2-18-19185/112 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Tiia Bergson

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

12. juuni 2023, Tallinnas

Tsiviilasja number

2-18-19185

Tsiviilasi

R.C hagi I.V vastu kahju hüvitamiseks

Hagihind

30 678 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: R.C (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx; e-post:

xxx);

Hageja lepingulised esindajad: Jüri Asari (e-post: xxx) ja Olga

Väina (e-post: xxx)

Kostja: I.V (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx; e-post:

xxx).

Kostja RÕA korras esindaja vandeadvokaat Robert Suir (e-

post: robert@virtua.legal)

Kohtuistungi toimumise aeg

09.10.2019, 26.02.2020, 20.04.2022, edasi kirjalik menetlus

Kohtuistungil osalesid

Hageja R.C

Hageja lepingulised esindajad Jüri Asari ja Olga Väina

Kostja I.V

Kostja RÕA korras esindaja vandeadvokaat Robert Suir

RESOLUTSIOON

1. Jätta läbi vaatamata R.C nõue I.V vastu vee- ja kanalisatsiooniga liitumise tasu

hüvitamiseks summas 4 080 eurot.

2. Jätta R.C hagi I.V vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata.

3. Tühistada 21.01.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati

I.V’le (isikukood xxxxxxxxxxx) kuuluvale kinnisasjale (asukohaga XXX, registriosa

nr xxxxxx) esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 34 000 eurot

hageja R.C (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta menetluskulud R.C kanda.

2. Menetluskulude suuruse määrab kohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. R.C esitas 20.12.2018 Harju Maakohtule hagi I.V vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse

kohaselt ostis hageja kostjalt 22.12.2016 XXX asuva korteriomandi, mille reaalosaks on

eluruum nr 2. Vastavalt korteriomandi müügilepingule, hüpoteegiga tagavate nõuete

muutmise lepingule, hüpoteegiga koormamise lepingule ja asjaõiguslepingule müüja kinnitas

et: lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja kinnitas, et

nimetatud ehitisele on 28.06.2005 väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 11515,

viidatud aiamaja on ümberehitatud elamuks ning ehitusluba on väljastatud selle

ümberehitamiseks elamuks. Nimetatud ehitis on valmis ning on tehtud kõik kasutusloa

väljastamiseks vajalikud toimingud ja saadud vastavad kooskõlastused. Samuti kinnitas

kostja, et lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud, s.h. on tasutud

liitumistasud, lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja

kanalisatsioonisüsteemiga. Samuti leppisid pooled kokku, et ostja taotleb ehitise suhtes

kasutusloa. Juhul, kui tehtud tööde osas on puudusi, mis takistavad kasutusloa väljastamist,

vastutab nende puuduste eest müüja.

2. Hageja leiab, et kostja ei täitnud lepingut, esitas selle sõlmimisel valeandmeid ning korteri

kasutamisel ilmnes, et korter ei olnud lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja liitunud lepingu

eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Korteri

ülevaatamise hetkel selles olid elekter, vesi ja kanalisatsioon, kuid liitumislepinguid sõlmitud

ei olnud ja korter oli ajutiselt ühendatud naaberkorteri kaudu. Seega hagejal endal tuli kanda

kulud, mis on seotud liitumislepingute sõlmimisega. Hageja pidi ise kandma kulud seoses

liitumisega elektrivarustusega. Vastavalt Elektrileviga sõlmitud lepingule tema kulud

moodustasid 2 568,00 eurot.

3. Korteril ilmnesid ka muud varjatud puudused, mis takistasid kasutusloa saamist. Vastavalt

05.12.2018.a ekspertarvamusele, korteri 2 ja korteri 1 vaheline vahelaetarind ei vasta

notariaalses korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu 4060, 22.12.2016.a. p. 1.6.8. nimetatud

tingimustele osas, mis puudutab vastavust ehitusprojektile, mille suhtes on väljastatud.

nimetatud ehitusluba. Korteri 2 ja korteri 1 vahelises vahelaetarindis esinevad varjatud

puudused, mis tulenevad notariaalses korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu 4060,

22.12.2016.a. p. 1.6.8. nimetatud kinnitusest. Varjatud puudusteks on tegeliku olukorra

mittevastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse

ning helipidavuse osas. Orienteerivalt rahaline kulu puuduste kõrvaldamiseks vahelae

kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas on 17 862 eurot. Lisaks kahju hüvitamise

nõudele hageja nõuab kostjalt asjatundja arvamusega seotud kulude hüvitamist. Hageja tasus

asjatundjale 990,00 eurot arvamuse koostamise eest .

4. Hageja võttis ühendust kostjaga ja teatas korteris ilmnenud puudustest. Kostja on hoidunud

kõrvale igasugustest kontaktidest hagejaga. Puudused, mis ilmnesid korteris takistavad

hagejal kasutusloa saamist kuna korteril puudusid liitumislepingud ja see ei vasta

ehitusprojektile vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas.

5. Hageja nõue koosneb Esmar Vee ja Elektrilevi teenustega liitumisega seotud kulutustest

summast (4 080 + 2 568 = 6 648), ekspertiisi maksumusest summas 990 eurot ja Garhold OÜ

poolt pakutud tööde maksumusest summas 23 040 eurot. Kokku moodustab nõue 30 678

eurot. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda.

6.

02.02.2023 menetlusdokumendis avaldas hageja, et tema nõue koosneb 2 568 + 23 040 +990

= 26 598 eurot. Hageja avaldas, et kuivõrd kinnistu on menetluse kestel müüdud, ei ole nõue

ühendamiseks veevärgiga enam aktuaalne.

Kostja vastuväited ja põhjendused

7. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja ei vaidle vastu, et hageja ostis

kostjalt 22.12.2016 XXX asuva korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 2 (registriosa

xxxxxxxx, katastritunnus xxxxxxxx) –, tegemist on xxx linnaosas 2009. aastal ehitatud

kahekorruselise puumaja osaga koos majandushoonega. XXX-1 asub maja 1. korrusel, XXX-

2 asub 2. korrusel. Poolte vahel on sõlmitud notariaalne müügileping hagiavalduse lisas 1

toodud sõnastuses. Kõnealune aiamaja (elamu) on kahekorruseline ja on ehitisregistris

registrikoodi xxxxxxxx all. Kinnistul asub veel väiksem ühekorruseline majandushoone

(garaaž-abihoone), mis on ehitisregistris registrikoodi xxxxxxxx all.

8. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja omandas kõnealuse maja osa kinkelepingu alusel

19.02.2009.a, tegemist oli tema ja tema endise elukaaslase ja kolme lapse elukohaga. Kostja

avaldas veebilehel Kuldne Börs kõnealuse maja osa müügikuulutuse, viimati muudetud

13.09.2016. Kuulutuse järgi oli alghind 124 500 eurot, soodushind 119 500 eurot. Kostja

avaldas kuulutuses muuhulgas, et majas on elektriküte, ahjuküte, tsentraalne kanalisatsioon; et

majas on ka pööning, kus on lisaruumide väljaehitamise võimalus; et gaasitrass on otse aia

taga, võimalik liituda gaasikütteks. Kuulutuses juuresolevatelt piltidelt on näha, et tegemist on

kaasaegse remondiga maja osaga. Kõnealuse korteri läbirääkimiste käigus toimusid pidevad

hinna alandamised hageja nõudel. Hageja põhjendas viimast 102 000 euroni hinna alandamise

soovi sellega, et niikuinii tulevad ehk elamise käigus välja mingid puudused, mida kohe ei

näe, näiteks lisasoojustus või ümberehitus või muud kulud ja siis on vaja kohe raha, et neid

teostada. Tehingu hind oli antud perioodil minimaalne ja rohkem kui kaks korda alla

mediaani.

9. Korteri ülevaatamisel kohapeal, enne müügilepingu sõlmimist, avaldas hageja kostjale, et

hagejal oli plaanis korteriomandi sissepääsu treppi laiendada, Soome kaminaahjude tootja

Tulikivi ahju paigaldada –, mis on kaalult raske ja nõuab tugevdatud alustalasid –, ning

garaaž-abihoonesse kohe ilusalongi-juuksuri firma rajada, mille jaoks on kohe vaja ka

abihoone ümber ehitada ja sinna eraldi kanalisatsioon teha. Abihoone ümberehitusega alustati

ilmselt müügilepingu järgsel kevadel kohe ning kostjal puudub teave, et hageja ehitusprojekt

oleks kooskõlastatud.

10. Kostja ei ole müügilepingu punkti 1.6.9. järgset kinnitust rikkunud. Võrgu- ja elektrilepingu

nr 17045695/1 on 10.03.2005 sõlmitud tervele majale eelmise omaniku poolt, võrguteenus

põhitariifiga kuni 63 amprit, samuti on olemas allkirjastatud liitumistaotlus aastast, st

tähendab 3 kord 10 amprit (30 amprit) kummalegi korteriomandile –, antud projektist tulenev

vooluvõimsus laienes igale järgmisele omanikule.

11. Alumise korteriomandi (nr 1) müügiga seoses leppis eelmine omanik ostjaga (AP’iga) kokku,

et 2. korrusele (XXX-2) paigaldatud eraldi voolu- ja veemõõtjate näitude järgi tasumine kõigi

kommunikatsioonide eest hakkab toimuma XXX-1 uue omaniku kaudu, et kokku hoida

pangatasude arvelt. Sellisest kokkuleppest oli teadlik ka hageja, st enne müügilepingu

sõlmimist, üleandmise-vastuvõtmise aktil olid endiselt selgelt välja toodud mõlema korteri

näidud ja näitude esitamise kord ning hageja allkiri. Kostja ei ole kunagi rääkinud eraldi

kommunikatsioonidest – projektist, millest hageja oli teadlik, eraldi kommunikatsioone ei

selgu. Tegemist oli kahe füüsilise isiku vahelise väärtusliku tehinguga ning ostja oleks

pidanud olema ise maja osa ostmisel hoolsam ja/või tähelepanelikum, et aru saada kõigist

lepingu eseme suhtes hagejale olulistest asjaoludest, muuhulgas suhtlema maja teise osa

naabriga.

12. Tegemist oli maja tavapärase ja pikaaegse kasutamisega, mille korral lülitati ja arveldati

elektrit ja vett alumise korteri kaudu. See, et ilmtingimata on kahekorruselise maja (kostja

rõhutab, et XXX hoone on suvila) teisele korrusele viidud eraldi ühendused, on pigem

erandlik ja kallis nähtus, mille kohta oleks pidanud hageja tähelepanelikumalt uurima enne

tehingut. Hagejal tekkis mulje, et korteris on kõik korras ja teenuste osutamine on tagatud,

sest korteris oligi teenuste osutamine tagatud. Kostja lisab, et eelmine omanik on teinud

kirjaliku liitumistaotluse Eesti Energiale 2007. aasta oktoobris terve maja suhtes, mille põhjal

oletas kostja heauskselt, et voolumõõtja võis olla 2.korrusel ka ametlikult, faaside jagamisega,

eraldi maksmist võimaldavaks juba ka jagatud. Seega ei ole kostja ka voolu osas midagi

hageja eest pahatahtlikult varjanud.

13. 2009.a, pärast seda kui eelmine omanik lahkus XXX majast, teavitas AS Esmar Ehitus uute

vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitusest xxx teel vahemikus maja nr 45 kuni 69. Samal aastal

sõlmisid AS Esmar, kostja ja alumise korteri omanik veevarustuse ja kanalisatsiooniga

liitumise lepingu, millele lisati ühisveevärgi liitumispunkti ja ühiskanalisatsiooni

liitumispunkti skeem, mis on kinnitatud mõlema korteriomandi suhtes. Kõnealuse maja

ümberehitamise seletuskirja punkti I järgi on hoone projekteeritud kahekorruselisena ja

mõeldud kahe leibkonna tarbeks ning punkti V järgi varustatakse elamu veega olemasolevast

tänava veevõrgust. Asendiplaanil on olemas kooskõlastused antud projektile, mis kinnitab

väidet, et tingimused on kooskõlastatud mõlema korruse vajadusteks. Kostja selgitab, et

hagiavalduse lisas 3 on seega toodud eksitav väide, et liitumispunktid on välja ehitatud XXX

kinnistul ühe eluruumi tarbeks. Liitumispunktid olid mõeldud mõlema korruse ja terve hoone

tarbeks. Samas lisas selgitab Esmar Vesi OÜ (12258270), et ühe võimalusena mõlemal

korteril vee ja heitvee ärajuhtimise teenuse saamiseks on moodustada ühistu, kes siis sõlmib

vee-ettevõtjaga teenuslepingu ning arveldamine vee-ettevõtjaga toimuks ühe ühistu veemõõtja

järgi. Alumise korruse kaudu on näitude esitamine ja arveldamine aastaid toimunudki.

Seejuures, kostja juhib tähelepanu, et hageja jättis mainimata, et moodustatigi Tallinn, XXX

korteriühistu (xxxxxxxx), KrtS § 66 lg 4 järgi.

14. Kostja selgitas ja ka näitas liitumislepingute kohta põhjalikult hagejale korduvalt, tegi

kõikidest dokumentidest ka koopiad hagejale ja edastas kõik koos võtmetega ettenähtud

päeval vastavalt müügilepingule kohapeal, näidates seejuures et ka uus pliit kütab hästi.

Kohapeal koostati ka eelmainitud üleandmise-vastuvõtmise akt. Korteri nr 1 omanik lisas

aktile oma voolumõõtja numbrid ning kostja maksis talle ka korter nr 2 voolumõõtja tarbimise

ettemaksuna 100 eurot sularahas.

15. Kostja juhib tähelepanu, et notar ei ole ka peatunud müügilepingu punkti 1.6.9. selgitamisel

lähemalt ja ei ole lahti kirjutanud poolte ühist arusaama selle tõlgendusest. Pooltel oli aga

kostja hinnangul enne müüki ühine arusaam, et korter on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud

ja liitunud korteri teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga

(see vastabki tõele, et selline ühendus ja liitumine majal kahe leibkonna peale oli olemas,

kuigi arveldamine käis kokkuleppe kohaselt alumise korteriomaniku kaudu). Kõike seda on

kostja hagejale selgitanud. Müügileping ei maini sõnaselgelt, et selline ühendus ja liitumine

pidi olema eraldi. Sisuliselt, kui hageja ei soovi, et vesi voolab korteri nr 2. kraani ühe toru

kaudu nagu projekt seda ette nägi, on hageja sellega seoses kantud kulutused hageja enda

erasoov, mille eest kostja ei vastuta.

16. AS Esmar Ehitus poolt selgitati kostjale 2017.aasta jaanuaris lisaks veel kohapeal, et uue

omanikuna saab hageja tasuta asuda eelmise omaniku (kostja) asemele, kuid tuleb veel vaid

sõlmida vastav Esmar Ehituse ja uue omaniku vaheline teenuse osutamise leping, mille alusel

oleks saanud maksta eraldi. Sellest võimalusest omal ajal kostjale ei räägitud, kui Esmar Vee

autoga käis kohapeal veearvestite näite üles kirjutamas nende töötaja –, kostja kohapeal vett

perioodil 2009–2016 ei tarbinud üldse. Seega ei saanud kostja olla teadlik mistahes veel

temapoolsete lisalepingute sõlmimise vajadusest ega saanud esitada valeandmeid selle kohta.

Elektri osas käis kostja 2017. aasta jaanuaris Eesti Energiast uurimas liitumislepingu kohta ja

võttis eelmise omaniku poolt tehtud lepingu koopiad kaasa. Kuna terve XXX maja elektriga

liitumise leping oli enne vaid eelmise omaniku nimel, kostjal jäi arusaamatuks, miks oli see

eelmise omaniku ja kostja selja taga 2009. aastal ümber vormistatud korteri nr 1 eraldi

lepinguks AP’iga. Seda ei osatud Eesti Energias seletada, samas ei leitud ka eelmise omaniku

taotlust liitumislepingu lõpetamiseks. Seega ei saanud kostja ka kedagi teadlikult „petta“,

kuna arvas heauskselt, et maja osas kehtib ühine liitumisleping. Vastuseks, kuidas olukorda

lahendada, pakuti kostjale Eesti Energias välja, et uus omanik korteris nr 2 võiks teha soovi

korral uue liitumislepingu või AP võiks teha arvutil avalduse maja peakaitsme jagamiseks,

millele saab vastuse 30 päeva jooksul. Kuna kostjale teadaolevalt tarbis AP majas aastaid

ainuisikuliselt terve maja vooluvõimsust (3 korda 20 amprit) ja tema väidete kohaselt olevat

pealüliti tihti „välja löönud“, uuris kostja 2017. aasta jaanuaris, vahetult enne oma kirja

edastamist hagejale, ka lisavõimsuse juurdeostmise võimalusi. Eesti Energias selgitati, et

peakaitsme jagamine korteriomandite vahel läheks maksma umbes 1 000 eurot ja et, kui on

soov osta ampreid juurde, maksab 1 amper 156 eurot, lisandub ka lepingutasu 72 eurot. Kostja

juhib tähelepanu, et eelviidatud projekti järgi jaguneb vooluvõimsus majale, kahe korruse

vahel (kahele leibkonnale). Kostja juhib tähelepanu, et hageja jättis mainimata, et kostja

kirjutas hagejale kirjas 12.01.2017.aastal, et faaside jagamise summat umbes 1 000 eurot on

kostja valmis kinni maksma arve esitamise korral, aga lisa-amprite ostmist kostja ei maksa,

kuna see on hageja erasoov. Müügilepingus ei ole sellist kohustust eraldi välja toodud. Samuti

on kostja ka siin punktis nimetatud maja elektrivõimsustega seotud teemat hagejale selgitanud

enne müüki.

17. See, et ehitisel on hagiavalduse kohaselt „palju erinevaid ehituslikke puudujääke“, on hageja

paljasõnaline väide. Hagiavalduse punkt ja selle alapunktid väidetavate varjatud puuduste

kohta ei ole tõendatud, hageja on küll tuginenud ekspertarvamusele, kuid see oli koostatud

puudulikult. Samuti ei ole tõendatud, et need puudused olid müügilepingu sõlmimise ajal.

18. Ehitise väidetava ohtlikkuse kohta märgib kostja, et hagiavalduse lisas 5 toodud eriteadmisega

isiku (25. märtsi 2019. aasta seisuga riiklikult tunnustatud (nimekirja kandmise aeg 10.

jaanuar 2018 ekspert IM, xxxxxxxxxxx) 12.12.2018. aastal koostatud arvamus ei vasta

tegelikkusele. Kõigepealt, selle isiku usaldusväärsus on kaheldav kuivõrd eksperti on

kriminaalkorras karistatud. Arvamuse lk 2 kohaselt sai ekspert hagejalt muuhulgas „Fotod 2 k

põranda avamisest ja ümberehitamisest, autor teadmata, kuupäev teadmata, 4 fotot“ ning

hagiavaldusele ja arvamusele lisamata jäetud mingisugused kostjale tundmatud arvamused

Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt aastast 2009 ja 2012. Sama lk kohaselt käis ekspert kohapeal

alles 2018. aasta lõpus, st peaaegu kaks aastat pärast müügilepingu sõlmimist. Kostja juhib

tähelepanu, et põranda avamine hageja esitatud fotodel on toimunud kostja ja isegi eksperdi

juuresolekuta. Mingit teadet põranda avamise kohta kostjale edastatud ei ole. Kostjal on

võimatu sedastada, et selliste fotode põhjal koostatud ekspertarvamuse reliaablus ei ole

kahtluse all. Sellega seoses ei ole tõendatud ka tuleohutuseks nõutud lisaplaatide puudumine,

mida hageja poolt võidi eelnevalt avatud põranda puhul pahatahtlikult kõrvaldada kostjalt

suurema summa nõudmise eesmärgil. Ekspertarvamuse lk-l 12 esitatud hindamine on esitatud

mistahes metoodikata ja ei ole tõsiseltvõetav. Kostja juhib tähelepanu, et selles majas on juba

palju inimesi elanud üle 11 aasta ja korteritevaheline vahelagi (põrand) pole kunagi äratanud

kahtlust, et see võib puruneda.

19. Kostja tähelepanu äratab ka hagiavalduse lisa 7, hinnapakkumine B&B CONSULT OÜ poolt

summas 23 040 eurot (koos käibemaksuga), mille tõttu on hageja nõue nii suureks kasvanud

(hagiavalduse punktis 1.6.5. ilmselt ekslikult nimetatud Garhold OÜ hinnapakkumiseks).

Kostja juhib tähelepanu, et B&B CONSULT OÜ on registreeritud septembris 2017.

Registriandmete kohaselt puuduvad ettevõttel tegevusload, ettevõte ei ole käesoleval

momendil enam käibemaksukohustuslane. Tegevusvaldkond: hulgi- ja jaekaubandus;

mootorsõidukite ja mootorrataste müük. Registreeritud elektronposti domeen viib „Garhold.

Garaažimeistrid“ veebilehele. Hageja esitatud garaažimeistrite ja sõidukite müüja

hinnapakkumine näeb muuhulgas ette 150m2 suuruse vahelae täisvahetuse, kuigi korteri nr 2

kogupind on projekti järgi vaid 108m2; uue projekti tellimise koos kooskõlastustega ja mitte

olemasoleva projekti täiendamist; mingisugust vee mikrobioloogilist analüüsi. Hinnad on

motiveerimatult suured ja viitavad pigem käibemaksupettusele kui reaalsele kulule.

20. Kostja juhib tähelepanu, et hageja oli enda avaldatud sõnade kohaselt lepingu esemega rahul.

Samuti ei saa toonitamata jätta, et müügileping oli sõlmitud 2016 lõpus ning ekspertarvamus

oli koostatud alles 2018 lõpus. Kuigi väidetav nõue aegunud ei ole, kaheldav on, kas heas

usus tegutsev ostja oleks samas väidetavas olukorras käitunud niivõrd pika viivitusega.

Hageja väidetud tõsised probleemid põranda ohtlikkusega oleksid, esiteks, olnud märgatavad

lepingu eseme ülevaatamise käigus enne müügilepingu sõlmimist, ja teiseks, sundinud

heauskset kinnistul rõõmsalt sünnipäevasid pidavat ostjat kiiremini tegutsema

ekspertarvamuse koostamiseks.

21. Samuti juhib kostja tähelepanu, et tõendamata on ka hagiavalduse punkt, puuduvad mistahes

tõendid hagejapoolse teavitamise ja kohtuvälise käitumise kohta seoses kostjaga. Samuti ei

ole tõendatud hageja väide kasutusloa saamise takistuste kohta ja selle asjakohasust käesoleva

vaidlusega seoses.

22. Kokkuvõtvalt, hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele, hagi on suures osas paljasõnaline,

tõendamata ja eksitav. Hageja tähtsaimad tõendid (ekspertarvamus, hinnapakkumine) on

küsitava tõendamisväärtusega. Hagiavaldus on esitatud kas pettuse eesmärgil, et katta hageja

ümberehituste kulud, või poolte vahel tekkinud kommunikatsioonitõrke pärast. Kostja on

käitunud heas usus ja on ennast näidanud heatahtliku müüjana, on üritanud asja lahendada

kohtuväliselt. Kostja palub hagi jätta rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohtu põhjendused

23. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja tunnistajate ütlused ja tutvunud

toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes

seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

24. Hageja leiab, et kostja on müügilepingut rikkunud, kuivõrd on hagejale üle andnud

lepingutingimustele mittevastava ja varjatud puudustega kinnisasja. Kostja vaidleb hagile

vastu, kuivõrd leiab, et puudusi ei esinenud. Poolte vahel on seega vaidlus selles, kas kostja

on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega kinnisasja

ning kas kostjal on kohustus puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused hüvitada. Samuti

vaidlevad pooled selle üle, millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama.

25. 02.02.2023 menetlusdokumendis avaldas hageja esindaja, et kuivõrd kinnistu on menetluse

kestel müüdud, ei ole nõue ühendamiseks veevärgiga enam aktuaalne. Hageja ei soovinud

enam AS Esmar Vesi vee-ja kanalisatsiooniga liitumise tasu summas 4 080 eurot kostjalt välja

mõista. TsMS § 423 lg 1 p 2 järgi jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi

tagasi. Kohus selgitab, et haginõude vähendamiseks või sellest loobumiseks ei ole vajalik

kostja või kohtu nõusolek. Menetluslikult saab olla tegu haginõude osalise tagasivõtmise või

hagist osalise loobumisega, mis tuleb kohtumäärusega vastu võtta ja vastavalt kas jätta hagi

osaliselt läbi vaatamata või menetlus lõpetada. Kuivõrd 02.02.2023 menetlusdokumendis

võttis hageja osaliselt kostja vastu esitatud vee- ja kanalisatsiooniga liitumise tasu summas 4

080 nõude osas hagi tagasi, jätab kohus selles osas hagiavalduse läbi vaatamata.

26. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda

kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20.

märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115

lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103

lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on

hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli

rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis

osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks

olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1

teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab

kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

27. Riigikohus on ka täiendavalt selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige

siis, kui on täidetud järgmised tingimused (RKTKo nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS §

101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS §

218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele

tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast

seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS §

221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale

(VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).

28. Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele

tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217

kohaldamise eeldusi. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas

lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud

eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või

pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel

peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise

kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse

täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

29. VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on

erinevad. Hageja on märkinud, et tugineb väitele, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS

217 lg 2 p 1 – müügilepingus kinnitas kostja, et lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel

ühendatud ja liitunud sh tasutud liitumistasud, lepingu eseme teenindamiseks vajaliku

elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga (lepingu p 1.6.9., I kd tl 7 pöördel), samuti

tuleneb hageja etteheidetest, et hageja tugineb ka VÕS 217 lg 2 p-le 2 – korteriomand ei vasta

keskmisele kvaliteedile, kuivõrd korteri 1 ja korteri 2 vaheline vahelaetarind ei vasta nõuetele.

Seega analüüsib kohus hageja väiteid lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt.

30. Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. Kohus märgib, et

müügilepingu esemeks oli XXX asuv korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2 koos

selle oluliste osade ja päraldistega. Kohus märgib kõigepealt seda, et kostja on asunud väitma,

et XXX kinnistul asub vaid suvila, kuid kohus märgib, et asja materjalid seda ei kinnita.

Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on tegemist 100% elamumaaga. Kostja esitas asja

materjalide juurde seletuskirja suvila üksikelamuks ümberehitamise kohta, mis on koostatud

Tallinna Linnaplaneerimisameti poolt 09.03.2005 väljastatud projekteerimistingimuste alusel

ja enne kinnisasja kostja omandisse saamist (so enne 19.02.2009, I kd tl 120, II kd tl 41).

Müügilepingu p 1.6.8 on kostja kinnitanud, et lepingu esemeks olev eluruum paikneb riiklikus

ehitisregistris registreeritud ehitises. Nimetatud aiamaja on ümberehitatud elamuks ning

punktis 1.3.1 nimetatud ehitusluba on väljastatud selle ümberehitaamiseks elamuks.

Nimetatud ehitis on valmis ning tehtud on kõik kasutusloa väljastamiseks vajalikud toimingud

ja saadud vajalikud kooskõlastused (I kd tl 7). Seega, kuigi eelnevalt (ehitisregistri andmete

kohaselt ka müügilepingu sõlmimise ajal lepingu p 1.3.1) võis kinnistul asuda suvila, kuid

ümberehitustööde tulemusel oli tegemist reaalselt siiski elamuga. See nähtub ka

müügikuulutusest, et kostja ei müünud mitte osa suvilast vaid elamust. Müügikuulutusest

nähtuvalt müüs kostja korteriomandit: uus, puumaja, maja osa, väga heas korras,

korteriomand (I kd tl 122). Müügikuulutuses puudub vähimgi viide, et tegemist võiks olla

aiamaja või suvilaga või korteriomandis ei saaks elada aastaringselt. Ka müügikuulutuses

avaldatud pildid viitavad, et müüdud korteriomand oli visuaalselt väga heas korras, midagi ei

viita võimalikele puudustele ega sellele, et tegu võiks olla suvila/aiamajaga.

31. Kuid kohus selgitab, et kostja sellekohasel väitel, et tegemist on suvilaga ei ole asja

lahendamisel tähendust: ka suvilal/aiamajal peab olema liitumine elektrivõrgu ja vee ning

kanalisatsioonivõrguga kui selles on müügilepingus kokku lepitud. Samuti peavad suvila

ehituskonstruktsioonid vastama ehitusnormidele ning lepingus kokkulepitule. Lisaks ei ole

tähtsust sellel, et müügieelsete läbirääkimiste käigus on kostja müügihinda alandanud. On

tavapärane, et müügiläbirääkimiste käigus objekti hind võib muutuda, kõik sõltub

konkreetsete objekti turuväärtusest, osta soovijate arvust ja müügiperioodi pikkusest. Asja

materjalidest ei nähtu, et müügihinda oleks alandatud mingite konkreetsete puuduste tõttu.

Seega ei ole ka hinna alandamise asjaolul tähendust.

32. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus

esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave

võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu.

Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu

sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (RKTKo nr

3-2-1-62-13, p 14; nr 3-2-1-171-14, p 12). Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada

endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses

esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt

ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-43-15, p 18)..

33. Kostja on müügilepingus kinnitanud, et lepingu ese on lepingu sõlmimise hetkel ühendatud ja

liitunud sh tasutud liitumistasud, lepingu eseme teenindamiseks vajaliku elektrivõrguga, vee-

ja kanalisatsioonisüsteemiga (lepingu p 1.6.9., I kd tl 7 pöördel). Kostja leiab, et ei ole seda

kinnitust rikkunud. Kostja selgitas, et võrgu- ja elektrileping nr 17045695/1 on 10.03.2005.

aastast sõlmitud tervele majale eelmise omaniku poolt, võrguteenus põhitariifiga kuni 63

amprit, samuti on olemas allkirjastatud liitumistaotlus aastast 2007, st tähendab 3 korda 10

amprit (30 amprit) kummalegi korteriomandile, – antud projektist tulenev vooluvõimsus

laienes igale järgmisele omanikule.

34. Kohus kostjaga ei nõustu. Iseenesest ei ole vaidlust selles, et elektriühendus oli

korteriomandis 2 olemas, kuid elektriühendus toimis läbi korteri 1. Samas on kostja

kinnitanud müügilepingus, et korteril 2 on iseseisev ja sõltumatu elektriühendus ja

liitumisleping. Ühtegi reservatsiooni või märkust ei ole sellele kinnitusele lisatud. Kostja on

esitanud asja materjalide juurde 10.03.2005 võrguühenduse fikseerimise kokkuleppe, mille

kohaselt on YYY suvila võrguühenduse läbilaskevõime 20A ja 3 faasi nimipingega

liitumispunktis 0,38kV (I kd tl 133). Kostja esitas ka 10.03.2005 võrgu- ja elektrilepingu nr

17045695/1, mille lisaks 1 on eelnev 10.03.2005 võrguühenduse fikseerimise kokkulepe ja

mille kohaselt osutatakse võrguteenust põhitariifiga liitumispunktis kuni 63 A (I kd tl 135, II

kd tl 20). Need dokumendid tõendavad, et kogu kinnistul 2005 oli võrguühendus 3*20A.

35. Samuti esitas kostja oma väidete kinnituseks 22.10.2007 liitumistaotluse nr 12874 Eesti

Energiale aadressile XXX - 2. Liitumistaotluses sooviti aadressile XXX – 2 ühetariifset

ühendust 3*20A (I kd tl 134). Kohus märgib, et kuigi kinnistu üle-eelmine omanik on

esitanud liitumistaotluse, ei selgu sellest, kas liitumisleping aadressile XXX – 2 ka

tegelikkuses sõlmiti.

36. Kohus leiab, et eeltoodust nähtuvalt on kostja müügilepingut rikkunud, kuivõrd müügilepingu

esemeks olnud korteriomandil liitumine elektrivõrguga tegelikkuses puudus. Kohus osundab

veelkord, et müügilepingu esemeks oli korteriomand. Seega puudutasid müüja kinnitused

lepingus konkreetset korteriomandit, mitte kogu maja tervikuna. Seda, et tegelikkuses korter 2

suhtes eraldi liitumislepingut ei olnud, kinnitas muuhulgas ka kostja ise 09.10.2019

korraldaval istungil, kui selgitas, „et korter ehitati elumajaks ümber suvilast. Kõik oli pandud

ühise vee ja elektrikasutuse peale. Pärast esimese korruse müüki paigaldati teisele korrusele

eraldi vee- ja elektrimõõdikud. Maksmine toimus alumise korruse kaudu. Tervele majale tehti

energialeping, kui oli kasutuses suvilana.“ (I kd tl 173, prt lk 3, 00:21:42). Ka tunnistaja JL

andis 26.02.2020 istungil ütlusi selle kohta, et „pärast korteri 1 ostmist 2007 neile ei

loovutatud elektrimüügilepingut, vaid nad sõlmisid otselepingu teenusepakkujaga. Lepingud

olid sõlmitud korter 1 tarbeks.“ (I kd tl 208, prt lk 3, 00:22:17-00:23:39). Ka kostja ise on oma

vastuses hagile väitnud, et elektriga liitumise leping oli enne vaid eelmise omaniku nimel ja

see oli 2009. aastal ümber vormistatud eraldi lepinguks korteriga nr 1. Kostja enda selgituste

kohaselt pakuti kostjale Eesti Energias välja, et uus omanik korteris nr 2 võiks teha soovi

korral uue liitumislepingu või korter 1 omanik võiks teha avalduse maja peakaitsme

jagamiseks. Kuigi kostja on väitnud, et korter 1 omanik kirjutas avalduse peakaitsme

jagamiseks, on hageja on esitanud kohtule 26.01.2017 Elektrilevi OÜ liitumislepingu nr

247960 uue võrguühenduse loomiseks liitumiskohal XXX-2, Tallinnas (I kd tl 18). Kostja on

avaldanud, et korter 1 omanikule jäi seega kasutamiseks voolutugevust 3*20A. Seega

kinnitavad ka kostja enda ütlused ja väited, et korteril 2 müügilepingu sõlmimise ajal eraldi

liitumine puudus.

37. Kostja tugineb sellele, et ta on hagejat enne müügilepingut teavitanud ja selgitanud elektri

eest maksmisega seonduva osas. Nii tugineb kostja alumise korteriomandi omaniku ja tollase

omaniku 10.11.2007 kokkuleppele, et XXX-2 paigaldatud eraldi voolu- ja veemõõtjate

näitude järgi tasumine kõigi kommunikatsioonide eest hakkab toimuma XXX-1 uue omaniku

kaudu. Kostja tugineb ka sellele, et enne müügilepingu sõlmimist koostatud korteriomandi

üleandmise-vastuvõtmise aktil olid selgelt välja toodud mõlema korteri näidud ja näitude

esitamise kord ning hageja allkiri. Samuti selgitati hagejale kõike enne müügilepingu

sõlmimist. Seega leiab kostja, et hageja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et

korteriomandil 2 eraldi liitumislepingut ei olnud.

38. Kohus märgib, et kuivõrd hageja ei ole 10.11.2007 akti osapool, ei ole see informatsioon

hagejale siduv ja sellel aktil ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähendust. Samuti ei nähtu

aktist, millega müügilepingu ese hagejale üle anti üleandmise kuupäeva (I kd tl 137). Ostjale

on küll teatavaks tehtud, et elektri näit teatakse korter 1-le igakuiselt kuu 30 kuupäevaks ja

selle näidu põhjal tasutakse korteri 2 elektriraha korteri 1 omanikule. Seega pidi elektrienergia

eest tasumise kord tekitama hagejas vähemalt küsimusi, miks peab korteri 2 omanik tasuma

oma tarbitud elektrienergia eest naabrile, mitte teenuseosutajale. Müügilepingust nähtub aga,

et müügilepingu sõlmimise ajal korterit 2 hagejale veel üle antud ei olnud, kuivõrd

22.12.2016 lepingu p 2.5 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse

ostjale üle hiljemalt 27.12.2016 (I kd tl 8). Järelikult ei tõenda viidatud akt seda, et hageja oli

või pidi olema enne müügilepingu sõlmimist teadlik, et korteriomandil puudub iseseisev

elektrileping.

39. Küll on aga kostja tunnistaja VP andnud 06.02.2020 kohtuistungil ütlusi selle kohta, et ta

selgitas hagejale enne müügilepingu sõlmimist objektiga tutvumisel seda, kuidas peab kulude

eest tasuma ja kes on naabrid. Mismoodi toimub kütmine (prt lk 10, 00:59:31). Tunnistaja

selgitas, et ta käis koos hagejaga detsembris 2016 kolmel korral objektil (prt lk 10, 00:59:14).

Ühel korral oli kohal ka kostja (prt lk 9, 00:58:34). Tunnistaja kinnitas, et ta selgitas hagejale,

et kütte eest tuli puid osta kaminasse või pliidi alla. Elektri tasumine käis sel hetkel nii, et

kogu elektriarve tuli esimese korruse omanikule, arvestati sealt maha elektrikulu, mis oli

loetud sealt teise korruse elektriarvestist. See maksti esimese korruse omanikule. (prt lk 10,

01:01:45). Tunnistaja kinnitas, et vee -ja elektrilepingud olid olemas ning ta saatis need kõik

dokumendid ja plaanid hagejale edasi (prt lk 11, 01:06:12).

40. Kohtu hinnangul on tunnistaja ütlustega tõendatud, et hageja pidi müügilepingu sõlmimise

ajal teadma, et elektrivõrguga liitumist korteriomandil 2 tegelikult ei ole. Õiguskirjanduses on

selgitatud, et „Ostja teadmine või teadma pidamine esineb eelkõige kahel juhtumil: kui müüja

teavitas ostjat mittevastavusest enne lepingu sõlmimist või kui mittevastavuse on avastanud

või oleks pidanud avastama ostja enne müügilepingu sõlmimist läbiviidud eseme ülevaatuse

käigus. Lõige 4 rakendub ka siis, kui ostja teab omaduste puudumistest, milles lepingupooled

on eelnevalt eraldi kokku leppinud. Kui ostja sõlmib müügilepingu hoolimata sellest, et ta on

teadlik, et müüdud asi on puudustega, või peab nendest teadma, loeb seadus sellise toimingu

ostjapoolseks kaudse tahteavaldusega väljendatud puuduste heakskiiduks.“ (VÕS

kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019. § 218 komm 3.5.1). Kostja on käesoleval juhul

tõendanud, et müügieelsete läbirääkimiste käigus selgitas kostja maakler hagejale

elektrienergia eest tasumise korda, samuti edastas elektrilepingu. Kuivõrd vaidlust ei ole

selles, et korteriomandile 2 eraldi lepingut sõlmitud ei olnud, seega seda lepingut hagejale ei

edastatud, järelikult pidi hageja aru saama, et korteriomandil eraldi liitumislepingut ei ole.

Samuti pidi hageja talle enne müügilepingu sõlmimist tutvustatud kokkulepitud elektri eest

tasumise korrast aru saama, et ostetaval korteriomandil puudub iseseisev liitumisleping või

oleks see pidanud tekitama hageja täiendavaid küsimusi, miks ja millisel põhjusel peab ta

teatama on tarbimise näidud alumisele naabrile ja tasuma talle, mitte Eesti Energia ASle. Kui

hageja neid asjaolusid ei täpsustanud, lepingu olemasolu selgelt ei küsinud, siis on ta kohtu

hinnangul käitunud raskelt hooletult VÕS § 15 lg 4 mõttes. VÕS § 15 lg 4 kui isik ei teadnud

õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu

teadma. Hageja ei ole ümber lükanud tunnistaja poolt avaldatut. Õiguskirjanduses on

selgitatud, et „Seega tuleb ostjapoolne puudusest teadma pidamine § 218 lg 4 mõttes kõne alla

üksnes siis, kui ostja on asja enne lepingu sõlmimist tegelikult üle vaadanud ning asjal olev

puudus on selline, mille oleks pidanud avastama iga sellist asja tavapäraselt väliselt üle vaatav

isik.“ (VÕS kommenteeritud väljaanne II, Juura 2019. § 218 komm 3.5.2). Kohtu hinnangul

on käesoleval juhul tegemist just sellise juhtumiga.

41. Kohus märgib, et seega on tunnistaja ütlustega tõendatud, et ostja oli korteriomandil 2 elektri

liitumislepingu puudumisest teadlik. Sellest hoolimata sõlmis hageja kostjaga müügilepingu.

Kuigi ostjale teadaolevaid puudust (eraldi liitumislepingu puudumine) ei ole asja kokku

lepitud omadustena nimetatud, kujutab puudus endast küll lepingutingimustele mittevastavust,

ent hageja teadmise tõttu välistab § 218 lg 4 kostja vastutuse selle eest. Selles osas tuleb hagi

jätta rahuldamata.

42. Hageja tugineb ka sellele, et müügileping esemel esinevad varjatud puudused. Varjatud

puudusteks on tegeliku olukorra mittevastavus ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile

vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas. Orienteerivalt rahaline kulu

puuduste kõrvaldamiseks vahelae kandevõime, tulepüsivuse ning helipidavuse osas on 17 862

eurot. OÜ B & B Consult on esitanud puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise summas 23

040 eurot. Oma väidete tõendamiseks esitas hageja 05.12.2018 asjatundja IM arvamuse, mille

kohaselt vahelae kandekonstruktsioon ei vasta ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile;

vahelae kandetalade arvutuslik tugevus on piirseisundi lähedal, on kasutamisel ohtlik ning

vajab ümberehitamist; vahelae arvutuslik läbipaine ületab piirväärtusi; vahelae konstruktsioon

ei taga EVS 842:2003; Ehitise heliisolatsiooninõuded; Kaitse müra eest, Tabel 6.1. kohast

korterite eluruumide vahelistele sise-piiretele esitatavat õhumüra heliisolatsiooni nõuet R'w

> / = 55 dB., seega ka ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile (I kd tl 20-27).

43. Kostja vaidleb puuduste olemasolule vastu. Oma väidete kinnitamiseks esitas kostja

asjatundja EE 03.03.2019 arvamuse, mille kohaselt on XXX korterite 1 ja 2 vaheline lagi

püsiv, tema paindetugevus ja läbipaine on tagatud, sest puitlagi töötab ruumilise

konstruktsioonina, talastik ja temaga liidetud plaadid töötavad koos. Lae püsivust tõendab

tema varasem ekspluatatsioon, mille jooksul lagi ei purunenud. Varasemalt tehtud

ekspertarvamuses on tuldud valele järeldusele, et üksiktala puruneb, sest ei arvestatud

põrandakonstruktsiooni ruumilist koostööd. Asjatundja hinnangul on hoone ehitatud vastavalt

koostatud eelprojektile.

44. Kuivõrd korterite 1 ja 2 vahelise vahelae kandevõime kohta oli esitatud kaks vastandlikku

asjatundja arvamust, määras kohus asjas kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi. Kohtuekspert

TS jõudis septembris 2021 koostatud ehitustehnilises ekspertiisis seisukohale, et tegemist

varjatud puudustega. Vahelaetalad ei vasta kande- ja kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja

helipidavuse nõuetele (II kd tl 134-138). Kohus nõustub ekspert TSi arvamusega. Kuivõrd

hageja avaldas 26.02.2020.a kohtuistungil, et vahelagi on korda tehtud, viis TS ekspertiisi läbi

IM poolt kogutud algandmete põhjal. Ka kostjapoolne asjatundja on oma arvamuse

koostamisel lähtunud nendest andmetest kuid jõudnud vastupidisele seisukohale. Kostja

heidab IMle ette seda, et ei ole tuvastatavad, millal mingid avamised ja fotod asjatundja

arvamuses on tehtud.

45. Asjatundja arvamuse kohaselt IM tegi aadressil XXX korteri 2 ülevaatusi järgnevalt:

08.11.2018.a. kell 12:00 – 13:00. Ülevaatuse ajal ei olnud nähtavaid poolikuid või lõpetamata

ehitustöid. Kõik pinnad olid lõplikult viimistletud. Korteri omaniku selgituste kohaselt oli

teostatud mitmeid vahelaega seonduvaid ümberehitustöid, mis tulenesid vahelae õõtsumisest.

Ümberehitustööd olid omaniku sõnul teostatud elutoas, teistes 2 korruse eluruumides ei ole

ümberehitustöid vahelagede osas teostatud. 29.11.2018.a. kell 16:00 – 17:00. Ülevaatuse

ajaks oli korteri 2 omaniku poolt avatud 2 korruse põrandakonstruktsioon, mujal ei olnud

nähtavaid poolikuid või lõpetamata ehitustöid. Ülevaatusel mõõdistati ja identifitseeritu

tarindi elemendid. Teostati kontrollpuurimine vahelae alumisse tarindikihti määramaks selle

paksust. 04.12.2018.a. kell 20:30 – 21:00. Ülevaatusel avati 1 korruse ripplaekonstruktsioon.

Ülevaatusel mõõdistati ja identifitseeritu tarindi elemendid. Ülevaatuse ajal ei olnud nähtavaid

poolikuid või lõpetamata ehitustöid. Kõik pinnad olid lõplikult viimistletud.

46. IM andis 26.02.2020 kohtuistungil vande all ütlusi selle kohta, et ta käis ja vaatas selle korteri

oma pilguga üle, et niimoodi ekspertiisi teha ei saa, siin tuleb teha avamisi, siis kui omaniku

esindajaga leppis kokku, millal ta on valmis vahelae konstruktsioone avama selleks, et

tuvastada tegelik ülesehitus (prt lk 15, 01:31:07). Asjatundja selgitas, et hageja algne soov

oligi tellida ekspertiis fotomaterjali pealt ja nende selgituste alusel, sellest ta keeldus, ta ei tee

ühtegi ekspertiisi ilma selleta, et ta on selle situatsiooni ise tuvastanud ja üle vaadanud.

Selleks tehtigi avamine järgneval kohtumisel (prt lk 15, 01:32:23). Tunnistaja selgitas,

millised fotod on tema ja millised hageja poolt tehtud. Ekspert TSi hinnangu kohaselt ei ole

alust kahelda fotode tegemise ajas, eksperdi hinnangul olid usaldusväärsed ja tundusid olevat

tehtud kohe pärast konstruktsioonide avamist. Asjatundja IM andis 26.02.2020 selgitusi selle

kohta, kuidas ta on töös nr 181205 esiletoodud järeldusele jõudnud. Kohtule on asjatundja

selgitused arusaadavad ja loogilised. On tavapärane, et ekspert toob puuduste kõrvaldamiseks

vajalik maksumuse esile aastate vältel kogutud hindade andmebaasi põhjal, kohtu kogemuse

kohaselt koostavad ja kasutavad selliseid andmebaase praktiliselt kõik eksperdid. Vastused

kostja küsimustele olid selged ja arusaadavad.

47. Ka TS on oma arvamuses selgelt välja toonud, et vahelaetalad ei vasta kande- ja

kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja helipidavuse nõuetele. TS leiab, et IM järeldused on

korrektsed ja arvutused tõendavad talade nõuetele mittevastavust. TSi hinnangul saab väita,

et ehitusloa projekti alusel ei oleski saanud ehitada nõuetele vastavat vahelage, sest 27cm on

nõuetele vastava vahelae ehituseks liiga väike paksus. TS on vastanud kostja küsimustele

arusaadavalt ja loogiliselt. Samuti on TS vastanud kostja täiendavatele küsimustele. Kohtul

puudub kahtlus, et vahelaetalad ei vastanud kande- ja kasutuspiirseisundi, tulepüsivuse ja

helipidavuse nõuetele. Kuivõrd tegemist on ehitusveaga olid puudused olemas ka

müügilepingu sõlmimise ajal.

48. Kostja on seisukohal, et ekspert TS ei ole usaldusväärne asjatundja. Kohus kostjaga ei nõustu.

Kostja vaidleb asjatundja IM ja ekspert TSi arvamustele vastu põhjusel, et tegemist ei ole

usaldusväärsete isikutega. Kohus märgib, et ajal, kui IM koostas oma arvamuse oli IM veel

riiklikult tunnustatud ekspert. IM ei ole enam riiklikult tunnustatud ekspert, kuivõrd ta on

Harju Maakohtu 08.05.2019.a otsusega kriminaalasjas nr xxx kriminaalkorras süüdi

tunnistatud KarS § 300 lg 2; § 294 lg 2 p 2, 4 (osaliselt kuni 31.12.2014 KarS § 293 lg 1), §

394 lg 2 p 3, § 344 lg 1, § 345 lg 1 järgi (xxx). Kostja leiab, et kuivõrd asjatundja on pärast

arvamuse koostamist kriminaalkorras karistatud, ei ole tema arvamus ega isik usaldusväärsed.

Kohus kostjaga selles osas ei nõustu. Ajal, kui IM koostas oma ekspertarvamuse (so

05.12.2018.a) oli ta riiklikult tunnustatud ekspert, ta ei olnud ka veel kriminaalkorras

karistatud ega süüdi mõistetud. Arvestades seda, et IM ei ole süüdi tunnistatud KarS § 321

järgi so eksperdi poolt teadvalt vale eksperdiarvamuse andmise eest, ei muuda pelgalt

kriminaalkorras karistatus veel asjatundjat ebausaldusväärseks. Kriminaalkorras süüdi

tunnistamine ei tähenda automaatselt seda, et isik kaotab sellega ka oma erialase pädevuse või

on koostanud käesolevas asjas teadvalt vale eksperdiarvamuse. Kostja ei ole esile toonud

ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et IM on asjatundja arvamuse koostamisel

olnud käesolevas asjas hageja kasuks kallutatud.

49. Kostja on seisukohal, et ka TS ei ole usaldusväärne isik ja seega ei saa olla ka tema koostatud

eksperdiarvamus usaldusväärne. Kostja viitab sellele, et TS ja IM on olnud omavahel seotud

kahtlastel kuritegelikel asjaoludel, mille tõttu IM karistati kriminaalkohtumenetluses. Kostja

on esitanud varasemalt kohtule info TSi kohta ning kostjale jääb arusaamatuks, miks on

jäetud eksperdi valimisel arvesse võtmata asjaolu, et TSi juhitav osaühing tasus IM juhitavale

osaühingule arved teenuste eest, mida tegelikkuses kunagi ei osutatud. IMle oli esitatud

süüdistus ja määratud karistus selle eest, et ta võttis vastu altkäemaksu, kasutades

kuritegelikus ahelas TSi juhitavat osaühingut.

50. Kohus möönab, et IM ja TSi poolt juhitav äriühing on omavahel kokku puutunud. Samas ei

ole sellele asjaolul käesooleva vaidluse lahendamisel tähendust. Kohus ei näe, et ühel

eksperdil võiks olla huvi selle vastu, et kohus arvestaks just teise eksperdi arvamust.

Menetlusosalisteks on ikkagi pooled, mitte eksperdid. Asjast ei nähtu, et TSil oleks olnud

kokkupuude hageja või kostjaga või oleks eksperdil muu huvi lahendada vaidlus ühe või teise

poole kasuks.

51. TS on volitatud ehitusinsener alates 12.02.2009. Lisaks omab ta valdkonnas töökogemust

alates

1997.

Veebilehe

https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/showKutsetunnistused andmetel on TSile

väljastatud kutsetunnistus - volitatud ehitusinsener, tase 8, mis kehtib alates 13.02.2019 kuni

12.02.2026.

Lisaks

kuulub

TS

veebilehe

https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/KAO/vaata/10086631 andmetel Eesti Ehitusinseneride

Liidu üldehituse, keskkonnatehnika ja tehnosüsteemide inseneeria kutsete kutsekomisjoni.

Seega on ehitusinseneride kutseorganisatsioon hinnanud TSi erialased teadmised piisavalt

heaks, et TS saab anda hinnanguid teiste ehitusinseneride erialase pädevuse kohta. Asjaolu, et

2018 jätnud väidetavalt vastamata kohtu esitatud küsimustele ja suvaliselt tõlgendanud

esitatud materjale, on vaid ühe menetlusosalise subjektiivne hinnang, ega ole kohtule kuidagi

siduv. Kohus märgib, et TSit ei ole kriminaalkorras karistatud, tema süülisust ei ole kohtus

arutatud. TS on jätkuvalt riiklikult tunnustatud ekspert.

52. Küll ei ole kohtule enam usaldusväärsed kostjapoolse asjatundja EE seisukohad. Kohtu

hinnangul on asjatundja asunud menetluses andma hinnanguid hageja käitumisele ja andnud

teisi arvamusi, mis väljuvad asjatundja pädevusest. Kohtu hinnangul on asjatundja EE asunud

käituma menetluses mitte erapooletu asjatundjana vaid pigem kostja lepingulise esindajana.

Nii on kostja kohtule esitanud EE 12.03.2020 märkused seoses 26.02.2020 kohtuistungiga

käesolevas tsiviilasjas, kus EE leiab, et „peale asja ostu-müügi teostust hakatakse otsima nn

varjatud puuduseid, et ostusummast raha tagasi saada. Oma tööriistadeks raha tagasinõudes

võetakse seejuures eriala eksperdid ja õiguskaitseorganid. Ostu-müügi tehingu eelselt tuleks

teha asja ülevaatuse akt, mille juures osapooled võivad kasutada erialast tehnilist abi. Selline

ostu-müügi eelne ülevaatus on tegemata jäänud ja siis koormatakse inimesi oma raha tagasi

saamiseks demagoogiliste võtetega. Riik ei peaks sellist tegevust soosima.“ Kohtu hinnangul

on EE selline arvamus kohatu, hagejat halvustav ja viitab sellele, nagu oleks hageja oma

õigusi kohtusse pöördudes kuritarvitanud. Asjatundja seisukoht, nagu peaks ostja endale enne

müügitehingut palkama eksperdi, ei ole kooskõlas kohtupraktikaga.

53. 15.09.2021 vastuses TSi poolt läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisile seoses EE

ekspertarvamusega, on EE seisukohal, et kui hageja on teadlikult ostnud ühepere elamuks

projekteeritud ja ehitatud hoonesse ruumid korteriks, siis ei ole õige nõuda nende ruumide

vaheliste tarindite ümberehitamist korterite vaheliste tarindite nõuetele vastavaks ja nimetada

seda varjatud puuduseks. Kohus märgib, et endine aiamaja on ehitatud ümber

kahepereelamuks, mitte ühepereelamuks, nagu on esile toonud asjatundja. Nii selgub

ümberehitusprojekti seletuskirjast, et hoone on projekteeritud kahekorruselisena ja mõeldud

kahe leibkonna tarbeks. Lisaks on hageja ostnud eraldi korteriomandi, mitte maja

kaasomandiosa. Korteriomandi puhul peab olema järgitud eluruumide konstruktsioonidele

esitatavaid nõudeid. Asjatundja etteheide hagejale ei ole põhjendatud.

54. 11.08.2022 seisukohas teeb EE taaskord etteheiteid ostjale, kes asjatundja hinnangul on jätnud

õigel ajal taotlemata korrektse ja valiidse kohtuekspertiisi (II kd tl 230). Kohtu hinnangul on

EE võtnud algusest peale hageja ning hagi suhtes tauniva hoiaku, tema arvamustest ja

seisukohtadest nähtub, et ta ei ole hageja suhtes erapooletu ning teeb hagejale etteheiteid nii

korteriomandi ostmise kui puuduste avastamisega. Lisaks on EE oma täiendavates

arvamustes, seisukohades ja märkustes keskendunud teiste asjatundjate kritiseerimisele ja

esitanud sealjuures ka asjatundmatuid seiskohti. Nii ei pea kohtupraktika kohaselt mitte ostja

otsima ehitisel selle ülevaatamisel vigu, vaid müüja kohus on kõik puudused ostjale esile tuua.

Samuti on asjatundja eksinud ehitise määratlemisel. Kohus jätab asjatundja seisukoha

tähelepanuta. Asjatundja EE üheks põhiväiteks on see, et tegemist on faktiliselt 17 aastat

ekspluatatsioonis olnud ehitise vahelaega, mis on töötanud tõrgeteta ja seega vahelae

kasutamine ei saa olla ohtlik. Kohus märgib, et kostja sai ehitise omanikuks 2009. Kostja on

ise avaldanud, et kostja kohapeal perioodil 2009-2016 ei tarbinud üldse (kostja 03.04.2019

vastus p 1.3.13.). Kui kostja korteris 2 vett ei tarbinud, siis järelikult ta korteris ka ei elanud.

Ka tunnistaja JL kinnitas26.02.2020 istungil, et kostja korteriomandis ei elanud vaid käis seal

aeg ajalt. Kohtu ette ei ole toodud, et korter oleks olnud aastatel 2009 - 2016 välja üüritud.

Seega ei ole keegi tegelikkuses korterit 2 kasutanud ja seega ei ole kohtule veenvad asjatundja

põhistused, et vaatamata ekspluatatsioonile ei ole vahelagi kokku kukkunud. Kui korteris 2 ei

ole keegi elanud, siis ei ole vahelage ka koormatud ja tuginemine vahelae vastupidavusele ei

ole seega põhjendatud.

55. Kostja on asjas esitanud ka P.P. Projekt OÜ 25.11.2021 koostatud kahe korteriga elamu ja

majandushoone erakorralise auditi üldehituslikule osale, mille kohaselt on vahelagi püsiv,

lahendused on mõistlikud ja põhjendatud (II kd tl 196 pöördel). Kohus märgib, et P.P.Projekt

OÜ auditil ei ole käesolevas vaidluses mingit tähendust ega tõendamisväärtust. Viidatud

dokumendi koostamiseks vajalik visuaalkontroll on läbi viidud 12.11.2021, so ajal, kui hageja

26.02.2020 istungil avaldatud väidete kohaselt oli vahelagede puuduste kõrvaldamine lõpule

viidud. Lisaks ei avatud ühtegi konstruktsiooni ja ei ole hinnatud 2018 tehtud fotosid. Seega

ei ole auditiga võimalik kindlaks teha, kas 22.12.2016 so müügilepingu sõlmimise ajal

vahelael esines puudusi või mitte. Kohus jätab auditi tähelepanuta.

56. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui

eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb

vaidlusalune puudus (vahelagi ei vasta nõuetele). Vahelae puudusi väliselt visuaalselt näha ei

olnud, seda sai avastada vaid ehitise konstruktsioone avades. Riigikohus on ka selgitanud, et

ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade

töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole

võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest

vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis.

Hoonel tuvastatud ehitusvead vahelae ehitamisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei

teadnud ega pidanud korteriomandit ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest.

Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust puudusi enne lepingu sõlmimist otsida või

nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja

tuvastamaks vahelae vigu. Kohus rõhutab, et vahelael olevaid puudusi ei olnud võimalik

tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma põrandakonstruktsioone

avamata.

57. Kohus arvestab siin ka seda, et kostja valduses on antud kinnistu olnud alates 19.02.2009 (I

kd, tl 120). Seega on ta olnud vaidlusaluse kinnistu omanik pikka aega ja pidi olema teadlik

sellel olevatest puudustest. Riigikohus on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel

on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata

sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis,

peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti.

Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud

müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest

puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad.

Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle

elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta

on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei

vasta elementaarsetele elamistingimustele.“ RKTKo nr 3-2-1-53-17, p 14). Et kostja ise ei ole

kinnistul viimasel ajal reaalselt elanud, ei vabastada see teda teadmise vastutusest.

58. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale

üle puudustega lepingueseme, kostja vastutavad lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas

riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki

teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas

põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel.

59. Järgnevalt hindab kohus seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hagejale kahju hüvitada.

VÕS § 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab

eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse

vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus

kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või

vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju

hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

60. B & B Consult OÜ on koostanud remonditööde eelarve, mille kohaselt kulub ehitise puuduste

kõrvaldamiseks 23 040 eurot. Kostja vaidleb nõudesummale vastu põhjusel, et nõue on

ülepaisutatud. Samuti tugineb kostja sellele, et asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit, et hageja on

puuduste kõrvaldamise eest tasunud.

61. Kohus märgib, et iseenesest saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel korteriomandi

puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud

lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning

sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse

kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33). Hageja on menetluses avaldanud, et vahelae

puudused on kõrvaldatud. Kuid hageja on ka avaldanud vaidlusalune korteriomand on

võõrandatud, seega ei saa hagejale enam tulevikus korteriomandil puuduste kõrvaldamisega

kahju tekkida. Kohus juhtis 11.01.2023 kirjaga hageja tähelepanu, et hageja ei ole tõendanud,

et ta on hagiavalduses esiletoodud korteriomandil esinenud varjatud puudused kõrvaldanud ja

talle on sellega tekkinud hagetavas summas kahju. Kohus tegi hagejale ettepaneku esitada

täiendavaid tõendeid kahju suuruse ja kahju tekkimise kohta. Vaatamata sellele ühtegi vahelae

puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste kandmist tõendavat maksedokumenti asja

materjalide juurde hageja esitanud ei ole. Seega ei ole kohtul võimalik hinnata, kas ja millises

summas on hagejale vahelae puuduste kõrvaldamisega seoses kahju tekkinud. Kohtul puudub

võimalus hinnata, kas puuduste kõrvaldamiseks tegelikult tehtud kulutused on olnud mõistliku

suurusega, kas ostetud ehitusmaterjali kogus ja tehtud töö vastab asjatundja ning eksperdi

arvamustes toodule. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb ka selles osas

jätta rahuldamata.

62. Hageja palub kostjalt välja mõista asjatundja IM arvamuse saamiseks tehtud kulutus summas

990 eurot (I kd lk 28). Riigikohus on selgitanud, et „kui menetlusosaline on eksperdi või muu

asjatundja poole pöördunud enne menetluse algust ja ta esitab arvamuse kohtule, on see

lubatav dokumentaalne tõend, kuid selle saamise kulu hüvitamist ei saa taotleda kui asja

läbivaatamise kulu, kuna see tekkis sõltumatult menetlusest. Sellise dokumentaalse tõendi

esitaja saab nõuda tõendi saamisega tekkinud kulu VÕS § 128 lg 3 järgi kahju hüvitamise

sätete alusel.“ (RKTKo 3-2-1-56-02). Kohus märgib, et seega on asjatundja arvamuse saamise

kulu on hüvitatav eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused, eelkõige

kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Olukorras, kus puudub

lepingurikkumine, võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu

seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele, ei saa nõuda kahju hüvitamist, sh

kohtumenetluse eelselt asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamist kahjuna. Hageja nõue

kahju hüvitamiseks hüvitamiseks ei ole tervikuna olnud põhjendatud, mistõttu ei saa hageja

sellises olukorras nõuda kohtumenetluseelsete asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamist.

Kohus jätab ka selles osas hageja nõude rahuldamata.

63. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

64. TsMS § 386 lg 4 järgi kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata,

ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tagas

21.01.2019.a määrusega hagi ja seadis I.V’le (isikukood xxxxxxxxxxx) kuuluvale kinnisasjale

(asukohaga XXX, registriosa nr xxxxxx) esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek

summas 34 000 eurot hageja R.C (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks. Kuivõrd kohus jätab hagi

rahuldamata, tuleb tühistada ka kohaldatud hagi tagamise abinõu.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

65. TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt

TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 30 678 eurot.

Menetluskulude jaotamine

66. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu

hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus jättis hagi

rahuldamata, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

67. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Eeltoodust tulenevalt

leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast

tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude

rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

Kohtunik

Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 18.06.2024. a otsusega nr 2-18-

19185.