2-22-15971/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

13. september 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-15971

Tsiviilasi

Kase Kaubandus OÜ avaldus Rakvere linn, Pikk tn 7

korteriühistu 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsuse

kehtetuks

tunnistamiseks

või

otsuse

tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 12. aprilli 2023. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Valentin Korkuse määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Kase Kaubandus OÜ (registrikood 10200881),

lepinguline esindaja Ülli Kastepõld

Puudutatud isik: Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu

(registrikood 80228349), seaduslikud esindajad (juhatuse

liikmed) Anneli Kroon, Raivo Laasmägi ja Sivar Irval,

lepinguline esindaja Ave-Ly Kõuts

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 12. aprilli 2023 määrus ning teha uus määrus, millega

rahuldada Kase Kaubandus OÜ avaldus osaliselt ja tunnistada Rakvere linn, Pikk

tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsus Rakvere linn, Pikk tn 7

korteriühistu põhikirja muutmiseks ja uues redaktsioonis kinnitamiseks kehtetuks

põhikirja punktis 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas.

2. Lugeda maakohtu määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

2.1. Rahuldada Kase Kaubandus OÜ avaldus osaliselt.

2.2. Tunnistada Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri

2022 otsus osas, millega otsustati muuta Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu

põhikirja ja kinnitada see uues redaktsioonis kehtetuks põhikirja punktis

2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas.

3. Rahuldada Kase Kaubandus OÜ määruskaebus osaliselt.

4. Jätta Kase Kaubandus OÜ ja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Kase Kaubandus OÜ (avaldaja) esitas 25. oktoobril 2022 Viru Maakohtule avalduse Rakvere

linn, Pikk tn 7 korteriühistu 27. septembri 2022 otsuse „Otsustati muuta Rakvere linn,

Pikk tn 7 korteriühistu põhikiri ja kinnitada see tervikuna uues redaktsioonis“ kehtetuks

tunnistamiseks ja alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks.

Avalduse kohaselt on avaldaja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu liige. 27. septembril 2022

toimus korteriühistu üldkoosolek, kus võeti vastu korteriühistu põhikirja uus redaktsioon.

Kehtiv põhikiri on võetud vastu 19. mail 2011, mille järgi lähtutakse kütteks kuluva

soojusenergia arvestamisel korteri üldpinna suurusest või korteritesse paigaldatud

soojaarvestite näidust. Uue põhikirja, mille vastuvõtmise avaldaja vaidlustab, punkti 2.2.13.1.

lg 1 järgi: Kütte arvestus Pikk 7, 7/1 toimub - Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja

alusel. Soojusenergia kulub küttele ja soojale veele. Kütte arvestus toimub korteriomandite

köetava pinna, m2 alusel. Sama punkti kolmas lõik uues põhikirjas: Kütte arvestus Pikk 7/2 ja

7/3 majad on sõlminud individuaalsed soojusenergia lepingud ja tasuvad vastavalt oma lepingu

alusel otse soojusenergia müüjale.

Heade kommetega on vastuolus korteriühistu liikmete enamuse vastuseis vähemuse õigustatud

soovile kanda küttekulusid vastavalt teenuse tegelikult tarbitud mahule. Avaldaja õigustatud

huvi on tasuda küttekulude eest vastavalt reaalsele tarbimisele ja avaldaja õigustatud ootus on,

et ta ei peaks maksma kinni osaliselt nende korteriomanike, kelle korteriomanditel on kõrgemad

laed ja/või radiaatorküte, küttekulusid. Maja nr 7 korteriomanditega võrreldes on avaldaja

korteriomandil madalamad laed, mistõttu kütteenergiat kulub kütmiseks vähem. Maja nr 7/1,

kus asub avaldaja korteriomand, on ainult põrandaküttel ja sellel majal on oma soojasõlm, kus

küttevee temperatuur on oluliselt madalam kui majas nr 7, kus korterid on radiaatoriküttel.

Põhikirja muudetud redaktsioonis on küttekulude jagamine reguleeritud hea usu põhimõtte

vastaselt, kahjustades muuhulgas ka ülemääraselt nende korteriomanike huve kes soovivad

tasuda teenuse eest vastavalt reaalsele tarbimisele. Vastuvõetud põhikirja sõnastus vastab küll

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lõikele 1, ent tulenevalt võlaõigusseaduse

(VÕS) § 6 lõikest 2 ei kohaldata suhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks

hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendi

nr 3-2-1-50-11 punktis 11 leidnud, et hea usu põhimõtte vastane võib olla ka iseenesest

õiguspärase põhikirja sätte alusel tehtud otsuse täitmise nõudmine.

Kui küttekulude õiglaseks jagamiseks on takistuseks majal puuduv kasutusluba ja kütteprojekt,

peab korteriühistu viivitamatult tegema vajalikud toimingud kasutusloa ja kütteprojekti

saamiseks. Kui puudutatud isikul on etteheiteid avaldaja korteriomandisse paigaldatud

küttemõõturile, tuleb tal konkreetselt selgitada, milliseid või kuidas paigaldatud mõõtureid ta

peab nõuetekohaseks. Korteriomanike otsus kahjustab korteriomanike vähemust ehk

kortermaja number 7/1 korteriomanikke, sealhulgas avaldajat.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Vastuväidete kohaselt avaldaja eksitab kohut väitega, et enne uue põhikirja vastuvõtmist

koosolekul oli soojusenergia arvestamiseks kasutusel kaks meetodit: korteri üldpinna suuruse

järgi või korterisse paigaldatud soojaarvesti järgi nagu näeb ette vana põhikirja punkt 3.2 6) b).

Korteriühistu koosneb kolmest Pikk tn 7, Rakvere aadressil asuvast majast: Pikk 7/1, Pikk 7/2

ja Pikk 7/3. Avaldaja korteriomand nr 20 asub Pikk 7/1 majas. Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majades on

eraldi soojussõlmed, mis ei puutu kokku Pikk 7/1 maja soojussõlmega. Pikk 7/2 ja Pikk 7/3

majadel on AS-iga Rakvere Soojus sõlmitud eraldiseisvad soojusenergia lepingud ning nende

majade soojusenergia arved esitatakse igale korteriomanikule AS-i Rakvere Soojus poolt

vastavalt tarbimisele, st tegemist ei ole korteriomanike vahel jagatavate majandamiskuludega

KrtS § 40 mõttes. Selline lahendus on Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majade puhul võimalik, kuivõrd

majadel on olemas kasutusload ning kehtivad kütteprojektid. Enne uue põhikirja kehtestamist

tehti vastav erand ka Pikk 7/1 majas asuvale korteriomandile tähistusega M3, sest ka see

korteriomanik täitis vajalikud nõuded küttesüsteemi ja soojamõõturi legitimeerimiseks. Pikk

7/1 majas, kus asub ka avaldajale kuuluv korteriomand numbriga 20, ei ole eeltoodud lahendus

olnud võimalik, sest majal ei ole kasutusluba ega kehtivat kütteprojekti. 2021. aastal teostatud

küttesüsteemide audit tuvastas, et avaldajale kuuluvas korteris nr 20 ei vasta küttesüsteem

nõuetele.

Ebaõige on avaldaja väide, et vana põhikirja alusel oli avaldajal õigus tasuda soojusenergia eest

vastavalt tarbimisele. Kõik Pikk 7/1 majas asuvate korteriomanike omanikud tasuvad

soojusenergia ja kasutatavate osade eest (trepikoda, koridorid) võrdselt vastavalt

korteriomandite ruutmeetritele. Uue põhikirja vastuvõtmisega ei ole avaldaja jaoks midagi

muutunud. Isegi kui uue põhikirja redaktsioon soojusenergia osas vastaks KrtS § 40 lg-s 2

sätestatud erandile, on kõiki faktilisi asjaolusid arvestades mõistlik, et Pikk 7/1 maja

korteriomanikud tasuvad soojusenergia eest vastavalt korterite pindaladele seni kuni

majaelanikud ei ole küttega seonduvaid probleeme majas lahendanud.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Maakohus jättis 12. aprilli 2023 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja

kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud summas 825 eurot

ning viivise menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Avalduse ja kinnistusregistri elektroonilise väljavõtte kohaselt on avaldaja korteriomandi Pikk

7-20,

Rakvere,

kinnistusregistriosa

nr

3877431,

omanik

alates

19. septembrist 2017. Avaldaja on selgitanud, et korteriühistu moodustavad elumajades Pikk 7,

Pikk 7/1, Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 asuvad kokku 25 korteriomandit, nendest Pikk 7 elumajas 16

korteriomandit ja Pikk 7/1 elumajas 7 korteriomandit. Istungil antud menetlusosaliste

selgitusete järgi asub Pikk 7/2 majas 1 korteriomand ja Pikk 7/3 majas üks korteriomand.

Avaldajale kuuluv korteriomand Pikk 7-20, asub tegelikult elumajas Pikk 7/1, Rakvere.

Menetlusosalistel ei ole vaidlust eeltoodud asjaolude üle.

27. septembril 2022 toimus Rakvere linn, Pikk tn 7 KÜ erakorraline üldkoosolek päevakorra

punktidega: 1) korteriühistu 27. juuni 2022 üldkoosoleku otsuse punkti 5, millega kinnitati

korteriühistu uus põhikiri, kehtetuks tunnistamine; 2) korteriühistu põhikirja muutmine.

Üldkoosolekust võtsid osa 25 liiget ehk üldkoosolekul olid esindatud kõik korteriomandite

omanikud. Üldkoosolekul toimus hääletus põhikirja muutmiseks kütte arvestuse osas. Põhikirja

muutmise poolt anti 17 häält, vastu 7 häält ja erapooletuks jäi 1 hääl. Sellest tingituna kehtestati

korteriühistu põhikirja punkt 2.2.13.1. uues redaktsioonis: Kütte arvestus Pikk 7, 7/1 toimub -

Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja alusel. Soojusenergia kulub küttele ja

soojale veele. Kutte arvestus toimub korteriomandite koetava pinna, m2 alusel. Kütte ühikuhind

kujuneb selliselt, et kütte arvest voetakse maha vee soojendamise tasu ja jääk jagatakse

vastavalt korterite m2-le. Küttevahelisel perioodil kulub kogu soojusenergia, soojale veele.

Kütte arvestus Pikk 7/2 ja 7/3 majad on sõlminud individuaalsed soojusenergia lepingud ja

tasuvad vastavalt oma lepingu alusel otse soojusenergia müüjale. Kuna tegelikult korteriühistu

Pikk 7 liikmeteks on kõik Pikk 7, Pikk 7/1, Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 korteriomanikud, siis oli kõigil

korteriomanikel ka hääleõigus üldkoosolekul.

Avaldaja peab üldkoosoleku otsust hea usu põhimõttega vastuolus olevaks seetõttu, et

elumajade Pikk 7 ja Pikk 7/1 küttearvestuse aluste kohta on võetud vastu ka elumajade Pikk 7/2

ja Pikk 7/3 korteriomanike poolthäältega. Ühistu liikmeteks on kõik Pikk 7 Rakveres asuva

elamu korteriomanikud ja neil kõigil on hääleõigus ka üldkoosolekul. Kuna üldkoosolekust

võtsid osa kõik korteriomanikud (100%-lt) ja põhikirja p 2.2.13.1. muutmiseks andis poolthääle

17 korteriomanikku, siis põhikirja punkti muutmine on toimunud seaduse ja põhikirja sätteid

järgides. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et põhikirja punkti muutmise

otsustamisel ei peaks Pikk 7/2 ja 7/3 majade korteriomanikele hääli andma, sest ei ole

tuvastatav, kas nendes majades asuval kokku kahel korteriomanikel puudus avaldaja väidetav

huvi Pikk 7/1 majas küttekulude jagamise vastu ja korteriühistu ei saa Pikk 7/2 ja 7/3

korteriomanike

hääleõigust

üldkoosolekul

piirata,

sest

see

annaks

neile

kahele

korteriomanikule õiguse üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks.

Maakohus ei nõustunud avaldaja väidetega, et korteriühistu üldkoosoleku vaidlustatud otsus on

heade kommetega vastuolus. Mõõturite alusel küttekulude arvestamisega ei nõustunud

korteriomanike enamus põhjusel, et avaldaja korteri üleminek põrandaküttele on toimunud ilma

projektita ja korteriühistu kooskõlastust saamata, korteriühistul ei ole võimalik kütteperioodil

soojamõõturiga korterites nõutava temperatuuri tagamist kontrollida, avaldaja küttelahendus on

projektist mööda ehitatud, avaldaja korteri eelmine omanik oli santehnik, kes muutis ise

küttesüsteemi.

Avaldaja

ei

ole

esitanud

tõendeid

tema

korterisse

paigaldatud

põrandaküttesüsteemi vastavuse kohta projektile ning korteriomanike nõusolekut selle

ehitamiseks. Isegi kui küttesüsteemi ümberehitused tagavad kütteperioodil korteris vajaliku

temperatuuri, on jäänud lahendamata korterühistu üldkoosolekul tõusetunud ja arutatud

küsimus, kuidas saaks sellisel juhul arvestada ja jaotada trassi ja trepikodade küttekulud.

Sellises olukorras ei ole üldkoosoleku otsus heade kommetega vastuolus ega tühine. Tekkinud

olukorras ei oleks üldkoosolek saanud teistsugust otsust vastu võtta, sest see rikuks suurema

osa korteriomanike õigusi.

Avaldaja arvates on tühine ka 27. juuni 2022. a üldkoosoleku otsus, millega kinnitati ühistu

põhikiri tervikuna ja on esitanud selles osas alternatiivse nõude. Avaldaja ei ole 27. juuni 2022

üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks kohtule avaldust tähtaegselt esitanud, mistõttu on ta

kaotanud õiguse selle üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks.

Kohus jättis kõik menetluskulud avaldaja kanda ja pidas põhjendatuks välja mõista avaldajalt

puudutatud isiku lepingulise esindaja kulud 825 eurot (5,5 tundi x 150 eurot).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määruse ja teha asjas uus lahend, millega rahuldada avaldus ja jätta kõik menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

Maakohus leidis, et avaldaja on kaotanud õiguse üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks

põhjusel, et trükiveana on sattunud avalduse teksti kuupäeva „27.09.2022“ asemel

„27.06.2022“. Maakohus oleks pidanud täpsustama, millise otsuse tühisust avaldaja palub

tuvastada, ehkki avalduse kontekstist tervikuna on ilmselge, et avaldaja on palunud kohtul

tuvastada 27. septembri 2022 otsuse tühisuse.

Maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust ja arvestanud menetlusnorme, mille tulemusel

ei ole vaidlustatav kohtulahend õige ega õiglane.

Protokollist on näha, et korteriomandi nr 1 omanik ei viibinud koosolekul, seega ei ole õige

maakohtu väide, et korteriühistus on 25 korteriomandi omanikku. Korteriühistus on 25 liiget

ehk korteriomanikku, kellele kuulub kokku 26 korteriomandit.

Avaldaja korteri põrandaküte vastab korteri projektile ja kui see nii ei oleks, annaks see

korteriühistule õiguse nõuda korteriomanikult esialgse olukorra taastamist. Korteriomanikul on

õigus nõuda kulude jagamise sellist regulatsiooni, mis ei kahjusta oluliselt korteriomanike

vähemust. Avaldaja ei ole kunagi keeldunud lubama korteriühistu juhatuse liikmeid või

vajalikke eriteadmisi omavaid isikuid enda korterisse, kui selleks on vajadus. Avaldajale ei ole

teada, et eelmine omanik oleks küttesüsteemi muutnud ja puudutatud isik ei ole seda ka

tõendanud. Maakohus on tuginenud puudutatud isiku paljasõnalistele väidetele, arvestamata

seda, et avaldaja ostis korteriomandi, kuhu oli paigaldatud soojamõõtur ning tarbitava

soojusenergia koguse mõõtmine oli seeläbi võimaldatud korteriomandi projektikohase

lahendusega. Avaldajal on õigustatud ootus, et vastavalt korteriomandi müügikuulutuses

avaldatule saab ta korteriomanikuna tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele.

Maakohus on jätnud tähelepanuta, et arvetega on tõendatud, et mõõturi järgi tasumisel on

küttekulu väiksem ega selgitanud, miks tema hinnangul on selline küttekulude arvestus, kus

kõik korteriomanikud peavad maksma küttekulusid vastavalt kaasomandi osa suurusele, õige,

õiglane ja kooskõlas hea usu põhimõttega.

Maakohus ei ole analüüsinud ühtegi avaldaja poolt esitatud tõendit. Maakohus oleks ise

pidanud koguma hageja esitatud asjaolude tuvastamiseks vajalikud tõendid. Maakohus

korraldas menetluse väga pealiskaudselt.

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta

avaldaja kanda.

Kulude jagamine vastab KrtS §-s 40 sätestatule ning enamuse tahtele, enamuse tahe on mõistlik

ja vastab hea usu põhimõttele.

Uue põhikirja vastuvõtmisega kaotati igasugune ebavõrdsus, mis võis eksisteerida tulenevalt

sellest, et Pikk 7/1 maja korteriomanikele esitati arveid nii ruutmeetrite kui mõõturite järgi.

Otsuse vastuvõtmisel osales 25 korteriomandi omanikku ning puudus 1 liige. Otsus võeti vastu

hääleõiguse reegleid rikkumata. Avaldaja on küll ruutmeetrite järgi esitatud arved e-kirja teel

„vaidlustanud“ ja neid osaliselt maksmata jätnud, kuid see ei muuda asjaolu, et avaldajale on

esitatud arveid alati ruutmeetrite järgi ja kuni 2019. aasta oktoobrini avaldaja neid arveid ja

ruutmeetripõhist arvestust ka aktsepteeris.

Pikk 7/1 majas ei ole kunagi kütteprojekti olnud, mistõttu ei ole lubatud sinna ka küttesüsteemi

puudutavad erilahendused, sh soojamõõturite paigaldamine. Avaldaja ei ole tõendanud oma

väiteid, et põrandakütte paigaldamine tema korterisse on teostatud nõuetekohaselt. Puudutatud

isiku väiteid tõendab ka 29. oktoobri 2019 erakorralise üldkoosoleku protokoll. Rakvere

Soojuse AS esindaja tõi koosolekul eraldi välja, et kuigi Pikk tn 7/1 majas asub 5 korterit,

millest 2 korterit (krt 14 ja 20, s.o avaldaja) soovivad kütmist korterisse paigaldatud mõõturite

alusel, on uus kütteprojekt tegemata, vana projekt ei vasta tegelikule ehitusele ning maja

küttesüsteem on korrast ära. Kõik need asjaolud on avaldajale teada.

Kui avaldus rahuldada ja otsus kehtetuks tunnistada või selle tühisus tuvastada, ei saavutaks

avaldaja enda eesmärki, sest avaldaja pakutud lahendusega ei ole korteriomanikud nõustunud.

Avaldaja soovitud lahendus tähendab, et üldkulude eest tasumine toimub nende korteriomanike

arvelt, kes endale mõõtureid ei ole paigaldanud või ei soovi seda teha. Selline üldkulude

jagamine on ebaõiglane ja ebavõrdne, sest soojamõõtureid paigaldanud isikud ei tasuks

üldpindade (koridorid, trepikojad) eest midagi. Ainus variant seda ebaõiglust kõrvaldada oleks

kehtestada ühesugune süsteem kõikidele Pikk 7/1 majaelanikele, mida uue põhikirjaga tehtigi.

Enamik korteriomanikke on soojamõõturi paigaldamisest keeldunud, sest see toob kaasa

lisakulusid, kuid ei hoia lõppkokkuvõttes kulusid madalamal.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab ise teha

uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt (tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659). Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätab

ringkonnakohus poolte endi kanda. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.

7. Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt korteriühistu 27. septembri

2022

üldkoosoleku

otsuse

üle

osas,

millega

otsustati

muuta

korteriühistu

19. mai 2011 kinnitatud põhikirja ja kinnitada põhikirja uus tervikredaktsioon. Avaldaja ei

nõustu, et vastuvõetud uue põhikirjaga (põhikirja p 2.2.13.1.) muudetakse kütte arvestust Pikk

tn 7/1 osas nii, et küttearvestus toimub üksnes korteriomandi köetava pinna ruutmeetri alusel.

Seni kehtinud põhikirja p 3.2.6. (b) järgi on maksete suuruse kindlaksmääramisel võimalik

lähtuda kütteks kuuluva soojusenergia arvestamisel kas korteri üldpinna suurusest või

korterisse paigaldatud soojaarvestite näitudest. Põhikirja muudatusega Pikk tn 7/1 majas

küttekulu arvestamine korterisse paigaldatud soojaarvesti järgi enam võimalik ei ole. Avaldaja

hinnangul peab üldkoosoleku otsuse tulemusena põrandakütet kasutav avaldaja osaliselt kinni

maksma teiste korteriomanike küttekulud, kelle korteritel on kõrgemad laed ja radiaatorküte.

8. Ringkonnakohus märgib, et e-kinnistusraamatu kohaselt asub katastriüksusel aadressiga

Lääne-Viru maakond, Rakvere linn, Pikk tn 7 (katastriüksuse tunnus 66301:010:0160)

26 korteromandit: Pikk tn 7/1 (mis koosneb kahest hooneosast) asub 24 korteriomandit, Pikk

tn 7/2 asub üks korteriomand ja Pikk tn 7/3 asub üks korteriomand. Avaldaja on Pikk tn 7/1

korteri nr 20 omanik, mis asub Pikk 7/1 väiksemas osas.

9. Ringkonnakohus selgitab, et menetluse esemeks on korteriühistu üldkoosoleku, millega

otsustati muuta põhikirja kehtinud redaktsiooni, kehtivus ja selle vaidluse lahendamiseks ei ole

vajalik tuvastada, kas avaldaja korteris asuv küttesüsteem vastab nõuetele ja kas mõõturid on

õigesti paigaldatud. Seega ei hinda ringkonnakohus ka poolte nende väidetega seotud tõendeid,

sest need ei ole asjakohased. Maakohtu määruse põhjendustest tuleb välja jätta kõik maakohtu

hinnangud avaldaja korteri küttesüsteemi, sh põrandakütte ja soojamõõturi tehnilisele

seisundile ja seaduses sätestatud nõuetele vastavusele, kuivõrd nende asjaolude tuvastamine ei

olnud menetluse esemeks ega avalduse lahendamiseks vajalik.

10. TsÜS § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses

otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele

tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

10.1. Ringkonnakohus peab esmalt vajalikuks märkida, et maakohus on põhjendamatult

lahendanud alternatiivnõudena korteriühistu 27. juuni 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamise nõuet. Kuigi avaldaja on maakohtule esitatud avalduses palunud alternatiivselt

tuvastada 27. juuni 2022 otsuse tühisus, on maakohus enne määruse tegemist käsitlenud

avaldaja esitatud alternatiivnõuet 27. septembri 2022 otsuse tühisuse tuvastamise nõudena,

mitte 27. juuni 2022 otsuse tühisuse tuvastamise nõudena. Ka avaldaja ise selgitab

määruskaebuses, et avalduse kontekstist tervikuna on ilmselge, et avaldaja on palunud kohtul

tuvastada alternatiivselt 27. septembri 2022 otsuse tühisus osas, mille kehtetuks tunnistamist ta

taotleb. Avaldaja soovib 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist.

10.2. Asja materjalidest ei nähtu, et üldkoosoleku kokkukutsumisel oleks rikutud seaduse või

põhikirja nõudeid. Selle üle vaidlust ka ei ole. Seega oli koosolek õigustatud otsust vastu võtma.

10.3. Avaldaja on tuginenud otsuse tühisuse alusena heade kommete vastasusele. Riigikohtu

pikaajalise praktika kohaselt on heade kommete vastane selline tehing, mis eksib ausalt ja

õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu

tehingu tegemise ajal. Kuna eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsus on tehingu üks liik,

siis kohaldatakse selle heade kommete vastasuse hindamisel samu põhimõtteid nagu tehingu

heade kommete vastasuse hindamisel (Riigikohtu 5. juuni 2023. a otsus tsiviilasjas nr

2-16-19017, p 26). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu

tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade

kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning

neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus nr 2-16-7090,

p 14). Heade kommete vastasus organi otsuse tühisuse alusena saab tulla kõne alla eelkõige

juhul, kui heade kommete vastasus seondub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati (vt

Riigikohtu 23. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-9415/41, p 23, p 27). Viidatud seisukohad on

kohaldatav ka korteriühistu otsustele.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsus ei

ole vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu

hinnanguga, et vastuolu heade kommetega ei ole seetõttu, et üldkoosolek ei saanudki teistsugust

otsust tekkinud olukorras (Pikk 7/1 küttesüsteemi olukorda arvestades) vastu võtta, sest see

rikuks suurema osa korteriomanike õigusi.

Avaldaja kohustuseks oli esile tuua ja tõendada asjaolud, millega ta seostab otsuse vastuolu

heade kommetega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja esitatud asjaolud ning tõendid

aluseks pidada üldkoosoleku otsust ebamoraalseks ja taunitavaks. See, et olulised asjaolud

(korterite lagede kõrgus, radiaatorküte, hagejal soojamõõturi olemasolu jms) on avaldaja

hinnangul jäetud põhikirja muutmisel küttekulude arvestuse osas arvesse võtmata, ei muuda

otsust veel heade kommetega vastuolus olevaks. Põhikirja muutmine küttekulude arvestuse

osas on korteriühistu üldkoosoleku pädevusse kuuluv tavapärane otsustus.

10.4. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus põhikirja uue redaktsiooni

kehtestamiseks on vaidlustatud punktis Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestuse osas tühine vastuolu

tõttu seadusega (TsÜS § 38 lg 1). KrtS § 40 lg 1 kohaselt jaotatakse majandamiskulud vastavalt

korteriomaniku kaasomandi osa suurusele, millest võib erandina kõrvale kalduda korteriühistu

põhikirjas (KrtS § 40 lg 2). Selleks peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud,

missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatuist ning milline on nende kulude

arvestuse viis (vt RKTKo 25.05.2011 nr 3-2-1-28-11, p 11; 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 16.1).

Korteriühistu põhikirja uue vastuvõetud redaktsiooni p 2.2.13.1 näeb ette, et kütte arvestus

Pikk 7, 7/1 toimub- Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja alusel. Soojusenergia

kulub küttele ja soojale veele. Kütte arvestus toimub korteriomandite köetava pinna, m2 alusel.

Kütte ühiku hind kujuneb selliselt, et kütte arvest võetakse maha vee soojendamise tasu ja jääk

jagatakse vastavalt korterite m2-le. Küttevälisel perioodil kulub kogu soojusenergia, soojale

veele. Regulatsioon on vastuoluline (esimese lause kohaselt on arvestuse aluseks korteriomandi

köetava pinna suurus ja teise lause kohaselt on arvestuse aluseks korterite ruutmeetrid, st

pindala) ning sellest ei nähtu selgelt ja ühemõtteliselt Pikk 7 ja 7/1 kütte arvestuse alus. Seetõttu

ei vasta Pikk 7 ja 7/1 küttearvestuse regulatsioon ei KrtS § 40 lg-s 1 sätestatule, nagu on

ekslikult leidnud korteriühistu ega ole lubatav ka KrtS § 40 lg 2 alusel. KrtS § 40 lg 1 kohaselt

tuleb teistsuguse kokkuleppe puudumisel maksed korteriühistule teha vastavalt oma

korteriomandi suurusele. Korteriomandi köetav pind võib olla korteriomandi suurusest erinev,

mistõttu jääb põhikirja p 2.2.13.1 redaktsioonist kokkuvõtvalt ebaselgeks Pikk 7 ja 7/1

küttekulude arvestuse alus. Kuivõrd avalduse asjaoludest nähtuvalt on seadusega vastuolu tõttu

tühine üksnes põhikirja p 2.2.13.1, rahuldab ringkonnakohus avalduse osaliselt.

11. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas üldkoosolekul vastu võetud uue põhikirja redaktsiooni

tühisuse vaidlustatud p-s 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas, ei pea

ringkonnakohus võtma seisukohta avaldaja alternatiivse nõude osas ja kontrollima

üldkoosoleku sama otsuse kehtetuse aluseid (TsMS § 442 lg 8 ja § 477 lg 1).

Ringkonnakohus juhib üksnes tähelepanu Riigikohtu asjakohasele praktikale, et kui

korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda eriomandi elamu ühisest

küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast elamu soojusenergia

kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia tarbimine seetõttu

väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei tulene hea usu

põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule erisusi

elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha (vt

RKTKm 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 23).

12. Lähtuvalt eelnevast leiab ringkonnakohus, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja teha uus

määrus, millega ringkonnakohus rahuldab avalduse osaliselt ja tunnistab korteriühistu

üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsuse tühiseks osas, millega muudeti ja kehtestati põhikirja

uus redaktsioon Pikk 7 ja 7/1 kütte arvestuse osas (põhikirja p 2.2.13.1). Avaldaja

määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Kuna kohus tunnistab üldkoosoleku otsuse korteriühistu põhikirja muutmise ja uues

redaktsioonis kehtestamise osas osaliselt tühiseks, tuleb lugeda, et põhikirja ei ole Pikk 7 ja 7/1

küttearvestuse osas põhikirja uue redaktsiooni punktiga p 2.2.13.1 muudetud ja selles osas

kehtib jätkuvalt vana põhikirja p-s 3.2.6. (b) kehtestatud regulatsioon. Tegemist on kehtiva

sättega, kuivõrd sellest nähtub tarbimise kindlaks tegemise viis (soojamõõturi abil) ja see

vastab KrtS § 40 lg-s 2 ja kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule. Kui

korteriühistul tekib kahtlus avaldaja korterisse paigaldatud mõõturi korrasoleku osas, peab

avaldaja võimaldama korteriühistul seda kontrollida.

13. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, tuleb muuta ka maakohtu määratud

menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Avalduse osalise rahuldamise tõttu tuleb jätta

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt poolte endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

Indrek Parrest

Kersti Kerstna-Vaks