2-20-14374/67 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Määruse tegemise aeg ja koht 04.09.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-14374

Kohtuasi

Aktsiaseltsi M&A avaldus Tallinn, Pärnu mnt 110

korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.08.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Aktsiaseltsi M&A määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja Aktsiaselts M&A (registrikood 10114822),

lepinguline esindaja Riho Friedrichs

Puudutatud isik Tallinn, Pärnu mnt 110 korteriühistu

(registrikood

80233570),

lepinguline

esindaja

Tiia Raudmägi

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31.08.2022 määruse resolutsiooni punktid 1, 4, 5 ja 6

muutmata, kuid muuta ja täiendada osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.

2. Harju Maakohtu 31.08.2022 määrus on jõustunud resolutsiooni punktide 2 ja 3

osas.

3. Jätta Aktsiaseltsi M&A määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluse kulud Aktsiaseltsi M&A kanda.

5. Mõista Tallinn, Pärnu mnt 110 korteriühistu kasuks Aktsiaseltsilt M&A välja

ringkonnakohtu menetluse kulude hüvitis 475,20 eurot. Nimetatud summalt tuleb

alates

määruse

jõustumisest

kuni

kohustuse

kohase

täitmiseni

maksta

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-20-14374

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Aktsiaselts M&A (avaldaja) esitas Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Pärnu mnt 110

korteriühistu (puudutatud isik) vastu kahjuhüvitise 17 997,06 eurot ja viivise nõudes.

Avaldajale kuulub Tallinnas Pärnu mnt 110 hoones äripind ning avaldaja on puudutatud isiku

liige. Hoones toimus 31.10.2017 kanalisatsioonitorustiku avarii, mille tulemusel tekkis avaldaja

äripinnale kahju. Kahjustada said äripinna lagi, seinad, põrand, jahutusseade ja jahutusseadme

torustik, valgustid, toodete näidisstend, kaup ja sisustus. Avarii toimus hoone kanalisatsiooni

püstakus ehk korteriomandite omanike kaasomandisse kuuluvas osas.

2. Avaldaja esitas 27.11.2017 puudutatud isikule kahju hüvitamise nõude, mida täiendas

08.12.2017. Avaldaja nõue, kokku 17 997,06 eurot, koosnes järgmistest osadest (summad koos

käibemaksuga):

2.1. avariijärgne koristus 180 eurot (vastavalt Lacore OÜ arvele);

2.2. remondi- ja ehitustööd 11 652 eurot (vastavalt Osaühingu Furiosa arvele);

2.3. näidisstendi maksumus 4877,46 eurot (vastavalt Lacore OÜ arvele);

2.4. kahjustatud kauba maksumus 795,60 eurot (vastavalt Lacore OÜ arvele);

2.5. kahjustatud kirjutuslaua maksumus 492 eurot (vastavalt Osaühingu MTC Mööbel

arvele).

3. Puudutatud isik edastas avaldajalt saadud kahju hüvitamise nõude kindlustusandjale.

Kindlusandja leidis, et kahju on tõendatud 4305,25 euro (ilma käibemaksuta) ulatuses.

Kindlustusandja lähtus oma koostööpartneri Suur Vanker OÜ koostatud remondi- ja

ehitustööde pakkumisest. Kindlustusandja hinnangul oli tõendamata remondi- ja ehitustööde

kulu 4305,25 eurot ületavas osas, samuti näidisstendi, kauba ja kirjutuslauaga seotud kahju.

Kindlustusandja kinnitas 19.06.2018 e-kirjaga, et on valmis kahjuhüvitise 4305,25 eurot

puudutatud isikule üle kandma. Puudutatud isik avaldajale kahjuhüvitist üle ei kandnud.

4. Avaldaja esitas Harju Maakohtule 01.10.2020 avalduse kahju hüvitamiseks ja viivise

saamiseks protsendina põhinõudelt alates kohtule avalduse esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud

palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

5. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

2-20-14374

6. Avaldaja ei ole tõendanud kahju tekkimist 4305,25 eurot ületavas osas. Avaldaja esitatud

remonttööde arvestusest ei tulene, et kõik kirjeldatud tööd oleksid vajalikud ja põhjuslikus

seoses avariiga. Puudutatud isik on 30.06.2020 avaldajale teatanud, et on nõus hüvitama

Lacore OÜ arve koristusteenuse kohta.

7. Puudutatud isik ei vastuta tekkinud kahju eest, kuna ummistuse põhjustas suure tõenäosusega

mõni korteriomanik. Ummistusest tingitud reovee leke toimus 2. korruse korteris oleva

WC-poti ja vanni kaudu ja nii sattus vesi ka alumisele äripinnale.

8. Avaldajal saab olla nõue üksnes talle kuuluvale korteriomandile tekkinud kahju osas.

Korteriomandit kasutatud allüürniku varale tekkinud kahju osas saab nõudeõigus olla

allüürnikul. Seda ei muuda ka asjaolu, et avaldaja juhatuse liige on oma 14.06.2022

kinnituskirjas kinnitanud, et puudutatud isik pidi kahju hüvitama avaldajale, kes pidi selle

omakorda hüvitama Cocoon OÜ-le ja viimane omakorda edastama kahju hüvitise Lacore

OÜ-le. Allüürniku esindaja KR tunnistas, et kandis kõik kulud ise, sh koristuskulud. Ka

koristuskulud kandis allüürnik ja neid üürileandja talle ei hüvitanud, seega puudub üürileandjal

tegelikult nõue ka koristuskulude osas.

9. Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

Maakohtu määrus ja põhjendused

10. Maakohus rahuldas 31.08.2022 määrusega avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 4435,25 eurot ja viivise kahjuhüvitiselt alates 01.10.2020

kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt välja

puudutatud isiku menetluskulud 3523 eurot ja viivise.

11. Puudutatud isik vastutab avaldajale kanalisatsioonitorustiku ummistusest tekkinud kahju

eest ulatuses, milles see on tõendatud. Puudutatud isikul on kohustus tagada kaasomandi eseme

korrashoid. Kuna ummistus toimus kaasomandi osaks olevas kanalisatsioonitorustikus, saab

eeldada, et puudutatud isik rikkus oma hoolsuskohustust ja see rikkumine ei olnud vabandatav

(RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 21 teine lõik; TlnRnKm 19.11.2021, 2-21-144, p 14).

Kuna puudutatud isikul on seadusest tulenev kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid,

piisab avaldajal selle tõendamisest, et purunes kaasomandi eseme osa, nt vihmaveetorustik

(RKTKo 18.12.2019, 2-17-15364, p 12 kolmas lõik). Olukorras, kus kahjustatud korteri

omanikule on tekkinud kahju korteriomandite kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik

ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju

hüvitamist korteriühistult (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 18 esimene lõik).

12. Äripinnale tekkinud kahju ulatuse kindlakstegemiseks hindas maakohus muu hulgas

järgmisi dokumentaalseid tõendeid:

12.1. puudutatud isiku kinnisvarahalduri HK 31.10.2017 akt (tl 94) koos fotodega (tl 94

pöördel kuni tl 96);

12.2. kindlustusandja koostööpartneri Suur Vanker OÜ esindaja RO 30.11.2017

ülevaatuse akt (tl 100) (sh skeem (tl 100 pöördel));

12.3. Suur Vanker OÜ 12.12.2017 hinnapakkumine nr 10006-1 (tl 21);

12.4. Osaühing Furiosa 07.11.2017 pakkumine (tl 67);

12.5. EHITUSMAAKLER Osaühing 18.11.2017 pakkumine (tl 68 ja pöördel).

2-20-14374

13. Puudutatud isiku kinnisvarahalduri HK 31.10.2017 akti ei pidanud maakohus kahjustuste

ulatuse kindlakstegemiseks piisavalt konkreetseks. Ei ole ka selge, kas haldur pani sinna kirja

enda tuvastatud asjaolud või äripinna (all)üürniku poolt talle edastatud info. Kindlustusandja

koostööpartneri

Suur

Vanker OÜ

30.11.2017

ülevaatuse

akti

pidas

maakohus

usaldusväärsemaks, kuna see kajastab akti koostajate poolt kohapeal vahetult tajutud ja

kindlaks tehtud avariikahjustuste ulatust. Suur Vanker OÜ 30.11.2017 ülevaatuse akti on

allkirjastanud ka ülevaatuse juures viibinud puudutatud isiku kinnisvarahaldur HK.

14. Kahjustada saanud põrandaala pindala tuvastamisel lähtus maakohus Suur Vanker OÜ

30.11.2017 ülevaatuse aktile lisatud skeemist, mille kohaselt on kahjustada saanud

pindala 99 m2. Osaühingu Furiosa pakkumises on kahjustada saanud põrandaala pindalaks

märgitud 120 m2. EHITUSMAAKLER Osaühingu pakkumise järgi on kahjustatud

põrandapinnaks 134,1 m2. Ei ole selge, kuidas on eelmainitud pakkujad need numbrid saanud

ning miks nad erinevad nii omavahel kui ka Suur Vanker OÜ skeemil kajastatust. Samuti ei ole

avaldaja esitanud tõendeid, et kahjustatud pind oleks suurem kui 99 m2. Selles osas on

usaldusväärseim vahetult üüripinnal kahjustuste ulatust tuvastades tehtud mõõtmine ja joonis.

15. Kahjustuste

kõrvaldamiseks

vajaliku

kulu

kindlakstegemiseks

hindas

kohus

Suur Vanker OÜ 12.12.2017 hinnapakkumist ja puudutatud isiku esitatud Osaühingu Furiosa

07.11.2017 pakkumist. Suur Vanker OÜ 12.12.2017 hinnapakkumise kohaselt kulub äripinna

põranda, lae ja seinte kahjustuste kõrvaldamiseks vajalikele töödele 4305,25 eurot.

Suur Vanker OÜ ja Osaühingu Furiosa pakkumised ei erine ehitus- ja remondikalkulatsiooni

osas oluliselt teostatavate tööde sisu osas. Erinevus tekib mahus (põrandapindala ja ripplae

plaatide arv) ning teenuste hindades ja materjalide ühikhindades, mis Osaühingu Furiosa

pakkumises on kõrgemad. Samuti on suur erinevus väljavahetatava siseukse maksumuses, mis

Suur Vanker OÜ pakkumises on 90 eurot, kuid Osaühingu Furiosa pakkumises 750 eurot.

Tunnistaja KR ütlustest, kes oli äripinna allüürniku juhatuse liige, tulenes, et tegu oli tavalise

uksega, mistõttu ei ole mõistetav, miks peaks selle asendamisele kulutama 750 eurot, kui see

on võimalik saada 90 euroga.

16. Maakohus leidis, et Suur Vanker OÜ 12.12.2017 pakkumises näidatud tööd ja mahud on

vastavuses äripinnale tekkinud tõendatud kahjustustega. Seega rahuldas maakohus avaldaja

nõude 4305,25 euro ulatuses (ilma käibemaksuta).

17. Kuna puudutatud isik tunnistas koristustööde vajadust ja oli nõus selle kulu hüvitama,

rahuldas

maakohus

ka

avaldaja

nõude

koristusteenuse

maksumuse

hüvitamiseks

summas 130 eurot (ilma käibemaksuta).

18. Lisaks äripinna remondi- ja koristuskuludele nõudis avaldaja Osaühingu Furiosa

pakkumise alusel valgustite vahetust summas 300 eurot, kuid puuduvad tõendid selle kohta,

mis valgustitega oli tegu, millised olid nende kahjustused, mitu neist väljavahetamist vajas ning

mis oli nende maksumus. Tunnistaja KR ütluste kohaselt on allüürnik omal kulul ostnud uued

lambid, kuid puuduvad tõendid nende maksumuse kohta, ning et avaldajal oleks seoses

lampidega tekkinud mingi kulu või kohustus nende maksumuse hüvitamiseks. Seetõttu

osundatud nõue rahuldamisele ei kuulu.

19. Avaldaja nõudis Osaühingu Furiosa pakkumise alusel ka jahutusseadme vahetamiseks

vajaminevat summat 1455 eurot. Samas ei ole tõendatud jahutusseadme vahetamise vajadus.

Tunnistaja KR kinnitas, et jahutusseade töötas pärast remonti edasi. Seega võis jahutusseade

küll veeavarii tõttu remonti vajada, kuid avaldaja ei ole remondi põhjust ega selle maksumust

tõendanud. Seadme väljavahetamine või selle maksumuse hüvitamine olukorras, kus see vajas

2-20-14374

vaid remonti, ei ole kahju hüvitamise nõudena põhjendatud. Selles osas jääb nõue rahuldamata.

Avaldaja esitas 01.07.2022 menetlusdokumendi punktis 7 uue seisukoha, mille kohaselt oli laes

neli ventilatsiooniseadet ja neli jahutusseadet; veekahjustuse sai üks jahutusseade, mida

parandati teiste jahututsseadmetest juppide võtmise teel, misjärel lakkasid omakorda need

töötamast, küll aga saadi kuidagi tööle veekahjustuse saanud jahutusseade. Avaldaja soovis

veekahjustuse saanud seadme (neljast ühe) väljavahetamist (tl 227 pöördel). Tegemist oli

seisukoha ja põhjendusega, mida varasemas menetluses esitatud ei olnud, mistõttu jätta

maakohus selle tähelepanuta (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 331 lg 1). Maakohus

märkis ka, et seisukohas esitatud asjaolude kohta puuduvad tõendid.

20. Näidisstendi ei ole märgitud kummaski kahjustuste ülevaatuse aktis. Näidisstendi

kahjustumine ei selgu üheselt ka tunnistaja KR ütlustest, kes oli äripinna allüürniku juhatuse

liige. KR ütlustest (tl 204 alumises kolmandikus) jääb pigem mulje, et näidisstend lammutati

põrandakatte vahetamise ootuses, mitte otseselt kahjustuste tõttu. Tunnistajana samuti üle

kuulatud puudutatud isiku tollane kinnisvarahaldur HK, kes juhtumiga tegeles, ütles, et

näidisstend ei saanud kahjustada (tl 208 ülemises osas). Seega puuduvad tõendid, et näidisstend

oleks saanud avarii tagajärjel kahjustada. Samuti ei ole tuvastatud kahjustuse ulatus ning ainus

viis kahjustust kõrvaldada (kui see eksisteeris) oli olemasoleva stendi lammutamine ja uue

ehitamine. Avaldaja nõue näidisstendi puudutavas osas jäi rahuldamata.

21. Avaldaja nõue, mis on seotud allüürnikule kuuluva kauba maksumuse hüvitamisega, ei ole

samuti põhjendatud. Tõendamata on, et kaup sai kahjustada. Samuti on tõendamata kahjustuste

ulatus ja nende maksumus. Tunnistaja KR küll kinnitas, et kaup sai kahjustada, kuid puuduvad

tõendid, millises ulatuses. Tunnistaja HK ei osanud kaupade kahjustumist kommenteerida.

Üksnes allüürniku enda poolt esitatud arve üürileandjale (tl 14) ei kinnita kauba riknemist arvel

näidatud ulatuses ja maksumuses. Seetõttu avaldaja nõue selles osas rahuldamisele ei kuulu.

22. Ka ei ole põhjendantud kirjutuslaua maksumuse hüvitamine Osaühingu MTC Mööbel

23.11.2017 pakkumise alusel (tl 10). Tunnistaja on avaldanud, et kasutas avarii hetkel

üüripinnal olnud lauda kuni üüripinnalt lahkumiseni ning seejärel viidi see prügimäele. Seega

puudub alus nõuda uue kirjutuslaua maksumuse hüvitamist, kui tegelikult kasutati olemasolevat

kirjutuslauda edasi. Samuti ei ole tõendatud, et nõutav summa 410 eurot vastas kahjustada

saanud laua maksumusele.

23. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 163 lg 2 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isik

avaldas 10.12.2021 kohtuistungil, et on valmis kompromissiks summas 4300 eurot, mille

avaldaja tagasi lükkas (tl 148, 00:01:52–00:02:09) – seega pakkus puudutatud isik kompromissi

sarnases summas, milles kohus avalduse rahuldas.

Määruskaebus

24. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada resolutsiooni

punktide 1, 4, 5 ja 6 osas ning teha uus määrus, millega rahuldada avaldus täies ulatuses.

25. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei saa Suur Vanker OÜ 30.11.2017 akti lugeda

usaldusväärsemaks tõendiks kui EHITUSMAAKLER Osaühingu 18.11.2017 pakkumist

põhjendusel, et selle allkirjastas muu hulgas kinnisvarahaldur HK. Kinnisvarahaldur on

kinnitanud, et ta ei nõustunud täielikult aktis toodud ehitusmahtudega ning et ta ei olnud ehitaja

pakkumisega kursis. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tunnistajate ütlusi, märkides

vaidlustatud määruse punktis 11.7.3, et: „[m]õlemad tunnistajad sisuliselt kinnitasid, et selline

kahju tekkis ja nende kõrvaldamiseks oleks olnud vajalik OÜ Suur Vanker poolt näidatud tööd”.

2-20-14374

HK 09.04.2019 e-kirjas (tl 65) on märgitud, et „Suur Vanker OÜ poolt esitatud

hinnapakkumisega ei saa nõustuda”. Kinnisvarahaldur HK on selgitanud ka 12.12.2020 e-kirjas

(tl 98-99), et Suur Vanker OÜ poolt tehtud kahju hinnang oli esialgne ning et ta pidas

EHITUSMAAKLER Osaühingu pakkumist sõltumatuks.

26. EHITUSMAAKLER Osaühingu 18.11.2017 pakkumist ei muuda ebausaldusväärseks

asjaolu, et selles on põrandapinnaks märgitud suurem ala kui 99 m2 – kinnisvarahaldur HK on

kinnitanud, et OÜ Ehitusmaakler pakkumises nimetatud põrandapind sisaldas ka betoonpostide

alust pinda. Suur Vanker OÜ mahud olid väiksemad, sest nende hinnangul tuli põrand vahetada

osaliselt.

27. Maakohus on jätnud arvesse võtmata, et Suur Vanker OÜ pakkumine on tehtud

kindlustusandja vaatest: turu kõige madalama kvaliteediga ja kõige odavamatest materjalidest.

Arvesse pole võetud põrandat kui tervikut (kindlustuse eksperdi jaoks oleks piisanud kui välja

vahetada vaid vahetult veega puutumuses olnud osa, arvestamata alles jääva osa kulumisastet,

mustrit vms) ega seina kui tervikut (sh kanalisatsiooniveest läbi imbunud villa seina vahel).

28. Jääb arusaamatuks, miks maakohus ei mõistnud välja uute valgustite kulu. Tunnistaja KR

ütlustega on tõendatud, et kahjustada said ka valgustid. Välja vahetati kolm valgustit

maksumusega 70 eurot/tükk.

29. Tunnistaja KR ütlustega ja Lacore OÜ poolt üürileandjale esitatud arvega tuleks

tõendatuks lugeda allüürnikule kuulunud kauba (segude) kahjustumine ja maksumus. Asjaolu,

et kauba kahjustumist ei olnud märgitud ülevaatuse aktides ja remonttööde pakkumistes, ei

tähenda, et ruumis olnud kaubale kahju ei tekkinud. Aktide koostamise lähteülesanne oli

kirjeldada ruumile tekkinud kahjustusi ja need ei pidanudki kogu avariiga tekkinud kahju

hõlmama.

30. Tunnistaja KR ütlustega ja Lacore OÜ üürileandjale esitatud arvega tuleks tõendatuks

lugeda ka allüürnikule kuulunud näidisstendi kahjustumine ja maksumus. Tunnistaja ütlustest

tuleneb, et stend lammutati, kuna see hakkas lagunema. Lisaks ei oleks kahjustada saanud

põranda parketti saanud stendi alt vahetada seda lammutamata. Seega oli igal juhul vaja stend

lammutada.

31. Tunnistaja KR ütlustega on tõendatud ka allüürniku kirjutuslaua kahjustumine. Avaldaja

on esitanud tõendi laua maksumuse kohta.

32. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et jahutusseadme väljavahetamise vajadus ei ole

tõendatud. Jahutusseade sai kahjustada ja avaldaja on esitanud tõendi seadme väljavahetamise

maksumuse kohta. Tehnika kahjustumist nimetab HK algses kahjuavalduses kindlustusele.

33. Asjaolu, et maakohus ei pidanud tõendatuks lülitite ja pistikute vahetuse kulu, tuli

avaldajale üllatusena. Kui maakohtule jäi midagi arusaamatuks, oleks kohus pidanud juhtima

sellele avaldaja tähelepanu. Tunnistajad on selgitanud, et lülitid ja pistikud said kahjustada.

Kohus ei ole selgitanud, miks avaldaja esitatud tõend kahju ulatuse kohta on ebausaldusväärne.

34. Asjaolu, et maakohus ei ole pidanud kahju suurust tõendatuks, tuli avaldajale üllatusena.

Maakohus oleks pidanud menetluse käigus osundama, et kohus ei pea kahju suurust avaldaja

märgitud ulatuses ja/või esitatud tõenditega tõendatuks.

35. Menetluskulude jätmine avaldaja kanda on tekitanud ebaõiglase olukorra, kus avaldaja

nõue küll osaliselt rahuldati, kuid kui arvestada kahjuhüvitisest maha puudutatud isiku

2-20-14374

menetluskulud ja avaldaja enda menetluskulud, jääb avaldaja rahaliselt miinusesse. Kohtusse

pöördumata jätmise korral poleks avaldaja puudutatud isikult kahjuhüvitist saanud, seega ei

tohiks avaldajat karistada kohtusse pöördumise eest. Avaldaja palub jätta menetluskulud maa-

ja ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

Puudutatud isiku seisukoht

36. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja maakohtu

määrus muutmata. Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid äripinnale tekkinud kahju osas.

Allüürnikule kuulunud vara (valgustid, segud, stend, laud) osas kordab puudutatud isik oma

vastuväidet, et avaldaja ei saa ennast samastada allüürnikuga ega nõuda enda nimel allüürniku

varale tekkinud kahju hüvitamist.

Menetluse edasine käik

37. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

38. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse

resolutsiooni muutmiseks vaidlustatud osas, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada maakohtu

määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Osas, milles ringkonnakohus maakohtu määruse

põhjendusi ei täienda, nõustub ringkonnakohus põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg

6 koosmõjus TsMS §-ga 659). Määruskaebus jääb rahuldamata.

39. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651

lg 1 ja § 659 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, s.o maakohtu määruse

resolutsiooni punktide 1, 4, 5 ja 6 osas. Maakohtu määrus on TsMS § 456 lg 4 teise lause ja

§ 463 lg 2 alusel jõustunud resolutsiooni punktide 2 ja 3 osas.

40. Määruskaebuse kohaselt on maakohus tõendeid ebaõigesti hinnanud ning esitatud

tõenditest

lähtudes

tuleks

teha

maakohtu

määrusest

erinev

määrus.

Vastavalt

TsMS § 652 lg-le 5 uurib ja hindab ringkonnakohus maakohtu menetluses uuritud ja hinnatud

tõendeid juhul, kui pool vaidlustab esimese astme kohtu otsuses vastava tõendi hindamise alusel

tuvastatud asjaolu või vastava asjaolu tõendamise menetluse menetlusnormide olulise

rikkumise tõttu ning ringkonnakohus peab tõendi uut uurimist ja hindamist vajalikuks.

Maakohtu määruse põhjendustest nähtub, et kohus on tõendeid hinnanud igakülgselt, täielikult

ja objektiivselt ning on otsustanud oma siseveendumuse kohaselt, millised menetlusosaliste

väidetud asjaolud on tõendatud ja millised mitte. Maakohus on oma järeldusi määruses

motiveerinud. Kohtu järeldusteni jõudmine on olnud loogiline ning määrusest piisavalt selgelt

jälgitav. Seega ei korda ringkonnakohus maakohtu põhjendusi tõendite hindamise ja tehtud

järelduste kohta.

41. Ringkonnakohus

nõustub

maakohtuga,

et

puudutatud

isiku

kinnisvarahalduri

HK 31.10.2017 akt (tl 94) ei ole piisavalt konkreetne, et selle põhjal saaks kindlaks teha

kahjustada saanud asju või kahjustuse ulatust. Aktis on esitatud kirjeldus, mille kohaselt avastas

äripinna töötaja 31.10.2017 õhtul ripplae kohal tilkumise ja kutsus kohale avariibrigaadi, kes

omakorda tuvastas, et on toimunud kanalisatsioonitoru leke ja kahjustada on saanud tehnika,

valgustus, ruumi lagi, põrand ja sein. Ei ole selge, kas haldur märkis akti enda tuvastatud

asjaolud või äripinna (all)üürniku poolt talle edastatud informatsiooni. Aktile lisatud fotodelt

2-20-14374

(tl 94 pöördel kuni tl 96) on näha lekkekoht, laekahjustus, märjakssaanud põrand ja

veekahjustusega sein. Tehnikast tehtud fotolt (tl 94 pöördel) ei ole aru saada, et tehnika oleks

saanud kahjustada.

Kindlustusandja koostööpartneri Suur Vanker OÜ esindaja RO 30.11.2017 ülevaatuse akti (tl

100) (sh skeem (tl 100 pöördel)) kohaselt on kahjustada saanud vara järgmine: põrandal

veekahjud (laminaat); laepaneelidel veekahjud (21 tk); kõrvalruumis laepaneelidel veekahjud;

sein kontrolliks avada (kips/vill); uks pundunud. Võrreldes kinnisvarahaldur HK 31.10.2017

aktiga on Suur Vanker OÜ akt täpsem ning on selge, et ülevaatuse tegi Suur Vanker OÜ

esindaja ning juures viibis kinnisvarahaldur HK. Lisatud skeemilt on näha mõõtmised, mille

järgi on võimalik määrata kahjustada saanud põrandapindalaks 99 m2.

Seega hindas maakohus kahjustuste kindlakstegemiseks nii HK 31.10.2017 akti kui Suur

Vanker OÜ 30.11.2017 ülevaatuse akti. Maakohus on pidanud Suur Vanker OÜ akti

usaldusväärsemaks mitte üksnes põhjusel, et selle vormistamise juures viibis ka

kinnisvarahaldur HK, vaid on lisaks hinnanud ka akti sisu, pidades seda täpsemaks, ning akti

vormistamise asjaolusid, pidades neid selgemaks.

42. Kahju rahalise suuruse kindlakstegemiseks on maakohus hinnanud muu hulgas Suur

Vanker OÜ 12.12.2017 hinnapakkumist, Osaühingu Furiosa 07.11.2017 pakkumist,

EHITUSMAAKLER Osaühingu 18.11.2017 pakkumist ja tunnistajate ütlusi. Maakohus on

eelnimetatud pakkumisi võrrelnud ning leidnud, et peamine erinevus on põrandapindala ja

ripplae plaatide mahtudes ning teenuste ja materjalide hindades. Mahtude osas lähtus maakohus

Suur Vanker OÜ ülevaatuse aktist määruse punktides 11.5.1–11.5.2 toodud põhjendustest.

Teenuste ja materjalide hindade osas on maakohus hinnanud muu hulgas nii pakkumisi kui ka

tunnistajate ütlusi ning leidnud, et tekkinud kahju kõrvaldamiseks vajalik ja tõendatud

remondikulu on selline, nagu on märgitud Suur Vanker OÜ 12.12.2017 hinnapakkumises.

Maakohtu määruse punktis 11.7.3 märgitud järeldust, mille kohaselt „[…] mõlemad tunnistajad

sisuliselt kinnitasid, et selline kahju tekkis ja nende kõrvaldamiseks oleks olnud vajalik Suur

Vanker OÜ poolt näidatud tööd […]”, tuleks ringkonnakohtu hinnangul mõista selliselt, et

mõlema tunnistaja ütlustega on kinnitust leidnud vähemalt Suur Vanker OÜ pakkumises toodud

kulud.

43. Asjaolu, et Suur Vanker OÜ on kindlustusandja koostööpartner, ei mõjutanud tõendite

hindamist maakohtu poolt. Maakohus on hinnanud tõendeid (sh Suur Vanker OÜ pakkumist)

igakülgselt ning on tuvastanud tõendite hindamisel nii eraldi kui ka kogumis, milline kahju

tekkis ning millised kulutused on vajalikud ja põhjendatud tekkinud kahju hüvitamiseks.

Määruskaebuse kohaselt ei ole Suur Vanker OÜ pakkumisega arvesse võetud põrandat kui

tervikut (kindlustuse eksperdi jaoks piisas, kui välja vahetada vaid vahetult veega puutumuses

olnud osa, arvestamata alles jääva osa kulumisastet, mustrit vms) ega seina kui tervikut

(sh kanalisatsiooniveest läbi imbunud villa seina vahel). Samas ei ole avaldaja esitanud

täpsemaid tõendeid kahjustuste ulatuse kohta (täpseim tõend põrandapinna osas on Suur Vanker

OÜ koostatud skeem (tl 100 pöördel)). Kipsseina avamine ja villa väljavahetamine sisaldub

Suur Vanker OÜ pakkumises (tl 21).

44. Seoses allüürnikule kuulunud valgustite, kauba (segude), näidisstendi ja kirjutuslauaga

tuleb esmalt muuta ja täiendada maakohtu otsuse põhjendusi, sest maakohus on jätnud

puudutatud isiku asjaomasele väitele vastamata (TsMS § 442 lg 8 koostoimes § 463 lg-ga 2).

Avaldaja ei ole tõendanud, et temale on tekkinud kahju seoses allüürniku varaga, mis oli

avaldajale kuulunud korteriomandis ja sai väidetavalt kahjustatud – s.o valgustid, kaup,

näidisstend ja kirjutuslaud. Allüürnikule väidetavalt tekkinud kahju ei ole samastatav avaldajale

2-20-14374

tekkinud kahjuga. Avaldaja ei saa allüürniku eest talle kuuluda võivaid nõudeid maksma panna.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et kauba (segude) ja näidisstendi osas on kohtule esitatud küll

allüürniku poolt väljastatud arved, kuid arve väljastamist ei saa võrdsustada nõude esitamisega.

Arvest üksi ei nähtu, mis nõudega on tegemist ja millisel õiguslikul alusel see on esitatud.

Eelnimetatud arved on esitatud Cocoon OÜ-le (avaldaja tütarühing), mitte avaldajale.

Avaldajale kahju tekkimise tuvastamiseks ei piisa Cocoon OÜ juhatuse liikme 14.06.2022

üldsõnalisest selgitusest, et kahju pidi hüvitatama avaldajale, kes omakorda pidi kahjuhüvitise

edastama üürnikule ja üürnik omakorda allüürnikule (tl 220).

45. Määruskaebuse kohaselt jääb maakohtu määrusest arusaamatuks, miks maakohus ei

mõistnud välja uute valgustite soetamise kulu. Tunnistaja KR on kinnitanud, et valgustid said

kahjustada, kusjuures välja vahetati kolm valgustit maksumusega 70 eurot/tükk (ilma

käibemaksuta) (tl 205). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja ei ole tõendanud

valgustuse maksumust ning et avaldajal oleks seoses valgustitega tekkinud mingi kulu või

kohustus nende maksumus hüvitada. Erinevalt tunnistaja KR eelnimetatud ütlustest nõudis

avaldaja algselt valgustite vahetamise kulu Osaühingu Furiosa pakkumise järgi ehk summas

300 eurot (ilma käibemaksuta), kusjuures valgustite koguseks on märgitud kuus tükki ja

hinnaks 50 eurot/tükk (koos vahetusega) (tl 67). Avaldaja tõendid on seega vastuolulised ning

neist ei tulene üheselt, mitu valgustit sai kahjustada, milles kahjustuses seisnesid ja mis oli

nende maksumus. Muid tõendeid valgustite kahjustumise ega nende tüübi või hinna kohta

avaldaja ei esitanud. Lisaks tuleneb tunnistaja KR ütlustest, et valgustid olid allüürnikule, mitte

avaldajale kuuluv vara.

46. Määruskaebuse kohaselt oleks maakohus pidanud lugema tõendatuks, et avaldajale on

tekkinud kahju seoses allüürnikule kuulunud kauba (segude) ja näidisstendi kahjustumisega,

sõltumata sellest, et kauba ega näidisstendi kahjustada saamine ei nähtu ummistusejärgsetest

ülevaatuse aktidest. Avaldaja tugineb tunnistaja KR (allüürniku juhatuse liige) ütlustele (tl 204

ja pöördel) ning Lacore OÜ (allüürnik) poolt Cocoon OÜ-le (üürileandja, avaldaja tütarühing)

esitatud arvetele (segude arve tl 14 ja näidisstendi arve tl 15). Maakohus leidis, et ainult

allüürniku enda poolt esitatud arved ja ütlused ei ole piisavad, et kinnitada segude ja

näidisstendi kahjustada saamist arvetel näidatud ulatuses ja maksumuses. Näidisstendi osas on

antud ka vastupidiseid ütluseid: kinnisvarahaldur HK tunnistuse kohaselt näidisstend ei saanud

kahjustada (tl 208 ülal). Kuna tunnistajate ütlused näidisstendi kahjustumise kohta on

vastuolulised ning näidisstendi ega kauba väärtuse tuvastamiseks ei ole esitatud muid tõendeid

kui allüürniku enda koostatud arve ja ütlused, ei ole ringkonnakohtul alust muuta maakohtu

hinnangut, et allüürnikule kuulunud kauba ja näidisstendi osas ei ole kahju hüvitamise nõue

tõendatud.

47. Avaldaja leiab, et tunnistaja KR ütlustega on tõendatud allüürniku kirjutuslaua

kahjustumine ning on esitanud tõendi laua maksumuse kohta (Osaühingu MTC Mööbel

23.11.2017 pakkumine (tl 10)). Kuna muid andmeid kahjustada saanud laua tüübi ja avariieelse

seisukorra kohta esitatud ei ole, nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et esitatud

tõenditest ei selgu, kas Osaühingu MTC Mööbel 23.11.2017 pakkumises toodud summa vastas

kahjustatud laua maksumusele.

48. Määruskaebuses kordab avaldaja oma seisukohta, et hüvitada tuleks ühe jahutusseadme

maksumus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et jahutusseadmele tekkinud kahju ja uue

seadme soetamise vajadus ei ole tõendatud. Avaldaja on selgitanud, et jahutusseadmeid oli mitu

ja ühelt seadmelt osade võtmisega parandati kahjustunud seade. Avaldaja selgitustest ja

tunnistajate ütlustest jääb seega mulje, et väidetavat kahjustust võis olla võimalik parandada ka

ainult kahjustunud osade väljavahetamisega. Tunnistaja KR ütluste kohaselt töötas

2-20-14374

jahutusseade pärast remonti edasi: „[p]ärast jahutusseadme parandamist see töötas. See oli

üürileandja seade. Parandamise eest maksin mina, maksin üldiselt kõik asjad kinni” (tl 204

pöördel, viimane lõik).

49. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette ka seda, et maakohus ei juhtinud avaldaja

tähelepanu lülitite ja pistikute vahetusega seotud kahjunõude täpsustamise vajadusele.

Tunnistajad on märkinud, et lülitid ja pistikud said kahjustada, ning avaldaja on esitanud

kohtule Osaühingu Furiosa pakkumise, mis sisaldab muu hulgas lüliti ja pistikute vahetuse

kogusummat 250 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et puuduvad

tõendid, mille alusel oleks võimalik kindlaks teha, mis lüliti ja pistikutega oli tegu, mis oli nende

kahjustus, mitu neist väljavahetamist vajas ning mis oli nende maksumus.

50. Vastuseks määruskaebuse väitele, et avaldaja ei olnud teadlik, et tema nõude aluseks

olevad asjaolud ei ole tõendatud (ning et maakohtu määrus oli selles osas üllatav), märgib

ringkonnakohus, et avaldajal oli võimalus esitada tõendid oma väidete tõendamiseks.

Maakohus on esitatud tõendeid nõuetekohaselt hinnanud ning järeldanud, et nende pinnalt ei

ole võimalik kõiki avaldaja väiteid tõendatuks lugeda. Avaldaja väiteid tõendada võivatele

tõenditele osundamine ei ole kohtu ülesanne. Samuti ei saa kohus anda poolele lubadusi, et

mingi tõend konkreetset asjaolu kinnitab või et mingi asjaolu üle saab konkreetse tõendi

esitamisel konkreetsel viisil otsustada. Avaldaja ei ole ka väitnud, et tal oleks jäänud mingi

tõend esitamata ega esitanud määruskaebemenetluses uusi tõendeid (TsMS § 662 lg 3).

51. Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel on maakohus lähtunud TsMS § 163 lg-st 2,

mille järgi kohus võib jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes

kompromissiga ei nõustunud, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on

kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool. Maakohus ei ole diskretsioonipiire

ületanud, mistõttu ei ole ka ringkonnakohtul alust muuta menetluskulude jaotust maakohtu

menetluses.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

52. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud ringkonnakohtus avaldaja

kanda (TsMS § 171 lg 1). Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus

määruse resolutsioonis kogu seni kantud menetluskulude jaotuse. Vastavalt TsMS § 174 lg-le 3

määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud teise astme menetluses.

53. Puudutatud isik on esitanud menetluskulude nimekirja, milles taotleb avaldajalt lepingulise

esindaja kulude katteks 475,20 euro väljamõistmist. Puudutatud isikule osutatud

õigusabiteenuse sisuks on maakohtu määruse ja määruskaebusega tutvumine, määruskaebuse

vastuse ning menetluskulude nimekirja koostamine kokku neli tundi kolmkümmend minutit.

Avaldaja on kinnitanud, et kõik kulud on kantud seoses antud kohtumenetlusega.

54. Arvestades vaidluse ning menetlusdokumentide keerukust ja sisu, peab ringkonnakohus

puudutatud isiku menetluskulusid 4 t ja 30 min ulatuses vajalikuks ja põhjendatuks. Avaldajale

on osutatud õigusteenust hinnaga 88 eurot/tund (käibemaksuta), mida saab pidada mõistlikuks

tasuks, mis vastab sarnase õigusteenuse keskmisele hinnale.

55. Vastavalt puudutatud isiku taotlusele tuleb avaldajal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

2-20-14374

(allkirjastatud digitaalselt)