2-20-15576/62 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.08.2023 Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-15576

Tsiviilasi

T. M., S. M., T. N., M. K., N. K. ja S. A. hagi D. S. ja OÜ

Dektorest vastu võla ja viivise nõudes

Hagihind

hagi hind 32 960 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja 1: T. M. (isikukood XXX, XXX

Hageja 2: S. M. (isikukood XXX, XXX);

Hageja 3: T. N. (isikukood XXX, XXX);

Hageja 4: M. K. (isikukood XXX, XXX

Hageja 5: N. K. (isikukood XXX, XXX);

Hageja 6: S. A. (isikukood XXXXXX);

Hagejate lepinguline esindaja: J. S. (Moor & Silm Law Firm,

Lõõtsa 8a, Tallinn, e-post: XXX);

Kostja 1: D. S. (isikukood XXX, XXX

Kostja 2: OÜ Dektorest (registrikood 10543368, Ehitajate tee 11-

6, Tallinn).

Kostjate lepinguline esindaja: M.A. (Actum Consult OÜ, Turu 17-

21, Tartu, e-post: actumconsult@gmail.com).

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta läbi vaatamata hagejate vastuväide kohtu tegevusele.

2. Hagi rahuldada osaliselt.

3. Mõista kostjalt D. S.lt (isikukood XXX) hagejate T. M. (isikukood XXX) ja S. M.

(isikukood XXX) kasuks välja kahju hüvitis 5525,52 (viis tuhat viissada kakskümmend viis

eurot ja 52 senti) eurot ning viivis kahju hüvitiselt 5525,52 eurolt alates 23.10.2020 kuni

põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja T. N. (isikukood XXX)

kasuks välja kahju hüvitis 2786,96 (kaks tuhat seitsesada kaheksakümmend kuus eurot ja 96

senti) eurot ning viivis kahju hüvitiselt 2786,96 eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

5. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja M. K. (isikukood XXX)

kasuks välja kahju hüvitis 2786,96 eurot (kaks tuhat seitsesada kaheksakümmend kuus eurot

ja 96 senti) eurot ning viivis kahju hüvitiselt 2786,96 eurolt alates 23.10.2020 kuni

põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja N. K. (isikukood XXX)

kasuks välja kahju hüvitis 5573,91 (viis tuhat viissada seitsekümmend kolm eurot ja 91 senti)

eurot ning viivis kahju hüvitiselt 5573,91 eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

7. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja S. A. (isikukood XXX)

kasuks välja kahju hüvitis 5525,52 (viis tuhat viissada kakskümmend viis eurot ja 52 senti)

eurot ning viivis kahju hüvitiselt 5525,52 eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

8. Jätta hagejate teine ja kolmas alternatiivne nõue rahuldamata

Menetluskulude jaotus

1. Jätta kostjate menetluskulud kostjate kanda ja hagejate menetluskuludest 72,7% kostjate

kanda.

2. Mõista kostjalt D. S.lt (isikukood XXX) hagejate T. M. (isikukood XXX) ja S. M.

(isikukood XXX) kasuks menetluskuludena välja 1732,66 (üks tuhat seitsesada

kolmekümmend kaks eurot ja 66 senti) eurot.

3. Mõista kostjalt D. S.lt (isikukood XXX) hagejate T. M. (isikukood XXX) ja S. M.

(isikukood XXX) kasuks välja viivis menetluskuludelt 1732,66 eurolt alates käesoleva lahendi

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

4. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja T. N. (isikukood XXX)

kasuks menetluskuludena välja 873,92 (kaheksasada seitsekümmend kolm eurot ja 92 senti)

eurot.

5. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja T. N. (isikukood XXX)

kasuks välja viivis menetluskuludelt 873,92 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

6. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja M. K. (isikukood XXX)

kasuks menetluskuludena välja 873,92 (kaheksasada seitsekümmend kolm eurot ja 92 senti)

eurot.

7. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja M. K. (isikukood XXX)

kasuks välja viivis menetluskuludelt 873,92 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

8. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja N. K. (isikukood XXX)

kasuks menetluskuludena välja 1747,84 (üks tuhat seitsesada nelikümmend seitse eurot ja 84

senti) eurot.

9. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja N. K. (isikukood XXX)

kasuks välja viivis menetluskuludelt 1747,84 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest

kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

10. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja S. A. (isikukood XXX)

kasuks menetluskuludena välja 1732,66 (üks tuhat seitsesada kolmkümmend kaks eurot ja

66 senti) eurot.

11. Mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest (registrikood 10543368) hageja S. A. (isikukood XXX)

kasuks välja viivis menetluskuludelt 1732,66 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest

kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks

peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJATE NÕUE

1. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista 30519 eurot ja viivise alates 23.10.2020

seadusjärgses määras kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja D. S. ning

hagejad T. ja S. M. 29.01.2018 müügilepingu, mille alusel müüs kostja hagejate ühisomandisse

korteriomandi asukohaga XXX. Kostja OÜ Dektorest ning hagejad T. N. ja M. K. sõlmisid 09.01.2018

müügilepingu, mille alusel müüs kostja hagejate kaasomandisse korteriomandi asukohaga XXX.

Kostja OÜ Dektorest ning hageja N. K. ja A. H. sõlmisid 16.01.2018 müügilepingu, mille alusel müüs

kostja N. K. ja A. H. kaasomandisse korteriomandi asukohaga XXX. Kosta OÜ Dektorest ja hageja S.

A. sõlmisid 21.11.2017 müügilepingu, mille alusel müüs kostja hagejale korteriomandi asukohaga

XXX. 2. 2018. aasta II kvartalist alates on toimunud X asuvas hoones pidevad läbijooksud, mille tagajärgi on

kostja käinud korduvalt likvideerimas. Kahjuks ei ole kostja tuvastanud ega kõrvaldanud läbijooksude

põhjuseid ning läbijooksud on pidevalt jätkunud. Korduvate läbijooksude põhjuste tuvastamiseks tellis

X korteriühistu ehitusekspertiisi riiklikult tunnustatud eksperdilt J. K.. Mais 2020. a valminud

ekspertiisi tulemusena on tuvastatud, et 2 hoone katuse läbijooksu põhjuseks on ebatihendused katusel

ja mittesobiliku katusekattematerjali kasutamine.

3. Ekspert leidis, et kasutusloa taotluses märgitud bituumenkatust antud hoonel ei ole ning kasutusloa

taotluses on esitaud valeandmed. Hoonele on paigaldatud trapetsprofiilplekist katusekatte materjal,

mille katusekalle ei vasta katusematerjalile esitatavatele nõuetele. Paigaldatud on trapetsprofiilplekk,

mille lubatud minimaalne paigalduskalle on 11 kraadi, kuid tegelikkuses on paigalduskalle 4 kraadi.

Ekspert leidis, et parapet ei olnud paigaldatud nõuetekohaselt ning teostatud lahendus ei olnud veetihe.

Katusekatte paanijätkude tihendamisel rikuti paanide pinnakatteid, mille tulemusena ei ole tagatud

kattematerjali deklareeritud eluiga.

4. Eksperdi hinnangul oli puuduste kõrvaldamiseks võimalik kas eemaldada kahjustatud

trapetsprofiilplekk ning ehitada välja selle materjalile sobiva kaldega katusekonstruktsioon ning

seejärel katta katus uuesti trapetsprofiilplekiga või eemaldada kahjustatud trapetsprofiilplekk ning

ehitada välja katusekonstruktsioonid ja soojustus bituumenkatusekatte materjali jaoks ning paigaldada

bituumen katusekattematerjal. Eksperdi hinnangul tuli mõlemal juhul uuesti välja ehitada parapet ja

taotleda uut kasutusluba.

5. 12.06.2020 saatsid hagejad kostjatele puuduste kõrvaldamise nõude ning palusid hüvitada ekspertiisi

kulu suuruses 780 eurot. Hagejad andsid kostjatele tähtaja puuduste kõrvaldamiseks kuni 31.08.2020,

kuid palusid hiljemalt 30.06.2020 esitada tegevuskava. Kostjad ei ole esitanud tegevuskava ega

puudusi kõrvaldanud. 30.06.2020 esitas kostja OÜ Dektorest vastuse, milles leidis, et puuduste

esinemine ei ole tõendatud.

6. Hagejad on võtnud kaks pakkumist eksperdi juhiste järgi ehitustööde läbiviimiseks ning nende

kohaselt on tööde maksumus ühel juhul 29 414 eurot (valtsprofiil) ja teisel juhul 35 091 eurot (SBS

rullmaterjal). 25.09.2020 andsid hagejad uuesti kostjatele tähtaja puuduste kõrvaldamiseks või

alternatiivselt kahju hüvitamiseks. Kostjad nõude rahuldamist võimalikuks ei pidanud.

7. Kostjad on hagejatele müünud uued korteriomandid värskelt valminud hoones. Hagejad viitasid

VÕS § 217 lõikele 1 ja lõikele 2. Esmalt tekkisid korterites läbijooksud kohe pärast korteriomandite

kasutama hakkamist 2018. aasta II kvartalis. Alguses asus müüja läbijooksude tagajärgi likvideerima,

kuid ei soostunud tegelema läbijooksude põhjuste väljaselgitamisega. Kuna läbijooksud jätkusid ja

müüjad ei soostunud põhjuseid välja uurima, tellisid hagejad ekspertiisi.

8. Ekspertiisi tulemused olid hagejatele üllatuslikud ning selgus, et müüdud korteriomandid ei

vastanud lepingutingimustele. Hagejad viitasid VÕS § 218 lõikele 1, lõikele 22 ja lõikele 3. Arvestades

eksperdi tuvastatud puuduste iseloomu, on tegu müüja kohustuse rikkumisega. Müüja pidi olema

puudustest teadlik, kuid varjas neid ostjate eest. Kostjatele kui müüjatele pidi olema teada, et hoone

katus ei vasta kasutusloa taotluses avaldatule ning et katus on ehitatud vastuolus projektiga.

9. Hagejad on ostnud kostjatelt uued eluruumid ning vaieldamatult kuulub eluruumide omaduste hulka

see, et ei toimu läbijookse. Ehitatud müügilepingu ese vastab lepingutingimustele, kui see on ehitatud

vastavalt ehitusprojektile ja on kooskõlas kasutusloaga. Lisaks peab hoone katus olema ehitatud

selliselt, et see vastab keskmisele kvaliteedile ehk katusekalle vastab vastavale materjalile ettenähtud

katusekaldele, mis tagab vajaliku vee äravoolu katuselt. Kostjad vastutavad puuduste ees. Kuna

hagejad on kostjatele andnud korduvalt uue tähtaja, ei ole kostjad puudusi kõrvaldanud. Hagejatel on

õigus nõuda asja parandamiseks tehtud kulude hüvitamist vastavalt VÕS §-le 115 ja § 222 lõikele 5.

10. Hagejad viitasid VÕS § 222 lõikele 5. Hagejad on korduvalt teavitanud kostjaid korterites

esinevatest puudustest ning andnud mitmel korral täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kostjad

ei kõrvaldanud puudusi ning andsid teada, et nad ei asu puudusi kõrvaldama. Hagejate kulutused

puuduste kõrvaldamiseks on 29 414 eurot. Hagejad on võtnud kaks pakkumist eksperdi juhiste järgi

ehitustööde läbiviimiseks ning nende kohaselt on tööde maksumus ühel juhul 29 414 eurot

(valtsprofiil) ja teisel juhul 35 091 eurot (SBS rullmaterjal). Hagejad esitavad hagi soodsama

hinnapakkumise kohaselt summas 29 414 eurot.

11. Hagejad viitasid VÕS § 128 lõikele 2. Hagejad on puuduste väljaselgitamiseks ja kõrvaldamiseks

tellinud ekspertiisi, mille eest on tasutud 780 eurot. Tegemist on mõistliku ja vajaliku kuluga kahju

kindlakstegemiseks. Kui kostjad ei oleks oma kohustust rikkunud, ei oleks lisakulu tulnud kanda.

Seega on vastav kulu tekkimine põhjuslikus seoses kostjate kohustuse rikkumisega. Hagejad proovisid

vaidlust lahendada kohtuväliselt ja pidasid aastatel 2018 ja 2019 kostjatega läbirääkimisi.

Läbirääkimiste pidamiseks pöördusid hagejad juristi poole ja kandsid kulusid õigusabile summas 325

eurot. Hagejad nõudsid kostjatelt eeltoodud kulude hüvitamist. Hagejate nõue kokku on 30 519 eurot,

millest 29 414 eurot on puuduste kõrvaldamise kulu, 780 eurot ekspertiisi kulu ja 325 eurot lepingulise

esindaja kulu.

12. Hagejatele müüdud korteriomandid asuvad ühe hoone piires ning tegemist on hagejate

kaasomandis oleva hooneosaga, mistõttu on hagejad solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 lg 1 mõttes.

Hagejad viitasid VÕS § 65 lõikele 2. Antud juhul on üks kostjatest müünud ühe korteriomandi ja teine

kostja on müünud kolm korteriomandit. Kuna puuduse kõrvaldamine on võimalik üksnes kogu hoone

katuse ümberehitamisega, on kostjatel tekkinud solidaarkohustus. Hagejad nõuavad kohustuse täitmist

kõigilt solidaarvõlgnikelt ühiselt. Hagejad taotlesid alates hagi esitamisest 23.10.2020 viivise

väljamõistmist põhivõlalt VÕS §-de 94 ja 113 alusel kuni põhivõla tasumiseni.

13. Hagi täienduses täpsustasid hagejad oma nõuet. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt hagejate

kasuks välja mõista 30 519 eurot. Hagejad palusid kostjatelt solidaarselt välja mõista viivise alates

23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses toodud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad

viitasid AÕS §-le 71 ja leidsid, et iga omanik võib nõuda kogu kogu kaasomandis oleva katuse

parandamist, mistõttu on kaasomanike näol tegemist VÕS § 73 lg1 mõttes solidaarvõlausaldajatega.

14. Kahju ei ole võimalik erinevate müügilepingute puhul eristada. Tegemist on sama kahjuga, mis on

tekitatud erinevate müügitehingute alusel erinevatele hagejatele. Kõigis müügisuhetes on müüja

rikkumiseks asjaolu, et müüdud korteriomandi eseme koosseisu kuuluv kaasomandis olev hoone katus

on puudustega. Katus, kui terviklik osa hoonest ei ole müügilepingute lõikes ega bokside lõikes

osadeks jagatav ning ei ole võimalik määratleda eraldi kummagi kostja vastutust iga hageja ees eraldi.

15. Kostjate vastuväidetega hagejad ei nõustunud. Hagejad ei nõustunud, et nõuet ei saa menetleda,

sest kõik kaasomanikud ei ole hagi esitanud. AÕS § 71 alusel võib iga omanik eraldi nõuda

kaasomandis oleva katuse parandamist. Kostjate vastutust ei saa piiritleda. Hagejad ei nõustunud, et

tõendamata on J. K. pädevus. J. K. on ekspertiisiakti allkirjastanud digitaalselt 26.05.2020, mistõttu

puudub põhjus kahelda selle koostajas. Tegu on Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi riiklikult tunnustatud

eksperdiga. Arve ekspertiisi eest summas 780eurot on väljastanud ekspertarvamuses märgitud OÜ

Ekspertiisibüroo. Tegemist ei ole hagejate lepingulisele esindajale kuuluva äriühinguga, vaid

äriühinguga, mille vahendusel ekspert tegutseb.

16. Hagejate hinnangul puudub vaidlus selle üle, et ehitus- ja kasutusloa järgi pidi hoone katus oleva

bituumenist, PVC plaadist või rullmaterjalist, kuid tegelikult on katusele paigaldatud Rannila

profiilplekk. Seega puudub vaidlus, et hoone katus ei vasta ehituslikes dokumentides kajastatule.

Kostjad on sisuliselt tunnistanud, et nad on teadlikult eiranud ehitusprojekti ja ehitanud hoonele

katuse, mida ehitusprojektis ette ei nähta.

17. Eksperdi on tuvastanud hoone ülevaatusel, et katuse kaldeks on 3,4 kuni 4 kraadi. Vastavad

mõõtetulemused on jäädvustatud ekspertiisi lk 7. Kostjate väited selle kohta, et mõõtetulemused on

ebaõiged, on paljasõnalised. Puudub põhjus kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi mõõdetud asjaolus.

Ehitusprojektis on märgitud katuse kaldeks 2 kraadi. Kuna ehitusprojektis on kaldeks ette nähtud 2

kraadi ja ekspert on mõõtmise tulemusena saanud kaldeks 3,5 kuni 4 kraadi, puudub alus asuda

seisukohale, et katuse kalle võiks olla suurem kui 4 kraadi.

18. Ekspert on välja toonud, et kasutatud Rannila profiiliplekil on minimaalseks kaldenurgaks aga 11

kraadi. Ekspertiisiakti lk 8 on fotol välja toodud punase joonega katusekalle, mis Rannila terasprofiili

puhul on ette nähtud minimaalseks kaldenurgaks. Jooniselt on visuaalselt näha, milline on olemasoleva

kaldenurga ja nõuetele vastava terasprofiilplekist katuse kaldenurkade vahe. Seega on ekspert

tuvastanud, et profiilpleki paigaldamisel ei ole järgitud tootja ega üldtunnustatud nõudeid katuse kalde

osas. Nimetatu on oluline puudus.

19. Lisaks on ekspert tuvastanud puudused kattematerjali paigaldusel. Plekipaani tihendamine on

tegemata, paanide omavahelised liited on tihendatud mastiksiga, mis ei ole lubatud, samuti on katuse

parandamisel kahjustatud kattematerjali ning parapeti ehituses esineb puudusi, mis soodustavad vee

läbijooksu konstruktsiooni.

20. Kostjad on omaks võtnud, et on toimunud katuse läbijooksud, kuid kostjad on leidnud, et kuna

läbijooksude tagajärjed on kõrvaldatud, puudust enam ei esine. Läbijooksu tagajärje likvideerimine

korteriomandis sees ei ole puuduse kõrvaldamine, vaid on puudusest tekkiva tagajärje likvideerimine.

21. Katuse läbijooks on puudustega ehitatud katuse tagajärjeks. Ekspert on ekspertiisis toonud välja

oma järeldused selle kohta, mis põhjustavad läbijookse korterites. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis

eksperdi järeldused ümber lükkaksid. Kostjad on üksnes avaldanud, et paigaldatud katusekatte materjal

on paremini sobiv Eesti kliimasse. Väide on tõendamata ja materjal paigaldati nõudeid eirates.

22. Tavapärase uue korteriomandi ostmise käigus ei saa eeldada, et ostja asub kontrollima katusekatte

materjali vastavust ehitus- ja kasutusloas märgitule või asub mõõtma hoone katuse kallet. Nimetatud

puudused ilmnesid alles seejärel, kui kostjad ei suutnud peatada mitme aasta jooksul pidevaid katuse

läbijookse, mis jätkuvad. Kostja läbijooksude tagajärgede likvideerimine garantiiajal ei ole hinnatav

läbijooksu põhjuse likvideerimisena ega põhjuse väljaselgitamisena. Kuna kostjad läbijooksude

põhjuseid välja ei selgitanud ega likvideerinud, tellisid hagejad 2020. a kevadel ekspertiisi.

23. Kostjate väited, et soojustusmaterjali ei ole vaja välja vahetada, on tõendamata ja asjatundmatud.

Katuses on toimunud pidevad läbijooksud alates hoone valmimisest 2018. aasta jaanuarist või veelgi

varem. Seega on katuse soojustus pidevate läbijooksude tulemusena märgunud ja oma omadused

minetanud. Mõlemad hinnapakkumised teinud ehitusettevõtjad ei pidanud võimalikuks kasutada

läbivettinud soojustusmaterjali, mistõttu on hinnapakkumistes ette nähtud uus soojustus.

24. 08.02.2021 seisukohtades esitasid hagejad sõlmitud müügilepingud. 29.01.2018 on D. S.. müüjana

ning T. ja S. M. otsjatena sõlminud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu.

02.11.2017 on OÜ Dektorest müüjana ja M. K. ostjana sõlminud korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu ja asjaõiguslepingu. 09.01.2018 on OÜ Dektorest müüjana ning M. K. ja T. N. ostjatena

sõlminud korteriomandi võlaõigusliku lepingu osalise ülevõtmise lepingu ja asjaõiguslepingu.

25. 02.11.2017 on OÜ Dektorest müüjana ja A. K.a ning N. K. ostjatena korteriomandi võlaõigusliku

müügilepingu ja asjaõiguslepingu. 02.01.2018 on OÜ Dektorest müüjana ning A. K.a ja N. K.

ostjatena sõlminud korteriomandi asjaõiguslepingu. 13.10.2017 on OÜ Dektorest müüjana ja S. A.

ostjana sõlminud korteriomandi võlaõigusliku müügilepinguja asjaõiguslepingu. 21.11.2017 on OÜ

Dektorest müüjana ning S. A. ostjana sõlminud asjaõiguslepingu.

26. Hagejate omandatud korteriomandid asusid OÜ Dektorest ehitatud uues nelja korteriga

korterelamus. Hagejate ja kostjate vahel sõlmitud lepingutes ei ole pooled kokku leppinud, millise

kvaliteediga müügilepingu esemeks olev uus korteriomand peab olema. Seega tulenevalt VÕS § 77

pidi lepingu ese olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Hagejad leidsid, et keskmise kvaliteediga uus

eluruum ja ehitis pidi vastama ehitusdokumentatsioonile ning arvestama materjali tootja ning

üldtunnustatud ehitusnõudeid. Elamiseks mõeldud uues korterelamus ei tohtinud olla sademevee

läbijookse.

27. Hoone ei vastanud keskmisele kvaliteedile, sest hoone ei olnud ehitatud vastavalt projektile ja

ehitusloale. Puudub vaidlus, et ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt pidi olema X tee x nelja

korteriomandiga korterelamu ehitatud bituumenkatusega, mille kaldenurk on 2 kraadi. Kasutusloa

kohaselt on ehitisel bituumenkatus. Kostjad on nimetatud asjaolu omaks võtnud. Lisaks on see

tõendatud ekspertarvamusega. Hagejad esitasid täiendava tõendina müügikuulutuse, milles hagejatele

avaldati enne müüki, et hoonel on bituumenkatus.

28. Kui kostjad leiavad, et ehitusprojektist kõrvale kaldumine ei ole lepingu rikkumine, peavad kostjad

seda tõendama. Kostjad on paljasõnaliselt väitnud, et plekist katus sobib Eestisse paremini. Ekspert on

avaldanud 26.01.2021, et Eesti kliimasse sobivad mõlemad katusekatte materjalid.

29. Projekti eirates ja teise kattematerjali kasutamisel on eiratud katusekatte materjali paigaldamise

nõudeid. Ekspert on tuvastanud, et katusekattena kasutatud plekkprofiil nõuab vähemalt 11 kraadist

kallet, mida katusel ei ole. Hoone katuse ja parapet ei ole ehitatud vähemalt keskmise kvaliteediga,

millise asjaolu on ekspert samuti tuvastanud. Eeltoodu on kogumis läbijooksude põhjuseks.

30. See, kas vee läbijooks toimus ühe korteriomandi eriomandi eseme piires või mitmes, ei ole oluline.

Läbijookse on esinenud kolmes korteriomandis ning need jätkuvad siiani korteris x. Tegemist on

lepingutingimustele mittevastava ehitise osa (katuse) puuduse tagajärjega. Läbijooksu põhjuseks on

kõigi hagejate kaasomandis oleva ehitise mittevastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.

31. Müüja põhikohustuseks on anda üle puudusteta asi (VÕS § 208 lg1 ja 217 lg 2 p 2 ). Müüjad on

seda kohustust rikkunud. Puuduseks on projektile ning ehitusmaterjali tootja paigaldusnõudeid

rikkudes ehitatud katus ja parapet, mille tagajärjel toimuvad vee läbijooksud. Puudused olid olemas

juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku hetkel.

32. Läbijooksud toimusid alates 2018. aastast kuni käesoleva ajani. Ekspert on tuvastanud

läbijooksude põhjuse ning on oma järeldusi kinnitanud 25.01.2021. Pooled ei vaidle läbijooksude

toimumise üle. Kostjad on väitnud, et korteris nr x toimunud läbijooksud on kõrvaldatud, kuid see ei

vasta tõele, sest läbijooksud toimuvad jätkuvalt. Kostjate eeltoodud väide tõendab, et kostjaid on

läbijooksudest teavitatud.

33. Hagejad esitasid korteris X tee x-x toimunud läbijooksu foto 20.07.2019 ja foto X tee x-x korteris

toimunud läbijooksudest 04.12.2018. Ekspert on tuvastanud ekspertiisi käigus toimunud paikvaatlusel

07.05.2020 veekahjustused korteris 4.

34. 07.10.2019 on korteriomanikud edastanud kostjale OÜ-le Dektorest nõude puuduste

kõrvaldamiseks koos fotodega korterite kahjustustest. Kostja OÜ Dektorest on kinnitanud

veekahjustuste olemasolu 01.11.2019 e-kirjas ning on märkinud, et lagede viimistlus toimub.

15.11.2019 on korteriomanikud palunud välja selgitada läbijooksude põhjused. Kostja vastas samal

päeval ja lubas tulla vaatama. Kuna põhjuste väljaselgitamist ei toimunud, teatasid korteriomanikud

05.03.2020, et pöörduvad ise eksperdi poole. Eksperdi hinnangul tuleb puuduste kõrvaldamiseks katus

tervikuna ümber ehitada.

35. Müüjate rikutud kohustuse eesmärgiks oli anda üle hagejatele ilma puudusteta korteriomand, mille

kooseisus on projektdokumentatsioonile, ehitusloale ja kasutusloale vastavalt ning vähemalt keskmise

kvaliteediga ehitatud hoone ning mille ehitamisel on järgitud materjali tootjate paigaldusnõudeid.

Puudustega asja parandamisega seotud kahjuhüvitist pidid müüjad lepingu sõlmimisel ette nägema.

Hagejatele kinnisasjad müünud kostjad oleksid pidanud nägema lepingu rikkumisega tekitatavat kahju

ette.

36. Kostja D. S. näol ei ole tegemist isikuga, kes oleks müünud isiklikuks tarbeks soetatud

korteriomandi, kuigi see ei vabasta teda varjatud puudustest tulenevast vastutusest. D. S. on kostja OÜ

Dektorest töötaja ning OÜ Dektorest juhatuse liikme ja ainuomaniku Jüri Sambrovski minia. Seega

pidi talle olema teada asjaolu, et OÜ Dektorest ei ole hoonet ehitanud vastavalt ehitusprojektile ning

on eiranud materjali tootjate paigaldusnõudeid. Seda, et tegemist ei olnud tavapärase korteriomandi

müügiga, kinnitab asjaolu, et D. S. on 29.10.2018 lepingu punktiga 2.7.2 ja 2.7.3. võtnud endale

majandus ja kutsetegevuses kinnisvara müüva tele isikutele omase garantiikohustuse.

37. Müügilepingutes sisalduv punkt lepingu esemeks oleva ehitise ülevaatuse kohta ei vabasta müüjaid

vastutusest ning VÕS § 218 lg 4 ei kohaldu. Hagejad ostjatena ei teadnud ega pidanudki teadma, et

neile müüdava korteriomandi koosseisu kuulub ehitis, mis ei ole ehitatud kooskõlas ehitusprojektiga

ning eiratud on materjalitootja paigaldusnõudeid. Tegemist on varjatud puudusega, mida ilma

eriteadmisi omamata ei ole võimalik tuvastada.

38. Lepingu eseme puudusele tuginemist ei välista see, et korteriomandid omandanud hagejad

kinnitasid võlaõigusliku lepingu punktis 2.2.1, et nad on üle vaadanud ehitise. D. S.lt korteriomandi

omandanud hageja ei ole sellist kinnitust üldse andnud. Müügikuulutuses oli avaldatud, et hoonel on

SBS katusematerjal, mitte profiilplekk. Kostjad on avaldanud tõele mittevastavaid andmeid. Kostjad ei

avaldanud lepingutes andmeid tegeliku katusekatte kohta, mistõttu on tegu varjatud puudustega.

Puudusi ei saanud tuvastada tavalisel ülevaatusel ilma eriteadmisteta. Ei saa eeldada, et keskmine

inimene, kes ostab endale kodu, oskab uurida, milline on hoone katusekalle, kas selline kalle sobib

paigaldatud kattematerjalile ning kas tegelikkuses on paigaldatud katusekattematerjal, mis on

ehitusdokumentatsioonis ette nähtud.

39. Hagejad on andnud kostjatele kahel korral ehk 13.06.2020 ja 25.09.2020 peale ekspertiisi tegemist

ja puuduste tuvastamist võimaluse puudused ise kõrvaldada. Kostjad on teatanud 29.06.2020 ja

29.09.2020 selgelt, et ei kavatse puudusi kõrvaldada. Kostja Dektorest OÜ on kõrvaldanud

värvikahjustusi, mida ei saa pidada puuduste kõrvaldamiseks.

40. Kuigi kahju on tekitatud iga konkreetse müügilepingu rikkumisega igale konkreetsele ostjale, siis

puuduse kõrvaldamine ei ole võimalik selliselt, et puudus kõrvaldatakse ainult ühe korteriomandi

kohal oleva katuseosa ümberehitamisega või iga hageja suhtes sellele hagejale kuuluva mõttelise osa

ulatuses. Ekspert on leidnud, et ümber tuleb ehitada kogu hoone katus.

41. Seega on igal hagejal õigus nõuda temale müünud isikult müügilepingus kokkulepitud eseme

puuduste kõrvaldamiseks kogu katuse ümberehitamist. Vastasel juhul ei oleks puudus kõrvaldatud.

Korteriomandi nr x on omandanud abikaasad N. K. ja A. H. (endise nimega K.), kes käesoleval ajal ei

ela enam koos. PKS § 29 lg 1 sätestab, et kui üks abikaasa käsutab abikaasade ühisvara hulka kuuluvat

õigust, eeldatakse teise abikaasa nõusolekut. Seega ei ole vajalik, et A. H. osaleks hagejana, kuna tema

nõusolekut kahju hüvitamiseks eeldatakse.

42. 03.05.2021 seisukohtades leidsid hagejad, et kuigi üks kostjatest on füüsiline isik, vastutab ta

ostja ees lepingu esemel olevate varjatud puuduste eest, mis olid olemas müügilepingu eseme

juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal. Tavapärasel ülevaatusel ei ole võimalik

tuvastada, kas hoone katus erineb ehitus- ja kasutusloas kajastatust. Korteriomandi ostmisel ei ole ei

kostjad avaldanud, et ehitatud hoone erineb ehitus- ja kasutusloal märgitust katusekatte materjali

poolest ning terasprofiili paigaldamisel ei ole järgitud tootja juhiseid minimaalse katusekalde osas.

43. Hoonele paigaldatud profiilplekk ei ole piisava kaldega, mistõttu ei toimu katusel piisavat vee

äravoolu ja tekivad läbijooksud. Nimetatu on tuvastatud erialateadmistega isiku poolt. Kostjate väited,

et tegemist ei ole vee läbijooksuga, vaid kondensaadist tekkinud niiskuse täppidega, on ümber lükatud

kohtule 04.01.2021 ja 08.02.2021 esitatud fotode ja videotega läbijooksudest. Videolt on näha, kuidas

püsivalt vesi tilgub ning fotodelt nähtub, et tegemist ei ole niiskuse plekkidega, vaid kobrutavate

veekahjustustega.

44. Kostjate väited, et tegemist on Weckmann katusekatte materjaliga, on paljasõnalised ja

tõendamata. Kuna kostja OÜ Dektorest on jätnud ehituse nõuetekohaselt dokumenteerimata, on

teostatud kasutusloa saamiseks ehitusaudit, milles on märgitud, et tegemist on Rannila profiilplekiga.

Ekspert on tuginenud ehitusauditis sisalduvale ja teostanud kohapealse ülevaatuse, mistõttu puudub

põhjus kahelda, et paigaldatud on Rannila terasprofiil.

45. Ehitustegevus ei ole toimunud vastavalt ehitusprojektile. Ehitusprojekti kohaselt pidi olema katus

ehitatud ja kaetud SBS materjaliga. Kasutusluba hoonele on väljastatud SBS materjalile. Seega ei ole

ehitustegevus toimunud vastavalt ehitusprojektile. Kostjate esitatud pakkumine ei tõenda, et hoonele

on paigaldatud Wecman katusekatte materjal. Tegemist on seinaredeli ja selle kinnituste pakkumisega.

Teised pakkumised on esitatud parapeti ja vihmavee komplekti, mitte katusekatte materjaliga seoses.

46. Kuigi pakkumine on võetud Wecman terasprofiilplekile OP-20 tumepruun RR32, siis ostetud seda

kaupa ei ole, sest arvel nr 5195 nimetatud kaup puudub. Isegi, kui antud kaup oleks 2015 aastal ostetud

(pakkumise aeg 27.05.2015), ei ole tõendatud, et antud materjal X tee x hoonele 2017 toimunud

ehitustegevuse käigus paigaldati. Ehitusauditi käigus on märgitud, et hoonele on paigaldatud Rannila

terasprofiil, mitte Wecmani terasprofiil ning, et ehitustegevus toimus juunis ja juulis 2017 aastal.

Ühtlasi on kostja esitanud OÜ P pakkumise X tee x paranduseks, mis ei seondu vaidlusaluse elamuga

x.

47. 03.12.2021 seisukohas selgitasid hagejad, et kostja D. S. rikkus hagejate T. M. ja S. M. ees

29.01.2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingust tulenevat kohustust anda üle lepingutingimustele

vastav keskmise kvaliteediga uus korteriomand. Kostja OÜ Dektorest rikkus hagejate M. K. ja T. N.

ees 02.11.2017 aastal sõlmitud võlaõiguslikust korteriomandi müügilepingust ja 09.01.2018 sõlmitud

võlaõigusliku lepingu muutmise ja asjaõiguslepingust tulenevat kohustust anda hagejatele üle

lepingutingimustele vastav keskmise kvaliteediga uus korteriomand.

48. Kostja OÜ Dektorest rikkus hageja N. K. ees 02.11.2017 aastal sõlmitud võlaõiguslikust

korteriomandi müügilepingust ja 02.01.2018 sõlmitud asjaõiguslepingust tulenevat kohustust anda

hagejatele üle lepingutingimustele vastav keskmise kvaliteediga uus korteriomand. Kostja OÜ

Dektorest rikkus hageja S. A. ees 13.10.2017 aastal sõlmitud võlaõiguslikust korteriomandi

müügilepingust ja 21.11.2017 sõlmitud asjaõiguslepingust tulenevat kohustust anda hagejatele üle

lepingutingimustele vastav keskmise kvaliteediga uus korteriomand.

49. Kõigi nelja müügilepingu esemeks oli uus korteriomand. Seda, et müügilepingute esemeks olid

uued korteriomandid, mis pidid asuma bituumenkatusega hoones, tõendab hageja 08.04.2021

menetlusdokumendi lisaks 8 olev müügikuulutus, mille alusel korteriomandeid müüdi, kui uutena. OÜ

Dektorest müüdud korteriomandite puhul tõendab asjaolu, et lepingu esemeks oli uus ja valmiv

korteriomand, märge lepingute punktis 2.1.6, mille järgi oli lepingu eseme reaalosaks ehitusjärgus olev

elu- ja mitteeluruum. Lepingute punkti 6.1. kohaselt pidi enne asjaõiguslepingu sõlmimist olema

lepingu ese valmis ehitatud.

50. Hagejate T. ja S. M. osas tõendab asjaolu, et tegu oli uue korteriomandiga, märge 29.01.2018

müügilepingu punktis 1.4, mille kohaselt oli elamu esmase kasutusele võtmise aastaks on 2018 ja

elamule on väljastatud kasutusluba 15.01.2018.

51. Eraldi kokkulepet müügilepingute esemeks olevate korteriomandite kvaliteedi osas

müügilepingutes ei ole. Seega tulenevalt VÕS § 77 pidi lepingu ese olema vähemalt keskmise

kvaliteediga. Samuti peab olema vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandi juurde kuuluv

kaasomandi osa. Kui projekti ei ole järgitud on müüja kohustus tõendada, et kõrvalekalletes projektist

oli poolte vahel kokku lepitud. Antud juhul oli hoone ehitatud projektdokumentatsiooni ja head

ehitustava eirates ning pooled ei olnud sellistes kõrvalekalletes kokku leppinud.

52. 2018. a ja 2019. a esinesid hagejate korteriomandites laest vee läbijooksud, millest kostjat OÜ

Dektorest teavitati lisaks suulistele pöördumistele kirjalikku taaseistamist võimaldavas vormis.

Korteris nr X, mille ühisomanikud on N. K. ja A. H., fikseeriti vee läbijooks 04.12.2018 ning fotod

saadeti OÜ Dektorest e-posti aadressile info@dektorest.ee.

53. KorterisX, mille omanikud on T. N. ja M. K., fikseeriti vee läbijooks 20.07.2019 fotoga. Korteris

X, mille omanik on S. A. ja korteris X toimunud läbijooksud fikseeriti 07.10.2019 OÜ Dektorest e-

posti aadressile info@dektorest.ee edastatud elektronkirjaga. Samas e-kirjas paluti OÜ-l Dektorest

välja selgitada läbijooksude põhjused ja puudused likvideerida 01.11.2019.

54. Korteris X toimunud läbijookse 2019. ja 2020. aastal tõendavad fotod ja videoga, millel on näha

veekahjustused ja vee tilkumine. OÜ Dektorest saatis 01.11.2019 kell 11:12 e-kirja, milles kostja

kinnitas, et on kursis veekahjustustega korterites X, X ja X. Seega ei saa olla vaidlust asjaolus, et 2018

ja 2019 toimusid vee läbijooks korterites X, X ja X ja nendest oli OÜ Dektorest teavitatud. 15.11.2019

saadeti kostjale OÜ-le Dektorest e-kiri, milles paluti korduvate veekahjude tõttu teha ekspertiis. Kuna

OÜ Dektorest seda ei teinud, pöörduti ehitusekspert J. K. poole.

55. OÜ Ehitusekspertiisibüroo eksperdi J. K. 26.05.2020 ekspertarvamusest ilmnes, et hoone, milles

asuvad müügilepingute esemeks olevad korteriomandid, ei ole ehitatud vastavalt ehitusloale ja

ehitusprojektile, valminud hoone ei vasta kasutusloale, ehitustegevuse käigus ei ole järgitud

materjalitootja juhiseid ning katuse ja parapeti ehituses esinevad ehitusvead. Hagejad said

läbijooksude põhjustest ja lepingu esemete mittevastavusest teada ekspertarvamuse saamisel

26.05.2020.

56. Neid puudusi ei ole võimalik märgata korteriomandi ostmisele eelneval tavalisel ülevaatusel.

Korteriomandi ostmisel ei ole mõeldav, et korteriomandi ülevaatus kätkeb endas katuse ülevaatust,

selle kalde mõõtmist ja katusekatte materjali võrdlust ehitusprojektis märgituga. Tavapäraselt toimub

korteriomandi ülevaatus eriomandi piires.

57. Kui kostjad leiavad, et eksperdi tuvastatud ehitusprojektist kõrvalekaldumine ei ole lepingu

rikkumine, peavad seda tõendama kostjad. Kostjate väide plekist katuse parema sobivuse kohta on

paljasõnaline. Ekspert on tuvastanud ka muid katuse puudusi. Kõik eksperdi tuvastatud puudused on

põhjuseks, et korteritesse on toimunud ja toimuvad jätkuvalt vee läbijooksud. Pooled ei ole

müügilepingutes leppinud kokku selles, et hagejad omandavad korteriomandid hoones, mis ei ole

ehitatud vastavalt ehitusdokumentatsioonile, vastavalt materjali tootja paigaldusnõuetele ega ole

keskmise ehituskvaliteediga. Vastupidi, müüja OÜ Dektorest on kinnitanud müügilepingute punktides

2.1.6 ja 2.1.7, et puuduvad õigusliku aluseta tehtud ümberehitustööd ja puuduvad varjatud puudused.

58. Müüja põhikohustuseks on anda üle puudusteta asi (VÕS § 208 lg 1 ja § 217 lg 1). Müüjad on seda

kohustust rikkunud ja on ostjatele üle andnud puudustega asja. Hagejad on kostjatelt nõudnud

puuduste kõrvaldamist. Hagejad on teavitanud läbijooksudest ja teavitanud pärast ekspertarvamuse

saamist mõlemat kostjat ning palunud puudused kõrvaldada.

59. 13.06.2020 edastas hagejate lepinguline esindaja kostjale D. S. ja OÜ-le Dektorest

nõude puuduste kõrvaldamiseks. Nõue edastati 13.06.2020 kostja D. S. elektronpostiaadressile XXX.

Tegemist on meiliaadressiga, mille kostja D. S. on ise 29.01.2018 korteriomandi müügilepingus

avaldanud. Seega on kostja D. S. saanud kätte 13.06.2020 nõude puuduste kõrvaldamiseks 21.06.2020.

OÜ-le Dektorest saadeti nõue 13.06.2020 e-kirja teel ning kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest.

Hagejad võtsid pakkumised puuduste kõrvaldamiseks ja saatsid kostjatele korduva nõude 25.09.2020.

29.09.2020 vastas kostja OÜ Dektorest korduva keeldumisega.

60. Hagejad möönsid, et kostjatel ei ole solidaarvastutust. Iga kostja vastutab oma lepingulise

kohustuse täitmise eest, kuid seda täies ulatuses. Puudusi ei ole võimalik kõrvaldada osaliselt või ainult

ühe korteriomandi kohal.

61. 24.05.2022 seisukohaga koos esitasid hagejad korteri X laest 20.02.2022 tehtud foto läbijooksust,

22.03.2022 läbijooksust ning korteris X jaanuaris 2022 toimunud läbijooksust. Seega jätkuvad

läbijooksud vaatamata sellele, et kostjad on väitnud, et läbijooksud on kõrvaldatud. Hagejad on

23.02.2022 teavitanud järjekordsest läbijookust kostjat OÜ Dektorest. Nimetatud teatele ei ole

vastatud.

62. Kostjate esitatud X OÜ auditis ei ole märgitud, et ehitus vastab ehitusprojektile. Märgitud on vaid,

et hoone vaated ja korruste plaanid vastavad projektile. Auditis ei ole hinnatud ega mõõdetud plekist

katuse kallet ja selle vastavust tootja paigaldusjuhendile. Auditist ei ole aru saada, kuidas ja mil viisil

tuvastas E. E. katuse veepidavuse. Auditis ei ole arvestatud, et ehitusprojekti T-283-2012 järgi pidi

hoone katusel olema SBS kate. Küll on E. E. auditi fotodelt 27, 28, 29 ja 30 näha, et hoonel ei ole

mitte SBS katusekate, vaid tegemist on plekkkatusega.

63. 27.06.2022 täpsustasid hagejad oma nõuet ja esitas ka alternatiivsed nõuded. Esimese nõudena

palusid hageja mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja 30 519 eurot ja väljamõistetud

summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse

täitmiseni. Esimese alternatiivina eeltoodule palusid hagejad mõista kostjalt D. S. välja T. M. ja S. M.

kasuks solidaarselt välja 31 519 eurot ning väljamõistetud summalt viivised alates 23.10.2020 VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid kostjalt

OÜ-lt Dektorest välja mõista T. N., M. K., N. K. ja S. A. kasuks solidaarselt 31 519 eurot ning

väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni.

64. Hagejad esitasid ka teise alternatiivse nõude, kui kohus ei rahulda esimest nõuet ega esimest

alternatiivset nõuet. Hagejad palusid välja mõista kostjalt D. S.lt T. M. ja S. M. kasuks solidaarselt

7596,48 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest T.

N. kasuks välja 3831,51 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid mõista kostjalt

OÜ-lt Dektorest M. K. kasuks välja 3831,51 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates

23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad

palusid välja mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest hageja N. K. kasuks 7663,02 eurot ning väljamõistetud

summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse

täitmiseni. Hagejad palusid välja mõista kostjalt OÜ-lt Dektorest S. A. kasuks 7596,48 eurot ning

väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses

kuni põhikohustuse täitmiseni.

65. Hagejad ühtlasi selgitasid läbijooksude toimumist ja kostjate teavitamist. Hagejate M. K. ja T. N.

kaasomandis olevas korteris nr . toimus läbijooks 20.07.2019, mis on tõendatud fotoga korteri teisel

korrusel asuvast toast. Läbijooksust teavitas T. N. 20.07.2019 OÜ Dektorest juhatuse liiget J. S.,

helistades nimetatud isikule ja teatas läbijooksust.

66. Läbijooksust teavitamist tõendab kostja OÜ Dektorest 01.11.2019 e-kiri, milles kostja teatas, et on

kursis korterite x, x ja x lae veekahjustuste laikudega. Järjekordsed läbijooksud toimusid korteris x

kohtumenetluse ajal. Nimetatud asjaolu tõendamiseks on esitatud foto 20.02.2022 läbijooksust ja 2

foto samast läbijooksu kohast kuu hiljem 22.03.2022. Läbijooks toimus korteriomandi teisel korrusel

asuvas magamistoas. Hagejad esitavad täiendavalt läbijooksu tõendamiseks tehtud video. Video

tõendab, et läbijooks on toimunud korteris x II korruse magamistoas. 20.02.2022 läbijooksust teavitas

OÜ-t Dektorest hagejate lepinguline esindaja, kes saatis e-kirja teel fotod.

67. Hageja N. K. ühisomandis olevas korteris nr x toimus läbijooks 04.12.2018 ning fotod saadeti

koheselt kostjale OÜ-le Dektorest e-posti teel. Kostja teatas 01.11.2019 e-kirjas, et on kursis

veekahjustustega. Järjekordne läbijooks toimus korteris x jaanuaris 2022, mille tõestuseks on hagejad

esitanud läbijooksust tehtud foto. Nimetatud läbijooksust teavitati kostjat 24.05.2022

menetlusdokumendi kaudu.

68. Hageja S. A. omandis olevas korteris nr x toimus läbijooks 07.10.2019 ning fotod on koheselt

edastatud OÜ-le Dektorest. Fotode edastamist tõendab OÜ Dektorest 01.11.2019 e-kiri. Korteris x

kohtumenetluse ajal jätkuvatest läbijooksudest on esitatud fotod ja video. Korteri x eriomandi piires ei

ole läbijookse toimunud.

69. Hagejad saatsid kostjale OÜ-le Dektorest 07.10.2019, 15.11.2019 ja 05.03.2020 palve selgitada

välja läbijooksude põhjused. Kostja põhjuseid välja ei selgitanud ja hagejad tellisid ise ekspertiisi, mis

valmis 26.05.2020. Hagejad edastasid ekspertarvamuse kostjatele 13.06.2020 koos nõudega

ekspertiisiga tuvastatud puudused kõrvaldada. Eksperdi tuvastatud puudused on kõigil neljal

korteriomandil olenemata sellest, et korterisse x ei ole läbijookse toimunud.

70. 16.02.2023 seisukohtades osundasid hagejad, et kohtu määratud ekspert tuvastas katusekalde

mittesobivuse materjali tootja juhistega ning katuse mittevastavuse ehitusprojektile ja kasutusloale.

Ekspert ei ole ümber lükanud ühtegi varasemat hagejate viidatud puudust ega pidanud J. K. hinnangut

ebaõigeks. Lisaks selgus arvamusest mitmeid uusi varjatud puudusi, milliste olemasolust ei olnud

hagejad teadlikud. Arvamusest selgus, et parapetid on ehitatud ebaõige kaldega, harjapleki alustel

puuduvad tihendid puudumine, tuulekasti lauad on osaliselt pehkinud, harjaräästa tuulekast on tihedalt

laudadega kinni ehitatud ja puuduvad nõutavad tuulutusvahed, hingav aluskattekangas Master Max on

paigaldatud puudulikult ja on liiga pingul. Lisaks puudub ehitusprojektis ettenähtud soojustus 365 mm,

mis põhjustab siseniiskuse kondenseerumist, mida ekspert pidas läbijooksude põhjuseks.

71. Seega on ekspert kinnitanud, et X katus on puudustega ning need puudused (ebasobiv

kattematerjal, liiga väike kalle, soojustuse puudumine, puudused konstruktsioonis jne) põhjustavad

sisse- ja läbijookse korteritesse. Ekspertarvamuse lisaks 4 on eksperdi koostatud remonttööde

maksumuse eelarve 21 548,88 eurot. Eelarvest nähtub, et olemasolev katusekate eemaldatakse kogu

katuselt, lisatakse soojustust 74 m2 ulatuses, tehakse parandused läbiviikudes ja parapeti ääres ning

seejärel paigaldatakse tagasi eelnevalt eemaldatud materjal. Lisaks paigaldatakse uued parapetiplekid

ja ehitatakse neile õige kaldega alusraam.

72. Seega ei sisalda eelarve olemasolevale katusekattematerjalile ettenähtud kalde andmist või

lamekatusele sobiliku katusekatte materjali ega sellega seoses kasutusloa muutmise kulu. Järelikult ei

ole eelarves ettenähtuga puudused kõrvaldatavad ja eelarves tehtud toimingute järgselt on katus ikkagi

puudustega. Soojustuse osas ei järgi eksperdi koostatud eelarve ehitusprojekti T-283-2012, milles on

ettenähtud katuse soojustus 365 mm. Seega eelarves ettenähtud soojustuse lisamine ei vii katuse

soojustust vastavusse ehitusprojektiga. Kokkuvõttes ei ole eelarves väljatoodud toimingute ja kuluga

puudused kõrvaldatud.

73. Lõplikes seisukohtades jäid hagejad varasemate väidete juurde. Pärast eksperdi tuvastatud uusi

puudusi tuginevad hagejad ka nendele. Hagi alusena on hagejad tuginenud sellele, et katus on

puudustega. Kui kohtu määratud ekspert tuvastab veel täiendavaid puudusi, ei ole tegemist hagi aluse

muutmisega ja hagejad saavad käimasolevas kohtuasjas sellistele puudustele tugineda.

74. Kostjad ei ole tuginenud sellele, et nad teatasid hagejatele enne müügilepingu sõlmimist, et hoone

ei ole ehitatud vastavalt projektile, kasutatud katusekatte materjal ei ole sobiv, rikuti head ehitustava

ning katus on puudustega. Müüjate rikutud kohustuse eesmärgiks oli anda üle hagejatele ilma

puudusteta korteriomand, mille kooseisus on projektdokumentatsioonile, ehitusloale ja kasutusloale

vastavalt ning vähemalt keskmise kvaliteediga ehitatud hoone ning mille ehitamisel on järgitud

materjali tootjate paigaldusnõudeid.

75. Lepingu rikkumisega tekitatud kahju suurus on minimaalselt 30 194 eurot. Ekspertide osundatud

puuduste kõrvaldamiseks on hagejad võtnud hinnapakkumise OÜ-lt Steelroof Plekikoda, kes on teinud

07.09.2020 hinnapakkumise kahjustuste kõrvaldamiseks summas 29 414 eurot ja OÜ-lt Windmar kes

on teinud 27.08.2020 hinnapakkumise kahjustuste kõrvaldamiseks summas 35 091 eurot. Hagejad on

nõude kahju hüvitamiseks esitanud soodsama hinnapakkumise alusel.

76. Kohtu määratud ekspert on märkinud, et puuduste kõrvaldamise kulu on 21 548,88 eurot. Eelarves

ei ole arusaamatul põhjusel arvestatud kõigi puuduste kõrvaldamisega, mistõttu ei saa sellest eelarvest

lähtuda. Eelarve ei sisalda olemasolevale katusekattematerjalile ettenähtud kalde andmist või

lamekatusele sobiliku katusekatte materjali paigaldust. Katus oleks endiselt ühe olulise puudusega.

Puudused ei ole kõrvaldatud, kui paigaldatakse tagasi mittesobilik terasprofiilplekk, mis on jätkuvalt

vastuolus ehitusprojekti ja kasutusloaga.

77. Hagejad esitasid vastuväite kohtu tegevusele, sest kohus ei rahuldanud 10.04.2023 istungil hagejate

taotlust täiendava ekspertiisi määramiseks või eksperdi ülekuulamiseks. Kui kohus lähtub kahju

suuruse määramisel eksperdi koostatud eelarvest, on vajalik täiendav ekspertiis. Kuna M.-M. O.

eelarve ei sisalda ühe olulisema puuduse kõrvaldamist, ei saa selle eelarvega arvestada ja hagejad

palusid lähtuda OÜ Steelroof Plekikoda OÜ 07.09.2020 hinnapakkumisest. Nimetatud pakkumine

kätkeb endas kõigi puuduste kõrvaldamist.

78. Lisaks puuduste kõrvaldamise kulule 29 414 eurot kuuluvad kahjuna VÕS § 115 lg 1 alusel

hüvitamisele kohtuvälised kulutused puuduste kindlakstegemisele summas 780 eurot (J. K.

ekspertarvamuse koostamise tasu) ja kohtueelsed lepingulise esindaja kulud summas 325 eurot

kohtuväliste nõudekirjade koostamise eest. Kokku on seega lepingu rikkumisega tekitatud kahju

summas 30 519 eurot.

79. Hagejad selgitasid, milline on iga hageja nõue konkreetse kostja vastu ja kuidas see on saadud.

Hagejad palusid hagi rahuldada selliselt, et iga hageja osas rahuldatakse hagi lähtudes omandatud

korteriomandi juurde kuuluva mõttelise osa suurusest, mille konkreetses müügilepingus müüjaks olev

kostja üle andis.

80. Hagejad T. M. ja S. M. omandasid kostjalt D. S.lt 1256/5046 mõttelist osa Harju maakonnas xxx

asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast üldpinnaga 125,6 m. Lähtudes

müügilepingu esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest paluvad hagejad

T. M. ja S. M. D. S.lt välja mõista kahju lähtudes mõttelise osa suurusest s.o. 7596,48 eurot (30 519 x

1256/4046).

81. Hageja T. N. omandas ½ suuruse mõttelise osa kostjalt OÜ-lt Dektorest 1267/5046 mõttelisest

osast xxx asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi

korteriomandi reaalosaks ja reaalosana elu- ja mitteeluruum nr x. Lähtudes müügilepingu esemeks

oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest palus hageja T. N. välja mõista OÜ-lt

Dektorest kahju lähtudes mõttelise osa suurusest 3831,51 eurot (30 519x1267/5046=7663,02/2).

82. Hageja M. K. omandas ½ suuruse mõttelise osa kostjalt OÜ Dektorest 1267/5046 mõttelisest osast

xxx asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi

reaalosaks ja reaalosana elu- ja mitteeluruum nr x. Lähtudes müügilepingu esemeks oleva

korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest palus hageja M. K. välja mõista OÜ-lt

Dektorest kahju lähtudes mõttelise osa suurusest 3831,51 eurot (30 519x1267/5046=7663,02/2).

83. Hageja N. K. koos abikaasaga omandas kostjalt OÜ Dektorest ühisomandisse 1267/5046

mõttelisest osast xxx asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi

korteriomandi reaalosaks ja reaalosana elu- ja mitteeluruum nr x. Lähtudes müügilepingu esemeks

oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest palus hageja N. K. välja mõista OÜ-lt

Dektorest kahju lähtudes mõttelise osa suurusest 7663,02 eurot (30 519x1267/5046).

84. Hageja S. A. omandas kostjalt OÜ Dektorest 1256/5046 mõttelisest osast xxx asuvast maatükist

ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ja reaalosana

elu- ja mitteeluruum nr x. Lähtudes müügilepingu esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva

kaasomandi osa suurusest palub hageja S. A. välja mõista OÜ-lt Dektorest kahju lähtudes mõttelise osa

suurusest 7596,48 eurot (30 519x1256/5046). Kui kohus ei pea võimalikuks hagi rahuldada iga hageja

suhtes eraldi nõude alusel, paluvad hagejad hagi rahuldada solidaarselt kostjate vastu esitatud nõuete

alusel.

85. Kokkuvõttes palusid hagejad mõista kostjalt D. S.lt hagejate T. M. ja S. M. kasuks solidaarselt

välja 7596,48 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid välja mõista kostjalt OÜ-lt

Dektorest hageja T. N. kasuks 3831,51 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni ning hageja M. K.

kasuks 3831,51 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid välja mõista kostjalt OÜ-lt

Dektorest N. K. kasuks 7663,02 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni. Hagejad palusid välja mõista

kostjalt OÜ-lt Dektorest hageja S. A. kasuks 7596,48 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates

23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni.

86. Hagejad muutsid oma alternatiivsete nõuete järjestust ning palusid eelmärgitud nõuete rahuldamata

jätmisel mõista kostjalt D. S.lt välja T. M. ja S. M. kasuks solidaarselt 31 519 eurot ning

väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses

kuni põhikohustuse täitmiseni, kostjalt OÜ-lt Dektorest välja hagejate T. N., M. K., N. K. ja S. A.

kasuks solidaarselt 31 519 eurot ning väljamõistetud summalt viivise alates 23.10.2020 VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni.

87. Järgmise alternatiivina palusid hagejad juhuks, kui kohus eelmisi nõudeid ei rahulda, mõista

kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja 30 519 eurot ja väljamõistetud summalt viivise alates

23.10.2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni põhikohustuse täitmiseni.

88. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda. Hagejate menetluskulud on riigilõiv 1000

eurot, ekspertiisikulude katteks tasutud ettemaks 2340 eurot ja lepingulise esindaja tasu 6235 eurot.

Hagiavalduse koostamiseks kulus 3 tundi ja 390 eurot (tunnitasu 130 eurot). 04.01.2021 seisukoha

koostamiseks ja kostjatele vastamiseks kulus 3 tundi ja 390 eurot. 08.02.2021 menetlusdokumendi

koostamiseks kulus 3,5 tundi ja 455 eurot. Kostjate 08.03.2021 vastusega tutvumiseks ja päringute

tegemiseks kulus 2 tundi ja 260 eurot. 02.11.2021 kulus ettevalmistuseks 03.11.2021 kohtuistungiks 2

tundi ja 260 eurot. 03.11.2021 kohtuistungil osalemiseks kulus 1 tund maksumusega 130 eurot.

89. 03.12.2021 menetlusdokumendi koostamiseks kulus 4 tundi maksumusega 520 eurot. 20.02.2022

kulus istungi ettevalmistuseks 0,75 tundi maksumusega 97,5 eurot. 24.05.2022 menetlusdokumendi

koostamiseks kulus 3,5 tundi maksumusega 455 eurot. 31.05.2022 kulus ettevalmistuseks 01.06.2022

istungiks 1 tund maksumusega 130 eurot. 01.06.2022 istungil osalemiseks kulus 0,75 tundi

maksumusega 97,5 eurot. 27.06.2022 nõude täpsustuse, täiendavate seisukohtade ja ekspertiisi

küsimuste koostamiseks kulus 3 tundi maksumusega 390 eurot.

90. 15.02.2023 kulus tutvumiseks ekspertiisiaktiga, nõupidamiseks klientidega ning 16.02.2023

menetlusdokumendi koostamiseks 7 tundi maksumusega 980 eurot, tunnitasuga 140 eurot. 09.04.2023

kulus ettevalmistuseks 10.04.2023 kohtuistungiks 2 tundi maksumusega 280 eurot. 10.04.2023 kulus

osalemine kohtuistungil 0,75 tundi maksumusega 105 eurot. 21.04.2023 kulus nõupidamiseks

klientidega seoses kompromissiga ja kompromissiteksti koostamine 1,25 tundi maksumusega 175

eurot. 24.05.2023 kulus lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 8 tundi

maksumusega 1120 eurot. Hagejad palusid kostjatelt välja mõista ka viivise menetluskuludelt

seadusjärgses määras.

KOSTJATE VASTUVÄITED

91. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad nõustusid, et nad olid hagejatega sõlminud korteriomandite

müügilepingud ja asjaõiguslepingud. Kostjad ei nõustunud, et neil on hagejate ees solidaarne vastutus.

Kostjal OÜ-l Dektorest puudub seos T. ja S. M.ga. D. S.l puudub seos teiste hagejatega.

92. Vaidlusalusele objektile on antud kasutusluba ja peale korteriomandite valmimist on

garantiiperiood lõppenud. Kostjad nõustusid, et hagejad on pöördunud OÜ Dektorest poole

arusaamatute nõuetega, kuid kostja OÜ Dektorest on läbisajud likvideerinud ja uute läbisadude kohta

teave puudub. Hagejad on omandite ümberehitamisega või täiendamisega rikkunud algset ehitise

seisukorda.

93. Hagejate kahjunõue on põhistatud paljasõnalise väitega paljudest läbisadudest, kuid pole esile

toodud ühtki konkreetset juhtumit, mis oleks likvideerimata. Korteris nr 4 toimunud läbisaju põhjus on

väljast likvideerinud. Korteri sees ei ole saanud töid teha, sest selleks puudub juurdepääs. Pelgalt

hagejate väide, et SBS materjal on vahetatud plekkprofiil katuse vastu, mis on antud piirkonnas

ainuõige, ei saa olla kahjunõude aluseks. Piirkonnas on sageli väga tuuline, mistõttu oli ehitajal ja

tellijal praktiline kaalutlus vahetada planeeritud materjal kestvama materjali vastu. Kasutusloa

väljastamisel see probleemiks ei osutunud.

94. Ehitaja alltöövõtja konsulteeris Weckmann AS-ga ehk katusekatte tarnijaga ja puudus takistus

pelgalt katusekaldest tulenevalt pleki paigaldamiseks. Puuduvad tõendid selle kohta, et katus ei pea

vett või esineksid läbisajud. Puudub tehniline põhistus, miks täiendavalt õige ja lubatava mastiksiga

kaetud liited on valed või puudulikud. Hagejate kahjuks ei saa lugeda kogu hagejate taotletud tegevust,

kuna katus on juba soojustatud ja puudub vajadus täiendavaks soojustamiseks.

95. Lisaks on hagejate väited ainetud põhjusel, et ehitisele on väljastatud kasutusluba, seda on

kontrollinud kohalik omavalitsus ja ostmisel oli hagejatele näha katuse materjaliks kasutatud

katuseplekk. Kostja D. S. ei ole korteriomandit ehitanud ja on selle müünud edasi, nagu selle ta ise sai.

Seega ei saa kostja vastutada võimaliku väärehituse kvaliteedi eest.

96. Hagejate esitatud ekspertiisiakti koostamise juurde OÜ Dektorest ei kutsutud. Aktis puudub

tunnistus eksperdi pädevuse kohta. Arve on esitanud kolmas arusaamatu ettevõte. Ekspertarvamus on

üldsõnaline ja katuse kalde mõõtmistulemused on tuvastamatud. Pole märgitud, kus ja mis vahendiga

on tehtud mõõtmised ning kas kogu kaasomandi katus on sama kaldega. Samas nähtub arvamusest, et

tundmatud isikud on avanud katusekatet ja on teadmata, kas see on nõutavas korras tagasi pandud.

Ekspert pole tuulte intensiivsust arvestades hinnanud rullmaterjali sobivust.

97. Hagejate väide parapeti vale lahenduse kohta ei ole asjakohane. Puuduvad tõendid, et katuse

lahendus pole eesmärgikohaselt kasutatav ja esinevad konkreetsed vead, sest puuduste konkreetset

asukohta pole näidatud. Ekspertarvamuses on käsitletud ka muid võimalikke ehituslikke probleeme,

kuid hagis on nõutud vaid katuse vigade kõrvaldamist. Samas on kahjuna esitatud kogu

ekspertarvamuse tasumise nõue summas 760 eurot. Lisaks on ekspertarvamuse tellinud tundmatu

ettevõte ja selle seotust hagejatega pole võimalik tuvastada.

98. Katus on kaasomandi osa, mille muutmiseks või täiendamiseks või ümberehitamiseks peab olema

kõigu kaasomanike nõusolek. Kostja müüs 16.01.2018 müügilepingu ja asjaõiguslepinguga N. K. ja A.

H. kaasomandisse korteriomandi asukohaga xxx Samas pole korteriomandi üht omanikku A. H.t

hagejana kaasatud ega esitatud volikirja kaasomanikule hagi esitamiseks. See puudus takistab hagi

läbivaatamist.

99. Ebaõige on hagejate väide, et kostjatel on solidaarne vastutus. Kostja OÜ Dektorest ei saa

vastutada nende hagejate ees, kellega ta ei ole lepingut sõlminud. Kostja D. S. ei saa vastutada nende

hagejate ees, kellega tema ei ole lepingut sõlminud. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja OÜ Dektorest

oleks keeldunud konkreetsete puuduste likvideerimisest. Kostja on keeldunud põhjendamatu

ümberehituse nõudest.

100. Hagejad on jätnud täitmata puudustest teavitamise kohustuse ja on esitanud hagis eeldatava

katusematerjali vahetamise nõude. Kahju ei saanud tekkida katusematerjali asendamisest. Kui hagejad

väidavad, et neil oli lubatud suurema kaldega katust või olemasolevast teistsuguse katusematerjaliga

korteriomandit, tuleb hagejatel seda tõendada. Lepingutes on hagejad kinnitanud, et nad on ostetavad

korteriomandid üle vaadanud ja neil puuduvad pretensioonid.

101. 08.03.2021 seisukohtades ei nõustunud kostjad, et kuna D. S. on OÜ Dektorest juhatuse liikme

minia ja kostja OÜ Dektorest assistent, pidi ta olema teadlik ehitusest ja selle kvaliteedist. Need

asjaolud ei ole solidaarvastutuse aluseks. Ajal, mil korter oli kostja valduses, läbijookse ei esinenud.

Kostja D. S. ei ole kunagi korteriomandi müümisel kirjeldustes ostjatele lubanud, et on SBS

materjaliga katus. Hagejate väited keskmise kvaliteedi kohta ei ole põhjendatud, sest ei ole tõendatud

katuse ebasobivus.

102. Hagis esitatud läbisadude ja nende likvideerimise kirjeldused on pealiskaudsed. Kostjad

nõustusid, et korteriomandi nr 3 laes oli paar niiskus täppi, mis olid tekkinud temperatuuri kiirest

vahetumisest tingitud kondensaadist ja mille kostja OÜ Dektorest lasi likvideerida juba 2019. aastal.

Rohkem pole läbisadusid esinenud.

103. Hageja esitatud fotodest ei selgu, millist korteriomandit on pildistatud. Sama esines

garantiiperioodil, kui KÜ X nimel saadeti kaks kirja, kuid ei kirjeldatud puuduste täpset asukohta. Nii

teostas kostja OÜ Dektorest palvel objekti ülevaatuse katuse ehitaja OÜ Kase Stiil esindaja

H. K.. Võimaliku kahjuna teatati korteriomandi nr x ja korteriomandi nr x niiskumise probleem. Kui

korteriomandis nr x puudused likvideeriti, siis korteriomandi nr x omanik S. A. keeldus puuduste

likvideerimisest.

104. Hagejate esindaja eksitab maakohut väitega, et tegemist on Rannila Profiili plekiga. Asjatundja

saanuks katuse avamisel tuvastada, et tegemist on Weckmann katusekatte materjaliga. Katusekatte

avamine garantiiperioodil ilma garantiiandja juuresolekuta pole lubatav. Pole teada, kus katus avati,

kas see suleti endisel viisil või kas katus jäi pärast sellel trampimist endiselt veekindlaks. Hagejate

esindaja pole tõendanud, et katus oleks peale avamist endiselt veetihe.

105. Ei ole asjakohane väide, et ainult SBS rullmaterjal oleks lubatav antud hoonele tervikuna. Ehitisel

on tervikuna kasutusluba, objekt on ehitatud projektikohaselt ja puuduvad pretensioonid katusekatte

materjali sobimatuse kohta. Pärast 2019. aastat pole hagejad esitanud ühtki läbisaju teadet. Seni on

katus korrektselt veetihe ja täidab oma eesmärki ehk puudub kahju võrreldes lepingus lubatuga, kus

SBS materjali pole ühelegi hagejale lubatud.

106. Hagejad ei ole tõendanud ühtegi sellist läbisaju juhtumit, miks oleks kõrvaldamata. Kõrvaldamata

on kahjud korteriomandist nr x, sest omanik takistab seda. Pelgalt hagejate väide, et SBS materjal on

vahetatud plekkprofiil katuse vastu (mis on antud piirkonnas ainuõige) ei saa olla kahjunõude aluseks.

Kasutusloa väljastamisel see probleemiks ei osutunud. Piirkonnas on sageli väga tuuline, mistõttu oli

ehitajal ja tellijal praktiline kaalutlus vahetada planeeritud materjal kestvama materjali vastu.

107. Kostja OÜ Dektorest alltöövõtja konsulteeris Weckmann AS-ga ehk katusekatte tarnijaga ja

puudus takistus pelgalt katuse kaldest tulenevalt pleki paigaldamiseks. Puuduvad tõendid, et katus ei

pea vett või esineksid läbisajud. Puudub tehniline põhistus, miks on lubatava mastiksiga kaetud liited

valed või puudulikud.

108. Hagejad ei ole selgitanud, millised kahjustused esinevad korterites x, x ja x. Peale korteri nr x ei

ole puudusi tõendatud. Korteriomandi nr x osas ei ole pärast puuduste kõrvaldamist 2019 pretensioone

esitatud. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjad oleksid keeldunud konkreetsete puuduste

kõrvaldamisest. Kostja OÜ Dektorest on keeldunud põhjendamatust katuse ümberehitamise nõudest.

Katus on funktsionaalselt tervikuna toimiv ja pelgalt mõtlematu hagejate nõude täitmisest viletsama

katte paigaldamine ei saa olla haginõude aluseks. Kahju ei saanud tekkida ainult katusekatte materjali

asendamise tõttu. Hagejatel tuleb tõendada, et SBS materjal on sobivam.

109. 31.01.2022 seisukohas leidsid kostjad jätkuvalt, et ainus sisuline hagejate etteheide on katusekatte

materjali erinevus võrreldes projektis märgituga. Puuduvad etteheited ehituskvaliteedile või jätkuvale

läbisajule korteris nr x. Lepingutes ei ole hagejatele lubatud SBS kattega katust ega suuremat

katusekallet. Maakleri kuulutust ei ole kostjad sisestanud. Projekti muudatus on korrektselt küll

sisestamata, kuid see pole aluseks toimiva katuse väljavahetamiseks. Kostja Dektorest OÜ on

pakkunud abi dokumentatsiooni muutmiseks, kuid hagejad on sellest keeldunud.

110. Korteris x toimunud läbisajust on saadetud OÜ-le Dektorest teade alles 07.10.2019. Teates ei

viidatud selgelt, kus kahju esines ja et tegu on jätkuva puudusega. Korteris x kõrvaldati läbisaju

tulemused. Kuna kostja teostas tööd ise, ei ole võimalik arvet esitada. Kirjavahetuses on kinnitatud, et

likvideerimistöid tehti novembris 2019. Kuna probleem on likvideeritud, puudub alus kahjunõude

esitamiseks või katusekatte vahetamiseks. Hagejad pole selgitanud, millistele nõuetele korter nr x ei

vasta. Isegi asjatundmatule isikule oli plekk-katus nähtav ainuüksi fassaadil rõdude katusena.

111. Korteri nr x ainsa läbisaju probleem on kõrvaldatud. Kuna kostja OÜ Dektorest kõrvaldas kahju

ise, ei saa arvet esitada. Tööd tehti novembris 2019. Kuna kahju on kõrvaldatud, puudub alus kahju

nõudeks. Korteri nr x osas teavitati kostjat vaid 07.10.2019 kirjaga läbisajust. Jätkuvate läbisadude

kohta tõendeid ei ole. Korteri nr x omanik keeldus kahjude kõrvaldamisest.

112. 20.02.2022 esitasid kostjad täiendava tõendina 2017. aastal Saku Vallavalitsusele esitatud

kasutusloa eelse ehitusauditi/ehitustehnilise ekspertiisi, töö nr EK-22-07-2017, mis oli koostatud juulis

2017 ja esitatud kasutuloa saamiseks. Kasutusloa eelse ehitusauditi/ehitustehnilise ekspertiisi koostas

ehitusinsener-ekspert hr E. E., volitatud ehitusinsener, tase 8. Ekspert on hinnanud ehitise projektile

vastavaks, katuse korralikult ehitatuks ja vettpidavaks. Hagejate väidetud puudusi ei tuvastatud.

113. 16.03.2023 seisukohas leidsid kostjad, et kuna neid ekspertarvamuse koostamise juurde ei

kutsutud ja ülevaatused tehti ilma nendeta, on see põhjustanud eksperdi väärväiteid ja meelevaldseid

järeldusi. Ekspert on kasutatud materjale pidanud kvaliteetseteks. Ekspert on leidnud, et esineb koht,

kus katuseplekil on avamise tunnused ja kruvid on tagasi asetamata. Osundatud kohas on tegemist

hagejate eelmise eksperdi ebapädeva tegevusega.

114. Eksperdiarvamus on ebaselge, sest selles leitakse kohati, et katus pole lamekatus, kuigi materjal

on lubatav. Vastuolus eelnevaga on väidetud, et esineb suur puudus katuse soojustuses, kuid see ei ole

ekspertiisi esemeks ega hagis toodud puuduseks. Samas leiab ekspert, et olemasolev soojustus on siiski

piisav ja kvaliteetne.

115. Eksperti on eksitatud korteri nr x osas, sest eksperdiarvamuses toodud läbisaju koht ruumis A201

on sama ja üksainus, rohkem läbisadusid pole esinenud. Korteri nr 4 omanik on teinud korduvalt

takistusi puuduse likvideerimiseks. Samas ei ole tõendeid ja ekspert ei ole osundanud korduvatele

läbisadudele. Eksitav on eksperdi korduv väide, et korterites x ja x esineb aegajalt läbisadusid.

Asjakohased tuvastused spetsialisti poolt puuduvad.

116. Ebaõige on ekspertarvamuse väide, et hagejatele tutvustati eelprojekti ja anti lubadusi materjali

või villa paksuse kohta. Ühtegi eelprojekti ega selle alusel antud lubadust ei ole antud. Vale on

eksperdi järeldus, et elamu ehitusel puudus tööprojekt. Samas on see esitatud eksperdiarvamuses ning

osundatud asjaolule, et hagejatele müüdud ridaelamu boksidele on väljastatud kasutusluba, mille

menetluse käigus on kogu dokumentatsiooni olemasolu kontrollitud. Parapeti osas leidis kostja

Dektorest OÜ, et tellib erapooletult ettevõtjalt parapeti korrastuse, kuid see ei maksa ekspertarvamuses

toodud summat. Möödunud on enam kui 7 aastat ja elamu katust tuleb hooldada, sh puhastada. Kui

seda tehtud ei ole, ei vastuta selle eest kostjad.

117. Eksperdiarvamusest tulenevalt ei ole vaja katusekattematerjali asendada, sest eksperdi enese

pakkumine näeb ette vaid soojustuse lisamist, kuid sama materjal asetatakse tagasi. Ekspert osundab,

et selline kattematerjal on lubatav, katusekalle ei oma sellist tähendust, et kogu katuks tuleks vahetada.

Rajatud katus sobib enda otstarbeks.

118. Menetluskuludena palusid kostjad välja mõista kulud õigusabile. Kostjate esindaja on tutvunud

hagejate menetlusdokumentidega, kujundanud seisukoha, kooskõlastanud kostjatega tegevuse, pidanud

nõupidamisi ja valmistanud ette vajadusel vastused hagejate dokumentidele. Õigusabi on osutatud

kokku 13,35 tundi. Kostjate esindaja on ka kostjate nimel koostanud dokumente ja arvamusi kokku

18,25 tunni ulatuses. Kokkuvõttes on kostjate lepinguline esindaja osutanud kostjatele õigusabi teenust

40,5 tundi hinnaga 110 euro summas 4455 eurot. Käibemaksu ei lisandu. Menetluse raames on kostjad

tasunud ekspertiisi tasu summas 2340 eurot. Kokku moodustavad kostjate menetluskulud kokku 6795

eurot. Kostjad palusid hagejatelt välja mõista viivise menetluskuludelt.

KOHTU PÕHJENDUSED

119. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub

osalisele rahuldamisele.

120. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

1) kostja D. S. ning hagejad T. ja S. M. sõlmisid võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu,

millega hagejad ostsid kostjalt korteriomandi xxx aadressil X tee xx;

2) kostja OÜ Dektorest sõlmis hagejate T. N. ja M. K.ga võlaõigusliku müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, millega hagejad ostsid kostjalt korteriomandi xxx aadressil X tee xx;

3) kostja OÜ Dektorest sõlmis hageja N. K. ja tema tollaegse abikaasaga võlaõigusliku

müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja ostis kostjalt korteriomandi xxx aadressil X

tee xx;

4) kostja OÜ Dektorest sõlmis hageja S. A.ga müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja

ostis kostjalt korteriomandi xxx aadressil X tee xx;

5) X tee x elamu näol oli tegu uue korterelamuga;

6) korterites esinesid 2018. aastal ja 2019. aastal vee läbijooksud, millest korteriühistu teavitas

kostjat OÜ Dektorest, kes käis parandamas korterite siseviimistlust;

7) hagejad saatsid kostjatele nõude tuvastada vee läbijooksude põhjused ja kõrvaldada need, kuid

hagejate nõudega kostjad ei nõustunud.

121. Pooled vaidlevad selle üle, millest olid tingitud vee läbijooksud ning kas või milliseid töid katusel

peab tegema veejooksude kõrvaldamiseks. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjad vastutavad

puuduste eest ning kui, siis milline on puuduste kõrvaldamise maksumus. Lisaks katusekatte

parandamisega seotud tööde maksumusest tulenevale kahjule nõudsid hagejad kostjatelt

kohtumenetlusele eelnevalt koostatud ekspertarvamuse koostamise kulu ja nõude esitamisega seotud

õigusabikulude hüvitamist.

122. Kohtumenetluse käigus määras kohus poolte taotlusel ekspertiisi läbiviimise ning kohtu määratud

ekspert M.-M. O. esitas oma arvamuse. 26.05.2023 esitasid hagejad vastuväite kohtu tegevusele, sest

kohus ei rahuldanud 10.04.2023 istungil hagejate taotlust täiendava ekspertiisi määramiseks või

eksperdi ülekuulamiseks. Kohus jättis 10.04.2023 istungil (toimiku 2. kd, lk 113-115) taotluse

rahuldamata, sest ekspert oli ammendavalt vastanud määruses esitatud küsimustele ning kohus ei

pidanud vajalikuks täiendava ekspertiisi läbiviimist küsimustes, mida hagejad ei ole pidanud varem

eksperdile esitada ja millistele hagejad ei ole tuginenud.

123. TsMS § 333 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta

menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise

vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Kohus leiab, et hagejate

26.05.2023 vastuväide tuleb jätta läbi vaatamata. Kohtu määrustele seoses tõendite või tõendeid

puudutavate taotluste lahendamisega ei saa esitada vastuväidet. Tegu ei ole menetluse juhtimisega.

Vastuväite lahendamiseks peaks kohus koostama määruse, kuid kohus on juba varasema määrusega

põhjendanud, miks taotlus rahuldamisele ei kuulu. Kui hagejate hinnangul tõi taotluse rahuldamata

jätmine kaasa ebaõige otsuse, saavad hagejad sellele tugineda apellatsioonkaebuses ilma vastuväidet

esitamata.

124. Hagejad leidsid hagis, et kuigi kostja OÜ Dektorest käis veekahjusid korduvalt likvideerimas, ei

kõrvaldanud ta vee läbijooksude põhjusi ning need on jätkunud. Hagejad tellisid ekspertarvamuse ning

ekspert tuvastas, et läbijooksude põhjuseks on muuhulgas projektile mittevastav katusekate ning

ebapiisav katuse kalle. Hagejad võtsid kaks pakkumist katuse ümberehituseks ning soodsaim neist oli

29 414 eurot. Kõik korteriomandid olid uues hoones. Kuigi lepingutes ei lepitud kokku konkreetsetes

kvaliteedinõuetes, oleksid korteriomandid pidanud olema vähemalt keskmise kvaliteediga, mis eeldas

läbijooksude puudumist.

125. Kostjad leidsid, et nad on kõrvaldanud kõik esinenud puudused, välja arvatud korteris nr 4, kus

omanik puuduste kõrvaldamist ei võimaldanud. Hoonele oli antud kasutusluba ja garantiiperiood on

lõppenud. Uutest läbisadudest ei ole kostjaid teavitatud ning kostjad ei nõustunud alusetute nõuetega.

Hagejate esitatud ekspertarvamus on alusetu ja ilma tehniliste põhistusteta. Puuduvad tõendid, et katus

laseb vett läbi.

126. Kohus leiab, et hagejate väidet selle kohta, et neile müüdi puudustega korteriomandid, on

iseenesest põhjendatud ja tõendatud. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama

lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele

peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muu

hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 näeb ette, et

kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda

vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda

müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse.

127. Riigikohus on selgitanud, et kui pooled ei ole kokku leppinud, millistele tingimustele peab

müüdav maja vastama (RK TKo 2-19-19586, p 12), tuleb hinnata, milliseks otstarbeks ostja asja vajas

või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse ja kas maja vastas keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg

1 mõttes. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab

lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (samas, p 13).

Arvestada tuleb müüdud eseme vanust, kasutusotstarvet või senist tegelikku kasutust (samas, p 14).

Arvestada tuleb ka seda, kas puudused pidid olema ostjale mõistlikult äratuntavad (samas, p 17).

128. Riigikohus on ühtlasi selgitanud, et korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid

ka kaasomandi mõttelise osaga (RK TKo 3-2-1-43-15, p 22). Kui ostjad ostavad kinnistu elamiseks,

peavad olema tagatud elementaarsed elutingimused (RK TKo 3-2-1-100-15, p 26). Üldjuhul saab

kinnistu müümisel lähtuda eeldusest, et elamu vastab olemasolevale projektdokumentatsioonile ja

kõrvalekalded sellest peaksid olema kokku lepitud. Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole

müügilepingu rikkumiseks, peab tõendama üldjuhul müüja (samas, p 27).

129. Kohus leiab, et põhjendatud on hagejate väited, et kui nad ostsid korterelamud uues ja hiljuti

valminud elamus, mille kvaliteedi osas kokkulepped puudusid, pidid korteriomandid olema vähemalt

keskmise kvaliteediga. Kostjatele pidi olema mõistetav, et hagejad ostsid korterelamud nendes

elamiseks ning korteriomandid pidid olema selleks vajaliku kvaliteediga. Üheks keskmise kvaliteedi

osaks on kohtu hinnangul see, et korterelamu katus on vettpidav ning sagedased vee läbijooksud ei

kahjusta korterite siseviimistlust.

130. VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust

rikkunud. Seega vastutavad kostjad müüjatena hagejate ees, kui korteriomandite kvaliteet ei vastanud

kokkulepitule. VÕS § 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei

olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus

tekkis. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes

kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal,

välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus nõustub hagejate

väitega, et kostjatele pidi olema ettenähtav, et nad vastutavad sagedastest vee läbijooksudest tuleneva

kahju eest.

131. Riigikohus on selgitanud (RK TKo 2-17-1937, p-d 15 ja 16), et lepingu rikkumise korral võib

võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud nõude esitamise üldised eeldused ehk võlgnik on

lepingut rikkunud, võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest, kahju on hõlmatud rikutud lepingulise

kohustuse kaitse-eesmärgiga, kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise

ajal ettenähtav ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Lisaks on Riigikohus selgitanud, et

müüja vastutab müüdud asja puuduste eest, kui on täidetud järgmised eeldused: puudus oli olemas

riisiko ülemineku ajal ostjale, puudus ei tulenenud ostjast, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal

puudusest ega pidanudki teadma, sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja

sellele tugineda ning ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama.

132. VÕS § 218 lg 1 näeb ette, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 21 sätestab, et müügilepingu puhul, mille esemeks on

kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu

liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel,

eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud lepingutingimustele

mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse

olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. VÕS §

218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

133. VÕS § 220 lg 1 näeb ette, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt

asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei

põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid,

arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele

mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada

teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta. VÕS § 222 lõikest 5 tuleneb, et kui

ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise

parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

134. Hagejad esitasid kinnistusraamatu väljavõtted (toimiku 1. kd, lk 7-8), milliste kohaselt olid nad

vaidlusaluste korteriomandite omanikud. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejad T. M. ja S. M.

sõlmisid kostja D. S.ga korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu 29.01.2018 (toimiku 1. kd, lk

84-90), millega nad ostsid korteriomandi nr 1. Lepingu punktis 1.6.2 kinnitasid hagejad, et on üle

vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eriomandi eseme ning talle selle kohta esitatud

dokumentatsiooni ning nad kinnitasid, et on teadlikud selle seisukorrast. Lepingu punktis 2.7.2 lepiti

kokku, et kui kahe aasta jooksul alates lepingu eseme valduse üleandmisest ilmneb lepingu esemel

puudusi, millest tulenevalt ei vasta lepingu ese lepingutingimustele, siis eeldatakse, et need olid olemas

valduse ostjale üleandmise ajal, mistõttu kohustub müüja need likvideerima omal kulul. Seega nägi

leping ette eelduse, et kostja vastutab puuduste eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul. Täpsemaid

kvaliteedinõudeid kokku ei lepitud ning leping ei sisaldanud eraldi tingimusi katusekatte materjali

kohta.

135. Hageja M. K. sõlmis OÜ-ga Dektorest 02.11.2017 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu

(toimiku 1. kd, lk 91-95) korteriomandi nr 2 ostmiseks. Lepingu punktis 2.2.1 kinnitas hageja, et on üle

vaadanud ehitise ja korteri. Lepingu punktis 4.6. lepiti kokku, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist

kutsub kostja hageja lepingu eseme ülevaatusele, mille kohta koostatakse akt. Punktis 4.8 andis kostja

hagejale 24 kuulise garantii ehitustööde puudustele, mis ilmnevad 24 kuu jooksul pärast otsese valduse

üleandmist. 09.01.2018 sõlmisid hagejad M. K. ja T. N. kostjaga asjaõiguslepingu (toimiku 1. kd, lk

96-100). Seega ka antud lepingus ei lepitud kokku konkreetseid kvaliteedinõudeid, kuid kostja võttis

vastutuse puuduste eest, mis ilmnesid kahe aasta jooksul.

136. Analoogilisi tingimusi sisaldasid ka ülejäänud lepingud. Hagejad N. K. ja tema abikaasa A. K.

sõlmisid 02.11.2017 korteriomandi nr x võlaõigusliku müügilepingu (toimiku 1. kd, lk 101-105), mille

punktis 2.2.1 kinnitas, et on üle vaadanud ehitise. Punktis 4.9 andis kostja 24 kuulise garantii

ehitustöödele ja kohustus 24 kuu jooksul avalduvad puudused omal kulul kõrvaldama. 02.01.2018

sõlmisid samad isikud kostajaga asjaõiguslepingu (toimiku 1. kd, lk 106-109).

137. Hageja S. A. sõlmis kostja OÜ-ga Dektorest 13.10.2017 korteriomandi nr x võlaõigusliku

müügilepingu (toimiku 1. kd, lk 110-114), mille punktis 2.2.1 kinnitas hageja, et on ehitise üle

vaadanud. Punktis 4.7 andis kostja taas ehitustöödele 24 kuulise garantii. 21.11.2017 sõlmisid samad

pooled asjaõiguslepingu (toimiku 1. kd, lk 115-118).

138. Hagejad esitasid kohtule müügikuulutuse kinnisvaraportaalis kv.ee (toimiku 1. kd, lk 119-121),

milles pakuti müügiks alles valmivat ridaelamuboksi, mille katusekatte materjalina nimetati SBS

materjali. Kohus leiab, et antud tõend ei tõenda, et kõigi lepingute puhul on kostjad avaldanud

konkreetse katusekatte materjali paigaldamise ning ainuüksi põhjusel, et paigaldatud oli teine materjal,

on tegu lepingu rikkumisega. Esmalt ei nähtu esitatud tõendist, millist korteriomandit kuulutus

puudutas. Teiseks nõustub kohus kostjate väidetega, et katusekatte materjal pidi olema hagejatele

nähtav korteriomandite ülevaatusel, sest kohtule esitatud fotodelt on selgelt nähtav paigaldatud plekk-

katus. Kuna kõik hagejad kinnitasid lepingutes, et nad on korteriomandi ja hoone üle vaadanud, ei

olnud katusekatte materjal varjatud puuduseks ega selliseks puuduseks, mille eest kostjad pidid

vastutama. Küll aga nõustub kohus, et korteriomandite puuduseks saab lugeda sagedasi vee läbijookse.

139. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejate korteriomandites olid korduvalt toimunud vee

läbijooksud, milliste toimumisest kostjaid teavitati. Hagejad esitasid kohtule fotod läbijooksude

kohtadest (toimiku 1. kd, lk 69-72) ja video läbijooksust (nähtav kohtute infosüsteemis). Video vee

läbijooksust on tehtud 20.07.2019 (toimiku 1. kd, lk 125) korteris nr 2. 07.10.2019 saatis X tee 2 KÜ

e-kirja kostjale OÜ-le Dektorest ja teatas teise korruse tubade lagede veekahjustustest, saates koos e-

kirjaga fotod (toimiku 1. kd, lk 123-124). 04.12.2018 saatis hageja N. K. kostjale OÜ-le Dektorest

fotod uuest läbijooksust korteris nr 3 (toimiku 1. kd, lk 126).

140. Korteriühistu saatis kostjale OÜ-le Dektorest (toimiku 1. kd, lk 127) e-kirja, milles avaldas, et

veekahjude põhjus on katuses, kuna veekahjude likvideerimist on tehtud korduvalt. Kostjal paluti

selgeks teha veekahjude põhjused. Varasemalt on OÜ Dektorest kinnitanud, et ta on teadlik

veekahjustustest korterites x, x ja x. 05.03.2020 teatas korteriühistu kostjale, et kuna järjepidevalt

ilmnevad ehituse vead, pöörduvad hagejad eksperdi poole (toimiku 1. kd, lk 127).

141. Hagejate ja kostja OÜ Dektorest vahelistest e-kirjadest (toimiku 1. kd, lk 133-139) nähtub, et

kostja soovis teha siseviimistluse parandustöid S. A. korteris, kuid viimane keeldus sellest ja leidis, et

kostjal tuleks esmalt tuvastada kahjustuste algpõhjus. Hageja osundas, et kostja on korduvalt käinud

kahjustusi kõrvaldamas, kuid läbijooksud on uuesti tekkinud. Täiendavalt esitasid hagejad 20.02.2022

toimunud läbijooksudest tehtud fotod korterist nr x ja jaanuaris 2022 toimunud läbijooksust tehtud foto

korterist nr x (toimiku 2. kd, lk 21-23). 23.02.2022 saatis hagejate esindaja kostjale OÜ-le Dektorest

kirja järjekordse läbijooksu kohta (toimiku 2. kd, lk 24).

142. Eelviidatud tõenditega kogumis on tõendatud, et korterites toimusid mitmel korral vee

läbijooksud. Veejooksudest teavitati kostjaid enne lepingutes märgitud 24 kuu möödumist, mistõttu

tuleb eeldada, et tegu oli varjatud puudustega, milliste eest vastutasid kostjad. Kostjad ei ole väitnud

ega tõendanud, et vee läbijookse ei oleks esinenud või et need oleksid olnud tingitud põhjustest,

milliste eest nad lepingute alusel ei vastuta. Kostja OÜ Dektorest parandas veejooksudest tulenevad

siseviimistluse vead ja oli valmis seda tegema ka korteris nr x, kus omanik töödest keeldus. Vaatamata

sellele nähtub hagejate esitatud tõenditest, et veejooksud kordusid ning nende tekkimise põhjuseid ei

olnud kostjad nõus välja selgitama ega kõrvaldama.

143. Kohus leiab, et korteriomandite varjatud puudusteks saab eeltoodu alusel lugeda korduvaid vee

läbijookse. Kuna sellest puudusest oli kostjaid õigeaegselt teavitatud ning puudused tekkisid 24 kuu

jooksul alates korteriomandite asjaõiguslepingute sõlmimist, oli hagejatel õigus nõuda kostjatelt

puuduste kõrvaldamist. Puuduste kõrvaldamisena oli hagejatel õigus nõuda, et kostjad tuvastaksid vee

läbijooksude põhjuse ning teostaksid vajalikud tööd edasiste veejooksude vältimiseks.

144. 13.06.2020 saatis hagejate esindaja kostjatele nõude puuduste kõrvaldamiseks (toimiku 1. kd, lk

20 pöördel – 21), milles teatas, et alates 2018. a II kvartalist on hoones toimunud pidevad läbijooksud,

mida kostja on käinud korduvalt likvideerimas. Kirjas leiti, et puuduste kõrvaldamiseks peaks kas

ehitama välja sobiv katusekalle või eemaldada plekk ning asendada see bituumenist katusekattega.

Kostja OÜ Dektorest vastas sellele samal päeval (toimiku 1. kd, lk 22-23) ja leidis, et läbijooksud on

kõrvaldatud ja neljandas korteris ei saanud töid teha korteriomaniku tõttu. 25.09.2021 saatis hagejate

esindaja kostjatele korduva nõude puuduste kõrvaldamiseks (toimiku 1. kd, lk 25-26). Eeltoodust

nähtub, et kuigi poolte vahel on vaidlus selle üle, mida täpselt läbijooksude kõrvaldamiseks teha tuli,

on hagejad nõudnud kostjatelt puuduste kõrvaldamist ning kostjad sellega nõustunud ei ole.

145. Hagejate soovil koostas riiklikult tunnustatud ekspert J. K. 26.05.2020 tööna nr 20-028E

ekspertarvamuse (toimiku 1. kd, lk 9-19). Ekspertarvamuse eesmärgiks oli muuhulgas anda hinnang

katusetöödele ja selgitada välja läbijooksude tekkepõhjused. Samas hinnati arvamuses, miks tulevad

lahti välistreppide plaadid ning milline on nende tööde kvaliteet.

146. Katusetööde osas on ekspert leidnud, et ehitusloa kohaselt pidi katusekatte materjaliks olema

rullmaterjal. Kuigi ehitusaegset täitedokumentatsiooni ei olnud, oli kasutusloa saamiseks koostatud

ehitusaudit. Ülevaatusel tuvastas ekspert, et erinevalt kasutusloast oli katusel trapetsprofiilplekk.

Ekspert osundas, et projektis ei olnud ette nähtud, et rullmaterjaliga lamekatuse konstruktsiooni saaks

asendada plekk-kattega kaldkatusega. Ekspert väitis mõõtmiste alusel, et katusekalle vastab

eelprojektile. Ekspert osundas, et kasutusloa taotlemisel tehtud fotode järgi oli paigaldatud Rannila

profiilplekki, mille paigaldamiseks oleks katusekalle pidanud olema vähemalt 11 kraadi. Tehniliste

andmete osas on ekspert viidatud tootja kodulehele. Kohus ei nõustu kostjate väitega, et

ekspertarvamusest ei ole võimalik tuvastada, kuidas on katusekallet mõõdetud. Ekspert on oma

seisukohti eeltoodu osas piisavalt põhistanud.

147. Ekspert leidis samuti, et parapetiplekk on paigaldatud vastu krohvitud seina ja pleki ning fassaadi

vaheline vuuk ei ole veetihe. Fassaadi soojustuse pealmist pinda pleki all ei olnud hüdroisoleeritud ja

sõlm ei olnud veetihe. Sellest tulenevalt asus ekspert seisukohale, et parapeti sõlmes leitud puudused

soodustavad võimalikke läbijookse konstruktsioonidesse, mistõttu on läbijooksud ilmselt tingitud

parapeti ebatihedusest. Kohus osundab, et need eksperdi järeldused on arusaadavad ja loogiliselt

põhistatud.

148. Vaatamata eeltoodule on ekspert lõppjäreldustes leidnud, et lisaks parapeti puudustele olid

läbijooksud tingitud ka sobimatust katusekaldest. Antud järeldust ei ole aga ekspert sisuliselt

põhistanud. Ekspert ei ole selgitanud, kuidas ainuüksi katusekalde ebapiisavus tõi kaasa läbijooksud

ning kas vee läbijooksud oleksid katusekalde tõttu tekkinud sõltumata sellest, et esinesid puudused

parapeti osas. Kuna J. K. ei ole antud osas oma järeldusi põhistanud, ei loe kohus tema arvamusega

tõendatuks, et vee läbijooksude üheks põhjuseks oli katusekatte muutmine projektis märgituga

võrreldes ning ebapiisav katusekalle.

149. Kostjate etteheited J. K. arvamusele ei ole kohtu hinnangul põhistatud. Kostjad heitsid ette, et

neid ei kutsutud ekspertarvamuse koostamise juurde, kuid on jätnud selgitamata, millest vastav

eksperdi kohustus tulenes ning kuidas oleks kostjate esindajate juuresviibimine toonud kaasa mõnele

teistsugusele järeldusele jõudmise. Seejuures on asjasse puutumatud kostjate viited sellele, et lepingute

järgi oli müüdud korteriomanditele antud kaheaastane garantii. Garantiist tulenevalt lasus kostjatel

kohustus kõrvaldada varjutud puudused, kuid asjas esitatud tõenditest nähtub, et kostjad ei nõustunud

vee läbijooksude põhjusi tuvastama. Samuti nähtub asjas kogutud tõenditest, et hagejad teavitasid

kostjaid ekspertarvamuse koostamisest.

150. Kostjad ei ole esitanud ühtegi sisulist väidet selle kohta, mis olid nende hinnangul korduvate vee

läbijooksude põhjuseks. Kostjad on üksnes väitnud, et plekk-katus paigaldati hoonele projektis ette

nähtud SBS katte asemel seetõttu, et see sobis paremini antud paikkonnas sageli esinevate tuulte tõttu.

Kostjad esitasid kohtule ka asukohapõhise ilmaprognoosi Saku aleviku kohta (toimiku 1. kd, lk 140),

kuid esitatud tõendist ei saa kohus teha ühtegi järeldust selle kohta, milline katusematerjal on

sagedaste tuulte puhul sobivam. Ekspert J. K. on kinnitanud (toimiku 1. kd lk 122), et mõlemad

katusematerjalid ehk nii bituumenist rullmaterjal kui ka profiilplekk on Eesti kliimasse sobivad.

151. Kostjad on ette heitnud J. K., et viimane on oma arvamuses ebaõigesti tuvastanud, milline plekk

materjal täpselt oli katusele paigaldatud. Pooled ei vaidle iseenesest selle üle, et ridaelamu

ehitusprojekti T-283-2012 (toimiku 2. kd, lk 26-42) kohaselt pidi katusekate olema tehtud SBS

materjalist, kuid tegelikkuses kasutati plekkmaterjali. Juulis 2017 koostas X OÜ kasutusloa

taotlemiseks hoonele kasutuseelse auditi (toimiku 1. kd, lk 163-172). Auditis ehitustehnilisi takistusi

kasutusloa väljastamiseks ei tuvastatud. Katusematerjali kohta tehtud fotodelt ja neile lisatud

märkustes nähtub selgelt, et paigaldatud plekk-katus oli Rannila plekk ehk nimelt J. K. tuvastatud

materjal.

152. Kostjad esitasid kohtule Kase Stiil OÜ pakkumised erinevatele töödele (toimiku 1. kd, lk 142-

143, lk 146) ja arved (toimiku 1. kd, lk 144-149), kuid nendest ei ole võimalik iseenesest järeldada,

millist liiki plekki vaidlusaluse elamu katusele paigaldati. Eeltoodut kokku võttes ei ole iseenesest

kostjate etteheited J. K. arvamusele põhjendatud.

153. Küll aga leiab kohus, et kuna hoone varjatud puudusteks, millistest kostjaid teavitati, olid vee

läbijooksud läbi katuse, tuli puuduste likvideerimiseks kõrvaldada nimelt vee läbijooksud, mitte

teostada muid töid, milliseid J. K. võis kohaseks või sobivaks pidada. Seda, et vee läbijooksud olid

tingitud katuse valest kaldest või kasutatud plekk-materjalist, ei ole J. K. sisuliselt põhjendanud.

Asjaolu, et katusele oli paigaldatud plekk-katus, pidi hagejatele olema hoonete ülevaatuse tegemisel ka

ilma eriteadmisteta mõistetav. Lepingute alusel oli hagejatel õigus nõuda kostjatelt vee läbijookse

tinginud puuduste kõrvaldamist, mitte kogu katuse ümberehitust põhjusel, et sellele oli paigaldatud

projektis märgitust erinev kattematerjal.

154. Hagejad esitasid kohtule puuduste kõrvaldamiseks koostatud kaks pakkumist (toimiku 1. kd, lk

24). Ühe pakkumise kohaselt on maksumuseks 29 414 eurot ja teise kohaselt 35 091 eurot. Mõlemad

pakkumised on esitatud kogu katuse ümberehituseks. Täiendavalt hagejate esindajate küsimustele

vastates kordas J. K. (toimiku 1. kd lk 122), et läbisaju põhjuseks on puudused katusetöödes ja katus

tuleb terves ulatuses ümber ehitada. Kuna tegu on üldistatud ja põhistamata vastusega hagejate

küsimusele, ei saa kohus antud e-kirja alusel lugeda tõendatuks, et vee läbijooksude lõpetamiseks on

põhjuslikus seoses vajalik kogu katuse ümberehitus.

155. Kohtumenetluse käigus riiklikult tunnustatud eksperdi M.-M. O. koostatud ekspertarvamusest

(toimiku 2. kd, lk 65-87) nähtub, et elamu erinevates korterites oli korduvalt esinenud veelekkeid.

Kuigi osad kohad olid remonditud, olid osade veelekete kohad näha. Ekspert nõustus, et elamu katuse

kalle nõuetele ei vastanud, sest paigaldatud oli plekk-kate. Lisaks aga leidis ekspert, et elamu soojustus

katusel ei vastanud projektile. Ekspert tuvastas, et esinenud oli nelja sorti läbijookse. Osa veelekkeid

olid tingitud sajuveest ja osa kondensveest. Ekspert selgitas ja põhjendas loogiliselt järgitavalt, et

ebaregulaarsed sisse- ja läbijooksud ei tulenenud katusekattematerjalist ja selle paigaldusest, vaid

katuse aluskonstruktsiooni ja soojustuse puudusest. Puuduste kõrvaldamiseks koostas ekspert eelarve.

Eelarvest nähtub, milliseid konkreetseid töid ja millises mahus tuleb teha selleks, et kõrvaldada

edaspidi veelekete põhjused.

156. Kohus leiab, et kohtumenetluse käigus koostatud arvamusega on usaldusväärselt tõendatud,

millised olid konkreetsete veelekete põhjused ja milliseid töid tuleb teha selleks, et neid kõrvaldada.

Parapeti osas on M.-M. O. järeldused sisuliselt kooskõlas J. K. järeldustega. Kohus ei nõustu hagejate

etteheidetega arvamusele. Hagejad on alusetult pidanud hoone puuduseks ainuüksi faktilise olukorra

mittevastavust projektile ning on leidnud, et igal juhul tuleks kogu katus ümber ehitada selleks, et see

vastaks projektile. Seesugused järeldused ei ole põhjendatud õiguslikult ega faktiliselt. Ainuüksi

faktiliselt rajatud katusekatte mittevastavus projektile ei ole hoone selliseks puuduseks, millest olid

tingitud vee läbijooksud. Muudetud lahendusele on väljastatud kasutusluba, mistõttu ei ole

objektiivselt tegemist ebaseadusliku lahendusega. Lisaks ei ole katuse materjal hoone varjatud

puuduseks, millele hagejad saavad tugineda, sest seda, milline materjal oli katusele paigaldatud, pidid

hagejad ilma eriteadmisteta nägema enne asjaõiguslepingute sõlmimist.

157. Kostjad on riiklikult tunnustatud eksperdile ette heitnud, et neid ei kutsutud arvamuse koostamise

juurde. Kostjad ei ole taas põhistanud, millest oleks eksperdile vastav kohustus tulenenud ja kuidas

oleks kostjate esindaja kaasamine eksperdi järeldusi muutnud. TsMS § 297 lg 1 sätestab, et kui

menetlusosaliste kohalolek ekspertiisi tegemisel on vajalik ja võimalik, märgib kohus selle asjaolu

ekspertiisimääruses. Kohus ei ole ekspertiisimääruses ette näinud, et menetlusosalised oleksid pidanud

olema ekspertarvamuse koostamise või ülevaatuse tegemise juures. TsMS § 297 lg 4 näeb ette, et

vajaduse korral määrab kohus, millises ulatuses on eksperdil õigus tõendamist vajavat küsimust uurida

ja kas ta võib võtta ühendust menetlusosalistega ning kas ja millal peab ta lubama menetlusosalistel

ekspertiisi tegemisest osa võtta. Seega ei saa ekspert ka omal algatusel ühtegi menetlusosalist

ülevaatusele kaasata. Seega on kostjate etteheited alusetud. Muus osas on kostjate etteheited

arvamusele üldsõnalised ja loogiliselt mittejärgitavad. Kostjad ei ole esitanud omalt poolt ühtegi väidet

ega tõendit selle kohta, millest olid nende hinnangul vee läbijooksud tingitud ja milliseid töid oleks

pidanud tegema läbijooksude kõrvaldamiseks.

158. Eeltoodut kokku võttes loeb kohus tõendatuks, et hoonel esinesid vee läbijooksude tõttu varjatud

puudused, milliste eest kostjad lepingute alusel vastutasid vastavalt iga lepinguga müüdud

kaasomandiosa mõttelisele suurusele. Ekspert M.-M. O. hinnangul on kogu katuse ulatuses vajalike

puuduste kõrvaldamise tööde maksumuseks 21 548,88 eurot.

159. Lisaks katuse parandamiseks vajalikele kuludele palusid hagejad kostjatelt välja mõista kulud

ekspertiisile ning õigusabile. Hagejad palusid kostjatelt välja mõista kulu ekspertarvamusele summas

780 eurot ja kulu õigusabile summas 325 eurot. Kahju hüvitise palusid hagejad kostjatelt välja mõista

vastavalt hagejate kaasomandiosa suurusele.

160. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara

väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

161. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et ekspertarvamuse koostamise eest on Ekspertiisibüroo OÜ

esitanud arve summas 780 eurot (toimiku 1. kd, lk 20, lk 27). Arve on esitatud X tee 2 korteriühistule.

Kostjad ei ole vastu vaielnud sellele, et hagejad on antud korteriühistu liikmed ning kandsid arvest

tuleneva kulu ühistu liikmetena. Kohus leiab, et antud arvest tulenev kulu on põhjendatud ½ osas ehk

summas 390 eurot. Esmalt osundab kohus, et 1/3 arvamusest puudutas välistreppe, millest tulenevat

nõuet ei ole hagiavalduses esitatud. Lisaks sisaldab arvamus põhistamata järeldust, et veejooksude

kõrvaldamiseks tuleb terve katus tervikuna ümber ehitada. Arvestades kohtumenetluse käigus

koostatud ekspertarvamusest, on J. K. arvamuse koostamise kulu põhjendatud vaid pooles ulatuses.

162. Õigusabikulu osas nähtub esitatud tõenditest, et hagejate esindaja koostas korteriühistule arve

õigusabi eest summas 260 eurot (toimiku 1. kd, lk 27 pöördel). Õigusabi seisnes nõupidamise

läbiviimise ja puuduste kõrvaldamise nõude koostamises. Hagejad ei ole tõendanud kohtueelsete

õigusabikulude kandmist suuremas summas. Seega on kohtueelsete õigusabikulude nõue põhjendatud

260 euro ulatuses. Kogumis on hagejate kahjunõuded tõendatud 21 548,88 eurot + 390 eurot + 260

eurot = 22 198,88 euro ulatuses.

163. Käesolevas menetluses on hagejad esitanud mitmeid alternatiivseid nõudeid ning on korduvalt

nende nõuete järjestust muutnud. Viimases nõuete järjestust puudutavas menetlusdokumendis palusid

hagejad rahuldada hagi selliselt, et iga hageja osas rahuldatakse nõuded lähtudes korteriomandi juurde

kuuluva mõttelise osa suurusest. Kohus leiab, et kostjatelt tuleb hagejate kasuks kahju välja mõista

lähtudes korteriomandi juurde kuuluva mõttelise osa suurusest.

164. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejad T. M. ja S. M. omandasid kostjalt D. S.lt 1256/5046

mõttelist osa XXX asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast üldpinnaga 125,6 m.

Lähtudes müügilepingu esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest, tuleb

kostjalt D. S.lt hagejate T. M. ja S. M. kasuks välja mõista kahju 22 198,88 eurot x 1256/5046 =

5525,52 eurot.

165. Hageja T. N. omandas ½ suuruse mõttelise osa kostjalt OÜ-lt Dektorest 1267/5046 mõttelisest

osast XXX asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast. Lähtudes müügilepingu

esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest

hageja T. N. kasuks välja mõista kahju 22 198,88 eurot x 1267/5046 =5573,92/2 = 2786,96 eurot.

166. Hageja M. K. omandas ½ suuruse mõttelise osa kostjalt OÜ-lt Dektorest 1267/5046 mõttelisest

osast XXX asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast. Lähtudes müügilepingu

esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest

hageja M. K. kasuks välja mõista kahju 22 198,88 eurot x 1267/5046 =5573,92/2 = 2786,96 eurot.

167. Hageja N. K. koos abikaasaga omandas kostjalt OÜ Dektorest ühisomandisse 1267/5046

mõttelisest osast XXX asuvast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast. Lähtudes

müügilepingu esemeks oleva korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest tuleb kostjalt

OÜ-lt Dektorest hageja N. K. kasuks välja mõista kahju 22 198,88 eurot x 1267/5046 = 5573,91 eurot.

Kohus osundab, et kostjad ei ole vastu vaielnud asjaolule, et N. K. ja A. K. olid asjaõiguslepingu

sõlmimisel abielus ning korteriomand osteti nende ühisomandisse.

168. Hageja S. A. omandas kostjalt OÜ Dektorest 1256/5046 mõttelisest osast XXX asuvast maatükist

ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast. Lähtudes müügilepingu esemeks oleva korteriomandi

juurde kuuluva kaasomandi osa suurusest tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest hageja S. A. kasuks välja

kahju 22 198,88 eurot x 1256/5046 = 5525,52 eurot.

169. Lisaks kahju hüvitistele palusid hagejad kostjatelt välja mõista viivise seadusjärgses määras

hüvitiste summadelt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni. Kuna kohus rahuldas osaliselt

hagejate kahjunõuded, kuuluvad väljamõistetud hüvitiste osas rahuldamisele ka viivisenõuded.

170. Kostjalt D. S.lt tuleb hagejate T. M. ja S. M. kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt 5525,52

eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja T. N. kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt 2786,96 eurolt

alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja M. K. kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt

2786,96 eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras. Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja N. K. kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt 5573,91

eurolt alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja S. A. kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt 5525,52 eurolt

alates 23.10.2020 kuni põhikohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

171. Lisaks esimesele nõudele esitasid hagejad kaks alternatiivset nõuet. Esimese alternatiivse

nõudena palusid hagejad mõista kostjalt D. S.lt välja hagejate T. M. ja S. M. kasuks solidaarselt 31 519

eurot ning kostjalt OÜ-lt Dektorest hagejate T. N., M. K., N. K. ja S. A. kasuks solidaarselt välja 31

519 eurot. Teise alternatiivse nõudena palusid hagejad mõista mõlemalt kostjatelt solidaarselt kõigi

hagejate kasuks välja 30 519 eurot. Kohus leiab, et ka hagejate alternatiivsed nõuded ei kuulu

rahuldamisele summas 31 519 eurot ega 30 519 eurot, sest sellistes summades ei ole hagejatele

tekkinud kahju tõendatud.

172. Alternatiivsed nõuded ei kuulu rahuldamisele ka seetõttu, et hagejad on esitanud kostjate vastu

nõuded korteriomandite müügilepingute alusel. Kõik hagejad ei sõlminud kõigi kostjatega ühiseid

müügilepinguid, vaid lepingud olid sõlmitud eraldi erinevate hagejate ja kostjate vahel. Selliste

lepingute alusel ei tekkinud hagejatel ühist solidaarset nõuet kostjate vastu ega kostjatel ühist

solidaarset kohustust hagejate ees sõltumata sellest, et hagejate näol oli tegemist elamu

kaasomanikega.

173. AÕS § 71 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik

omaniku õigused. Hagejad ei esitanud kostjate kui kolmandate isikute vastu mitte nende ühise asja

kasutamisest või valdamisest tuleneva omaniku nõude, vaid müügilepingust tuleneva ostjate nõude

müüja vastu. Sellise nõude sai esitada üksnes iga ostja eraldi tema sõlmitud lepingu alusel vastava

müüja vastu.

174. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas hagejate nõude

osaliselt ehk 72,7% ulatuses, tuleb hagejate menetluskulud jätta kostjate kanda 72,7% ulatuses.

Kostjate menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda.

175. Hagejate menetluskuludeks on riigilõiv 1000 eurot, ekspertiisikulud 2340 eurot ja lepingulise

esindaja tasu 6235 eurot. Kohus leiab, et hagejate lepingulise esindaja tunnitasu 130 euro ja 140 eurot

on mõistlik, arvestades vaidluse mahtu ja keerukust. Hagejate lepingulise esindaja aega

menetlusdokumentide koostamiseks ning kohtuistungitel osalemiseks loeb kohus samuti põhjendatuks.

Kogumis jääks kostjate kanda hagejate menetluskuludest 72,7% ehk 6961,02 eurot. Kuna hagejate

solidaarsed nõuded kostjate vastu rahuldamisele ei kuulu, tuleb menetluskulude väljamõistmisel

lähtuda rahuldatud nõuete ulatusest

176. Kostjalt D. S.lt tuleb hagejate T. M. ja S. M. kasuks menetluskuludena välja mõista 6961,02 eurot

x 1256/5046 = 1732,66 eurot. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjalt D. S.lt hagejate T. M. ja S.

M. kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 1732,66 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest

kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

177. Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja T. N. kasuks menetluskuludena välja mõista 6961,02 eurot

x 1267/5046 =1747,84 /2 = 873,92 eurot. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest

hageja T. N. kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 873,92 eurolt alates käesoleva lahendi

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja M. K. kasuks menetluskuludena välja mõista kahju 6961,02

eurot x 1267/5046 =1747,84 /2 = 873,92 eurot. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjalt OÜ-lt

Dektorest hageja M. K. kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 873,92 eurolt alates käesoleva

lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

178. Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja N. K. kasuks menetluskuludena välja mõista 6961,02 eurot

x 1267/5046 = 1747,84 eurot. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest hageja N. K.

kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 1747,84 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

179. Kostjalt OÜ-lt Dektorest tuleb hageja S. A. kasuks menetluskuludena välja mõista 6961,02 eurot

x 1256/5046 = 1732,66 eurot. Vastavalt hagejate taotlusele tuleb kostjalt OÜ-lt Dektorest hageja S. A.

kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 1732,66 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Uritam

kohtunik