2-22-16412/23 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Liisi Vernik

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. september 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-22-16412

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Osaühing Katanter hagi E R vastu kinnisasja

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja võla nõudes

103 312,67 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja osaühing Katanter (registrikood 10041494; asukoht

Peterburi tee 65, 11415 Tallinn)

Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Viktor

Särgava ja vandeadvokaadi abi Liis Puidak (e-post

viktor@lauspartners.ee; liis@lauspartners.ee)

Kostja: E R (isikukood xxx; elukoht xxx)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ilja Sipari (e-

post ilja@sipari.eu )

Menetluse liik

Kohtuistung 06.02.2023, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Menetluskulud jätta osaühingu Katanter kanda.

3. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab

ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja

viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

01.11.2022 esitatud hagiavalduse kohaselt kanti osaühing Katanter (hageja) Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr xxx korteriomandi aadressiga xxx omanikuna sisse

25.10.2011. 01.03.2012 sõlmiti hageja ja E R (kostja) vahel üürileping, millega hageja andis

kostjale üürile elamispinna koos parkimiskohaga aadressiga xxx. Lepingu tähtajaks oli

01.03.2017. Kuivõrd pärast lepingu tähtaja saabumist kasutas kostja üüripinda edasi, siis VÕS §

310 lg 1 alusel muutus üürileping tähtajatuks.

27.07.2022 saatis hageja kostja e-posti aadressidele xxx ja xxx üürilepingu korralise

ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu ülesöelduks VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel.

Hageja ühtlasi teavitas, et loeb lepingu lõppemise päevaks 31.10.2022 ning palus hiljemalt

üürilepingu lõppemise viimasel päeval üle anda üüripinna otsene valdus ja võtmed. 01.08.2022

saatis hageja kostjale uuesti sama ülesütlemisavalduse eelpool mainitud e-posti aadressidel,

paludes kinnitada kirja kättesaamist. 04.08.2022 saatis hageja kostjale ülesütlemisavalduse ka

tähitud kirjaga.

Üürilepingu punkti 4.1. kohaselt kohustus kostja tasuma üüripinna kommunaalmakseid. Kuivõrd

kostjal oli tekkinud kommunaalkulude võlgnevus juba 12 kuu kohta kokku summas 2 920,66

eurot, otsustas hageja üürilepingu ka erakorraliselt üles öelda VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel.

12.10.2022 saatis hageja kostja e-posti aadressidele xxx ja xxx üürilepingu erakorralise

ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu ülesöelduks VÕS § 313 lg-te 1 ja 3 ning VÕS §

316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel. Hageja andis ka VÕS § 316 lg 3 järgi kostjale 14-päevase täiendava

tähtaja võlgnevuse tasumiseks, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise

korral ütleb ta lepingu üles. Hageja luges lepingu lõppemise päevaks 28.10.2022 ning palus

üüripinna vabastada hiljemalt 31.10.2022. 13.10.2022 saatis hageja kostjale üürilepingu

erakorralise ülesütlemisavalduse ka tähitud kirjaga. Kostja hagejale vastanud ei ole, samuti ei ole

ta vabastanud üüripinda ega tasunud kommunaalkulude võlgnevust summas 2 920,66 eurot.

Seega on hageja õigustatud nõudma ka viivist kuni hagi esitamiseni, so 02.11.2022, summas

158,36 eurot ning edasiulatuvalt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni

kommunaalkulude võlgnevuse 2 920,66 eurot tasumiseni.

Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, aadressiga xxx kantud korteriomand. Samuti

palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevus summas 2 920,66 eurot ja sissenõutavaks

muutunud viivised summas 158,36 eurot ning viivised põhivõlgnevuselt (s.o 2 920,66 eurot)

alates 03.11.2022 kuni otsuse tegemiseni kindla summana ja edasi VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse 2 920,66 eurot tasumiseni.

15.02.2023 esitatud dokumendis on hageja täiendavalt asunud seisukohale, et poolte vahel ei ole

vaidlust, et kostjal puudub õigus 01.03.2012 sõlmitud üürilepingu alusel korteriomandi

kasutamiseks. Kuivõrd kostja väitel kasutab ta korteriomandit 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu

alusel, mis on tühine TsÜS § 86 lg 1 alusel, puudub poolte vahel kehtiv üürileping. Kostja on

seadusliku aluseta kasutanud korteriomandit jättes tasumata asja kasutamisega kaasuvad kulud

ja üüri. Seega on kostja kasutuseelis kasu, mida kostja sai korteriomandi ebaseaduslikul

kasutamisel seetõttu, et ei pidanud üürima korteriomandit teistelt isikutelt ning kostja poolt

kommunaalarvete tasumata jätmisega kokku hoitud kulud. Kostja kommunaalkulude võlgnevus

oli hagi esitamise seisuga kokku 2920,66 eurot. Hageja on nõudnud korteriomandi vabastamist ja

üle andmist 31.10.2022 seisuga, kostja korteriomandit vabastanud ei ole. Seega arvates

üürilepingu ülesütlemisest pidanuks kostja tasuma turutingimustel üüri summas 2700 (900 x 3

kuud) eurot. Järelikult on kostja saanud kasutuseeliseid arvates üürilepingu ülesütlemisest kokku

vähemalt 5620,66 (2920,66 + 2700) eurot. Kuivõrd kostja väitel ei eksisteeri 01.03.2012

üürilepingut ja 01.04.2018 üürileping on tühine, kasutab kostja korteriomandit seadusliku

aluseta. Seega on kostja viimase kolme aasta jooksul saanud kasutuseeliseid kokku summas 32

400 (900 x 12 kuud x 3 aastat) eurot. Kuna hagejale teadaolevalt puudub kostjal vara, on hageja

piirdunud üksnes reaalse kulunõudega (s.o kostja poolt tarbitud ja tasumata jäetud

kommunaalteenused) ja ei ole nõudnud kostjalt kogu saadud kasutuseeliste hüvitamist.

Kostja vastus

Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja osundab, et 01.03.2012 ei ole hageja ja kostja

korteri üürilepingut sõlminud. Korteri üürilepingu nr 01/04 sõlmisid hageja ja kostja 01.04.2018.

Üürilepingu on üürileandja seadusliku esindajana allkirjastanud P B, kelle andmed nähtuvad

samuti 01.03.2012 üürilepingus. Kui võrrelda üürilepingutel olevaid P B allkirju, siis allkirjad

on drastiliselt erinevad, allkirjadel ei ole isegi kaudselt sarnasusi. Kostja kinnitab, et 01.04.2018

üürilepingu on allkirjastanud hageja seaduslik esindaja P B.

Hagiavalduse kohaselt on hageja 01.03.2012 üürilepingut väidetavalt üles öelnud kaks korda

korraliselt ja erakorraliselt vastavalt 27.07.2022 ja 12.10.2022. Hageja on „üles öelnud“ lepingu,

mida pole olemas. Kostja hinnangul on mõlemad ülesütlemise avaldused sel põhjusel toimetud.

01.04.2018 üürilepingut ei ole hageja üles öelnud ja leping on tänase päeva seisuga kehtiv, mis

juba iseenesest välistab hageja nõude korteri väljaandmise osas, sest AÕS § 83 lg 1 kohaselt

valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja

õigus korterit vallata tuleneb eelkõige üürilepingu punktist 10.1, mille kohaselt üürileandja ehk

hageja annab korteri üürile viieteistkümneks aastaks alates üürilepingu allkirjastamise

kuupäevast. Üürileping jõustus selle allkirjastamise hetkel ja kehtib kuni 01.04.2033. Kostja

keeldub korteri väljaandmisest, sest tal on õigus korterit vallata üürilepingu alusel.

Üürilepingu p 3.4 kohaselt kohustus hageja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses eluruumi

hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal-ja abiteenuste (haldusteenused) eest, lähtudes

teenuseosutaja igakuisest arvest. Kostja on hagejale tasunud nõuetekohaselt 300 eurot kuus

vastavalt üürilepingu p-le 3.1. Tegutsedes pahas usus, eelkõige kostjale kahju tekitamise

eesmärgil ei tasu hageja korteri kommunaalmakseid korteriühistule. Kostja on samas korduvalt

juhtinud hageja tähelepanu üürilepingu punkti 3.4 täitmise kohustusele. Võlgnevuste puudumise

tõttu ei ole põhjendatud ka viivise nõue.

Kohtu põhjendused

1. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid

kogumis, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on

pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1

kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad

tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud

väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu

eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet

selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

3. Hageja on palunud hagiavalduses välja nõuda enda valdusesse kostja valduses olev Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, aadressiga xxx kantud korteriomand.

Nimetatud nõudele kohaldub asjaõigusseadus (AÕS), mille § 80 lg 1 sätestab, et

omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80

lg 2 täpsustab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja

väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kohus selgitab, et

vindikatsiooninõude esmane eeldus on, et nõude esitanud isik on väljanõutava asja

omanik. Isik, kelle vastu nõue esitatakse, peab olema väljanõutava asja valdaja, kes

valdab asja õigusliku aluseta, st kellel puudub omaniku suhtes asja valdamise õigus.

4. Kohus loeb tsiviilasjas esitatud materjalidest nähtuvalt tuvastatuks, et hagejale kuulub

korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx; dtl 10-21). Seega on esmane

vindikatsiooninõude eeldus täidetud. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et kostja

valdab hageja korteriomandit. Nimetatut on kostja kinnitanud ka 06.02.2023 toimunud

eelistungil (dtl 138; 00:02:37).

5. Hagiavalduses on hageja välja toonud, et pooled sõlmisid 01.03.2012 üürilepingu, mille

hageja on esmalt korraliselt ja seejärel erakorraliselt üles öelnud (üürileping dtl 22;

dokumendid seoses üürilepingu korralise ülesütlemisega dtl 23-33; dokumendid seoses

üürilepingu erakorralise ülesütlemisega dtl 34-41). Kostja on oma vastuses olnud

seisukohal, et 01.03.2012 üürilepingu allkiri on võltsitud ja seega leping ei kehti. Kohus

on hagejale 06.02.2023 toimunud eelistungil selgitanud, et kuna kostja väidab, et leping

ei ole hageja endise seadusliku esindaja poolt allkirjastatud, siis tuleb dokumendi esitajal

dokumendi ehtsust tõendada või leppida võimalusega, et kohus seda dokumenti tõendina

ei arvesta (dtl 139; 00:13:57). Hageja on oma 15.02.2023 esitatud dokumendis märkinud,

et hageja loobub üürilepingu ehtsuse tõendamiseks ekspertiisi taotlemisest (dtl 145 p 2.6).

TsMS § 238 lg 5 sätestab, et tõendi võib selle hindamise järel jätta arvestamata ka siis,

kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Kuna hageja ei ole 01.03.2012 sõlmitud üürilepingu

ehtsust tõendanud, siis on ka tõendamata, et poolte vahel oleks üldse 01.03.2012

üürileping sõlmitud. Eeltoodust tulenevalt kohus 01.03.2012 üürilepinguga asja

lahendamisel ei arvesta ning puudub vajadus ka hinnata, kas antud leping on korraliselt

või erakorraliselt ülesöeldud.

6. VÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku

suhtes õigus asja vallata. Kostja on välja toonud oma vastuväidetes, et kostja valdab

korteriomandit 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu alusel (üürileping dtl 69-71). Nimetatud

lepingu p 1.1 kohaselt on hageja andnud kostjale kasutada korteri ja parkimiskoha nr.xxx,

mis asuvad aadressil xxx. Hageja on menetluses esitanud vastuväite, et 01.04.2018

sõlmitud üürileping ei vasta turutingimustele, on vastuolus heade kommetega ning seega

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 järgi tühine.

7. TsÜS § 86 lg 1 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on

tühine. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui

pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt

oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest

asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel

või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale

õiguslikke tagajärgi.

Kohus selgitab, et TsÜS § 86 lg 2 kohaselt sõltub tehingu tühisus vastuolu tõttu heade

kommetega nii objektiivsetest (p-d 1 ja 2) kui subjektiivsetest (preambul) asjaoludest.

Kuna subjektiivseid asjaolusid on vajalik selgitada vaid siis, kui objektiivsed asjaolud

eksisteerivad, siis tuleb kohtul hinnata esmalt objektiivseid asjaolusid ehk kas 01.04.2018

üürileping on hageja jaoks ebasoodsate tingimustega (s.h kas leping on sõlmitud

turutingimustel) ja kas lepingupoolte vastastikuste kohustuste väärtus on tasakaalus või

mitte.

8. Kohus loeb xxx OÜ hindaja A J ja riiklikult tunnustatud eksperdi V L poolt koostatud

hinnangust tulenevalt tõendatuks, et 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu tingimused, mis

kajastavad rahalisi kohustusi, ei vasta iseenesest käesoleval ajal turutingimustele (dtl 124-

130). xxx OÜ hinnangust nähtuvalt ei vasta üürilepingus kajastatud üürisumma (300

eurot) analoogsete objektide puhul turul kehtivale üürimäärale (s.o 900 eurot). Samuti on

hindajad välja toonud, et: üldiselt üüritava objekti eest tasumisele kuuluv kasutustasu

(üür) ei sisalda objekti kasutamisega otseselt seotud kommunaalmakseid, vaid need tasub

üürnik lisaks üürile; mitte kunagi ei nähta üürilepingus ette üürnikule õigust 5 kuud oma

kohustusi mitte täita ja teda sisuliselt kuni 1 500 euro ulatuses krediteerida; üürilepingus

ei ole kajastatud sanktsioone- viivis, lepingu erakorraline ülesütlemine, pandiõiguse

teostamine jne; tavapäraselt antakse eluruum üürile üheks aastaks või sõlmitakse hoopis

tähtajatu üürileping, mida on võimalik VÕS 312 lg 1 alusel 3 kuulise etteteatamisega üles

öelda. Hinnangus on viidatud ka muudele üürilepingu punktidele (s.h nt üürilepingu

üleminek; allüür; üldkoosoleku hääleõigus; kindlustuskohustus jms), mis hindajate

seisukohalt tavapäraselt üürilepingus ei kajastu.

Samas on kohus seisukohal, et turutingimustele mittevastavus ei tähenda automaatselt, et

lepingupoolte vastastikuste kohustuste väärtus oleks heade kommete vastaselt tasakaalust

väljas. Lähtuvalt lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu

tingimustes kokku leppima, s.h üüritasu, kõrvalkulude, tähtaegade jms osas. Samuti

märgib kohus, et eluruumi üürilepingus võivad pooled seadusega sätestatust kõrvale

kalduda, kuid üksnes eluruumi üürnikule soodsamas suunas (VÕS § 275). Seega ei saa

käesoleval juhul kohtu hinnangul lugeda lepingut heade kommete vastaseks üksnes

asjaolu pinnalt, et teatud üürilepingu tingimused on kostjale tavapärastest üürilepingu

tingimustest soodsamad. Kohtu hinnangul ei ole hageja käesoleval juhul ka tõendanud, et

leping kui tervik oleks hagejale äärmiselt ebasoodne. Üksnes viited, et tavapäraselt

lepingutes teatud tingimusi ei kajastu või on teistsugused, ei tõenda, et need oleksid just

hagejale äärmiselt ebasoodsad. Kohus asub seega seisukohale, et ainuüksi see, et

sõlmitud leping ei vasta käesoleval ajal turutingimustele, et muuda lepingut heade

kommetega vastuolus olevaks.

Hageja on iseenesest välja toonud ja tõendanud, et samas majas asuvate müügis olevate

korterite keskmine ruutmeetri hind on city24.ee andmetel 2 947,75 eurot, mis teeb kostja

kasutuses oleva korteriomandi müügihinnaks ca 361 689,33 eurot (dtl 131-135). Sellest

tulenevalt on hageja hinnangul kostja poolt saadav hüve arvestades samaväärse korteri

keskmist üürihinda ja kostja poolt esitatud üürilepingu 2 kehtivust (15+5 aastat), kokku

216 000 eurot, s.o sisuliselt 2/3 kogu korteriomandi maksumusest. Kohus peab vajalikuks

selgitada, et mitte igasugune vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus ei ole

objektiivseks aluseks tehingu vastuolule heade kommetega, vaid üksnes selline

ebaproportsionaalsus, mis ise on samal ajal heade kommete vastane. Eelkõige tähendab

vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus seda, et üks pool saab tehingu kohaselt

liiga suure eelise. Riigikohus on leidnud, et tehing ei saa olla TsÜS § 86 järgi heade

kommete vastane ainuüksi põhjusel, et ese on müüdud liiga odavalt või ostetud liiga

kallilt (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-163-11 p 31). Seega ei muuda kohtu hinnangul ka

nimetatud hageja asjaolu üürilepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Hagejal on

endiselt võimalus ka korteriomand müüki panna.

Kohus peab vajalikuks täiendavalt märkida, et ei nõustu ka hageja väitega, et kostja

kasutaks korteriomandit tasuta. Pooled on kokku leppinud üüri tasumises ja teatud

juhtudel ka kommunaalkulude tasumises. Isegi juhul, kui pooled ei oleks üldse

kõrvalkulude tasumise kohustuses kokku leppinud, siis oleks see tulenevalt VÕS § 292

lg-st 1 aktsepteeritav, sest ka seadusandja on pidanud kõrvalkulude kandmise kohustust

kehtivaks üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuigi üürileping ei vasta teatud

tingimuste osas käesoleval ajal turutingimustele ning võib ka teatud määral olla kostjale

soodsam kui hagejale, siis ei ole tõendamist leidnud, et leping kui tervik oleks tehtud

hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või oleks vastastikiste kohustuste väärtus

heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

9. Kohus peab vajalikuks ka märkida, et isegi juhul, kui üürilepingus oleks lepingupoolte

vastastikuste kohustuste väärtus tasakaalust väljas, siis tehingu tühisuseks TsÜS § 86 lg 2

alusel on vajalik, et esineksid ka subjektiivsed rasked asjaolud (s.o erakorraline vajadus,

sõltuvussuhe, kogenematus või muu selline asjaolu) sellel tehingupoolel, kelle jaoks oli

tingimus ebasoodne, samuti et teine tehingupool nendest rasketest asjaoludest teadis või

pidi teadma. Riigikohtu seisukoha järgi peab tühisusele tuginev pool nimetama ja

tõendama vähemalt ühe sundolukorda iseloomustava asjaolu ning mida rohkem on

vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida

ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks

sundolukorrata sellise lepingu sõlminud (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-186-13 p 20).

Kohus selgitab, et erakorraline vajadus seondub eelkõige sellise olukorraga, kus mingi

eriline asjaolu tingib vajaduse teha kahjulik tehing § 86 lg 2 p-de 1 või 2 mõttes.

Erakorraline vajadus võib tuleneda isikust endast, aga ka kolmandatest isikutest, nagu

näiteks perekonnaliikmetest. Tegemist peab olema erakorralise olukorraga ja

erakorraliste vajadustega, kus ohus on eelkõige elu ja tervis või muud isikuõigused.

Sõltuvussuhe tehingupoolte vahel tähendab seda, et ühe tehingupoole tahe tehingu

tegemisel ei ole vabalt kujunenud, täpsemalt öeldes – tehingu tegemisel väljendatud

tahteavaldus ei vasta tema tegelikule tahtele. Kogenematus on üldise elukogemuse või

siis vastavat liiki tehingute tegemise kogemuse puudus (vt selgituste osas ka

Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne; P.Varul, I.Kull, V.Kõve,

M.Käerdi, K.Saare, K.Sein; 2023; § 86).

Hageja on märkinud, et hageja endine juhatuse liige oli üürilepingu sõlmimise ajal haige

ning esines päevi, kus ta ei olnud võimeline ajas ja kohas orienteeruma ning seega on

võimalik, et üürilepingu allkirjastamine on tingitud kostja poolt tema kallutamisest, ära

kasutanud hageja tervislikku seisundit, nendevahelist pikaajalist tutvust ja usaldusliku

suhet. Hageja poolt väljatoodust ei saa aga tuletada, kas ja milles seisnes hageja

erakorraline vajadus, sõltuvussuhe, kogenematus või muu selline asjaolu. Lisaks ei ole

hageja esitanud ka ühtegi tõendit oma väidete kinnitamiseks.

10. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et poolte vahel 01.04.2018 sõlmitud

üürileping ei ole tühine, mistõttu valdab kostja hageja korteriomandit õiguslikul alusel.

Seega ei ole hageja nõue kostjalt korteriomandi väljanõudmiseks põhjendatud ning hagi

tuleb selles osas jätta rahuldamata.

11. Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka põhivõlgnevuse summas 2 920,66 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivised summas 158,36 eurot.

Kuna pooltel on kehtiv üürileping, siis tuleb hageja võlgnevuse nõude lahendamisel

lähtuda üürilepingust ning kohaldada võlaõigusseaduses sätestatud üürilepingu sätteid.

VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid

üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on

seotud asja kasutamisega. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise

kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

01.04.2018 sõlmitud lepingu p 3.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik

kohustub eluruumi ja parkimiskoha kasutamise eest tasuma üüri 300 eurot kalendrikuus.

Lepingu p 3.4 kohaselt kohustub üürileandja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses

eluruumi hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal: ja abiteenuste (haldusteenused)

eest, lähtudes teenuseosutaja igakuisest arvest. Kui hooldusfirma esitataval arvel on

summa suurem kui üür, siis kohustub üürnik tasuma selle vahe üürileandja esitatud

lisaarve põhjal ja koos üürileandja kinnitusega enammakse kohta.

Hageja on välja toonud, et kostjal on tasumata kommunaalkulu kokku 2920,66 eurot

järgmiste arvete alusel: arve nr 8/08/2021 juuni ja juuli 2021 eest summas 393,13 eurot;

arve nr K08/2021 august 2021 eest summas 186,02 eurot; arve nr K09/2021 september

2021 eest summas 248,37 eurot; arve nr K10/2021 oktoober 2021 eest summas 222,65

eurot; arve nr K11/2021 november 2021 eest summas 279,47 eurot; arve nr K02/2022

veebruar 2022 eest summas 286,47 eurot; arve nr K03/2022 märts 2022 eest summas

275,19 eurot, arve nr K04/2022 aprill 2022 eest summas 290,25 eurot; arve nr K05/2022

mai 2022 eest summas 267,13 eurot; arve nr K06/2022 mai 2022 eest summas 235,99

eurot; arve nr K07/2022 summas 235,99 eurot (dtl 42-52). Samuti on hageja esitanud

kohtule arvete aluseks olevad xxx poolt esitatud arved (dtl 148-158).

Esitatud arvetest nähtub, et üksnes arve nr 8/08/2021 ületab summat 300 eurot. Samas on

viidatud arve esitatud 2 kuu eest, s.o juuni 2021 ja juuli 2021 (dtl 42). Seega ei ületa ei

juuni ega ka juuli arve 300 eurot. Samuti märgib kohus, et kostja on tõendanud, et on

tasunud perioodil august 2021 kuni august 2022 igakuiselt üüri 300 eurot (dtl 78-105).

Kohus on seisukohal, et seega ei ole hageja võlgnevuse nõue (sh viivis) põhjendatud.

12. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

13. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma.

Menetluskulud

14. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud

kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

15. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine

ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4

kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva

seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Liisi Vernik

kohtunik