2-19-15310/81 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(14)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

14.08.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-15310

Tsiviilasi

AS-i Morrison Invest hagi Stylish Events OÜ ja X vastu

raha tasumise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 13.01.2023.a otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

17 068,20 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

AS Morrison Invest 15.02.2023.a apellatsioonkaebus

(täpsustatud 27.02.2023.a)

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): AS Morrison

Invest (registrikood 10378065, aadress Tulbi tn 6, 10612

Tallinn), lepinguline esindaja Raivo Salumäe (e-post:XXX)

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Stylish Events

OÜ (registrikood 14119288, aadress Ahtme mnt 73-11, 31021

Kohtla-Järve, e-post:XXX), seaduslik esindaja juhatuse liige

X

Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): X (isikukood

XXXXXXXXXXX, aadress XXX, e-post:XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 13.01.2023.a otsus osaliselt, osas, milles maakohus

leidis, et hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata ning sellest tulenevalt ei

arvestanud, et rahuldamisele kuuluv viivisenõue 161,88 eurot tuleb tasaarvestada

kostja I tasutud tagatisraha summaga. Teha tühistatud osas uus otsus, milles

arvestada, et viivisenõue on põhjendatud 161,88 euro ulatuses. Muus osas on

maakohtu otsus jõustunud.

2(14)

2. AS Morrison Invest apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

3.1. Rahuldada hagiavaldus osaliselt.

3.2. Välja mõista solidaarselt Stylish Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks

6628,03 eurot.

3.3. Jätta rahuldamata AS-i Morrison Invest hagiavaldus Stylish Events OÜ ja X vastu

viivise 330,04 eurot, viivise 840,16 eurot ja üüri ja leppetrahvi 1190 eurot tasumise

nõuetes.

3.4. Jätta rahuldamata AS-i Morrison Invest hagiavaldus Stylish Events OÜ vastu

kahjuhüvitise 13 518 eurot tasumise nõudes ja alternatiivses kahjuhüvitise 17 068,20

eurot tasumise nõudes.

Menetluskulude jaotus ja

kindlaksmääramine

3.5. Jätta menetluskuludest solidaarselt Stylish Events OÜ ja X kanda 26,16% .

3.6. Jätta menetluskuludest AS-i Morrison Invest kanda 73,84% .

3.7. Rahuldada osaliselt AS-i Morrison Invest, Stylish Events OÜ ja X menetluskulude

kindlaksmääramise avaldused.

3.8. Kindlaks määrata menetluskulude jaotuse järgne AS-i Morrison Invest

menetluskulude suurus 667,08 eurot.

3.9. Jätta kindlaks määramata ja Stylish Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest

kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92 eurot.

3.10. Kindlaks määrata menetluskulude jaotuse järgne Stylish Events OÜ ja X

menetluskulude suurus 369,20 eurot.

3.11. Jätta kindlaks määramata ja AS-ilt Morrison Invest Stylish Events OÜ ja X

kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92 eurot.

3.12. Tasaarvestada AS-i Morrison Invest menetluskulude 667,08 eurot hüvitamise nõue

ning Stylish Events OÜ ja X menetluskulude 369,20 eurot hüvitamise nõue.

3.13. Välja mõista solidaarselt Stylish Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks

menetluskulud 297 eurot ja 88 senti.

4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast

viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus

võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega

kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS Morrison Invest (hageja) esitas 02.10.2019 Harju Maakohtule hagi Stylish Events

OÜ ja X (kostjad) vastu raha tasumise nõudes. Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste

asjaoludega. Hageja sõlmis Tallinnas Narva mnt 50 hoones nr 1 I korrusel asuvate äriruumide

3(14)

(119 m2) kasutada andmiseks kostja Stylish Events OÜ-ga (edaspidi kostja Stylish Events OÜ

või üürnik) 13.11.2018 äriruumide üürilepingu perioodiks 15.11.2018 kuni 14.11.2019.

Kostja Stylish Events OÜ võttis 15.11.2018 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu.

Üürniku klient lõhkus 13.04.2019 aknaklaasi. Üürnik viivitas uue klaasi paigaldamisega

vaatamata üürileandja 16.04.2019 kirjale ega võimaldanud seda teha ka üürileandjal, kes tõi

selle uuesti esile 22.04.2019 kirjas. Kirjast avaldub üürisuhte pidev erinev rikkumine üürniku

poolt, kusjuures seoses teravnenud olukorraga tõstatas üürnik pahauskselt tõendamata väite

üürileandja poolsete kohustuste mittetäitmisest, hoidudes samas täitmast võimalike puuduste

kõrvaldamiseks vajalikku koostöökohustust. 25.04.2019 lõhuti üürniku oskamatute töömeeste

poolt aknapiit, mille kohta üürileandja saatis järjekordse 30.04.2019 kirja. Üürnik korraldas

hiljem uue aknaklaasi paigaldamise, kuid see ei olnud karastatud, nagu lõhutud klaas. Hageja

oli sellele juba varem tähelepanu juhtinud, sh 16.04.2019 kirjas. Hageja esitas 15.05.2019

eelmärgitud asjaoludel üürnikule pretensiooni koos leppetrahvi nõudega. 24.05.2019 toimus

ruumide ülevaatus, mis sai võimalikuks seoses elektrikatkestusega. Ülevaatusel selgus

ruumide elektrisüsteemi omavoliline ümberehitamine üürniku poolt, mille pärast

elektrikatkestus tekkis, ja mis on kirjeldatud ülevaatuse aktis. Hageja selgitas 24.05.2019

saadetud kirjas üürnikule, et tema tõttu on takistatud elektrisüsteemi parandamine, ja teavitas

leppetrahvinõudest. Kostja Stylish Events OÜ nõudis 25.05.2019 vastuses hagejalt

juurdepääsu maja tehnosüsteemidele. Kostja Stylish Events OÜ avaldas kostja X-le kuuluva

Instagrami konto kaudu 23.05.2019 andmeid hageja ja tema esindaja kohta seoses üürisuhtes

tekkinud eelpool esitatud lahkhelidega. Hageja esitas 25.05.2019 üürnikule pretensiooni ja

teatas 27.05.2019 leppetrahvinõude esitamisest, kui sai sellest teada. Hageja esitas 04.06.2019

seoses tasumata leppetrahvidega hagihoiatuse. Hageja teatas 01.07.2019 kostja Stylish Events

OÜ-le lisaabinõudest seoses võlgnevuse suurenemisega ja ruumide ülevaatuse teostamisest

kas üürniku osavõtul või selleta. 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktis fikseeriti kahjustused.

Kostja Stylish Events OÜ esitas 12.07.2019 kirjaga üürilepingu ülesütlemise avalduse lepingu

lõpetamiseks tagasiulatuvalt 1. juulist. Põhjusena esitati poolte vahel lepingulise vaidluse

tekkimise, väideti üürniku võlgnevuse üle vaidluse puudumist. Avalduses esitati hulk

väärväiteid (sooja vee ja elektri puudumine, ebapiisav temperatuur), mis keset suve toodi

lepingu ülesütlemise põhjenduseks. Eeltoodud asjaoludel on ilmselt tegu lepingupoolte hea

usu põhimõtte rikkumisega. Kostja Stylish Events OÜ lubas esitada oma majandustegevuse

kahjustamise eest hageja vastu kirjaliku varalise kahju nõude, mida ei ole seni esitatud. Kostja

Stylish Events OÜ lubas eraldi kirjaliku nõudena esitada üürniku alternatiivse nõude üüri

hinna alandamiseks, mida ei ole esitatud. Kostja Stylish Events OÜ jättis sisuliselt vastamata

hageja pretensioonidele. Hageja esitas 29.08.2019 kirjaga nr 19/105 kostja Stylish Events

OÜ-le pretensiooni võlgnevuse 9754,56 eurot tasumiseks ja teatas garantiisumma

tasaarvestamisest ja kahjunõudest summas 11 265 eurot üüritud ruumide kahjustamise eest

ning andis nõuete tasumiseks tähtpäeva 05.09.2017. Äriruumide üürileping lõpeb vastavalt

lepingu punktile 7.6.2 kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 avalduse alusel 09.11.2019

põhjusel, et puudus alus selle varasemaks lõppemiseks. Kostja X käendab üürilepingu punkti

5.18 järgi isiklikult kostja Stylish Events OÜ lepingulisi kohustusi summas 7140 eurot. Kostja

Stylish Events OÜ on jätnud lepingulised kohustused täitmata, mistõttu esitab hageja

käendatud summa ulatuses hagi kostja X vastu ja ülejäänud osas kostja Stylish Events OÜ

vastu. Hageja taotleb, et kohus mõistaks hageja kasuks kostja Xlt välja üüritud äriruumide

lepingulised maksed summas 7140 eurot, kostja Stylish Events OÜ-lt üüritud äriruumide

lepingulised maksed summas 17 585,19 eurot ning kostjatelt solidaarselt hageja

menetluskulud. Kostja Stylish Events OÜ tasutud lepingulise garantiisumma 2380 eurot on

hageja tasaarvestanud nõudega ja vastavalt üürilepingu punktidele 3.2 ja 5.13 eelkõige

esitatud arvete viivistega. Hageja esitas lisaks lepinguliste tasude nõuetele 29.08.2019 kirjaga

kostja Stylish Events OÜ-le lepingulise kahju hüvitamise nõude. 09.07.2019 ruumide

4(14)

ülevaatuse aktis fikseeritud kahjustuste maksumuse 11 265 eurot määramisel on kasutatud OÜ

Valdus Ehitus 29.08.2019 hinnapakkumist. Hageja on koostanud nõude kohta 29.08.2019

makseteatise nr 29082019 summas 13 518 eurot (sh käibemaks). Hageja edastas teatise koos

hagiavaldusega. Kostja Stylish Events OÜ ei ole hüvitise arvestusele esitanud vastuväiteid.

Hageja rahaline nõue kokku on 24 725,19 eurot. Kostja Stylish Events OÜ ja tema esindajana

kostja X on sõlminud 13.11.2018 äriruumide üürilepingu ning jätnud tasumata hagiavalduses

esitatud põhjendatud üüri ja kommunaalteenuste nõuded 2019 maist kuni septembrini,

leppetrahvinõuded ja kahju hüvitamise nõude. Arvetes on lahti kirjutatud, mida üüri ja

kommunaalteenuste arved vastavalt üürilepingule sisaldavad. Hagi terviknõude koosseisu

kuuluvad üür, kommunaalteenused, viivised, leppetrahvid, valehäire ja lepingu punkti 4.2.8

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamine, kusjuures kostja X on seda isiklikult käendanud.

Hagejal on nõue esmajärjekorras kostja X vastu käenduse ulatuses 7140 eurot ja ülejäänud

17 585,19 euro osas nõue kostja Stylish Events OÜ vastu. Hageja taotleb kohtult

alternatiivselt, kui hageja mõni nõue jääb rahuldamata, aga kohus rahuldab ruumide

kahjustamise eest esitatud kahjuhüvitise nõude, kohus mõistaks rahuldamata nõuete ulatuses

välja täiendava hüvitise ruumide kahjustamise eest.

Kostjate vastuväited

2. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hageja hagi kostja vastu läbi vaatamata või

menetlusse võtmata või rahuldamata. Hageja nõue kostjate vastu koosneb põhinõudest

11 207,19 eurot ja lepingulise kahju hüvitamise nõudest 13 518 eurot. Kostja vaidleb hagi

menetlusse võtmisele vastu. Hagist ei ole võimalik aru saada, mis on hagi ese ja alus.

Hagejale jääb arusaamatuks, mida ja mille alusel temalt nõutakse. Maksekohustuse tekkimise

aluseid peab esile tooma ja tõendama hageja. Hageja arved iseenesest maksekohustusi ei

tekita. Kui nõutakse üüri ja kõrvalkulusid, siis ei ole aru saada, milliste summade ulatuses,

milliste teenuste ja milliste kuude eest. Selge ei ole, kas kostjate vastu esitatakse üks ja sama

nõue või kaks erinevat nõuet. Ei ole teada, millest koosneb iga kostja vastu esitatud nõue.

Kostja X on füüsiline isik, kelle alaline elukoht on Soomes ja ta ei ela Eestis. Hagis märgitud

aadress Kotzebue tn 18a-2, Tallinn on kostja Stylish Events OÜ juriidiline aadress. Tegemist

on tühja ja elamiskõlbmatu korteriga. Kostja X vastu tuleb hagi esitada Soomes, asi Eesti

kohtule ei allu. Seega kostja X vastu esitatud hagi tuleb jätta menetlusse võtmata või läbi

vaatamata.

3. Hagejal on väga halb ärimaine. Pidevalt vaidleb hageja oma üürnikega. Suurem osa

vaidlusi on hageja enda poolt kunstlikult tekitatud, sest hageja tegeleb tahtlikult alusetute

nõuete üürnikele esitamisega ja kütte/elektrivarustuses katkestuste tekitamisega. Kõike seda

on hageja teinud ka kostjate suhtes. Hageja pahatahtlik tegevus algas jaanuaris 2019.a

koheselt pärast seda, kui kostja X keeldus hageja juhatuse liikme poolt pakutud isiklikust

lähedasest suhtest. Hageja hakkas kostja ruumides kütte- ja elektrikatkestusi korraldama ning

alusetuid leppetrahvinõudeid esitama. Elektri- ja küttesüsteemid asuvad Narva mnt 50 hoones

hageja valduses olevates ruumides. Alates jaanuarist 2019 tegeles hageja pidevalt kostja

ruumides kütte ja elektri välja lülitamisega, tekitades sellega olulist kahju, sest kütmata ja

elektrivarustuseta ruumides ei saanud kostja kliente teenindada (klientidel oli külm,

turvakaamerad, kassa ja makseterminal ning kõik muud elektriseadmed ei töötanud). Hageja

on lepingut oluliselt rikkunud. Hagejal ei ole õigust leppetrahvi nõuda. Kostjad ei ole

lepingulisi kohustusi rikkunud ega hagejale kahju tekitanud. Väidetava kahju suurus on

tõendamata. Kostja poolt tasutud tagatisega on kõik hageja nõuded kaetud. Kostja teatab

tagatisraha tagastamise nõude hageja nõuetega tasaarvestamisest.

4. Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 01.07.2019 seoses pideva rikkumisega

hageja poolt (kütte ja elektrivarustuse tagamata jätmine ning alusetute pretensioonide pidev

esitamine). Alates 01.07.2019 ei või hageja üüri ega kommunaalmakseid nõuda. Hageja

5(14)

keeldus 09.07.2019 toimunud ruumide ülevaatamisel hageja põhjendamatult ja alusetult

ruumide ja võtmete vastuvõtmisest. Hageja ei ole nõuetekohaselt reageerinud kostja esindaja

poolt 12.07.2019 esitatud ülesütlemisavaldusele. Lepingu sõlmimisel tasus kostja tagatise

summas 2380 eurot. Kostja teatab selle rahasumma tagastamise nõude tasaarvestamisest hagi

aluseks olevate nõuetega.

5. Kostjad vaidlevad viivisenõudele täielikult vastu. Lepinguga ettenähtud viivisemäär

0,5% päevas, see on 180% aastas, on ebamõislikult suur ja kahjustav ning tüüptingimusena

tühine. Viivisenõue on alusetu sest hageja nõuab viivist alusetute ja sissenõutavaks

mittemuutunud nõuete (nt leppetrahv) eest. Lepingu p 5.2 sätestab „maksekohustusega

viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5%...“

Viivisenõude eeldusena peab kostjate süü tõendatud olema. Hageja ei ole süüd põhjendanud

ega tõendanud. Kostjad ei ole viivituses süüdi, sest hageja on esitanud alusetuid nõudeid ning

on rikkunud pidevalt lepingut. Kui kostjad oleksid tasumisega viivituses olnud, siis hageja

pidi neid põhinõudeid tagatise arvel rahuldama ja esitama tagatise täiendamise nõude.

Tagatisega on kaetud kõik seaduslikud ja esimestena sissenõutavaks muutunud nõuded.

Nõuete pealt viivise arvutamine on alusetu. Lepingu kehtivuse ajal esitas hageja tühise

lepingupunkti alusel alusetu leppetrahvinõuded, mille täitmata jätmise eest hakkas

üüriruumide kasutamist ja äritegevuse teostamist takistama ja muuhulgas lülitas üüriruumides

välja elektri ja kütte.

Maakohtu otsus

6. Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks solidaarselt

Stylish Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks 6466 eurot ja 99 senti, jättis

rahuldamata AS-i Morrison Invest hagi Stylish Events OÜ ja X vastu leppetrahvi 2380 eurot,

viivise 330,04 eurot, viivise 840,16 eurot ja üüri ja kõrvalkulude 1190 eurot tasumise nõuetes,

jättis rahuldamata AS-i Morrison Invest hagi Stylish Events OÜ vastu kahjuhüvitise 13 518

eurot tasumise nõudes ja alternatiivses kahjuhüvitise 17 068,20 eurot tasumise nõudes. Jättis

menetluskuludest solidaarselt Stylish Events OÜ ja X kanda 26,16%, menetluskuludest AS-i

Morrison Invest kanda 73,84%. Määras kindlaks menetluskulude jaotuse järgse AS-i

Morrison Invest menetluskulude suuruse 667,08 eurot. Jättis kindlaks määramata ja Stylish

Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92

eurot. Jättis kindlaks määramata ja Stylish Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks

välja mõistmata menetluskulud 1982,92 eurot. Määras kindlaks menetluskulude jaotuse järgne

Stylish Events OÜ ja X menetluskulude suurus 369,20 eurot. Jättis kindlaks määramata ja AS-

ilt Morrison Invest Stylish Events OÜ ja X kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92

eurot. Tasaarvestas AS-i Morrison Invest menetluskulude 667,08 eurot ning Stylish Events

OÜ ja X menetluskulude 369,20 eurot hüvitamise nõuded, mõistes välja solidaarselt Stylish

Events OÜ-lt ja Xlt AS-i Morrison Invest kasuks menetluskulud 297 eurot ja 88 senti.

7. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja Stylish Events OÜ 13.11.2018

äriruumide üürilepingu, mille alusel kohustus hageja andma kostja Stylish Events OÜ

kasutusse Tallinnas Narva mnt 50 hoones nr 1 I korrusel asuvad äriruumid pindala 119m2

tähtajaga 15.11.2018 kuni 14.11.2019. Kohus loeb hageja ja kostja Stylish Events OÜ vahel

lepingu sõlmimise tõendamist mittevajavaks asjaoluks, sest pooled selle üle ei vaidle.

Lepingutingimuste sisu on tõendatud üürilepingu dokumendiga. Ruumide üleandmine

15.11.2018 on tõendatud üleandmis-vastuvõtmise aktiga, mis on allkirjastatud lepingupoolte

juhatuse liikmete poolt. Kostja esitas hagejale 12.07.2019 e-kirjaga üürilepingu

ülesütlemisavalduse, mille hageja on kätte saanud. Ülesütlemisavalduse sisu on tõendatud

ülesütlemisavalduse dokumendiga (I kd, tl-d 24-25). Kostjad on esitanud kohtule 01.07.2019

kell 16:35 e-kirja, millest nähtuvalt on kostjad teatanud, et peavad alates 1.07.2019

ennetähtaegselt lõpetama rendilepingu ruumidele (I kd, tl 84). Kostjad ei ole tõendanud e-

6(14)

kirja jõudmist hageja e-posti teenusepakkuja serverisse. Samuti ei ole hageja kinnitanud e-

kirja kättesaamist.

8. Kostja leiab, et üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega ülesütlemisavalduses

märgitud ajal 01.07.2019. Hageja leiab, et üürileping lõppes korralise ülesütlemisega

12.11.2019. Leping saab lõppeda korraliselt üksnes siis, kui lepingu erakorralisel

ülesütlemisel ei olnud õiguslikke tagajärgi. Seetõttu selgitab kohus esmalt välja, kas leping on

lõppenud erakorralise ülesütlemise tõttu.

9. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 12.07.2019. Seega jõustus kostja Stylish Events

OÜ ülesütlemisavaldus tahteavaldusena 12.07.2019. Seetõttu ei saanud leping lõppeda

tagasiulatuvalt alates 01.07.2019, nagu üürnik on märkinud ülesütlemisavalduses. Üürilepingu

erakorralise ülesütlemise tõttu lõppemise aeg saaks seega olla kõige varem 12.07.2019, kui

hageja ülesütlemisavalduse kätte sai.

10. Üürilepingu erakorraliselt ülesöelduks lugemisel peavad olema täidetud nii

ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja

Stylish Events OÜ on teinud ülesütlemisavalduse, mille hageja on kätte saanud. Seega on üks

ülesütlemise formaalsetest eeldustest, milleks on ülesütlemisavalduse tegemine ja

vastaspoolele kättetoimetamine, täidetud. Üürilepingu materiaalsed eeldused on täidetud, kui

esinevad kokkulepitud või seadusest tulenevad asjaolud, mis annavad õiguse lepingu

ülesütlemiseks.

11. Kohus peab tunnistaja ütlusi arvestades tõendatuks, et hageja kohustus oli tagada

ajavahemikus 22:00 kuni 08:00 ruumides temperatuurina vähemalt 18°C. Kohtu hinnangul

hageja seda teinud ei ole ning on sellega üürilepingut rikkunud.

12. Kostja Stylish Events OÜ ütles lepingu üles 12.07.2019. Kohus leiab, et lepingu

ülesütlemine ei ole toimunud mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ilmnes hageja rikkumine

märtsis ja aprillis 2019 korduvalt, mistõttu rikkumise olulisuse korral oli üürnikul võimalik

leping viivitamata üles öelda. Kostja Stylish Events OÜ ütles lepingu üles alles kaks kuud

pärast viimast rikkumist ega ole välja toonud takistusi, mis ei võimaldanud tal lepingut varem

üles öelda. Seetõttu ei saanud kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 enam tugineda hageja

kohustuste rikkumisele seonduvalt ruumide siseruumide temperatuuri tagamisega. Kohus

leiab, et ülesütlemise formaalne eeldus, milleks on ülesütlemisavalduse õigeaegselt tegemine,

on ruumide temperatuuri tagamise kohustuse rikkumise osas täitmata.

13. Kohus on seisukohal, et kostjate esitatud tõenditest ei nähtu hageja poolt korduv

elektri väljalülitamine kostja Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides. Kostjate

esitatud tõenditest nähtuvalt on elekter olnud välja lülitatud Coco Art Club OÜ ruumides ning

Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides on elektrikatkestus toimunud 24.05.2019,

kusjuures 25.05.2019 seisuga ei olnud elektriühendust taastatud. Kohtu hinnangul nähtub

tunnistaja C ütlustest ning 24.05.2019 ruumide ülevaatuse aktist, et elektrikatkestus oli

põhjustatud kaitsmete väljalülitumisest, mitte hageja tegevusest. Kostjad ei ole vastupidist

tõendatud. Kostjad ei ole tuginenud sellele, et pärast 24.05.2019 jäi Stylish Events OÜ

kasutusse antud äriruumides elektrivarustus taastamata. Samuti ei ole kostjad tuginenud pärast

24.05.2019 toimunud korduvatele elektrikatkestustele. Kohtu hinnangul ei ole kostjad

tõendanud hageja lepingurikkumist, mis seisneb kostja Stylish Events OÜ kasutusse antud

äriruumides elektrivarustuse korduvas katkestamises.

14. Kohus leiab ülaltoodut arvestades, et kostjad ei ole tõendanud üürilepingu erakorralise

ülesütlemise eelduste esinemist üürilepingu punkti 8.2 järgi. Seetõttu ei lõppenud

pooltevaheline

üürileping

erakorraliselt

kostja

Stylish

Events

OÜ

12.07.2019

ülesütlemisavalduse alusel.

15. Kohtu hinnangul nähtub kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 ülesütlemisavaldusest

tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks, see tähendab lepingu lõpetamiseks. Seega lõppes

pooltevaheline üürileping korralise ülesütlemise tulemusel nelja kuu möödumisel alates

7(14)

päevast, millal kostja Stylish Events OÜ teatas hagejale lepingu ülesütlemisest, see on

12.11.2019.

16. Hageja nõuab kostjatelt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Kohus selgitab

järgnevalt välja, millised üürilepingust tulenevad nõuded on hagejale kostja Stylish Events

OÜ vastu.

17. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue seoses akna

lõhkumisega üürilepingu punkt 5.5 sisalduva kokkuleppe järgi. Kostjad on seisukohal, et

leppetrahvikokkulepe on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena tühine. Hageja on

leidnud, et lepingut ei sõlmitud tüüptingimustel. Tüüptingimuste muutumine lepingu osaks on

asjaolu, mille tõendamise koormis on poolel, kes tugineb tüüptingimuste tühisusele. Kostjad

ei ole esitanud tõendeid, millest nähtub lepingu sõlmimine tüüptingimustel, sh hageja poolt

lepingutingimuste kasutamine kostjate suhtes ning kostjatel lepingutingimuste läbirääkimise

võimaluste puudumine. Eeltoodut arvestades ei ole lepingutingimus kehtetu.

18. Hageja on väljastanud leppetrahvi tasumiseks 15.05.2019 arve nr 18948L (I kd, tl 33).

Hageja on tõendanud, et on nõudnud äriruumide lõhutud aknaklaasi remontimist üürnikult (I

kd, tl 13 – 22.04.2019 e-kiri). Hageja on teatanud üürnikule leppetrahvinõudest 15.05.2019.a

nt 19/52 kirjaga, milles on leidnud, et aken on nõuetekohaselt parandamata ning lõhutud on

aknapiit (I kd, tl 15). Kostjad on akna parandamata jätmise väitele vastu vaielnud. Tunnistaja

Erkki Kaar on 09.06.2022 antud ütlustes kinnitanud aknale ebaõige klaasi paigaldamist ning

aknaraami sisemise piida lõhkumist (I kd, tl 77). Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et

hagejal on õigus nõuda üürnikult leppetrahvi 1190 eurot tasumist.

19. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue seoses elektrisüsteemi

rikkumise/omavolilise ümberehitamise ja ülekoormuse tekitamise eest. Hageja on väljastanud

leppetrahvi tasumiseks 30.05.2019 arve nr 19007L (I kd, tl 34). Hageja on 24.05.2019 e-

kirjaga kostjatele teatanud leppetrahvi nõude esitamisest (I kd, tl 24).

20. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud elektrisüsteemi omavolilist

ümberehitamist, mille eest leppetrahvi nõudmisest on 24.05.2019 e-kirjas teatatud. Hageja

juhatuse liikme ja Erkki Koorti allkirjastatud 24.05.2019.a ruumide ülevaatuse aktist nähtuvalt

oli äriruumides asuvasse pistikusse ühendatud kaabel (I kd, tl 16). Elektrijuhtme ühendamine

pistikusse ei ole ehitamine ehitusseadustiku (EhS) § 4 mõistes. Üürilepingus ei ole märgitud

piiranguid selle kohta, millise äriruumide vooluvõrku ühendatavate seadmete maksimaalne

koguvõimsus ühe pistiku kohta. Eeltoodut arvestades puudub hagejal õigus leppetrahvi

nõudmiseks üürilepingu punktide 5.4 ja 5.5 alusel.

21. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 1114,18 eurot. Hageja on

väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.06.2019 arve nr 18969 (I kd, tl 35), millest

nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2256,94 eurot, milles tasutud oli 1142,76 eurot

ning tasuda jäi 1114,18 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude

suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et

hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 1114,18 eurot tasumist.

22. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu G4S patrullekipaaži väljasõiduga 19:21:34 30.05.2019

seonduvalt raha tasumise nõue 78 eurot. Hageja on väljastanud nõude tasumiseks 25.06.2019

arve nr 19026 (I kd, tl 36). Juhtum on tõendatud häireraportiga (I kd, tl 41). Kohtu hinnangul

on tegemist valveteenuse kuluga üürilepingu punkti 3.4 tähenduses, mistõttu on üürnikul

kohustus sellise kulu kandmiseks.

23. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2229,22 eurot. Hageja on

8(14)

väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.07.2019 arve nr 19050 (I kd, tl 38), millest

nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2229,22 eurot. Kohtu hinnangul on hageja

tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d

48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 2229,22

eurot tasumist.

24. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2121,31 eurot. Hageja on

väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.08.2019 makseteatise nr 01082019 (I kd, tl

39), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2121,31 eurot. Kohtu hinnangul on

hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II

kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude

2121,31 eurot tasumist.

25. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on

kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2113,44 eurot. Hageja on

väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.09.2019 makseteatise nr 01092019 (I kd, tl

40), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2113,44 eurot. Kohtu hinnangul on

hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II

kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude

2113,44 eurot tasumist.

26. Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on õigus

nõuda kostjatelt leppetrahvi ning üüri ja kõrvalkohustuse täitmisega viivitamise eest viivist

3220,16 eurot, mis on arvestatud hagile eelneval ajal ning millise nõude on hageja

tasaarvestanud 2380 euro ulatuses garantiisummaga ja esitanud hagis 840,16 euro ulatuses.

Lisaks eeltoodule on hageja põhjendanud oma raha tasumise nõuet õigusega nõuda

30.06.2019 arvel nr 19036V märgitud viivist 652,18 eurot (I kd, tl 37, viivisearvestus I kd, tl

42), mille tasumist on hageja nõudnud 330,04 euro ulatuses.

27. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub kostja

Stylish Events OÜ süüline käitumine (lepingu p 5.2) raha tasumise kohustuse täitmata

jätmisel. Asjaolu, et pool võib olla rikkunud süüliselt lepingust tulenevat kohustust, mis annab

teisele lepingupoolele õiguse nõuda rikkunud poolelt raha tasumist, ei too automaatselt kaasa

tekkinud raha tasumise kohustuse süülist rikkumist. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja kohtu

hinnangul tõendanud viivisenõude aluseks olevat asjaolu, mis on kostja Stylish Events OÜ

süü maksekohustuse täitmata jätmisel. Seetõttu ei ole tõendatud hageja väide, et tal oli viivise

tasumise nõue 3220,16 eurot, mille hageja on tasaarvestanud garantiisummaga. Hagejal

puudub õigus nõuda kostjatelt viivise 840,16 eurot tasumist. Samuti ei ole hageja tõendanud,

et tal on 30.06.2019 arvel nr 19036V märgitud viivise 652,18 eurot tasumise nõue, mille

hageja on hagis esitanud 330,04 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja Stylish

Events OÜ garantiisumma tagastamise nõue tasaarvestuse teel lõppenud. Samuti puudub

hagejal viivisenõue 330,04 euro ulatuses.

28. Kostjad on esitanud protsessuaalse tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt nad

tasaarvestavad hageja nõuded tagatisraha (garantiisumma) 2380 eurot tagastamise nõudega.

Hageja vaidles sellele vastu, sest leidis, et nõue on tasaarvestuse tulemusel lõppenud. Kohus

tuvastas eelnevalt, et tagatisraha (garantiisumma) 2380 eurot tagastamise nõue ei ole

lõppenud. Lepingupunkti 5.12 kohaselt määratud tasaarvestuse järjekorra kohaselt

tasaarvestatakse esmalt viivise, siis leppetrahvi, seejärel kahjuhüvitise ja viimaks

põhivõlgnevuse nõue (I kd, tl 7, p 5.13). Kohus tasaarvestab seetõttu kostjate tagatisraha 2380

eurot tagastamise nõude hageja leppetrahvi 1190 eurot (15.05.2019 arve nr 18948L) tasumise

nõudega, mille tulemusel leppetrahvi tasumise nõue lõpeb tervikuna ning tagatisraha

tagastamise nõue lõpeb 1190 euro ulatuses, misjärel on kostja Stylish Events OÜ-l tagatisraha

1190 eurot tagastamise nõue.

9(14)

29. Ülaltoodut arvestades leiab kohus, et hagejal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja

kõrvalkulude 1114,18 eurot (01.06.2019 arve nr 18969), kõrvalkulude 78 eurot (25.06.2019

arve nr 19026), üüri ja kõrvalkulude 2229,22 eurot (01.07.2019 arve nr 19050), üüri ja

kõrvalkulude 2121,31 eurot (01.08.2019 makseteatis nr 01082019) ning üüri ja kõrvalkulude

2113,44 eurot (01.09.2019 makseteatis nr 01092019) tasumise nõuded, kokku 7656,99 euro

tasumise nõue. Kohus tuvastas, et hagejal puudub leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue,

viivise 330,04 eurot tasumise nõue, viivise 840,16 eurot tasumise nõue ning et leppetrahvi

1190 euro tasumise nõue on protsessuaalse tasaarvestuse tulemusel lõppenud.

30. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja Stylish Events OÜ-l on kohustus lepingu alusel

hagejale tasuda 7656,99 eurot. Samuti tuvastas kohus, et hagejal puudub õigus nõuda kostja

Stylish Event OÜ-lt 3550,20 euro tasumist. Hageja nõudis kostjalt kahjuhüvitise 13 518 eurot

tasumist. Hageja esitas lisaks alternatiivse nõude, mille kohaselt palub lepinguliste maksete

nõude osalisel rahuldamata jätmisel suurendada rahuldamata jäetud osa arvel kahjuhüvitise

nõuet. Arvestades kohtu poolt tuvastatud hageja lepingulise nõude suurus, on hageja

alternatiivse nõude suurus kahjuhüvitise maksmiseks 17 068,20 eurot (3550,20+ 13 518 =

17 068,20). Kohus tuvastas, et hagejal puudub kostja Stylish Events OÜ vastu kahju

hüvitamise nõue. Hageja ja kostjad on allkirjastanud 15.11.2018.a üleandmis-vastuvõtmisakti,

milles on loetletud üürnikule üleantud ruume ja nende sisustust (I kd, tl 11). Aktis ei ole

kirjeldatud äriruumide ja selle sisustuse seisundit. Seetõttu ei ole võimalik eeldada äriruumide

seisundit, milles need kostja Stylish Event OÜ üle anti. Kohtu hinnangul on asjas ära kuulatud

tunnistaja kinnitanud sisuliselt samade puuduste esinemist, millega on kostjad 09.07.2019

aktis nõustunud. Hageja on esitanud 28.10.2019 koostatud üleandmis-vastuvõtmisakti, mis on

koostatud äriruumide üleandmisel uuele üürnikule (II kd, tl-d 58). Aktis puuduvad viited

ruumide kahjustustele, mis olid kajastatud 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktis. Hageja on

tuginenud sellele, et talle tekivad remonttöödega kulud tulevikus. Kohtu hinnangul on eluliselt

ebausutav, et uus üürnik võttis vastu ulatuslikult kahjustatud äriruumide valduse ilma

28.10.2019 aktis kahjustusi kirjeldamata. Eeltoodust tulenevalt on hageja tõendanud akti

punktides 2, 3, 8 ja 18 märgitud puuduste esinemise. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest

nähtub äriruumide detailsem seisund nende kostja Stylish Events OÜ-le üleandmisel ega ole

esitanud tõendeid, millest nähtub tõsikindlalt ruumide kahjustumine pärast kostja valdusse

andmist. Seetõttu ei ole hageja muid kahjustusi tõendanud.

31. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata nii kahjuhüvitise 13 518 eurot tasumise

nõudes kui ka alternatiivsest kahjuhüvitise 17 068,20 eurot tasumise nõudes.

32. Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja ja kostja X vahel on sõlmitud

käendusleping, mis sisaldub üürilepingu punktis 5.18. Üürilepingu punkt 5.18 sisaldab

järgmist kokkulepet: „5.18. Üürilepingu alla kirjutanud Üürniku esindaja, X, isiklikult

käendab käesoleva üürilepingu täitmise summas 7140.- (seitse tuhat ükssada nelikümmend)

EUR-i ulatuses enda isikliku varaga“ (I kd, tl 7 pöördel, p 5.18). VÕS § 145 lg 1 sätestab, et

kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt,

kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei

saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Kohus on seisukohal, et käenduslepinguga ei ole

käendaja vastutust piiratud. Seega vastutab kostja X kostja Stylish Events OÜ-ga solidaarselt

käendaja vastutuse rahalises maksimumsumma 7140 eurot ulatuses.

33. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja Stylish Events OÜ-l on kohustus lepingu alusel

hagejale tasuda 7656,99 eurot. Kostjad vastutavad nimetatud kohustuse tasumise eest

solidaarselt 7140 euro ulatuses. Kostjad esitasid tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt

tasaarvestavad nad tagatisraha tagastamise nõude hageja nõuetega. Kohus rahuldab

tasaarvestuse vastuväite ning tasaarvestab kostja Stylish Events OÜ tagatisraha tagastamise

nõude 1190 eurot hageja 7656,99 euro tasumise nõudega, mille tulemusel tagatisraha

tagastamise nõue lõpeb tervikuna ning hageja 7656,99 euro tasumise nõue lõpeb 1190 euro

10(14)

ulatuses. Kohus rahuldab hagiavalduse 6466,99 euro tasumise nõudes (7656,99-

1190=6466,99) ja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 6466,99 eurot. Kohus

jätab hagiavalduse rahuldamata leppetrahvi 2380 eurot, viivise 330,04 eurot, viivise 840,16

eurot ja üüri ja kõrvalkulude 1190 eurot tasumise nõuetes.

Apellatsioonkaebus

34. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata ja

osaliselt hageja menetluskulud kostjatelt välja mõistmata ning teha tühistatud osas uus otsus,

millega mõista kostjalt II täiendavalt välja 673,01 eurot ja kostjalt I 16 395,19 eurot eurot,

menetluskulud jäävad täies ulatuses kostjate anda.

35. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt Harju Maakohus üldiselt rahuldas hagi

kõigis hageja nõuetes kostjate vastu, peale leppetrahvinõude seoses elektrisüsteemi

muutmisega (nr 19007L), viiviste nõude ja ruumide kahjustamise hüvitise nõude (nr

29082019). Tulenevalt viiviste alusetuks pidamisest arvestas kohus kostjate garantiisumma

tagastamise vastuväidet ja jättis hagi summas 2380 eurot täiendavalt osaliselt rahuldamata,

tasaarvestades teise leppetrahvi (nr 18948L) ning üüri ja kõrvalkulude nõuded.

36. Apellatsiooniga ei vaidlustata hagi rahuldamata jätmist elektrisüsteemi omavolilise

muutmise leppetrahvi osas. Vaidlustatud on vaid viiviste ja ruumide kahju välja mõistmata

jätmine ning ka enne hagi esitamist viivistega tasaarvestatud garantiisumma tasaarvestamise

kohtu poolt põhjendatuks peetud hageja nõuetega.

37. Apellandi arvates ei ole kohtuotsuse punktis 17.8. esitatud lepinguliste viiviste välja

mõistmata jätmise põhjendus õige. Kohus on vääralt tõlgendanud üürilepingu punkti 5.2.

sõnastust „Lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral kohustub selles

süüdiolev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5% (null koma viis protsenti) tasumata

summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest“. Sõnastuse sisuks on, et lepingulise

maksekohustusega viivitav lepingupool kohustub tasuma viivist. Kohus on kohaldanud süülist

vastutust, aga see ei ole sätestuse sisuks. Lepinguliselt ei ole tegemist erilise süülise vastutuse

kohaldamisega, vaid lepingut rikkuva poole nimetamisega. Kuivõrd üürniku poolt kätte

saadud arvete tähtajaks tasumata jätmine saab eelkõige olla kas tahtlus või hooletus, tuleb ka

eeldada üürniku süüd, kui üürnik ei ole tõendanud süü puudumist (näiteks üürileandja

teavitamine makseraskusest), sest arvestada saab vaid kaalukaid asjaolusid, mis takistasid

üürnikul kohustuse täitmist – üürileandja nende puudumist tõendada ei saa. Apellant on

seisukohal, et üürniku süü tõendamine viivisenõude aluseks oleva asjaoluna maksete

tasumisega viivitamise korral üürileandjast hageja poolt ei ole mõistlik. Lisaks ei ole antud

juhul ka mõistlik süülise vastutuse kohaldamine, mille puhul viiviste regulatsioon polegi

lepingus viiviste tavapäraseks kohaldamiseks maksetega viivitamise korral ja üürileandja ei

saagi kokku lepitud viiviseid sisse nõuda. Juhul kui üürileandjal oli õigus nõuda lepingulisi

viiviseid ja garantiisumma tasaarvestada vastavalt üürilepingu punktile 5.13. esmajärjekorras

viivistega, mida üürileandja ka tegi, ei olnud alust otsuse punktis 18. tasaarvestada üürniku

garantiisummat hageja nõuetega, mille kohus oli rahuldanud. Sellisel juhul kuuluvad needki

nõuded summas 2380 eurot kostjatelt välja mõistmisele.

38. Apellant ei nõustu üürniku poolt üüritud ruumide kahjustuse hüvitamise nõude kohtu

poolt rahuldamata jätmisega otsuse punktides 19. ja 20. Kohus on jätnud tähelepanuta kohtu

poolt tuvastatud asjaolud, et ruumid anti üürnikule heas korras ja eelnevalt remonditult ning

ka 15.11.18 üleandmis-vastuvõtmise aktis oli märgitud nende vastavus vastavale standardile

RYL 2000 II klass, kusjuures selle üle vaidlus puudus. Vaidlus piirdus vaid 9.07.19 ruumide

ülevaatuse aktis fikseeritud ja tunnistaja C poolt täiendavalt tõendatud üürniku poolt tekitatud

ja hüvitamisele kuuluvate kahjustuste maksumusega. Kohus on põhjendanud tuvastatud

kahjustuste mittearvestamist asjaoluga, et on eluliselt ebausutav, et uus üürnik võttis vastu

ulatuslikult kahjustatud äriruumide valduse ilma 28.10.19 aktis kahjustusi kirjeldamata.

11(14)

Kohus ei ole arvestanud, et tegu on muinsuskaitse aluse hoonega, mille eriline ja kõrge

kvaliteediga sisekujunduse rikkumine ei eelda, et tegu on kahjuga, mis peaks olema

kirjeldatud ruumide uuel üürileandmisel. Apellandi arvates ei saa see asjaolu olla aluseks

kohtu järeldusel, et tõendatud on vaid üürniku poolt tunnistatud puudused (9.07.19 akti

punktid 2, 3, 8 osaliselt ja 18). Lisaks ei saa nõustuda, et kohus ei arvestanud ka neid

kahjustusi, mida kostjad tunnistasid ja mis olid põhilised (rikutud seinad).

39. Apellant ei nõustu otsuse punktis 20. kohtu väitega, et „hageja ei ole tõendanud endale

kahju tekkimist“ põhjusel, et „need ei tõenda tulevikus tekkivaid kulusid“. Kohus ei ole

ühtlasi põhjendanud, miks eeltoodud asjaoludel ei ole hagiavaldusele lisatud OÜ Valdus

Ehitus 29.08.19 hinnapakkumises ja hageja 17.03.22 menetlusdokumendile täiendavalt lisatud

Aisiko OÜ 17.02.21 hinnapakkumises esitatud ruumide rikkumise kõrvaldamise tööde hind

käsitletav üürileandja kahju maksumuse tõendina. Samuti on põhjendamatu kohtu poolt

järeldada tunnistaja C ütlustest ruumide rikkumise kõrvaldamist üürileandja poolt. Põhjusel,

et ruumide kahjustamine üürniku poolt on tõendatud ja ka kohtu poolt tuvastatud, ei ole alust

jätta tekitatud kahju hüvitist välja mõistmata. Seejuures ei ole hageja nõudnud rikkumise

kõrvaldamise tööde täielikku hüvitamist. Apellant ei nõustu ühtlasi hageja menetluskuludest

1318.36 euro kostjalt välja mõistmata jätmisega ja seejuures hagi esitamisel materjalide läbi

töötamise, hagejaga konsulteerimise ja hagiavalduse koostamine kulu arvestamisel 5 tunni

asemel piirdumise 4 tunniga ning kostja 1.02.21 menetlusdokumendi läbitöötamise, hagejaga

konsulteerimise ja 17.03.22 menetlusdokumendi koostamise kulu arvestamisel 4 tunni asemel

piirdumise 3 tunniga.

Kostjate vastus

40. Kostjad apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.

Ringkonnakohtu otsus

41. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab et

maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, osas, milles maakohus leidis, et hageja viivisenõue

tuleb jätta rahuldamata ning sellest tulenevalt ei arvestanud, et rahuldamisele kuuluv

viivisenõue 161,88 eurot tuleb tasaarvestada kostja I tasutud tagatisraha summaga. Teha

tühistatud osas uus otsus, milles arvestada, et viivisenõue on põhjendatud 161,88 euro

ulatuses. Muus osas tueb otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

42. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1).

Hageja vaidlustab maakohtu otsuse vaid osas, millega kostjatelt jäeti hageja kasuks välja

mõistmata viivis ja ruumide kahjustamise tõttu tekkinud kahju, enne hagi esitamist viivistega

tasaarvestatud tagatisraha (nimetatud ka kui garantiisumma) tasaarvestamise kohtu poolt

põhjendatuks

peetud

hageja

nõuetega

ja

menetluskulude

jaotuse

ja

rahalise

kindlaksmääramise. Ülejäänud osas on otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 2 p 1).

43.Asja materjalidest nähtub:

-Hageja ja kostja Stylish Events OÜ sõlmisid 13.11.2018 äriruumide üürilepingu,

mille alusel andis hageja kostja Stylish Events OÜ kasutusse Tallinnas Narva mnt 50

hoones nr 1 I korrusel asuvad äriruumid pindala 119m2 tähtajaga 15.11.2018 kuni

14.11.2019.

-Kostja I esitas hagejale 12.07.2019 e-kirjaga üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille

hageja on kätte saanud 12.07.2019.

12(14)

-Maakohus tuvastas, et kostja I poolt lepingu ülesütlemine oli kehtetu, üürileping

lõppes 12.11.2019 ning selles osas on maakohtu otsus jõustunud.

-Maakohus tuvastas, et kostjal I on kohustus tasuda : 1) leppetrahv 1 190 eurot

15.05.2019 arve nr 18948L järgi, kuna hagejale kuuluva hoone aknaklaas lõhuti ning

aknapiit on saanud kahjustusi; 2) üüri ja kõrvalkulude eest 1 114,18 eurot 01.06.2019

arve nr 18969 alusel; 3) G4S patrullekipaaži väljasõiduga seonduvalt 78 eurot

25.06.2019 arve 19026 alusel; 4) üüri ja kõrvalkulude eest 2 229,22 eurot 01.07.2019

arve nr 19050 alusel; 5) üüri ja kõrvalkulude eest 2 121,31 eurot 01.08.2019

makseteatise nr 01082019 alusel; 6) üüri ja kõrvalkulude eest 2 113,44 eurot

01.09.2019 makseteatise nr 01092019 alusel. Seega tuvastas maakohus, et kostjal I on

kohustus üürilepingu järgi tasuda 8 846,15 eurot ning selles osas on maakohtu otsus

jõustunud.

-Üürilepingu sõlmimisel tasus kostja I hagejale tagatisraha (nimetatud ka kui

garantiisumma) 2 380 eurot.

-Hageja ja kostja II vahel oli sõlmitud käendusleping, millega kostja II tagas kostja I

üürilepingust tulenevaid kohustusi kuni 7 140 euro ulatuses.

44. Menetluses tõi hageja esile, et tal on õigus nõuda ka arvete tasumise viivitamise tõttu

kostjalt I viivist. Hageja avaldas, et viivisenõude on hageja tasaarvestanud kostja

tagatisraha tagastamise nõudega osaliselt ning ülejäänud viivisenõude esitas hageja

hagiga. Hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürilepingu p 5.2 järgi lepingus sätestatud

maksekohustustega viivitamise korral kohustub selles süüdiolev pool tasuma teisele

poolele viivist 0,5% (null koma viis protsenti) tasumata summast päevas iga

tasumisega viivitatud päeva eest (I kd, tlk 7, p 5.2). Maakohus leidis, et hagejal puudus

õigus nõuda kostjatelt viivise tasumist, sest hageja ei suutnud tõendada kostja I poolt

lepingust tuleneva kohustuse rikkumise süülisust. Ringkonnakohus maakohtu

seisukohaga ei nõustu.

45. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 järgi tuleb kohustus täita lepingu või seadusega kindlaks

määratud tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest

tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega

viivitamine. Kuivõrd maakohus leidis, et kostja I poolt üürilepingu ülesütlemine oli

kehtetu, kestis üürisuhe edasi koos sellest tuleneva kohustusega. Võlaõigusseaduse

§ 271 järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri), vastavalt

hageja ja kostja I vahel sõlmitud lepingule, tuli kostjal I tasuda ka kõrvalkulusid

kooskõlas VÕS §-ga 292.

46. Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud

(VÕS § 100) ning võlausaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 alusel nõuda kohustuse

täitmist. Samuti sätestab VÕS § 108 võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust

rikkunud võlgnikult selle täitmist. Maakohus tuvastas, et kostja I rikkus üürilepingut,

kuna jättis hageja esitatud üüri- ja kõrvalkulude, sh ka valveteenust osutanud

patrullekipaaži kohalesõitmise tasuga seotud arved tasumata. Maakohus leidis ka, et

kostjal I on kohustus tasuda hagejale 15.05.2019 arve nr 18948L järgi leppetrahvi

1 190 eurot. Tulenevalt hageja nõuetest mõistis maakohus kostjalt I nimetatud arvetel

märgitud võlgnevuse välja.

47. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult

viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär,

millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem

intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud intressimäär. VÕS § 104 lg 1 järgi seaduses või lepinguga ettenähtud

13(14)

juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral.

VÕS § 104 lg 2 sätestab, et süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus.

Ringkonnakohus leiab, et isegi kui tõlgendada vaidlusaluse üürilepingu p-i 5.2.

selliselt, et kostja I vastu esitatud viivisenõude edukuse eelduseks on vaja tõendada

kostja I süüline käitumine tema kohustuse rikkumisel on see asjaolu tõendatud. Kostja

I, jättes tähtaegselt täitmata kohustuse tasuda üürilepingust tulenevaid üüri ja

kõrvalkulude arveid, on käitunud vähemalt hooletult.

48. Siiski on ringkonnakohus seisukohal, et vaidlusaluse üürilepingu p 5.2 ei eeldanud

viivisenõude rahuldamise eelduseks kostja I süü tuvastamist. Nõustuda tuleb hagejaga,

et nimetatud lepingungulise kokkuleppe sisuks on lepingust tuleneva maksekohustuse

täitmisega viivitava lepingupoole (nn süüdioleva poole) nimetamisega. Seega on

hagejal õigus viivist nõuda.

49. Menetluses tuginesid kostjad sellele, et lepingus märgitud viivisemäär 0,5 %, so 180

% aastas on ebamõistlikult suur ja seetõttu tühine. Arvestades kostjate väidet tuli asjas

lahendada, kas viivisemäär on mõistliku suurusega. Kuna maakohus leidis, et hageja

viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, siis ei andnud ta seisukohta kostjate sellele

seisukohale. Ringkonnakohus parandab maakohtu minetuse.

50. Kuigi maakohus leidis, et asjas on tõendamata tüüptingimustel lepingu sõlmimine, ei

välista see ringkonnakohu arvates viivisemäära mõistliku suuruse kontrolli.

Hindamaks viivisemäära mõistlikkust, on põhjendatud silmas pidada lepingulise

viivisemäära ja seaduses sätestatud viivisemäära vahelist proportsiooni. Seaduse

kohaselt (VÕS § 113 lg 1 teine lause) loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud

intressimäära, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 järgseks

intressimääraks

on

poolaasta

kaupa

Euroopa

Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta

1. jaanuari ja 1. juulit (referentsintressimäär). Arvestades lepingu sõlmmise ajal ajal

kehtestatud

referentsimäärasid,

kohaldunuks

asjas

seadusjärgne

viivisemäär

suurusjärgus 8 % aastas. Võrdluses praeguses asjas kokkulepitud viivisemääraga,

ületab lepingus kokkulepitu seaduslikku viivisemäära üle kahekümne korra.

Riigikohus on asunud seisukohale (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-25-16), et sellist selgelt

ülemäärast ja kostjat ebamõistlikult kahjustavat viivisemäära saab pidada tühiseks.

51. Riigikohus on selgitanud, et ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi nõude

kokkuleppimine toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid

seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel (vt selle kohta Riigikohtu 14. juuni 2005. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 24). Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal,

et hageja saab viivist nõuda vaid seadusjärgses ulatuses.

52. Osas, milles maakohus leidis, et hageja põhinõue on põhjendatud ja tõendatud on

hageja nõudnud viivist järgmiste arvete tasumisega viivitamise tõttu:

-leppetrahv 1 190 eurot 15.05.2019 arve nr 18948L järgi 129 päeva eest,

-üüri ja kõrvalkulude eest 1 114,18 eurot 01.06.2019 arve nr 18969 alusel 112 päeva eest,

-G4S patrullekipaaži väljasõiduga seonduvalt 78 eurot 25.06.2019 arve 19026 alusel 88 päeva

eest,

-üüri ja kõrvalkulude eest 2 229,22 eurot 01.07.2019 arve nr 19050 alusel 82 päeva eest,

-üüri ja kõrvalkulude eest 2 121,31 eurot 01.08.2019 makseteatise nr 01082019 alusel 51

päeva eest,

- üüri ja kõrvalkulude eest 2 113,44 eurot 01.09.2019 makseteatise nr 01092019 alusel 20

päeva eest.

53.Arvestades seda, et hagejal on õigus nõuda seadusjärgses suuruses viivist, viivisearvestus

hakkab jooksma arvel märgitud tasumise kuupäevale järgnevast päevast ning hageja on viivist

14(14)

arvestanud

kuni

25.09.2019

seisuga,

on

hageja

viivisenõue

põhjendatud

(29,73+27.35+1,5+40,60+23,71+9,26) 161,88 euro ulatuses.

54. Hageja tasaarvestas kohtueelselt kostja I poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha

summas 2 380 eurot oma viivisenõudega. Kuna hageja põhjendatud viivisenõue oli 161,88

eurot oli nimetatud summa osas tasaarvestus põhjendatud. Maakohus sellega ei arvestanud ja

seetõttu mõistis hagejale välja 161,88 eurot vähem.

55.Hageja ja kostja II vahel oli sõlmitud käendusleping, millega kostja II tagas kostja I

üürilepingust tulenevaid kohustusi kuni 7 140 euro ulatuses. Kuna maakohtu otsust tuleb

korrigeerida sellisel määral, et lõpptulemusena ei ületa kostjalt II hageja kasuks

väljamõistetav summa käenduslepingus kokkulepitud piirmäära, siis tuleb väljamõistetav

summa hageja kasuks tasuda kostjatel solidaarselt.

56.Apellant vaidlustas maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus jättis tema kahjunõude

rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole nimetatud osas põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsusega ja ei korda maakohtu põhjendusi.

Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile, et põhjendatud on maakohtu

seisukoht, et hinnates hageja kahjunõude põhjendatust ja tõendatust, tuli arvestada sellega, et

hageja üüris peale ruumide valduse kättesaamist ruumid edasi järgmisele üürnikule. Kostjad

on esile toonud, et järgnev üürnik asus ruume kasutama samal otstarbel nagu seda oli teinud

kostja I. Ümberehituste või parenduste tegemist hageja poolt enne ruumide järgmisele

üürnikule andmist asjas veenvalt tõendatud ei ole, mistõttu ei ole tõendatud ka see, et hagejale

on tekkinud kahju või see eelduslikult tekib tulevikus.

57.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebusega selles, et maakohus on ebaõigelt

jaotanud menetluskulud või jätnud hageja kasuks osaliselt menetluskulud välja mõistmata.

Hoolimata sellest, et osaliselt tuleb apellatsioonimenetluses maakohtu otsust korrigeerida,

puudub alus muuta menetluskulude jaotust või väljamõistetavate menetluskulude rahalist

suurust, arvestades hageja nõuete rahuldamata ja rahuldamisele kuuluvat suurust. Maakohus

on piisavalt põhjalikult analüüsinud poolte esitatud menetluskulude suurust, esindaja poolt

osutatud teenuse mõistlikku ajakulu ja esindaja tasu ning leidnud lõpptulemusena

põhjendatult, et menetluskulude hüvitamise taotlused tuleb rahuldada osaliselt.

Menetluskulude jaotus

58. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel poolte

menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/