3-20-1914/156 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.07.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-20-1914

Haldusasi

AmEst Haldus OÜ kaebus majandus- ja taristuministri

03.09.2020 käskkirja nr 176 tühistamiseks või käskkirja

p 3.2 tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja AmEst Haldus OÜ, esindajad vandeadvokaadid

Elmer Muna ja Edgar-Kaj Velbri

Vastustaja majandus- ja taristuminister, esindaja AH

Kaasatud haldusorgan Maa-amet, esindajad MK ja RH

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 10.08.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AmEst Haldus OÜ ning majandus- ja taristuministri

apellatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 13.06.2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta AmEst Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Rahuldada majandus- ja taristuministri apellatsioonkaebus.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 10.08.2022 otsus haldusasjas nr 3-20-1914 osas,

milles halduskohus rahuldas kaebuse, tühistas osaliselt majandus- ja taristuministri

03.09.2020 käskkirja nr 176 p-i 3.2.2 ning kohustas vastustajat kaebaja taotlust uuesti

hindama. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata.

4. Jätta muutmata Tallinna Halduskohtu 10.08.2022 otsuse resolutsiooni p 4, millega

kaebajalt mõisteti riigi kasuks välja eksperdikulud 3650 eurot. Muus osas jätta

menetluskulud esimeses ja teises kohtuastmes poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 04.08.2023.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

3-20-1914

2(21)

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AmEst Haldus OÜ-le kuuluvad Raplamaal Kehtna vallas Kuivati (registriosa nr 3274050)

ja Raasiku (registriosa nr 950037) kinnisasjad, mis jäävad planeeritava Rail Balticu raudtee

trassile.

2. Majandus- ja taristuminister otsustas 03.09.2020 käskkirjaga nr 176 sundvõõrandada

Eesti Vabariigile Rail Balticu raudteetaristu ehitamiseks ja teenindamiseks Kuivati kinnisasjast

väljajagatava ja eraldi kinnisasjana moodustatava Rapla-Pärnu raudtee 538 kinnisasja pindalaga

u 1,02 ha (Kuivati kinnistu äralõige) ja Raasiku kinnisasjast väljajagatava ja eraldi kinnisasjana

moodustatava Rapla-Pärnu raudtee 537 kinnisasja pindalaga u 1,58 ha (Raasiku kinnistu

äralõige) (p-d 3.1, 3.1.1 ja 3.1.2). Sundvõõrandamise eest otsustati tasuda 6400 eurot (Kuivati

kinnistu äralõige) ja 3200 eurot (Raasiku kinnistu äralõige) ning 134 eurot täiendavat hüvitist

asjaajamiskuludeks (p-d 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3).

Sundvõõrandamise tasu määramise aluseks olid Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (Domus)

02.08.2019 eksperthinnangud nr 1481-19 ja 1482-19, mida on täiendatud ja parandatud

12.12.2019 eksperthinnangutega nr 1481-19T ja 1482-19T (edaspidi ka hindamisaktid või

hindamisaruanded). Kinnisvara hindas kutseseaduse kohase 5. taseme vara hindaja kutset

omanud RS ja hindamisaktid kinnitas 7. taseme vara hindaja kutset omanud TV.

Eksperthinnangute osaks olid ka metsaekspert HP koostatud metsa hindamise aktid.

Käskkirja õiguslikuks aluseks olid kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS)

§ 3 lg 1 p 3, § 4 lg 1 p 7, § 6 lg 3, § 29 lg 1, § 30 lg 1 ja § 31 lg 1.

3. AmEst Haldus OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada

majandus- ja taristuministri 03.09.2020 käskkiri nr 176 või alternatiivselt tühistada käskkirja p

3.2 ja kohustada riiki maksma täiendavat sundvõõrandamistasu 29 716,39 eurot.

Kinnistute äralõigete sundvõõrandamine ei ole lubatav. Vastustaja oleks pidanud pakkuma

kaebajale asenduskinnistuid või omandama kaebaja kinnistud tervikuna.

Kaebajale makstud kompensatsioon on vara väärtusest ja tekitatud kahjust oluliselt madalam.

Maad hindas isik, kellel puudus KAHOS § 12 lg-s 2 ettenähtud pädevus. Hindamisaktides ei

ole esile toodud algallikaid ega selgitatud arvutus- ja lahenduskäiku. Seega ei ole hindamisaktid

usaldusväärsed ega nõuetekohased.

Sundvõõrandatavate kinnistute äralõigete väärus on määratud valesti. Hindamisaktides

nimetatud hinna eest ei ole võimalik soetada samaväärset vara. Äralõigete hüvitise väärtuse

aluseks on võetud 29 kuud varem olemas olnud metsatagavara, arvestatud ei ole metsa

juurdekasvu aastatel 2018–2020. Kinnistute metsatagavara on Maa-ameti andmete põhjal

arvutades 7,5% suurem, kui on aluseks võetud hindamisaktides. Hindamisaktides kasutatud

metsa hinnad on oluliselt madalamad kui 2020. a teises kvartalis kehtinud turuhinnad.

Kinnistute äralõigete hindamisel ei ole arvestatud saamata jäänud tulu. Raasiku kinnistul

kasvab noorendik, mille metsatagavara hakkab pärast küpsusastme saavutamist kiirelt kasvama.

Kaebaja on noorendiku istutamisele ja hooldamisele kulutanud 2474 eurot, kuid

3-20-1914

3(21)

hindamisaktides on noorendiku väärtuseks hinnatud vaid mõnisada eurot. Lisaks ei ole arvesse

võetud, et metsamaal on väärtus ka pärast lageraiet. 15 kuud enne sundvõõrandamist koostatud

hindamisakt ei arvesta üldist kinnisvarahindade tõusu.

Vastustaja on jätnud hindamata sundvõõrandamata jääva vara väärtuse languse. Kinnistutest

tehtavad äralõiked ei ole kasutatavad iseseisvalt, vaid üksnes koos teiste sarnaste äralõigetega

Rail Balticu rajamiseks. Seetõttu ei ole korrektne hinnata äralõigetega tekitatud kahju üksnes

äralõigete enda väärtuse määramise teel. KAHOS § 12 lg 4 alusel tuleb hinnata kinnistute kui

terviku turuväärtuse vähenemist. Sundvõõrandamata jääva vara väärtus väheneb. Kaebaja

kaotab kuni 2026. a-ni juurdepääsu raudteest ida poole jäävatele kinnistutele ja metsa

majandamiseks tuleb teha rasketehnikaga pikki ümbersõite. Sundvõõrandamata kinnistute

väärtuse langus on vähemalt 10%. 22.04.2021 juhend näeb ette konkreetsed hüvitusmäärad

juurdepääsu pikenemise puhuks. Enne sundvõõrandamist oli kaebajal kokkuleppel

piirinaabriga metsamaale juurdepääs olemas ja pärast sundvõõrandamist pikeneb juurdepääs

kinnistute äralõigetele ca 14,5 kilomeetri võrra.

Hindamisaktid on aegunud. KAHOS § 11 lg 5 lähtub eeldusest, et menetlus viiakse läbi kolme

kuu jooksul, kuid praegune menetlus on kestnud peaaegu kuus korda kauem. Vara väärtust on

oluline hinnata sundvõõrandamise hetkele lähedase aja seisuga (vt Tallinna Ringkonnakohtu

lahendid

asjades

nr

3-10-1441

ja

nr 3-10-234).

Vara

väärtuse

hindamise

ja

sundvõõrandamistasu maksmise vahelisel perioodil on metsamaa hind Raplamaal tõusnud

17%. Hindamisaktides on aluseks võetud 2017. ja 2018. a hinnad. Sundvõõrandamise aegsed

tegelikud turuhinnad on Domuse kasutatud hinnast kuni 64,4% kõrgemad. Suurenenud on ka

metsatagavara.

Hindamata on jäetud saamata jäänud tulu, mille hindamise kohustus on ette nähtud 22.04.2021

juhendis. Kasvava metsa väärtuse hindamine on nimetatud juhendis ette nähtud tulumeetodil.

Vastustaja on arvestanud metsamaal kasvava noorendiku väärtuseks selle müügihinna juhul,

kui noorendik kohe raiuda. 22.04.2021 juhend näeb ette ka arvestamist projekteeritavate ehitiste

negatiivse mõjuga. Võrdse kohtlemise huvides ei saa eeldada, et kaebaja peaks algatama

tulevikus eraldi kohtuvaidluse, et temale hüvitataks sellisest mõjust tulenev kahju, mis teistele

maaomanikele hüvitatakse juba sundvõõrandamismenetluses.

Kokkuvõttes oleks vastustaja pidanud tasuma kaebajale sundvõõrandamistasu vähemalt

16 704,85 (metsa väärtus) + 2474 (noorendiku eest saamata jäänud tulu) + 2641,6 (täiendav

maa väärtus) + 17 295,93 (võõrandamata maa väärtuse langus) + 134 (asjaajamistasu) =

39 250,39 eurot. Tegelikult on tasuks vaid 9534 eurot. Kaebajale tasutav hüvitis omandi

kaotamise eest ei ole õiglane ega kohene. KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 on vastuolus

põhiseaduse (PS) §-ga 32 ulatuses, milles kaebaja kaotab omandi enne hüvitise summa üle

peetavate kohtuvaidluse lõppemist ja õiglase hüvitise kaebajale tasumist.

4. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan palusid jätta kaebus rahuldamata.

Kaebaja kinnisasjadest äralõigete omandamine on avalikes huvides. Kaebajale pakuti võimalust

kinnisasjade vahetamiseks, kuid kaebaja keeldus sellest. Raudtee rajamiseks vajab riik kaebaja

kinnisasjadest üksnes äralõikeid.

Hindamismenetlus on läbi viidud korrektselt ning kaebajale on kehtivate ja korrektsete

hindamisaktide alusel pakutud kinnisasjade eest õiglane hind. Kaebaja ei ole kasutanud

KAHOS § 26 lg-s 7 nimetatud võimalust tellida võrdlev hindamisaruanne.

Kaebaja kinnisasjade väärtust hindas esmalt Maa-amet looduskaitseseaduses (LKS) ettenähtud

metoodika alusel ning selle tulemus väljendus 09.04.2019 pakkumuses. Kuna kaebaja

3-20-1914

4(21)

vaidlustas hindamise tulemuse, siis tellis Maa-amet võrdleva hinnangu 7. taseme vara hindaja

kutsetunnistusega hindajalt. Hindaja leidmiseks korraldatud hanke võitis Domus, kes kasutas

maa hindamiseks maa hindaja tegevuslitsentsi omavat isikut, kes on ka 7. taseme vara hindaja.

Seega tellis Maa-amet hüvitusväärtuse hindamise hindajalt, kellel oli KAHOS § 12 lg 2 alusel

hindamistoimingu

tegemiseks

vajalik

pädevus.

Domuse

selgituste

kohaselt

on

hindamistoimingute tegemine kahe hindaja poolt tavapärane praktika, see ei vähenda kummagi

hindaja vastutust hindamistulemuse esitamisel ja seetõttu ei saa sellist hindamisaruannet pidada

vähem pädevaks kui ainult ühe 7. taseme hindaja koostatud hindamisakti. KAHOS § 12 lg 2 ei

nõua, et hindamise viiks läbi 7. taseme hindaja ainuisikuliselt. Metsakorraldaja on hinnanud

ainult kasvavat metsa.

Kaebaja kinnisasjade äralõiked on 0,5 ha ulatuses lagedad alad, 1 ha ulatuses noorendik, 0,5 ha

ulatuses 15 aasta vanune latimets ning 0,6 ha ulatuses küps, valdavalt mändidest koosnev puistu

tagavaraga 118 tm. Seega ei ole väärtuse hindamisel asjakohane võtta kogu kinnistute ulatuses

arvesse raieküpse metsa hinda. Kaebaja kinnistutel kasvav mets ja selle hind ei ole võrreldav

Maa-ameti oksjonitel müüdavatel kinnistutel kasvava metsaga. KAHOS § 11 lg 5 järgi

määratakse kinnisasja hüvitusväärtus esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga

ning sellele järgnevat bioloogilise vara juurdekasvu, turuolukorra või muude tegurite muutust

ei saa arvesse võtta. Nimetatud säte lisatigi seadusesse põhjendusel, et menetluse venitamisega

ei saaks kinnisasja väärtust suurendada. Isegi juhul, kui metsakorraldaja ei oleks ühe aasta

ulatuses juurdekasvuga arvestanud, ei mõjuta see oluliselt hindamise tulemust.

Eksperthinnangutes on hinnangute täpsus ± 20%. Kuna hindaja ega menetluse läbiviija ei

pidanud metsa hinna määramisel võtma arvesse metsa hindu 2020. a-l, ei ole asjakohased

kaebaja väited, et metsa hind on määratud valesti ning metsa väärtus on 2020. a-l kõrgem kui

hindamisaktides märgitud. Eksperthinnangus on arvestatud noorendiku mõjuga niivõrd,

kuivõrd sellega arvestab metsamaa turg ning arvestatud on ka alles jääva maa väärtust. Maa-

amet pikendas läbirääkimiste aega, sest soovis saavutada kokkuleppe. Maa-ameti tegi omalt

poolt kõik võimaliku, et ei tuleks rakendada maaomanikule ebasoodsamat sundvõõrandamist,

mistõttu ei saa menetluse läbiviijale ette heita liialt pikka menetlust.

KAHOS-st ei tule nõuet koostada enne sundvõõrandamise otsuse tegemist uus

hindamisaruanne. Enne sundvõõrandamise otsustamist on ette nähtud läbirääkimiste periood,

kus lahendatakse kinnisasja omanike vastuväited ja vajadusel korrigeeritakse pakkumust, kuid

KAHOS § 11 lg 5 järgi määratakse tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga.

Praeguses asjas on tasu määratud 23.07.2019 seisuga. KAHOS § 27 lg 3 kohaselt on

kokkuleppe saavutamiseks ette nähtud üldjuhul kolm kuud, kuid seda tähtaega on võimalik

pikendada. Praegusel juhul on menetluse pikk kulg tingitud kaebaja soovimatusest jõuda

kokkuleppele.

Riik ei võtnud kaebajalt tema kinnisasja valdust ja omandit ilma hüvitist maksmata, mistõttu ei

ole kaebaja omandiõigust riivatud. Kui esineb riive, sest riik ei ole kaebajale hüvitist maksnud

soovitud ulatuses, on see marginaalne, sest põhiosas on kaebajale hüvitis välja makstud ja

vaidlus käib üksnes hüvitise juurde maksmise üle.

5. Tallinna Halduskohus rahuldas 10.08.2022 otsusega kaebuse osaliselt, tühistas

03.09.2020 käskkirja p-i 3.2.2 (s.o Raasiku kinnisasja äralõike eest määratud

sundvõõrandamise tasu) osas, milles jäeti saamata jäänud tulu hulka arvestamata kasvavast

metsast tulevikus saadav kasu, ning kohustas vastustajat kasvava metsa eest saamata jäänud

tulu (kasu) uuesti hindama (resolutsiooni p 1). Muus osas jäi kaebus rahuldamata (resolutsiooni

p 2). Halduskohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja mõistis kaebajalt riigi

kasuks välja eksperdikulud 3650 eurot (resolutsiooni p-d 3 ja 4).

3-20-1914

5(21)

22.04.2021 juhend jääb tähelepanuta, sest see on hilisem kui vaidlusalune haldusakt ega muuda

varasematel halduseeskirjadel põhinevat haldusakti tagantjärgi õigusvastaseks. Vastustaja ei

saanud vaidlustatud käskkirja andmisel arvestada kaebaja väidetega, mida ta haldusmenetluses

ei esitanud. KAHOS ei näe ette omaniku kaasaaitamiskohustust, kuid see tuleneb

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 38 lg-st 3 (vt ka KAHOS § 7 lg 2 p 6, § 26 lg-d 1, 3 ja 7

ning § 33 lg 2). Seega peab omanik teavitama haldusorganit asjaoludest, mis mõjutavad

kinnisasja hinda ega ole tuvastatavad avalikest andmekogudest või kinnisasja ülevaatuse

käigus. Kaebaja on metsa majandamisega tegelev äriühing, kellelt võib eeldada asjakohase

teabe andmist metsa ja metsamaa hinda mõjutavate tegurite kohta. Kaebajale anti selleks

korduvalt võimalus. Kaebaja kaasaaitamiskohustuse täitmata jätmine vähendas vastustaja

uurimis- ja põhjendamiskohustust.

Sundvõõrandamine oli lubatav. Kaebaja kinnistute äralõigete omandamiseks oli olemas avalik

huvi. Kinnistuid ei tulnud omandada tervikuna. Puudusid alused kinnisasja vahetamiseks.

KAHOS § 31 lg 2 ja § 35 lg 1 ei ole vastuolus PS §-ga 32. Kaebaja ei jäänud ilma õigusest

saada omandi kaotamise eest kohest hüvitist. Vaidlustatud käskkirja kohaselt on riik võtnud

kohustuse maksta välja hüvitis kohe (p 3.3), kuid kaebajal on kohustus anda kinnistud üle 30

päeva jooksul otsuse kättesaamisest (p 3.6). Seega tasutakse kaebajale enne hüvitis ja seejärel

tuleb tal omand üle anda. Kohus andis kaebajale esialgse õiguskaitse, mille tulemusel on

kinnisasjad jätkuvalt kaebaja omandis, kuid tasu ja hüvitis on talle välja makstud.

Sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku väärtuse ehk

turuhinnaga (Riigikohtu 18.03.2005 otsus nr 3-2-1-59-04). Ehkki üldjuhul saab õiglaseks

hüvitiseks lugeda asja turuväärtust, võib PS-ga kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik

hüvitamine ei ole asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks

tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega, arvestades konkreetse menetluse iseärasusi.

Sundvõõrandamise läbiviimine ja hüvitise maksmine on täitevvõimu ülesanne. Kohus

kontrollib täitevvõimu tegevuse õiguspärasust ja saab vaid erandjuhul teha konkreetse sisuga

ettekirjutusi. Hüvitis määratakse seaduses ettenähtud aja seisuga ja hilisemad ettenägematud

asjaolud (sh kui kiirelt kohus asja lahendab), ei saa selle suurust mõjutada. See võimaldab nii

kinnistu omanikul kui ka avalikul võimul prognoosida sundvõõrandamise tulemust. Samuti

välistab see kuritarvitused või suvaotsused. Kui kohus leiab, et sundvõõrandamine on lubatav,

kuid tasutav hüvitis ei ole piisav, on võimalik sundvõõrandamise käskkiri tühistada tervikuna

või üksnes hüvitise ulatuses. Hüvitise ebapiisavuse korral tuleb hinnata, millise komponendiga

on tegemist ning kas see on võimalik hiljem hüvitada kahjuhüvitise või intressina (PS § 25).

Tuleb ka arvestada, et KAHOS-e alusel hüvitatavad komponendid võivad olla PS §-s 32

nõutavast laiemad.

Poolte vahel on vaidlus, kas sundvõõrandamisel, ennekõike varalise kahju hindamisel, tuleb

hüvitada üksnes kahju, mis tuleneb sundvõõrandamisest endast (s.t omanik kaotab omandi), või

lisaks kahju, mis tuleneb sundvõõrandataval maal kavandatavast tegevuses (praegusel juhul

Rail Balticu ehitamisest ja kasutamisest). Vaidlus tuleneb KAHOS § 13 lg 2 sõnastusest.

Tallinna Ringkonnakohus selgitas 08.02.2012 otsuses nr 3-10-1441 varem kehtinud kinnisasja

sundvõõrandamise seaduse (KASVS) kohta, et sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise

kaotuse ning muud kahjulikud mõjutused (nt müra, saaste) pole seotud sundvõõrandamise

esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamise ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna,

mida peaks erakorraliselt või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama.

Ka KAHOS-e alusel hüvitise määramise sätteid tuleb tõlgendada üksnes vara kaotuse, mitte

kavandatava ehitustegevuse vaates. Kaebaja kinnistute piirkonnas alles projekteeritakse Rail

Balticut ning selle lõplik lahendus ja võimalike häirete leevendusmeetmed ei ole teada.

Vastustajalt ja kohtult ei saa eeldada spekuleerimist, kas ja milline on Rail Balticuga kaebajale

kaasnev kahju. Seepärast jäävad kõrvale kaebaja väited, mis puudutavad maaparandussüsteemi

3-20-1914

6(21)

lõhkumise või taastamise kulusid ning avalikku teed mööda sõitmise teekonna pikenemist –

need ei ole olemuslikult seotud sundvõõrandamise, vaid Rail Balticu ehitamisega. Juurdepääsu

likvideerimist tuleb arvestada siis, kui juurdepääs avalikult kasutatavale või servituudiga

koormatud teele on üksnes sundvõõrandatavalt kinnistuosalt. Arvestada ei tule ehitustegevusest

tingitud ümbersõite, sest see ei ole seotud võõrandamisega ning võib olla ehitusprojekti raames

välditav või leevendatav. Ka metsa või istanduse hävimist tuleb arvestada sundvõõrandamise

hüvitamisel üksnes siis, kui sundvõõrandatavale kinnistuosale jäävad kinnisasjaga seotud osad,

ilma milleta muutub metsa või istanduse edasine kasvatamine või kasutamine võimatuks.

Hüvitatav on ka samaväärse istanduse või selle käitamiseks vajalike osade rajamise kulud.

KAHOS § 11 lg 2 kohaselt koosneb kinnisasja omanikule makstav tasu kinnisasja väärtusest

ning otseselt kaasnevast varalisest kahjust ja saamata jäävast tulust. Kinnisasja väärtuse

hindamist reguleerib KAHOS § 12. Kuigi KAHOS § 12 pealkiri viitab ka varalisele kahjule, on

kahju komponente tegelikult reguleeritud KAHOS §-des 13 ja 14. KAHOS § 12 lg 2 sätestab,

et (kinnisasja) väärtuse määramiseks võib tellida hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kuid

sama volitust ei ole antud tasu osas tervikuna (kus sisaldub nii vara väärtus kui ka kahju

komponendid) ega kahju komponentide juures järgnevates paragrahvides. Seega ei saa tasu

tervikuna ega varalise kahju komponentide hindamist tellida hindajalt. Seega on otsese varalise

kahju ja saamata jäänud tulu hindamine menetluse läbiviija, praegusel juhul Maa-ameti

ülesanne. See ei välista, et kahju komponentide osas saab Maa-amet sisendit

kinnisvarahindajalt, kellele on tehtud ülesandeks vara väärtuse hindamine KAHOS § 12 lg 2

alusel. Küll aga on need sisendid erineva väärtusega: vara väärtuse (esimene komponent) osas

on seadusega antud volitus, et hindamiseks on pädev kinnisvarahindaja; otsese varalise kahju

ja saamata jäänud tulu osas (teine ja kolmas komponent) võib menetluse läbiviija saada sisendi,

kuid peab kõiki asjakohaseid kaalutlusi ise sisustama ning vajadusel kontrollima, ega ei esine

täiendavaid kahju komponente, mida tuleks hinnata. Eeltoodust tulenevalt on kutsetunnistusega

hindajalt saadud eksperthinnangu kaal erinev sõltuvalt sellest, millist komponenti on hinnatud.

Kinnisavarahindaja hindab kinnisasja väärtust ning tal on eriteadmised kinnisvara hindamise

valdkonnas. Otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu võib hõlmata ka kahju, mille

hindamiseks kinnisvarahindajal erialateadmised puuduvad. Asjaolu, et praeguses asjas hindasid

tasu kõiki komponente eksperdid, ei tähenda siiski vältimatult, et lõppotsus on vale.

Hindamisaruande järgi oli selle koostajaks kutseline nooremhindaja (tase 5) ning kinnitajaks

vara hindaja (tase 7). KAHOS § 12 lg 2 kohaselt tellitakse kinnisasja väärtuse määramiseks

hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara

hindaja kutse. Samas ei pea lõpptoimingu eest vastutav isik tegema kõiki menetlustoiminguid

algusest lõpuni isiklikult. Haldusorganitele on iseloomulik sisepädevuse jaotus (HMS § 8 lg 2).

Sama töökorraldus on lubatav ka kinnisvara hindamise korral. Pole alust arvata, et 7. tasemele

vastav vara hindaja, kes on eksperthinnangu kinnitanud, ei ole järginud kontrollikohustust.

Hindamismenetlust ei ole antud täielikult üle metsaeksperdile. Kinnisvara kui tervikut on

hinnanud 7. taseme hindaja.

KAHOS § 12 lg 1 sätestab, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud

asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei

või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Tasu määratakse KAHOS § 11 lg 5

kohaselt esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. KAHOS § 12 lg 1 reguleerib

üksnes hindamisele kuluvat aega, mitte sundvõõrandamise menetluse aega tervikuna. Seda

kinnitab ka KAHOS § 27 lg-s 4 reguleeritud kolmekuuline (ja vajadusel pikendatav) tähtaeg

kinnisasja omandamise kokkuleppe sõlmimiseks, mis jääb väljapoole hindamise aega nii

pikkuse poolest kui ka KAHOS § 26 lg-s 7 toodut arvestades – läbirääkimised kokkuleppele

jõudmiseks toimuvad pärast kinnisasja hindamist, pärast seda võib omanik teha omapoolse

ettepaneku ning seejärel algavad alles kuni kolme kuu pikkused (või põhjendatud juhul pikema

3-20-1914

7(21)

kestvusega) läbirääkimised. Seega ei ole õige kaebaja eeldus, et kogu menetlus viiakse läbi

kolme kuu jooksul (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määrus nr 3-21-1598, p 15).

Vara hindamine ja võõrandamine peaks olema ajaliselt lähestikku. Samas võib sellele huvile

teatud määral vastanduda avalik huvi, et hind oleks kindlaks määratav konkreetse ajahetke

seisuga. Kinnisasja omanikul ei tohiks olla võimalust kinnisasja väärtust oma tegevusega

haldusmenetluse kestel moonutada. KAHOS § 11 lg 5 ongi kantud sellest eesmärgist (vt ka

Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määrus nr 3-21-1598, p 16). Siinses asjas on vara

hindamise kuupäev 29.07.2019, s.o aeg, mil kinnistute väärtust asus hindama kutseline hindaja.

Pärast algset vara hindamist toimus hinna korrigeerimine 2019. a detsembris (ligikaudu 3%),

mille järel küsiti kaebaja seisukohta ja toimusid läbirääkimised vastavalt KAHOS § 26 lg-le 7.

Vastustaja lasi kutselisel hindajal hinda korrigeerida. KAHOS § 11 lg 5 ei sätesta, et hinna

korrigeerimisel tuleb lähtuda korrigeerimise kuupäevast. See on kantud mh eesmärgist, et

hinnatavad tegurid püsiksid muutumatud, s.o pooltele on teada, millise kuupäeva seisuga

hinnatakse. Pärast kinnisasjadele hinna määramist on menetlus kestnud ennekõike kaebajale

sobiva lahenduse leidmiseks. Vastustaja on pakkunud kaebajale erinevaid vahetustehinguid ja

hinnanud kaebaja soovitud vahetustehinguid. Kaebaja on esitanud oma vastused enne

täiendavat hindamist 10.09.2019 ja 29.10.2019 ning seejärel enne haldusakti andmist

28.01.2020, 20.03.2020 ja 23.06.2020. Kaebaja pidi läbirääkimise ja kinnisasja vahetamise

ettepanekuid tehes arvestama, et vastustaja kaalub neid ja võib teha vastuettepaneku ning selle

tulemusel pikeneb kinnisvara väärtuspäevast mööduv aeg ja muutuda võib samaväärse asja

soetamiseks vajalik summa, kuid hüvitise suurus ei muutu. Kuna vara hinna määramisel on

õigesti lähtutud esimesest kutselise hindaja hindamistoimingust, ei oma tähtsust hilisem

metsamaa hinna tõus ega pärast hindamispäeva kasvanud metsatagavara. Metsaekspert selgitas

siiski 08.06.2022 istungil ja kirjaliku vastuse p-s 2, et 16 kuud ei muuda juurdekasvu oluliselt,

sh võib juurdekasv olla ka muude tegurite mõjul võrdne või isegi negatiivne, ning selle

konkreetse asja juures ei peaks sellega arvestama (helisalvestis 11:15:50). Nõustuda tuleb ka

vastustaja ja kinnisvara hindaja selgitustega metsa juurdekasvu arvestamise kohta takseerimise

ja metsa hindamise vahelisel ajal (vt vastustaja repliigi p 30). Hindamisaktides on kajastatud

kinnisvara hindajale kättesaadavad tehingud, kus tõenäoliselt tehingute vähesuse tõttu on

kajastatud ka 2018. ja 2017. a tehinguid (vt ka hindaja 16.10.2020 selgituse p 4). Samas on

kajastatud ka pakkumusi (p 4.2.3) ning raielankide turuülevaadet (p 4.2), millele järgnes

võrdlustehingute analüüs (p 5.3.1). Kaks võrdlustehingut on tehtud 2019. a juunis, s.o ca kuu

aega enne hindamispäeva. Raielankide tehingute ülevaadetest nähtub, et hinnad ühe hektari

kohta kõiguvad suurel määral. See on kooskõlas eksperthinnangu lk-l 3 tooduga, et

hindamistulemuse täpsus on madal (+/- 20%). Hindaja selgitas 21.04.2021 istungil

(helisalvestis 11:24:29), et selle põhjuseks on võrdluskinnistute vähesus. Ka RL ei leidnud

hindamise ega võrdlustehingute osas ilmselgeid vigu (29.04.2022 arvamuse p-d 2.18 ja 2.25).

Vaieldakse ka selle üle, kas arvestada tuleb konkreetse omaniku (kaebaja) kokkuleppeid,

teadmisi ja oskusi, mis võivad mõjutada kinnisvara hinda, või tuleb aluseks võtta mistahes

omaniku võimalused ja õigused. KAHOS § 12 lähtub sellest, et isikule tuleb hüvitada kinnisasja

turuväärtus, s.o väärtus, millega oleks võimalik soetada uus samaväärne kinnistu. Seetõttu ei

tule arvestada, kas kinnisasja omanik on keskmisest osavam läbirääkija või tal on olemas

kokkulepe kinnistu müügiks keskmisest hinnast kallimalt. Metsa ülestöötamise kuludena ei tule

arvestada konkreetse omaniku võimalikku sõlmitud või sõlmitavat lepingut, vaid turu keskmist.

Nii hoitakse ära fiktiivsete tehingute kaudu tekkida võivad moonutused ja kaitstakse avalikku

huvi. Kaebaja kinnistutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning pole seatud ka

servituute igakordse omaniku kasuks. Ka siis, kui kaebajal on mõne maaomanikuga kahepoolne

kokkulepe juurdepääsu saamiseks, ei saa seda käsitada turuväärtuse osana. Seega leitakse

3-20-1914

8(21)

eksperthinnangutes õigesti, et kinnisasjade juurdepääsud ei halvene. Seetõttu ei ole võimalik

arvestada ka juurdepääsutee pikenemisest tekkiva kahjuga.

Kinnistute väärtust on hinnanud KAHOS § 12 lg 2 kohane 7. taseme kutse omaja. Kohus määras

ekspertiisi hindamaks, kas eksperthinnangutes on vigu. Riiklikult tunnustatud ekspert

kinnisvara hindamise alal (RL) ja metsakorraldaja, kes kuulub metsakorraldaja katsetööde ja

eksami komisjoni (IM), on kinnitanud ekspertarvamuses, et haldusmenetluses koostatud

eksperthinnangutes ei ole kinnistute väärtuse määramisel tehtud ilmselgeid vigu. Puudub

vajadus eksperthinnangus märgitut täies ulatuses korrata. Praegusel juhul peab kohus olema

vaoshoitud haldusorgani hinnanguliste otsuste sisulisel kontrollimisel, sest hindamine eeldab

spetsiifilisi õigusväliseid teadmisi või kogemust (vt Riigikohtu 11.12.2020 otsus nr 3-20-1198,

p-d 14 ja 15). Asjas ei ole võimalik tuvastada kinnistute täpset turuväärtust, s.o hinda, millega

kinnistud omandataks vaba turu tingimustes. Arvestada tuleb mitmeid tegureid: äralõiked on

moodustatud Rail Balticu rajamise eesmärgil ja eraomanik ei võõrandaks üksnes äralõikeid;

kinnistuid ei ole pakutud vabale turule müüki ja ükski ostja ei ole teinud pakkumust. Seega on

tegemist prognoosotsusega, milline võinuks olla äralõigete hind vabal turul, kui äralõiked oleks

turule müügiks pakutud. Laia hinnanguvahemikku kinnitab ka eksperthinnangu täpsus +/- 20%.

Eksperthinnangutest on arusaadavad nii algandmed kui ka arvutuskäigud, kuidas on

lõpptulemuseni jõutud. Arvutuslikke või andmete kasutamise vigu, mis mõjutanuks

lõpptulemust, ei tuvastanud ka kohtu määratud eksperdid. Lähtuda ei saa kaebaja 14.01.2021

esitatud asjatundja arvamusest, sest tegemist ei ole kinnisvara hindaja ega tunnustatud

metsakorraldajaga. Asjatundja osales 21.11.2019 kohtumisel Maa-ametiga kaebaja esindajana,

mis seab kahtluse alla tema erapooletuse. Asjatundja arvamuses on ka sisulisi eksimusi, mis ei

veena selles, et arvamus käiks konkreetse omaniku ja kinnisasja kohta (nt juriidilisest isikust

omaniku puhul on käsitletud moraalset kahju; vastustaja tellitud eksperthinnangute puudustena

on välja toodud, et käsitlemata on õigus vaba aja veetmiseks või maja ehitamiseks, samuti liiva,

kruusa või turba kaevandamise võimalused ning spetsiaalsed õigused veekogudele).

Kaebaja on tuginenud maaparandussüsteemi olemasolule, sest kinnistul asuvad kraavid. Need

on ortofotodel äratuntavad, kuid kraavid ei ole maaparandusseaduse (MaaParS) kohaselt

dokumenteeritud,

sh

puuduvad

kanded

ehitisregistris.

Maaparandussüsteem

on

maatulundusmaa viljelusväärtuse suurendamiseks ja keskkonnakaitseks vajalike ehitiste

kogum (MaaParS § 3 lg-d 1 ja 2). Maaparandussüsteemile on seatud mitmeid nõudeid

veerežiimi, isepuhastuse, hajukoormuse leviku ohu ja ohutuse kohta (MaaParS § 5), mille

täitmist kontrollitakse erinevates etappides (MaaParS §-d 14, 23 ja 34). Seega on maaparandus

eraldiseisev süsteem ning iga kraavitust ei saa pidada maaparandussüsteemiks. Ekspert selgitas

08.06.2022 istungil (helisalvestis 12:12:56), et kinnisvarahindamisel ei ole turuandmete alusel

tuvastatav, et maaparandussüsteemi olemasolu või puudumine mõjutaks kinnisvara hinda.

Kuna maaparandussüsteemi eesmärk on suurendada maatulundusmaa viljakust, siis saab

toimiva maaparandussüsteemi väärtus ennekõike avalduda selles, kui paraneb metsamaa

boniteet ja muutub kasvukohatüüp ning kinnistul kasvab väärtuslikum mets. Maa boniteeti ja

kasvukohatüüpi on kinnistute väärtuste hindamisel arvestatud (vt eksperthinnangutes toodud

võrdlustehingute tabel). Ka avaldub kasvava puistu liik ja täius metsa hinna arvestamisel (vt

eksperthinnangutes toodud metsa hindamise akt). Arvestamata jäävad kaebaja väited ja

kõhklused küsimuses, kas Rail Balticu projekti rajamisel võidakse mõjutada tema praeguse

kraavisüsteemi tööd. Seda küsimust ei lahendata sundvõõrandamise, vaid raudtee

projekteerimise, ehitamise ja leevendus- või tasandusmeetmete rakendamise käigus.

Sundvõõrandamisel ei tule hüvitada ennetavalt ehitamise või kasutamisega kaasnevat kahju.

Selline kahju ei ole ka mõistlikult prognoositav. Põllumajandus- ja Toiduamet on andnud

tingimusliku kooskõlastuse, et Rail Balticu ehitamisel tuleb tagada maatulundusmaale jäävate

3-20-1914

9(21)

maaparandussüsteemide toimimine ja eesvooludest liigvee äravool. Sundvõõrandamise käigus

ei saa oletada, et kohustused jäetakse täitmata, ega hüvitada sellega seoses tekkida võivat kahju.

Kaebaja leiab, et talle on hüvitamata metsamaa potentsiaalne ammendamatu tootlus tulevikus,

kuid sellise tootluse hüvitamine ei ole otsese varalise kahju ega saamata jäänud tulu hüvitamise

eesmärk. Saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on hüvitada kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei

oleks toimunud (KAHOS § 14 lg 1). Seega tuleb juhul, kui omanik on teinud ettevalmistusi nt

kinnisasjade viljadest kasu saamiseks (sh metsamajandamine), hüvitada omanikule see, et ta on

teinud ettevalmistusi, kuid ta ei saa oodatavat kasu. Kaebaja ei väida, et ta oleks teinud

ettevalmistusi olemasoleva lageda ala ja küpse metsa (Kuivati kinnistu) või noorendiku ja

latimetsa (Raasiku kinnistu) noorendamiseks puistu küpsuse saavutamisel. Arvestades metsa

küpsemise aega, ei ole sellised ettevalmistused, sh istikute soetamine, ka tõenäoline. Kinnisasja

püsivus ja pikaajaline kasutatavus on oluline osa kinnisasja omadusest, mis sisaldub juba

kinnisasja turuväärtuses ehk hinnas, mida ostja on valmis kinnisasja eest maksma.

Kaebaja leiab, et puidu hinda on valesti arvestatud, s.o tegelik müügihind on oluliselt kõrgem

ning arvestamata on kaebaja kokkulepped, mis võimaldavad tal puitu müüa. Nagu eespool

märgitud, tuleb arvesse võtta keskmise müüja saadav rahasumma, arvestamata konkreetse

kinnisasja omaniku kokkuleppeid, sest need ei pruugi olla usaldusväärselt tuvastatavad ega

kontrollitavad. Samuti hüvitatakse omanikule kinnistu turuväärtus, mitte omaniku poolt

potentsiaalselt kokkulepitav väärtus. Metsa raiumise korral tuleb arvestada ka ülestöötamise

kuludega. Sisuliselt on metsamaa omanikul õigus saada hüvitist üksnes saadava kasumi

ulatuses (vrd võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 5), mida puidu hinnainfos nimetatakse

„kännurahaks“ (puidu väärtuse ja varumiskulude vahe). Nõustuda saab vastustaja seisukohaga,

et puidu hinna arvestamisel on lähtutud tolleaegsest „kännuraha“ suurusest, võrreldes seda SA

Erametsakeskus puidu hinnainfo ülevaatega. Seetõttu ei ole õige aluseks võtta üksnes puidu

hinda, vaid maha tuleb arvestada puidu varumise (raie, transport) kulud. „Kännurahaga“

seonduvat on selgitanud ka kinnisvara hindaja (16.10.2020 vastus). Arvestades puidu hinna

kujunemist sundvõõrandamise menetluse algusest kuni haldusakti andmiseni, on kaebajale

hüvitatud puidu hind 2019. a keskmise hinna alusel, mis oli kõrgem kui 2020. a-l.

Noorendikuga seonduvat tulevikus saadavat kasu ei saa lugeda kinnisasja turuväärtuseks, vaid

saamata jäänud tuluks KAHOS § 14 mõttes. Seetõttu ei tule hinnata, kas turg hüvitaks sellist

saamata jäänud tulu turuväärtuse komponendina. Saamata jäänud tuluks saab pidada ka tulu,

mis on mõistlikult ettenähtav, kuid milleks isik ei ole teinud olulisi pingutusi, kuhu alla võib

lugeda ka kasvava metsa. Noorendikust tuleneva kasu arvestamine küttepuuna või

hakkepuiduna ei pruugi olla korrektne. KAHOS § 14 ega VÕS § 128 lg 4 ei määratle tulu

saabumisena lähitulevikku. Ka lähema tuleviku kui metsa küpsuse saavutamisel (55–70 aasta

jooksul) ei tule arvestada üksnes olemasolevat metsa, vaid kindla ajavahemiku võrra küpsemast

metsast saamata jäänud tulu. Küpse metsa tulevikus võõrandamisel ei saa samal ajal taotleda

noorendiku rajamise kulusid, s.o sama hüvitusobjekti kahe erineva alternatiivkasutuse

samaaegset hüvitamist. Praeguse asja lahendamisel ei tule saamata jäänud tulu arvestada

Kuivati kinnistu osas, mis on osaliselt lage ala ja osaliselt küps mets, sest küpse metsa puidu

hinda on arvestatud ning lageda ala osas ei saa hetkel olla kõne all kaebaja pingutustest tulenev

saamata jäänud tulu. Küll aga oleks saamata jäänud tulu võimalik arvestada Raasiku kinnistu

noorendiku ja latimetsa osas.

Saamata jäänud tulu suurust hindab sundvõõrandamise menetluse läbiviija. Hindaja, kes hindab

kinnisasja väärtust (KAHOS § 12 lg 2), võib anda selgituse ka saamata jääva tulu osas oma

pädevuse piires, kuid menetluse läbiviija ülesanne on selgitada välja kinnistuga seotud saamata

jääv tulu ja selle suurus. Eksperdid on selgitanud, et neil puuduvad erialateadmised, hindamaks

3-20-1914

10(21)

metsa väärtust kaugeleulatuvas tulevikus raieküpsuse saamisel. Hetkel on noore metsa

raieküpseks saamisel saadava kasu arvestamine ja ümberarvutamine nüüdisväärtusesse

(diskonteeritud neto rahavoogude meetod) keeruline. Juhendid bioloogiliste varade

tulevikuväärtuse kohta on koostanud nii Raamatupidamise Toimkond kui ka Audiitorkogu.

Arvutustes on keskne roll diskontomääral, mis on finantsvaldkonna näitaja ning mille erinevus

ühe ühiku võrra (3% asemel 4%) võib tähendada kahekordset erinevust hüvitise suuruses.

Selliste raamatupidamislike ja finantsalaste teadmiste olemasolu ega rakendamist ei saa

kinnisvarahindajalt eeldada. Siinsel juhul ei ole kinnisvarahindaja saamata jäänud tulu oma

ekspertarvamuses hinnanud. Ka sellise hinnangu olemasolul tuleks kriitilise pilguga

kontrollida, kas selline hinnang on eriteadmiste puudumise tõttu sisuliselt õige. Vaidlustatud

käskkirjas ei ole käsitletud täiendavalt saamata jäänud tulu seoses sellega, et kui kaebaja

kinnistu äralõiget ei sundvõõrandataks, võiks tal olla võimalik metsa raieküpsuse saavutamisel

selle arvelt tulu teenida. Menetluse läbiviijal oli kohustus hinnata saamata jäänud tulu,

sõltumata sellest, kas selleks olid asjakohased juhised või metoodikad. Saamata jäänud tulu

hindamist ei takista ka see, et Maa-amet tegi esialgu kaebajale ettepaneku metoodika alusel,

mis sisaldab saamata jäänud tulu, sest lõplik hinnang ei sisaldanud seda kahju komponenti.

Seepärast tuleb nimetatud osas vaidlustatud käskkiri tühistada ja kohustada vastustajat uuesti

hindama saamata jäänud tulu ja otsustama selle hüvitamist.

HKMS § 108 lg 3 alusel tuleb jätta menetluskulud kaebaja kanda.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. Kaebaja palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas, milles kohus jättis

kaebuse rahuldamata. Kaebaja ei vaidlusta halduskohtu otsust osas, mis puudutab

sundvõõrandamise lubatavust, kaebaja maade osalist sundvõõrandamist ja vahetusmaade

pakkumust. Kaebaja vaidlustab üksnes temale tasutava hüvitise suuruse ja menetluskulude

jaotuse. Kaebaja palub teha uus otsus, millega kaebus rahuldada hüvitusnõude osas.

Kaebaja

ei

ole

rikkunud

kaasaaitamiskohustust

seoses

kinnistutel

asuvate

maaparandussüsteemidega, mis sundvõõrandatakse ja raudtee rajamise tulemusel lõhutakse.

Haldusorganil oli uurimiskohustus ja maaparandussüsteemide olemasolu oli nähtav nii Maa-

ameti geoportaalist kui ka kinnistute ülevaatusel. Seega pidi vastustaja nendega arvestama,

sõltumata kaebaja poolsest tähelepanu juhtimisest.

Sundvõõrandamise tasu on määratud valesti. Esiteks jättis kohus alusetult hindamata kaebajale

tekkiva, sundvõõrandamisega otseselt kaasneva varalise kahju: kaebaja kaotab vähemalt kuni

2026. a-ni juurdepääsu raudteest ida poole jäävatele kinnistutele; nimetatud kinnistutel metsa

majandamiseks tuleb teha 15 km pikkuseid ümbersõite kalli rasketehnikaga; kaebaja rajas

kinnistutele maaparandussüsteemid, mille abil kuivendas kinnistud ning kavatses alustada sinna

noorendiku istutamisega, mis muutub vastustaja tegevuse tõttu mõttetuks; kinnistute kildudeks

jaotamisega langeb nende väärtus; raudtee mõjutab kinnistute veerežiimi ja suureneda võib

kinnistutele tekkiv ulukikahju. Halduskohtu seisukoht, et kaebajale tekib selline kahju alles

raudtee ehitamisel, mitte kinnistu sundvõõrandamisel, ei ole kooskõlas KAHOS § 13 lg-ga 2.

Halduskohus tugines kohtuotsusele asjas nr 3-10-1441, kuid tol ajal kehtis teistsuguse sisuga

seadus. Oleks ebamõistlik tõlgendada norme nii, et raudtee ehitamise tulemusel tekkiva kahju

hüvitamiseks tuleks kaebajal uuesti kohtusse pöörduda. Juurdepääsuservituutide seadmiseks

puudus seni vajadus, sest kaebaja ei plaaninud kinnistuid müüa, vaid neid ise kasutada.

Teiseks olid sundvõõrandamise aluseks aegunud hindamisaktid. KAHOS § 11 lg 5, mille

kohaselt määratakse tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga, lähtub

eeldusest, et menetlus viiakse läbi kolme kuu jooksul (KAHOS § 27 lg-d 4 ja 5). Praeguses

asjas kestis menetlus umbes kuus korda kauem, sh tõstis vastustaja menetluse käigus hinda

3-20-1914

11(21)

mitmel korral, mööndes sellega, et esialgne hind oli õigusvastaselt madal. Menetlus venis

vastustajast tulenevatel põhjustel. Vara väärtuse hindamise ja sundvõõrandamistasu maksmise

vahelisel ajal tõusis metsamaa hind Raplamaal oluliselt, samuti suurenes kinnistutel asuva

metsa maht. Ka kohtu kaasatud eksperdid nõustusid, et kinnisvara hindamisakti kehtivus ei

ulatu 15 kuuni (vt RL ekspertiisiakti p 2.27). Kohus pidas menetluse venimist kaebaja süüks,

kuid ei võtnud arvesse, et vastustaja muutis kaebajale tehtud ettepanekut kolm korda. Ka

hilisemad läbirääkimised ei veninud kaebaja süül, sh on vastustajal läinud pidevalt vastamiseks

oluliselt kauem aega kui kaebajal. Kaebajale ei saa ette heita menetluses oma huvide kaitsmist.

Kui vaidlustatud haldusakti andmise ajal kehtinud KAHOS § 11 lg 5 ei võimaldanud eeltoodud

asjaolusid arvesse võtta, tuleb see tunnistada PS §-ga 32 vastuolus olevaks, sest

sundvõõrandamisel tasutav hüvitis peab olema kohene ja õiglane (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-

4-1-4-12, p 76). Praeguseks on KAHOS § 11 lg-t 5 muudetud, et välistada väärkasutusi.

Kolmandaks on vastustaja hindamisaktid metoodiliselt ebakorrektsed ega ole kontrollitavad.

TVl puudus ülevaade, millistele allikmaterjalidele tema arvamus tugineb ning seda ei tea ka

HP. Vastustaja ei ole metoodika valikut selgitanud ka kohtumenetluses. Vastustaja kasutab üld-

ja paljasõnalisi õigustusi, et viga on väike või suurusjärk õige, kuid vigade kumulatiivset mõju

ei ole hinnatud. Selle tulemusel ei ole kaebajale tagatud õiglast hüvitist.

Neljandaks on määratud valesti sundvõõrandatavate äralõigete väärtus. Hindamisaktides

nimetatud hinna eest ei saa soetada samaväärset vara. Vastustaja kasutas aegunud

takseerandmeid. Kinnistute äralõigete tegelik metsatagavara on 7,5% suurem, kui

hindamisaktides on aluseks võetud. Kohtu järeldused põhinevad IM spekulatsioonil. Metsa

hind on määratud ebaõigesti. Kohus ei hinnanud selles osas kaebaja esitatud tõendeid.

Kohus jättis 22.04.2021 juhendi tähelepanuta, sest see kehtestati pärast vaidlustatud haldusakti

andmist. Sellise lähenemisega saavad aga eelise need maaomanikud, kelle suhtes juhuslikult on

Rail Balticuga seonduv sundvõõrandamismenetlus algatatud hiljem. Uus juhend kinnitab

kaebaja seisukohtade õigsust. Kui seda ei saa vahetult kohaldada, tuleks seda hinnata nii sellest

nähtuva turupraktika kui ka kaebaja võrdse kohtlemise valguses.

Kohus eksis menetluskulude jaotamisel.

7. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan palusid jätta kaebaja apellatsioonkaebus

rahuldamata. Kaebaja apellatsioonkaebuse sisu arvestades on vaidluse all üksnes käskkirja p

3.2, millega otsustati sundvõõrandamistasu suurus. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan jäävad

selles osas varasemate seisukohtade juurde ja nõustuvad halduskohtu otsuse põhjendustega.

8. Vastustaja palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas, milles kaebus

rahuldati, ning uue otsusega jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

Kohus leidis ekslikult, et kaebajale pole arvestatud saamata jäänud tulu kasvavast metsast.

Raasiku kinnisasja hindamisaruande kohaselt oli äralõike hüvitusväärtus ehk turuväärtus koos

kahjudega kokku 3200 eurot. Kinnisasja hinnati nii, et metsata maa väärtus leiti võrdlusmeetodi

abil ja sellele liideti kasvava metsa väärtus, mis arvestati tulumeetodil. Hindaja märkis, et

tulupõhine metoodika on praegusel juhul ainuvõimalik, see põhineb vara võimel genereerida

tulevikus tulu ning väärtusena käsitatakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Kutselised

hindajad lähtuvad hindamisel KAHOS-st ja selles reguleerimata küsimustes standardist EVS

875-12, mis näeb kinnisvara hindamisel ühe võimalusena ette tulumeetodi. Saamata jäänud tulu

sisaldub selle meetodi kohaselt kinnisasja turuväärtuses. Järelikult leidis kohus ekslikult, et

lisaks turuväärtusele peaks alati leidma ka saamata jääva tulu. Praegusel juhul tähendaks see,

et üks ja sama kahju liik võetakse hüvitamise tasu koosseisus arvesse kahekordselt. Kohus ja

kaebaja on pööranud liialt suurt tähelepanu TV 23.10.2020 selgitusele, mis puudutab

3-20-1914

12(21)

noorendiku mõju, ja teinud sellest eksliku järelduse, et saamata jäänud tulu jäi arvestamata.

Kuna nii noore metsa n-ö potentsiaalne tulevikutulu saabuks väga pika aja pärast, on selle tulu

nüüdisväärtus marginaalne. Kokkuvõttes võib noore metsa hakkepuiduks arvestamine ja selle

tulu arvestamine olla isikule soodsam arvestusmeetod kui noorendiku tulevikutulu leidmine

diskonteeritud rahavoogude meetodil või ei too need meetodid suuri, kaalumisvea piirest

väljuvaid erisusi. Kuna Raasiku kinnisasjal kasvab suures osas väga noor mets, siis ei saa

vastustajale ette heita, et ta pidas õigeks hindamisaruande saamata jääva tulu arvestust

diskonteerimismeetodist erineval meetodil ja võttis tasu määramisel selle hindamisaruande

aluseks ka saamata jääva tulu osas. Seega on väär kohtu etteheide, et saamata jääva tulu arvestus

on puudu. Maa-amet hindas kasvavat metsa ka oma juhendi ja LKS-s sätestatud metoodika

alusel, kasutades hindamiseks mh tulumeetodit, mille korral leiti metsa tulevikutulude ja kulude

nüüdisväärtus, kuid kaebaja keeldus Maa-ameti 06.06.2019 pakkumusest. Seepärast tellis

vastustaja hindamise 7. taseme hindajalt, kelle pakkumus oli kaebajale kokkuvõttes soodsam

(hindaja hindamisaruande pakkumus oli 3200 eurot ja Maa-ameti pakkumus 2973 eurot).

Halduskohus leidis ekslikult, et menetluse läbiviija peab saamata jäänud tulu ise hindama ka

siis, kui tasu komponentide hindamine on tellitud 7. taseme hindajalt. Seadusandja eesmärk

KAHOS § 12 kehtestamisel oli, et hindaja võiks hinnata ka kahju komponente. Halduskohtu

järeldust ei toeta ka senine hindamispraktika. Standard EVS 875-12 ongi loodud selleks, et

kutselised hindajad oleksid pädevad hindama ka hüvitusväärtuse meetodi abil.

9. Kaebaja palub jätta vastustaja apellatsioonkaebus rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Kaebaja ja vastustaja apellatsioonkaebuste ulatust arvestades on apellatsioonimenetluses

vaidluse all 03.09.2020 käskkirja p-de 3.2.1 ja 3.2.2 (s.o Raasiku ja Kuivati kinnistute äralõigete

sundvõõrandamise eest määratud tasu) õiguspärasus ning sellega seotud menetluskulude jaotus.

11. Ringkonnakohus jätab kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata (I) ja rahuldab vastustaja

apellatsioonkaebuse (II). Selle tulemusel jääb kaebus täies ulatuses rahuldamata. Eksperdikulud

jäävad kaebaja kanda ja muud menetluskulud poolte endi kanda (III).

I

12. KAHOS (siin ja edaspidi 03.09.2020 kehtinud redaktsioonis) § 11 lg 2 kohaselt koosneb

kinnisasja omandamisel makstav tasu kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest.

13. Kaebaja väitel eksis vastustaja tasu määramisel: hindamata on jäänud otsene varaline kahju,

sundvõõrandamine on määratud aegunud hindamisaktide alusel, hindamisaktid on

metoodiliselt ebakorrektsed ning sundvõõrandatavate äralõigete väärtus on määratud valesti.

Need etteheited ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub selles osas halduskohtu otsuse

enamike põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4) ning selgitab vastuseks

kaebaja apellatsioonkaebusele järgmist.

14. Kaebaja väitel jättis kohus hindamata sundvõõrandamisega otseselt kaasneva varalise

kahju: kaebaja kaotab vähemalt 2026. a-ni juurdepääsu kavandatavast raudteest ida poole

jäävatele kinnistutele; kinnistutel metsa majandamiseks tuleb teha 15 km pikkuseid ümbersõite

kalli rasketehnikaga; kaebaja rajas kinnistutele maaparandussüsteemid, mille abil kuivendas

kinnistud ning kavatses alustada sinna noorendiku istutamisega, mis muutub vastustaja

tegevuse tõttu mõttetuks; kinnistute kildudeks jaotamisega langeb nende väärtus; raudtee

halvendab kinnistute veerežiimi; suureneda võib kinnistutele tekkiv ulukikahju.

3-20-1914

13(21)

14.1. KAHOS § 13 lg 1 järgi hüvitatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev

varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt

kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. KAHOS § 13 lg 2 kohaselt käsitatakse otseselt

kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat

järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste

kasutuks

muutumine;

2) detailplaneeringu

elluviimise

võimaluse

kaotamine

või

ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Nimetatud sätete alusel ei tule hüvitada hüpoteetilist kahju, mida ei pruugigi tulevikus tekkida.

Hüvitada tuleb kinnisasja äralõike sundvõõrandamise ajal teada olev ja tõendatud otsene

varaline kahju. Hüvitama ei pea kavandatava rajatise ehitamise ja hilisema käitamisega

kaasneda võivat kahju, mille tekkimine sõltub ehitusprojektis valitud lahendusest, seal ette

nähtud leevendusmeetmetest jms sundvõõrandamise ajal mitte teada olevatest asjaoludest.

Sellised kahjud, kui need peaks tekkima, võivad olla hiljem eraldi hüvitatavad.

14.2. Vastustaja 03.09.2020 käskkirja aluseks olnud Domuse 02.08.2019 hindamisaruannetes

(täiendatud 12.12.2019 hindamisaruannetega) võeti aluseks seisukoht, et äralõigete

sundvõõrandamise tõttu ei halvene juurdepääs kaebaja kinnistutele. Menetlusosalistel ei ole

vaidlust selle üle, et Raasiku ja Kuivati kinnisasjadele puudus enne sundvõõrandamise

otsustamist juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning kinnistusraamatusse ei olnud kantud ka

asjaõiguslikke kokkuleppeid juurdepääsuks üle võõraste kinnisasjade. Sundvõõrandamise tasu

määramisel ei ole tähtsust kaebaja väidetavatel suulistel kokkulepetel naaberkinnistute

omanikega, sest need võivad muutuda ega oleks kaebaja võimalikule õigusjärglasele siduvad.

Samuti pole tähtsust, millisel põhjusel ei pidanud kaebaja juurdepääsuservituutide seadmist

oluliseks. Ka halduskohtu kaasatud kinnisavara hindamise eksperdi RL väitel võetakse

hindamise praktikas arvesse vaid otse avalikult kasutatavalt teelt või asjaõiguslikul kokkuleppel

põhinevat juurdepääsu (08.06.2022 istungi helisalvestis alates 12:46:34 ja 13:01:59). Seega on

asjakohane vastustaja järeldus, et äralõigete sundvõõrandamise tulemusel ei halvene juurdepääs

kaebaja kinnistutele ning juurdepääsu kaotusest või halvenemisest tekkivat kahju ei pidanud

seetõttu arvesse võtma. Vastustaja on lisaks kinnitanud, et äralõigete sundvõõrandamisest

hoolimata pääseb kaebaja kuni raudtee ehitamise alustamiseni oma kinnistutele samamoodi kui

varem. Raudtee ja selle teenindamiseks mõeldud tee valmimise järel juurdepääs raudteest ida

poole jäävatele kinnistutele hoopis paraneb.

14.3. Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja väljatoodud maaparandussüsteemi lõhkumisest ja

veerežiimi muutusest tulenev kahju on hüpoteetiline. Kaebaja kinnistutel asuvad kraavid, mille

rajamiseks ei ole taotletud luba ning mis ei ole kantud maaparandussüsteemide registrisse ega

ehitisregistrisse, s.o maaparandussüsteemi rajamist ei ole dokumenteeritud. Seega on kaheldav,

et kraave saab üldse käsitada maaparandussüsteemidena MaaParS tähenduses. Kaebaja ei ole

tõendanud kraavide rajamisega seotud kulutusi, mis muutuks sundvõõrandamise tõttu kasutuks.

Kahju tekkimine kraavituse lõhkumisest ja raudtee ehitamisega kaasnevast veerežiimi

muutusest kaebaja kinnistutel on oletuslik. Põllumajandus- ja Toiduameti tingimusliku

kooskõlastuse järgi tuleb Rail Balticu raudtee ehitamisel tagada maatulundusmaale jäävate

maaparandussüsteemide toimimine ja eesvooludest liigvee ärajuhtimine. Sundvõõrandamise

ajal puudus alus arvata, et see kohustus jääb täitmata. Ringkonnakohus ei korda selles osas

halduskohtu otsuse põhjendusi (HKMS § 201 lg 4).

14.4. Kaebaja väidab ulukikahju tekkimist põhjusel, et rajatava raudtee ümber ehitatakse aed,

millega takistatakse loomade läbipääsu, mistõttu võib suureneda ulukikahju kaebaja kinnistutel

(männimets hävib, sest põdrad söövad männivõrseid). Sellise kahju tekkimine on hüpoteetiline,

mistõttu ei pidanud seda KAHOS § 13 alusel hüvitama.

3-20-1914

14(21)

14.5. Kaebaja väidab, et 4,4–4,5 ha suurune metsakinnistu on ruutmeetri kohta 5% vähem väärt

kui 8–10 ha suurune kinnistu, viidates Domuse hindamisaktide p-des 5.3.1 toodud tabelile (dtl

188–189, 215–216). Domuse hindamisaktide p-des 5.3 on hinnatud kinnisasjade äralõigete

väärtusi. Metsamajandusliku maa turuväärtuse saamiseks liideti kasvava metsa väärtus (mida

hindas metsaekspert) ja metsata maa turuväärtus. Hindamisaktide p-des 5.3.1 hinnati metsata

maa turuväärtust võrdlusmeetodil. Kaebaja viidatud tabelites on toodud kolm võrdlustehingut

kinnistutega pindalaga 4,4 ha, 8,45 ha ja 4,48 ha. Kahe võrreldava kinnistu puhul on rakendatud

muude kohanduste kõrval ka pindalaga seotud kohandust 5% selleks, et hinnatav vara oleks

võrdlustehingutega võrreldav ning võimalik oleks välja arvutada kaalutud keskmine hind.

Eeltoodust ei saa järeldada, et 4,4–4,5 ha suurune metsakinnistu on ruutmeetri kohta alati 5%

vähem väärt kui 8–10 ha suurune kinnistu – nt võrdlustehingute puhul oli 8,45 ha suuruse

kinnistu hind 529 eurot hektari kohta, kuid 4,4 ha suuruse kinnistu hind 1364 eurot hektari

kohta. Tuleb ka tähele panna, et Raasiku kinnistu suurus enne sundvõõrandamist oli 12,07 ha

ja Kuivati kinnistu suurus 10,29 ha. Mõlemast kinnistust sundvõõrandati äralõige selliselt, et

kavandatavast raudteest ida poole jääb Raasiku kinnistust 1,63 ha ja Kuivati kinnistust 2,94 ha

ning lääne poole Raasiku kinnistust 8,86 ha ja Kuivati kinnistust 6,33 ha. Vastustaja on

arvestanud asjaoluga, et kaebajal on võimalik moodustada idapoolsetest kõrvuti asuvatest

maatükkidest üks kinnistu suurusega 4,57 ha (maakorralduse toimingud tehtaks riigi kulul).

Soovi korral võib kaebaja liita ka läänepoolsed maatükid. Seega ei pidanud kinnistute väärtuse

hindamisel eelduseks võtma, et äralõigete sundvõõrandamise tulemusel tekib neli senisest

oluliselt väiksemat kinnistut, mille kõigi väärtus väheneb nende pindala vähenemise tõttu.

Raasiku kinnisasja puhul on Domuse hindamisakti p-s 5.1 märgitud, et pärast äralõiget väheneb

kavandatavast raudteest lääne poole jääva maatüki suurus, kuid kuna kinnistu kuju jääb

kompaktseks ja võimalik juurdepääs ei muutu ning äralõige ei muuda järelejäänud metsamaa

majandamist, ei vähenda pindala vähendamine läänepoolse tüki hektarihinda. Kuivati

kinnisasja puhul on Domuse hindamisakti p-s 5.1 märgitud, et äralõike tulemusel raudteest

lääne pool tekkiva maatüki hektarihind samuti ei vähene, viidates samadele kriteeriumitele kui

Raasiku kinnisasja läänepoolse tüki puhul. Raudteest ida poole jäävate tükkide puhul on

hindamisaktis arvestatud, et allesjäänud maatükid on võimalik riigi kulul liita üheks ca 4,5 ha

suuruseks kinnisasjaks ning tekkiva kinnisasja kuju jääb kompaktseks. Raudtee rajamise järel

tekib idapoolsetele kinnisasjadele uus juurdepääs avalikes huvides rajatavat teed mööda.

Seetõttu ei teki ka idapoolsete kinnistute puhul pindala vähenemise tõttu kahju. RL hindas

29.02.2022 arvamuses (dtl 1323 jj) adekvaatseks Domuse eksperdihinnangute p-des 5.1 toodud

järeldused, mille kohaselt ei mõjuta kinnistute pindalade vähenemine, sh selle kuju ja suuruse

muutus, praegusel juhul selle hektarihinda (p-d 2.6 ja 2.7).

14.6. Kokkuvõttes ei ole põhjendatud kaebaja etteheide, et halduskohus hindas valesti kaebajale

kinnisasjade sundvõõrandamisega tekkivat otsest varalist kahju.

15. Kaebaja leiab, et vastustaja süül venis vaidlustatud kinnisasjade omandamise menetlus

ülemäära pikaks. Selle tõttu ei makstud kaebajale sundvõõrandamise eest õiglast hinda, sest

metsamaa hind tõusis menetluse ajal oluliselt ja metsa kasvas juurde. Kaebaja väitel oleks

tulnud menetlus läbi viia kolme kuu jooksul, tulenevalt KAHOS § 27 lg-test 4 ja 5.

15.1. Kinnisasja omandamise menetlus algab kinnisasja omaniku teavitamisega menetluse

algatamisest (KAHOS § 7). See menetlus eeldab menetluse läbiviija ja kinnisasja omaniku

vahelisi läbirääkimisi ning omandamise eesmärgist ja olukorrast lähtuvalt on menetluse

läbiviijal õigus pakkuda omanikule tema kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist

kiirmenetluse korras, kinnisasja vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS § 22 lg 1).

Kinnisasja omandamise menetluses toimuvate läbirääkimiste käigus selgitatakse välja

kinnisasja omaniku soov ja menetluse läbiviija võimalused pakkuda kinnisasja omandamiseks

alternatiive (KAHOS § 26 lg 1). Menetluse läbiviija teeb kinnisasja omanikule kirjaliku

3-20-1914

15(21)

pakkumuse (sh kinnisasja omandamise pakkumuse korral lähtutakse välja selgitatud tasust ja

KAHOS-s ettenähtud hüvitistest), määrates talle tähtaja pakkumusega nõustumiseks või

vastuväidete esitamiseks (KAHOS § 26 lg-d 2 ja 3). Kui kinnisasja omanik nõustub menetluse

läbiviija pakkumusega, kuid mitte tasu või vahetamiseks pakutava kinnisasja hindamise

tulemusega, võib ta teha võrdlevale hindamisaruandele tuginedes omapoolse ettepaneku, mille

järel asuvad menetlusosalised läbi rääkima (KAHOS § 26 lg 7). Kui kinnisasja omanik nõustub

menetluse läbiviija pakkumusega, esitab ta nõusoleku, mille alusel otsustatakse kinnisasja

omandamine raha eest või selle vahetamine teise kinnisasjaga (KAHOS § 27 lg 1). Kinnisasja

omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja omandamise

kokkulepe kolme kuu jooksul KAHOS § 26 lg-s 2 nimetatud pakkumuse tegemisest arvates,

kuid põhjendatud juhul võib menetluse läbiviija seda tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 4).

Kui kinnisasja omanik ei esita KAHOS § 26 lg-s 2 nimetatud tähtajaks pakkumuse kohta

nõusolekut, otsustab kinnisasja omandaja sundvõõrandamise (KAHOS § 27 lg 5). KAHOS §

11 lg 5 kohaselt määratakse sundvõõrandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise

kuupäeva seisuga. KAHOS § 12 lg 1 sätestab, et menetluse läbiviija korraldab omandatava

kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju

hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud.

15.2. Eeltoodust saab järeldada, et KAHOS ei sätesta kinnisasja omandamise menetluse

läbiviimise üldist tähtaega, sh ei tule kogu menetlust läbi viia kolme kuu jooksul, nagu väidab

kaebaja. Menetlus algab kinnisasja omaniku teavitamisega ning lõpeb kinnisasja omanikuga

saavutatud kokkuleppele tugineva otsusega omandada kinnisasi raha eest või teise kinnisasjaga

vahetamise teel või kinnisasja sundvõõrandamise otsusega. Kinnisasja avalikes huvides

omandamiseks peavad pooled läbirääkimisi, mille aluseks on kinnisasja hindamise tulemusel

valminud hindamisaruanne. KAHOS § 12 lg 1 reguleerib üksnes hindamise läbiviimise

minimaalset ja maksimaalset tähtaega, mitte kinnisasja omandamise menetluse läbiviimise

tähtaega. Kui kinnisasja omanikule on tehtud KAHOS § 26 lg-s 2 nimetatud pakkumus

kinnisasja omandamiseks, tuleb kokkulepe reeglina saavutada kolme kuu jooksul, kuid mõjuval

põhjusel võib seda tähtaega pikendada. Tähtaega ei ole sätestatud olukorraks, kui kinnisasja

omanik ei anna kolmekuulise (või pikendatud) tähtaja jooksul nõusolekut kinnisasja

omandamiseks ning menetluse läbiviijale saab selgeks, et kinnisasja omandamises kokkuleppe

saavutamine ei ole võimalik, mistõttu tuleb otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Seega

tuleb menetlus läbi viia mõistliku aja jooksul, arvestades selle eesmärki ja konkreetse juhtumi

asjaolusid, sh pikendades vajadusel kokkuleppemenetluse saavutamise kolmekuulist tähtaega

(vt ka HMS § 5 lg 2). Mõistliku menetlusaja sisustamisel tuleb silmas pidada, et kinnisasja

sundvõõrandamine peab toimuma õiglase hüvitise eest, mistõttu ei tohi kinnisasja väärtuse

hindamise ja selle omandamise otsustamise vaheline aeg olla liialt pikk. Seega ei tohi kumbki

osapool olla menetluse käigus ilma mõjuva põhjuseta tegevusetu ja ka läbirääkimised ei saa

kesta lõputult, kui väärtuse hindamise kuupäev ei muutu. Teisalt tuleb arvestada, et KAHOS-e

normide järgi peab menetluse läbiviija püüdlema selle poole, et kinnisasi omandatakse

kokkuleppel kinnisasja omanikuga, pakkudes omanikule kokkuleppe saavutamiseks erinevaid

KAHOS-s ettenähtud võimalusi. Sundvõõrandamine otsustatakse alles siis, kui kokkuleppe

saavutamine on nurjunud. Läbirääkimised kinnisasja omanikule sobivaima lahenduse

leidmiseks võivad võtta aega. Kuna kinnisasja omandamise menetlus on haldusmenetlus, tuleb

menetluse läbiviijal kui haldusorganil täita selgitamis- jms kohustusi, sh vastata sisuliselt

kinnisasja omaniku ettepanekutele ja vastuväidetele ning vajadusel korrigeerida nende alusel

hindamisaruannet või selgitada muid kinnisasja võõrandamisega seotud asjaolusid, mis võtab

aega.

15.3. Maa-amet teavitas kaebajat Kuivati ja Raasiku kinnistute äralõigete avalikes huvides

omandamise menetlusest 09.04.2019 kirjaga (dtl 35 jj), tehes selles mh KAHOS § 26 lg-s 2

3-20-1914

16(21)

nimetatud pakkumuse äralõigete omandamiseks. Pakkumuse aluseks oli Maa-ameti poolt LKS

§ 20 lg 3 alusel kehtestatud metoodika järgi arvutatud tasu (Kuivati kinnistu äralõike puhul

3634 eurot ja Raasiku kinnistu äralõike puhul 1681 eurot). Omandamisega kaasnevat kahju ei

tuvastatud. Kaebaja ei nõustunud 07.05.2019 kirjas (dtl 55) selle pakkumusega, pidades tasu

ebaõiglaseks, ning tegi ettepaneku kaaluda kinnisasjade omandamist teise kinnisasjaga

vahetamise teel või kinnisasjade tervikuna omandamist. Maa-amet selgitas 06.06.2019 kirjas

(dtl 57 jj), miks ei ole alust omandada kinnisasju tervikuna, esitas kaebaja kasuks korrigeeritud

pakkumise äralõigete omandamiseks tasu eest ning pakkus alternatiivselt maakorraldust.

Kaebaja ei nõustunud 18.06.2019 kirjas (dtl 76) Maa-ameti pakkumusega, pidades hinda

endiselt ebaõiglaseks, ja teatas, et kui riigil pole samaväärseid kinnistuid vastu pakkuda, tuleks

need tervikuna välja osta. Maa-amet tellis KAHOS § 12 lg 2 alusel hindamisaruanded

Domuselt, teavitades sellest kaebajat (dtl 78). Hindamisaruanded valmisid 02.08.2019 ning neis

hinnati tasu suurust 23.07.2019 seisuga (dtl 81 jj). Maa-amet esitas selle põhjal kaebajale

27.08.2019 uue pakkumuse (dtl 80). Kaebaja teatas 10.09.2019 kirjas (dtl 127), et ei nõustu ka

selle pakkumusega, sest peab tasu ebaõiglaseks, ning avaldas valmisolekut kaaluda ettepanekut

kinnisasjade väljaostmiseks või vahetamiseks.

15.4. Maa-amet tellis 15.09.2019 raudteest ida poole jäävatel kinnisasjadel kasvava metsa

inventeerimise. Maa-amet selgitas 17.10.2019 kirjas (dtl 130), miks ei ole alust maksta kaebaja

soovitud suuruses tasu ning tegi uue ettepaneku maakorralduse läbiviimiseks või kinnisasjade

vahetamiseks, arvestades teiste raudteetrassi äärde jäävate kinnisasjade omandamise tulemusel

muutunud asjaolusid. Kaebaja ei nõustunud 29.10.2019 kirjas (dtl 165) ka selle ettepanekuga.

Seejärel toimus 21.11.2019 Maa-ameti ja kaebaja vaheline kohtumine, kus ei jõutud

kokkuleppele. Maa-ameti 26.11.2019 kirja alusel täiendas Domus 12.12.2019 oma varasemaid

eksperdihinnanguid, lähtuvalt kaebaja vastuväidetest, ning korrigeeris ka hinnangut

kinnisasjade väärtusele (väärtuse hindamise kuupäev ei muutunud). Maa-amet selgitas

02.01.2020 kirjas (dtl 167) veelkord KAHOS-e alusel tasu määramise aluseid ning

eksperdihinnangu sisu, samuti võimalust esitada KAHOS § 26 lg-s 7 nimetatud omapoolne

võrdlev hindamisaruanne. Maa-amet palus 02.01.2020 kirjas kaebajal teha valik kolme

alternatiivse pakkumise vahel, arvestades mh kaebaja soove 21.11.2019 kohtumisel. Kaebaja

tegi 28.01.2020 kirjaga (dtl 243) ettepaneku suurendada makstavat tasu, osta kinnisasjad välja

või vahetada need samaväärsete vastu. Maa-amet teatas 10.03.2020 kirjas, et on valmis kaaluma

kinnisasjade äralõigetele vastava vahetusmaa moodustamist ja palus kinnitust, et kaebaja on

nõus jätkama Raasiku ja Kuivati kinnisasjade äralõigete võõrandamise menetlust. Kaebaja

teatas 20.03.2020 kirjas (dtl 246), et pole pakkumisega nõus ning nõustub vahetama üksnes

Raasiku ja Kuivati kinnisasju tervikuna. Maa-amet selgitas 25.05.2020 kirjas (dtl 248), miks

kaebaja ettepanek ei ole KAHOS-ga kooskõlas, ja saatis arvamuse avaldamiseks kinnisasjade

sundvõõrandamise otsuse eelnõu, pidades ammendatuks võimalust omandada vaidlusalused

äralõiked kokkuleppel kaebajaga. Kaebaja esitas 23.06.2020 kirjas (dtl 260) arvamuse eelnõu

kohta. Seejärel suhtles Maa-amet pangaga seoses kinnistutel asuvate hüpoteekidega ning esitas

materjalid

sundvõõrandamise

otsustajale.

Majandus-

ja

taristuminister

otsustas

sundvõõrandamise 03.09.2020 ja hüvitis maksti kaebajale välja 09.09.2020.

15.5. Eeltoodust selgub, et Raasiku ja Kuivati kinnisasjade äralõigete omandamise menetlus

tervikuna oli küllalt pikk (1 aasta ja 5 kuud). Kuna vaidlustatud käskkirja aluseks ei ole Maa-

ameti 09.04.2019 kirjas toodud pakkumus, mis põhines LKS-i alusel kehtestatud metoodikal,

ei tule KAHOS § 27 lg-s 4 sätestatud tähtaega arvestada sellest kuupäevast, nagu leiab kaebaja.

Kinnisasjade väärtust on Maa-ameti tellimusel hinnanud Domus 23.07.2019 seisuga. Selle

põhjal tegi Maa-amet 27.08.2019 esialgse pakkumuse ja suurendas tasu 2019. a detsembris

täiendatud hindamisaktide põhjal 02.10.2020 esitatud pakkumuses. Halduskohus selgitas

õigesti, et pärast omandatavate kinnisasjade väärtuse määramist Domuse hindamisaktide alusel

3-20-1914

17(21)

on menetlus kestnud eelkõige kaebajale sobivaima lahenduse leidmiseks, sh on Maa-amet selle

käigus korrigeerinud tasu kaebajale soodsamaks ja pakkunud erinevaid kinnisasjade vahetamise

võimalusi. Seega pidi kaebaja arvestama, et tema ettepanekute kaalumise ja neile vastuste

koostamise tõttu võib pikeneda ka kinnisasjade väärtuse määramise päeva ja kinnisasjade riigile

omandamise vaheline aeg. Kaebaja ei kasutanud võimalust esitada omapoolne võrdlev

hindamisaruanne, mis võinuks läbirääkimisi kiirendada ja aidanuks kaebajal oma õigusi

tõhusalt kaitsta (vrd Riigikohtu 06.06.2023 otsus nr 5-22-15, p-d 56 ja 58). Samuti ei ole

kaebaja menetluse vältel selgelt märku andnud soovist läbirääkimised lõpetada, vaid on

viidanud valmisolekule kaaluda Maa-ameti täiendavaid ettepanekuid. Kuigi Maa-amet ei ole

selgesõnaliselt pikendanud KAHOS § 27 lg-s 4 nimetatud kolmekuulist tähtaega, on tähtaja

vaikivalt pikendamine tuletatav menetluse käigust. Maa-amet on oma kirjades andnud

kaebajale põhjalikke selgitusi ning vastanud kaebaja ettepanekutele, sh teinud talle korduvalt

mitmesuguseid omapoolseid pakkumusi eesmärgiga saavutada kaebajaga kokkulepe. See on

praegusel juhul käsitatav tähtaja pikendamise mõjuva põhjusena. Maa-ameti ja kaebaja

erinevate rollide ning sellega kaasnevate kohustuste sisu tõttu ei saa pidada põhjendamatuks

viivituseks asjaolu, et Maa-ametil on kaebaja kirjadele vastamiseks läinud rohkem aega kui

kaebajal menetluse läbiviijale vastamisel. Kokkuvõttes puudub alus väita, et Maa-amet on

menetlusega põhjendamatult venitanud. Kaebaja väide, et kolme kuu möödumisel pakkumuse

esitamisest tulnuks kinnisasjade omandamise menetlus lõpetada ja alustada seda uuesti, ei ole

kooskõlas eespool kirjeldatud KAHOS-e normide eesmärgi ja sisuga.

15.6. Praeguse vaidluse asjaoludel ei saa pidada PS-ga vastuolus olevaks KAHOS-e norme,

mille koostoimes võeti Kuivati ja Raasiku kinnistute äralõigete sundvõõrandamise tasu

määramisel aluseks vara hindamise kuupäev 23.07.2019. Halduskohus selgitas õigesti, viitega

mh Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 määrusele nr 3-21-1598 (p 16), et vara hindamise

hetke kindlaksmääramine teenib õigusselguse huve ning vähendab tasu suuruse kunstlike

moonutuste ohtu. Sellist eesmärki täidab KAHOS § 11 lg 5, mille järgi määratakse tasu esimese

hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Kuivati ja Raasiku kinnistute äralõigete

võõrandamise menetluses ei olnud sellist vastustajast tingitud õigusvastast viivitust, mille tõttu

tekiks praeguses kohtuasjas kahtlus KAHOS § 11 lg 5 kooskõlas PS-ga. Asjaolu, et alates

01.01.2022 kehtiva KAHOS § 11 lg 5 järgi võib menetluse läbiviija väärtuskuupäeva teatud

tingimustel muuta, ei tähenda, et varasem regulatsioon oli PS-ga vastuolus.

15.7. Kuna vastustaja ei toiminud õigusvastaselt, kui võttis 03.09.2020 käskkirjas tasu

määramise aluseks kinnisasjade väärtuse 23.07.2019 seisuga, ei ole tähtsust, kas ja kui palju

muutus ajavahemikul 24.07.2019–03.09.2020 metsamaa hind ning kui suur oli sel

ajavahemikul metsa juurdekasv. Ringkonnakohus märgib siiski, et Domuse hindamisaruannete

täpsus on ± 20%, mis on halduskohtu määratud ekspertide kinnitusel sarnaste kinnistute puhul

tavapärane. Seega jääks tasu vähesel määral muutumine selle veapiiri sisse. Kaebaja väidab, et

2020. a septembriks oli metsamaa hind Raplamaal võrreldes 2019. a juuliga tõusnud 17%

hektari kohta, viidates Maa-ameti tehingute andmebaasist leitavale statistikale (dtl 20–21).

Selline kõigi müügitehingute põhjal arvutatud keskmine hind ei näita aga tingimata kaebaja

kinnisasjade väärtuse tõusu nimetatud ajavahemikul, sest metsaga kinnisasjade väärtus sõltub

eeskätt seal kasvava metsa omadustest, mida selline üldine statistika ei kajasta. Halduskohtu

määratud metsaekspert IM on selgitanud, et nt 16 kuud ei muuda metsa juurdekasvu oluliselt,

sh sõltuvalt asjaoludest võib metsa juurdekasv sellisel ajavahemikul isegi puududa või olla

negatiivne (29.04.2022 arvamuse p 2 ja 08.06.2022 istungi helisalvestis alates 11:15:50).

Samuti on vastustaja viidanud oma 09.11.2020 seisukoha p-s 3.17 ning 14.01.201 seisukoha p-

des 2.6 ja 2.8 veebilehel www.eramets.ee avaldatud hinnastatistikale, mille kohaselt

3-20-1914

18(21)

metsamaterjali müügi hinnad 2020. a-l hoopis langesid, võrreldes 2019. a-ga1 (dtl 405, 763–

764, 765).

15.8. Kokkuvõttes pole alust arvata, et menetluse pikkus eraldi võetuna oleks tasu suurust

märkimisväärselt mõjutanud. KAHOS-st ei tulene, et menetluse läbiviija tellitud hindamisaktid

muutuksid teatud aja möödumisel kehtetuks. RL 29.04.2022 arvamuse (dtl 1323 jj) p-st 2.27 ei

saa järeldada, et 2019. a juuli väärtuskuupäevaga hindamisakt oli 2019. a detsembris, kui

Domus allkirjastas täiendava hindamisakti, juba vananenud. Halduskohtu 08.06.2022 istungil

selgitas RL (helisalvestis alates 12:42:00) hindamisaktide tavapärase kehtivuse kohta, et

ajakohasuse põhimõtte kohaselt tuleks hindamisakti korrigeerida, kui oluliselt muutub

turusituatsioon (s.o hindamisarvutustes valitud lähteandmete väärtused), kuid uue hindamisakti

koostamine viie kuu möödumisel ei ole tavapärane (vt ka RL 29.04.2022 arvamuse p 2.28). RL

leidis, et Domuse hindamisaktides ei ole tehtud ilmseid vigu (29.04.2022 arvamuse p-d 2.15 ja

2.25).

16. Kaebaja kritiseerib Domuse hindamisaruannete metoodikat ja leiab, et hindamisaruanded ei

ole kontrollitavad.

16.1. Vastustaja tellis omandatavate kinnisasjade väärtuse hindamise KAHOS § 12 lg 2 alusel

pädevalt kutseliselt hindajalt. Hindamise eesmärk oli lähteülesande kohaselt vara hindamine

hüvitamise eesmärgil, lähtudes KAHOS §-dest 12–14. Domuse hindamisaktide koostamisel

lähtus kutseline kinnisvarahindaja vara hindamise standardi EVS 875 osast 12 „Hindamine

hüvitamise eesmärgil“ (EVS 875-12:2016). Domus kaasas hindamisse metsanduse valdkonna

eksperdi, kes võttis hindamisel aluseks kinnisasjal kasvava metsa tagavara ja metsamaterjali

kännuraha turupõhised hinnad (vt ka standardi p 3.3.6). Kuna metsa hindamiseks ei ole

kehtestatud standardit, lähtus metsaekspert hindamisel oma ekspertteadmisest ja kogemusest.

Kinnisvarahindaja ja metsaeksperdi koostöös koostatud hindamisakti tuleb vaadelda tervikuna

ning

selle

õigsuse eest

vastutab

kokkuvõttes

hindamisakti

allkirjastanud pädev

kinnisvarahindaja.

16.2. Kohtu määratud kinnisvaraeksperdi RL 29.04.2022 arvamuse järgi on Domuse

hindamisaktides rakendatud tulu- ja võrdlusmeetodite kombinatsioon kooskõlas standardiga

EVS 875 ja KAHOS §-dega 12–14 (p 2.3) ning hindaja ei ole standardis toodud erinevate

metoodikate valikul eksinud (p 2.4). Kohtu määratud metsaekspert IM leidis 29.04.2022

arvamuses, et Domuse hindamisaktide koostamisse kaasatud metsakorraldaja arvamus puistu

hindade kohta on antud viisil, mis vastab selle valdkonna tavapärasele praktikale (p-d 11, 13),

ning selle koostamisel ei ole tehtud vigu (halduskohtu 08.06.2022 istungi helisalvestis alates

11:38:04). Vastustaja on kohtumenetluses täiendavalt selgitanud, millisest metoodikast on

lähtutud kaebaja kinnistute omandamisel (viimati 16.11.2022 vastuses apellatsioonkaebusele,

p 16). Eeltoodut arvestades ei ole ringkonnakohtul alust kahelda 03.09.2020 käskkirja aluseks

olnud hindamisaktide metoodika asjakohasuses. Lõpptulemuse õigsust ei mõjuta see, et

Domuse hindamisaktide põhjendused võinuks olla eeskätt metsa hinna määramise osas

põhjalikumad.

16.3. Domus ei pidanud hindamisel lähtuma LKS § 20 lg 3 alusel kehtestatud metoodikast.

Sellele metoodikale tuginedes viis Maa-amet ise läbi esialgse hindamise, kuid kaebaja ei

nõustunud selle alusel 04.09.2019 ja 06.06.2019 tehtud pakkumusega ning 03.09.2020

käskkirja andmisel jäeti need pakkumused kõrvale.

17. Kaebaja leiab, et hindamisaktides on sundvõõrandatava maa hind ka sisuliselt ebaõige ega

võimalda soetada samaväärset vara. Kaebaja väitel on vastustaja lisaks saamata jäänud tulu

1 https://www.eramets.ee/wp-content/uploads/2020/08/Puiduhinnad-2020-II-kv.pdf

3-20-1914

19(21)

hindamisele, mille osas halduskohus kaebuse rahuldas, valesti hinnanud äralõigete

metsatagavara ja puidu hinda ning metsamaa väärtust pärast lageraiet.

17.1. Kaeba peab metsatagavara hindamist ebaõigeks, sest 03.09.2020 käskkirjas on aluseks

võetud 27.03.2018 määratud metsatagavara. Nagu ringkonnakohus eespool selgitas, ei pidanud

hindamisel arvestama metsa juurdekasvu pärast väärtuse kuupäeva, s.o pärast 23.07.2019. Mis

puudutab väärtuskuupäevale eelnevat aega, siis IM seisukoha järgi peetakse ajakohaseks kuni

viie aasta taguseid takseerandmeid (08.06.2022 istungi helisalvestis alates 11:17:27; sama nt

LKS § 20 lg 3 alusel kehtestatud metoodika järgi). IM 29.04.2022 arvamuse ja 08.06.2022

kohtuistungil avaldatud seisukohtade põhjal saab järeldada, et põhimõtteliselt saaks tõesti metsa

juurdekasvu arvutada ka kuude kaupa, kuid vaidlusaluste äralõigete metsa juurdekasv

ajavahemikul 27.03.2018–23.07.2019 ei olnud nii oluline, et oleks mõjutanud hindamise

tulemusi, arvestades mh hindamise veapiiri 20%. Vastustaja on 16.11.2022 vastuses selgitanud,

et mets kasvab üksnes vegetatsiooniperioodil (maist septembrini) ning on 22.02.2022 vastuse

p-s 2.5.5.2.2 (dtl 891) välja toonud, et Domuse hindamisaktides on tegelikult arvestatud

kasvava metsa juurdekasvuga ühe vegetatsiooniperioodi jooksul – see nähtub hindamisaktides

toodud takseerkirjelduste ja metsa hindamise aktide võrdlusest.

17.2. Kaebaja väitel on metsa hind määratud valesti, sest Domuse hindamisaktides kasutatud

statistika on oluliselt madalam tegelikest 2020. a II kvartali turuhindadest (vt võrdlustabel

apellatsioonkaebuse p-s 62). Selle kohta on halduskohus otsuse p-s 28 õigesti selgitanud, et

arvesse tuleb võtta keskmist müügihinda, hüvitada tuleb üksnes turuväärtus ja arvestada tuleb

ka metsa ülestöötamise kuludega. Domuse hindamisaktides on arvesse võetud nn kännuraha (st

kasum, mis jääb omanikule pärast metsa ülestöötamise ja transpordi kulude mahaarvamist),

mida pidas õigeks ka IM. Kaebaja tabelis on arvestatud lõpplao hind ja pole arvestatud

transpordikuludega, samuti on seal kajastatud üksnes kallimad palgihinnad, mitte kõikide

sortimentide keskmisi hindu (vt ka vastustaja 05.09.2022 seisukoha p 33). Kaebaja märgib, et

Domuse hindamisaktides on ülestöötamiskulusid arvestatud 2019. a juuli seisuga, IM arvas

08.06.2022 istungil, et suvised ülestöötamiskulud on suuremad ning mõistlik metsamajandaja

ei telliks sama tööd kallima hinnaga. Samas on IM kokkuvõtteks leidnud, et Domuse

hindamisaktides ei ole tehtud olulisi vigu. Vastustaja on 16.11.2022 seisukohas viidanud ka

allikatele, mille järgi on hoopis talvised ülestöötamiskulud veidi kõrgemad, sest sel ajal on

nõudlus suurem, kuid vahe on 1–2 eurot tihumeetri kohta. Seega ei saa suviste

ületöötamiskuludega arvestamine kaebajale makstava hüvitise suurust oluliselt mõjutada,

arvestades mh hindamisaktide täpsusastet ± 20%.

17.3. Kaebaja väitel on alahinnatud kinnistute väärtust pärast lageraiet, sest maatulundusmaa

väärtus sõltub eeskätt maa boniteedist, asukohast, juurdepääsust jms asjaoludest, kuid Domuse

hindamisaktides ei ole neid asjaolusid arvestatud. See kaebaja väide on ümber lükatud kohtu

määratud kinnisvaraekspert RL 29.04.2022 arvamuses tehtud järeldusega, et kohanduste

absoluutsummad on arvestatud korrektselt ja võrdlustehingutele kaalu andmine on kooskõlas

asjakohase standardiga (p 2.25). Pärast 23.07.2019 toimunud maatulundusmaa hindade

muutusel ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust.

18. Halduskohus selgitas õigesti, et vastustaja ei saanud 03.09.2020 käskkirja andmisel

arvestada 22.04.2021 juhendiga. Kaebajale määratud hüvitise aluseks olid Domuse

hindamisaktid, mille koostamisel järgiti asjakohast standardit. Neile hindamisaktidele tuginev

03.09.2020 käskkiri ei ole õigusvastane selle tõttu, et Maa-amet on hiljem kehtestanud

halduseeskirja, mida järgitakse juhul, kui hüvitamisväärtuse hindajaks on Maa-amet ise.

Kaebaja etteheide põhineb eeskätt asjaolul, et 22.04.2021 juhendi järgi hüvitatakse kindla

määra järgi omanikule alles jäävale kinnisasjale juurdepääsu pikenemine. Ringkonnakohus

selgitas eespool, et kaebaja kinnistute puhul ei pidanudki juurdepääsu pikenemisega arvestama.

3-20-1914

20(21)

II

19. Vastustaja arvates leidis halduskohus ekslikult, et kaebajale pole arvestatud saamata jäänud

tulu Raasiku kinnistul kasvavast metsast. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga.

19.1. Nagu eespool märgitud, peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja

omanikule tasu, mis KAHOS § 11 lg 2 kohaselt koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Vastustaja

selgitab õigesti, et iga kinnisasja omandamisel ei pruugi kaasneda omanikule otsest varalist

kahju või saamata jäänud tulu, mida tuleks tasu koosseisus eraldi komponentidena välja tuua.

19.2. Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse KAHOS § 14 lg 1 kohaselt kasu,

mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse

kaotamises.

19.3. KAHOS § 12 lg 2 sõnastuse järgi tellib menetluse läbiviija kutseliselt hindajalt vara

väärtuse hindamise või selgitab väärtuse välja ise. KAHOS-e eelnõu 589 SE seletuskirja (lk

22)2 järgi võib menetluse läbiviija tellida kutseliselt hindajalt nii kinnisasja väärtuse kui ka

sellega seotud varaliste kahjude hindamise, täpsustades seda lähteülesandes vastavalt

konkreetse juhtumi asjaoludele. Sellist järeldust toetab KAHOS § 12 regulatsioon tervikuna ja

ka selle paragrahvi lg-s 3 nimetatud hindamise eesmärk. Selline on RL kinnitusel olnud ka

senine hindamiste praktika. Selleks otstarbeks on koostatud standard EVS 872-12, mis näeb

ette hindamise hüvitamise eesmärgil, s.o hõlmab lisaks kinnisasja turuväärtuse hindamisele ka

hinnangut otsesele varalisele kahjule ja saamata jäänud tulule, kui need esinevad. KAHOS-e

seletuskirjas on viidatud, et kutseline hindaja peab järgima hindamisel seda standardit.

Seejuures võib nii menetluse läbiviija kui ka kutseline hindaja kaasata hindamisse teise eriala

eksperte (KAHOS § 12 lg 7). Arvestades Domusele esitatud lähteülesannet ja selle põhjal

koostatud hindamisaruandeid ning kohtu määratud ekspertide hinnanguid, ei ole kahtlust, et

Domus hindas kaebaja kinnisasju KAHOS §-de 12–14 alusel hüvitamise eesmärgil, s.o

hinnatud on nii omandatava kinnisasja vara väärtust kui ka sellega kaasnevat varalist kahju.

Eeltoodu ei välistanud Maa-ameti kui menetluse läbiviija ja hindamise tellija kohustust

veenduda hindamisaruande korrektsuses.

19.4. Menetlusosalistel ei ole vaidlust, et Raasiku kinnisasja äralõikel asub valdavalt noorendik,

mille raieküpsus saabub enam kui 50 aasta pärast. Seega saabuks ka potentsiaalne tulu sellise

metsa raiumisest väga pika aja pärast. Raasiku kinnisasja hindamisakti p-s 5.3.2 on

hüvitamisväärtuse kohta märgitud, et „[k]aasnevad kahjud puuduvad ja saamata jäänud tulu

sisaldub äralõike väärtuses. Seega äralõike väärtus iseloomustab täielikult kinnisasja väärtuse

vähenemist, e. äralõike väärtus = hüvitusväärtus“. KAHOS §-d 12–14 ei reguleeri, millise

meetodi abil peab KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud kutseline kinnisvarahindaja hüvitusväärtust

arvestama. Domuse hindaja lähtus vara hindamise standardist EVS 875. Raasiku kinnisasja

äralõike puhul leiti võrdlusmeetodi abil metsata maa väärtus (hindas pädev kinnisvarahindaja)

ja sellele lisati kasvava metsa väärtus, mis arvestati tulumeetodil (hindas metsaekspert). Sellise

metoodika järgi hinnates sisaldub kinnisasja äralõikest saamata jääv tulu kinnisasja

turuväärtuses. See tähendab, et müüja loobub võimalikest tulevikus saadavatest tuludest ja ka

võimalikest kohustustest kohe tasutava müügihinna vastu. Turuväärtus hõlmab seejuures turu

keskmisele tasemele vastavat saamata jäänud tulu, mida on Domuse hindamisaruandes

arvestatud. Suuremas ulatuses saamata jäänud tulu ekspertide hinnangul praegusel juhul ei

tekkinud. Eksperdid ega vastustaja ei väida seejuures, et Raasiku kinnistu äralõikel kasvav

2 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja%20avalikes%20huvides%20omandamise%20seadus

3-20-1914

21(21)

noorendik tuleks sellise meetodi kasutamisel tingimata realiseerida hakkepuiduks, kuigi

hindamisel on metoodiliselt arvesse võetud noorendiku tulu läbi hakkepuidu hinna. Vastustaja

on selgitanud, et hindamisel võetakse üldiselt arvesse, millist sortimenti oleks võimalik raiest

saada ning hindamise hetkel oli võimalik saada Raasiku kinnistu äralõikel kasvavast metsast

üksnes hakkepuitu. Seeläbi on noorendikuga Raasiku kinnisasi igal juhul hinnatud kallimaks

kui lage maa (vt ka vastustaja 05.08.2022 seisukoha p-d 39–41, dtl 1492). Seega, kui Raasiku

kinnistu äralõike müügihinnale oleks eraldi juurde arvestatud saamata jäänud tulu kinnistul

kasvavast metsast, oleks seda arvesse võetud kahekordselt.

19.5. Kohtu määratud eksperdid pidasid Domuse hindamisaruandes valitud metoodikat

asjakohaseks, sh väitis RL 29.04.2022 arvamuses, et valitud metoodika oli vaidlusaluse kinnistu

väärtuse määramisel ainuvõimalik (p 2.4). RL on kinnitanud, et Raasiku kinnisasja äralõikest

saamata jääv tulu sisaldub selle turuväärtuses ning turuväärtus kajastab seega õiglaselt mh

saamata jäänud tulu, mistõttu ei pidanud seda eraldi müügihinnale lisama (29.04.2022

arvamuse p-d 2.7 ja 2.8). RL on leidnud, et praegusel juhul ei esinenud mingeid muid

hindamistulemust oluliselt mõjutavaid komponente, sh saamata jäänud tulu, mida oleks

pidanud hüvitamisväärtuse kindlakstegemisel täiendavalt arvesse võtma (p 2.26). Nii kauges

tulevikus raieküpseks saava metsa tulevikuväärtuse eraldi hindamist pidas RL ebamõistlikuks,

sest puudub adekvaatne algandmestik (võimalik müügihind tulevikus, diskontomäär jne; p

2.15).

19.6. KAHOS § 12 lg 2 kohaselt on võimalik kinnisasja väärtust määrata erinevate metoodikate

alusel. Kui Domuse kasutatud metoodika on asjakohane, ei ole asja lahendamisel tähtsust, kas

mõne teise metoodika alusel hindamisel võinuks tulemus olla mõnevõrra teistsugune. See ei

muuda Domuse hindamisaruandeid valeks ja sellele tuginevat 03.09.2020 käskkirja

õigusvastaseks. Kaebajal oli võimalik esitada haldusmenetluses võrdlev hindamisaruanne

(KAHOS § 26 lg 7), kuid ta ei kasutanud seda võimalust.

III

20. Eelneva

põhjal

jääb

kaebaja

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

vastustaja

apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Halduskohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kaebus

rahuldati. Ringkonnakohtu otsuse tulemusel jääb kaebus 02.03.2020 käskkirja p-de 3.2.1 ja

3.2.2 tühistamiseks täies ulatuses rahuldamata.

21. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks teeb kohus otsuse (HKMS § 108 lg

1). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja

kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1).

22. Kaebaja vaidlustas halduskohtu otsust ka menetluskulude jaotamise osas. Ringkonnakohtu

otsusest tulenevalt ei ole alust muuta halduskohtu otsuse resolutsiooni osas, milles kaebajalt

mõisteti riigi kasuks välja eksperdikulud ning muud kaebaja menetluskulud jäeti tema enda

kanda. Ringkonnakohus ei pea seetõttu vajalikuks võtta seisukohta, kas halduskohus võis jätta

kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg 3 alusel täies ulatuses tema enda kanda, hoolimata

kaebuse osalisest rahuldamisest.

23. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda, sest otsus tehakse

kaebaja kahjuks, kuid vastustaja ega kaasatud haldusorgan ei ole taotlenud kaebajalt

menetluskulude väljamõistmist.

(allkirjastatud digitaalselt)