2-20-135768/85 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem

Lapimaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. august 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-135768

Kohtuasi

X hagi Y ja C vastu kommunaalvõlgnevuse 441,23

euro, üürivõlgnevuse 1440 euro, sissenõutavaks

muutunud

viivise

338,79

euro

ja

tulevikus

sissenõutavaks muutuva viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 8. novembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

2632,01 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Teele Viilup

Kostja (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja (vastustaja) C (isikukood XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 8. novembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-135768 ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

2. X apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

2-20-135768

2 (9)

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 28. septembril 2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Y (kostja

I) ja C (kostja II) vastu 2200 euro saamiseks. Kohus tegi 2. oktoobril 2020 kostjatele

makseettepaneku. Mõlemad kostjad esitasid nõudele vastuväite, mistõttu maksekäsu

kiirmenetlus lõpetati ja hageja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks

hagimenetluses.

2. Hageja esitas kostjate vastu hagi kommunaalvõlgnevuse 441,23 euro, üürivõlgnevuse 1440

euro, sissenõutavaks muutunud viivise 338,79 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise

saamiseks.

2.1. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 11. mail 2018

üürilepingu XXX, Tallinn asuva korteriomandi (eluruumi) kasutamiseks (üürileping).

Üürilepingus oli kokkulepe, et üür makstakse kuu eest ette. Suuliselt oli kokku lepitud, et kostja

kannab iga kuu 15. kuupäeval üüri hageja kontole ning hageja teatab kommunaalmakse summa

telefoni või e-posti teel.

2.2. Kostjad teatasid 31. jaanuaril 2020, et soovivad üürilepingu lõpetada 30. aprillist 2020. Üür

oli kostjatel makstud kuni 15. veebruarini 2020 ja kommunaalkulud tasutud kuni 31.

detsembrini 2019. Seejärel lõpetasid kostjad maksed ja jäid järgnevate kuude eest võlgu.

2.3. Väljakolimisel kostjad korterit ega selle võtmeid kellelegi üle ei andnud. 14. mail 2020 sai

hageja haldur W-lt teada, et üürnikud on korteri võtmed kaotanud. 15. mail 2020 sai üürileandja

üürilepingu eseme oma valdusesse. Seda kuupäeva loeb hageja üürilepingu lõppemise

kuupäevaks. Üürieseme tagastamisel koostati tagastamisakt haldur W juuresolekul, kes oli

hageja nõustaja üürisuhtes. Kostjad ise ei ilmunud korterit tagastama. Üürilepingu eseme

seisukord oli erinev 11. mai 2018. a üleandmise aktis kirjeldatust. Korteris tekitatud kahjuna

tõi hageja välja augud seintes, rikutud tapeedi, määrdunud seinad, lõhutud täispuidust ukse,

pehme mööbli ja lambi, samuti oli korter väga räpane. Üürilepingu sõlmimisel olid korter ja

mööbel heas seisukorras. Oma 6. septembri 2021. a menetlusdokumendis tõi hageja välja, et

tänu tagavaravõtmetele pääses maakler korterisse sisse alles 20. mail 2020 ning hageja õde F ja

ema L võtsid korteri üle 9. juunil 2020.

2.4. Üürilepingu p-d 8.2–8.4 kohustavad kostjaid tagastama korter õigeaegselt ja kokkulepitud

seisundis. Üürilepingu eseme saab lugeda tagastatuks siis, kui see on üleandmise aktis

fikseeritud seisundis. Üürniku põhjustatud puuduste kõrvaldamise aeg kaetakse üüritasuga,

nagu ka üürilepingu eseme tagastamisega viivitamise aeg. Kui hageja ei saa korterit õigeaegselt

enda valdusesse, et anda see uuele üürilisele, siis üürilepingu sätete (p 4.2.8, 4.2.9 ja 4.2.10)

alusel üürivad kostjad üürilepingu eset hagejalt edasi kuni tegeliku üleandmise ja võtmete

tagastamiseni ning üürilepingu p 8.3 nõude täitmiseni. Seega tasuvad kostjad üüri ja

kõrvalkulusid kuni endise olukorra taastamiseni, st kuni üürilepingu esemeks olev korter on

taas väljaüürimiseks kõlbulikus korras.

2.5. Kostjate üürivõlg on veebruari, märtsi, aprilli ja mai 2020 eest 1440 eurot (360 eurot kuus)

ja kommunaalkulude võlg kokku 441,23 eurot. Üürnik kohustus tasuma kõrvalkulud vastavalt

2-20-135768

3 (9)

üürilepingu p-le 3.5.1. Üürnikule esitatud kommunaalkulude arved sisaldavad asja

kasutamisega ja arve väljastamisega seotud kulutusi külmale veele, prügiveole, GSM valvele,

elektrikulule, mõõturi tasule, hooldustasule ja raamatupidamiskulule. Lisaks on tasumata Eesti

Gaasi gaasikütte arve veebruari 2020 eest.

2.6. Üüri- ja kommunaalmaksetega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjatelt viivist 0,5%

päevas vastavalt üürilepingu p-le 3.7. Hageja on nõus alandama viivist 0,06%-ni päevas. Hageja

nõuab viivist 1881,23 euro suuruselt põhinõudelt 0,06% päevas, mis on hagi esitamise seisuga

kokku 338,79 eurot, s.o üürivõlalt 262,01 eurot ja kommunaalkulude võlalt 76,78 eurot. Lisaks

nõuab hageja edasiulatuvat viivist määraga 0,06% päevas põhinõudelt 1881,23 eurot alates 29.

jaanuarist 2021 kuni põhinõude täitmiseni.

Kostjate vastuväited

3. Kostja I ei tunnistanud hagi. Kostja I ei nõustu sellega, et hageja küsib kolme kuu üüri.

Üürilepingu kestus muudeti ühe aasta pealt kolme aasta peale, kuid tehtud paranduste taha ei

lisatud allkirja, kuupäeva ega muud märget, mis tõendaks muudatuste õigsust. Seega on see

koht üürilepingus kehtetu. Pole ka üürilepingu lisa, mis tõendaks, et aastane leping muudeti

kolme aasta peale osapoolte kokkuleppel. Kostjad peaksid maksma ainult ühe kuu üüri. Kostja

I ei nõustu ka hageja väidetega kahju kohta. Kui kostja I uuris ehitusfirmalt, mis läheks maksma

korteri koristamine, sai ta pakkumise hinnaks 100 eurot. Elutoa lühter jäi pärast lahkumist

terveks, magamistoa laelamp samamoodi. Kostjad ei ole näinud pilte korterist enne

sissekolimist.

4. Kostja II hagile vastust ei esitanud.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

5. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5.1. Maakohus märkis, et kuna menetluses on üksnes kõrvalkulude ja üüri nõue, on poolte

väited korteris esinenud võimalike kahjude ja kohtueelsete õigusabikulude kohta tarbetud.

5.2. Kohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 271 ja TsMS § 3 lg-le 1. Riigikohus on

tsiviilasjas nr 2-16-9519 tehtud lahendi p-s 28 märkinud, et võlaõiguslik leping tekitab

vähemasti üldjuhul õigusi ja kohustusi üksnes selle pooltele. Üürileping ei ole tühine üksnes

põhjusel, et üürileandja ei saa seda täita või tal ei ole õigust üürieset käsutada. Võlaõiguslike

kohustuste võtmist see ei takista (VÕS § 12 lg 1).

5.3. Hagi põhineb 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingul, mis on sõlmitud L kui üüripinna

omaniku (vt üürilepingu preambul) ning kostjate kui üürnike poolt XXX, Tallinn korteriomandi

(eluruumi) kostjate kasutusse andmiseks. Hagejaks on märgitud aga X, kes on L tütar. Kohus

on kinnistusraamatu põhjal tuvastanud, et hageja X on üürilepingu esemeks oleva korteri

omanik. Pooled ei ole esile toonud ning ka kohtul endal puudub alus asuda seisukohale, et

vaidlusalune leping oleks mingil põhjusel tühine. Üürilepingu normistik ei näe ette, et

üürileandja peab tingimata olema asja omanik, mistõttu on lubatav, et üürileandjana on

esinenud isik, kes ei ole kõnealuse korteri omanik.

5.4. Üürileping ei tekitanud kostjatele üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust hageja X ees,

vaid üürilepingus asja omanikuna (vormiliselt üürileandjana) esinenud L ees. X ei ole

üürileandja ning VÕS § 271 näeb ette kohustuse tasuda tasu (üüri) üksnes üürileandjale. Seda

ei muuda asjaolu, et X on korteri omanik.

2-20-135768

4 (9)

5.5. Toimikus puuduvad asjaolud ja tõendid selle kohta, et üürilepingust tulenevad õigused ja

kohustused oleks nõude loovutamise või kohustuse üleminekuga L-lt X-le üle läinud. Praegusel

juhul ei ole hagi seega esitatud X seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks, mistõttu ei ole

seda võimalik ühelgi õiguslikul alusel rahuldada.

5.6. Maakohus osundas, et tähtsust ei ole ka sellel, et üürimakseid on tehtud hageja kontole.

Tegemist on pelgalt erikokkuleppega rahalise kohustuse täitmise viisi ja õigustatud isiku kohta.

See ei muuda hagejat üürileandjaks. Üürilepingust ei tulene, et hagejal kui maksete

vastuvõtmiseks õigustatud isikul oleks õigus nõudega kostjate kui üürnike vastu pöörduda, ning

sellist õigust ei tulene ka seadusest (VÕS § 80 lg 2).

5.7. Maakohus selgitas, et õige hageja oleks L. Praegune kohtuotsus ei välista õigustatud isikul

edaspidi õiguskaitsevahendite kasutamist kostjate vastu.

5.8. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 järgi menetluskulud

hageja kanda. Kuna kostjad ei olnud kohtule menetluskulude nimekirja esitanud ning ka asja

materjalidest ei nähtunud, et kostjatel oleks menetluskulusid tekkinud, jättis maakohus kostjate

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata kulude puudumise tõttu.

Apellatsioonkaebus

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse üksnes apellatsioonkaebuse

põhjal (TsMS § 646 järgi) tühistada ja saata asja maakohtule uueks arutamiseks või vaadata asi

ringkonnakohtus läbi, tühistada maakohtu otsus ja rahuldada hagi. Menetluskulud palub hageja

jätta kostjate kanda.

6.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi ja

teinud üllatusliku otsuse, tuginedes asjaolule, millele pooled (sh kostjad) ei olnud tuginenud, ja

tõendile, mida menetluses ei olnud esitatud.

6.2. Maakohus tegi enne hagiavalduse menetlusse võtmist kolm puuduste kõrvaldamise

määrust (31. märtsil 2021, 10. mail 2021 ja 18. mail 2021). Kordagi ei viidanud kohus, et

hagiavalduses on märgitud hagejana vale isik. Seejuures käsitas kohus menetluses läbivalt X

hagejana. Ka kostjad ei ole kordagi väitnud, et hagejal ei olnud hagi esitamise õigust, kuna ta

ei olnud üürilepingu pool. Kuna kohus ei olnud nõudeõiguse väidetavale puudumisele

menetluses poolte tähelepanu juhtinud, oli kohtu õiguslik hinnang üllatav ja ootamatu.

6.3. Maakohtu otsus on vastuolus TsMS § 436 lg-tega 2 ja 3. Esiteks, kohtuotsusest nähtuvalt

on kohus kogunud ise tõendeid ja teinud otsuse kohtu poolt pärast eelmenetluse lõppemist

kogutud tõendile (kinnistusraamatu väljavõte) tuginedes. Pooltel ei olnud võimalik seda tõendit

ka uurida ega selle kohta arvamust avaldada. Teiseks, hagi rahuldamata jätmise aluseks olnud

asjaolule (nõudeõiguse puudumine) ei ole kumbki pool menetluses tuginenud ning pooltega ei

ole seda asjaolu ka arutatud. Kumbki pool pole väitnud, et X ei ole õige hageja või tal puudub

nõudeõigus. Kolmandaks, kohus on hinnanud hagi rahuldamata jätmise aluseks olnud asjaolu

otsuses erinevalt mõlemast poolest. Nii hageja kui ka kostja on kogu aeg väitnud, et üürilepingu

poolteks olid hageja ja kostjad. Kuni otsuse tegemiseni oli samal seisukohal ka kohus.

6.4. Kui kohtu hinnangul oli hagiavalduses märgitud hagejana ebaõige isik ja õigeks hagejaks

oleks pidanud olema hageja volitatud esindaja, oleks kohus pidanud sellele hageja tähelepanu

juhtima hagiavalduse menetlusse võtmisel ning määrama tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja

hageja andmete täpsustamiseks.

2-20-135768

5 (9)

6.5. Maakohus on oluliselt rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.

Rikkumine on sedavõrd raske, et maakohtu otsus tuleb tühistada. Hageja palub lahendada

apellatsioonkaebus vastavalt TsMS §-le 646. Kuna maakohus on jätnud eelmenetluse ülesanded

täitmata, tuleb asja lahendamist jätkata maakohtus eelmenetluse staadiumis. Kui

ringkonnakohtu hinnangul ei ole TsMS § 646 kohaldamine põhjendatud, palub hageja

ringkonnakohtul vaidlus läbi vaadata, maakohtu otsus tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik

7. Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

8. Kostja II ei esitanud apellatsioonkaebusele vastust.

9. Ringkonnakohus saatis pooltele 9. juunil 2023 kirja, milles selgitas oma esialgseid seisukohti

ja andis pooltele võimaluse esitada seisukohti järgmistes küsimustes: 1) keda tuleks lugeda

vaidlusaluses üürilepingus üürileandjaks; 2) kas L võis sõlmida üürilepingu hageja esindajana

ning kui jah, siis kas tehing kehtib hageja suhtes, sh kas L-l oli hageja nimel tehingu tegemiseks

esindusõigus nt volituse näol. Ringkonnakohus selgitas, et pooltel tuleks siduda oma

seisukohad konkreetsete asjaolude ja tõenditega, mis poole seisukohti kinnitavad.

10. Hageja esitas ringkonnakohtu 9. juuni 2023. a kirjas käsitletud küsimustes seisukoha 30.

juunil 2023. Koos sellega esitas hageja kaks dokumenti: väljaandes Ametlikud Teadaanded 18.

jaanuaril 2022 avaldatud teate L pärimismenetluse algatamise kohta; hageja 29. juuni 2023. a

kinnituse ja heakskiidu 11. mai 2018. a üürilepingu sõlmimise kohta.

11. Kostjad ringkonnakohtu kirjale ei vastanud. Samuti ei esitanud kostjad seisukohti hageja 9.

juuni 2023. a menetlusdokumendi ja sellele lisatud tõendite kohta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada ja

saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

13. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata põhjusel, et kohtu hinnangul oli vaidlusaluse

üürilepingu puhul üürileandjaks L, mistõttu hagejal ei saa olla kostjate vastu üürilepingust

tulenevaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. Sellest järeldas maakohus, et hagi ei ole

esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.

14. Osaliselt on põhjendatud hageja etteheide, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse normi

sellega, et tugines otsuses kinnistusraamatu väljavõttele, mida pooled ei olnud menetluses

esitanud, vaid mille kohus oli ise pärast eelmenetluse lõppemist kogunud. Praegusel juhul on

tegemist lihtmenetluses lahendatava asjaga TsMS § 405 lg 1 järgi, kuna hagihind ei ületa

summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole.

Sellise hagi menetlemisel võib kohus TsMS § 405 lg 1 p 8 järgi koguda tõendeid ka omal

algatusel. Siiski on kohtul ka lihtmenetluse korral kohustus järgida TsMS-s sätestatud üldisi

menetluspõhimõtteid, sh kohustus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli

võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta pooltel oli võimalik oma arvamust avaldada (TsMS

§ 436 lg-d 3 ja 4). Kuna maakohus ei ole andnud pooltele võimalust kohtu omal algatusel

kogutud tõendi ja sellest tulenevate asjaolude kohta arvamust avaldada, on kohus nimetatud

nõudeid rikkunud. Selles osas on hageja etteheited maakohtule põhjendatud. Samas ei ole

2-20-135768

6 (9)

hageja apellatsioonkaebuses väitnud, et maakohus oleks korteri kohta käivat kinnistusraamatu

väljavõtet ebaõigesti hinnanud. Hageja pole vaidlustanud maakohtu poolt tõendi põhjal

tuvastatud asjaolu, et hageja on üürilepingu esemeks oleva korteri omanik. Seega ei saanud

kirjeldatud rikkumine mõjutada asja lahendust.

15. Maakohus on õigesti leidnud, et üürilepingust tulenevaid nõudeid saab esitada üürilepingu

pool. Seega selleks, et hagejal võiks olla kostjate vastu hagis esitatud nõudeid, peaks hageja

olema kostjatega 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingus üürileandja. Hageja ei ole väitnud, et ta

oleks omandanud hagis esitatud nõuded loovutuse teel. Samas nõustub kolleegium hagejaga, et

maakohtu seisukoht, et hagejal ei ole kostjate vastu nõude esitamise õigust, kuna ta ei olnud

üürilepingus üürileandja, on menetluse käiku arvestades üllatuslik. Seetõttu oli ka vaidlustatud

otsus hagi sel põhjusel rahuldamata jätmise kohta pooltele üllatuslik. Asja materjalidest

nähtuvalt ei arutanud maakohus menetluses pooltega seda, kes on 11. mail 2018 sõlmitud

üürilepingus üürileandjaks. Maakohus ei juhtinud poolte tähelepanu võimalusele, et hageja ei

pruugi olla üürilepingus üürileandja ja seega ei pruugi tal olla kostjate vastu üürilepingust

tulenevaid nõudeid, ega võimaldanud avaldada selle kohta arvamust. Kostjad ei olnud

maakohtu menetluses ka vaidlustanud hageja väidet, et üürileandjaks oli hageja. Eelnevast

tulenevalt on maakohus rikkunud kohtu selgitamiskohustust ja TsMS § 436 lg-st 4 tulenevat

keeldu, hinnates esiletoodud asjaolusid üürilepingu poolte kohta otsuses erinevalt mõlemast

poolest, ilma et ta oleks juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud

neile võimaluse avaldada oma seisukoht.

16. Samuti on maakohus kohaldanud asja lahendamisel ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud

kohtuotsuse põhjendamise kohustust, jättes hindamata võimaluse, et L võis sõlmida üürilepingu

hageja esindajana. Eelnev võis tuua kaasa ebaõige kohtulahendi.

16.1. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg 1 esimese lause kohaselt võib tehingu

teha ka esindaja kaudu. Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi

tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. TsÜS § 116 lg 1

kohaselt võib tehingu teha otseselt esindatava nimel, samuti võib tehingu tegemine esindatava

nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest. Esindusõigus võib tuleneda mh

volitusest (TsÜS § 117 lg 2 ja § 118). Seega ei välista see, kui hageja üürilepingut isiklikult ei

allkirjastanud, võimalust, et hageja võib siiski olla üürilepingu pool, kui L sõlmis selle lepingu

hageja nimel ja volitusel. Kui Lul volitust ei olnud, kehtib üürileping juhul, kui hageja on selle

hiljem heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 1). Maakohus ei ole võimalust, et üürileping on sõlmitud

esindaja kaudu, vaidlustatud lahendis kontrollinud, jättes põhjendamatult kohaldamata viidatud

TsÜS-i esinduse sätted ja rikkudes kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1 ja §

442 lg 8).

16.2. Riigikohus on selgitanud, et üldjuhul eeldab esindamine, et esindaja väljendaks tehingu

tegemisel (st tehingu tegemiseks vajalike tahteavalduste tegemisel), et ta ei tegutse enda nimel,

vaid teeb tehingu teise isiku (esindatava) nimel. Samas võib tehingu tegemine esindatava nimel

tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest (TsÜS § 116 lg 1). Esindaja tehtava tehingu

teisel poolel peab tehingu tegemisel olema võimalik aru saada, kellega ta tehingu teeb ning kas

tehing hakkab kehtima esindaja või esindatava suhtes (Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-136-16, p 16; 15. oktoobri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-14, p 11).

Seega juhul, kui Lu poolt üürilepingu sõlmimine hageja nimel ei tulene üürilepingust otseselt,

tuleb TsÜS § 116 lg 1 järgi hinnata, kas tehingu tegemine hageja nimel tuleneb tehingu

tegemisega seotud asjaoludest.

2-20-135768

7 (9)

16.3. Kolleegiumi hinnangul ei pruugi selle hindamisel, kas üürilepingus oli üürileandjaks

hageja või L, olla määrav see, kes on üüripinna omanikuna märgitud üürilepingu preambulas

(see oli peamine asjaolu, millest lähtus maakohus, vt maakohtu otsuse p 17). Ka see, kui ühte

isikut on nimetatud üürilepingu preambulas üürileandjaks, ei välista võimalust, et dokumenti

tervikuna hinnates ja üürilepingu sõlmimise asjaolusid arvestades võib preambulas olla

tegemist ebatäpse tähistusega ning tegelik üürileandja võib olla keegi teine. Oluline on hinnata,

kuidas üürilepingu sõlmimisel osalenud isikud lepingu sõlmimisel aru said sellest, kelle vahel

leping sõlmitakse, sh kas L tegutsemine hageja esindajana oli kostjatele väliselt äratuntav, ja

milline oli nende tahe. Poolte arusaama ja tahte väljaselgitamisel selle osas, kas L sõlmis

lepingu enda nimel või hageja esindajana, saab kolleegiumi hinnangul analoogia korras lähtuda

VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise põhimõtetest. Muu hulgas võivad poolte

arusaamast sellest, kes on sõlmitavas lepingus üürileandja, anda kaudselt aimu ka lepingu

täitmisega seotud asjaolud, sh poolte käitumine ja omavaheline suhtlus pärast üürilepingu

sõlmimist.

16.4. Ringkonnakohus selgitas eelnevat pooltele 9. juunil 2023. a saadetud kirjas ja andis

pooltele võimaluse esitada oma seisukoht, keda tuleks lugeda vaidlusaluses üürilepingus

üürileandjaks, kas L võis sõlmida üürilepingu hageja esindajana ja kas sel juhul kehtib leping

hageja suhtes, sh kas L-l oli hageja nimel lepingu sõlmimiseks esindusõigus.

Hageja tõi vastuseks ringkonnakohtu kirjale välja, et 11. mail 2018 sõlmitud üürilepingu

pooleks oli üürileandja poolel hageja (X) ning tema ema L sõlmis lepingu hageja esindajana.

Seda kinnitavad hageja väitel järgmised asjaolud ja tõendid:

-

üürilepingu viimasel lehel (dtl 38) on viidatud L-le kui üürileandja esindajale, kusjuures

kontaktide all on toodud nii L kui ka üürileandja X e-posti aadressid (XXX on hageja

e-posti aadress, mis nähtub digitoimiku lk-lt 49);

-

üürilepingu viimasel lehel (dtl 38) on poolte allkirjade all kirjas, et L on üürileandja

esindaja;

-

üürilepingu eseme tagastamise aktis (dtl-d 40–41) on kirjas, et üürilepingu eseme võtsid

vastu F (volituse alusel, alates 1. jaanuarist 2020) ja L (volitus lõppes 31. detsembril

2019). Hageja leiab, et üürilepingu eseme tagastamise aktis viidatud volitus saab olla

seotud vaid üürilepinguga. Hageja selgitas, et L-l oli volitus üürilepingu sõlmimiseks,

mida hagejal ei ole võimalik kohtule esitada, kuna L suri 13. jaanuaril 2022;

-

digitoimiku lk-l 32 on hageja esindaja (õde) selgitanud, et „eluruume kahjuks kunagi

üürniku poolt üürileandjale ega tema esindajale üle ei antud“, millest nähtub, et selgelt

on eristatud üürileandjat ja üürileandja esindajat;

-

digitoimiku lk-l 49 kinnitab kostja I kirjas hagejale, et üürilepingust nähtuv parandus

üürilepingu tähtaja osas tehti poolte kokkuleppel. Hageja leiab, et kui kostjatel oleks

olnud arusaam, et üürileandjaks on L, siis ei oleks nad hagejale kirjutanudki, liiatigi veel

üürilepingus sätestatud kokkulepetega seoses. Sellest järeldub hageja arvates, et

kostjatel oli arusaam, et L on hageja kui üürileandja esindaja ning üürileandjaks on

hageja;

-

digitoimiku lk-l 53 kinnitab kostja I kohustuste olemasolu e-kirjas hagejale. Hageja

leiab, et kui kostjatel oleks olnud arusaam, et üürileandjaks on L, siis ei oleks nad mh

seda kirja hagejale saatnud;

-

digitoimiku lk-lt 44 nähtuvalt tegi kostja II ülekande nii 2019. a detsembri kui ka 2020.

a jaanuari eest hagejale. Hageja leiab, et ehkki eraldiseisvalt ei tõendaks ülekannete

2-20-135768

8 (9)

tegemine seda, kes oli üürileandjaks, kinnitab nimetatud tõend kogumis teiste

tõenditega, et üürileandjaks oli hageja ning üürnikud olid sellest teadlikud.

Samuti oli L-l hageja väitel esindusõigus üürilepingu sõlmimiseks hageja nimel. Hageja viitas

digitoimiku lk-lt 145 nähtuvale hageja 6. aprilli 2021. a volitusele L-le. Hageja leiab, et ehkki

volitus on antud 6. aprillil 2021, on sellest üheselt tuletatav ka hageja heakskiit üürilepingu

sõlmimiseks L poolt. Ebaselguse vältimiseks kinnitas hageja, et L sõlmis üürilepingu tema

volitusel. Juhuks, kui kohtu hinnangul ei ole volituse olemasolu tõendatud, esitas hageja ka oma

kirjaliku heakskiidu üürilepingu sõlmimiseks L poolt hageja esindajana.

16.5. Kolleegium leiab, et hageja välja toodud asjaoludel on võimalik, et L on sõlminud

vaidlusaluse üürilepingu hageja nimel TsÜS § 116 lg 1 tähenduses. Sellele võimalusele viitavad

ka maakohtu tuvastatud asjaolud, et üürilepingu esemeks oleva korteri omanik on hageja ning

L on hageja ema (vt maakohtu otsuse p 17), samuti menetluses esitatud kirjavahetused hageja

ja kostjate vahel seoses üüripinnaga, üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisega, sh

võlgnevuste tasumisega, ja üürilepingu lõppemisega (nt dtl-d 49–53, 148, 337–338, 342–344).

Hageja menetlusdokumentidest nähtuvalt elab ta Ameerika Ühendriikides, millest võis tuleneda

praktiline vajadus kasutada üürilepingu sõlmimisel esindajat. Kolleegiumi hinnangul on oluline

ka asjaolu, et kostjad ei ole menetluses vaidlustanud hageja väidet, et üürileping oli sõlmitud

hageja ja kostjate vahel ning L oli hageja volitatud esindaja (vt hagiavalduse p-d 1.1, 1.2 ja

2.1.2 (dtl-d 184 ja 185)), ega väitnud, et hagi oleks esitanud isik, kes ei olnud üürilepingu pool.

Kui L sõlmis üürilepingu hageja nimel ning tal oli selleks hagejalt saadud volitus või hageja on

üürilepingu sõlmimise hiljem heaks kiitnud (TsÜS § 129 lg 1), on üürileping hageja suhtes

kehtiv. Seega on maakohtu järeldus hageja nõudeõiguse puudumise kohta ennatlik.

17. Eelnevat arvestades tuleb maakohtu otsus materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning

selgitamiskohustuse ja kohtuotsuse põhjendamise kohustuse rikkumise tõttu tühistada. Asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, sest ringkonnakohus ei saa seda ise lahendada.

Maakohus on hinnanud vaidlustatud otsuses ainult seda, kas hageja on 11. mai 2018. a

üürilepingus üürileandjaks, kuid on teinud seda ülaltoodut arvestades puudulikult. Maakohus

ei ole hinnanud poolte väiteid ja esitatud tõendeid hageja esitatud nõuete kohta. Seega on poolte

vaidlus olulises osas seni lahendamata ja selle lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastamata.

Vaidluse sedavõrd olulises osas esmakordselt lahendamine ringkonnakohtus ei oleks kooskõlas

apellatsioonimenetluse olemusega. Samuti tähendaks asjaolude tuvastamine esmakordselt

ringkonnakohtus seda, et pooltel ei oleks võimalik vaidlustada tõenditele antavat hinnangut,

kuna TsMS § 688 lg 5 teise lause kohaselt Riigikohus ei kogu ega uuri uuesti madalama astme

kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.

18. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul uuesti hinnata, kas menetluses esile toodud

asjaoludel ja esitatud tõenditest lähtuvalt tuleb üürileandjaks lugeda hageja või L. Juhul, kui

kohus jõuab järeldusele, et lepingu pooleks on hageja, tuleb kohtul hageja nõuded sisuliselt

lahendada. TsMS § 658 lg-st 1 tuleneb, et maakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks

lahendamiseks saatmise korral jätkub menetlus esimese astme kohtus seisundis, milles see oli

enne asja läbivaatamise lõpetamist. Kolleegiumi hinnangul on praegusel juhul põhjendatud

saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, et asja menetlev

kohtukoosseis saaks otsustada, kas asjas on vaja täita täiendavalt eelmenetluse ülesandeid, sh

selgitamiskohustust, eelkõige juhuks, kui kohtul tuleb hageja nõuded sisuliselt lahendada.

19. Kolleegium ei anna praeguses otsuses hinnangut hageja esile toodud asjaoludele ja asjas

esitatud tõenditele, kuna need seisukohad ei oleks maakohtule asja uuel läbivaatamisel

kohustuslikud. TsMS § 658 lg 2 kohaselt on maakohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud

2-20-135768

9 (9)

üksnes ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus,

esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel.

20. Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks maakohtule ja ringkonnakohus praeguses

otsuses

tõenditele

hinnangut

ei

anna,

ei

otsusta

ringkonnakohus

ka

hageja

apellatsioonimenetluses esitatud dokumentide tõendina asja materjalide juurde võtmist.

Esitatud tõendite vastuvõtmise otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Kolleegium märgib

siiski, et hageja 29. juuni 2023. a kinnitus ja heakskiit 11. mai 2018. a üürilepingu sõlmimise

kohta ei ole hagimenetluses käsitatav tõendina TsMS § 229 lg 1 ja lg 2 esimese lause

tähenduses, vaid tegemist on menetlusosalise seletusega.

21. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu osas, millega hagi lahendati sisuliselt, tuleb see tühistada

ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173

lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

22. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja uueks arutamiseks

maakohtule, mis oli apellatsioonkaebuses esimese alternatiivina esitatud taotlus, tuleb

apellatsioonkaebus lugeda rahuldatuks. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust ei mõjuta see,

et ringkonnakohus ei otsustanud asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal vastavalt TsMS §-le

646.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik

Villem Lapimaa

Meeli Kaur