei ole maakohus teinud vaidlustatud määrust üksnes

videotele tuginedes, vaid on hinnanud tõendeid kogumis.

12.4. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et avaldaja tehtud kulutused olid vajalikud

TsÜS § 63 p 1 ja KrtS § 37 lg 1 tähenduses. Korteriühistu ei ole määruskaebuses väitnud, et

avaldaja oleks saanud kaasomandi eseme säilitamiseks teha kulutused odavamalt või et

kulutuste suurus oleks mingis osas põhjendamatu. Maakohus on põhjendanud piisavalt, miks

avaldaja esitatud kuludokumendid saab lugeda asjakohasteks tõenditeks, kuigi osadel on

märgitud teise objekti aadress.

13. Korteriühistu leiab määruskaebuses, et avaldaja oleks pidanud tööde teostamiseks ära

ootama

korteriühistu

nõusoleku.

Riigikohus

on

kuni

31.12.2017

kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 kohta, millele vastab kehtivas õiguses KrtS § 37 lg 1,

märkinud, et AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist

kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63

p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72

lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma

nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike

kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud

KÜS §-s 151 nimetatud majandamiskuludest (vt RKTKm 09.12.2015, 3-2-1-139-15, p 10).

Otsustamisel selle üle, kas tegemist on vajalike kulutustega, ei saa iseenesest aluseks võtta seda,

kas nende tegemist on võimalik edasi lükata vähemalt selle ajani, mil oleks saanud teise

kaasomanikuga kokkuleppe sõlmida või enamuse otsuse vastu võtta (vt RKTKo 02.11.2016, 3-

2-1-105-16, p 14). Ka KrtS § 37 lg 1 sätestab selgesõnaliselt, et vajalik ei ole teiste

korteriomanike ega korteriühistu nõusolek kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute

tegemiseks. Lisaks oli avaldaja remonttööde tegemise kavatsusest korteriühistut korduvalt

2-20-12409

teavitanud (tl 23 – 24 pöördel), kuid korteriühistu talle ei vastanud. Avaldaja võttis

korteriühistuga ühendust esimest korda 19.07.2019, teatades, et pööning on osaliselt sisse

vajunud (tl 23). Avaldaja püüdis korteriühistuga täiendavalt kontakti saada telefoni teel ja e-

kirjaga 21.07.2023 ning ootas nädal aega enne remonttööde alustamist, saates viimase kirja

26.07.2019, milles avaldaja märkis, et alustas töid ning nõuab hiljem kulude hüvitamist

korteriühistult (tl 24 pöördel). Seega oli avaldaja oodanud mõistliku aja korteriühistu vastust,

arvestades, et korteriühistu avaldajale ei vastanud ega teatanud juhatuse liikme puhkusest.

Puudutatud isiku väited, et avaldajat puhkusest teavitati, on tõendamata. Puudutatud isik on

veel väitnud, et ei pidanudki avaldaja kirjadele või kõnedele vastama, kuna avaldaja ei olnud

sel ajal veel korteriomandi omanik. Avaldaja on koos OÜ-ga Trade for me korteriühistule

19.07.2019 teatanud, et nad ostsid 17.07.2019 Lõime tn 20–417 korteriomandi (tl 23 – 23

pöördel, 27–28). Kolleegium ei pea eluliselt usutavaks, et puhkusel viibiv korteriühistu juhatuse

liige ei vastanud avaldajale ja OÜ-le Trade for me seetõttu, et viimased ei olnud veel omanikena

kinnistusraamatusse kantud ja et juhatuse liige oli seda kinnistusraamatust kontrollinud.

14. Ringkonnakohus ei nõustu korteriühistu väidetega, et avaldaja ei oleks tohtinud pööningu

põrandat toestada, kuivõrd kogu pööningu põrand vahetatakse tulevikus välja. KrtS § 37 lg 1

alusel oli avaldajal õigus teha kiiret tegutsemist vajavaid töid, mitte vahetada välja kogu

pööningu põrandat. Arvestades, et määruskaebuse esitamise ajaks ei olnud pööningu põrandat

endiselt vahetatud, kuivõrd korteriühistu taotles vaatluse teostamist, ei ole mõistlik, et avaldaja

või tema õigusjärglane oleks pidanud jääma ootama põranda vahetust ning olema teadmata

ajavahemiku katkise ning sissevajumisohtliku laega. Korteriühistu konkretiseerimata plaanid

pööningu põrandat välja vahetada ei võtnud avaldajalt õigust teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid ja kulutusi.

15. Eeltoodust tulenevalt on maakohus avalduse õigesti osaliselt rahuldanud ning puudub alus

maakohtu määruse muutmiseks.

16. Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu

menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist. Puudutatud isik ei ole määruskaebuses esitanud

väiteid, et maakohus oleks menetluskulud jaotanud valesti või et avaldaja menetluskulud

oleksid kindlaks määratud põhjendamatus ulatuses. Seetõttu ei ole ringkonnakohtul alust

maakohtu diskretsiooni sekkuda.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

18. TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud

menetluskulude rahalise suuruse.

19. Avaldaja 07.09.2023 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on avaldaja õigusabikulu

määruskaebemenetluses 3 tundi ja 36 minutit, mis vastab summale 518,40 eurot (sh käibemaks

86,40 eurot). Avaldajale osutati õigusabiteenust hinnaga 120 eurot tunnis (lisandub käibemaks).

Avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu on kulu arvestatud käibemaksuga. Avaldaja

lepingulisel esindajal kulus määruskaebusele vastuse koostamisele 3 tundi ja menetluskulude

nimekirja koostamisele 36 minutit. TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus lepingulise

esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul on asja

keerukust ja menetlusdokumentide sisu ning mahtu arvestades avaldaja lepingulise esindaja

ajakulu 3 tundi ja 36 minutit määruskaebemenetluses põhjendatud ja vajalik. Avaldaja

2-20-12409

vandeadvokaadist lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot (lisandub käibemaks) ei ületa

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ning seda saab pidada põhjendatuks.

Eeltoodust tulenevalt mõistab ringkonnakohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

menetluskulude hüvitise summas 518,40 eurot (3,6 x 120 + 20%). Lisaks peab puudutatud isik

tulenevalt avaldaja taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi

viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest

kuni täitmiseni.

20. Käesoleva määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata TsMS § 617 lg 2 ja § 696 lg 1

teise lause alusel. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 sätestab, et

menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)