2-20-144254/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht 15.09.2023.a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-144254

Kohtuasi

Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu avaldus Reval Capital

OÜ vastu võlanõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.08.2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Vindi tn 9

korteriühistu

(registrikood

80182759),

lepinguline

esindaja Tanel Brandmeister (e-post:xxx)

Puudutatud

isik

(vastustaja):

Reval

Capital

OÜ

(registrikood 10761237, aadress Järva maakond, Järva

vald, Järva-Jaani alev, Kase tn 1, 73301), lepinguline

esindaja Jaanus Silm (e-post:xxx)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 24.08.2022. a määrus ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule.

2. Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

2-20-144254

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (avaldaja) esitas 09.12.2020. a Pärnu Maakohtule

maksekäsu kiirmenetluse avalduse Reval Capital OÜ-lt (võlgnik) 5632,51 euro saamiseks.

Pärnu Maakohus tegi 10.12.2020. a võlgnikule makseettepaneku, millele võlgnik esitas

05.01.2021. a vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas 15.01.2021. a määrusega maksekäsu

kiirmenetluse ja andis avaldaja nõude võlgniku vastu üle Harju Maakohtule menetluse

jätkamiseks hagimenetluses.

2. Avaldaja esitas 03.02.2021. a Harju Maakohtule avalduse, milles palus Reval Capital OÜ-lt

(puudutatud isik) välja mõista võlgnevuse summas 5190,12 eurot ja sellelt viivised

seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 04.02.2021. a kuni põhinõude kohase

tasumiseni ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja täpsustas avaldust

11.03.2021. a.

3. Avalduse kohaselt on puudutatud isik korteri asukohaga Vindi 9-27, Tallinn (korteriomand)

omanik alates 14.12.2017. a. Kortermaja majandamiseks on loodud Tallinn, Vindi tn 9

korteriühistu (korteriühistu). Korteriühistu põhikirja kohaselt on korteriomanik kohustatud

tasuma kord kuus elamu majandamise jooksvate kulutuste eest vastavalt korteri pindalale ja

samuti kommunaalteenuste eest. 20.06.2018. a üldkoosoleku otsusega on kindlaks määratud

hoolduskulude tasu summas 0,40 eurot/m2 ja remondifond summas 0,58 eurot/m2. Varem olid

hoolduskulumäär 0,35 eurot/m2 ja remondifond 0,58 eurot/m2. Ülejäänud kulud lähtuvad

tarbimisest ja teenuseosutajate arvetest.

4. Korteri võõrandamisel oli korteriga seotud võlg summas 2724,57 eurot. Eeltoodu oli

märgitud korteri enampakkumise teates. Korteri võõrandamise ajaks oli võlgnevus 2917,78

eurot. Alates korteri ostmisest on tekkinud puudutatud isikul täiendav võlg 2018. aasta

majandamiskulude eest summas 1823,31 eurot, 2019. aasta eest summas 1453,56 eurot ja

2020. aastal 1485,57 eurot. Võlgnevuselt on kogunenud viivist 1052,91 eurot. Puudutatud isik

on tasunud või tema nimel on tasutud kindlate arvete katteks 1011,41 eurot ning 2533,60 eurot,

mis on arvestatud võlgnevuste ja viiviste katteks. Korteriühistu nõuab puudutatud isikult

põhivõla summas 4100,08 eurot, viivise summas 527,65 eurot ja tulevikus sissenõutavaks

muutuva viivise välja mõistmist seadusjärgses määras.

5. Avaldaja muutis 08.10.2021. a oma nõudeid ning esitas täiendavad nõuded 2021. aasta märtsi

ja perioodi eest 2021. aasta juunist septembrini. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista:

1) põhivõlgnevuse summas 4657,27 eurot (korteri soetamise hetkel korteriomandiga kaasnenud

võlgnevus summas 175,25 eurot ja majandamiskulude võlgnevus summas 3924,83 eurot

perioodil 01.12.2017. a - 30.12.2020. a esitatud arvete eest ja majandamiskulude võlgnevus

summas 557,19 eurot perioodil 01.03.2021. a - 30.09.2021. a esitatud arvete eest); 2)

põhivõlgnevuselt summas 4100,08 eurot sissenõutavaks muutunud viivise seisuga 11.03.2021.

a summas 527,65 eurot ning viivise seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates

12.03.2021. a kuni põhinõude kohase tasumiseni; 3) põhivõlgnevuse summalt 557,19 eurot

sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 08.10.2021. a summas 14,61 eurot ning viivis

seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 09.10.2021. a kuni põhinõude kohase

tasumiseni.

6. Pärast kohtu poolt menetluse uuendamist esitas hageja 13.06.2022. a kohtu nõudel arvestuse

nõude osas, mis on tekkinud alates omandiõiguse üleminekust 05.01.2018. a. Seisuga

2-20-144254

13.06.2022. a on puudutatud isikul tasumata arve nr 2204 lõppjääk summas 140,11 eurot ja

viivis summas 0,28 eurot. Puudutatud isiku poolt on avaldajale teostatud järgnevad maksed -

30.11.2018. a makse summas 378,90 eurot; 30.01.2019. a makse summas 166,11 eurot;

24.09.2019. a makse summas 500 eurot; 05.05.2020. a makse summas 500 eurot; 31.08.2020.

a makse summas 500 eurot; 31.01.2021. a makse summas 1000 eurot; 28.02.2021. a makse

summas 1000 eurot; 31.05.2021. a makse summas 1000 eurot; 30.09.2021. a makse summas

1000 eurot; 31.10.2021. a makse summas 1000 eurot; 08.02.2022. a makse summas 500 eurot.

Puudutatud isiku seisukoht

7. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu osas, milles võlgnevus tuleneb varasemate omanike

kohustustest. Puudutatud isik sai valduse korterile alles 2018. aasta juulis. Enampakkumise

aktis oli korteri varasema võlgnevusena märgitud 2724,57 eurot. Selles osas tuleks nõue esitada

varasematele omanikele (ML ja AR). Puudutatud isik taotles kommunaalkulude arvestuse

täpsustamist alates 2018. aastast. Vaidlus puudub, et puudutatud isik omandas korteri Vindi 9-

27, Tallinn enampakkumisel. Puudutatud isik kanti omanikuna sisse 05.01.2018. a. Puudutatud

isik on tasunud korteri kommunaalkulusid. Enampakkumise aktis on mainitud informatiivsena

31.10.2017. a korteri võlgnevuse suurus, seda ei saa käsitleda kinnisasja võõrandamise

müügitingimusena. Oksjon toimus 12.12.2017. a ja kinnisturaamatu kanne tehti 05.01.2018. a.

Alates 01.01.2018. a ei vastuta omandaja korteriomandi omandamisel täitemenetluses

varasemate kohustuste eest. Puudutatud isik palus jätta avalduse selle ebaselguse tõttu

rahuldamata ning arvestada tasutud summad puudutatud isiku omanikuks olemise perioodi eest

alates perioodist 05.01.2018. a.

8. Puudutatud isiku 29.06.2022. a seisukoha kohaselt on avaldaja 13.06.2022. a esitatud

viivisearvestus mittejälgitav. Avaldaja tunnistab, et 13.06.2022. a seisuga on puudutatud isiku

võlgnevus 140,11 eurot. Puudutatud isik tasus 29.06.2022. a arvestusliku summa 140,11 eurot

ja viivise 0,28 senti.

Maakohtu määrus ja põhjendused

9. Harju Maakohus jättis 24.08.2022. a määrusega Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu avalduse

Reval Capital OÜ vastu võlanõudes rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning määras

kindlaks, et puudutatud isikul kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

10. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.

Vaidlus on selles, kas puudutatud isik vastutab korteri omandajana varasemate korteriomanike

võlgnevuse eest. Puudutatud isikule kuulub korteriomand asukohaga Vindi 9-27, Tallinn (dtl

14-18), mille ta omandas enampakkumisel. Kinnisasja asukohaga Vindi 9, Tallinn

majandamiseks on asutatud Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (korteriühistu) (dtl 123-131).

11. Kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS

§ 108 lg 1). Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine (VÕS § 100). Võlasuhe võib tuleneda seadusest (VÕS § 3 p 6). Nõuete

kajastamine raamatupidamisdokumentides ehk arve esitamine kohustust ei tekita (RKTKo 3-2-

1-107-99, 3-2-1-144-09, p 11). Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid

õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Korteriühistu ja puudutatud

isiku vahel on seadusest tulenev võlasuhe.

12. Arvest nr 1712-27 nähtuvalt oli korteriomandi võlg detsember 2017 seisuga 3302,42 eurot

(dtl 45). Avalduse kohaselt on alates korteri ostmisest tekkinud puudutatud isikul täiendav võlg

2-20-144254

2018. aasta majandamiskulude eest summas 1823,31 eurot, 2019. aasta eest summas 1453,56

eurot ja 2020. aastal 1485,57 eurot. Võlgnevuselt on kogunenud viivist 1052,91 eurot. Avaldaja

muutis 08.10.2021. a oma nõudeid ning palus puudutatud isikult välja mõista täiendavalt

majandamiskulude võlgnevuse summas 557,19 eurot perioodil 01.03.2021. a - 30.09.2021. a

esitatud arvete eest. Arvetelt nähtub, et puudutatud isikult nõutakse järgnevate kulude kandmist

– hooldustasu, remonditasu, laenu tagasimakse, küte, vesi ja kanalisatsioon, üldvesi, kindlustus,

prügivedu ja üldelekter. Põhikirjaga on ette nähtud, et korteriomanik on kohustatud tasuma

ühiste kommunikatsiooni kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest juhatuse poolt

kehtestatud korras (põhikirja p 3.2(7)) ja elamu majandamise jooksvate kulutuste eest juhatuse

poolt kehtestatud suuruses ja korras (põhikirja p 3.2(6)). Korteriühistu esitas kulude

tõendamiseks tarbimisest sõltuvate teenuse arved teenuseosutajatelt, 10.05.2007. a, 05.06.2018.

a, 20.06.2018. a, 10.06.2019. a, 20.06.2019. a, 18.06.2020. a, 16.07.2021. a üldkoosoleku

protokollid, volikirjad, üldkoosoleku kutsed, Vindi 9 renoveerimise tegevuskava,

majandusaastaaruanded, kindlustuse poliisid (dtl 135-336 ja 448 – 587). Majanduskavade

kohaselt on ette nähtud halduskulude ja hoolduskulude kandmine.

13. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele, kui põhikirjaga pole ette nähtud teistsugust kulude arvestamise

korda (KrtS § 40 lg 1). Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks

majanduskava, mis sisaldab korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel ja

remondifondi tehtavate maksete suurust, kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning

elektri prognoositavat kogust ja maksumust (KrtS § 41 lg 1 p 3-5). Põhikirjaga võib ette näha,

et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasutakse pärast nende suuruse selgumist (KrtS § 41

lg 3). Majanduskava kinnitatakse üldkoosoleku otsusega (KrtS § 41 lg 3).

14. Kuni 2018. aastani reguleeris vaidlusaluseid küsimusi korteriomandiseadus (KOS) ja

korteriühistuseadus (KÜS). Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks

jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lg 1). Korteriühistu otsused elamu majan-

damiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta

on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud (KÜS § 13 lg 4). Majandamiskuludeks on

korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu

ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks

osutatud ja ostetud teenuste eest (KÜS § 151 lg 1). Korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad

maksud ja kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa

suurusega (KOS § 13 lg 1).

15. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike

kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti (KOS § 15 lg 1). Kokkuleppeid arvestades võivad

korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise

piiresse (KOS § 15 lg 3). Sellisteks küsimusteks on majanduskava koostamine, korrapärane

kaasomandi eseme korrashoid ja remondifondi kogumine (KOS § 15 lg 6 p 2, 4 ja 5).

Majanduskavaga otsustatakse kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavad sissetulekud ja

väljaminekud korteriomanike kohustused kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel ja

remondifondi tehtavate maksete suurus (KOS § 22 lg 1 p 2-4). Häälteenamusega tehtavad

otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (KOS § 17 lg 1). Seega oli korteriühistu

ja puudutatud isiku või eelnevate omanike vahel kuni 01.01.2018. a KÜS § 5 lg 1 ja § 13 lg 4

alusel seadusest tulenev võlasuhe. Kaasomandi tavapärase valitsemisega seotud küsimused tuli

vastu võtta korteriomanike häälteenamusega.

16. Enne 2018. aastat kehtinud seaduse kohaselt vastutab korteri omandaja sõltumata kinnisasja

võõrandamise viisist varasema omaniku võlgnevuse eest. Korteriomandi võõrandamisel on

2-20-144254

korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt

tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest (KÜS § 7 lg 3). Kui korteriomand

müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue (korteriomandi

võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulud ja muud maksed) on ostjale

teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu (KÜS §

7 lg 3¹). Korteriomandi võõrandamisel vastutab selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks

muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana (KOS § 13

lg 4).

17. Alates 2018. aastast kehtima hakanud seaduse kohaselt ei vastuta korteri omandaja

varasema korteriomaniku võlgnevuse eest juhul, kui korter võõrandati täitemenetluses.

Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle

alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1). Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud

täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja

korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest (KrtS § 43 lg 2).

Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud

kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti

(AÕS § 641). Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel

kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Seetõttu läks vaidluse aluseks oleva

võlgnevusega seotud korteriomand üle enampakkumise akti alusel pärast seda, kui oli tehtud

omandikande muutus kinnistusraamatus. Omandikanne tehti kinnisturaamatus 05.01.2018. .a

Vastavalt läks omand üle 05.01.2018. a.

18. Avaldaja arvates vastutab puudutatud isik varasema võlgnevuse eest. Avaldaja tugineb

Tartu Ringkonnakohtu lahendile. Tartu Ringkonnakohus on leidnud, et olukorras, kus korter

võõrandati täitemenetluses enampakkumisel 2017. aasta lõpus, enampakkumise teates oli

nimetatud, et alghinnale lisandub korteriühistu võlg ning omandaja kinnitas, et on teadlik

varasema võlgnevuse maksmise kohustusest, vastutab korteri omandanud isik varasema

võlgnevuse eest tulenevalt enampakkumise teatega sätestatud müügitingimustest (TartuRK 2-

18-134111, p 7.2).

19. Võla maksmise kohustuse ja omandiõiguse tekkimise aluseks on omandiõiguse üleminek

05.01.2018. a. Kohus oli seisukohal, et kohaldamisele ei kuulu enampakkumise ajal 2017. aastal

kehtinud KÜS. Vastavalt vastutab puudutatud isik alates 05.01.2018. a tekkinud võlgnevuse

eest. Kohus märkis, et vaidlus puudub, et võlgnevus oli kajastatud enampakkumise teates (dtl

41). Kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva

enampakkumise läbiviimist reguleeritavate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise

tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast (dtl

433-436). Nimetatud aktis on märgitud, et kohtutäiturile teadaolevalt moodustab seisuga

31.10.2017. a korteri nr 27 võlg korteriühistu ees 2724,57 eurot. Kohtu hinnangul ei saa

võlgnevust aga pidada kinnisasja võõrandamise müügitingimuseks. Võlgnik ei ole

selgesõnaliselt kinnitanud, et ta teadis, et alghinnale lisandub korteriühistu võlg. Samuti oli

kohus seisukohal, et kohaldada tuleb alates 2018. aastast kehtima hakanud seadust.

20. Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks

jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (KrtS § 1 lg 4). Korteriomanikud teevad

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS §

40 lg 1). Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis

sisaldab korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel ja reservkapitali ja

remondifondi tehtavate maksete suurust (KrtS § 41 lg 1 p 3 ja 4). Majanduskava kehtestab

korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3). Põhikirjaga võib ette näha, et tegelikust

2-20-144254

tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS

§ 40 lg 1). Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud

tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist,

määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus (KrtS § 41 lg 2).

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad

korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid

nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige kaasomandi eseme

tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute

sõlmimine kindlustuslepingute sõlmimine, reservkapitali ja remondifondi loomine (KrtS § 35

lg 2 p-id 1,2,4 ja 5). Seega on avaldaja ja puudutatud isiku vahel KrtS § 1 lg 4 alusel seadusest

tulenev võlasuhe. Puudutatud isikul on kohustus KrtS § 41 lg 1 ja põhikirja alusel tasuda

majanduskava alusel perioodilisi makseid majandamiskulude kandmiseks. Majandamiskava ja

seega majandamiskulude kandmine tuleb KrtS § 41 lg 3 alusel otsustada korteriomaniku

üldkoosolekuga. Puudutatud isikul on kohustus KrtS § 40 lg 1 ja põhikirja alusel tasuda tarbitud

teenuste eest.

21. Puudutatud isik kuludele vastuväiteid esitanud ei ole. Samuti ei vaidlusta ta kohustust

tasuda alates 05.01.2018. a osutatud teenuste eest. Avaldaja esitas 13.06.2022. a nõude

arvestuse alates 05.01.2018. a. Nimetatud arvestuse kohaselt on majandamiskulud perioodi

2018 jaanuar kuni 2018 detsember eest summas 1513,62 eurot; perioodi 2019 jaanuar kuni 2019

detsember eest summas 1453,56 eurot; perioodi 2020 jaanuar kuni 2020 detsember eest summas

1487,57 eurot; perioodi 2021 jaanuar kuni 2021 detsember eest summas 1569,34 eurot; perioodi

2022 jaanuar kuni 2022 aprilli eest summas 798,55 eurot. Kokku on puudutatud isiku poolt

tasumisele kuuluvad kulud 6822,64 eurot. Nimetatud kuludele lisandusid ka tähtaegselt

tasumata summadelt viivised.

22. 13.06.2022. a menetlusdokumendis tõi avaldaja välja, et puudutatud isik on tasunud

avaldajale järgnevad maksed: 30.11.2018. a makse summas 378,90 eurot; 30.01.2019. a makse

summas 166,11 eurot; 24.09.2019. a makse summas 500 eurot; 05.05.2020. a makse summas

500 eurot; 31.08.2020. a makse summas 500 eurot; 31.01.2021. a makse summas 1000 eurot;

28.02.2021. a makse summas 1000 eurot; 31.05.2021. a makse summas 1000 eurot; 30.09.2021.

a makse summas 1000 eurot; 31.10.2021. a makse summas 1000 eurot; 08.02.2022. a makse

summas 500 eurot. Seega on puutatud isik tasunud kokku 7545,01 eurot. Endise omaniku poolt

perioodil 13.05.2018. a - 14.06.2018. a tehtud makseid summas 500 eurot kohus arvesse ei

võtnud. Kohus nõustus avaldajaga, et nimetatud summad tuleb arvestada varasema võlgnevuse

katteks. Avaldaja tõi 13.06.2022. a menetlusdokumendis esile, et seisuga 13.06.2022. a on

puudutatud isikul tasumata arve nr 2204 lõppjääk summas 140,11 eurot ja viivis 0,28 eurot (dtl

618). Puudutatud isik tasus 29.06.2022. a lõppjäägi 140,39 eurot. Seega on puudutatud isik

täitnud enda kohustused avaldaja ees perioodil 05.01.2018. a kuni 30.09.2021. a. ning avaldus

tuleb jätta rahuldamata.

23. Kohus leidis, et vastavalt avalduse rahuldamata jätmisele on õiglane jätta menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isikul menetluskulud puuduvad. Seega ei

tule menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrata.

Määruskaebus

24. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus ulatuses, milles

kohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda; teha asjas uus

määrus, millega rahuldada avaldus võlanõudes summas 2802,42 eurot; mõista avaldaja kasuks

2-20-144254

välja viivis võlanõudelt 2802,42 eurot perioodi 01.02.2018. a - 11.03.2021. a eest summas

696,54 eurot ning viivis seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 12.03.2021. a

kuni põhinõude kohase tasumiseni; jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda, määrata

kindlaks ja mõista need puudutatud isikult avaldaja kasuks välja ning kohustada puudutatud

isikut tasuma menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras viivist

menetluskulusid kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni; alternatiivselt saata asi

uueks läbivaatamiseks maakohtule ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

25. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud nii materiaal- kui

menetlusõiguse norme ja hinnanud tõendeid ebaõigesti, mis on toonud kaasa ebaõige lahendi

tegemise. Kohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata kaebaja nõude, mitte arvestanud kaebaja

argumentide, tõendite ning kehtiva kohtupraktikaga. Kohus ei ole oma seisukohti põhistanud.

26. Kohus on määruses välja toonud, et tulenevalt asjaolust, et TMS § 156 kohaselt läheb

enampakkumisel müüdava kinnisasja omand üle kinnistusraamatusse kande tegemisega ning

kuna kinnistusraamatu kanne tehti 05.01.2018. a, siis läks omandiõigus üle kande tegemise

hetkel. Seetõttu ei kuulu kohaldamisele enampakkumise ajal kehtinud KÜS ning puudutatud

isik vastutab vaid alates 05.01.2018. a tekkinud võlgnevuse eest. Kohtu selline seisukoht on

väär.

27. Peale seaduse paragrahvi ei ole kohus kuidagi põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et

kohaldada tuleb alates 2018 kehtima hakanud KrtS-i. Kohus on lähtunud vaid

kinnistusraamatusse kande tegemise hetkest ning ei ole hinnanud kõiki tõendeid ja asjaolusid

kogumis. Kaebaja on oma 03.02.2021. a avalduses ning 04.03.2022. a seisukohas

selgesõnaliselt välja toonud Tartu Ringkonnakohtu seisukoha otsuses nr 2-18-134111 mille

kohaselt “kui korteriühistu võla maksmise kohustus ja omandi tekkimise aluseks olev

enampakkumise akt oli koostatud 2017 aastal, siis tuleb asjale kohaldada 2017 kehtinud KÜS

§ 7 lg-t 3. Ainuüksi see, et kanne kinnistusraamatusse tehti aastal 2018 ei anna alust kohaldada

alates 01.01.2018. a kehtivat Krts § 43 lg-t 2“ (p 7.2). Praegusel juhul on maakohus oma

määruses võtnud vastupidise seisukoha ning leidnud, et üksnes kinnistusraamatusse kande

tegemise aeg on määrav. Antud seisukohta ei ole maakohus aga põhjendanud.

28. Kordusenampakkumine toimus ajavahemikus 05.12.2017. a - 12.12.2017. a; puudutatud

isik tegi oma pakkumise 12.12.2017. a kell 11.37:47; kordusenampakkumise akt koostati

14.12.2017. a; 28.12.2017. a tehti kohtutäituri poolt avaldus kinnistusraamatule kande

tegemiseks. Antud ajatabeli põhjal on selge, et kõik tegevused (välja arvatud kinnistusraamatu

kanne) toimusid varasema seaduse (KÜS) kehtivuse ajal. Lisaks on jätnud maakohus arvesse

võtmata, et TMS § 155 kohaselt kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko

läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks

tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu. Seega

tegelikkuses läksid kõik kohustused üle juba hetkel, mil puudutatud isiku pakkumine tunnistati

parimaks ehk 14.12.2017. a.

29. Maakohus on ekslikult leidnud, et võla maksmise kohustuse ja omandiõiguse tekkimise

aluseks on omandiõiguse üleminek 05.01.2018. a. TMS § 155 kohaselt tekib võla maksmise

kohustus pakkumise parimaks tunnistamisega ehk võla maksmise kohustuse aluseks ei ole mitte

omandiõiguse üleminek, vaid pakkumise parimaks tunnistamine. Seega antud juhul tekkis võla

tasumise kohustus puudutatud isikul juba 14.12.2017. a ning põhjendatud ei ole kohaldada

seadust, mis hakkas kehtima hiljem. Seetõttu vastutab puudutatud isik igal juhul ka võlgnevuste

eest, mis tekkisid alates 14.12.2017. a, mitte aga alates 05.01.2018. a. Puudutatud isik vastutab

kogu võlgnevuse eest, mis oli tekkinud enne omandi üleminekut.

2-20-144254

30. Maakohus on välja toonud, et vaidlust pole, et kordusenampakkumises oli võlgnevus välja

toodud ning kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva

enampakkumise läbiviimist reguleerivate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise

tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast. Sellest

lähtuvalt pidi puudutatud isik olema teadlik, et enampakkumise hetkel kehtis KÜS ning KÜS §

7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja

kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata

jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ja lg 3¹ kohaselt - kui korteriomand müüakse

täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud,

puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Puudutatud isik ei saanud

enampakkumise hetkel eeldada, et kinnistusraamatu kanne toimub alles 2018, mil hakkab

kehtima uus seadus, seega pidi puudutatud isik enampakkumise tegemise hetkel teadvustama,

et ta hakkab vastutama võlgnevuse eest, mis oli korteriühistu ees enne enampakkumist ja

omandiõiguse üleminekut.

31. Ühtlasi on kaebaja seisukohal, et korteriühistu võlgnevuse osas ei ole nõutud, et see oleks

kajastatud enampakkumisel ning enampakkumisel osaleja oleks selgesõnaliselt kinnitanud

võlgnevuse olemasolu ja asjaolu, et see lisandub enampakkumise hinnale. Riigikohtu otsuse nr

3-2-1-97-16 (p 14) põhjal on korteriühistu võlgnevus automaatselt müügitingimuseks põhjusel,

et võlgnevus on seotud korteriomandiga ning käib korteriomandiga kaasas. Korteriühistu

võlgnevuse eest vastutab korteriomandi enampakkumise teel omandanud isik (enne

01.01.2018. a kehtinud seaduse alusel). Küsimuse alla tuleb üksnes asjaolu, kas korteri

omandajal on õigus nõuda võlgnevust eelmiselt omanikult. Praegusel juhul läks antud

võlgnevus automaatselt üle ning puudutatud isik vastutab eelmiste omanike tekitatud

võlgnevuse eest ja tulenevalt asjaolust, et enampakkumise aktis oli võlgnevus korteriühistu ees

välja toodud, ei ole puudutatud isikul võimalik nõuda võlgnevust korteriomandi eelmistelt

omanikelt. Kui enampakkumine toimus KÜS kehtivuse ajal ehk enne 01.01.2018. a, saab

kohaldada vaid enampakkumise hetkel kehtinud seadust. Maakohus on tekitanud hetkel

olukorra, kus korteriühistul ei ole võimalik mitte kelleltki võlgnevust nõuda ning sisuliselt

peavad antud võlgnevuse enda kanda võtma kõik korteriühistu omanikud ühiselt.

32. Maakohus on valesti asunud seisukohale, et kuna avaldus jäi rahuldamata, siis jäävad

menetluskulud kaebaja kanda. Avaldus jäi rahuldamata üksnes osas, mis puudutas varasemate

omanike poolt tekitatud võlgnevust, ülejäänud osa nõudest rahuldas puudutatud isik

kohtumenetluse käigus. Asjas tuleb kohaldada TsMS § 168 lg-t 5, mille kohaselt kui hageja

loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude

rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud. Samal seisukohal oli ka Tartu

Ringkonnakohus oma lahendis nr 2-18-134111 (p 8). Sama põhimõte tuleneb ka TsMS § 172

lg-st 1, mille kohaselt võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt

mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Puudutatud isikul oli kohtule

avalduse esitamise hetkeks tekkinud majandamiskulusid korteriomandi kohta kokku perioodi

05.01.2018. a - 31.01.2021. a eest summas 4454,75 eurot ning tasunud oli puudutatud isik

üksnes 3045,01 ehk sisuliselt ühe aasta ulatuses olid majandamiskulud tasumata.

Menetlusosaliste seisukohad

33. Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata. TMS §-s 156 tuleneb selgelt, et

omand kinnisasjale st korteriomandile tekib kinnistusraamatusse kande tegemisega. Tartu

Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas 2-18-134111 ei ole antud tsiviilasjas kohaldatav, sest

tegemist on teise vaidlusega teiste poolte vahel ja teistel asjaoludel. Avaldaja mõistab TMS §

155 sätestatut ebaõigesti. Normi eesmärk on reguleerida juhusliku hävimise riisiko üleminekut

2-20-144254

ja sellega seonduvat. TMS § 155 sõnastusest ei tulene, et pakkumise parimaks tunnistamisega

läheks üle eelmise omaniku täitmata kohustus või tekiks solidaarvastutus. Ka kuni 31.12.2017.

a kehtinud KÜS § 51 ja § 7 lg 3 kohaselt läks korteriomandi võõrandamisel senise korteriühistu

liikme täitmata kohustus üle omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Alates 01.01.2018.

a kehtiva KrtS § 43 lg 1 sätestab omakorda, et korteriomandi võõrandamisel lähevad

korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Ka

avaldaja enda põhikirja punkt 2.2. kohaselt lähevad senise korteriomaniku korteriühistu

liikmelisusest tulenevad õigused ja kohustused üle uuele ühistu liikmele ning ühistu liikmelisus

tekib automaatselt omandiõiguse ülemineku päevast. Kuna kohustuste ülemineku ajal kehtis

KrtS ja KÜS enam ei kehtinud, siis kohustuse ülemineku osas kuulub kohaldamisele KrtS, mille

§ 43 lg 2 aga välistab endise korteriomaniku kohustuste ülemineku olukorras, kus korteriomand

võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses. Asjaolu, et müügikuulutuses on märgitud täitmata

kohustuse summa suurus korteriühistu ees, ei ole käsitletav müügi tingimusena. Kuna uus

korteriomandi omanik vastutab käendajana, siis on tegemist seaduse alusel tekkiva

käenduskohustusega, mitte müügilepingu tingimusega. Avaldaja ei ole siiani avaldanud ega

tõendanud seda, millistest ja mis alusel esitatud majandamiskuludest koosneb määruskaebuses

nõutav 2802,42 eurot. Maakohus on menetluskulud jaotanud õigesti. Avaldaja segane nõue on

jäänud rahuldamata, mistõttu oli ja on ka põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda.

Menetluse edasine käik

34. Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

35. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le

3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada selles

esitatud alternatiivse nõude osas. Vaidlustatud kohtumäärus tuleb materiaalõiguse väära

kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning tsiviilasi saata

uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule, kuna rikkumisi ei ole võimalik

apellatsiooniastmes kõrvaldada ning ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Vastuseks

määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

36. Määruskaebemenetluses vaieldakse edasi selle üle, kas puudutatud isik on vastutav

korteriomandi endiste omanike ajal tekkinud võlgnevuse eest avaldaja ees. Sealjuures on

puudutatud isik seisukohal, et maakohtu määruse muutmiseks seaduslikku alust ei ole, avaldaja

seevastu leiab, et puudutatud isik vastutab ka korteriomandi eelmistest omanikest jäänud

võlgnevuse ees olenemata asjaolust, et omanikukanne tema kohta tehti 01.01.2018. a jõustunud

KrtS järgselt. Määruskaebuse esitaja hinnangul on maakohus vääralt kohaldanud

materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub sellega põhimõtteliselt.

37. Tsiviilasja materjalide põhjal on tuvastatavad järgmised asjaolud: (1) korteriomandit

müüdi täitemenetluses korraldatava enampakkumise teel ning Ametlikes Teadaannetes

avaldatud enampakkumise teate kohaselt oli korteriomandil seisuga 31.10.2017. a võlg 2724,57

eurot; (2) kohtutäitur võõrandas korteriomandi puudutatud isikule 14.12.2017. a

kordusenampakkumisel, mille kohta koostatud aktis sisaldub märge, et kohtutäiturile

teadaolevalt moodustab korteri nr 27 võlg korteriühistu ees seisuga 31.10.2017.a 2724,57 eurot;

(3) puudutatud isik kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 05.01.2018. a.

2-20-144254

38. Iseenesest on maakohus vaidlustatud määruses õigesti selgitanud, et kuni 2018. aastani

reguleerisid vaidlusaluseid küsimusi korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS)

ning alates 01.01.2018. a korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).

39. Sealjuures sätestas kuni 31.12.2017. a kehtinud KÜS § 5¹, et korteriühistu olemasolul

lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või

pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale

korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt oli korteriomandi omandaja

korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi

võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.

KÜS § 7 lg 3¹ sätestas, et kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi

lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal

tagasinõue eelmise omaniku vastu. Alates 01.01.2018. a kehtiva KrtS § 43 kohaselt lähevad

korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates

omandi ülemineku hetkest. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja

pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja

korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on

piiratud korteriomandi väärtusega.

40. Seadusandja ei ole regulatsiooni muutmise käigus kehtestanud eraldi rakendussätteid

olukordadeks, kus korteriomandi võõrandamine on toimunud varem kehtinud seaduse ajal, kuid

selle omandamine toimub uue seaduse alusel. Seega tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel

lähtuda ka õiguse üldpõhimõtetest.

41. TsÜS § 5 kohaselt tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud

sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste

tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. TsÜS § 6 lg-te 1 ja 2 kohaselt võivad tsiviilõigused

ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt

isikuga lahutamatult seotud. Õigusjärgluse aluseks on tehing või seadus. Sellisena kehtisid

eelnimetatud sätted ka korteriomandi enampakkumisel 14.12.2017. a.

42. Praegusel juhul oli puudutatud isiku omandiõiguse tekkimise aluseks 14.12.2017. a

enampakkumise akt. Ka kohtupraktikas on selgitatud, et omand enampakkumisel müüdud

kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande

tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded

kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160) (vt RKTKo, 26.04.2017.

a , 3-2-1-14-17, p 36.4.).

43. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et kuigi korteriühistu liikme õigused

ja kohustused tekkisid puudutatud isikul alates korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse

kandmisest 05.01.2018. a KrtS kehtivuse ajal, tuleb asjas rakendada enampakkumise ajal

kehtinud KÜS. Rõhutada tuleb, et puudutatud isikul tekkis avaldajaga seadusest tulenev

võlasuhe olenemata sellest, kas võla tasumine oli ka enampakkumise tingimuseks või kas

puudutatud isik mõistis asjaolu, et seadusest tulenevalt vastutab ta nii või teisiti avaldaja ees

endistest omanikest jäänud võlgnevuse tasumise eest ning tal puudub selle teatavakstegemisest

enampakkumisel ka tagasinõude õigus endiste omanike vastu. Sealjuures oli see võlasuhe KÜS

§ 7 lg-s 3 sätestatut arvestades solidaarne ehk avaldaja ees jäid korteriomandiga seotud

võlgnevuse eest vastutama nii korteriomandi endised omanikud kui ka puudutatud isik.

44. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et kohtupraktika kohaselt tekib KÜS § 7 lg 3 alusel

omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda

2-20-144254

korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii

võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema

omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude

maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud

võlgade ülemineku regulatsioon kehtib ka korteriomandi müümisel täitemenetluses toimunud

enampakkumisel (vt ka RKTK0 23.02.2013. a, 3-2-1-192-12, p 15). Alates 23. märtsist 2014

jõustunud KÜS § 7 lg 31 järgi puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku

vastu, kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja KÜS § 7 lg-s 3 nimetatud nõue on ostjale

teatavaks tehtud. KÜS § 7 lg 3 alusel tekib võõrandaja ja omandaja solidaarvastutus.

Korteriomandaja vastutus tekib võõrandaja vastutuse kõrval, mitte selle asemel (vt RKTKm,

02.11.2016. a 3-2-1-97-16, p 14 -16). Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1)

kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks

vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda

viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi

omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lg-

st 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib

solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist

võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra (vt RKTKo 15.05.2011. a, 3-2-1-48-11, p 12).

Määruskaebuse esitaja arusaam, nagu lõppenuks korteriomandi eelmiste omanike vastutus

avaldaja ees, on eeltoodust johtuvalt ekslik.

45. Ekslik on ka puudutatud isiku arusaam asjas kohalduvast õigusest, arvestades, et

regulatsioon, mille kohaselt ei vastuta omandaja korteriomandi omandamisel täite- või

pankrotimenetluses varasemate kohustuste eest ning selle asemel näeb KrtS § 44 ette

korteriühistu seadusjärgse pandiõiguse korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks, hakkab

kehtima alates 01.01.2018. a KrtS § 43 lg 2 kohaselt (vt RKTKm, 02.11.2016. a 3-2-1-97-16,

p 15). Puudutatud isiku vastutuse välistamise eeldusena oleks võõrandamine täitemenetluses

pidanud toimuma pärast 01.01.2018. a. Eeltoodud seisukohti kokkuvõtvalt ei anna ainuüksi

asjaolu, et kanne puudutatud isiku kui korteriomandi uue omaniku kohta tehti

kinnistusraamatusse 05.01.2018. a, alust kohaldada alates 01.01.2018. a kehtivat KrtS § 43 lg-

t 2.

46. Seega eksis maakohus materiaalõiguse kohaldamisel põhimõtteliselt selles, kui leidis, et

võla maksmise kohustuse aluseks on omandiõiguse üleminek 05.01.2018. a ning vaidluse

lahendamisel on üksnes oluline see, kas korteriomandi eelmistest omanikest jäänud võlgnevuse

tasumist saab pidada korteriomandi võõrandamise müügitingimuseks. Ringkonnakohus

selgitab, et selles mõttes erineb praegune vaidlus käesolevas asjas viidatud, Tartu

Ringkonnakohtu menetluses olnud tsiviilasjast nr 2-18-134111, kus ostja kinnitust arvestades

sai võlgnevuse tasumise lugeda enampakkumise tingimuseks ja kohtud lahendasid vaidluse

sellest asjaolust lähtuvalt. Märkimist väärib, et maakohtu seisukohad materiaalõiguse

kohaldamisel on ringkonnakohtu hinnangul ka vastuolulised, arvestades, et kohus on

vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt samaaegselt leidnud seda, et

puudutatud isikul oli avaldajaga kuni 01.01.2018. a seadusest tulenev võlasuhe.

47. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et käesoleval juhul ei ole välistatud ka võimalus,

et korteriomandi endistest omanikest jäänud võlgnevuse tasumine puudutatud isiku poolt oli

siiski ka üheks enampakkumise tingimuseks. Nagu eespool märgitud, oli võlgnevus kohtutäituri

poolt kajastatud nii enampakkumise teates kui ka kordusenampakkumise aktis. Seega ei saa

vaidlust olla selles, et informatsioonina oli see asjaolu puudutatud isikule teada. Üheselt

arusaadav ei ole aga see, kas see oli ka võõrandamise tingimuseks. Maakohtule saab eeltoodust

tulenevalt ette heita TsMS § 477 lg-st 7 tuleneva uurimisprintsiibi rikkumist. Ringkonnakohus

2-20-144254

juhib tähelepanu, et kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva

enampakkumise läbiviimist reguleeritavate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise

tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast (dtl

433-436). Samuti nähtub asja materjalidest, et kuigi kohtutäitur ei ole avaldajale vastanud

konkreetse enampakkumisega seonduvalt, on ta selgitanud, et tavapäraseks oli see, et kuna

korteriühistul tekkis KÜS § 7 kohaselt nõudeõigus uue omaniku vastu, siis vältimaks võimalike

etteheiteid korteriühistute, võlgnike või ostjate poolt viidatigi enampakkumiste teadetes ja aktis

korteriühistu nõude suurusele ning selle võrra oli mõjutatud ka enampakkumisel pakutav hind

– vara väärtust arvestati alghind pluss korteriühistu võlgnevuse suurus põhimõttel (dtl 614).

Lisaks on avaldaja esitanud kirjavahetuse, millest nähtuvalt avaldas puudutatud isik

08.08.2018. a, et maksaks eelmiste võlga 500 eurot kuus (dtl 31). Maakohus ei ole vaidlustatud

määruses eelnevaga seonduvat käsitlenud ning arusaadav ei ole, milline oli kohtu seisukoht

selle tõendiga seonduvalt. Selliselt on maakohus rikkunud ka TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud

määruse põhjendamiskohustust.

48. Kuivõrd maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, rikkunud nii määruse

põhjendamiskohustust kui ka hagita menetluses sätestatud uurimisprintsiipi ning asjas esineb

vajadus oluliste asjaolude väljaselgitamiseks ja esmakordseks tuvastamiseks, tuleb maakohtu

määrus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohtul

ei ole võimalik maakohtu eksimusi ise kõrvaldada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul

läbi viia seaduse nõuetele vastav eelmenetlus ning välja selgitada kõik avaldaja nõude

lahendamiseks vajalikud asjaolud, sh anda avaldajale võimalus esitada võlgnevuse detailne

arvestus ning puudutatud isikule võimalus vastuväidete esitamiseks. Praegusel juhul ei ole ka

ringkonnakohtule arusaadav ja jälgitav võlgnevuse, mida avaldaja puudutatud isikult jätkuvalt

nõuab, kujunemine.

49. Kuna maakohtu määrus tühistatakse eelpool kirjeldatud eksimuste tõttu ja asi saadetakse

tagasi maakohtule uueks läbi vaatamiseks, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomiast

tulenevalt vajalikuks vastata muudele määruskaebuse väidetele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

50. Kuna ringkonnakohus maakohtu määruse tühistab ja asja maakohtule uueks arutamiseks

tagasi saadab, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu

otsustada.

51. Tulenevalt TsMS § 696 lg 3 ja § 617 lg 2 koosmõjust ei ole käesolev määrus edasikaevatav,

kuna ringkonnakohus ei tee menetlust lõpetavat lahendit (vt ka RKTKm, 28.05.2014. a, 3-2-1-

46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/