2-21-689/40 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 03.07.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-689

Kohtuasi

TT,

KK,

RV

ja

TV

avaldus

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020

üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.05.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

TT, KK, RV ja TV määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I TT (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja II KK (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja III RV (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja IV TV (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldajate lepinguline esindaja Arvo Junti

Puudutatud isik Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a

korteriühistu

(registrikood

80208424),

seaduslikud

esindajad LL ja MP

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisadena 1 ja 2 esitatud uued tõendid.

2. Tühistada Harju Maakohtu 31.05.2022 määrus järgmises ulatuses:

2.1. osas,

milles

maakohus

jättis

rahuldamata

TT

avalduse

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020 üldkoosoleku otsuse nr 6

kehtetuks tunnistamiseks osas, millega kehtestati 2020. a majanduskava

selliselt, et juhatuse liikme tasu kuus on 200 eurot;

2.2. osas, milles maakohus jättis TT menetluskulud tema enda kanda;

2.3. osas, milles maakohus jättis KK ja TV menetluskulud 136,03 eurot ületavas

osas nende endi kanda.

2-21-689

3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega:

3.1. rahuldada TT avaldus osaliselt, määruse resolutsiooni punktis 2.1 nimetatud

ulatuses;

3.2. jätta TT avalduse esitamisega seotud menetluskulud 1/3 ulatuses tema enda

kanda ja 2/3 ulatuses Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu kanda;

3.3. mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TT kasuks välja

maakohtus kantud menetluskulud 77,08 eurot;

3.4. mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult KK kasuks välja

maakohtus kantud menetluskulud 156,44 eurot;

3.5. mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TV kasuks välja

maakohtus kantud menetluskulud 156,44 eurot.

4. Sõnastada kohtumääruse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Rahuldada TT, KK, RV ja TV avaldus osaliselt.

4.2. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu

16.11.2020. a üldkoosoleku otsus nr 6 osas, millega kehtestati 2020. a

majanduskava selliselt, et juhatuse liikme tasu kuus on 200 eurot.

4.3. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu

16.11.2020. a üldkoosoleku otsus nr 7, millega otsustati revidendi valimise

otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb kinnitamisele

uus põhikiri.

4.4. Muus osas jätta TT, KK, RV ja TV avaldus rahuldamata.

4.5. Jätta TT avaldusega seotud menetluskulud 1/3 ulatuses tema enda kanda ja 2/3

ulatuses Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu kanda.

4.6. Jätta KK, RV ja TV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses nende endi

kanda ning 50% ulatuses Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu

kanda.

4.7. Määrata Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu menetluskulude

rahaliseks suuruseks 0 eurot.

4.8. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TT kasuks

menetluskulud 77,08 eurot (käibemaksuga).

4.9. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult KK kasuks

menetluskulud 156,44 eurot (käibemaksuga).

4.10. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult RV kasuks

menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).

4.11. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TV kasuks

menetluskulud 156,44 eurot (käibemaksuga).

4.12. Käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistul tasuda TT-le, KK-le, RV-le ja TV-le

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

4.13. Toimetada määrus menetlusosalistele kätte.

5. Rahuldada TT, KK ja TV osas määruskaebus osaliselt.

6. Jätta RV osas määruskaebus rahuldamata.

7. Jätta TT määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud 1/3 ulatuses tema enda

kanda ja 2/3 ulatuses Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu kanda.

8. Jätta KK, RV ja TV määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud nende endi

kanda.

9. Mõista

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi

tee

4a

korteriühistult

TT

kasuks

määruskaebemenetluses kantud menetluskulude katteks välja 29,77 eurot.

2-21-689

10. Käesoleva

kohtumääruse

jõustumisest

kuni

täitmiseni

tuleb

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistul tasuda TTle hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. TT (avaldaja I, korter 29), KK (avaldaja II, korter 25), RV (avaldaja III, korter 9) ja TV

(avaldaja IV, korter 8) esitasid 15.01.2021 (täpsustatud 19.02.2021) Harju Maakohtule

avalduse, milles palusid tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu

(puudutatud isik, KÜ) 16.11.2020 kordusüldkoosolekul (üldkoosolek) vastu võetud otsused

2019. a majandusaasta aruande kinnitamise (protokolli p 1), 2020. a majanduskava kinnitamise

(juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas; protokolli p 6) ja otsustati

revidendi valimise või sisseostmise kohta otsuse tegemine lükata edasi järgmisele

üldkoosolekule (protokolli p 7).

1.1. Avalduse kohaselt on avaldajad KÜ liikmed. Üldkoosoleku vaidlustatud otsused on

vastuolus seaduse ja põhikirjaga, samuti ei vasta üldkoosoleku protokoll seaduse nõuetele.

Protokoll ei kajasta üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid ning ei vasta seaduse nõuetele.

Protokollis on märgitud, et koosolekul viibis Arkaadia Halduse AS esindaja, kuid pole

protokollitud, et üldkoosolekul viibis ka teisi KÜ liikmeks mitteolevaid isikuid, kes juhtisid

probleemidele tähelepanu. Samuti ei ole protokollitud päevakorrapunktide osas toimunud

arutelusid ja sõnavõtte.

1.2. Majandusaasta aruande kinnitamise otsuse peale esitasid kuue korteri omanikud, sh

avaldajad, eriarvamuse. Üldkoosolek ei saanud majandusaasta aruannet kinnitada enne

revidendi aruandega tutvumist. Üldkoosolekule revidendi aruannet ei esitatud. KÜ liikmete

hulgast oleks tulnud valida revident või revisjonikomisjon, nagu näeb ette põhikiri. 2019. a

majandusaasta aruanne ei kajasta õigesti KÜ majanduslikku olukorda. Aruande kohaselt on KÜ

ostnud õigusabiteenust 1376 euro ulatuses. Seaduse ja põhikirja kohaselt pidi juhatus saama

vastava lepingu sõlmimiseks nõusoleku üldkoosolekult. Lepingu sõlmimine ühistu

esindamiseks tuleb otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Juhatus ei ole nõusolekut saanud

ja puudub otsus õigusabiteenuse ostmise kohta. Vahendeid õigusabiteenuse ostmiseks ei koguta

halduskuludena ega erikuludena. 29.08.2019 üldkoosoleku ja vaidlusaluse üldkoosoleku

päevakord ei sisaldanud õigusabiteenuse lepingu ja õigusabi kulude tasumiseks üldkoosolekult

nõusoleku ja heakskiidu küsimise kohta. 2019. a majandusaasta aruanne sisaldab seega

2-21-689

õigustamatult tehtud, ühistu poolt heaks kiitmata kulusid. Majandusaasta aruanne on selles osas

ebaõige ja arusaamatu. Põhikiri näeb ette, et kontrolliorganiks on revident või

revisjonikomisjon. KÜ-l puudub revident, s.o põhikirjaliselt ette nähtud kontrollorgan, mis

teeks järelevalvet teiste organite, sh juhatuse tegevuse üle. Seetõttu puuduvad põhikirjast

tulenevad eeldused majandusaasta eelarve kinnitamiseks. Ilma revidendi aruandeta

majandusaasta aruannet ei ole õige kinnitada ja see on vastuolus seaduse ning põhikirjaga.

Alusetu on puudutatud isiku väide, et majandusaasta aruande kinnitamine ja selle esitamine ei

tekita ühistu liikmetele, sh avaldajatele, ühistu suhtes kohustusi ja ühistule õigusi. 2020. a

majandusaasta tulem on 2392 euroga kahjumis. Majandusaasta aruande põhjal tuleneb kahjum

asjaolust, et juhatus on kandnud 2020. a majandusaastal kahjumisse juhatuse tehtud, kuid

üldkoosoleku otsusega kinnitamata kulutused õigusabiteenusele 3141,60 euro ulatuses.

1.3. KÜ 07.05.2018 üldkoosoleku otsusega nr 9 on põhimõtteliselt otsustatud juhatuse

liikmetele tasu maksta, kuid juhatusel tuli ette valmistada ja üldkoosolekule esitada juhatuse

liikme tasu maksmise täpne korraldus ja kord, samuti käsundiandja kinnitamine. Seda ei ole

senini tehtud. Puudub üldkoosoleku otsus juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja

maksmise korra määramise kohta. 2020. a majanduskava p-s 6 on märgitud, et õigusabi- ja

advokaadikulusid jaotatakse tegelike kulude alusel vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel tuleb majanduskavas näidata

vastavalt sellele, mida korteriomanikud on lisaks seadusele omavaheliste kokkulepetega ja

põhikirjaga ette näinud. Puudub korteriomanike omavaheline kokkulepe õigusabikulude

kogumise kohta erakorraliste või majandamiskuludena ning selliste kulude kogumist ei näe ette

ka KÜ põhikiri. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi

kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette

näevad. Seega on juhatuse liikme tasu ja õigusabikulud majanduskavasse kantud ilma õigusliku

aluseta.

1.4. KÜ põhikiri näeb ette revidendi valimise. Ühistul puudub revident alates 14.04.2016.

16.11.2020 koosolekul tuli valida ühistu liikmete seast uus revident. Revidendi valimise

edasilükkamine ei vasta kehtivale põhikirjale. Kehtiv põhikiri ei näe ette otsuse edasilükkamist

ja otsuse vastu võtmata jätmist.

2. Puudutatud isik palus jätta avaldus rahuldamata.

2.1. Vaidlustatud otsused ei ole vastuolus seadusega ega kehtiva põhikirjaga, üldkoosolek on

protokollitud korrektselt.

2.2. KÜ juhatus esitas 2019. a majandusaasta aruande registrile 02.12.2020. Majandusaasta

aruande esitamist ei saa keelata, kuna tegemist on seadusest tuleneva nõudega. Väide, et

majandusaasta aruande kinnitamine ja selle esitamine tekitab ühistu liikmeile, sh avaldajatele,

ühistu suhtes kohustusi ning ühistule õigusi, on põhistamata. Seevastu majandusaasta aruande

esitamata jätmine võib korteriomanikele tuua kaasa kulusid võimaliku trahvi näol. Majandusaasta

aruande kinnitamine ei ole seotud revidendi valimise või revidendi aruandega.

2.3. Majanduskava on n-ö eelarvestuslik dokument. Nagu avaldajad õigesti märgivad,

tuleb juhatuse liikmete tasustamiseks esitada juhatusel üldkoosolekule juhatuse liikme

tasustamise aluspõhimõtted. Majanduskava kehtestati tervikuna, hääletamist ei toimunud

kulude lõikes. Väide, et majanduskavas ei tohi kajastada juhatuse liikme tasusid ega

õigusabikulusid, pole põhjendatud, arvestades, et KÜ-s toimuvad pidevad juriidilised vaidlused

ja

lisaks

kohtuvaidlused.

Seega

on

õigusabikulude

kajastamine

majanduskavas

vältimatu. Juhatuse liikme tasud on eelarvestatud, kuid seni kuni pole otsustatud sõlmida juhatuse

2-21-689

liikme lepinguid, väljamakseid ei ole tehtud. Vastavalt põhikirja p-le 6.19 võivad juhatuse

liikmed olla ühistuga lepingulistes suhetes. Lepingu sõlmimise ja selle tingimused otsustab

üldkoosolek, määrates ühistu esindaja lepingu sõlmimiseks. 07.05.2018 üldkoosoleku otsusega

otsustati juhatuse liikmetele maksta tasu.

2.4. KÜ põhikiri annab võimaluse, mitte kohustuse ühistu tegevust revideerida. Avaldusest ei

selgu, miks ei võiks KÜ koosolekul otsustada, et teatud päevakorra punkti puhul tehakse otsus

hiljem.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 31.05.2022 määrusega avaldaja I avalduse rahuldamata, rahuldas

avaldajate II, III ja IV avalduse osaliselt ning tunnistas kehtetuks 16.11.2020 üldkoosoleku

otsuse nr 6 osas, milles kehtestati 2020. a majanduskava selliselt, et juhatuse liikme tasu on 200

eurot kuus, ja otsuse nr 7 osas, millega otsustati revidendi valimise otsuse tegemine edasi lükata

järgmisele koosolekule. Muus osas jättis maakohus avaldajate II, III ja IV avalduse

rahuldamata. Avaldaja I avaldusega seotud menetluskulud jättis maakohus avaldaja I kanda.

Avaldajate II, III ja IV avaldusega seotud menetluskulud jättis maakohus 50% ulatuses nende

endi kanda ja 50% ulatuses puudutatud isiku kanda. Maakohus määras puudutatud isikute

menetluskulude rahaliseks suuruseks 0 eurot ning mõistis puudutatud isikult avaldajate II, III

ja IV kasuks välja 136,03 eurot (käibemaksuga) igaühele ning määras, et määruse jõustumisest

kuni täitmiseni tuleb hüvitatavatelt menetluskuludelt tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

3.1. 16.11.2020 üldkoosoleku protokollist nähtub, et tegemist oli kordusüldkoosolekuga.

Puudutatud isiku põhikirja p 6.5 kohaselt on teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui kohal on vähemalt kaks ühistu liiget. 16.11.2020 üldkoosolekul osales

20 korteriomanikku. Seega oli 16.11.2020 üldkoosolek otsustusvõimeline. Samuti oli

üldkoosolek pädev vaidlustatud otsuseid vastu võtma. Avaldajad ei ole üldkoosoleku

kokkukutsumise rikkumisele tuginenud ning ka kohus ei tuvastanud 16.11.2020 üldkoosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisi. Vaidlustatud otsused ei ole tühised.

3.2. Avaldaja I on korteri nr 29 omanik, avaldaja II on korteri nr 25 omanik ja avaldaja III on

korteri nr 9 omanik. Avaldaja IV oli kuni 04.04.2022 korteri nr 8 omanik.

Üldkoosolekul osalejate nimekirjast nähtub, et avaldaja I ei osalenud koosolekul isiklikult, vaid

esindaja Arvo Junti kaudu. KÜ põhikirja p 3.1 kohaselt on ühistu liikmel õigus hääleõigusega

osa võtta üldkoosolekutest isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks võib olla korteriomaniku

abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige, kellele on antud

lihtkirjalik volikiri. Avaldaja I antud volikiri Arvo Juntile ei ole kehtiv, kuivõrd see ei ole

väljastatud põhikirja p-s 3.1 nimetatud isikule. Seega ei saa lugeda, et avaldaja I on 16.11.2020

üldkoosolekul osalenud ning on vastu võetud otsustele eriarvamuse esitanud. Avaldaja I poolt

esitatud eriarvamust ei saa arvestada ning ta ei saa esitada otsuste kehtetuks tunnistamise nõuet.

Avaldajat II esindas KÜ koosolekul tema ema Marje Kõljalg. Avaldaja II antud volikiri vastab

KÜ põhikirja nõuetele ja MK sai avaldajat II 16.11.2020 üldkoosolekul esindada, sh esitada

eriarvamuse vastu võetud otsustele. Avaldaja II on esitanud eriarvamuse 16.11.2020

üldkoosoleku otsustele nr 1, nr 6 ja nr 7.

Avaldajad III ja IV osalesid 16.11.2020 üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja III esitas

eriarvamuse üldkoosoleku otsustele nr 1 ja nr 6 ning avaldaja IV otsustele nr 1, nr 6 ja nr 7.

2-21-689

3.3. 16.11.2020 üldkoosoleku protokoll vastab seaduses sätestatud nõuetele. Protokolli ei pea

kandma infot koosolekul viibivate isikute kohta, kes üldkoosoleku otsuseid ei saa mõjutada.

3.4. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 36 lg 2 kohaselt esitab juhatus heakskiidetud

aruande üldkoosolekule. Kui mittetulundusühingul on audiitor või revisjonikomisjon, peab

aruandele lisama vandeaudiitori aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. MTÜS § 36 lg 3

I lause kohaselt otsustab majandusaasta aruande kinnitamise üldkoosolek. Puudutatud isiku

põhikirja p 7.3 kohaselt esitab revident või revisjonikomisjon korralisele üldkoosolekule

kinnitamiseks lõppenud majandusaasta revisjoniaruande. Puudub vaidlus, et KÜ-l puudus

üldkoosoleku ajal revident. Seetõttu ei olnud ka seadusest tulenevat kohustust lisada aruandele

revidendi aruanne. Seda ei muuda asjaolu, et KÜ põhikiri näeb ette revidendi valimise.

3.5. Majandusaasta aruandes tuleb kajastada kõik KÜ tehtud kulutused sõltumata sellest, kas

nende tegemise aluseks on üldkoosoleku otsus või mitte. Reaalsete kulude tekkimine, nende

kajastamine majandusaasta aruandes ja nende õiguslik alus ei ole omavahel seotud.

Raamatupidamise seaduse (RPS) § 25 lg 1 kohaselt peavad majandusaasta aruandes esitatud

andmed olema õiged ja täielikud. Puudutatud isik ei ole õigustatud jätma majandusaasta

aruandest välja kulusid, mis tegelikult on kantud. Asjaolu, kas majandusaasta aruanne

esitatakse ühes või teises sõnastuses ja sisus, ei muuda selles kajastatud või kajastamata

kohustuste reaalset eksisteerimist. Majandusaasta aruandel ei ole õigust loovat tagajärge.

Majandusaasta aruanne ei tekita ühistu liikmetele, muuhulgas avaldajatele kohustusi. Avaldajad

ei ole esile toonud, milliseid kohustusi või millist kahju see neile tekitab.

3.6. 2020. a majanduskava kohaselt on juhatuse liikme tasu 200 eurot kuus ja 2400 eurot aastas.

Majanduskavas kehtestatud kulud on aluseks korteriomanike vastu nõude esitamiseks. Seega

on KÜ-l kehtiva majanduskava alusel õiguslik alus esitada nõue korteriomaniku vastu seal

näidatud kulude kandmiseks. MTÜS § 281 lg 1 sätestab, et kui põhikirjaga ei ole ette nähtud

teisiti, võib juhatuse liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise

kord määratakse üldkoosoleku otsusega. KÜ põhikirjas ei ole määratud teisiti. KÜ 07.05.2018

üldkoosoleku protokollist nähtub, et otsuse nr 9 kohaselt on üldkoosolek otsustanud maksta

juhatuse liikmetele ametitasu. Protokollist nähtub, et ühistu juhatus on teinud ühistu

koosolekule ettepaneku maksta juhatuse liikmetele ametitasu 350 eurot kalendrikuus ja

ametitasu välja maksta kooskõlas kehtivate seadustega lubatud kujul (käsundusleping vms).

Lisaks on 07.05.2018 protokollis märgitud, et juhatus ei selgitanud ning ei täpsustanud

koosolekul osalejatele, millistel tingimustel, mis kujul ja korras ametitasu maksmine toimub.

07.05.2018 üldkoosoleku otsusega on vastu võetud üksnes otsus juhatuse liikmetele tasu

maksmiseks. Üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsust juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse

ja maksmise korra kohta. Seega ei saa 07.05.2018 üldkoosoleku otsuse alusel märkida 2020. a

majanduskavasse juhatuse liikmete tasu suuruseid. Ka 16.11.2020 üldkoosoleku protokollist ei

nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud juhatuse liikmete tasu suuruse ja korra. Puudutatud isik

ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et juhatuse liikme tasu suurus ja kord on otsustatud mõnel

üldkoosolekul. Seega tuleb 16.11.2020 üldkoosolekul kehtestatud 2020. a majanduskava

vastuolu tõttu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 24 lg-ga 1 ja MTÜS § 281 lg-ga

1 tunnistada kehtetuks osas, millega kehtestati juhatuse liikme tasu 200 eurot kuus ja 2400 eurot

aastas.

3.7. 2020. a majanduskavast nähtub, et majanduskavas on märgitud korteriomanike kohustuste

jaotus majandamiskulude kandmisel vastavalt KrtS § 41 lg 1 p-le 3. Õigusabi- ja

advokaadikulude kohta on märgitud, et need kulud jaotatakse vastavalt kaasomandi osa

suurusele tegelike kulude alusel. Majanduskavas ei ole kehtestatud konkreetseid õigusabi- ja

advokaadikulusid. KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi tuleb korteriomanike

2-21-689

kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, mis on majanduskava üks osa (KrtS § 41 lg 1

p 3), kavas näidata vastavalt sellele, mida selle KÜ puhul on korteriomanikud lisaks seadusele

omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Seega on see osa majanduskavast ainult

informatiivse tähendusega. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada

rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri

seda ette näevad. Põhikirjast (p 3.2) lähtuva kulude jaotuse info märkimisest majanduskavas ei

tulene korteriomanikele otseselt konkreetseid kulusid. Majanduskavas märgitud õigusabi- ja

advokaadikulude jaotus on informatiivse tähendusega ning ei ole aluseks KÜ liikmetelt

konkreetsete õigusabi- ja advokaadikulude kandmise nõudmiseks. KÜ liikmed saavad

üldkoosolekul vastavalt KrtS § 35 lg 2 p-le 2 otsustada KÜ kaudu tarbitavate teenuste jaoks

lepingute sõlmimise, sh õigusabiteenuse kasutamise üle. Kohtupraktika järgi saab kulusid, mis

tekivad KÜ tegevuse tõttu KÜ ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse

kasutamise tõttu, lugeda KÜ majandamiskuludeks, mis on võimalik korteriomanikelt sisse

nõuda vastavalt harilikule majandamiskulude sissenõudmise korrale (RKTKo 06.11.2013,

3-2-1-89-13, p 11). Õigusabikulude sissenõudmise võimaluse näeb ette ka KÜ põhikiri.

Tulenevalt Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13 ei saa KÜ korteriomanikult nõuda

õigusabikulusid majandamiskuludena juhul, kui korteriomanik peab KÜ-ga peetavas

kohtuvaidluses KÜ õigusabikulud KÜ-le hüvitama või kui kohtumenetluses jäävad

õigusabikulud korteriomaniku võidu korral KÜ kanda.

3.8. Üldkoosoleku otsust nr 7 tuleb tõlgendada selliselt, et võeti vastu otsus, millega otsustati

revidendi valimine edasi lükata järgmisele üldkoosolekule. Otsus jätta revident valimata on

vastuolus KÜ põhikirjaga, kuivõrd põhikiri näeb ette revidendi/revisjonikomisjoni valimise

ning KÜ-l puudus revident. KÜ-l puudus alus jätta revident valimata.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu 31.05.2022 määrus

osas, milles avaldaja I avaldus jäeti rahuldamata ning avaldajate II, III ja IV avaldused jäeti

osaliselt rahuldamata, samuti osas, milles avaldaja I menetluskulud jäeti tema enda kanda ja

avaldajate II, III ja IV menetluskulud jäeti osaliselt nende endi kanda, ning menetluskulude

kindlaksmääramist puudutavas osas.

4.1. Maakohus kontrollis, kas avaldajad on vaidlustanud üldkoosoleku otsuseid või ei olegi

tegemist otsustega. Selles küsimuses ei ole maakohus oma järeldusi esitanud. Otsuste tühisust

puudutavas osas ei ole kohtu seisukoha kujunemine jälgitav. Kohus on vaid loetlenud

üldkoosoleku otsuse tühisuse alused, kuid ei ole nende esinemist kontrollinud. Seega ei saanud

maakohus asuda seisukohale, et vaidlustatud otsused ei ole tühised. Kuivõrd kohtul tuleb

tühisuse tuvastamise aluseks olevate asjaolude esinemist kontrollida omal algatusel, ei oma

tähtsust see, kas avaldajad on tuginenud üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele.

4.2. Kohus leidis ebaõigesti, et avaldaja I ei osalenud üldkoosolekul. Üldkoosolekul osalejate

nimekirja kohaselt osales avaldaja I üldkoosolekul ka isiklikult ning andis selle kohta allkirja

osalejate nimekirjale. Avaldaja I volitatud esindaja A. Junti esindas ka avaldajaid II, III ja IV.

MTÜS § 21 lg 31 järgi kirjutab üldkoosolekul osalevate liikmete nimekirjale alla üldkoosolekul

füüsiliselt kohal olev liige, aga märgitakse ära ka tema esindaja nimi. Avaldaja I antud volikirja

kohaselt oli A. Juntil küll esindusõigus, kuid mitte hääleõigust, mida avaldaja I teostas ise.

Vaidlusaluse üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KrtS § 22 lg 5 kohaselt võis üldkoosolekul

osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku

2-21-689

dokumendiga tõendatud. KrtS ei näinud ette võimalust põhikirjaga piirata, kes võib olla

KÜ liikme esindajaks KÜ üldkoosolekul.

4.3. Maakohtu seisukoht, et majandusaasta aruandele ei pidanud lisama revidendi aruannet, on

seadusega vastuolus. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt esitab juhatus heakskiidetud aruande

üldkoosolekule. Kui mittetulundusühingul on audiitor või revisjonikomisjon, peab aruandele

lisama vandeaudiitori aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. KÜ põhikirja p 7.3 kohaselt

esitab revident või revisjonikomisjon korralisele üldkoosolekule kinnitamiseks lõppenud

majandusaasta revisjoniaruande. Seega peab KÜ-l olema revident ning majandusaasta aruanne

tuleb üldkoosolekule esitada koos revidendi aruandega. Kuivõrd puudus kohustuslik revidendi

aruanne, on üldkoosoleku otsus 2019. a majandusaasta aruande kinnitamise kohta kehtetu.

4.4. Kohus jättis tähelepanuta, et puudub üldkoosoleku otsus õigusteenuse kasutamise kohta.

Puudub alus igasuguste õigusabikulude kogumiseks ja seega ka majanduskavas kajastamiseks.

Ebaõige on kohtu järeldus, et KÜ põhikiri võimaldab ilma vastava üldkoosoleku otsuseta

kehtestada korteriomanikele tasusid õigusabiteenuse kohta. KÜ 2020. a novembri eest esitatud

kommunaalmaksete arvel sisalduvad ka õigusabikulud, lähtuvalt majanduskavas toodud kulude

jaotuse põhimõttest. Tsiviilasjas nr 2-19-9099, millega seonduvaid kulusid sisse nõuti, taotlesid

avaldajad I ja II KÜ 19.06.2015 ja 14.04.2016 üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamist.

Tsiviilasi on menetluskulude kindlaksmääramise ja jaotuse osas veel menetluses. KÜ on

nõudnud avaldajatelt I ja II kulutuste hüvitamist, mida nad peaksid kohtuvaidluse kaotamise

korral KÜ-le nagunii hüvitama või mis jääks KÜ kanda, kui avaldajate nõue rahuldatakse.

Seega ei saa KÜ esitada avaldajate I ja II vastu õigusabikulude nõuet.

4.5. Kuivõrd avaldaja I avalduse rahuldamata jätmine ei olnud põhjendatud, ei olnud ka alust

jätta tema menetluskulusid tema enda kanda.

4.6. TsMS § 176 lg 6 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate

menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid

dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama.

Avaldajad on menetluskulude nimekirjas näidanud millal, millises ulatuses ja mahus ning mille

eest on esinduskulud kantud. 10.02.2021 kohtumäärusega jättis kohus avalduse käiguta ja

määras avaldajatele tähtaja 10 päeva puuduste kõrvaldamiseks. 19.02.2021 esitasid avaldajad

kohtule täpsustatud avalduse ja kõrvaldasid puudused. Nimetatud toimingute eest esitas Arvo

Junti Büroo OÜ 01.03.2021 avaldajatele 168 euro suuruse arve, mis tuleb menetluskulude

rahalisel kindlaksmääramisel arvesse võtta. Selle asjaolu oleks võinud TsMS § 176 lg 6 alusel

välja selgitada.

5. Puudutatud isik palub jätta avaldajate määruskaebus rahuldamata ning jagada menetluskulud

maakohtu 31.05.2022 määruses toodud viisil.

5.1. Vastavalt KÜ põhikirja p-le 3.1 on ühistu liikmel õigus osa võtta üldkoosolekust isiklikult

või esindaja kaudu. Kuivõrd avaldaja I esitas üldkoosolekul volikirja A. Junti nimele, siis andis

ta sellega oma õigused üle esindajale. Nimetatud esindaja aga ei vastanud põhikirja nõuetele.

5.2. Kuna ühistul ei ole valitud revisjonikomisjoni, esitas juhatus 2019. a majandusaasta

aruande ilma revisjonikomisjoni arvamuseta. Korteriomanikud on õigusteenuste kuludes kokku

leppinud ning seda väljendab 16.11.2020 üldkoosolekul kehtestatud 2020. a majanduskava.

Ühistu põhikirja p 6.3 järgi peab ühistu juhatus üldkoosolekust informeerima ühistu liikmeid

üldkoosoleku kokkukutsumisest ette vähemalt 15 päeva. Arvestades kohtu määratavaid

tähtaegu hagile või avaldusele vastamiseks, pole võimalik kutsuda kokku üldkoosolekut

2-21-689

selleks, et otsustada kohtuasjas õigusteenuse kasutamise üle. Seega on ainuõige lahendus

kehtestada need kulud majanduskavas. KÜ on kasutanud õigusteenuseid üksnes enda õiguste

kaitsmiseks tema kohtusse andmisel. Kulude jagamisel arvetele on KÜ juhatus lähtunud

majanduskavas kokkulepitud tingimustest.

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Avaldajad on koos määruskaebusega esitanud uued tõendid (määruskaebuse lisad 1 ja 2):

KÜ 16.12.2020 arve avaldajale I (2020. a novembri kommunaal- ja majandamiskulude eest)

ning KÜ pearaamatu väljavõte perioodil 01.01.2019–31.12.2019 remondifondist tehtud

väljamaksete kohta. Ringkonnakohus võtab uued tõendid TsMS § 662 lg 3 ja § 238 lg 1 I lause

alusel asja materjalide juurde.

8. Maakohtu määrus on jõustunud osas, milles maakohus avaldajate II, III ja IV avaldused

osaliselt rahuldas, s.o üldkoosoleku otsuse nr 6 kehtetuks tunnistamine osas, millega kehtestati

2020. a majanduskava selliselt, et juhatuse liikme tasu on 200 eurot kuus, ja otsuse nr 7, millega

lükati revidendi valimise küsimus edasi järgmisele üldkoosolekule, kus tuleb kinnitamisele uus

põhikiri (määruse resolutsiooni p-d 3 ja 4). Seega on määruskaebemenetluses vaidluse all

avaldaja I kaebeõigus, 2019. a majandusaasta aruande kinnitamine (protokolli p 1), 2020. a

majanduskava kinnitamine õigusteenuse kulusid puudutavas osas (protokolli p 6) ning

menetluskulud.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus §-iga 659

osaliselt tühistada ja teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada avaldaja I avaldus

üldkoosoleku otsuse nr 6 kehtetuks tunnistamiseks osas, millega kehtestati 2020. a

majanduskava selliselt, et juhatuse liikme tasu kuus on 200 eurot. Samuti tuleb määruskaebus

osaliselt rahuldada avaldajate II ja IV kasuks välja mõistetud menetluskulusid puudutavas osas.

Avaldajate I, II ja IV määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt ning avaldaja III

määruskaebus jääb rahuldamata.

10. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik

korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle

suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 29 lg-st 2 tulenevalt

lahendatakse KÜ organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus

hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise

isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut samas paragrahvis sätestatud erisustega.

TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on

juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus

on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või

muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt

selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse

tühisuse tuvastanud.

2-21-689

11. Maakohus kontrollis, kas otsused on üldse vastu võetud, s.o ega ei esine otsuste puudumise

ehk mitteotsuse olukorda. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajatega, et maakohus ei võtnud selles

küsimuses seisukohta. Otsuse olemasolust saab rääkida siis, kui selles sisalduvad otsuse

vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Otsuseks on vajalik, et oleks

toimunud hääletamine ja otsuse tegemisel on osalenud selleks õigustatud isikud (TsÜS komm

(2023), § 38, p 3.1.2). Maakohus hindas, kas 16.11.2020 üldkoosolek oli otsustusvõimeline

ning kas üldkoosolekul vastu võetud otsused kuulusid üldkoosoleku pädevusse, asudes

seisukohale, et üldkoosolek oli otsustusvõimeline ja sellel vastu võetud otsused kuulusid

üldkoosoleku pädevusse. Sellest järeldub, et maakohus ei tuvastanud otsuse puudumise

olukorda. Ka ringkonnakohtule ei nähtu asjaolusid, mis viitaks vastupidisele.

12. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1 ja TsÜS

§ 38 lg-s 2. Kui õigustatud isik esitab avalduse KÜ organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks, siis

on kohtul õigus otsuse kehtetuks tunnistamise nõude asemel rahuldada ka otsuse tühisuse

tuvastamise nõue, eeldusel et asjaolude järgi, mis avaldaja on otsuse vaidlustamisel kohtu ette

toonud, on otsus tühine. Kuna vaidlustatud otsuse tühisuse korral ei saa seda kehtetuks

tunnistada, siis peab kohus esmalt hindama, kas vaidlustatud otsus on tühine või mitte (RKTKo

05.06.2019, 2-16-19017, p 17.1 ja 17.2). TsMS § 5 lg-s 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud

asjaolude selgitamise ja tõendite kogumise kohustust hagita asjades. Eelnimetatud sätetes

väljendub hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille eesmärgiks on tagada, et asja

lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et

menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid tõendeid (vt RKTKm

17.04.2013, 3-2-1-46-13, p 13). Uurimispõhimõttest siiski ei tulene kohtule kohustust hakata

igaks juhuks kontrollima mingite asjaolude esinemist või puudumist, kui seni kättesaadav

informatsioon selleks alust ei anna (TsMS I komm (2017), § 5, p 3.6 (c)). Maakohus ei

tuvastanud, et 16.11.2020 üldkoosoleku kokkukutsumisel oleks oluliselt rikutud seaduse,

korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid. Ka määruskaebusest ei nähtu asjaolusid, mis

annaks alust arvata, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda on rikutud või esineb muu tühisuse

alus. Seega võib asuda seisukohale, et vaidlustatud otsused ei ole tühised.

13. Juriidilise isiku organi otsuste kehtetuks tunnistamise nõudeõigust omavate isikute puhul

eristatakse liikmeid, kes osalesid otsuse tegemisel, ja liikmeid, kes otsuse tegemisel ei osalenud.

Organi otsuse vastuvõtmisel mitteosalenud, eelkõige koosolekule ilmumata jäänud organi

liikmetele kuulub otsuse kehtetuks tunnistamise nõue ilma täiendavate piiranguteta. Otsuse

tegemisel osalenud organi liige saab TsÜS § 38 lg 4 II lause järgi otsust vaidlustada üksnes

juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (TsÜS komm (2023), § 38,

p 3.3.2.2).

13.1. Maakohus leidis, et kaebeõigus on avaldajatel II, III ja IV, kuid mitte avaldajal I, kuivõrd

viimane volitas ennast üldkoosolekul esindama isiku, kes ei vasta KÜ põhikirja p 3.1 nõuetele.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga avaldajat I puudutavas osas.

13.2. Ringkonnakohus märgib esmalt, et asudes seisukohale, et avaldaja I ei ole esindaja

nõuetele mittevastavuse tõttu 16.11.2020 üldkoosolekul osalenud ega vastuväidet esitanud,

oleks maakohus pidanud sellegipoolest tunnustama avaldaja I kaebeõigust, kuivõrd

korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamise õigus on alati ka korteriomanikul, kes ise

otsuse tegemisel ei osalenud.

13.3. Määruskaebuses on avaldaja I välja toonud, et osales üldkoosolekul isiklikult ning ta ei

olnud oma esindajale volikirjaga üle andnud hääletamisõigust. 16.11.2020 üldkoosolekul

osalejate nimekirjas (I kd, tl 8–8 pöördel) on avaldaja I nime järel märgitud allkiri ning volitatud

2-21-689

isikuna on märgitud Arvo Junti. Sama isikut on nimekirjast nähtuvalt volitanud ennast esindama

ka RÕ ja Markantias OÜ. Avaldaja I antud volikirjaga (I kd, tl 14) on avaldaja I volitanud A.

Juntit end 16.11.2020 üldkoosolekul esindama, kuid mitte enda nimel hääletama (vastav

lauseosa on volikirja vormil läbi kriipsutatud). Volitaja allkiri sarnaneb üldkoosolekul osalejate

nimekirjas avaldaja I nime järel märgitud allkirjaga ning erineb ilmselgelt RÕ ja Markantias

OÜ nimede järel märgitud allkirjadest, mis mõlemad on sama kujuga. Seega saab lugeda

tuvastatuks, et avaldaja I osales 16.11.2020 üldkoosolekul isiklikult. KrtS § 22 lg 5 järgi võib

üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on

kirjaliku dokumendiga tõendatud, kusjuures esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta

korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Kuivõrd avaldaja I ei olnud volikirjaga andnud

esindajale üle õigust tema nimel hääletada, teostas avaldaja I oma hääleõigust ise. Esindamine

korteriomanike üldkoosolekul puudutab eelkõige esindaja vahendusel hääletamist, mida

avaldaja I puhul ei toimunud. Seega pole 16.11.2020 üldkoosoleku ajal kehtinud põhikirja (I kd,

tl 45–47 pöördel) p 3.1 alap-s 2 sätestatud piirang avaldaja I kaebeõiguse hindamisel relevantne.

Avaldaja I esitas vastuväite üldkoosoleku otsustele nr 1 ja nr 6 (I kd, tl 6–7, 22–24). Seega on

avaldajal I TsÜS § 38 lg 4 II lausest tulenevalt õigus vaidlustada üldkoosoleku nimetatud

otsuseid.

13.4. Ehkki see ei mõjuta praeguse asja lahendamist, märgib ringkonnakohus vastuseks

määruskaebuse väidetele täiendavalt, et 01.02.2023 jõustunud muudatusega on KrtS § 22 lg-t 5

täiendatud lausega, mille kohaselt ei või põhikirjaga piirata KÜ liikme õigust määrata esindaja.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (641 SE)

seletuskirja kohaselt oli korteriühistuseaduses tingimus, et põhikirjaga ei või piirata KÜ liikme

õigust esindaja määramiseks. KrtS-ist jäeti see piirang välja, kuna seadusandja ilmselt eeldas,

et piirang oli kehtinud piisavalt pikka aega, et võimaldada KÜ-del oma põhikirjad seadusega

vastavusse viia, mistõttu ei peetud kõnealuse piirangu eraldi kehtestamist enam vajalikuks.

Kuivõrd praktikas tekitas see ebaselgust, otsustas seadusandja kõnealuse piirangu uuesti

KrtS-i sisse viia. Seega ei olnud seadusandja mõte KrtS kehtestamisel kaotada varasemalt

KÜS § 101 II lauses sätestatud reeglit, et põhikirjaga ei või piirata KÜ liikme õigust esindajat

määrata. Puudutatud isiku põhikirja (vastu võetud 25.02.2004) p 3.1 alap-s 2 sätestatud

volitatud isikute määramise piirang ei olnud seega seadusega kooskõlas alates KÜS § 101

muudatuse jõustumisest 01.07.2009.

14. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega osas, mis puudutab 16.11.2020

üldkoosoleku otsuse nr 6 kehtetuks tunnistamist osas, millega kehtestati 2020. a majanduskava

selliselt, et juhatuse liikme tasu on 200 eurot kuus. TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus §-iga 659

ei korda ringkonnakohus oma määruses maakohtu põhjendusi. Samadel põhjendustel tuleb

rahuldada ka avaldaja I avaldus eelnevalt nimetatud ulatuses.

15. Avaldajad paluvad tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse nr 1, millega kinnitati

KÜ 2019. a majandusaasta aruanne, kuivõrd majandusaasta aruandele ei olnud lisatud revidendi

aruannet ning selles kajastati kulutusi, mille tegemist ei olnud üldkoosolek heaks kiitnud.

15.1. 16.11.2020 üldkoosoleku ajal kehtinud KÜ põhikirja p 7.1 sätestas, et ühistu

kontrolliorgan on revident või revisjonikomisjon, kes valitakse ühistu liikmete hulgast

üldkoosoleku poolt juhatuse volituste ajaks. Põhikirja p 7.3 nägi ette, et revident või

revisjonikomisjon esitab korralisele üldkoosolekule kinnitamiseks lõppenud majandusaasta

aruande.

KrtS § 49 järgi kohaldatakse järelevalve tegemisele MTÜS §-s 34 sätestatut. MTÜS § 34 lg 1

järgi teostab üldkoosolek järelevalvet teiste organite tegevuse üle. Selle ülesande täitmiseks

2-21-689

võib üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli. Revidendid või audiitorid koostavad

revisjoni või audiitorkontrolli tulemuste kohta aruande, mille esitavad üldkoosolekule (MTÜS

§ 34 lg 3). KrtS § 51 lg-st 1 tuleneb, et kui KÜ peab koostama majandusaasta aruande,

kohaldatakse selle koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele MTÜS § 36 lg-tes 1–4

mittetulundusühingu majandusaasta aruande kohta sätestatut KrtS-s sätestatud erisustega.

MTÜS § 36 lg 2 kohaselt esitab juhatus heakskiidetud aruande üldkoosolekule. Kui

mittetulundusühingul on audiitor või revisjonikomisjon, peab aruandele lisama vandeaudiitori

aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt otsustab

majandusaasta aruande kinnitamise üldkoosolek. Vähemalt 1/5 mittetulundusühingu liikmetest

võivad mittetulundusühingult nõuda, et vandeaudiitori aruande andnud audiitor või arvamuse

andnud revident peab osalema majandusaasta aruande kinnitamise otsustamise juures ja andma

vandeaudiitori aruande või arvamuse kohta selgitusi, kui liikmed on esitanud sellekohase

kirjaliku nõude vähemalt viis päeva enne üldkoosoleku toimumist.

Revidendi aruanne annab korteriomanikele teavet selle kohta, kuidas on juhatus ühistu rahalisi

vahendeid kasutanud. See teave võib omada tähtsust otsuse tegemisel selle kohta, kas hääletada

majandusaasta aruande kinnitamise poolt või vastu.

Vaidlust ei ole, et puudutatud isikul on kohustus esitada majandusaasta aruanne ning

2020. aastal puudus KÜ-l revident või revisjonikomisjon. MTÜS § 36 lg 2 järgi on

üldkoosolekul kinnitamiseks majandusaasta aruandele revidendi/revisjonikomisjoni aruande

lisamise kohustus seotud revidendi/revisjonikomisjoni olemasoluga. Seega isegi juhul, kui

KÜ põhikiri näeb ette revidendi/revisjonikomisjoni olemasolu, kuid majandusaasta aruande

kinnitamise ajal vastav isik/komisjon puudub, ei tulene seadusest keeldu kinnitada

KÜ majandusaasta aruanne korteriomanike üldkoosolekul ilma revidendi/revisjonikomisjoni

aruandeta. Sellist keeldu ei tulene ka KÜ põhikirja sätetest ühistu tegevuse revideerimise kohta

(p 7). Revidendi puudumisel teeb järelevalvet juhatuse tegevuse üle üldkoosolek. Praegusel

juhul on KÜ üldkoosolek otsustanud kinnitada ühistu 2019. a majandusaasta aruande, s.o üle

poole üldkoosolekul osalenud või esindatud korteriomanikest hääletas majandusaasta aruande

kinnitamise poolt.

Eelneva põhjal nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et revidendi aruande puudumine ei ole

majandusaasta aruande kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks.

15.2. Maakohus on õigesti leidnud, et üldkoosoleku otsuse nr 1 kehtetuks tunnistamiseks ei

anna alust ka asjaolu, et KÜ 2019. a majandusaasta aruanne kajastab kulusid õigusabile

1376 euro ulatuses.

KÜ 2019. a majandusaasta aruandes (I kd, tl 33–39 pöördel) esitatud tegevusaruande kohaselt

osteti kõnealusel majandusaastal õigusabiteenust kokku 1376 euro ulatuses. Määruskaebuse

lisana 2 esitatud pearaamatu väljavõttest reservfondist tehtud väljamaksete kohta nähtub, et

õigusabikulud hõlmavad Eesti Korteriühistute Liidu konsultatsioone (07.06.2019 – 107 eurot;

30.08.2019 – 93 eurot) ning LEADELL Pilv Advokaadibüroo AS-lt ostetud õigusabiteenust

(1176 eurot). Pole vaidlust, et aruandes kajastatud kulud õigusabile on reaalselt kantud.

MTÜS § 36 lg 1 järgi koostab juhatus pärast majandusaasta lõppu majandusaasta aruande

RPS-is sätestatud korras. Majandusaasta aruanne kiidetakse heaks ja vormistatakse vastavalt

RPS §-s 25 sätestatule. RPS § 25 lg 1 kohaselt kinnitab tegevjuhtkond majandusaasta aruande

heakskiitmisega majandusaasta aruandes esitatud andmete õigsust ja täielikkust. RPS § 14 lg 1

järgi koosneb majandusaasta aruanne raamatupidamise aastaaruandest ja tegevusaruandest.

Raamatupidamise aastaaruande koostamise ja avaldamise eesmärk on anda aruande kasutajale

2-21-689

raamatupidamiskohustuslase finantsseisundi, -tulemuse ja rahavoogude kohta asjakohast ning

tõepäraselt esitatud informatsiooni, mida aruande kasutaja saaks oma majandusotsuste

tegemisel kasutada (RPS § 15 lg 1). Raamatupidamise aastaaruanne koosneb põhiaruannetest

(bilanss, kasumiaruanne, rahavoogude aruanne ja omakapitali muutuste aruanne) ning lisadest

(RPS

§

lg

2).

Raamatupidamise

aastaaruande

koostamise

aluseks

on

raamatupidamisregistrites kirjendatud majandusaasta majandustehingud ja reguleerimiskanded

(RPS § 15 lg 3 I lause). Tegevusaruandes antakse RPS § 24 lg 1 I lause järgi ülevaade

raamatupidamiskohustuslase

tegevusest

ja

asjaoludest,

millel

on

määrav

tähtsus

raamatupidamiskohustuslase finantsseisundi ja majandustegevuse hindamisel, olulistest

sündmustest majandusaastal ning eeldatavatest arengusuundadest.

Majandusaasta aruande koostamise ja kinnitamise eesmärk on tagada ühingu (ühistu) liikmetele

võimalus kontrollida juhatuse tegevust ja veenduda ühingu majanduslikus seisus.

Ka kolmandate isikute (võimalikud võlausaldajad, tehingupartnerid) võimalus kontrollida

ühingu usaldusväärsust registris avaldatud aruannete kaudu ei oleks mõeldav, kui aruannet ei

oleks enne koostatud. Samuti on majandusaasta aruande koostamise ja kinnitamise ning

registripidajale esitamise eesmärk tagada registriandmete asjakohasus ja korrastatus,

mittetulundussektori majandustegevuse läbipaistvus ja usaldusväärsus (RKÜKo 02.10.2018,

2-17-10423, p 45). Kulutatud summade sisaldumine majandusaasta aruandes ei kujuta nende

kulutuste heakskiitmist, vaid see kajastab üksnes faktilist olukorda. Kui KÜ kontolt on tehtud

makse teenuse eest, peab selline kulutus kajastuma ka ühistu majandusaasta aruandes. Kulutuse

majandusaasta aruandes kajastamine ei välista KÜ kahju hüvitamise nõude esitamist juhatuse

liikme vastu, kui kulutust võib pidada ühistule tekkinud kahjuks. KÜ üldkoosoleku pädevuses

olevate majandamiskulude tegemise saab mh heaks kiita üldkoosoleku otsusega

majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel (vt RKTKo 02.12.2015, 3-2-1-133-15, p 15).

Eelnevast tulenevalt peab ühistu majandusaasta aruandes kajastama tõeseid andmeid mh ühistu

majandustehingute kohta. Vaidlusalune majandusaasta aruanne kajastabki majandustehinguid

ja nendest tulenevaid reaalseid kulusid. Ringkonnakohus märgib, et majandusaasta aruande

kinnitamine ei vabasta juhatuse liikmete vastutust põhjendamatult tehtud kulutuste eest

(KrtS § 24 lg 1, MTÜS § 32 lg 2). Kui korteriomanikud leiavad, et juhatus on oma

hoolsuskohustust rikkudes tekitanud ühistule kahju, tuleb esitada nõue juhatuse liikme vastu

ühistule tekitatud kahju hüvitamiseks. Majandusaasta aruande kinnitamise otsust puudutavas

vaidluses ei hinda kohus seda, kas ühistule on tekitatud väidetavalt põhjendamatute kulutustega

kahju ning kas juhatus vastutab sellise kahju tekitamise eest.

16. Avaldajad vaidlustavad 2020. a majanduskava kinnitamise otsust (otsus nr 6), kuna nende

arvates kajastab kava õigustamatuid kulusid õigusabiteenusele. KÜ 2020. a majanduskavas

(I kd, tl 21–21 pöördel) on märgitud, et õigusabi- ja advokaadikulud sõltuvad tegelikust kulust

ning jagatakse vastavalt kaasomandi osa suurusele.

KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab KÜ juhatus KÜ majandusaastaks majanduskava, mis kajastab

mh KÜ kavandatavaid tulusid ja kulusid ning korteriomanike kohustuste jaotust

majandamiskulude kandmisel. Majanduskava on KÜ järgmise majandusaasta eelarve ja ühtlasi

ka alus KÜ rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu. Maakohus on õigesti leidnud, et õigusabi-

ja advokaadikulude jaotuse esitamine majanduskavas on vaid informatiivse tähendusega.

Ringkonnakohus nõustub üldkoosoleku otsust nr 6 rahuldamata jätmist puudutavas osas

maakohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid üle korrata. Asjaolu, et üldkoosolekul

pole võetud vastu otsust õigusabikulude kandmise kohta, ei välista nende kajastamist

majanduskavas, kui selliste kulude tekkimist võib eeldada, arvestades, et need saab lugeda

KÜ majandamiskuludeks (RKTKo 06.11.2013, nr 3-2-1-89-13, p 11). Majanduskavast selgub,

2-21-689

kuidas toimub õigusabiteenuse ostmisest tingitud kulude jaotamine. Maakohus selgitas

Riigikohtu praktikale tuginedes oma määruses, millisel juhul ei saa korteriomanikult nõuda

KÜ õigusabikulude kandmist majandamiskuludena. 16.12.2020 kommunaalteenuste ja

majandamiskulude arvega (määruskaebuse lisa 1) on avaldajalt I nõutud tsiviilasjaga

nr 2-19-9099 seotud õigusabikulude kandmist vastavalt kaasomandi osa suurusele. Selles

kohtuasjas esitasid avalduse praeguse asja avaldajad I ja II KÜ vastu. Avaldus rahuldati osaliselt

ning 66,67% menetluskuludest jäeti puudutatud isiku ning 33,33% osas avaldajate kanda. Harju

Maakohus mõistis 13.02.2022 määrusega asjas nr 2-19-9099 kummaltki avaldajalt puudutatud

isiku kasuks välja menetluskulu 928,99 eurot ja puudutatud isikult kummagi avaldaja kasuks

välja menetluskulu 50 eurot. Määruskaebuse esitamise ajal ei olnud nimetatud määrus veel

jõustunud. Seega ei saanud puudutatud isik olla avaldajatelt nõudnud selle kohtuasja kulusid

topelt. Selles ulatuses, mis avaldajad on õigusabikulud KÜ-le juba arve(te) alusel tasunud, ei

saa avaldajatelt enam nende tasumist nõuda. 2020. majanduskava kinnitamise otsust

puudutavas vaidluses ei saa kohus hinnata, kas ja mis ulatuses peab konkreetne avaldaja

KÜ ostetud õigusabiteenusest tingitud kulusid kandma.

17. Kuna määruskaebus tuleb avaldajat I puudutavas osas osaliselt rahuldada, tuleb ümber

jaotada ka maakohtus kantud menetluskulud. Maakohus jättis avaldajate II, III ja IV avaldusega

seotud menetluskulud 50% ulatuses kanda ja 50% ulatuses puudutatud isiku kanda.

17.1. Avaldajad selgitasid 29.06.2023 vastuses ringkonnakohtu nõudele, et otsuste nr 1 ja nr 6

osas jagunevad menetluskulud 85% osas kõikide avaldajate vahel ning otsuse nr 7 osas

15% ulatuses avaldajate II ja IV vahel. Ringkonnakohus mõistab avaldajate selgitust selliselt,

et 85% menetluskuludest on seotud otsuste nr 1 ja nr 6 vaidlustamisega ning need jagunevad

kõikide avaldajate vahel võrdsetes osades ning 15% menetluskuludest on seotud otsuse nr 7

vaidlustamisega ning need jagunevad võrdsetes osades avaldajate II ja IV vahel.

17.2. Kuna otsuse nr 7 osas avaldus rahuldati, kuuluvad sellega seotud kulud täies ulatuses

hüvitamisele. Otsuse nr 1 osas jäi avaldus rahuldamata ja otsuse nr 6 osas rahuldati osaliselt

(pooles ulatuses), st avaldajate I ja III avalduse saab lugeda rahuldatuks 1/3 ulatuses, avaldajate

II ja IV puhul aga 50% ulatuses. Seega tuleb menetluskulud maakohtus jaotada selliselt, et

avaldaja I menetluskulud jäävad 1/3 ulatuses tema enda kanda. Teiste avaldajate osas jääb

maakohtu määrus menetluskulude jaotust puudutavas osas muutmata. Avaldajat III puudutavat

menetluskulude jaotuse proportsiooni ega tema kasuks maakohtu poolt välja mõistetud summat

ei saa ringkonnakohus vähendada, kuna puudutatud isik ei ole maakohtu määrust vaidlustanud

ja välja mõistetava summa vähendamine väljuks avaldajate määruskaebuse piiridest.

17.3. Avaldajate menetluskulude nimekirja (II kd, tl 25–26) kohaselt olid nende

menetluskuludeks maakohtus kokku 1616 eurot, sh riigilõivud kokku 150 eurot (50 eurot

avalduselt ja 100 eurot esialgse õiguskaitse taotlustelt) ning õigusabikulud 1466 eurot

(sh käibemaks 244,33 eurot). Avaldajate lepingulisel esindajal kulus toimingutele kokku

8 tundi 40 minutit tunnihinnaga 168 eurot (sh käibemaks). Puudutatud isik ei esitanud

maakohtule menetluskulude nimekirja.

17.4. Maakohus jättis esialgse õiguskaitse taotlustelt tasutud riigilõivu avaldajate endi kanda,

kuivõrd taotlused jäid rahuldamata. Samuti ei pidanud maakohus põhjendatuks mõista

avaldajate kasuks välja 02.03.2021 ja 23.08.2021 arvetega seotud kulusid (vastavalt 1 tund,

168 eurot ning 1 tund 29 minutit, 248 eurot). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga 23.08.2021

arvet puudutavate kulude avaldajate kanda jätmise osas, kuivõrd need olid seotud vastuväite ja

kohtuniku taandamise taotluste esitamisega, mis jäid rahuldamata. 01.03.2021 arvega seotud

kulusid ei pidanud maakohus põhjendatuks, kuivõrd toimikust ei nähtunud nimetatud

2-21-689

kuupäeval või selle lähedal tehtud toiminguid. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et kohus

oleks saanud TsMS § 176 lg 6 alusel anda avaldajatele võimaluse täpsustada, mis kulusid

kõnealune arve kajastab. Avaldajad on määruskaebuses selgitanud, et 01.03.2020 arve on

seotud

kohtu

nõudel

avalduses

puuduste

kõrvaldamisega

(avaldajate

19.02.2021

menetlusdokument). Ringkonnakohus jätab selles osas maakohtu määruse siiski muutmata,

kuivõrd täpsustamist vajas avalduses esitatud esialgse õiguskaitse taotlus, mis jäi rahuldamata.

Seega ei ole tegemist põhjendatud ja vajaliku kuluga TsMS § 175 lg 1 mõttes.

17.5. Maakohus luges avaldajate õigusabikulusid põhjendatuks 1038,24 euro ulatuses (6 tundi

11 minutit tunnitasuga 168 eurot), millele lisandub riigilõiv 50 eurot, s.o kokku 1088,24 eurot.

Sellest 85%, s.o 925 eurot jaguneb kõigi avaldajate vahel ja 15%, s.o 163,24 eurot avaldajate

II ja IV vahel. Avaldaja I ja III maakohtus kantud menetluskulud põhjendatud ja vajalikus

ulatuses on seega kummalgi 231,25 eurot (925÷4) ning avaldajatel II ja IV kummalgi

312,87 eurot (231,25 + (163,24 ÷ 2)).

17.6. Eelneva põhjal tuleb puudutatud isikult maakohtus kantud menetluskulude hüvitamiseks

avaldaja I kasuks välja mõista 77,08 eurot (231,25 ÷ 3). Avaldajate II ja IV kasuks tuleb

puudutatud isikult välja mõista kummagi kasuks 156,44 eurot (312,87 × 0,5), s.o avaldajate II

ja IV kasuks välja mõistetav summa suureneb.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

18. Avaldaja I määruskaebuse saab lugeda rahuldatuks 1/3 ulatuses, mistõttu jääb 1/3 avaldaja I

menetluskuludest puudutatud isiku kanda ning 2/3 avaldaja I enda kanda. Avaldajate II ja IV

osas rahuldab ringkonnakohus määruskaebuse vaid osaliselt menetluskulusid puudutavas osas.

Avaldaja III osas jääb määruskaebus rahuldamata. Arvestades, et avaldajate II ja IV puhul

suureneb vähesel määral vaid nende kasuks välja mõistetavate menetluskulude summa ning

seda mitte määruskaebuses esitatud väidete, vaid ringkonnakohtu nõudel esitatud täpsustuse

tulemusel, jäävad avaldajate II, III ja IV määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

nende endi kanda. Kuna määruskaebemenetluses on vaidluse alla vaid otsused nr 1 ja nr 6,

jagunevad määruskaebemenetluse kulud avaldajate vahel võrdsetes osades. Kokkuvõttes jäävad

8,33% määruskaebuse menetlemisega seotud kuludest puudutatud isiku kanda ja 91,67%

kuludest avaldajate kanda.

19. Puudutatud isik ei ole ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja esitanud. Avaldajad

taotlevad 587,60 euro suuruse menetluskulu hüvitamist, sh riigilõiv 50 eurot ning esindajakulud

537,60 eurot (sh käibemaks). Esindajal kulus määruskaebemenetlusega seotud toimingutele

7 tundi tunnihinnaga 76,80 eurot (sh käibemaks). Nimetatud tunnihind ei ületa sarnastes asjades

tavapärast tunnihinda. Arvestades, et maakohtu menetluses oli põhjendatud ajakulu 6,18 tundi

ning määruskaebuses on suuresti korratud maakohtu määruse põhjendusi ja avaldajate poolt

maakohtus esitatud seisukohti, on määruskaebuse esitamisega seotud ajakulu ringkonnakohtu

hinnangul

ülemäärane

ja

seda

tuleb

vähendada.

Ringkonnakohus

peab

määruskaebemenetlusega seotud põhjendatud ajakuluks 4 tundi, mis tunnihinna 76,80 eurot

juures teeb kokku 307,20 eurot. Sellele lisandub riigilõiv, st põhjendatud kulu on iga avaldaja

kohta 89,30 eurot (357,20 ÷ 4). Puudutatud isikult tuleb avaldaja I kasuks välja mõista

1/3 nimetatud summast ehk 29,77 eurot. Vastavalt avaldajate taotlusele tuleb hüvitatavatelt

menetluskuludelt käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lg 1

II lauses ettenähtud ulatuses.

2-21-689

(allkirjastatud digitaalselt)