2-22-17794/16 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hele Kaldma

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. mai 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-17794

Tsiviilasi

J. V. i hagi M. J. i vastu kahju hüvitamiseks

Hagi hind

2684 eurot 98 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: J. V. (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline

esindaja S. D. (S. D. Õigusbüroo, e-post teie.jurist@gmail.com)

Kostja: M. J. (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat A. T.(ATTELA Advokaadibüroo, e-post

XXX)

Kohtuistungi toimumise aeg

26. aprill 2023

RESOLUTSIOON

1. Jätta J. V. i hagi M. J. i vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud J. V. i kanda.

3. Rahuldada M. J. i taotlus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.

4. Mõista J. V. ilt M. J. i kasuks menetluskulude katteks välja 2006,40 eurot.

5. Mõista J. V. ilt M. J. i kasuks välja viivis menetluskuludelt (2006,40 eurot) alates

käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

Kohtuotsus toimetada kätte pooltele.

Edasikaebamise kord

Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. J. V. (hageja) esitas 25. novembril 2022 Tartu Maakohtule hagiavalduse M. J. i (kostja) vastu,

milles palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 2684 eurot 98 senti. Menetluskulud koos

seadusjärgse viivisega palub hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 24. augustil 2021 kostjaga müügilepingu, millega hageja

omandas korteriomandi registriosa numbriga XXX (tl 5-12p) eesmärgiga kasutada seda

elukohana. Pärast korteriomandi valduse saamist selgus, et korter ei ole elamiskõlbulik selles

avastatud ulatusliku ja kontrollimatu hallituse ja nõuetekohase ventilatsiooni puudumise tõttu.

Kostja oli hallitusest teadlik, kuid ei teavitanud sellest hagejat. Seda kinnitab kostja poolt

allkirjastatud XXX maja elanike pöördumine XXX korteriühistu poole, mille põhjuseks oli niiskus

korteris, suured elektriarved ning hallituse levimine korteris. Tegemist on müügilepingu olulise

rikkumisega.

Korteri kindlustanud kindlustusseltsi esitatud kalkulatsiooni kohaselt on puuduste kõrvaldamise

orienteeruv maksumus 5484 eurot 98 senti. Kindlustusandja hüvitas varjatud puuduste

kõrvaldamiseks vastavalt lepingutingimustele 2800 eurot. Hageja tegi kostjale ettepaneku kahju

hüvitamiseks. Kostja keeldus, kuna ei ole enda hinnangul müügilepingut rikkunud.

Hallituse tuvastamiseks pöördusid hageja ja kostja eksperdi poole. Eksperdi teostatud

biokahjustuste ekspertiisi (tl 23-27) kohaselt tuvastati köögis, lastetoas, elutoas ja hoone otsaseinas

paiknevate magamistubade seinte ülemistes nurkades ja äärtes ulatuslikke hallitusseente

kolooniaid. Kolooniate tekkepõhjuseks on välisseinte suur soojajuhtivus, mille tulemusena

kondenseerub õhuniiskus seinapinnal, eriti nurkades ja suletud kohtades, näiteks liistude all ning

kappide taga.

KOSTJA SEISUKOHT

2. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leiab, et on hagejale andnud üle lepingutingimustele vastava korteri ega ole müügilepingut

rikkunud.

Korter vastab müügikuulutuses esitatud teabele, korteris ei ole kostja omandis oleku ajal hallitust

esinenud. Hageja esitatud eksperdiarvamuse kohaselt ei ole kahjustuse tekkeaega võimalik

määrata, sest hallitusseente areng on väga kiire. Lisaks sõltub õhuniiskuse kondenseerumise

intensiivsus ruumide kasutusest (inimeste, koduloomade, toataimede jms hulgast) ning sellest

tulenevast suhtelisest õhuniiskusest. Hageja hinnangul on hallituse põhjustanud hageja enda

tegevus.

Müügilepingus puudus erikokkulepe ventilatsiooni ja selle liigi osas. Korter vastas ventilatsiooni

aspektist samale kvaliteedile nagu teised samas majas (XXX) asuvad korterid/teiste 1990ndate

algul Annelinnas ehitatud F energiaklassi paneelmajade korterid. Asjaolu, et vannitoas asuv

loomulik ventilatsioon töötab nõuetekohaselt, kinnitab ka hageja esitatud eksperdiarvamus.

Eksperdiarvamuses on tuvastatud, et vannitoas asuva ventilatsiooniava õhu liikumise kiiruseks on

0,31 m/s, mis on loomuliku ventilatsiooni puhul rahuldav õhu liikumise kiirus. Kuna loomulik

ventilatsioon on 1993. a ehitatud paneelmajade puhul tavapärane lahendus, on hageja väidetud

ventilatsiooni lepingutingimustele mittevastavus ümber lükatud hageja enda poolt esitatud

tõendiga.

Kostja ei olnud hallitusest teadlik. Kostja allkirjastas XXX maja elanike pöördumise XXX

korteriühistu poole, soovides minna üle elektriküttelt keskküttele, sest elektriarved olid suured.

Kostja allkiri asub teisel leheküljel, kostjale esilehte ei näidatud ning kostjale selgitati, et allkirja

on vaja kogu elamu keskküttele üleminekuks.

Hageja on allkirjastanud korteri üleandmise-vastuvõtmise akti, mille kohaselt hagejal kostjale

pretensioone ei ole.

Kostja viitab hageja pahatahtlikkusele. Hageja ja kostja peetud kohtueelsete läbirääkimiste käigus

nõudis hageja 21. jaanuari 2022 kompromissettepanekus puuduste kõrvaldamiseks kostjalt umbes

20 000 eurot (tl 46-48). Lõplik ja täpne hind pidi hageja sõnul selguma pärast ekspertiisi tegemist.

Hagiavaldusest nähtuvalt oli hagejal kompromissettepaneku esitamise ajal puuduste kõrvaldamise

hind teada (5484 eurot 98 eurot).

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

4. Hageja on esitanud kostja vastu hagi müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju 2684 eurot 98

senti hüvitamiseks. Müügilepingu eseme puuduste kõrvaldamise orienteeruv maksumus oli

5484 eurot 98 senti. Kuna kindlustusandja hüvitas varjatud puuduste kõrvaldamiseks vastavalt

lepingutingimustele 2800 eurot, siis ülejäänud kahju tuleks hüvitada kostja poolt. Pooled ei vaidle

selle üle, et nad sõlmisid 24. augustil 2021 müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt

korteriomandi. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud korteriomand vastas lepingutingimustele.

5. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama

lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui

asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi

otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 kohaselt tuleb kohustus

täita lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei

tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt

keskmise kvaliteediga. Seega tuleb asja lahendamisel hinnata, kas hageja välja toodud puudused

tingivad müügilepingu eseme mittevastavuse lepingutingimustele.

Kostja on lepingut sõlmides kinnitanud, et lepingu ese on registreeritud tema, K. J., K. J., G.J., F.

J. ja F. K. elukohana (lepingu p 2.2.2). Samuti on hageja kinnitanud, et ostab lepingu eseme

eesmärgiga kasutada seda elukohana (lepingu p 2.6.2). Kuna korteriomand osteti selles elamiseks,

peavad seetõttu VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed

elamistingimused.

6. Asjas esitatud Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA 09.06.2022 biokahjustuste ekspertiisi

4934/0622 (tl 23-27) kohaselt leiti vaidlusalusest korteriomandist hallitusseente kolooniad.

Kolooniate tekkimine tõstab hallitusseente kontsentratsiooni kõigis ruumides (vastavalt

mõõtmistele on kontsentratsioonid kõrgenenud). Kohtu hinnangul ei saa korteris hallitusseene

kolooniate esinemisel pidada müügilepingu esemeks olevat korteriomandit VÕS § 77 lg 1 järgi

vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandiks.

7. Hageja viitab, et korteris puudub nõuetekohane ventilatsioon. Eksperdiarvamuse kohaselt

tuvastati ventilatsiooniava vannitoas, kus mõõdeti õhu liikumise kiiruseks 0,31 m/s, mis on

loomuliku ventilatsiooni puhul rahuldav õhu liikumise kiirus, kuid vannitoas olevast

ventilatsiooniavast ei piisa kogu korteri nõuetekohaseks õhuvahetuseks. Vaidlust ei ole selles, et

tegemist on 1990-ndate alguses ehitatud korterelamuga, mille energiaklass on F (renoveerimata

vana maja, mis on väga ebaefektiivse energiatõhususega) (tl 5 pöördel). Samuti asjaolu osas, et

poolte vahel puudub kokkulepe, et korteris/majas on sundventilatsioon/renoveeritud

ventilatsioon/paigaldatud ventilatsiooniagregaat. Seega vastas kohtu hinnangul korteriomandis

asuv ventilatsioon müügilepingu tingimustele.

8. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja

lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja

kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel

avastada.

Müügilepingust ei tulene ja pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingus ei olnud kokkulepet elamul

puuduste esinemise kohta, lepingu p 2.5.2. järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel ei ole müüjale

teadaolevalt mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida

ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 2.5.4 on kostja

kinnitanud, et puuduvad eritunnused või puudused, mille fikseerimist ta lepingus vajalikuks peab.

Hageja on müügilepingu objekti kinnisvarabüroo poolt koostatud hindamisaktile tuginedes

vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud, müügiobjekti seisukorrast

teadlik ning ostab müügilepingu objekti kokkulepitud seisukorras (lepingu p 2.6.3).

9. Hageja on kinnitanud, et hallitus tuvastati pärast korteriomandi valduse saamist. Kostja selgitas,

et perioodil, mil kostja korterit kasutas, korteris hallitust ei olnud ning olemasolev ventilatsioon

vannitoas ja köögi õhupuhasti tagas piisava tuulutuse. Eksperdiarvamuse kohaselt ei ole kahjustuse

tekkeaega võimalik määrata, sest hallitusseente areng on väga kiire (võivad tekkida paari päevaga).

Tunnistaja K. J. ütluste kohaselt ei ole ta korteris varasemalt hallitust täheldatud. Ka vahetult enne

korteriomandi üleandmist (kolimise ajal) ta hallitust ei näinud. Kuigi tunnistaja ei ole kostja tütrena

asjas ilmselt erapooletu, kinnitab tema ütlusi maakler Riina Rõõmu poolt antud kirjalik kinnitus,

et korteriomandi müümise perioodil 24.07.2019-24.08.2021, ei esinenud korteri siseruumides

visuaalselt tuvastatavat hallitust. Maakler teavitas hagejat asjaolust, et kortermaja mõned elanikud

on kurtnud hallituse tekke üle oma korterites, ent konkreetses korteris pole see probleem

avaldunud (tl 44). Kohtu hinnangul tõendab asjaolu, et maakler ei märganud kaheaastase

müügiperioodi jooksul potentsiaalsetele ostjatele korterit näidates (tutvustades) hallitust, seda, et

vastavat puudust ei esinenud lepingu sõlmimise ajal ning kostja ei olnud vastavast puudusest

teadlik. Hageja on kostja teadmise (hallituse esinemise kohta) tõendamiseks esitanud

korteriomanike pöördumise korteriühistu poole, millele on allakirjutanud ka kostja. Hageja väitel

oli avalduse esitamise põhjuseks niiskus ja hallitus korterites (tl 18). Kostja on kohtuistungil

selgitanud, et avaldusele koguti allkirju seetõttu, et sooviti elektriküttelt üle minna keskküttele

elektrikulu vähendamise eesmärgil. Kuna kostjale avalduse esilehte ei näidatud, ei teadnud kostja,

et avalduse sisus oli viidatud korterites esinevale hallitusprobleemile. Kohus ei pea kostja väiteid

eluliselt usutavaks, et kostja andis allkirja lehele, kus oli ainult tema korteri number. Tavaline on

eeldada, et nö tühjale lehele allkirja andes kontrollitakse, millele alla kirjutatakse ja samuti peaks

tekkima küsimus kas ja millised korteriomanikud on ettepanekuga ühinenud. Kohus ei nõustu ka

hageja seisukohaga. Avaldusest ei selgu, millal vastav pöördumine on koostatud (kuupäev

puudub), st ei ole teada kas vastav pöördumine on allkirjastatud aastaid varem, vahetult enne või

pärast müügilepingu sõlmimist. Lisaks eeltoodule ei ole esitatud tõendiga tuvastatav kostja

teadmine, st kinnitus, et tema korteris on hallitusprobleem. Hinnates avalduse sisu, ei ole üheselt

arusaadav, millise asjaolu esinemise tõttu on kostja pöördumisele oma allkirja andnud, st kas ta

soovib üle minna keskküttele seetõttu, et korteris on niiskus või, et on suured elektriarved või, et

korteris on hallitus. Seega ei kinnita esitatud tõend, et kostja teadis müügilepingu esemel esinevast

puudusest ja varjas seda hageja eest müügilepingu sõlmimisel.

Kuna ekspert on avaldanud, et pole võimalik määrata hallitusseente tekkeaega, siis ei ole

tuvastatud, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, st hagejale. Eeltoodust tulenevalt

on kohus seisukohal, et hageja ei ole suutnud tõendada, et lepingutingimustele mittevastavus või

selle tekkimise põhjus esines asja üleandmisel hagejale. Sellest järeldub omakorda, et puudus sai

tuleneda ostjast (nt korteriomandi mittesihtotstarbeline kasutamine). Ekspert on märkinud, et

ruumide suhteline õhuniiskus oli kontrollimise hetkel 54,4-73%, mis on soovitatavast pisut

kõrgem. Tunnistaja D. V. i ütlustest (tl 57 pöördel-58) nähtub, et korterisse kolis viieliikmeline

perekond koos kassi ja koeraga. Korterisse kolides hakkasid nad tasapisi korterit kütma, üritades

leida õiget temperatuuri, mis oleks igas toas püsiv. Pesu kuivatati toas pesurestil, mis asetses wc

kõrval olevas toas. Tunnistaja K. J. ütluste kohaselt, olles ekspertiisi läbiviimise juures, tundis ta

korteris rõskust, mida ta varem seal tundnud ei olnud. Eksperdiarvamuse kohaselt tuvastati

ventilatsiooniava vannitoas, kus mõõdeti õhu liikumise kiiruseks 0,31 m/s, mis on loomuliku

ventilatsiooni puhul rahuldav õhu liikumise kiirus, kuid vannitoas olevast ventilatsiooniavast ei

piisa kogu korteri nõuetekohaseks õhuvahetuseks. Eeltoodu tõendab, et korteri sisekliima muutus

paljuliikmelise perekonna tegevuse, sh pesu kuivatamise tõttu toas, niiskeks ning, et seda ei olnud

võimalik vähendada ventilatsiooniga, millest tulenes hallitusseente levik. Seega ei vastuta

käesoleval juhul müüja, s.o kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ning hagi tuleb

jätta rahuldamata.

10. TsMS § 173 lg 1 näeb ette, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi näeb

kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda.

11. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv) ja

kohtuvälised kulud (lepingulise esindaja kulud).

Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS

§ 175 lg-s 1 sätestatud põhimõtte järgi on lepingulise esindaja kulude hüvitamise kriteeriumiks

esindaja kulude põhjendatus ja vajalikkus. Seejuures on menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulude ulatuse kindlaksmääramine kohtu kaalutlusotsus. Esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamise eesmärgiks on vastaspoole kaitsmine põhjendamatute ja ülemääraste

kulude hüvitamise eest.

Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga.

Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises,

eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata

esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad

või sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et

dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii

ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS

§ 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes

sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Üldjuhul ei

saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse

eest makstavat tasu. Senises kohtupraktikas on muu hulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud

tunnitasu 180 eurot nii ilma käibemaksuta kui koos käibemaksuga.

Samuti on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu

põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja

olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale.

Antud tsiviilasjas on kostjat esindanud vandeadvokaat Andi Tubin, olles kostja lepinguliseks

esindajaks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt on

kostja lepingulise esindaja kulud kokku 2006,40 eurot koos käibemaksuga. Vandeadvokaat Andi

Tubin on kostjale osutanud õigusabi kokku 10,27 tundi tunnihinnaga 192 eurot. Advokaadi

töötasu 192 eurot (koos käibemaksuga) tunnis tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks.

Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu (lepingu rikkumine), tsiviilasja keerukust ja mahtu,

esindaja tunnitasu hinda ning kostja vastustes esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et põhjendatud

ja vajalikeks õigusabikuludeks, mis on seotud kostja vastuste koostamise, kohtuistungiks

ettevalmistamise ning 26.04.2023 kohtuistungi osalemisega, on 2006 eurot 40 senti (TsMS § 175

lg 1).

Eeltoodust tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 2006 eurot

40 senti, mis menetluskulude jaotust arvestades kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik