2-22-15838/13 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.07.2023 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-22-15838

Tsiviilasi

X hagi Y ja C vastu alusetu rikastumise nõudes

Tsiviilasja hind

3270,90 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja X (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline

esindaja Igor Sumarok

Kostja 1 Y (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostja 2 C (isikukood xxxxxxxxxxx)

Kostjate lepinguline esindaja Erki Casar

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta X hagi Y ja C vastu alusetu rikastumise 3000 euro nõudes ja viivisenõudes

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta menetluskulud X kanda.

3. Välja mõista Xlt Y ja C kasuks solidaarselt menetluskulud summas 648 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hagiavalduse

kohaselt

sõlmisid

pooled

06.07.2022

lihtkirjalikus

vormis

broneerimislepingu korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn müügiks. Lepingu raames tasus

hageja broneerimistasuna 3000 eurot. Broneerimislepingu sõlmimisel leppisid pooled kokku,

et korteriomand müüakse hagejale 195 000 euroga ja broneerimislepingus kajastatud 3000

eurot on osa hinnast. Hageja arvates tuleb broneeringulepingut pidada eellepinguks VÕS § 33

lg 1 mõttes, kuna tegemist on kokkuleppega, millega pooled leppisid kokku müügilepingu

sõlmimises.

2. 18.07.2022 planeeritud notariaalne tehing jäi ära, kuna selgus, et korteril on keelumärge.

Hageja nõuab broneerimistasu tagastamist, kuna broneerimisleping on tühine vorminõude

rikkumise tõttu. Broneerimislepingu alusel tasuti n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et

kostjad korterit mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Tegelikult on tegemist

kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt

tõestatud. Kuna 06.07.2022 eelleping on tühine, siis tekib kostjatel kohustus tagastada

hagejale alusetult saadu broneerimistasu summas 3000 eurot. Poolte vahel sõlmitud

broneeringuleping on eelleping VÕS § 33 lg 1 mõttes, kuna tegemist on kokkuleppega,

millega pooled leppisid kokku müügilepingu sõlmimises. Broneerimislepingu sõlmimisel

leppisid pooled kokku, et korteriomand müüakse hagejale hinnaga 195 000 eurot ja

broneerimislepingus kajastatud 3000 eurot on osa hinnast. Tehingu sõlmimise ajaks lepiti

kokku 05.08.2022.

3. Hageja palub välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks 3000 eurot ja hüvitis

tasumise viivitamise eest alates 07.10.2022 kuni hagiavalduse esitamiseni arvestatud viivis

summas 9,86 eurot. Samuti palub hageja välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks

jooksev viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudest iga viivitatud päeva eest

alates hagiavalduse esitamisest kuni põhivõlgnevuse (3000 euro) tasumiseni. Menetluskulud

palub

hageja

jätta

kostjate

kanda

ning

välja

mõista

hüvitamisele

kuuluvatelt

menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivis VÕS § 113 lg 1

ettenähtud ulatuses.

4. Vastuseks kohtu selgituskohustusele selgitas hageja, et vahetult pärast eellepingu

sõlmimist alustasid pooled ettevalmistusi põhitehingu tegemiseks. Asjaolu, et 3000 tuhat oli

tasutud eellepingu raames ettemaksuna korteriomandi omandamise eest tõendab asjaolu, et

notariaalse lepingu projektis on otseselt sõnastatud, et 3000 eurot on enne lepingu sõlmimist

tasutud müüja palvel Plus Kinnisvarabüroo OÜ-le vahendustasuna ning müüja loeb nimetatud

summa tasumisega ostuhinna selles osas endale tasutuks. Seega poolte vahel sõlmitud

eellepingu punkti 1 järgi makstud 3000 eurot on osa kinnistu müügihinnast.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE

5. Kostjad vaidlevad hagile vastu. 06.07.2022 broneerimislepingu p-s 1 ja 2 leppisid pooled

kokku, et alates broneerimislepingu allkirjastamisest kuni 05.08.2022 ei paku kostjad korterit

teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid

läbirääkimisi ja hageja maksab selle eest broneerimistasu 3000 eurot (lepingu punkt 2).

Kostjad ei pakkunud korterit kolmandatele isikutele kuni hetkeni, millal hageja teatas, et ta

ikkagi ei ole huvitatud korteri ostmisest.

6. Broneerimislepingu p-s 5 leppisid pooled kokku, et kui kostjad rikuvad broneerimislepingu

punktis 1 nimetatud kohustust, siis kohustuvad kostjad tagastama hagejale broneerimistasu.

Kostjad ei ole rikkunud broneerimislepinguga võetud kohustusi. Vastupidist ei ole hageja

tõendanud. Broneerimistasu eesmärgiks oli broneerimislepingu punkti 1 täitmine, mida

kostjad ka tegid. Hageja teatas üks päev enne lepingu sõlmimist, et ta siiski ei soovi lepingut

sõlmida. Seega ei ole hagejal alust nõuda kostjatel broneerimistasu tagastamist.

7. Broneerimislepingu sõlmimist tõendab lepingu nimetus, aga eelkõige selle sisu ja eesmärk,

mis selgelt väljendub lepingu punktis 1 (lepingu eset ei pakuta 3 isikutele ja ei sõlmi selle

võõrandamise kokkuleppeid). Lepingu alusel tasuti broneerimistasu, seda tõendab mh hageja

poolt esitatud maksekorraldus. Lepingu valmistas ette maakler TT, kes on Eesti

Kinnisvaramaaklerite Koja liige, kelle on pikaajaline töökogemus, näiteks 2011 on

tunnistatud parimaks maakleriks, kes seetõttu oli teadlik, et võlaõiguslik leping tuleb

vormistada notariaalses vormis ning mis on broneerimislepingu ja võlaõigusliku

müügilepingu erinevus, mistõttu oli sõlmitud ja vormistatud just broneerimisleping.

Lepinguvabadus annab pooltele võimaluse kokku leppida, et broneerimistasu läheb

müügihinnast maha.

8. Broneerimislepingus

ei

ole

lepitud

kokku,

broneerimislepingu

esemeks

oleva

korteriomandi ostmise või müümise kohustuses või omandi üleandmise kohustuses, mis on

aga võlaõigusliku korteriomandi lepingu tingimusteks.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

9. Kohus jätab hagi rahuldamata.

10. Hageja on esitanud kostjate vastu põhinõude 3000 euro tagastamiseks, kuna hageja

hinnangul on tegemist tühise eellepinguga. Hageja nõue on kvalifitseeritav alusetu

rikastumise nõudena võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 alusel. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt, kui

isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse

täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei

teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 1028 lg 1

kohaldamise eeldusena peab hageja väitma, et kostja sai temalt midagi olemasoleva või

tulevase kohustuse täitmisena. Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta

tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis

langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja

sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata

jäänud (vt RKTKo nr 3-2-1-131-15, p 14).

11. Kohus tuvastab, et pooled sõlmisid 06.07.2022 lihtkirjalikus vormis broneerimislepingu

nr TT060722/01 korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn müügi kohta (dtl 18-19). Nimetatud

lepingu punkt 1 kohaselt leppisid pooled kokku, et alates lepingu allkirjastamisest

kuni 05.08.2022 ei paku omanik kinnisasja registriosa numbriga xxxxxxxx asukohaga XXX,

Tallinn teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea

sellealaseid läbirääkimisi. Samuti lepiti kokku, et omanik korraldab broneerimistähtaja

jooksul kõikides müügikanalites kinnisasja müügikuulutustesse märke „Broneeritud“ ning

annab juhised maaklerile mitte jätkata kinnisasja müügiks pakkumisega või näidata seda

teistele huvilistele. Sama lepingu p 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et kinnisasja

broneerimise eest tuleb tasuda broneerimistasu summas 3000 eurot. Hageja tasus 07.07.2022

nimetatud lepingu alusel kostjatele 3000 eurot, selgitusega „broneerimisleping nr

TT060722/01“ (dtl 20). Kinnisasja müügilepingut ja asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Kostjad

3000 euro tagastamisega ei nõustunud.

12. Kohus täitis 18.05.2023 määrusega selgituskohustuse, selgitades õigussuhte võimalikku

kvalifikatsiooni ja poolte tõendamiskoormist (dtl 121-124). Pooltel oli võimalik esitada

täiendavaid selgitusi ja tõendeid.

13. Käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe.

Hageja väitel oli tegemist kinnisasja müügilepingu eellepinguga ning kostja väitel

broneerimislepinguga. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega (TsMS § 463

lg 7). Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29

lg 1 ls 1). Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut

nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS

§ 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel võetakse arvesse lepingu sõlmimise asjaolusid,

lepingupoolte käitumist, lepingu olemust ja eesmärki, ning vastaval tegevusalal mõistetele ja

väljenditele antavat tavalist tähendust (VÕS § 29 lg 5 p-id 1, 4 ja 5).

14. Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole

sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). Kui vastavalt seadusele,

lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei

loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm (VÕS § 11 lg 2). Kui

seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas

vormis (VÕS § 33 lg 2). Kinnisasja müügileping tuleb sõlmida notariaalses vormis (AÕS

§ 119 lg 1). Seetõttu peab ka kinnisasja müügilepingu eelleping olema notariaalses vormis.

15. Kohus analüüsib, kas pooltevahelist õigussuhet on võimalik kvalifitseerida kinnisasja

müügilepingu eellepinguna. Asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle asja ning

tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Eelleping on kokkulepe, millega

pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel (VÕS

§ 33 lg 1).

16. Hageja on hagis välja toonud, et notariaalses müügilepingu projektis lepiti kokku, et

müüja müüb lepingu eseme 195 000 euroga ja ostuhinnast 3000 eurot on enne käesoleva

lepingu sõlmimist tasutud müüja palvel Plus Kinnisvarabüroo OÜle vahendustasuna ning

müüja loeb nimetatud summa tasumisega ostuhinna selles osas endale tasutuks (p 3.1 ja 3.2).

Seetõttu leiab hageja, et broneeringulepingut tuleb pidada eellepinguks, mis tulnuks sõlmida

notariaalses

vormis.

Kostjad

leiavad,

et

tegemist

ei

ole

eellepinguga,

vaid

broneerimislepinguga, sest selles leppisid pooled kokku, et alates broneerimislepingu

allkirjastamisest kuni 05.08.2022 ei paku kostjad korterit teistele huvilistele ega sõlmi selle

võõrandamiseks kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi ja hageja maksab selle

eest broneerimistasu 3000 eurot.

17. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole toonud kohtu ette selliseid asjaolusid ega tõendeid,

millised annaksid asuda seisukohale, et poolte vahel sõlmiti müügilepingu eelleping. Müügi

eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja

kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing

(sõlmida asjaõigusleping). VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida

teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Riigikohus on märkinud, et

kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg

1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega ka kinnisasja müügi

eellepingu osas. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa

seadustiku (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (RKTKo nr 2-16-8456, p 11). Poolte vahel

06.07.2022 sõlmitud lepingus ei ole kohustust sõlmida müügileping, millega oleksid kostjad

võtnud kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha

käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Lepingu projektis kajastatud 3000 euro arvestamine

müügihinna sisse ei tõenda eellepingu sõlmimist. Tulenevalt VÕS § 33 lg 1 peab eellepingust

selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse võtnud. 06.07.2022

sõlmitud broneerimislepingust ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, millistel võtsid

pooled endale põhilepingu sõlmimise ja mh võõrandamise kohustuse. Eellepingu sisuks on

kohustus sõlmida põhileping. Vastavalt ei ole tegemist eellepinguga ning alus raha

üleandmiseks ei langenud ära.

18. Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole võlaõigusseaduses eraldiseisva lepinguliigina

reguleeritud.

Samas

on

sellise

kokkuleppe

sõlmimine

põhimõtteliselt

võimalik.

Kohtupraktikas on kinnisasja müügilepingu eellepingust eristatud broneerimislepingut.

Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel

broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja

broneerimise eest (RKTKo 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omaseks, et ostjale

ostmise kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki (RKTKo nr 3-

2-1-32-06, p 16). Broneerimislepingule seaduses sätestatud kohustuslikku vormi ei tule.

Poolte vahel 06.07.2022 sõlmitud lepingu eesmärk oli kostjate kohustus jätta teatud

ajaperioodi vältel hageja kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu maksti üksnes kinnisasja

broneerimise eest. Lepingust nähtuvalt oli poolte tahe, et kostjad ei võõranda kinnisasja teatud

ajal kolmandatele isikutele. Kostjad on tõendanud, et lepingu valmistas ette maakler TT, kes

on pikaajalise töökogemusega Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige, sh aastal 2011 on

tunnistatud parimaks maakleriks (dtl 134-141). Seega pidi ta olema teadlik, et võlaõiguslik

leping tuleb vormistada notariaalses vormis ning mis on broneerimislepingu ja võlaõigusliku

müügilepingu erinevus. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et lepinguvabadus annab pooltele

võimaluse kokku leppida, et broneerimistasu läheb müügihinnast maha. Seetõttu vastab

pooltevaheline kokkulepe broneerimislepingu tingimustele.

19. Riigikohus on märkinud, et poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise

broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava

summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel,

viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis

peab aga olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 16). Hageja maksis

kostjale 3000 eurot. Nimetatud summa kinnitab kohtu hinnangul samuti broneerimislepingu

sõlmimist, kuna tegemist on mõistliku summaga broneerimise eest. Hageja tahe oli kinnisasi

broneerida,

kuna

hageja

märkis

ka

maksekorraldusele,

et

tegemist

on

tasuga

broneerimislepingu alusel. Leping ei olnud suunatud hageja poolt asja omandamisele.

Vastasel juhul oleks pooled kokku leppinud suurema summa, mitte 3000 eurot. Eeltoodust

tulenevalt asub kohus seisukohale, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Kostjad ei ole

rikkunud broneerimislepinguga võetud kohustusi. Vastavalt 3000 eurot tagastamisele ei

kuulu. Seega ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõue.

20. Eeltoodust tulenevalt hagiavaldus rahuldamisele ei kuulu.

21. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid ei oma kohtu

hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUD

22. Kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173

lg 1). Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (TsMS § 162 lg 1). Kohus

jättis hagi rahuldamata. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

23. Kui menetlusosaline peab kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1).

Põhjendatud ja vajalikus ulatuses kulude kindlaks tegemisel tuleb hinnata esindamisele

kulunud aega (töötundide arv) ja eraldi ühe tööühiku hinda (tunnihind) (RKTKo 3-2-1-39-16).

24. Kostjate menetluskulud koosnevad õigusabikuludest 648 eurot. Kostjatele osutati

õigusabi 4,5 tundi tunnihinnaga 144 eurot tund koos käibemaksuga. Kostjate õigusabikulud

koosnevad: hagiavaldusega tutvumine (1 tund); asjaolude selgitamine kliendiga ja maakleriga

(1,5 tundi); kostja vastuse koostamine ja edastamine 1 tund; 31.05.2023 seisukoha koostamine

ja 18.05.2023 kohtumäärusega tutvumine 1 tund.

25. Kostjad esitasid menetlusdokumente lähtuvalt menetluslikust vajadusest ja kohtunõuetest.

Seega olid toimingud vajalikud ning seisukohad olid asjakohased. Vastavalt on kohtu

hinnangul

õigusabitoimingutele

kulunud

tööaeg

põhjendatud

ja

kooskõlas

menetlusdokumentide panusega asja õigesse lahendamisesse kokku 4,5 tunni ulatuses.

26. Kostjatele osutatud õigusabi tunnitasu määr 144 eurot käibemaksuga tunnis ei ületa turu

keskmist tasu ega kohtupraktikas mõistlikuks peetava õigusabi tunnitasu määra. Seega on

hageja menetluses kantud vajalikud ja põhjendatud õigusabikulud 648 eurot (4,5 tundi).

Kostjatel ei ole võimalik käibemaksu tagasi saada ning kohus mõistab kostjate õigusabikulud

välja koos käibemaksuga. Tulenevalt eeltoodust tuleb hagejalt solidaarselt kostjate kasuks

välja mõista menetluskulud summas 648 eurot.

27. Menetluskulude

kindlaksmääramise

peale

võib

edasi

kaevata

menetluskulude

hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2). Menetluskulude kindlaks

määramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 4).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik