2-21-18340/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik

Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht 05.09.2023. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-18340

Kohtuasi

NZ, SL, VL, EL, SK, TH avaldus Tallinn, Järveotsa tee

korteriühistu

21.09.2021.

a

otsuste

tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 01.11.2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

I

(vastustaja

I):

NZ

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Avaldaja

II

(vastustaja

II):

SL

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Avaldaja

III

(vastustaja

III):

VL

(isikukood

XXXXXXXXXX)

Avaldaja

IV

(vastustaja

IV):

EL

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Avaldaja

V

(vastustaja

V):

SK

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Avaldaja

VI

(vastustaja

VI):

TH

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Avaldajate I-VI lepinguline esindaja: Marina Simhes-

Kazakova (e-post:XXX)

Puudutatud

isik

(määruskaebuse

esitaja):

Tallinn,

Järveotsa tee 9 korteriühistu (registrikood 80153717, e-

post:XXX), seaduslikud esindajad: VM (isikukood

XXXXXXXXXXX), IV (isikukood XXXXXXXXXXX)

ja IK (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

2-21-18340

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 01.11.2022. a määrus ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule.

2. Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu määruskaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. NZ (avaldaja I), SL (avaldaja II), VL (avaldaja III), EL (avaldaja IV), SK (avaldaja V) ja TH

(avaldaja VI) (koos avaldajad) esitasid 22.11.2021. a Harju Maakohtule avalduse, milles

palusid: tuvastada Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu (puudutatud isik) 21.09.2021. a otsuste

päevakorra p. 1-11 tühisus; alternatiivselt, kui esimest taotlust ei rahuldata, tunnistada samad

otsused kehtetuks ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

2. Avalduse kohaselt toimus 21.09.2021. a puudutatud isiku üldkoosolek. Üldkoosoleku sama

päevakorraga, st. maja säilitamiseks ning ajakohastamiseks samade renoveerimistööde

teostamise ning selleks pangalaenu võtmise otsustamiseks kutsus puudutatud isiku juhatus

kokku mitte esimest korda, vaid korduvalt. Seda põhjusel et korteriomanikud ei kiitnud neid

otsuseid varasemalt heaks. Eelmine koosolek sama päevakorraga oli kokku kutsutud

27.04.2021. a selle erinevusega, et aprillikuus oli ettepanek hoone säilitamiseks ning

ajakohastamiseks renoveerimistööde teostamiseks väidetavalt vajaliku laenu võtmine suuruses

450 000 eurot. 21.09.2021. a koosolekule kinnitamiseks esitatud laenu summa suurenes

mistahes selgitusteta 50 000 euro võrra, st hääletusele pandi 500 000 euro suuruse laenu

võtmine.

3. Hääletamine toimus, sh ka 21.09.2021. a koosolekul, bülletäänidega päevakorra kõikide

küsimuste osas korraga (tööde teostamine, laenu võtmine ning laenuga seotud küsimuste

otsustamine, kokku 11 küsimust). Bülletääni vormid väljastatakse koosolekule ilmunutele

registreerimisel, täidetakse kohe kohapeal ja antakse üle koosoleku juhatajale või hiljem,

koosolekult lahkudes. Täiendavalt on avaldajatel teavet, et juhatuse liige IV käib pärast

koosolekut trepikodades ringi, pakkudes korteriomanikele bülletääne täitmiseks päevakorras

hääletamiseks pandud küsimustele kasuks.

4. Vaidlustatud üldkoosolekul võeti lihthäälteenamusega vastu otsuseid maja säilitamiseks ning

ajakohastamiseks renoveerimistööde teostamiseks ning selleks vajaliku pangalaenu võtmiseks

suuruses 500 000 eurot. Laenu suurust põhistavaid hinnapakkumisi korteriomanikele ei

esitatud. Puudutatud isiku poolt tsiviilasja nr 2-21-10024 esitatud hinnapakkumiste kohaselt

tuleneb laenu suurus kolmest hinnapakkumisest. Neist kaks on tehtud 2019 juunikuus ja vaid

üks 2021 aprillikuus, summale 408 326,71 eurot. Nende alusel jääb täiesti ebaselgeks, miks on

vajalik võtta laenu 500 000 eurot, st 100 000 eurot rohkem kui algsetes hinnapakkumistes

kirjas.

2-21-18340

5. Päevakorra küsimusi koosolekul ei arutatud, mistõttu puudus korteriomanikel võimalus

jagada oma arvamust ning nende käsutuses olevat teavet koosoleku teiste osalejatega. Veelgi

enam, juhatus oma liikme hr IV isikus takistas mis iganes teabe levitamist päevakorda

puutuvatel küsimustel, otsides läbi korteriomanike postkaste ja võttes neist välja

korteriomanike poolt teistele korteriomanikele kirjalikus vormis esitatud teavet. Rõdude

remondi vajaduse osas on ühistu esitanud samuti vastuolulist teavet, sh tööde maksumuse osas

(on olnud juttu ka vaid 40 000 euro investeerimise vajadusest).

6. Varem toimunud koosolekutel (nt 27.04.2021. a) ei õnnestunud otsustada laenu võtmist

selleks vajaliku häälteenamuse puudumise tõttu, mis moodustab, puudutatud isiku põhikirja p.

6.7. kohaselt 2/3 kõikide ühistu liikmete häältest. Vaidlusaluse 21.09.2021. a üldkoosoleku

korraldajad jõudsid järeldusele, et laenu võtmise otsustamiseks on piisav häälte lihtenamus ja

otsus on loetud vastuvõetuks 42 korteriomaniku poolthäälega. Ehitisregistri andmetest

nähtuvalt on hoones 72 korteriomandit. See tähendab, et laenu võtmise otsustamiseks peaks

selle otsuse poolt olema antud vähemalt 48 häält. 42 häält ei olnud piisav laenu võtmise

otsustamiseks.

Puudutatud isiku seisukoht

7. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning palus jätta avalduse rahuldamata. 11.06.2021.

a valmis ehitise audit (ekspertiis), kus märgiti, et lodžade metallosad on tugevalt korrodeerunud

ja amortiseerunud ning rõdude piirdepaneelidest on avariilised 75-85%. Eksperdi hinnangul on

alla kukkumise ohus 6 rõdu paneelid. Ekspertiisi otsus ja koosolekuks vajalikud materjalid

postitati elanikele postkastidesse ning ehitusprojektiga sai tutvuda juhatuse liikmete kaudu.

Tavapärase remondi hääletuse puhul lähtutakse põhikirja p-st 6.7, mille järgi laenuotsuse

vastuvõtmiseks on vaja koguda 2/3 liikmete poolthääl. Avariiremondi ja laenuhääletuse puhul

lähtutakse KrtS § 36 lg-st 1 ning § 39 ja otsus võetakse vastu sama seaduse § 9 lõikes 3

sätestatud

häälteenamusega.

Ehitusprojektile

oli

lisatud

maksumus

mis

tulenes

hinnapakkumistest.

8. 21.09.2021. a üldkoosolek algas kell 18.00 ja juhatus kehtestas hääletamiseks

hääletussedelid. Peale hääletamist registreeriti hääletustulemus registreerimislehel ja kinnitati

oma allkirjaga. Korterelamus on 58 omanikku, 15 kaasomanikku ja 10 ühisomanikku. Korterite

kaasomanikud ja ühisomanikud saavad koosolekul ka hääletada, kuid vastavalt põhikirjale

loetakse iga korteriomandi nimel antud hääled üheks hääleks. Seetõttu on avaldajate tehtud

arvutused häälte lugemise kohta ebatäpsed.

9. Kapitaalremonti puudutavate küsimuste kooshääletamist nõudis oma laenutingimustes

Swedbank, kes soovis saada digitaalselt allkirjastatud “otsuste protokolli”, milles märgitakse

poolt hääletanud korteriomandid ruutmeetrite kaupa. Elamu ajakohastamise ja laenuvõtmise

otsuste kohta oli võimalik hääletada kas poolt või vastu ja võis jääda ka erapooletuks, nagu seda

tegi korter 41 SS. Eriarvamusele jäänud korteriomanikud on protokollis märgitud ja protokoll

on koostatud kõigi protokolli reeglite kohaselt. Üldkoosoleku kokkukutsumisel ei rikutud

seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid ning ükski vastuvõetud otsus pole

põhikirjaga ega seadustega vastuolus.

Maakohtu määrus ja põhjendused

10. Harju Maakohus rahuldas 01.11.2022. a määrusega avalduse ja tuvastas Tallinn, Järveotsa

tee 9 korteriühistu 21.09.2021.a üldkoosolekul vastu võetud otsuste 1-11 tühisuse; jättis

2-21-18340

menetluskulud Tallinn, Järveotsa tee 9 korteriühistu kanda ja mõistis Tallinn, Järveotsa tee 9

korteriühistult välja solidaarselt NZ, SL, VL, EL, SK ja TH kasuks menetluskulu 1275 eurot.

11. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tugines kohus TsMS § 613 lg 1 p-le 4 ja § 477 lg-

le 1 ning KrtS § 29 lg-le 2, mis sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise

ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse

tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut. Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille

kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse,

korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu

võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud.

Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid

KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub

võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

12. Korteriomanike üldkoosolek tuleb kokku kutsuda vastavalt seaduses ja korteriühistu

põhikirjas sätestatule. Seega tuleb lisaks KrtS § 20 lg-s 1 ja selles viidatud sätetes sätetatule

juhinduda korteriühistu põhikirjas sedastatust. Vastavalt puudutatud isiku põhikirja (kd I, tlk

24) p-le 6.4 informeeritakse üldkoosoleku kokkukutsumisest liikmeid vähemalt 15 päeva ette.

Kutse pannakse välja trepikodades. Pooled ei vaidle selle üle, et koosoleku kutse oli pandud

õigeaegselt korterelamus asuvatele infostendidele.

13. KrtS § 20 lg-s 4 on sätestatud, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma

elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lõikes 3

nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Avaldajate sõnul kutset meili korteriomanikele

täiendavalt e-posti teel ei edastatud. Puudutatud isik ei vaielnud sellele väitele vastu. Samas ei

ole kutse elektronpostiga saatmata jätmise näol kohtu hinnangul tegu koosoleku kokku

kutsumise korra olulise rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse tühisuse. Nimelt on

ringkonnakohtu väljakujunenud praktikas leitud, et rikkumise olulisuse määramisel on

esmatähtis hinnata, kas puudutatud isik sai üldkoosolekust õigeaegselt tegelikult teada ja kas

tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda. Need tingimused

võivad olla täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud (vt nt Tartu Ringkonnakohtu

määrusi tsiviilasjades nr 2-19-9699, p 10 ja 2-20-15513, p 11.5 ning Tallinna Ringkonnakohtu

määrusi tsiviilasjades nr 2-18-17922, p 10.4.6 ja 2-20-11750, p 8). Kuivõrd avaldajad ei vaidle,

et nad olid üldkoosolekust stendile pandud info alusel õigeaegselt teadlikud, leidis kohus, et

kutse elektronposti teel edastamata jätmine ei ole käesoleval juhul rikkumine, mis tooks kaasa

otsuste tühisuse.

14. Pooled ei vaidle, et koosoleku kutsest nähtus selge koosoleku päevakord. See on ka

tõendatud kohtule esitatud koosoleku kutse koopiaga (kd I, tlk 87). Koosoleku kutse kohaselt

olid päevakorras järgnevad teemad: elamu renoveerimistööd (fassaadide rekonstrueerimine ja

soojustamine, rõdude remont, katusele lisakihi SBS-ruberoidi paigaldus), Swedbank AS-lt

renoveerimistöödeks laenu võtmine 500 000 eurot, varaliste õiguste pandilepingu sõlmimine,

KredEx käenduse taotlemine, remondifondi suuruse kinnitamine (0,73eurot/m2), korteriühistu

reservkapitali suuruse kinnitamine (7684,35 eurot), laenu tagasimaksete suuruse proportsiooni

kinnitamine korteriomandite osas, korteriühistu 2021 majanduskava kinnitamine, KÜ juhatuse

volitamine ehituse omanikujärelevalve teostaja valimiseks ja kaasomandi kindlustuslepingu

sõlmimiseks.

2-21-18340

15. KrtS § 20 lg-s 3 on sätestatud, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja

muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb

üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava

eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Koosoleku

kutsel on märgitud, et majanduskavaga on võimalik tutvuda Järveotsa 9. Kohtu hinnangul ei

vasta selline üldsõnaline määratlus KrtS § 30 lg-s 3 sätestatud nõuetele – ei ole selge, kelle

poole tuleb majanduskavaga tutvumiseks pöörduda või kus seda näha saab. Ainuüksi suure

kortermaja aadressi lisamine kutsele ei ole kohtu arvates piisav. Sealjuures ei edastatud

nimetatud materjale korteriomanikele ka e-postiaadressile ning ei pandud ka tutvumiseks

trepikodadesse. Kohtu hinnangul puudus korteriomanikel (ühistu liikmetel) seega mõistlik

võimalus majanduskavaga enne koosolekut tutvuda. Kohus leidis, et otsus majanduskava

kinnitamise kohta (otsus nr 8) on seega koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine.

16. Nagu eelnevalt märgitud, on otsus tühine muu hulgas ka TsÜS § 38 lg 2 alusel, kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Tulenevalt KrtS ja MTÜS-s sätestatust

ning tavapärasest praktikast korteriühistu üldkoosoleku läbiviimisel toimub koosolekul iga

punkti juures arutelu ning iga otsuse poolt hääletatakse eraldi (hääletatakse otsuse poolt, vastu

või jäädes erapooletuks). Hääletamisel on tavapärane selle teostamine, tõstes kätt (poolt

hääletuse, vastu hääletuse või erapooletuse väljendamiseks). Käesoleval juhul on puudutatud

isik korraldanud hääletuse selliselt, et koosolekul osalevatele ühistu liikmetele on jagatud

bülletäänid, kus saab märkida, kas liige on kõigi 12 otsuse poolt või vastu (vt kd I, tlk 13).

17. Puudutatud isiku põhikirja p 6.7 kohaselt määrab hääletamise korra üldkoosolek.

Koosoleku protokollist ei nähtu ja puudutatud isik ei esitanud ka väidet, et üldkoosolek oleks

sellise bülletäänidel hääletamise (kui ebahariliku hääletusviisi) heaks kiitnud, mistõttu kohus

leidis, et hääletamine toimus vastuolus puudutatud isiku põhikirjaga (mis on otsuste kehtetuks

tunnistamise alus). Kohus oli seisukohal, et otsuste kehtetust ei saa tuvastada, kuivõrd otsuste

vastuvõtmisel on nende vastuvõtmise korda sedavõrd oluliselt rikutud, et otsused on tühised.

Nimelt on kõik otsused pandud hääletusele ühe tervikuna (bülletäänil all servas tekst: “mina

hääletan üheaegselt päevakorrapunktide 1-12 poolt“ ning on kastikesed „jah“ ning „ei“). Selline

hääletamise kord võttis üldkoosolekul osalejatelt võimaluse langetada iga päevakorrapunkti

osas iseseisev otsustus. Selline küsimuste omavaheline sidumine (eriti arvestades, et otsustati

väga erinevaid küsimusi alates elamu remondist, lõpetades laenu võtmise ja majanduskava

kinnitamisega) ei ole lubatud. Kohus leidis, et eeltoodu näol on tegu otsuste vastuvõtmise korra

olulise rikkumisega, mis toob kaasa kõigi otsuste tühisuse. Kohtu hinnangut eelnevale ei väära

asjaolu, et korterite 5, 41 ja 57 omanikud on esitanud eriarvamused, millest nähtuvalt nad on

osade otsustega nõus ja teistele vastu (kd I, tlk 7 pöördel). See ei muuda asjaolu, et küsimused

pandi hääletusele ühe tervikuna, võimaldamata reaalselt iga küsimuse osas eraldi hääletada.

Asjaolu, et mõni korteriomanik lasi enda vastuväite protokollida, ei muuda hääletuse läbiviimist

korrektseks ja seadusele ning põhikirjale vastavaks.

18. Kuivõrd kohus leidis, et kõik vaidlustatud otsused on koosoleku läbiviimise korra rikkumise

tõttu tühised, ei hinnanud kohus avaldajate väiteid ning puudutatud isiku vastuväiteid selle osas,

kas osade küsimuste vastuvõtmiseks oli vajalik 2/3 ühistu liikmete poolt hääled või piisas

lihthäälteenamusest.

19. Kuna kohus avalduse rahuldas, jättis kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel

puudutatud isiku kanda. Kohus määras kindlaks ka menetluskulud. Avaldajad esitasid kohtule

menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nad kandnud riigilõivu kokku 50 eurot. RLS § 59

lg 5 kohaselt pidas kohus avalduselt tasutud riigilõivu 50 eurot põhjendatuks. Avaldajaid

esindas lepinguline esindaja, kelle tunnihinnaks on 100 eurot, millele ei lisandu käibemaks.

2-21-18340

Kohus leidis, et avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud ning vastab

kohtupraktikas aktsepteeritule. Avaldajate lepingulise esindaja kulu enne istungit on 1075 eurot

(10,75 tunni eest) ja sellele lisandub istungil osalemise kulu vastavalt istungi kestusele 1,5 tunni

eest ehk 150 eurot. Kohus, kontrollinud avaldajate menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi

õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leidis, et kõik menetluskulude nimekirjas

toodud toimingud on märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud. Arvestades asja

olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu

ja nende kattuvust) ning esindaja kvalifikatsiooni, pidas kohus kogumis avaldajate

õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus 12,25 tundi. Seega hindas kohus

hüvitamisele kuuluvate esindajate kulude (õigusabikulude) põhjendatud suuruseks 12,25 * 100

= 1225 eurot.

Määruskaebus

20. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda.

21. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt viisid uurimispõhimõtte rikkumine ja puudutatud

isiku tõendamisvõimalusest ilmajätmine ebaõige kohtulahendini.

22. Kohus lõpetas kohtuistungil asja eelmenetluse kaldudes kõrvale TsMS §-s 7 sätestatud

poolte võrdse kohtlemise põhimõttest ning rikkudes puudutatud isiku menetlusõigusi. Kohtu

tegevus ei tohi olla menetlusosalistele üllatuslik. Avaldaja IV esitas kohtuistungil uusi väiteid

seoses Valentina Vinogradova hääletamisega, mida menetluses ei olnud varem esitatud ning

mille osas puudutatud isik ei saanud varasemalt seisukohta kujundada ega vastuväiteid esitada.

Kohus lõpetas eelmenetluse võimaldamata puudutatud isikul uute väidete osas seisukoht

kujundada ning tõendeid esitada. Kohus jättis puudutatud isiku taotluse tunnistaja

ülekuulamiseks TsMS § 229 lg 2 alusel rahuldamata ning luges piisavaks avaldaja IV selgituse,

mida avaldaja IV ei andnud vande all. Kohus jättis puudutatud isiku vastuväite TsMS § 229 lg

2 alusel rahuldamata. Eeltoodust tuleneb, et kohus kaldus kohtuistungil kõrvale poolte võrdse

kohtlemise põhimõttest. Kohus lõpetas vaatamata puudutatud isiku vastuväitele eelmenetluse

olukorras, kus puudutatud isik ei olnud veel saanud võimalust kujundada seisukoht

kohtuistungil esmakordselt esitatud väidete osas ega oma seisukohta tõendada. Täiendavalt

arvestas kohus tõendina avaldaja IV selgitust (mida ei antud vande all).

23. Kohtu seisukoht p-s 22 on üllatuslik. Antud juhul oleks puudutatud isik saanud tõendada,

et avaldajatel oli võimalik tutvuda kõikide asjakohaste materjalidega. Kohus ei võimaldanud

puudutatud isikul vastavat asjaolu tõendada, lõpetades üllatuslikult eelmenetluse. Tegelikult

vastas „Järveotsa 9“ määratlus pikaajaliselt väljakujunenud praktikale ja avaldajad teadsid, kus

ja kuidas vastavate materjalidega tutvuda.

24. Vaidlustatud kohtulahendi punktis 23 on kohus üllatuslikult leidnud, et käesoleval juhul on

puudutatud isik korraldanud hääletuse selliselt, et koosolekul osalevatele ühistu liikmetele on

jagatud bülletäänid, kus saab märkida, kas liige on kõigi 12 otsuse poolt või vastu (vt kd I, tlk

13). See ei ole korrektne. Kohtuistungi protokollist nähtub: Puud. isiku esindaja Luik:

Hääletustulemused on kõik hääletajad sellele ise pannud. Probleem oleks siis, kui need oleks

kõik ühe inimese poolt kirjutatud. Kohus: Kuidas hääletamine toimus – kas igaüks kirjutas

bülletäänile jah või ei, anti lehele poolt- ja vastuhääled või anti käega märku? Puud. isiku

esindaja L: On näha, et see on dubleeruvalt toimunud või mõlemad üheaegselt. Tähtsust omab

see, et vaidlustatud otsuse osas on olemas iga korteriomaniku enda poolt antud kinnitus, kas ta

on poolt või vastu. Kohus: Teie väide on see, et kõigepealt hääletati kõik küsimused koos, andes

2-21-18340

bülletäänile oma vastuse ja seejärel konkreetse laenu võtmise otsuse osas veel eraldi? Puud.

isiku esindaja L: Või oli see vastupidi või kõik koos. Järjekorda ma ei tea. Selge on see, et need

on dubleeruvalt tehtud. Et osad inimesed liiguvad vahepeal ringi, on ka tavaline. Tähtsust omab

see, et konkreetse vaidluspunktiga seoses on iga omanik ise kirjutanud, kas ta on poolt või

vastu. Paraku jättis maakohus nimetatud puudutatud isiku seisukoha tähelepanuta. Samuti ei

võimaldanud maakohus puudutatud isikul vastavat seisukohta tõendada, rikkudes oluliselt

menetlusõigust. Antud juhul hääletasid kõik korteriomanikud eraldi, kas nad on poolt või vastu.

Menetlusosaliste seisukohad

25. Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata. Avaldaja IV seletusi, millele

vastuväidete esitamise õigusest jättis kohus puudutatud isiku justkui ilma, ei ole lahendis isegi

mainitud. Asja arutamist kohtuistungil soovis puudutatud isik. Avaldajad olid nõus kirjaliku

menetlusega. 12.09.2022. a olid puudutatud isiku kõik seaduslikud esindajad kutsutud

04.10.2022. a avalikule kohtuistungile. Puudutatud isiku seaduslikud esindajad, kes olid

istungile kutsutud, sellele ei ilmunud, piirdudes oma lepingulise esindaja saatmisega, kes ei

suutnud vastata kohtu küsimustele koosoleku läbiviimise asjaolude kohta. Protokoll näitab

istungil osalenud puudutatud isiku lepingulise esindaja teadmatust asjas tähtsust omavate

asjaolude kohta. Puudutatud isiku seletused ei lükka ümber kohtu poolt tuvastatud asjaolu

koosoleku päevakorra kõigis 12 küsimustes otsuste võtmist korraga, ühe hääletamisega.

Sisuliselt puudutatud isik ei vaidlustanud menetluses seda asjaolu, pidades kirjeldatud

hääletamise korda õiguspäraseks.

Menetluse edasine käik

26. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

27. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le

3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.

Vaidlustatud kohtumäärus tuleb menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning

tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule, kuna rikkumisi ei ole

võimalik apellatsiooniastmes kõrvaldada ning ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada.

Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

28. Määruskaebuse

esitaja

heidab

maakohtule

ette

uurimisprintsiibi

rikkumist.

Ringkonnakohus nõustub sellega ning on seisukohal, et lisaks eelnevale on maakohtule

etteheidetavad ka põhjendamiskohustuse oluline rikkumine ning eelmenetluse ülesannete

ebapiisav täitmine.

29. Käesolevas asjas pöördusid avaldajad maakohtu poole korteriühistu organi otsuste

kehtivuse vaidlustamisega seoses. TsMS § 613 lg 1 p-st 4, § 614 lg-st ning § 615 lg-st 1

tulenevalt tuleb kohtul neid asju lahendada hagita menetluses, arutades avaldaja ja

korteriühistuga asja suuliselt ning püüdes neid suunata kokkuleppele. Hagita menetlust

reguleerivate TsMS § 477 lg-te 1 ja 7 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse

sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi ning peab kontrollima

avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud

vastuväiteid, nõudes vajadusel avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.

2-21-18340

Hagita menetluses kohalduvad mh ka TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sisalduvad eelmenetluse

läbiviimise üldpõhimõtted, mille kohaselt selgitab kohus eelmenetluses eelkõige välja: 1)

hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes; 2) menetlusosaliste

taotlused ja vajaduse korral teiste menetlusosaliste seisukohad nende suhtes; 3)

menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta; 4) tõendid,

mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite

lubatavuse kohta. TsMS § 463 lg 2 ja § 465 lg 2 p 8 kohaselt kohaldatakse määrusele üldjuhul

otsuse kohta sätestatut ning kirjalikus määruses, mille peale saab esitada määruskaebuse,

märgitakse põhjendused, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti õigusaktid, millest

kohus juhindus.

30. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt pöördusid avaldajad maakohtu poole avaldusega

tuvastada puudutatud isiku 21.09.2021. a üldkoosoleku otsuste tühisus, alternatiivselt

tunnistada need kehtetuks. Maakohus lähtus asja menetlusse võtmisel esimesena nimetatud

nõudest (I kd, tlk 149 pöördel). Avalduses tugineti mh väitele, et vaidlusaluse üldkoosoleku

protokollis ei ole kajastatud osalejate otsustust päevakorra kõikidel küsimustel hääletamise

kohta ühe hääletamisega, mis on koos teiste avalduses toodud asjaoludega aluseks vastuvõetud

otsuste tühisuse tuvastamiseks. Avaldajate väitel toimus hääletamine tegelikult kirjalikuks

hääletamiseks ettenähtud protseduuril ehk bülletäänidega ning ühe hääletamisega kõikidel

küsimustel, kuid ilma sellist korda koosolekul otsustamata (I kd, tlk 2 ja 2 pöördel).

31. Vaidlustatud määruse põhjendustest nähtuvalt asus maakohus seisukohale, et 21.09.2021. a

üldkoosolekul on otsuste vastu võtmisel rikutud nende vastuvõtmise korda sedavõrd oluliselt,

et need on TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised. Maakohus leidis, et kuna kõik otsused on bülletääni

kohaselt pandud hääletusele ühe tervikuna ning selline küsimuste omavaheline sidumine ei ole

lubatud, kuna võttis üldkoosolekul osalejatelt võimaluse langetada iga päevakorrapunkti osas

iseseisev otsustus, on tegemist otsuste vastuvõtmise korra olulise rikkumisega, mis toob kaasa

otsuste tühisuse. Maakohtu järeldus tugines sellele, et käesoleval juhul on puudutatud isik

korraldanud hääletuse selliselt, et koosolekul osalevatele ühistu liikmetele on jagatud

bülletäänid (I kd, tlk 13), kus saab märkida, kas liige on kõigi 12 otsuse poolt või vastu.

32. Maakohtu määruse põhjendustest ei nähtu, millest tulenevalt kohus järeldas, et hääletamine

21.09.2021. a üldkoosolekul oli korraldatud (ainult) bülletäänidega. Maakohus ei ole

põhjendanud ka seda, millest tulenevalt kohus leidis, et üldkoosoleku päevakorras märgitud

küsimuste 1-12 ühe tervikuna hääletusele panek ning omavahelise sidumine ei olnud lubatav.

Selliselt on maakohus oluliselt rikkunud määruse põhjendamiskohustust. Ringkonnakohus ei

saa seda maakohtu eksimust määruskaebemenetluses ise kõrvaldada, kuna maakohus on jätnud

asjas eelmenetlust läbi viies olulised asjaolud välja selgitamata, mis võisid mõjutada asja

lõpptulemust.

33. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda tsiviilasja materjalid vaatamata asjas läbiviidud

ärakuulamisele mõista, kuidas viidi 21.09.2021. a üldkoosolek ikkagi läbi ja milline oli

vaidlusaluste otsuste vastuvõtmise protseduur. Nimelt nähtub asja materjalidest, et puudutatud

isiku lepinguline esindaja on jäänud võlgu vastuse osas, kuidas hääletamise protsess reaalselt

käis, kuigi teab, et hääletamine toimus dubleerivalt ja ka eraldi, üldkoosoleku otsuse protokolli

p 4 otsuse kohaselt on hääletusele pandud päevakorra p-d 1-12 koos (II kd, tlk 9-10, 11 pöördel)

ning olemas on ka registreerimisleht, kus inimesed on kirjutanud, kuidas nad hääletasid (II kd,

tlk 9 pöördel). Puudutatud isiku lepinguline esindaja on öelnud, et võib need asjaolud välja

selgitada ning eelmenetluse lõpetamine ei ole olukorda arvestades põhjendatud (II kd, tlk 10 ja

11).

2-21-18340

34. Lisaks eelnevalt nähtub seegi, et kuigi avalduses väidetakse, et otsustust hääletada kõik

küsimusi koos ei tehtud, on avaldajaid ise esitanud maakohtule 21.09.2021. a üldkoosoleku

protokolli, mille p 4 kohaselt pandi päevakorrapunktid 1-12 hääletusele koos (I kd, tlk 7

pöördel). Puudutatud isiku esitatud protokollist selline otsustus seevastu leitav ei ole (I kd, tlk

41 ja 41 pöördel). Tsiviilasjas avaldajate ja puudutatud isiku poolt esitatud protokollid (I kd, tlk

7 ja 41-42) erinevad nii sisuliselt kui vormiliselt, kuigi sisaldavad kõiki päevakorras olnud

otsuseid. Maakohus ei ole seda vastuolulisust ilmselt märganud. Vaidlustatud määrusest ei ole

ka arusaadav, kummast protokollist kohus asja lahendades lähtus.

35. Kuivõrd maakohtu määrus on olulises osas põhjendamata ning asjas esineb vajadus oluliste

asjaolude väljaselgitamiseks ja esmakordseks tuvastamiseks, tuleb maakohtu määrus tühistada

ja asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohtul ei ole võimalik

maakohtu eksimusi ise kõrvaldada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul läbi viia seaduse

nõuetele vastav eelmenetlus ning välja selgitada nii see, milline protokollidest omab

õigusjõudu, kui ka see, kuidas toimus 21.09.2021. a üldkoosolekul hääletamine ning otsuste

vastuvõtmine tegelikult. Maakohtul tuleb sealjuures järgida ka poolte võrdsuse põhimõtet,

andes puudutatud isiku seaduslikele esindajatele võimaluse selgitada üldkoosoleku

läbiviimisega seotud asjaolusid, mis on asja lahendamiseks vajalik, kuna lepinguline esindaja

ei ole kõigi asjaoludega ilmselgelt kursis olnud ja sellest on nõnda aru saanud ka avaldajad.

Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et kuigi üldreeglite kohaselt saab tõendiks olla

tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend,

vaatlus või eksperdiarvamus, on seadusandja hagita menetlusega seoses kehtestanud erandi.

TsMS § 229 lg 2 teise lause kohaselt võib kohus hagita menetluses lugeda asjaolude

tõendamiseks piisavaks ka muu tõendusvahendi, muu hulgas menetlusosalise selgituse, mis ei

ole antud vande all. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul, olenemata sellest, kas maakohus

jääb oma esialgse otsustuse juurde või mitte, määruse tegemisel täita ka seaduses sätestatud

põhjendamiskohustust.

36. Kuna maakohtu määrus tühistatakse eelpool kirjeldatud eksimuste tõttu ja asi saadetakse

tagasi maakohtule uueks läbi vaatamiseks, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomiast

tulenevalt vajalikuks vastata muudele määruskaebuste väidetele.

Menetluskulude jaotus ja edasikaebeõigus

37. Kuna ringkonnakohus maakohtu määruse tühistab ja asja maakohtule uueks arutamiseks

tagasi saadab, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu

otsustada.

38. Tulenevalt TsMS § 696 lg 3 ja § 617 lg 2 koosmõjust ei ole käesolev määrus edasikaevatav,

kuna ringkonnakohus ei tee menetlust lõpetavat lahendit (vt ka RKTKm, 28.05.2014. a, 3-2-1-

46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

/kohtunik, kohtunik, kohtunik/