2-20-18441/99 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Kädi Vaker

Kohtumääruse

teatavakstegemise aeg ja koht

03.07.2023, Tallinn, Lubja 4

Tsiviilasja number

2-20-18441

Kohtuasi

Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu avaldus A. O. vastu

võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Menetluse liik

hagita menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu (reg.kood

80140666)

Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Sven

Veltmann, e-post menetlus@thor.ee

Puudutatud isik: A. O. (ik xxxx)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja: vandeadvokaat Jüri-

Karl Leppik; e-post:

juri-karl.leppik@eversheds-

sutherland.ee

Resolutsioon

1. Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu avaldus A. O. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldada.

2. Välja mõista A. O.lt Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu kasuks põhivõlg 5060,70 eurot, hagi

esitamise ajaks s.o kuni 14.12.2020 sissenõutavaks muutunud viivis 646,27 eurot viivis

põhivõlgnevuselt 5060,70 eurot alates 15.12.2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni võlaõiguseaduse

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta menetluskulud täies ulatuses A. O. kanda

2. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Avaldaja nõue, avalduse asjaolud ja seisukohad

1. Tallinn, Koidu tn 11 korteriühistu (edaspidi avaldaja või korteriühistu) palub kohtule esitatud

avalduses välja mõista A. O.lt (edaspidi puudutatud isik või korteriomanik) avaldaja kasuks korteriühistu

majandamiskulude põhivõlgnevus 5060,70 eurot perioodi 2018.aasta jaanuari kuni 2020.aasta juuni eest,

sissenõutavaks muutunud viivis 646,27 eurot kuni 14.12.2020 ja viivis põhivõlgnevuselt 5060,70 eurot

alates 15.12.2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni vastavalt põhikirjas, korteriomandi- ja

korteriühistuseadus (KrtS) § 42 lg-s 1 toodud määras. Menetluskulud palub avaldaja jätte puudutatud

isiku kanda ja mõista kindlaks määratud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

välja viivise võlaõigusseaduses (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud palub avaldaja

jätta puudutatud isiku kanda.

2. Korteriühistu on asutatud 05.12.2000 ja registrisse kantud 24.01.2001. Puudutatud isik on alates

12.04.2011 Koidu 11 asuva korteriomandi nr xxxx omanik ja korteriühistu liige. Puudutatud isik ei ole

tasunud majandamiskulusid perioodil jaanuar 2018 kuni juuni 2020. Korteriühistu majandamiskulude

põhinõue jaanuar 2018 kuni juuni 2020 on 5060,70 eurot. Avaldaja nõuab puudutatud isikult rahalise

kohustuse täitmist.

3. Avaldaja leiab, et puudutatud isiku vastuväited on põhjendamatud. Puudutatud isiku vastuväide

VÕS § 110 või 111 alusel on põhjendamatu, sest maja on majale omases seisundis ja sellel ei ole

selliseid puuduseid, mis takistaksid selle tavapärast normaalset kasutamist (läbijooksu ei ole

tuvastatud). Puudutatud isiku korter on välja üüritud. Juhatuse liikme sõnul toimub aktiivne korteri

kasutamine, kuid kommunaalteenuste eest ei ole aastaid keegi maksnud. Puudutatud isik ei ole

tõendanud VÕS § 110 kirjeldatud nõude olemasolu ega toonud välja kahju nõude eelduseid.

Varasemat avaldaja ja puudutatud isiku vahel olnud majandamiskulude perioodi puudutavas vaidluses

ts.asjas xxxx on kohus sama vastuväite korral leidnud, et puudutatud isik ei ole ole esile toonud ega

tõendanud asjaolusid, et tal esineks õiguslik alus maksete tegemisest keeldumiseks ning vastunõue,

mille täitmist saaks avaldajalt nõuda või mille tõttu tal puuduks kohustus täita majandamiskulude osas

oma kohustusi korteriühistu seaduse alusel. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda

kohustuse rikkumisele võlgniku poolt, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast

tulenev asjaolu või sündmus, mille riisikot ta kannab. Maja eesmärgipärast renoveerimist ja

remondiplaani järgitakse lähtuvalt hädavajadusest, kuna puudutatud isikuga seonduvad vaidlused

(xxxx, xxxx, xxxx) põhjustavad nii suuri lisakulusid. Puudutatud isiku enda tegevus tervikuna on

olnud õigusvastane ning ei saa rääkida sellest, et tal on põhjendatud vastuväide avaldaja nõudele VÕS

110 või 111 alusel, sest sellele ei saa tugineda VÕS § 101 lg 3 alusel. Puudutatud isikul puudub alus ka

nõuda täitmiskorra määramist.

4. Puudutatud isik ei ole tõendanud millegagi, et korterimaja katus oleks puudutatud isikule kahju

tekitanud või seda jätkuvalt tekitaks. Avaldaja hinnangul ei ole puudutatud isiku kahjuna märgitud

summa tõendatud ega põhine ühelgi turuhinda tõendaval alusel. Puudutatud isiku väited on identsed

ts.asjas xxxx esitatud vastuväidetega, kuid nimetatud ts.asjas tuvastati, et vee kahjustused on

vaidlusaluses korteris tekkinud ajaliselt aastaid varem ning tingitud kunagise katuse parandamisega.

Isegi kui jaatada, et puudutatud isikul oleks kahju hüvitamise nõue, on see igal juhul aegunud.

5. Ka puudustatud isiku tasaarvestuse vastuväide VÕS § 197 alusel ei ole põhjendatud, sest

puudutatud isiku väidetava kahju hüvitamise nõude eeldused ei ole täidetud. Avaldaja märkis, et kuigi

puudutatud isik on viidanud Riigikohtu lahendile ts.asjas nr 3-2-1-61-14 (p 28-34), on ta jätnud välja

toomata, et VÕS § 110 või 111 alusel ei oleks absoluutselt kõikidest majandamiskulude kandmisest

õigus keelduda; tasaarvestuse tegemise jaoks peab olema reaalne nõue, st kulu peab olema kantud

(puudutatud isik ei ole neid kulutusi teinud); isegi kui nõue on olemas, siis tasaarveldamine ei ole

üldse võimalik osas, mis ei ole loogilises puutumuses või seotud majandamiskulude nõudega. Samuti

ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Avaldaja suhtes oleks

ebaõiglane, kui puudutatud isik, kelle vastu on tal selge ning maksmapanev nõue, saaks selle

maksmapanekut efektiivselt takistada omapoolse ebaselge, vaieldava ning raskesti tõendatava nõude

esitamise ning selle tasaarvestamiseks kasutamise kaudu.

Puudutatud isiku vastuväited

6. Puudutatud isik ei võta avaldust õigeks ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Vastuväidete

kohaselt keeldub omapoolse kohustuse täitmisest VÕS § 110 või 111 alusel, kuna avaldaja tekitab

puudutatud isikule jätkuvalt kahju. Puudutatud isikul on sellest tulenevalt avaldaja vastu tasaarvestatav

kahju hüvitamise nõue. Riigikohus on selgitanud 08.10.2014 otsuses ts.asjas 3-2-1-61-14, milles

esinevaid põhimõtteid on Riigikohus korranud 20.06.2022 lahendis ts.asjas 2-19-8045, et

korteriomanik võib tugineda vaidluses korteriühistuga nii VÕS § 110 ja VÕS § 111 ehk keedulda

kohustuse täitmisest kui ka tasaarvestada enda võimalikud nõuded korteriühistu vastu. Avaldaja ja

puudutatud isiku kohustuste/nõuete vahel on piisav seos, et puudutatud isik saaks keelduda oma

kohustuste täitmisest VÕS § 110 või VÕS § 111 alusel või VÕS § 197 lg 1 kohaselt teostada

tasaarvestust. Avaldaja rikub järjekindlalt korteriomandi ja seotud kaasomandi osa korrashoiu ning

majandamise kohustust. Vastukaaluks ei tasu puudutatud isik saamata jäänud teenuse eest avaldajale

makseid ning reserveerib kinnipeetud summad avaldaja tegevusetusest tekkiva kahju katmiseks.

Kohtutäitur on tuvastanud 15.07.2022 juriidillise fakti Koidu 11 hoone, korteri nr xxxx, pööningu ja

katuse seisukorra tuvastamisel. Puudutatud isik palus riiklikult tunnustatud eksperdil anda arvamuse

katuse olukorra ja võimalikest tööde maksumuse kohta. Kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks

ei ole, et tekitatud kahju peaks olema juba kõrvaldatud. Avaldaja tekitatav kahju muutub pidevalt

sissenõutavaks, kuna avaldajapoolne kahju tekitamine seisneb pidevas tegevusetuses või ebapiisavates

katsetes kahju kõrvaldada. Korteriomandile kahjulike mõjutuste kõrvaldamise minimaalne kulu on 19

200 eurot, sh käibemaks, millest puudutatud isiku osa (puudutatud isiku mõttelin osa suurus kinnistus

moodustab 765/17460) maha arvamisel on puudutatud isiku nõude suuruseks avaldaja vastu 18 358,76

eurot (19 2000 - )19 200 x 765/17460)). Nimetatud summa tuleks tasaarvestada avaldaja nõudega,

seejuures lõppevad VÕS § 197 lg 2 järgi ka avaldaja viivisenõuded. Kui eitada puudutatud isiku õigust

tasaarvestada enda nõudeid avaldaja nõuetega võ puudutatud isiku õigust keelduda kuni katuse

korrastamiseni kohustuste täitmisest ning luua vastavasisuline kohtupraktika, siis võib tekkida olukord,

kus korteriühistu enamus saab jätta mõnede vähemuses olevate isikute vara kaitseta või võimaldab

vähemust hea usu põhimõtte vastaselt survestada/õigusi kahjustada. Ühtlasi seaksid mitmekordse maja

alumised korteriomandite omanikud katusekorterite omanikud võimaliku läbijooksu küsimuse

lahendamisel ja katuse parandamise kulude kandmise osas ebavõrdsesse olukorda.

7. Puudutatud isik leiab, et kui kohus leiab, et puudutatul isikl ei ole tasaarvestatavat nõuet avaldaja

vastu, siis alternatiivselt koostoimes VÕS § 110 lg-tega 1 ja 5 palub puudutatud isik määrata

kohtulahendi täitmine sõltuvusse järgmiste avaldaja eeltingimuste täitmisest:

1. Katus on nõuetekohaselt renoveeritud või on vähemalt Korteriomandi kohal 100 m2 ulatuses

teostatud järgmised tööd:

1.1.

Paigaldatud korrektselt uus aluskate ja teostatud uuesti vintskapi ümbruse katusekatte tööd;

1.2.

Demonteeritud ja ladustatud katuseplekk;

1.3.

Demonteeritud ja ladustatud kõik pleki peal olevad katuse elemendid (luuk, harjaplekid jne

1.4.

Lammutatud roovitus ja vana aluskate koos liistudega;

1.5.

Lahti võetud katus on olnud ajutiselt kaetud;

1.6.

Paigaldatud uus aluskate ja liistud, seejärel roovitus ning siis on tagasi pandud vana plekk ja

katuse elemendid või asendatud uuega;

1.7.

Teostatud uue ja vana aluskatte ühenduskoht.

Kohtumääruse põhjendused

8. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p-st 1 vaatab kohus esitatud

avalduse läbi hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi

hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi

lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse

vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja

arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Kohus kuulas avaldaja

ja puudutatud isiku kohtuistungil ära 04.07.2022 ja 01.06.2023. Lisaks on pooled esitanud menetluses

kirjalikult omapoolseid seisukohti.

9. Võttes arvesse võlgnevuse tekkimise aega jaanuar 2018 kuni juuni 2020 kohaldab kohus KrtS.

KrtS § 1 lg 4 sätestab, et korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe

korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).

10. Vaidlus puudub, et korteriühistu on asutatud 05.12.2000 ja registrisse kantud 24.01.2001 aastal,

et puudutatud isik on alates 12.04.2011 Koidu 11 asuva korteriomandi nr xxxx omanik, et

kinnisomand on registreeritud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxx all ning

puudutatud isik loetakse korteriühistu liikmeks alates 12.04.2011.

11. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud

kahju ja kulutusi. 01.01.2018 kuni 01.02.2023 kehtiva KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud

majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sama

paragrahvi lõike 2 järgi võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga

ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust

tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Tulenevalt

Krts S § 40 lg-st 3 võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui

nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

12. Avalduses esile toodud asjaolu, et puudutatud isik ei ole täitnud korteriühistu ees

majandamiskulude tasumise kohustust perioodil jaanuar 2018 kuni juuni 2020 ning, et

majandamiskulude võlgnevus on kokku 5060,70 eurot, on tõendatud arvetega antud perioodist (I kd tl

16 – 45; 156 – 200; II kd tl 1 – 205; III kd tl 1 – 132).

13. Avaldaja esitatud kehtiva korteriühistu põhikirja ja üldkoosoleku protokollidega, mille alusel

on üldkoosoleku otsustega majandustegevuse aastakava vastuvõtmiste kohta, majandusaasta

aruannetega, samuti tõenditega majandamiskulude suuruse ja aluse kohta, on tõendatud

majandamiskulude arvestuse põhjendatus ja kõikide kulude kandmine avaldaja poolt. Samuti on

tõendatud, et korteriühistu üldkoosolek on kontrollinud korteriühistu kogukulud, mille hulgas on ka

puudutatud isiku korteriomandi kulud ning on need kinnitanud (I kd tl 46 – 93; I kd tl 16 – 45; 156 –

200; II kd tl 1 – 205; III kd tl 1 – 132).

14. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et ta oleks makseid korteriühistule teinud. Samuti ei ole

puudutatud isik vaidlustanud talle esitatud arvete sisu.

15. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, lg 3 kohaselt

loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule

õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on

kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg

7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui

lepingust ei tulene teisiti, võibvõlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või

kohustuse täitmiseksettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS § 100 on sätestatud, et kohustuse rikkumine

on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmatajätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega

viivitamine.

16. Kuna puudutatud isik jättis korteriühistu majandamiskulude tasumise kohustuse täitmata, siis

on tegemist kohustuse rikkumisega VÕS § 100 mõttes. VÕS § 101 lg 1 p 1 on sätestatud

õiguskaitsevahendina võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 on

sätestatud, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

Eeltoodust tulenevalt tuleb puudutatud isikult välja mõista majandamiskulude võlgnevus kokku

5060,70 eurot.

17. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6 ja § 113 lg-le 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivist lepinguga ettenähtud määras. Viivist võib nõuda

arvates kohustuse sissenõutavaks muutmisest kuni kohase täitmiseni. KrtS § 42 lg 1 kohaselt kui

korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. TsMS § 367 kohaselt võib koos

põhinõudega esitada hagis viivisenõude selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks

veel sissenõutavaks muutunud, kohtult mitte kindla summana vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest, kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle

välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

18. Majandamiskuludelt arvestatud viivise 646,27 euro nõude arvestuse vastavus eelpool nimetatud

seadustega ja põhivõlaga on tõendatud viivise arvestusega (I kd lk 96 - 98).

19. Järelikult tuleb puudutatud isikult välja mõista avaldaja kasuks majandamiskulude põhivõlgnevus

(5060,70 eurot) perioodi jaanuarikuu 2018 kuni juuni 2020 eest ja viivis kuni 14.12.2020 (646,27 eurot)

ja viivis põhivõlgnevuselt alates 15.12.2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

20. Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku vastuväited ei anna alust avalduse rahuldamata

jätmist alljärgnevatel põhjendustel.

21. Puudutatud isik on esmaselt leidnud, et tal on tasaarvestatav kahju hüvitamise nõue summas 18

358,76 eurot avaldaja vastu. Nimetatud summa arvestamise aluseks on puudutatud isik võtnud

Ehitusinsener OÜ esindaja kalkulatsiooni elamu kooskõlla viimiseks avalik-õiguslike nõuetega, millest

on maha arvestatud puudutatud isiku mõttelise osa suurus kinnistust, mis moodustab 765/17460 (19

200 – (19 200 x 765/17460)) (IV kd tl 45 p 9, 84 – 86; 122 – 131). Katuse ja konstruktsiooni puuduste

fakti tuvastas Tallinna kohtutäitur M. K. (IV kd tl 46a – 75). Puudutatud isik selle summa ulatuses

reaalselt kulutusi ei ole kandnud, kuid leiab, et kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks ei ole, et

tekitatud kahju peaks olema juba kõrvaldatud (IV kd tl 120 pöördel, p 4.1) ja kuna avaldaja poolne

kahju tekitamine seisneb pidevas tegevusetuses või ebapiisavates katsetes kahju kõrvaldada, siis

muutub avaldaja tekitatav kahju pidevalt sissenõutavaks (IV kd tl 120 pöördel, p 4.2).

22. Riigikohus on ts.asjades 3-2-1-61-14 (p 28, 29 ja 32) ja 2-19-8045 (p 15, 16) selgitanud, et

korteriomanikul on tulenevalt KrtS § 37 lg 1-st, sh AÕS § 72 lg-st 4 õigus teha kaasomandi eseme

säilimiseks TsÜS § 63 lg 1 tähenduses vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist ning sellist nõuet võib

korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega. Kui tegemist ei olnud vajalike

kulutustega, siis võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks

käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel, mida korteriomanik saab samuti

kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega. Kuna korteriühistul on ka kohustus tagada

kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine ning korteriühistu vastutuse aluseks saab olla

muu hulgas tema tegevusetus, võib korteriomanikul olla korteriühistu vastu ka kahju hüvitamise nõue

VÕS § 115 lg 1 alusel kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused. Ka puudutatud isik on

nimetatud kohtupraktikale oma vastuväite esitamisel viidanud.

Seega saab korteriomaniku nõude aluseks olla kas KrtS § 37 lg 1, mis on erinormiks AÕS § 74 lg 4

suhtes, või VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 või VÕS § 115 lg 1 ja tal on õigus oma sellekohane nõue

tasaarvestada korteriühistu nõudega.

23. Esmalt kontrollib, kas puudutatud isikul võiks olla avaldaja vastu nõue KrtS § 37 lg 1 alusel.

KrtS § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult

vajalike kulutuste hüvitamist. Samasugune nõue tuleneb AÕS § 72 lg-st 4, mille kohaselt

kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta,

kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt

nende osadega.

Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et selle hindamisel, kas kulutused olid

vajalikud, on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid

kulutused asja säilimiseks vajalikud või oleks ilma nende tegemiseta asja säilimine ohtu sattunud.

Samuti on oluline hinnata, millises mahus vastavad tööd vajalikud on. Nii võib olla piisav kas katuse

koha parandamine, kogu katuse väljavahetamine aga ei kujutaks endast ena asja säilimiseks vajalikke

toiminguid. Kui suurem oht on likvideeritud, peaks mastaapsemate tööde tegemise osas olema

saavutatud kaasomanike kokkulepe või tehtud enamuse otsus (Asjaõigusseaduse I, 2014, lk 316, p

3.5).

Tuginedes eeltoodule saab seega puudutatud isikul olla KrtS § 37 lg 1 alusel nõue, mis tuleneb juba

kaasomandi eseme säilimiseks tehtud kulutustest, mille osas tuleb sellisel juhul tuvastada, kas need

olid siiski kaasomandi säilimise vajalikud ning kui ei olnud, siis kas korteriühistu ei võiks kohustuda

neid hüvitama VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Ka kohtupraktika kajastab olukordi, kus

korteriomanik oli kaasomandi eseme säilimiseks reaalseid kulutusi juba kandnud, mitte ei nõudnud

neid ette. Samuti on üksnes juba kantud kulutuste pinnalt võimalik tuvastada ka nende vajalikkus

kulutuste tegemise ajal. Seega kuigi KrtsS § 37 lg 1 sõnastusest ei tulene üheselt, et nõuda saab ainult

juba kantud kulutuste hüvitamist, mitte tulevikus tekkivaid kulutusi, on kohtu hinnangul KrtS 37 lg 1

mõttega kooskõlas põhimõte, et korteriühistult saab korteriomanik nõuda kaasomandi eseme

säilimiseks siiski juba tehtud vajalikke kulutusi. Vastupidist tõlgendust ei jaata ka Riigikohtu

seisukoht, et juhul, kui kulutused ei olnud vajalikud, võib korteriomanikul olla korteriühistus vastu

nõue VÕS § 1018 ja § 1023 lg 2 alusel, mille eelduseks on, et käsundita asjaajaja võib nõuda tehtud

kulutuste hüvitamist.

Käesolevas ts.asjas ei ole puudutatud isik kulutusi kandnud, vaid tema nõue põhineb Ehitusinsener OÜ

kalkulatsioonil, kui suur võiks hinnanguliselt elamu uue katuse ehituse kogumaksumus olla (IV kd tl

84 – 86; 122 – 131). Puudutatud isiku esitatud kalkulatsioonist ei nähtu, milliseid konkreetseid töid

uue katuse ehitus sisaldab ehk kuidas on hinnatud kogumaksumus 19 200 eurot kujunenud. Muu

hulgas on hinnangus märgitud, et kuna tänases turusituatsioonis on ehitushinnad väga muutuvad ja

konkreetne ehitustööde hind sõltub ka väga palju, millal üldse pakkujal on üldse aega seda teha.

Kohus asub seisukohale, et kuigi pooled ei vaidle, et Koidu 11 hoone katus vajab kaasajastamist ning

vaidlus poolte vahel on selles, kas hoone katus laseb vett läbi, mille tõttu puudutatud isiku eriomand

võib saada kahjustada, ei saa antud juhul rääkida puudutatud isiku sissenõutavaks muutunud nõudega

KrtS § 37 lg 1 alusel, sest puudutatud isiku 18 358,76 euro suurune nõue ei ole veel muutunud

sissenõutavaks. Antud juhul ei ole võimalik hinnata ka kulude vajalikkust TsÜS § 63 lg 1 tähenduses

ja hinnata vajalike tööde mahtu kaasomandi eseme säilimise kontekstis.

Tuginedes eeltoodule leiab kohus, kuigi korteriomanikud on üldkoosolekul otsustanud katuse

renoveerimise/uue ehituse, kuid avaldaja on viivituses elamuse katuse remondi korraldamisega,

põhjustades puudutatud isiku eriomandile reaalset kahju ja vajades seega kaasomandi säilitamiseks

tarvilikke toiminguid, on puudutatud isikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult

vajalike kulutuste hüvitamist ning tasaarvestada oma nõude avaldaja nõudega, puudub käesolevalt

olukord, kus puudutatul isikul on õigus oma kohustus täita ja avaldajalt nõuda KrtS § 37 lg 1 alusel

tema kohustuse täitmist. Kuna puudutatud isik ei ole teinud kulutusi, ei saa tema nõude aluseks olla ka

VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1.

Kohus lisab, et kuna puudutatud isik ei ole reaalselt uue katuse ehituseks kulutusi teinud ega seeläbi

kahju kandnud, ei saaks puudutatud isiku osa hinnangulise kulutuse osas olla ka 18 358,76 eurot, sest

see on kõigi teiste korteriomanike osade suurus võimaliku tekkivad kulu osas. Puudutatud isiku osa

hüpoteetilisest kulust saaks olla üksnes 765/17460 ehk 841,24 eurot. Kui puudutatud isik oleks

kandnud juba kulutusi, siis saaks ta KrtS § 37 lg 1 alusel nõuda kogu kantud kulu hüvitamist.

24. Järgnevalt analüüsib kohus, kas puudutatud isikul võib korteriühistu vastu olla kahju

hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel ( kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 ja 3 eeldused).

VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või

selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul,

kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul

põhjusel hüvitamisele.

Sama paragrahvi lg-te 2 ja 3 järgi võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS

§-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kui kohustus seisneb teatud eseme tagastamises, võib

kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui võlausaldaja on viivituse tõttu

kaotanud huvi eseme tagastamise vastu (lg 2). Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda

ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust,

samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1–4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe

hüvitamine muul põhjusel mõistlik.

Tsiviilasjas 3-2-1-61-14 on Riigikohus p-s 31 märkinud, et kui korteriühistu võis olla viivituses elamu

katuse remondi korraldamisega ja üldkoosoleku otsuse elluviimisega, võib ta sellega tekitada kostjale

kahju katuseremondiks tehtud kulutuste näol, mille oleks pidanud tegema korteriühistu, tegemaks

remonti, mida oleks korteriomanik saanud korteriühistult nõuda.

Kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks 115 lg 1 alusel peab poolte vahel olema kehtiv

võlasuhe, võlgnik peab olema kohustust rikkunud, vastutama selle ees ja võlausaldajale peak olema

tekkinud kahju, mis kuulub hüvitamisele. Puudutatud isik leiab, et avaldaja kohustuste rikkumine ja

puudutatud isikule kahju tekitamine seisneb avaldaja tegevusetuses, et viimane ei ole taganud

õigusaktidest tulenevalt korteriomandi kohal oleva katuse korrashoidu ja remonti ega majanduskava

kohaselt katuse korrastamiseks piisavalt rahalisi vahendeid. Täiendava tähtaja andmine on olnud

ilmselgelt tagajärjetu, sest avaldaja eitab korteriomandi kohal olevas katuses puuduseid, kuigi ainuksi

käesolevas menetluses kogutud tõendite kohaselt laseb avaldaja väidetavalt reaalsuses „korras“ katust

ebakohaseid vahendeid/töövõtteid kasutades ja kauakestvama tulemuseta majahalduril parandada.

Kahjunõude olemasolu ja esitamise eelduseks ei ole, et tekitatud kahju peaks olema juba kõrvaldatud.

Kahju tekitamine seisneb pidevas tegevusetuses või ebapiisavates katsetes kahju kõrvaldada, mistõttu

muutub avaldaja tekitatav kahju pidevalt sissenõutavaks (IV kd tl 120 pöördel, p 4.1, 4.2).

Puudutatud isik leiab, et tal on tulevikus tekkiv kahju uue katuse võimaliku ehituse hinnangulise

maksumuse ulatuses, s.o 18 358,76 eurot. Seega puudutatud isik ei nõua võimaliku katuse läbi

laskmisega tema eriomandil tekkinud/tekkiva kahju hüvitamist ega korteriühistult kohustuse täitmist,

vaid kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist.

Pooled ei vaidle, et vaidlusaluse hoone katus vajab kaasajastamist, kuid pooled vaidlevad selle üle,

milline on nõutav katuse seisund nind kas sellest tekib avaldaja tegevusetuse tõttu puudutatud isikule

kahju. Avaldaja hinnangul on tegemist vanema majaga ning selle katus on majale omases seisundis,

sellel ei ole selliseid puuduseid, mis takistaks selle tavapärast normaalset kasutamist. Avaldaja leiab, et

puudutatud isik ei ole tõendanud, et korterimaja katus oleks puudutatud isikule kahju tekitanud või

seda jätkuvalt tekitaks.

Käesoleval ajal reguleerib korteriühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid KrtS, enne 01.01.2018

reguleerib korteriomanike ja korteriühistu suhteid kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus ja

korteriühistu ning korteriühistuseadus.

Tallinna kohtutäitur M. K. koostas 10.08.2022 akti juriidilise fakti tuvastamise kohta (IV kd tl 46a –

78). Nimetatud akti kohaselt tuvastas kohtutäitur 15.07.2022 kell 14.00 visuaalselt vaatlusel, et katus

on osaliselt teibitud, katuse harjalaudade vahelt paistab läbi valgus, mida reeglina olla ei tohiks. Kui

paistab valgus, siis reeglina saab sealt ka vesi katusekatte alla. Katuse aluskatte paigaldus on kohati

ebakorrektne. Aluskate peab takistama kondentsvee sattumise pööningule. Hetkel on näha mitmeid

kohti, kus aluskate oma funktsiooni täita ei saa, sest selle paigaldus ei vasta nõuetele, pööningul

koguneb mitmes kohas katuse aluskatte peale vesi. Vintskapid on väljastpoolt kaetud vineeri ja kilega.

Korteris on akna juures läbijooksu jäljed. Täpsemate ehitusvigade tuvastamiseks peaks hakkama

konstruktsioone avama. Akti koostamise juures viibisid kohtutäituri büroo töötajad M. H. ja S. T., T.

S. Ehitusinsener OÜ-st, S. K. Pindi Kinnisvarast, A. O. ja T. R.. Välja on ka toodud, et maja haldur

Pindi Kinnisvara esindaja sõnade kohaselt tehti kaks nädalat tagasi korteriühistu palvel hoone katuse

parandustöid. Akti lahutamatuks osaks on kohapeal tehtud fotod.

Seega kohtutäitur viitab katuse aluskatte ebakorrektsele paigaldusele ning et katuse harja laudade

vahelt paistab läbi valgus ning järeldab, et kui paistab valgus, siis reeglina saab sealt ka vesi

katusekatte alla, aluskatte peale kogunevat mitmes kohas vesi. Seega kohtutäitur ei ole üksnes

tuvastanud katuse puudusi, vaid on andnud ka hinnanguid ja avaldanud oletusi võimalike puuduste

osas. Kohus tutvunud akti lahutamatuks lisaks olevate fotodega, tuvastas, et paigaldatud on katuse

aluskate (IV kd tl 49 - 58, 61 – 66). Piltidelt kohus ei tuvastanud, et aluskatte peale oleks vesi

kogunenud. Tuvastatav on, et osaliselt paistab katuse harja laudade vahelt valgus (IV tl 76 – 78).

Sellest võib tõesti järeldada ka ilma eriteadmisi omamata, et kohtades, kus paistab valgus, pääsev

vihmavesi katuse alla, kuid kuna katusealune on kaetud aluskattega, siis tõenäoliselt siiski aluskatte

peale. Seda, kas vihmavesi või kondentsvesi võiks sattuda ka aluskatte alla, ei ole piltide põhjal

võimalik tuvastada. Aluskatte ebakorrektne paigaldus ei ole samuti piltide põhjal tuvastatav. Piltidelt

nähtub, et pööningul olev puitmaterjal on saanud niiskuse kahjustusi, kuid ei ole teada, kas kahjustus

on hiljutine või aastatetagune (2005 kuni 2008), mis oli nõude aluseks juba ts.asjas xxxx ((IV kd tl 21

– 27, p 15). Kohtutäitur on esitanud pildid ka korterist nr xxxx ning märkinud, et korteris on akna

juures läbijooksu jäljed (IV kd tl 48, 60, 71 – 74). Läbijooks on üksnes akna ümbruses või selle

vahetus läheduses, mujal ei ole läbijookse näha. Ei ole võimalik tuvastada, millises toas on IV kd tl 48

pilt tehtud. IV kd toimiku lk-l 60 oleval aknalaual olev veeekahju on nähtav juba puudutatud isiku

poolt 08.07.2022 esitatud korteri aknapõskede niiskusesisalduse mõõtmise aktile lisatud fotolt (IV kd tl

36 – 39). Nimetatud akt on koostatud 02.02.2016 ning pildid on tehtud 27.01.2016. Sama tõend on

esitatud tõendina juba ts.asjas xxxx, mille kohta on jõustunud lahend (IV kd tl 21 – 27).

Ehitusinsener OÜ ekspertarvamuses on T. S. märkinud, et remonditava katuse pindala peaks olema

ligikaudu 100m², sest läbijooksu vältimiseks korterisse tuleb remontida suurem ala kui vaid katus

korteri kohal. Vesi võib nimelt voolata läbijooksu kohast kuni 3–4m edasi ja tulla alles sealt läbi lae.

Kokkuvõttes on sedastatud, et suuri nähtavaid läbijooksu jälgi seintel ja laes ei ole. Nähtavad

veeekahjustused on magamistoa aknalaual (IV kd tl 84 – 86, 122 – 131). Nimetatud tõenditega on

tõendatud, et katus vajab renoveerimist või tuleb ehitada uus katus, kuid ei ole tõendatud, et praegune

katuse olukord on tekitanud puudutatud isiku eriomandile reaalselt uusi kahjustusi, mida ei ole ts.asja

nr xxxx käsitletud. Kohus lisab, et kui käesolevalt toimuks katuselt puudutatud isiku korterisse

läbijooks, siis T. S.i järeldustele tuginedes peaks toimuma läbijooks ka läbi lae (läbijooksu vältimiseks

korterisse tuleb remontida suurem ala kui vaid katus korteri kohal. Vesi võib nimelt voolata läbijooksu

kohast kuni 3 – 4 m edasi ja tulla alles sealt läbi lae), kuid nii kohtutäituri aktile kui ka Ehitusinsener

OÜ ekspertarvamusele lisatud fotodelt ei nähtu läbijooks läbi lae. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ aktis nr

HO2022_2391 on kommentaarides välja toodud, et ülevaatusel ei tuvastatud ühtegi aktiivset leket,

palju oli vanu lekke järgi, mis tekkisid enne viimast katuse remonti 20 + aastat tagasi. Pööningu

isolatsioonis märgu ega niiskeid kohti ei olnud. Korteri nr xxxx kohal oleval piirkonnal niiskust ega

lekkeid ei olnud. Kohati oli katuse aluskattel ebapiisav ülekate, kuid see ei põhjusta lekkeid. Katus

vajab lähitulevikus renoveerimist (IV kd tl 95-97).

Seega avaldaja esitatud tõendist tuleneb, et katuse aluskattel on ebapiisav ülekate, kuid kohtu

hinnangul ei tõenda seegi, et puudutatud isiku korter oleks saanud täiendavaid kahjustusi. Kohus

nõustub avaldajaga, et kui käesolevalt toimuksid katuselt samuti läbijooksud, siis oleks kannatanuid

korteriomanikke enam kui üksnes korter nr xxxx omanik. Kohus kordab, et esitatud tõenditega on

tõendatud, et elamu katus aadressil Koidu 11 vajab kas renoveerimist või uue katuse ehitust.

Kahju hüvitamise nõude oleksoluks on loomulikult vajalik kahju olemasolu ning põhjuslik seos kahju

ja rikkumise vahel (VÕS § 127 lg 4). Kahju hüvitamise eesmärk on saada seeläbi positsioon, mis oleks

võimalikult lähedane olukorrale, kus võlausaldaja oleks olnud kohustuse kohase täitmise korral.

Hüvitatav kahju peab lisaks olema hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eemärgiga (VÕS § 127 lg 2).

Antud juhul ei ole kohtu ette toodud selliseid asjaolusid, mille pinnalt saaks lugeda tõendatuks, et

puudutatud isikul on tekkinud kahju VÕS § 115 lg 1 tähenduses ja esineks põhjuslik seos kahju ja

korteriühistu rikkumise (rikkumine seisneb tegevusetuses) vahel. Isegi kui korteriühistu on omapoolset

kohustust katuse parandamata jätmisega rikkunud, siis kuna puudutatud isik ei ole korteriühistu

tegevusetuse tõttu ka ise katuse kordategemiseks kulutusi kandnud, ei ole puudutatud isik nõude

esitamise ajal teistsuguses olukorras kui ta oleks kui korteriühistu oleks oma kohustuse täitnud.

Kohus märgib, et kohus nõustub, et otsene varaline kahju hõlmab endast muu hulgas kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavaid kulusid, peab oma nõude tasaarvestamiseks

avaldaja nõudega olema puudutatud isiku nõue muutunud sissenõutavaks. Kohus ei nõustu puudutatud

isikuga, et kuna avaldaja tekitab jätkuvalt kahju, siis muutub tema nõue sissenõutavaks iga päev, sest

kuna puudutatud isik ei ole reaalseid kulusid kandnud, siis milles seisneb puudutatud isiku igapäev

sissenõutavaks muutuv kahju. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et kahju

hüvitamise nõude esitamiseks ei ole seaduses ette nähtud üldist nõuet lõpetavat tähtaega, ainsaks

võlausaldajat piiravaks üldiseks tähtajaks on nõude aegumine. Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg-te

1 ja 2 järgi nõude sissenõutavaks muutumisega, st alates ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda

kohustuse täitmist. Riigikohtu seisukoha järgi kohaldatakse aegumise algusaja arvutamisel VÕS § 82

lg 3 ja lg 7 kolmandat lauset, st kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõue hakkab

aeguma päevast, mil on möödunud mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks, kahju

hüvitamise nõue ei saa üldjuhul muutuda sissenõutavaks siiski enne, kui kahju on tekkinud

(Võlaõiguseadus I kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, lk 599, p 9.3.2). Seega, kuna puudutatud

isikul ei ole saanud tekkida kahju enne kui ta on avaldaja tegevusetuse tõttu teinud ise katuse

parandamiseks vajalikke kulutusi, ei ole saanud puudutatud isiku nõue muutuda käesolevalt ka

sissenõutavaks, mistõttu puudub puudutatud isikul nõue ka VÕS § 115 lg 1 alusel.

25. VÕS § 197 lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele

rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude

teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt

poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt lõpetavad tasaarvestuse

tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled

ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus

tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.

Tasaarvestuse esmaseks eelduseks on, et on tasaarvestuse õiguse tekkimine ehk tasaarvestuse olukorra

eksisteerimine. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui kahe isiku vahel eksisteerivad vastastikused

samaliigilised nõuded VÕS § 197 lg-s 1 kirjeldatud viisil. Tasaarvestuse õiguse tekkimiseks ei piisa

aga üksnes lg 1 kohaselt aktiiv- ja passiivnõude olemasolust tasaarvestuse poolte vahel, sest

tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. See

tähendab, et nõue, millega tasaarvestatakse, peab olema sissenõutav VÕS § 82 lg 7 tähenduses. VÕS §

82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist.

Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva

või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks

määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast

käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist.

Kokkuvõtvalt, kuna puudutatud isikul nõue KrtS § 37 lg 1 või VÕS § 1018 ja 1023 lg 1 või VÕS § 115

lg 1 alusel, ei ole täidetud tasaarvestuse eeldused, mistõttu puudutatud isiku tasaarvestuse vastuväited

ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks.

26. Alternatiivsena on puudutatud isik esitanud kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite VÕS §

110 lg 1 ja lg 5 alusel (IV kd tl 45, p 12).

VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on

rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt

tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või

võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui

võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast

regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest.

Tegemist on kohustuse täitmist edasilükkava (mitte lõpetava) vastuväitega, mis kaitseb võlgnikku

soorituse tegemise eest oma kohustusi rikkunud poolele ning annab sellega sunnivahendi teise poole

täitmisele sundimiseks. Sätte loogika on sarnane tasaarvestusega, mis võimaldab samaliigilised

kohustused tasaarvestada. Kohustuse täitmisest keeldumise esmaseks eelduseks on, et võlgnikul peab

endal olema nõue võlausaldaja vastu, mis võib põhineda kas samal või teisel kehtival võlasuhtel või

sellega sarnasel suhtel. Teiseks eelduseks on, et võlgniku nõue ei ole piisavalt tagatud. Tagatust tuleb

siin mõista laiemalt, st sissenõutavaks muutunud nõude täitmise ohustatus. Kolmandaks, võlgnikul

peab olema võlausaldaja vastu sissenõutavaks muutunud nõue.

Puudutatud isik ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, et tal esineks õiguslik alus maksete

tegemisest keeldumiseks ning vastunõue, mille täitmist ta saaks avaldajalt nõuda või mille tõttu tal

puuduks kohustus täita majandamiskulude osas oma kohustusi KrtS alusel. VÕS § 110 rakendamiseks

peab puudutatud isikul olema korteriühistu vastu selge nõue. Eelnevalt tuvastas kohus, et puudutatud

isikul ei ole avaldaja vastu sissenõutavaks muutunud nõuet. Muu hulgas ei ole puudutatud isik

põhistanud ega tõendanud, et tema võimalik nõue ei oleks tagatud.

Puudutatud isik on taotlenud, et kohus määraks kohtulahendi täitmise sõltuvusse eeltingimuste

täitmisest VÕS § 110 lg 5 alusel. VÕS § 110 lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus

kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest VÕS § 110 alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega

võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes

täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.

Menetluses on puudutatud isik nõudnud avaldalt kahju hüvitamist ning viidanud seejuures juba

käesolevas lahendis käsitlemist leidnud Riigikohtu lahendile ts.asjas 3-2-1-61-14 (p 23). Viidatud

Riigikohtu lahendi punktis 23 on Riigikohus selgitanud, et kui korterit tegelikult ei köeta või ei saa

korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, mille eest temalt taha nõutakse, võib tal iseenesest

olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse

põhjuseks on teiste korteriomanike või valitseja või korteriühistu kohustuste rikkumine. Antud juhul

on avaldaja nõudnud majandamiskulude tasumist, mis on puudutatud isiku poolt jäänud perioodil

2018. aasta jaanuar kuni 2020. aasta juuni tasumata. Puudutatud isik ei ole talle esitatud arvete osas

esitanud ühtegi sisulist vastuväidet, sh et ta oleks avaldaja või teiste korterimanike kohustuse

rikkumise tõttu jäänud mõnest arvel nõutud teenusest ilma, mille eest temalt raha nõutakse. Kohus

asub seisukohale, et puudutatud isiku esitatud ettekirjutatud tööd, mille tegemist puudutatud isik

avaldajalt VÕS § 110 lg 5 alusel nõuab, ei ole kuidagi seotud avaldaja arvetel kajastatud teenuste

mittesaamisega. See tähendab, et puudutatud isiku nõude ja avaldaja ees oleva kohustuse vahel puudub

igasugune seos. Samuti ei ole puudutatud isik tõendanud, et tema nõue, mille täitmise sõltuvusse

viimist ta nõuab, oleks muutunud sissenõutavaks.

Kohus kordab, et kui puudutatud isik leiab, et vaidlusalune katus on halvas seisukorras, kuid avaldaja

ei täida omapoolseid kohustusi, põhjustades korteriomanike eriomanditele reaalset kahju ja vajades

seega kaasomandi säilitamiseks tarvilikke toiminguid, on puudutatud isikul seadusest tulenev õigus ise

kaasomandi osa säilimiseks vajalikke toiminguid teha ja nõuda vajalike kulutuste hüvitamist.

Menetluskulude jaotus

27. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis,

kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus, võttes arvesse, et

puudutatud isik põhjustas avaldaja kohtusse pöördumise ja kohus rahuldas avalduse, siis tuleb jätta

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid.

TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses

menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2

sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on menetluskulude rahaline suurus otstarbekas

kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada

üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui

koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab

hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kädi Vaker

Kohtunik