2-20-12616/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht 05. juuli 2023. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-12616

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Õismäe tee 109 korteriomanike

01.07.2020 otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15.04.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Marina Simhes-Kazakova

Puudutatud isik: Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu

(registrikood 80063262), lepinguline esindaja Irina Reva

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu taotlus määruskaebuse vastusele lisatud

täiendava tõendi vastuvõtmiseks rahuldamata ja tõend vastu võtmata.

2. Jätta Harju Maakohtu 15.04.2022 määrus muutmata.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud jätta avaldaja kanda.

5. Rahuldada Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu taotlus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks. Määrata põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks

määruskaebemenetluses 270 eurot ja mõista see summa avaldajalt X-lt puudutatud

isiku Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu kasuks välja. Hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt

tuleb

tasuda

menetluskulude

suurust

kindlaks

tegeva

kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-20-12616

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 31.08.2020 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Õismäe tee 109

korteriomanike 01.07.2020 otsuste vaidlustamiseks.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand asukohaga Õismäe tee 109, Tallinn.

15.–29.06.2020 toimus kirjalik hääletamine korteriomanike otsuste vastu võtmiseks

üldkoosolekut kokku kutsumata. 01.07.2020 võeti vastu mh järgmise sisuga otsused:

− Taotleda Swedbank AS-lt laenu suuruses 200 000 eurot: liftide renoveerimiseks, maja

peasissekäigu ja avariitrepi uste asenduseks tuletõkkeustega, 5 kanalisatsiooni-, sooja ja

külma vee püstiku vanade torude väljavahetamiseks, paigaldamiseks vee distants-

arvestused kõigi püstiku, 3-e loomakliiniku lae all asuvate sooja- ja külma vee torustiku

toitekraanide ümber tõstmiseks loomakliiniku lae alt maja keldrisse; katuse remondiks,

maja sokli remondiks, avariitrepi, liftiruumi, üld- koridoride ja fuajee sanitarremondiks.

Samas punktis sisalduva otsuse kohaselt suurendati remondifondi tariifi kuni 0,78 eur

ruutmeetri kohta (2019. a detsembri kuus kinnitatud 0,54435 eurot ruutmeetri kohta

asemel) (päevakorra p 3.1);

− volitada juhatust sõlmida laenu- ja tagatislepingud pangaga (päevakorra p 3.2);

− volitada juhatust sõlmida pangaga varaliste õiguste pandilepingu, millise alusel

panditakse Panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu

(päevakorra p 3.4);

− jagada laenusumma proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna

korteri reaalpinna ühe ruutmeetri kohta (päevakorra p 3.5);

− kohustati ühistut sõlmida, Panga esimesel nõudmisel, inkassoteenuseid osutava firmaga

korteriomanike viivisvõlgnevuste menetlemise käsunduslepingu (päevakorra p 3.6);

− volitada juhatust tegema muutused 2020. aasta kommunaalmaksete tariifidesse, st

määrata laenu tagasimakse Swedbank AS-st - 0, 66 eurot/m2 reaalpinna ning reserv

remondifond - 0,12 eurot/m2 reaalpinna (päevakorra p 3.9);

− kinnitada firmad päevakorras loetletud tööde tegemiseks (päevakorra p 5.1);

− volitada juhatust sõlmida p-s 5.1 kinnitatud firmadega töövõtulepingud päevakorra p-s 5

loeteletud tööde teostamiseks (päevakorra p 5.2);

− volitada juhatust sõlmida omanikujärelvalve teenuste osutamise lepingu järelvalve

teostamiseks päevakorra p-s 5 loetletud tööde teostamise üle (päevakorra p 5.3);

− volitada juhatajat sõlmida lepingu hinnaga 2000 eurot hoone videokontrolli süsteemi

vahetamiseks (päevakorra p 5.4).

2-20-12616

1.2. Avaldaja palub tuvastada päevakorra p-s 3 (laenu võtmine ja sellega seotud otsused) ning

p-s 5 (firmade kinnitamine tööde teostamiseks, töövõtulepingute sõlmimine) vastu võetud

otsuste tühisuse või alternatiivselt tunnistada otsused kehtetuteks.

1.3. Avaldaja leiab, et laenu võtmist ning töövõtulepingute sõlmimist ei saanud otsustada

enamuse otsusega, kuna tegemist ei ole tavapärase valitsemise küsimustega. Laenu otsustati

võtta ulatuses, mis ületab mitmekordselt 2019. a majanduskavas kajastatud majandamiskulude

summat. Maja tehniline seisund tervikuna on normaalne ega nõua kohest oluliste kulutuste

tegemist. 17.12.2019 üldkoosolekul planeeriti remonttööde teostamist üksnes juhul, kui ühistul

on selleks raha. Suurem osa töödest, mille teostamiseks otsustati võtta laenu, olid 2019. a

majandusaasta aruande kohaselt teostatud juba 2019. aastal. Kulud, mille katteks otsustati laenu

võtta, on üle paisutatud. Laenu võtmise otsus on vastuolus heade kommetega, kuna sunnib

korteriomanikke kandma olulises ulatuses mittevajalikke kulusid, nähes ette karmid

sanktsioonid, kui laenu tagastamise kohustust rikutakse. Eriti on otsus vastuolus heade

kommetega avaldaja seisukohast, sest sellega sunnitaks avaldajat finantseerima mh töid

avaldaja korteriomandis olevate veejaotustorude ümber tõstmiseks, et takistada avaldaja

korteriomandis tegutseva kliiniku tegevust. Otsused on vastuolus heade kommetega, kuna

loovad kaasomanikele rahalised kohustused oluliste kulude kandmisel tööde tegemiseks, mis ei

ole suunatud eseme säilitamiseks või kaitseks hävimise eest. Tööd ei olnud ette nähtud

majanduskavaga ja olid mittevajalikud. Küsimust kommunaalmaksete tariifide muutmiseks

päevakorras ei olnud. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 39 kohaldamise

õiguspärasus eeldab iga korteriomaniku õigustatud huvide järgimist, kuid avaldaja puhul

suurenesid igakuised kulud laenu tagasimaksmiseks 126,92 euro võrra. Veetorustiku

toitekraanide, mis asusid avaldajale kuuluvates ruumides, ümberpaigutamine tekitas lisaks

avaldajale ka varalist kahju. Punkti 3 otsus ei vasta osaliselt päevakorras toodud sõnastusele.

Juhatuse selgitused hääletamise kohta olid eksitavad.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Otsuste tühisuse aluseid ei esine. Laenu võtmise

otsustamiseks vajalik kvalifitseeritud häälteenamuse nõue oli täidetud. Kehtetuks tunnistamise

nõuded on esitatud hilinemisega. Korteriomanikud olid hääletusel oma otsustes vabad ja soovi

korral oli võimalik saada juhatuselt täpsustavat informatsiooni. Osa korteriomanikest seda

võimalust ka kasutasid.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas avalduse 15.04.2022 määrusega osaliselt, tuvastades Tallinn, Õismäe tee

109 korteriomanike 15.06–29.06.2020 toimunud kirjalikul hääletamisel vastu võetud otsuste

3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 tühisuse ja tunnistades kehtetuks samal hääletusel vastu

võetud otsuse „Kinnitada uueks remonditasu suuruseks 0,78 eurot/m2 reaalpinna kohta, millest

kuni 0,66 eurot/m2 reaalpinna läheks laenu teenindamiseks ja 0,12eurot/m2 reaalpinna jääks

KÜ reservid (p 3.1 teine osa). Rahuldamata jäi avaldaja nõue p 3.1 esimeses osas (laenu

taotlemise otsustamine) ja p-s 5 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt

nende kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

3.1. Maakohus tuvastas, et puudutatud isik on korteriühistu ja avaldaja 18.08.2004-18.01.2021

korteriomandi asukohaga Õismäe tee 109-M92 omanik ja korteriühistu liige. 15.06–29.06.2020

toimus hääletamine korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata, mh

võeti vastu eespool viidatud otsused.

2-20-12616

3.2. Hääletamise toimumise ajal kehtinud puudutatud isiku põhikirja p 6.9 kohaselt

võrdsustatakse üldkoosoleku otsusega liikmete poolt kirjaliku hääletamise teel kõigi ühistu

liikmete nõusolekul langetatud otsus. Punkt 6.5 sätestas, et üldkoosolek on otsustusvõimeline,

kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. KrtS § 72⁴ kohaselt kui

korteriühistu põhikirjas on ette nähtud otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata

kõikide korteriomanike nõusolek, võivad korteriomanikud kuni 2020. a 31. oktoobrini sellisel

viisil otsuseid teha, kohaldades KrtS § 21 lg-s 3 sätestatud häälteenamuse nõuet.

3.3. Maakohus tuvastas, et korteriühistu juhatus edastas 16.06.2020 korteriühistu liikmetele

e-kirjaga teate hääletamise toimumisest koos otsuste eelnõudega ja uue põhikirja projekti.

21.06.2020 edastas juhatus hääletamiseks hääletussedelid, märkides, et hääletamiseks tuleb

need panna korteriühistu postkasti, hääletamine toimub kuni 29.06.2020.

3.3.1. Nähtuvalt päevakorra p 3 otsuse eelnõust on selles märgitud viis alapunkti, hääletamise

protokolli kohaselt aga sisaldab 3. punkt üheksat alapunkti. Maakohus tuvastas dokumente

võrreldes, et eelnõust puuduvad protokollis kajastatud alapunktid 3.3, 3.4, 3.5 ja 3.6, s.o

otsustused reservkapitali suuruse, pandilepingu sõlmimise, laenukohustuse korteriomanike

vahel jagamise ning käsunduslepingu sõlmimise kohta inkassoteenuse saamiseks kohta.

Võrreldes päevakorra p 3 otsuse eelnõud hääletussedeli ja protokolliga, langeb kõigi nende sisu

kokku üksnes järgmise alapunkti osas: „Taotleda Swedbank AS-st laenu summas 200 000 eurot,

aastaintressiga 3,10%, tagasimakse tähtaeg 6 aastad nimetatud renoveerimistööde ja

remonditööde finantseerimiseks. Kinnitada uueks remonditasu suuruseks 0,78 eurot/m2

reaalpinna kohta, millest kuni 0,66 eurot/m2 reaalpinna läheks laenu teenindamiseks ja

0,12eurot/m2 reaalpinna jääks KÜ reservid.“ Ülejäänud protokollis kajastatud otsustused on

märgitud ainult kas eelnõus või hääletussedelil, alapunkti „Jagada laenusumma

proportsionaalselt kõikide korteriühistu liikmete vahel arvestatuna korteri reaalpinna ühe

ruutmeetri kohta. Laenumaksed tasutakse kõikide korteriühistu liikmete poolt vastavalt

korteriühistu poolt esitatud arvetele“ ei ole märgitud kummaski. Hääletussedelil ei ole juhitud

tähelepanu erinevustele sedelil kajastatule ning varasemalt edastatud eelnõude vahel.

3.3.2. Päevakorra p 5 otsuse eelnõu langeb kokku protokolliga.

3.4. Maakohus asus seisukohale, et hääletamisel protokollis kajastatud otsuste 3.2–3.9 osas on

rikutud otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korda. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38

lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse

sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele

tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

3.5. Kuigi iseenesest ei välista seadus hääletamise korraldamist selleks korteriühistu poolt

ettevalmistatud sedelitega, ei tohi korraldus korteriomanikke hääleõiguse teostamisel eksitada.

Maakohus leidis, et korteriomanikele edastatust ei ole p-de 3.2–3.9 osas võimalik mõistlikult

aru saada, millised on eelnõud, mille osas korteriomanikel hääletada palutakse. Hääletamise

korraldamine sedelitega, millel on kajastatud, et hääletatakse teistsuguse sisuga otsuste osas,

kui oli varasemalt saadetud eelnõudes, on eksitav ega võimalda tuvastada, millise sisuga otsuste

poolt sedeli täitmisega tahet avaldati. Rikkumine, mis takistab hääleõiguse teostamist või

hääletamisel avaldatud tahte sisu kindlaks tegemist, on kohtu hinnangul oluline. Seega on

otsused alapunktide 3.2–3.9 osas tühised nende vastuvõtmise korra olulise rikkumise tõttu.

2-20-12616

3.6. Samas ei nähtu vastuvõtmise korra rikkumist protokolli alapunktis 3.1 ning päevakorra

p-s 5 kajastatud otsustuste osas. Eelnõude edastamise ja hääletamise tähtaja vahele jäi enam kui

7 päeva. Nähtuvalt protokollist on korteriomandeid 93, päevakorra p 3 hääletamisel osales 73

häält ning päevakorra p 5 hääletamisel 72 häält, s.o üle poolte. Osalenutest hääletas poolt

vastavalt 58 ja 59, s.o üle poolte hääletanutest. Hääletusprotokoll sisaldab KrtS § 21 lg 4 järgi

nõutavaid andmeid.

3.7. Maakohus märkis, et Riigikohus on varasemalt selgitanud, et heade kommete vastasus kui

osanike otsuse tühisuse alus saab tulla kõne alla eelkõige juhul, kui heade kommete vastasus

seostub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati (2-16-9415, p 23). Viidatud seisukoht on

kohaldatav ka korteriomanike otsustele. Päevakorra p-des 3.1 ja 5 vastu võetud otsustused (s.o

laenu võtmine, remondifondi makse suuruse kinnitamine ning tööde tegemise otsustamine koos

töövõtja valikuga) ei ole oma sisu poolest kuidagi ebamoraalsed. Seejuures ei ole asjassepuutuv,

kas tegemist on iga korteriomaniku hinnangul põhjendatud ja vajalike töödega või mitte.

Avaldaja etteheited seoses sellega, et korteriomanikke eksitati tööde tegemise vajaduse osas ei

ole otsuse võimaliku tühisuse kontekstis asjassepuutuvad. Informeeritus hääletamiseks

tähendab informeeritust otsuse sisu osas, mida hakatakse hääletama. Sellise informeerituse

tagab seaduses sätestab otsuse vastuvõtmise korra järgimine, mida päevakorra p 3 esimese

alapunkti ja päevakorra p 5 osas rikutud ei ole.

3.8. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige

kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks

eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab

seda eesmärki saavutada. KrtS § 29 lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Avaldus esitati kohtule

31.08.2020. Hääletamine toimus kuni 29.06.2020, st otsused said olla vastu võetud 30.06.2020,

millest 60. päev (29.08.2020) oli laupäev. TsÜS § 136 lg-st 8 tulenevalt lõppes tähtaja

kulgemine 31.08.2020. Avaldus on seega kohtule esitatud tähtaegselt.

3.9. KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme

tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei

nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 p 6 järgi käsitatakse tavapärase valitsemisena mh

laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa

korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. KrtS § 36 lg 1 kohaselt võib

laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui see kohustus kas iseseisvalt

või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamis-

kulude summa, otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

3.9.1. Tulenevalt puudutatud isiku 2019. a majandusaasta aruandest olid 2019. a majandamis-

kulud kokku 133 177 eurot, st laenu võtmise otsustamiseks summas 200 000 eurot oli vajalik

KrtS § 9 lg 3 järgne häälteenamus. Nähtuvalt protokollist on korteriomandeid 93, päevakorra

p 3 poolt hääletas 58, s.o üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulus kokku 27 952

kaasomandiosa 45 887-st, s.o üle poole. Sellest tulenevalt asus maakohus seisukohale, et laenu

võtmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet rikutud ei ole. Samuti ei ole esitatud muid

asjaolusid, millega seoses võiks laenu võtmise otsustamine olla vastuolus seadusega.

3.10. Kolmanda päevakorra punkti esimeses alapunktis sisaldub lisaks laenu võtmise

otsustamisele ka otsustus remondifondi makse uue suuruse kinnitamiseks. Tulenevalt KrtS § 40

lg-st 1 teevad korteriomanikud makseid majanduskava alusel, sh nähakse KrtS § 41 lg 1 p 4

2-20-12616

järgi majanduskavas ette mh remondifondi tehtavate maksete suurus. KrtS § 41 lg 4 kohaselt

kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite

valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on

korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike

erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Seega ei saanud KrtS § 41 lg-st 4

tulenevalt otsustada remondifondi makse suuruse muutmist ilma uut majanduskava

kehtestamata. Maakohus tunnistas alapunktis 3.1 kajastatud otsuse kehtetuks osas, millega on

kinnitatud remondifondi makse uus suurus.

3.11. Menetlusosalised vaidlevad, kas tööde tegemise sai otsustada ilma korteriomanike

kokkuleppeta. Protokolli kohaselt otsustati järgmiste tööde tegemine: avariitrepikoja ja

peasissepääsu uste asendamine tuletõkkeustega; liftide renoveerimine; viie kanalisatsiooni-,

sooja ja külma vee püstiku vanade torude väljavahetamine vastavalt AS Eesti Projekt 2002. a

projektile nr. AS- 1260-02; kolme loomakliiniku lae all asuvate sooja ja külma vee torustiku

toitekraanide ümbertõstmine loomakliiniku lae alt maja keldrisse. Kõigi seitsme püstiku vee

distantsarvestused väljavahetamine; katuse remont; maja sokli remont; avariitrepikoja koos

rõdudega ja lifti masinaruumi sanitaarremont; üldkoridoride ja fuajee sanitaarremont;

videokontrolli süsteemi vahetamine.

3.11.1. Tulenevalt KrtS § 35 lg 2 p 1 käsitatakse tavapärase valitsemisena mh kaasomandi

eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS § 39 järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks,

sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei

muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

KrtS § 38 lg 1 järgi on nõutav korteriomanike kokkulepe juhul, kui otsustatakse ehitusliku või

muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemist, seejuures ei ole tulenevalt KrtS § 38 lg 2 vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle

õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lg 1 p 2

kohaselt taluma, s.o üle tavakasutuse tekkivate mõjude.

3.11.2. Esitatust ei nähtu, et otsustatud oleks ühegi töö tegemist, mis muudaks eriomandi eseme

otstarvet. (Sanitaar)remonttööd ja arvestite väljavahetamine on tavapärased tööd kaasomandi

eseme korras hoidmiseks, ülejäänud tööd võivad olla hinnatavad ka ajakohastamisena, eelkõige

tavaliste uste asendamine tuletõkkeustega, liftide renoveerimine ning videokontrolli süsteemi

välja vahetamine. Loomakliiniku lae all olevate torude ümber tõstmine selle all olevasse

keldrisse on esitatu kohaselt töö, mille tegemist avaldaja korteriühistult ise kohtus nõudis.

3.11.3. Nähtuvalt protokollist on korteriomandeid 93, päevakorra p 5 poolt hääletas 59, s.o üle

poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulus kokku 29 072 kaasomandiosa 45 887-st, s.o üle

poole. Tööde tegemise otsus on tehtud seega KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Seega

tööde tegemise otsuse vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet rikutud ei ole. Samuti ei ole esitatud

muid asjaolusid, millega seoses võiks tööde tegemise otsustamine olla vastuolus seadusega.

3.12. Menetluskulude menetlusosaliste endi kanda jätmist põhjendas maakohus sellega, et

rahuldas avalduse osaliselt, st kohtusse pöördumine oli põhjendatud vaid osaliselt.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada osas, milles see

jäi rahuldamata ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud maa-

ja ringkonnakohtus puudutatud isiku kanda.

2-20-12616

4.1. Avaldaja järgib kaebuses suures osas samu väiteid, millega ta kohtusse pöördus. Avaldaja

hinnangul on maakohus rikkunud oluliselt menetlusõigust ja materiaalõigust vääralt

kohaldanud. Kaebuses rõhutab avaldaja järgmist:

− Maakohus jättis tähelepanuta tõendid korteriomanike eksitusse viimisest ja lähtus

ekslikust seisukohast, et korteriomanike eksitusse viimine ei mõjuta otsuste kehtivust.

− Põhjendatud pole kohtu järeldus selle kohta, et laenu võtmiseks ning selle arvelt tööde

tegemiseks pole nõutav kaasomanike kokkuleppe. Laenu võtmisega kaasnevad

korteriomanikele märkimisväärsed rahalised kohustused.

− Väär on maakohtu järeldus, et avaldaja vaidleb alusetult vastu tema ruumi lae all olevate

torude ümbertõstmisele, mida ta ise puudutatud isikult on nõudnud. Laenu otsustati

võtta loomakliiniku lae all asuvate sooja- ja külma vee torustiku toitekraanide

ümbertõstmiseks, mis ei ole kuidagi seotud avaldaja poolt nõudvate töödega tema

ruumist jaotustorustiku ümberpaigaldamisega keldrisse. Toitekraanide, mis asuvad juba

pika aja jooksul avaldaja ruumis, keldrisse üleviimist pole avaldaja kunagi nõudnud

ning vajadus selleks puudub.

− Vaidlusalune määrus ei ole loogiline. Kohus jättis jõusse laenu võtmise otsuse, kuid

tuvastas laenu võtmist tagavate otsustuste tühisuse. Olukorras, kui laenu võtmine on

võimatu, on rikutud ka töövõtjate õiguseid, kuna laenu võtmata puudub puudutatud

isikul võimalus tasukohustuse täitmiseks.

Menetluse edasine käik

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele

vastamiseks.

5.1. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik

ja põhjendatud. Vaatamata sellele, et kohus tuvastas p 3 alapunktides 3.2–3.9 vastu võetud

otsuste tühisuse, ei too see automaatselt kaasa ka alapunkti 3.1 tühisust ega tee laenu võtmist

võimatuks. Puudutatud isiku juhatusel on seadusliku esindajana õigus üldkoosoleku otsuse

täitmiseks sõlmida vajalikud lepingud pangaga ja töövõtjatega. Ehkki sooja- ja külma vee

torustiku keldrisse üleviimist pole avaldaja puudutatud isikult nõudnud, asuvad osad

kaasomandis oleva veetorustiku sulg- ja toitekraanid korteriomandi M92 reaalosa piires (lae

all) ning nende ümbertõstmine oli vajalik selleks, et avariiolukorras avaldajat mitte häirida.

6. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas

avalduse osaliselt ja kaebuse esitas üksnes avaldaja. Seega on vaidlustatud määrus TsMS § 466

lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4 alusel edasi kaebamata jõustunud osas, milles avaldus

rahuldati ja puudutatud isiku menetluskulud maakohtus jäid tema enda kanda.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas TsMS § 659 ja § 657 lg 1

p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja

põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.

2-20-12616

9. Puudutatud isiku taotlus määruskaebuse vastusele lisatud täiendava dokumentaalse tõendi

(Swedbank AS-i koostatud näidisprotokolli) vastuvõtmiseks jääb rahuldamata. Tõend jääb

vastu võtmata, kuna see ei oma määruskaebuse lahendamisel tähtsust. Asjaolu, et vaidlusalune

hääletusprotokoll oli vormistatud lähtudes panga näidisest ei mõjuta otsuste kehtivusele antavat

hinnangut ega vaja seega ka tõendamist.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659

ja § 654 lg 6). Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Maakohus ei rikkunud oluliselt menetlusõigust ja põhjendas oma seisukohti arusaadavalt

ning kooskõlas kehtiva õigusega. Avaldaja mittenõustumine maakohtu järeldustega ei tähenda,

et maakohtu põhjendused oleksid väärad. Maakohus tuvastas õigesti asjaolud ja andis neile

kohase õigusliku hinnangu. Vaidlusaluste tööde näol ei ole tegemist kaasomandi eseme

korrashoiuks vajalikest muudatusest suuremate ümberkorraldustega, mis vajaksid kõigi

korteriomanike kokkulepet. Nagu maakohus õigesti märkis, saavad KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega korteriomanikud otsustada KrtS § 36 lg 1 ja § 39 järgi korteriühistu eelmise

majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise

kohustuse võtmise ning kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise.

12. Korteriomanike otsused ei ole vastuolus seadusega ega tühised ainuüksi seetõttu, et avaldaja

peab laenuvahendite abil renoveerimistööde teostamist ebaotstarbekaks. Niisiis on asjakohane

maakohtu poolt sedastatu, mille kohaselt ei oma tähendust see, kas iga korteriomaniku

hinnangul on tegemist põhjendatud ja vajalike töödega või mitte. 93 korteriomandiga korter-

maja puhul on eriarvamused ja üksmeele puudumine mõistetav. Tööde teostamine ja laenu

võtmine otsustatakse seetõttu eelviidatud alustel (kvalifitseeritud) häälteenamusega. Laenu

võtmise otsust ei muuda tühiseks ja/või ebaseaduslikuks see, kas korteriühistu juhatus oli

hääletust ette valmistades avaldajaga maja seisundi osas üksmeelel või mitte ning et varasemalt

(2019. aastal) olid korteriomanikud otsustanud laenu mitte võtta, kuna hindasid maja seisukorda

rahuldavaks.

13. Kolleegium nõustub puudutatud isikuga, et päevakorra p-des 3.2–3.9 vastu võetud otsuste

tühisuse tuvastamine ei too kaasa alapunktis 3.1 vastu võetud otsuse tühisust ega tee laenu

võtmist võimatuks. Seega ei ole maakohtu määrus ebaloogiline, nagu leiab kaebaja. Maakohus

järeldas õigesti, et alapunktis 3.1 vastu võetud laenuotsuse osas vastab hääletus nõuetele, otsuse

poolt hääletas piisav hulk korteriomanikke ning esile ei ole toodud asjaolusid, mis annaksid

alust selle kehtetuks tunnistamiseks.

14. Maakohtu määrust ei muuda ebaõigeks tõik, et maakohus tegi menetlusosaliste esitatud

asjaoludest eksliku järelduse, nagu oleks avaldaja puudutatud isikult varasemalt taotlenud talle

kuuluvast mitteeluruumist asuvate kaasomandis olevate torude ümber tõstmist. Punktis 5.1

vastu võetud otsuste osas jäi avaldus rahuldamata, kuna tööde teostamine otsustati selleks

vajaliku häälteenamusega ja ei esinenud aluseid otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Nagu

kolleegium eelnevalt märkis, siis ei anna otsuse kehtetuks tunnistamiseks alust see, et avaldaja

hinnangul on tegemist ebaotstarbeka kuluga, mille tegemiseks vajadus puudus. Maja üldise vee-

torustiku renoveerimisel toitekraanide asukoha muutmine selliselt, et need asuksid väljaspool

korteriomandi eriomandi osa, on küsimus, mida korteriomanikud said KrtS §-st 39 tulenevalt

KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega otsustada.

15. Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määrus kõigis otsustustes muutmata ja määruskaebus seega

rahuldamata. Kaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse

osas.

2-20-12616

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

16. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik määruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

17. Puudutatud isik taotleb 270 euro hüvitamist 3 tunni õigusteenuse eest (määruskaebusega

tutvumine ja analüüs, kliendiga nõupidamine 1,5 tundi; kaebusele seisukoha koostamine 1,25

tundi; menetluskulude nimekirja koostamine 0,25 tundi). Esindaja ajakulu määruskaebe-

menetluses saab pidada vajalikuks ja põhjendatuks. Tasumäär 90 eurot/h (käibemaksu ei

lisandu) on asja olemust arvestades kohane ja kooskõlas kohtupraktikaga. Seega tuleb avaldajal

määruskaebuse menetlemisega seonduvalt hüvitada puudutatud isikule menetluskulud summas

270 eurot. Vastavalt puudutatud isiku taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 peab avaldaja

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma viivist.

18. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 696 lg 1 teise lause ja TsMS § 617 lg 2 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg