2-22-522/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Imbi Sidok-Toomsalu, Margo Klaar ja Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht 17.08.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-522

Kohtuasi

OÜ

Stirnung

avaldus

Tallinn,

Salme

tn

korteriühistu vastu Tallinn, Salme tn 21 korteriühistu

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.06.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Stirnung määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja OÜ Stirnung (registrikood 12195351), esindaja

juhatuse liige MT

Puudutatud isik Tallinn, Salme tn 21 korteriühistu

(registrikood

80247648),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kalev Aavik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda täiendavate tõenditena vastu võtmast OÜ Stirnung määruskaebuse lisasid

ja eemaldada nende väljatrükid pabertoimikust (III kd tl 167–177).

2. Tühistada Harju Maakohtu 30.06.2022 määrus osas, millega kohus mõistis OÜ-lt

Stirnung Tallinn, Salme tn 21 korteriühistu kasuks välja menetluskulud 1325 eurot

ületavas osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta Tallinn, Salme tn 21

korteriühistu menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldamata ja

menetluskulud OÜ-lt Stirnung Tallinna, Salme tn 21 korteriühistu kasuks välja

mõistmata 1325 eurot ületavas osas. Ülejäänud osas jätta maakohtu määruse

resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt lahendi põhjendusi.

3. Rahuldada OÜ Stirnung määruskaebus osaliselt.

4. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Jätta rahuldamata OÜ Stirnung avaldus Tallinn, Salme tn 21 korteriühistu

vastu 13.11.2021 korteriühistu üldkoosoleku otsuse punkti 2 kehtetuks

tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks.

2-22-522

4.2. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud OÜ Stirnung

kanda.

4.3. Määrata Tallinn, Salme tn 21 korteriühistu maakohtus kantud menetluskulude

suuruseks 1325 eurot ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude suuruseks

481 eurot ning mõista nimetatud summad OÜ-lt Stirnung Tallinn, Salme tn 21

korteriühistu kasuks välja.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Stirnung (avaldaja) esitas 12.01.2022 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Salme tn 21

korteriühistu (puudutatud isik) 13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 kehtetuks

tunnistamiseks.

2. Vaidlusaluse otsuse kohaselt otsustati hüvitada ARle 2019. aastal tellitud fassaaditööde

maksumus kuludokumentide alusel summas 13 368.81 eurot kahes osas: 9261.21 eurot

31.12.2021, 4107.60 eurot 31.12.2022.

3. Salme tn 21 korterelamus teostati aastatel 2020 ja 2021 hoone välisuste ja keldriakende

restaureerimist, milleks taotleti Tallinna linnalt restaureerimistoetust. Toetus saadi. Samas

teatati suvel 2021, et remondifondi kasutatakse fassaaditöödeks ja saadud toetus makstakse

hoopis ühele korteriomanikule (ARle), kes on tööd tellinud ja kulutanud nendeks 17 931.37

eurot. Fassaaditööde tegemist ei ole korteriühistu üldkoosolek otsustanud ning avaldaja ei ole

ühistu liikmena selliste kulude tegemisega nõustunud, mistõttu on ta teavitanud ühistut, et tema

nende tööde eest tasumises ei osale.

4. Avalduse kohaselt võeti vastu otsus hüvitada kulud, mis on seotud 2019. a kahe seina

fassaaditöödega. Raha allikaks on restaureerimistoetus, mida ei saadud nende seinte

fassaaditöödeks, vaid aastatel 2020 ja 2021 teostatud töödeks, eelkõige keldriakende ja

välisuste korrastamiseks ja restaureerimiseks.

5. Avaldaja hinnangul on hüvitise maksmine õigusvastane, sest otsuses on viidatud

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg-le 1, kuid selle alusel saab hüvitada ainult

kaasomandi säilitamiseks vajalikele toimingutele tehtud kulutusi. Fassaadi värvimine ei ole

hoone säilitamiseks vajalik, vaid toreduslik kulutus.

Puudutatud isiku seisukoht

6. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Kulude hüvitamise õiguslikud alused on nii KrtS

§ 37 kui §-d 39 ja 40, sest tegemist oli vajalike või kasulike kuludega, mida saab otsustada

häälteenamusega ja ka tagantjärele.

2-22-522

7. Fassaadi restaureerimistööd olid 2019. aastaks muutunud vältimatuks, tegemist oli hoone

säilimiseks ja edasiste kahjustuste vältimiseks vajalike töödega. Edasine viivitamine oleks

toonud kaasa tunduvalt suuremate ja kulukamate tööde vajaduse. Hoone fassaadi

restaureerimisega ei muudetud eseme otstarvet ega kahjustatud korteriomanike õigustatud

huve. Otsusega ei suurendatud ka korteriomanike kohustusi ühistu ees. Kuna kvalifitseeritud

enamus korteriomanikest hääletas selle poolt, et kasutada remondifondi olemasolevaid

vahendeid fassaaditööde eest tasumiseks, on otsus seadusega kooskõlas.

8. Samuti ei ole ühistu väärkasutanud talle Tallinna linna poolt antud toetusi ega remondifondi

vahendeid. Restaureerimistoetus makstakse ühistule välja tagantjärele pärast kulude kandmist.

Pärast laekumist on tegemist ühistu rahaliste vahenditega ning ARle ei maksta mitte

restaureerimistoetust, vaid täidetakse ühistu kohustust ühistu rahaliste vahendite arvelt.

Maakohtu määrus ja põhjendused

9. Harju Maakohus jättis 30.06.2022 määrusega avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis

maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lõike 7 alusel avaldaja kanda.

10. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-17-13391 selgitanud, et eraõigusliku juriidilise isiku organi

otsuse tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on sama:

vabaneda ebaseaduslikust otsusest. Olukorras, kus hageja on esitanud otsuse tühisuse

tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada otsuse kehtetuks

tunnistamise nõude (või ka vastupidi), tuleb nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest

vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt menetleda.

11. Maakohus leidis, et otsuse tühisuse aluseid ei esine. Korteriühistu üldkoosolekul vastu

võetud otsuste tühisuse alused on välja toodud KrtS § 29 lg-s 1 ja tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 38 lg-s 2. Avaldaja ei ole konkreetselt esile toonud, millisele tühisuse alusele

ta tugineb, vaid on märkinud, et tema hinnangul on otsus vastuolus seadusega, sest kulud, mida

hüvitatakse, on toreduslikud ja neid ei saa KrtS § 37 ega § 39 alusel kaasomanikule hüvitada.

12. Avaldaja ei ole tuginenud ning kohus ei ole tuvastanud, et 13.11.2021 üldkoosoleku

kokkukutsumisel oleks rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid.

Seega ei esine KrtS § 29 lg-s 1 toodud otsuse tühisuse aluseid. Avaldaja ei ole TsÜS § 38 lg 2

kohaselt esile toonud ning kohus ei ole tuvastanud, et otsuse, millega otsustatakse hüvitada

korteriomanikule kaasomandi eseme säilitamiseks kantud vajalikud kulud, tagajärjena oleks

seaduses sätestatud selle tühisus. Avaldaja väidab üldsõnaliselt, et vaidlustatud otsus on

vastuolus heade kommetega ja seega tühine. Vastuolu heade kommetega seisneb avaldaja

hinnangul selles, et otsus eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute vastu. Kohus sellist vastuolu õiglustunde ja väärtushinnangutega ei

tuvastanud.

13. Ühtlasi ei tuvastanud maakohus, et otsus oleks kehtetu. KrtS § 29 lg 2 kohaselt kohaldatakse

korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuse tuvastamisele TsÜS-i sätteid. TsÜS § 38 lg 1

kohaselt saab kehtetuks tunnistada otsuse, mis on vastuolus kas seaduse või põhikirjaga.

14. Avaldaja ei ole esile toonud ning kohus ei ole tuvastanud mistahes vastuolu ühistu

põhikirjaga. Pooled vaidlevad selle üle, kas Salme tn 21 elamu fassaadi ülevärvmisega seotud

kulud olid vajalikud kulud kaasomandi säilitamiseks. Avaldaja on esitanud seisukoha, mille

kohaselt oli hoone fassaad rahuldavas seisukorras ja hoone säilitamine värvkatte kulumise tõttu

ohus ei olnud. Avaldaja käsituses tõendab eelviidatud väidet ainuüksi asjaolu, et ühistu oli

majas tegutsenud üle aastakümne, kuid seni ei peetud fassaadi värvimist (remonti) vajalikuks.

Puudutatud isik on seisukohal, et hoone fassaad oli väga halvas seisukorras ning vajas kohest

renoveerimist.

2-22-522

15. Puudutatud isik on esitanud fotod Salme tn 21 hoone fassaadi kahjustuste kohta, fassaadide

restaureerimise tegevuskava, Tallinna Tehnikaülikooli uuringu „Eesti eluasemefondi

puitkorterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“ lõpparuande. Kohus,

tutvunud tõenditega, nõustub puudutatud isikuga, et fassaadi värvikiht oli seisukorras, mis vajas

renoveerimist. Mh on tõendatud, et värvikihi kulumise tõttu oli fassaadilaudis jäänud kaitseta.

Seega kui fassaadi ei oleks värvitud, oleks seni üllatavalt heas seisus püsinud laudise seisukord

sattunud samuti ohtu ning võinud saada kahjustada.

16. TsÜS § 63 p 1 kohaselt esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset

või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kohus tuvastab, et Salme tn 21 hoone

fassaaditööd olid vajalikud hoone säilitamiseks ja fassaadilaudise täieliku või osalise hävimise

eest kaitsmiseks. Seega olid fassaadi ülevärvimisega seotud kulud vajalikud kulud TsÜS § 63

p 1 tähenduses.

17. Pooled ei vaidle selle üle, kas AR on kulusid kandnud või kas kulud, mille hüvitamine

ARle otsustati, olid kantud. Avaldusele on lisatud kulude kandmist tõendavad dokumendid, sh

fassaadi

renoveerimistööde

töövõtulepingud,

hinnapakkumised,

tööde

üleandmise-

vastuvõtmise aktid. Kohus kontrollis vastavaid kuludokumente ning jõudis järeldusele, et

põhjust seada kulude põhjendatust kahtluse alla ei esine.

18. Maakohus leiab, et korteriühistu üldkoosoleku 13.11.2021 otsus hüvitada ARle kantud

kulud osaliselt summas 13 368.81 eurot, on kehtiv. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul

on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja

korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Ühistu üldkoosolekul KrtS § 37 lg 1 alusel kulude hüvitamise otsuse vastuvõtmine ja kulude

hüvitamine neid kandnud korteriomanikule on kooskõlas hea usu põhimõtte ja mõistlikkusega.

19. Avaldaja on esitanud väite, et otsuses toodud hüvitatavate kulude summa 13 368.81 eurot

kattub Tallinna linna restaureerimistoetusega, mis on ühistule välja makstud muude tööde, mitte

fassaadi restaureerimise eest, mistõttu ei saa selle toetuse arvelt hüvitada kulutusi ARle.

Maakohus märkis, et vaidlustatud otsusest ei tulene, et ARle makstakse välja

restaureerimistoetus. See, milliste rahaliste vahendite arvelt ühistu oma kohustusi täidab, ei oma

käesolevas vaidluses õiguslikku tähendust.

20. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et Salme tn 21 korteriühistu 13.11.2021 üldkoosoleku

otsuse punkt 2 on kooskõlas KrtS § 37 lg-ga 1 ega ole vastuolus seadusega. Kuivõrd kohus

tuvastas, et ARle kulude hüvitamise õiguslik alus on KrtS § 37 lg 1, ei hinda kohus puudutatud

isiku alternatiivse õigusliku käsitusega (KrtS § 39) seotud väiteid.

21. Avalduse rahuldamata jätmise tõttu jättis kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 7 alusel

avaldaja kanda ning määras need rahaliselt kindlaks. Menetluskulude nimekirja kohaselt on

puudutatud isiku kulutused õigusabile summas 1937 eurot (12,25 tundi tööd tunnihinnaga 130

eurot, millele lisandub käibemaks). Puudutatud isik kinnitab, et kulud on tekkinud seoses

praeguse tsiviilasja kohtumenetlusega ja puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane.

22. Maakohus on seisukohal, et puudutatud isiku lepingulise esindaja kulud, sh nii osutatud

õigusabi maht kui tunnitasu, on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas

turuolukorraga, põhjendatud ja vajalikud.

Määruskaebus

23. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada.

2-22-522

24. 13.11.2021 üldkoosoleku otsus on heade kommete vastane, sest eksib ausalt mõtleva

inimese õiglustunde ja väärtushinnangute ning eraõiguse üldpõhimõtete vastu. Maakohus ei ole

otsuse tühisust hinnates avaldaja sellekohaseid seisukohti ega tõendeid hinnanud.

25. Puudus mistahes põhjus, miks ei saanud AR kokku kutsuda üldkoosolekut, nähes, et

kaasomandis olev hoone on reaalselt hävimisohus ning selle säilitamiseks on vaja viivitamatult

teha suuri kulutusi, milleks ühistul raha ei ole. Alles siis, kui peaks juhtuma, et kaasomanikud

ei otsusta vajalike kulutuste tegemist, asuks mõistlikult ja heas usus tegutsev juhatuse liige ja

korteriomanik vajadusel ise tegutsema KrtS § 37 lg-le 1 tuginedes. Nende tööde vajalikkust,

kulutuste suurust ega tegemist ei arutatud ega otsustatud eelnevalt, tööde tegemise ajal ega

hiljem KrtS-is sätestatud korras. Esimest korda viidati AR poolt KrtS § 37 lg 1 alusel kulutuste

tegemisele 08.11.2021 saadetud üldkoosoleku kokkukutsumise teates ehk üle kahe aasta pärast

kulutuste tegemist.

26. Avaldaja arusaamist mööda oli hoone fassaad rahuldavas seisundis, erinevalt nt

keldriakendest, mis olid tõepoolest avariilised. Tööde tulemusena oli 2019. a suve lõpuks pool

maja värskelt värvitud helerohelist värvi, pool maja aga endises seisus, pruuni värvi. Ühtlasi ei

kasutatud vaidlusaluse otsusega sihtotstarbeliselt Tallinna linna antud restaureerimistoetusi.

27. Isegi kui ringkonnakohus peaks jõudma järeldusele, et otsuse tühisuse alused puuduvad, on

otsus siiski vastuolus seadusega ja tuleb tunnistada kehtetuks, kuna on vastuolus KrtS § 12

lg-tega 1 ja 2 ning §-dega 20, 21, 36.

28. Samuti on avaldaja seisukohal, et maakohus rikkus menetlusnorme sellega, et ei kaasanud

menetlusse AR isiklikult. Kaasamata jätmine tõi kaasa olukorra, kus puudutatud isiku (sh

avaldaja) kulul esindati menetluses tegelikult AR rahalisi huve.

29. Maakohus ei saatnud avaldajale puudutatud isiku menetluskulude nimekirja nagu näeb ette

TsMS § 176 lg 7, seega ei olnud tal võimalust väljendada seisukohta kulude kohta. Kulu

õigusabile 1937 eurot ja advokaadi väidetavalt tehtud töö 12,25 tundi on võimatu ega saa olla

vajalik ega põhjendatud. Asjas toimus vaid üks kohtuistung, mis kestis 1 tund 40 minutit.

Selleks ettevalmistamine ja sel osalemine koos mõne toiminguga (protokolli paranduse

tegemise taotlus, täiendava tõendi esitamine) ei saanud advokaadil võtta üle 10 tunni aega.

Istungil keerulisi õigusvaidlusi ei peetud. Seega istungiga seonduvaks põhjendatud ajakuluks

ei saanud olla üle 3–3,5 tunni. Vastuse avaldusele ja valdava osa tõenditest esitas ühistu

juhatuse liige AR.

30. Samuti selgitab avaldaja, et 09.02.2022 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus päevakorras

oli õigusabikuludega seoses majanduskava muutmine. Otsustati selleks lisada 10 kuu jooksul

hooldus- ja halduskuludele 10 senti ruutmeetri kohta. Seega ka avaldaja osaleb iseendaga

vaidlemiseks õigusabi eest maksmisel.

Puudutatud isiku seisukoht

31. Puudutatud isik leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

32. Kui KrtS § 37 ei saa lugeda vaidlusaluste restaureerimistööde hüvitamise õiguslikuks

aluseks, on hüvitamise otsus igal juhul kooskõlas KrtS §-ga 39, mille kohaselt kaasomandi

eseme ajakohastamiseks selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi

eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve,

võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Vaidlus puudub, et hüvitamise otsus

võeti vastu viidatud sättes ettenähtud häälteenamusega. Tööde tegemisega ei muudetud

eriomandi eseme otstarvet. Tööde tegemisega ei kahjutatud ühelgi viisil korteriomanike

õigustatud huve.

2-22-522

33. Riigikohtu praktika kohaselt on korteriühistu üldkoosoleku otsusega võimalik heaks kiita

varem tehtud toiminguid ja kantud kulusid. Seega võib korteriühistu üldkoosolek kaasomandi

eseme ajakohastamiseks tehtud muudatused KrtS § 39 tähenduses tagantjärgi heaks kiita.

Hüvitamise otsus oma olemuselt kujutabki endast mh selliste muudatuste tagantjärgi

heakskiitmist, sest neile tehtud kulutuste hüvitamise otsustamine eeldab asjaomaste tööde

heakskiitmist.

Kaasomandi

eseme

ajakohastamiseks

tehtud

muudatuste

tagantjärgi

heakskiiduks otsuse tegemiseks kehtivad samad nõuded nagu muudatuste tegemise

otsustamisele. Seega korteriühistu poolt kaasomandi ajakohastamiseks tehtud muudatuste ja

sellega seonduvate kulutuste tagantjärgi heakskiitmisele kohalduvad samad nõuded nagu

muudatuste tegemise otsustamisele ehk KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamuse nõue.

Praegusel juhul on see nõue täidetud.

34. Tänu vaidlusaluste kulutuste tegemisele on Salme tn 21 hoone seisukord oluliselt paranenud

ja väärtus oluliselt tõusnud. Seega jättes isegi kõrvale küsimuse, kas restaureerimistöödega

alustamine 2019. a oli vajalik hoonele suurema kahju vältimiseks ja / või edaspidi tehtavate

restaureerimistööde mahu vähendamiseks, on need kulutused suurendanud kõigi , sh avaldaja,

korteriomandite väärtust. Sellises olukorras võiks arvata, et ausalt mõtleva inimese õigustunde

ja väärtushinnangu kohaselt tuleks ARle kulutused hüvitada nii, et kõik kulutustest kasu saanud

isikud kannaks need asjakohases proportsioonis. Õiguslike kaalutluste kõrval oli just see üheks

peamiseks kaalutluseks, miks kõik ühistu liikmed peale avaldaja toetasid kulutuste hüvitamist.

Menetluse edasine käik

35. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus TsMS

§-ga 659) alusel tühistada osas, millega kohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja

menetluskulud 1325 eurot ületavas osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue

määruse, millega jätab selles osas puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise

avalduse rahuldamata. Ülejäänud osas jääb maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid

ringkonnakohus muudab määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2¹). Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

37. TsMS § 463 lõike 2, § 442 lõike 5 ja § 639 lõike 1 alusel lahendab ringkonnakohus

lõpplahendis seni lahendamata taotlused. Avaldaja on esitanud määruskaebuses taotluse lisatud

dokumentide (korteriühistu 09.02.2022 üldkoosoleku protokoll, ühistu õigusabileping koos

vastavasisuliste juhatuse otsustega, foto hoonest 2019. a peale vaidlusaluste tööde tegemist,

avaldaja 01.08.2019 kiri ARle) täiendavate tõenditena vastuvõtmiseks.

38. Kolleegium on seisukohal, et taotlus tuleb jätta rahuldamata TsMS § 238 lg 1 alusel, kuna

esitatud dokumendid ei oma kaebuse lahendamisel tähtsust. Määruskaebuse lahendamine ei

sõltu kaebusele lisatud tõenditele antavast hinnangust. Dokumente ei ole nende elektroonilise

esitamise tõttu vaja tagastada, kuid need tuleb eemaldada tsiviilasja kohta peetavast

pabertoimikust.

39. Avaldaja on palunud tuvastada 13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 tühisus või

tunnistada vastav otsus kehtetuks. Üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena saab avaldaja tugineda

KrtS § 29 lg-le 1 või TsÜS § 38 lg-le 2 ja kehtetuse alusena KrtS § 29 lg-le 2 ja TsÜS § 38

lg-le 1 (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 14). Korteriomanike üldkoosoleku otsuste

2-22-522

vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus

tühine, tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks.

40. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei esine aluseid

13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 tühisuse tuvastamiseks ega kehtetuks tunnistamiseks.

Kolleegium leiab, et muuta tuleb maakohtu määruse põhjendusi osas, mis puudutab kohtu

käsitust KrtS § 37 lg-st 1. See aga ei muuda maakohtu lõppjäreldust valeks. Kolleegium saab

rikkumise kõrvaldada, muutes vaidlustatud lahendi põhjendusi.

41. Ringkonnakohus annab esmalt hinnangu kaebaja väidetele, mis puudutavad otsuse

võimalikke tühisuse aluseid. KrtS § 29 lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja

nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul

osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised,

kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid

korteriomanike otsuse tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Kuivõrd praegusel juhul ei ole esile

toodud rikkumisi seoses 13.11.2021 üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega, ei ole

otsus tühine KrtS § 29 lg 1 järgi.

42. Lisaks võib ka korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see

on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

Avaldaja leiab, et vaidlusalune otsus on vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus sellega

ei nõustu. Kolleegium märgib, et kohtupraktika kohaselt on heade kommete vastane selline

tehing, mis eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning

õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (RKTKm 05.03.2014, 3-2-1-186-13, p 22).

Kuna eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsus on tehingu üks liik, siis kohaldatakse selle

heade kommete vastasuse hindamisel samu põhimõtteid nagu tehingu heade kommete

vastasuse hindamisel. Heade kommete vastasus juriidilise isiku juhtorgani otsuse tühisuse

alusena saab vähemalt üldjuhul tulla kõne alla siis, kui heade kommete vastasus seostub otsuse

sisuga ehk sellega, mida otsustati (RKTKo 23.05.2018, 2-16-9415, p 23). Kolleegiumi

hinnangul ei ole ebamoraalne ega ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastane see, kui korteriomanike üldkoosolekul

otsustatakse remondifondi raha kasutamise üle.

43. Avaldaja sõnul oli hoone fassaad rahuldavas seisundis, mistõttu puudus 2019. a

renoveerimistööde vajadus, hoone korrastamist tulnuks alustada keldriakendest. Kolleegium

märgib, et heade kommete vastaseks ei muuda otsust ka see, kui avaldajale ei olnud teostatud

fassaaditööd meelepärased. Ei ole võimalik eeldada, et korteriomanike huvid otsuste

vastuvõtmisel alati kattuksid. See, et renoveerimistööd jagati etappideks ning 2019. a suve

lõpuks oli pool maja värskelt värvitud helerohelist värvi, aga avaldajale kuuluva korteriga

piirnevad seinad pruuni värvi, ei muuda samuti vaidlusalust otsust heade kommete vastaseks.

Puudub vaidlus, et tänaseks on maja fassaadi renoveerimistööd lõpule viidud, mille tulemusena

on eelduslikult tõusnud kõigi korteriomanike korteriomandi väärtus.

44. Avaldaja toob välja, et vaidlusaluse otsusega sunnitakse ta häälteenamusega kulutuste

hüvitamises osalema. Arvestades, et vaidlusaluse otsusega ei suurendatud korteriomanike

kohustusi ühistu ees, vaid otsustati 2019. a teostatud fassaaditööde kulutuste kandmine ühistu

remondifondi olemasolevate vahendite arvelt, ei ole avaldaja selgelt esile toonud, kuidas otsus

tema õigusi rikub.

45. Avaldaja on märkinud, et otsusega ei ole sihtotstarbeliselt kasutatud Tallinna linna

restaureerimistoetusi. Kolleegium selgitab, et käesoleva vaidluse esemeks on kontrollida

13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 seadusele vastavust. See, millistel tingimustel on

2-22-522

korteriühistu saanud Tallinna linnalt restaureerimistoetust ning kas selle kasutamine on olnud

sihtotstarbeline, ei ole siinse vaidluse esemeks ega saa mõjutada 13.11.2021 üldkoosoleku

otsuse punkti 2 kehtivust.

46. Kolleegium nõustub maakohtuga, et puuduvad ka otsuse kehtetuks tunnistamise eeldused.

KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta. KrtS § 29

lg 2 teisest lausest tulenevalt tuleb korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

lahendamisel kohaldada TsÜS-i juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS

§ 38 lg 1 esimese lause kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse

või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

47. Avaldaja leiab, et otsus on vastuolus KrtS § 12 lg-tega 1 ja 2. KrtS § 12 lg 1 kohaselt

teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi korteriühistu

kaudu. Sama sätte lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes ja suhetes

ühistuga järgima hea usu põhimõtet. Avaldaja ei ole esile toonud, kuidas on viidatud sätteid

rikutud 13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 vastuvõtmisel. Avaldaja ei ole esile toonud

asjaolusid, mis annaksid alust väita, et 13.11.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 2 otsuse

vastuvõtmisel oleksid teised ühistu liikmed oma õiguste teostamise kaudu kuidagi takistanud

või piiranud avaldaja samade õiguste teostamist, mis on KrtS § 12 lg-st 2 tuleneva üksteise

õigustatud huvidega arvestamise peamiseks sisuks. Asjaolu, et avaldajal on tekkinud aastate

jooksul AR käitumisele etteheiteid, ei muuda vaidlusalust otsust hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks.

48. Määruskaebuse põhjendustes on avaldaja välja toonud, et vaidlusalune otsus on ühtlasi

vastuolus KrtS §-dega 20 ja 21. Millistele konkreetsetele lõigetele ning põhjendustele avaldaja

tugineb, kaebusest ei selgu. Samuti on avaldaja välja toonud, et otsus on vastuolus KrtS §-ga

36. Viidatud sätte kohaselt laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui

see kohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise

majandusaasta majandamiskulude summa, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega. Avaldaja leiab, et 2019. a võttis ühistu sisuliselt laenu KrtS § 36

mõttes. Ringkonnakohus selgitab, et 2019. a ei saanud korteriühistu enda kasutusse raha ega

muud vara, mis on laenulepingu peamiseks tunnuseks, mistõttu ei ole avaldaja väited

põhjendatud.

49. Küll aga nõustub kolleegium avaldajaga, et käesolevas asjas puuduvad tõendid, mis

võimaldasid maakohtul asuda seisukohale, et kulutuste hüvitamise otsus on kooskõlas KrtS

§ 37 lg-ga 1, mistõttu tuleb maakohtu õiguslikke põhjendusi muuta järgnevalt.

50. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1

järgi. TsÜS § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse

eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Selle hindamisel, kas kulutused olid

vajalikud, on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal

olid kulutused eseme säilimiseks vajalikud või nendeta oleks eseme säilimine ohtu sattunud.

Seejuures on oluline hinnata, kas vastava kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik (P. V.

jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2019, lk 210).

51. Kolleegium selgitab, et kulutuste hüvitamine KrtS § 37 lg 1 alusel eeldab, et korteriomanik

on teinud kaasomandi säilitamiseks selliseid vajalikke toiminguid, mille tegemata jätmisel asja

seisund halveneks oluliselt enne, kui on võimalik otsustada säilitamiseks vajalike toimingute

tegemine tavapärasel viisil. Sellise olukorraga võib olla tegemist nt kui torm viib hoonelt

katuse. Siis on igal korteriomanikul õigus võtta kasutusele abinõud, mis aitavad kaasa hoone

edasise kahjustamise vältimisele (KrtS 462 SE eelnõu seletuskiri, lk 66). Vaatamata puudutatud

2-22-522

isiku menetluses esitatud tõenditele, leiab ringkonnakohus, et käesoleval juhul ei saa pidada

fassaadi renoveerimist vajalikuks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Praeguses asjas ei ole kohtule esitatud

asjaolusid, et 2019. a oleks Salme tn 21 maja tagumine- ja külgfassaad olnud sellises

seisukorras, et renoveerimiseta ähvardanuks hoonet kahjustumine või hävimine. Maja fassaadi

renoveerimine saab olla TsÜS § 63 p 2 mõttes kasulik kulutus ning KrtS § 39 mõttes

kaasomandi eseme ajakohastamine, mille üle otsustamise pädevus on üldkoosolekul.

52. KrtS § 39 lg 1 sätestab, et kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe

suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme

otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib

otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

53. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles

sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama paragrahvi

lõikest 2 tulenevalt on mitmepoolne tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku

tahteavaldus. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik

tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Riigikohtu seisukoha kohaselt on korteriühistu

üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt ühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on

võimalik TsÜS § 129 lg 1 kohaselt heaks kiita (RKTKo 25.04.2006, 3-2-1-38-06, p 10).

Üldkoosoleku otsus kujuneb seega ühistu liikmete häälte kui tahteavalduste kogumist ja on

suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Heakskiit peab järgima sama

vorminõuet nagu algne volitus (TsÜS § 129 lg 6).

54. Ringkonnakohus möönab, et 2019. a pidanuks kaasomandi eseme asjakohastamise üle

otsustamine toimuma korteriomanike üldkoosolekul. Samas leiab kolleegium, et 13.11.2021

üldkoosoleku otsuse punktiga 2 on ühistu liikmed heaks kiitnud nii AR poolt 2019. a maja

fassaadi renoveerimiseks tellitud tööd kui kantud kulud. Kuivõrd kaasomandi eseme

ajakohastamine tuleb otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamuse nõuet järgides,

kohaldub viidatud häälteenamuse nõue ka otsusele, millega otsustatakse tagantjärgi heaks kiita

kaasomandi asjakohastamiseks kantud kulud. Puudub vaidlus, et praegusel juhul on 13.11.2021

otsuse punkt 2 vastu võetud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamuse nõuet järgides.

55. Vastuseks määruskaebuse väitele, et maakohus rikkus menetlusõigusnormi, jättes AR

kaasamata, märgib kolleegium, et TsMS § 613 lg 1 p 4 ja § 614 lg 2 järgi on korteriühistu organi

otsuse vaidlustamise menetluses menetlusosaliseks avaldaja ja korteriühistu (RKTKm

16.04.2019,2-18-7846, p 16). Seega maakohus väidetud osas menetlusõiguse norme ei

rikkunud.

56. Avaldaja

on

vaidlustanud

ka

maakohtu

menetluskulude

kindlaksmääramise.

Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud etteheide, et maakohus ei andnud avaldajale

võimalust väljendada oma seisukohta puudutatud isiku menetluskulude kohta. Menetluskulude

nimekiri tuleb TsMS § 176 lg 7 järgi viivitamata vastaspoolele kätte toimetada. Tsiviilasja

toimikust ei nähtu, et kohus oleks puudutatud isiku menetluskulude nimekirja avaldajale kätte

toimetanud. Riigikohus on leidnud, et selline menetlusõiguse normi rikkumine on

ringkonnakohtus kõrvaldatav, mistõttu puudub vajadus maakohtu lahendi tühistamiseks

(RKTKm 30.03.2011, 3-2-1-16-11, p 14). Ringkonnakohus leiab, et eeltoodud menetlusõiguse

normi rikkumine on kõrvaldatud sellega, et avaldaja esitas oma vastuväited menetluskuludele

määruskaebusmenetluses ja kolleegium võtab need kaebuse lahendamisel arvesse.

57. Avaldaja toob välja, et 09.02.2022 toimus ühistu üldkoosolek, kus päevakorras oli õigusabi

kuludega seoses majanduskava muutmine. Otsustati selleks lisada 10 kuu jooksul hooldus-ja

halduskuludele 10 senti ruutmeetri kohta. Selliselt osaleb avaldaja iseendaga vaidlemiseks

õigusabi eest maksmisel. Riigikohtu seisukoha kohaselt ei saa korteriühistu korteriomanikult

2-22-522

nõuda õigusabikulusid majandamiskuludena juhul, kui korteriomanik peab ühistuga peetavas

kohtuvaidluses ühistu õigusabikulud ühistule hüvitama või kui kohtumenetluses jäävad

õigusabikulud korteriomaniku võidu korral ühistu kanda (RKTKo 06.11.2013, 3-2-1-89-13, p

14). Seega selles ulatuses, milles avaldaja on õigusabikulud korteriühistule juba

majandamiskuludena tasunud, ei saa avaldajalt enam nende tasumist nõuda.

58. Avaldaja hinnangul on puudutatud isiku lepingulise esindaja poolt õigusabi osutamiseks

kulunud aeg 12,25 tundi ülepaisutatud. Kolleegium selgitab, et kohus saab ja peab TsMS § 175

lg 1 alusel otsustama, kas kantud kulud olid konkreetse menetluse kontekstis põhjendatud ja

vajalikud. Kuna menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi kohtu kaalutlusotsus, sekkub

kõrgema astme kohus sellesse üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKÜKo

02.05.2017, 3-2-1-134-16, p 56). Seega jääb selgete eksimuste puudumisel kohtulik kontroll

menetluskulude hüvitamise otsustustele piiratuks.

59. Kolleegium nõustub avaldajaga osaliselt ja leiab, et maakohtu hinnang puudutatud isiku

lepingulise esindaja teostatud õigusabitoimingute ajakulu vajalikkusele ei ole tervikuna

piisavalt põhjendatud. 10.06.2022 menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on puudutatud isiku

lepingulisel esindajal kulunud 27.01.2022 seisukoha projektiga tutvumiseks ning selles

paranduste tegemiseks kokku 55 minutit. Kuna 28.01.2022 esitatud seisukoht on koostatud

AR poolt, ei ole tegemist lepingulise esindaja kuluga TsMS § 175 mõttes, mida vastaspool

peaks

hüvitama.

Selle

toimingu

tegemine

lepingulise

esindaja

poolt

ei

olnud

maakohtumenetluse ajal vastaspoolele nähtav. Ülemääraseks peab kolleegium 02.06.2022

lõplike seisukohtade koostamisele kulunud ajakulu. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on

lepingulisel esindajal kulunud lõplike seisukohtade koostamiseks ja esitamiseks 5 tundi 45

minutit

(toimingud

23.05.2022,

24.05.2022,

25.05.2022,

31.05.2022,

02.06.2022).

Ringkonnakohus leiab, et nimetatud toimingule põhjendatud ja vajalik ajakulu on 2 tundi 45

minutit, vähendades ajakulu 3 tunni võrra. Esitatud menetlusdokument ei olnud õiguslikult

keerukas ega üleliia mahukas (5 lk) ning puudutatud isiku lepinguline esindaja oli juba

varasemalt vaidluse sisuga tuttav. Ülejäänud osas leiab kohus, et välja toodud toimingud (sh

istungiks ettevalmistamine ja istungil osalemine) on kooskõlas menetluse käiguga ning ühelegi

toimingule märgitud ajakulu ei ole selgelt ülemäärane.

60. Seega tuleb puudutatud isiku menetluskulusid vähendada 3 tunni 55 minuti suuruse ajakulu

osas ja mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja 1326 eurot (sh käibemaks) 8 tunni ja30

minuti ulatuses osutatud õigusabi eest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

61. Kuigi määruskaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb määruskaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda, sest tulenevalt TsMS § 178 lg-st 4

menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.

62. Puudutatud isik esitas 01.08.2022 seisukohas menetluskulude nimekirja, milles taotleb 715

euro (sh käibemaks) hüvitamist 4 tunni 35 minuti ulatuses osutatud õigusabi eest (tutvumine

30.06.2022 kohtumäärusega – 5 minutit; tutvumine avaldaja 18.07.2022 määruskaebuse ja

19.07.2022 kohtumäärusega, eeltooduga seonduvad nõupidamised kliendiga – 30 minutit;

18.07.2022 määruskaebusega seotud õigusliku positsiooni kujundamine ja nõupidamine

kliendiga 30 minutit, määruskaebuse suhtes seisukoha koostamine – 3 tundi 15 minutit;

määruskaebuse suhtes seisukoha koostamine ja kohtule esitamine – 15 minutit).

63. Asja olemust, vaidluse keerukust ja määruskaebemenetluses tehtud toiminguid arvestades

ei ole kolleegiumi hinnangul puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu ringkonnakohtus

2-22-522

taotletud osas osaliselt põhjendatud. Ringkonnakohus märgib, et vastuses määruskaebusele

korratakse suures osas varasemaid väiteid, mistõttu on kaebusele vastuse koostamise ajakulu

vajalik ja põhjendatud kokku 2 tunni ulatuses. Seega vähendab ringkonnakohus ajakulu 1 tunni

30 minuti võrra. Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse analüüsimisel

tuleb hinnata ka esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust ning üldjuhul ei saa pidada

põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14).

Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu määr 130 eurot (käibemaksuta) ei ületa

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

64. Eelnevast tulenevalt on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik õigusabikulu

määruskaebemenetluses 3 tundi 5 minutit tunnihinnaga 130 eurot, kokku 481 eurot (sh

käibemaks).

65. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati

(TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)