2-21-5011/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Siiri Malmberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.05.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-5011

Kohtuasi

Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) hagi

OÜ

RATSASPORT

vastu

hoonestusõiguse

tagasilangemiseks

tahteavalduse

saamiseks

ning

hoonestusõiguse tasu ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.04.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ RATSASPORT apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1 951 605 eurot 76 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti

kaudu) (registrikood 75023757), lepingulised esindajad

Jaan Lindsaar ja Inken Schlosser

Kostja (apellant) OÜ RATSASPORT (registrikood

10575836), lepinguline esindaja vandeadvokaat Artur

Knjazev

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 02.05.2023 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ RATSASPORT apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Harju Maakohtu 12.04.2022 otsus osas, millega maakohus tuvastas

kohustuse anda hoonestusõiguse tagasilangemiseks tahteavaldus ja asendas selle

kohtuotsusega, jaotas menetluskulud ning mõistis välja menetluskulude hüvitise.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta tühistatud osas hagi rahuldamata ja

menetluskulud poolte enda kanda. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

3. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

3.1. Rahuldada hagi osaliselt.

3.1.1. Jätta rahuldamata Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) nõue

tuvastada OÜ RATSASPORT kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu

2-21-5011

registriosa nr 16643401 kolmandasse jakku sisse kantud hoonestusõiguse

tagasilangemiseks

Tallinna

linnale

ning

asendada

tahteavaldus

kohtulahendiga.

3.1.2. Mõista OÜ-lt RATSASPORT Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti

kaudu) kasuks välja 191 880 eurot 76 senti, sh hoonestusõiguse tasu

140 778 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud

viivis 51 102 eurot 76 senti.

3.1.3. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte enda

kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) (hageja) esitas 31.03.2021 Harju Maakohtule

OÜ RATSASPORT (kostja) vastu hagi (nõue täpsustatud 08.04.2021), milles palus tuvastada,

et kostja on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr 16643401

kolmandasse jakku sissekantud hoonestusõiguse tagasilangemiseks hagejale, ning asendada

tahteavalduse kohtulahendiga. Lisaks palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja

hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot ja hagi esitamise aja seisuga sellelt sissenõutavaks

muutunud viivise 51 102 eurot 76 senti. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt kasutas kostja Tallinnas Paldiski mnt 135 asuvat hagejale kuuluvat

kinnisasja (kinnisasi) alates 2001. Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsuse nr 118 „Paldiski

mnt 135 kinnistule otsustuskorras hoonestusõiguse seadmine“ alusel seati 10.08.2011

notariaalselt tõestatud lepinguga (hoonestusõiguse leping) kinnisasjale kostja kasuks 50 aastaks

tähtajaline tasuline hoonestusõigus. Hoonestusõiguse sisuks oli kinnisasjal asuvate hoonete

rekonstrueerimine ning Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldusega nr 894-k „Tallinna

Ratsaspordibaasi ja lähiala detailplaneeringu kehtestamine Haabersti linnaosas“ kehtestatud

detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse realiseerimine, laiendades kinnisasjal olemasolevat

ratsaspordibaasi ja rajades sinna majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned. Lepingu p 3.2 kohaselt

oli kostja kohustatud ehitama vastavalt ülal nimetatud detailplaneeringule majutus-, ravi-,

spordi- ja ärihooned ning vormistama nende kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul arvates

hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse

22.09.2011 kinnistamisavaldusega ja ehituskohustuse täitmise tähtaeg lõppes 22.09.2019.

2-21-5011

Kinnisasjale väljastati 14.11.2014 ehitusluba nr 1412219/01955, mille kohaselt tuli rajada

kinnisasjale maneež, büroohoone, kaubandushoone, hostel, loomakasvatushoone ning kohvik,

baar või söökla. Kostja ei ole ehitusloal märgitud hooneid rajanud ning ehitusluba kaotas viie

aasta möödudes kehtivuse.

Pooled kohtusid 2018. a septembris ja leppisid kokku, et kostja esitab hiljemalt 10.12.2018 enda

nägemuse lepingu jätkamiseks ja kohustuste täitmiseks, kuid kostja ei esitanud hagejale enda

visiooni. Hageja esitas 20. juunil 2019 kostjale kirjaliku hoonestusõiguse tagasikandmise nõude

ning teate notari ajast hoonestusõiguse omanikule kandmise vormistamiseks. Alates 10.07.2019

ei ole kostja tasunud hagejale hoonestusõiguse tasu arveid. Kostja tegi 31.08.2019 hagejale

ettepaneku, milles palus kõiki asjaolusid kaaludes luua eritingimused ratsaspordikeskuse

loomiseks. Hageja nõustus kostjaga läbirääkimisi pidama. 28.09.2020 toimus koosolek, kus

arutati kinnisasja ja hoonestusõiguse üleandmist aktsiakapitali suurendamiseks mitterahalise

sissemaksena AS-ile Tallinna Tööstuspargid, ning kostja sõlmis AS-iga Tallinna Tööstuspargid

kinnisasja haldamiseks koostöökokkuleppe. Tallinna Linnavaraamet esitas eelnõu Tallinna

linnale arutamiseks, kuid seda ei võetud päevakorda, kuna kostja ei olnud maksnud

hoonestusõiguse tasu võlga ega näidanud üles initsiatiivi seda lähiajal teha. Eelnõu

menetlemisel tekkis lisaks kahtlus, et kinnisasja üleandmine AS-ile Tallinna Tööstuspargid

võib olla käsitatav riigiabina. Läbirääkimised lõppesid 05.02.2021, kui hageja teatas kostjale,

et läbirääkimised on jõudnud faasi, kus kompromissi saavutamist ei ole enam mõistlik eeldada.

1.2. Hagejal on kinnisasja omanikuna õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 244¹ lg 1 ja

lepingu p 7.1 alusel kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, sest kostja

jättis lepingu p-s 3.2 sisalduva hoonete rekonstrueerimise kohustuse kokkulepitud tähtaja

jooksul täitmata.

1.3. Kuigi hageja mõistis ehitus- ja rekonstrueerimistähtaja saabudes 22.09.2019, et kostja ei

täida ehituskohustust, ei ole hoonestusõiguse tagasikandmise nõue aegunud.

Kinnisasjale hoonete ehitamine on hoonestaja kõige põhilisem kohustus ning senikaua, kuni

hoonestaja rikub oma peamist kohustust, ei saa omaniku nõudeõigus aeguda. Kostja rikkumine

on kestev, sest kinnisasja ei kasutata eesmärgil, milleks hoonestusõigus seati. Aegumine oleks

vastuolus hoonestusõiguse instituudi mõttega ja kahjustaks omaniku õigusi.

Aegumine peatus poolte läbirääkimiste ajaks alates 31.08.2019–05.02.2021.

1.4. Kostja on rikkunud hoonestusõiguse lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust ja

hagejal on õigus nõuda kostjalt nii tasu kui ka viivise maksmist.

Kostja ei ole maksnud hagejale alates 10.07.2019 hoonestusõiguse tasu. Lepingu p 5.1 järgi

pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu, mille suuruseks oli lepingu sõlmimise hetkel

70 389 eurot aastas, ning hoonestusõiguse aastatasu maksmisega viivitamisel kohustus kostja

lepingu p 5.4 järgi tasuma tähtajaks tasumata summalt viivist 0,1% päevas.

Hagi esitamise ajal oli kostjal tasumata hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Kostja jättis

tasumata 02.07.2019 esitatud arve nr 7201164580 summaga 35 194 eurot 50 senti

(maksetähtaeg 10.07.2019), 03.01.2020 esitatud arve nr 7201297325 summaga 35 194 eurot

50 senti (maksetähtaeg 10.01.2020), 01.07.2020 esitatud arve nr 7201438174 summaga

35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.07.2020) ja 04.01.2021 esitatud arve nr 7201552544

summaga 35 194 eurot 50 senti (maksetähtaeg 10.01.2021). Arvestades tasu sissenõutavaks

muutumise aega oli 26.03.2021 seisuga hageja viivisenõue kokku 51 102 eurot 76 senti.

2-21-5011

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja väitel haldas ja finantseeris hageja vaidlusalusel kinnisasjal asuvat Veskimetsa

ratsaspordibaasi kuni 2000. aastate alguseni, mil hageja korraldas sellele haldaja leidmiseks

enampakkumise, mille võitis kostja. Pooled sõlmisid 06.06.2001 ratsaspordibaasi tervikvara

kasutamiseks rendilepingu. Sellest ajast alates on kostja ratsaspordibaasi tegevust korraldanud.

2007 kehtestati detailplaneering, mille kohaselt sai kinnisasja otstarbeks 50% sotsiaalmaa ja

50% ärimaa, sest senise tegevuse põhjal oli selge, et ratsaspordibaasina ei ole keskust võimalik

majandada.

2011 seati kinnisasjale kostja kasuks hoonestusõigus, kohustusega tasuda hoonestusõiguse eest

tasu 70 389 eurot aastas, millele lisandub maamaks. Kokku pidi kostja tasuma hagejale

110 000 eurot aastas. Hoonestusõiguse lepingu eesmärgiks oli arendada Veskimetsa

ratsaspordibaas kaasaja nõuetele vastavaks ratsaspordikeskuseks. Pooled olid teadlikud, et

selleks on vaja leida rahastust, ning kostja pidi teenima ärihoonete arendamisega tulu, mille

arvel arendada ratsaspordikeskust.

Kostja pöördus korduvalt hageja poole mõistlike ettepanekutega, mis olid vajalikud lepingu

eesmärgi saavutamiseks, kuid hageja keeldus alusetult kõigist ettepanekutest või jättis need

tähelepanuta. Kostja tegi 15.02.2012 hagejale ettepaneku võõrandada hoonestusõiguse

mõtteline osa, et saada raha ratsaspordikeskuse arendamiseks, kuid hageja keeldus. Lisaks tegi

kostja 05.11.2012 ettepaneku võõrandada hoonestusõiguse ärihoonete osa, jagada kinnisasi

kruntideks ja muuta ühe kinnisasja osa sihtotstarvet nii, et sinna saaks ehitada korterelamu, kuid

hageja ei vastanud sellele. Kostja esitas 07.03.2013 avalduse uue detailplaneeringu

algatamiseks, mille kohaselt tulnuks kinnisasi jagada äri- ja ühiskondlike ehitiste, üldmaa- ja

vähesel määral elamumaa kruntideks. Hageja viivitas detailplaneeringu algatamisega ja

tänaseni ei ole uut detailplaneeringut kehtestatud. 07.04.2014, 13.05.2014, 03.10.2014 ja

09.02.2015 palus kostja kinnisasja osadeks jagada ja hoonestada iga osa eraldi ilma

detailplaneeringut muutmata. Samuti palus kostja lisada ratsaspordikeskuse arendamise olulise

tähtsusega tegevuste hulka, et leida kaasfinantseerimist. Samuti palus kostja hoonestusõiguse

tasu osas maksepuhkust. Hageja ei vastanud kostjale. Lisaks tegi kostja hagejale ja Eesti

Vabariigile ettepaneku algatada Public Private Partnership (PPP-leping) ratsaspordikeskuse

rahastamiseks, kuid see jäi hageja kohase vastuseta.

Hageja teatas 02.08.2019 kostjale, et broneeris notari juures aja hoonestusõiguse

vormistamiseks hageja nimele, ja nõudis võla tasumist. Kostja selgitas 31.08.2019 vastuses, et

ratsaspordikeskuse arendamiseks on viidud läbi arhitektuurikonkurss, väljaehitamise

investeeringute maht on 18 000 000 eurot, kuid kostjal ei ole sellises ulatuses omavahendeid.

Kostja tegi 20.05.2020 ettepaneku teha koostööd pikaajalise lahenduse leidmiseks ning pooled

arutasid 28.09.2020 koosolekul hoonestusõiguse üleandmist AS-ile Tallinna Tööstuspargid.

05.02.2021 saatis hageja ootamatult kirja, milles teatas, et ehituskohustuse täitmist ei saa

hagejalt mõistlikult oodata, mistõttu broneeris hageja notari juures taas aja hoonestusõiguse

tagasikandmiseks. Hageja keeldus põhjendamatult kompromissi leidmast.

Kostja on ratsaspordikeskuse toimimise tagamiseks kandnud 1 457 177 euro ulatuses kulusid.

2-21-5011

2.2. Kostja vastuväidete kohaselt tuleb hagi jätta rahuldamata, sest hagejal ei ole oma rikkumise

tõttu õigust kostja vastu nõudeid esitada, hageja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega ja

suunatud kostja kahjustamisele.

Hageja rikkus võlaõigusseaduse (VÕS) § 23 lg-st 2 tulenevat koostöökohustust, mistõttu ei ole

tal VÕS § 101 lg 3 järgi õigust tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ja nõuda

rikkumisele tuginedes õiguskaitsevahendite kohaldamist, sh hoonestusõiguse tagasikandmist.

Hagejal oli kohustus anda kostja ettepanekutele nõusolek, sest see ei oleks hageja õigusi ega

huve mingil määral riivanud ega kahjustanud. Hageja ei aidanud kaasa kostja ehituskohustuse

täitmisele. Samas aitas hageja kaasa nt Tallinnas Staadioni 3 asuval kinnisasjal (Kalevi

staadion) hoonestaja arendustegevusele ja nõudis sellelt hoonestajalt väiksemat tasu, koheldes

sellega hoonestajaid ebavõrdselt. Lisaks nõustus hageja sõlmima selle hoonestjaga

PPP-lepingu, millega riik ja hageja rahastasid staadioni rekonstrueerimist kokku

14 076 000 euroga, ning Kalevi staadioni puhul viidi detailplaneeringu menetlus läbi oluliselt

operatiivsemalt ja kiiremini.

Kuna hageja ei võimaldanud kostjal hoonestusõiguse abil lepingu eesmärgi täitmiseks ja

rahastuse saamiseks tulu teenida, ning keeldus pahatahtlikult kaasabi osutamast ja nõusolekuid

andmast, mis takistas kostjal lepingu eesmärki saavutada, ei ole hagejal VÕS § 6 lg 2 järgi

õigust nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist ega tasu maksmist.

Hoonestusõiguse tagasikandmise nõue on suunatud kostja kahjustamisele tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 2 tähenduses. Hageja säästis ratsaspordikeskuse opereerimist

kostjale üle andes iga aasta ligi 77 000 eurot (1 200 000 krooni), sest kostja võttis selle

opereerimise üle ning maksis hagejale iga aasta 70 389 eurot peale.

2.3. Hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue on AÕS § 244¹ lg 3 järgi aegunud.

Hagejale pidi hiljemalt ehitus- ja rekonstrueerimiskohustuse tähtaja lõpuks, s.o 22.09.2019

olema teada kostja väidetav rikkumine ja hagi tuli esitada hiljemalt 22.03.2020. Hageja

20.06.2019 kirja kohaselt oli talle juba siis teada, et kostja ei ole ehituskohustust täitma asunud.

Aegumine ei ole läbirääkimiste tõttu peatunud, sest pooled ei pidanud 31.08.2019–05.02.2021

läbirääkimisi TsÜS § 167 lg 1 tähenduses. Hageja ei vastanud kostja 31.08.2019 kirjale ning

28.09.2020 koosoleku ajaks oli aegumistähtaeg juba möödunud.

2.4. Hageja tasunõue 140 778 eurot ei ole põhjendatud.

Tasukokkulepe on TsÜS §-de 85 ja 87 ning konkurentsiseaduse (KonkS) § 16 p-de 1 ja 3 alusel

tühine osas, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne

ärimaa hoonele ehitusloa väljastamist. Hagejat saab pidada avalikele huvidele sobilike

kinnisasjade võõrandamise ja hoonestamise turul turgu valitsevaks ettevõtteks KonkS § 13 lg 1

või § 13 lg 2 ja § 15 tähenduses. Hageja on rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet ja riivanud

ettevõtlusvabadust ning rikkunud seeläbi KonkS § 16 p-des 1 ja 3 sisalduvat keeldu. Kalevi

staadioni hoonestaja ei pea tasuma ärimaa koefitsiendiga tasu kuni ehituslubade väljastamiseni,

kuid kostjalt nõuab hageja tasu ärimaa koefitsiendiga, kuigi ärihooneid ei ole ehitatud ega

selleks ehitusluba antud. Luba anti üksnes ratsaspordikeskusele. Hageja nõuab kostjalt iga aasta

ärimaa eest tasu 65 172 eurot ja sotsiaalmaa eest 5217 eurot. Seega on põhjendatud aasta tasu

kokku 10 434 eurot ning kahe aasta tasu 20 686 eurot.

2-21-5011

Ärimaa eest hoonestusõiguse tasu maksmise kokkulepet saab pidada ka heade kommetega

vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p-de 2 ja 3 alusel koosmõjus TsÜS §-ga 85 tühiseks, sest

hageja ei võimaldanud kostjal ärihooneid rajada ega arendustegevuseks rahastust saada.

Lisaks ei ole hageja pidanud hoonestusõiguse tasu määrates kinni määruse nr 28 §-s 35

sätestatust,

mille

kohaselt

tuli

hoonestusõiguse

tasuks

määrata

2%

sotsiaalmaa

maksustamishinnast, kuna tegemist oli ratsaspordikeskusega. Seda ületav hoonestusõiguse

tasumäär on TsÜS § 87 alusel tühine.

2.5. Hageja viivisenõue ei ole selge ning see on ülemäärane või tuleb seda vähendada.

Hoonestusõiguse lepingus sisalduv viivisemäär 0,1% on vastuolus enne 22.06.2020 ja pärast

seda kehtinud Tallinna Linnavolikogu määruse nr 28 „Tallinna linna omandis olevale

kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord“ (määrus nr 28) §-s 57 sätestatud viivisemääraga

(vastavalt 0,03% ja 0,05%). Kuna linnavolikogu määrus on üldkehtiv akt, saab seda käsitada

seadusena TsÜS § 87 tähenduses ning poolte lepingus sisalduv viivisekokkulepe on TsÜS §-de

87 ja 85 alusel tühine.

Kuna hageja ei aidanud kaasa lepingu eesmärgi saavutamisele, tuleb viivist vähendada nullini.

2.6. Kui hageja rahalised nõuded on põhjendatud, tuleb hageja rahalised nõuded jätta kostja

tingimusliku tasaarvestuse tõttu rahuldamata.

Kostja tasaarvestab hageja rahaliste nõuetega ärimaa eest alusetult makstud hoonestusõiguse

tasu ja maamaksu (575 461 eurot 93 senti). Kuna tasukokkulepe on osaliselt tühine, on kostjal

TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel õigus nõuda tühise tehingu alusel makstud

hoonestusõiguse tasu ja maamaks tagasi. Kostja oleks pidanud maksma 100% sotsiaalmaa eest

hoonestusõiguse tasu 10 434 eurot aastas. Ajavahemikul 2012–2019 I poolaasta tasus kostja

kokku tühise tehingu alusel hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti (59 955×6,5) ülemäära.

Lisaks tasus kostja ajavahemikul 2012–2019 I poolaasta maamaksu 371 508 eurot 86 senti.

Kuna kostja sai hoonestusõigust kasutada üksnes 50% ulatuses (sotsiaalmaana), on 50%

ulatuses maamaksu tasumine olnud alusetu ning kostjal on õigus nõuda hagejalt 185 754 euro

43 sendi (371 508,86/2) tagastamist.

Lisaks soovib kostja, et hageja hüvitaks talle enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kantud

kulud 27 829 eurot 63 senti ja pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist kantud kulud 475 497

eurot 83 senti. Kuigi AÕS § 244¹ lg 1 ning lepingu p-de 7.1 ja 8.1 alusel ei ole kostjal õigust

nõuda kulutuste hüvitamist hoonete hariliku väärtuse hüvitamiseks, on kostjal õigus nõuda

kulutuste hüvitamist käsundisaajana VÕS § 628 lg 2 alusel või muul kohtu hinnangul kohasel

õiguslikul alusel.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 12.04.2022 otsusega hagi. Maakohus tuvastas kostja kohustuse

anda hoonestusõiguse tagasikandmiseks vajalik tahteavaldus ning asendas selle kohtuotsusega.

Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot ja

hagi esitamise aja seisuga sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 51 102 eurot 76 senti.

Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

menetluskulude hüvitise 3400 eurot koos kohustusega tasuda sellelt alates kohtuotsuse

jõustumisest seaduses sätestatud määras viivist.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised vaidlustamata asjaolud:

2-21-5011

-

Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 otsuse nr 118 alusel sõlmisid hageja ja kostja

10.08.2011 notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse seadmise lepingu 50 aastaks hageja

omandis olevale Paldiski mnt 135 asuvale kinnisasjale;

-

hoonestusõiguse lepingu alusel pidi kostja rekonstrueerima kinnistul olevad hooned

ning ehitama uued hooned, kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 16. mai 2007

korraldusega nr 894 kehtestatud detailplaneeringuga;

-

hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja ehitustööd lõpetama ja vormistama

hoonete kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest

kinnistusraamatusse;

-

Paldiski mnt 135 kinnisasjale väljastati 14.11.2014 ehitusluba, kuid kostja ei asunud

hooneid ehitama ega renoveerinud olemasolevaid;

-

hoonestusõiguse lepingu kohaselt pidi kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu

70 389 eurot aastas, millise kohustuse jättis kostja mitme aasta jooksul täitmata;

-

hageja nõudis kostjalt hoonestusõiguse tagasikandmist, kuid kostja ei ole

hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolekut andnud ega hoonestusõiguse tasu

maksnud.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hoonestusõiguse tagastamise nõue

AÕS § 244¹ lg 3 järgi aegunud.

Kuigi hoonestusõiguse leping nägi ette kaheksa-aastase tähtaja ehitiste püsitatamiseks ja

rekonstrueerimiseks, sai hagejale pärast 14.11.2014 antud ehitusloa kehtivuse lõppemist

lõplikult selgeks, et kostja ei täida lepingulist kohustust. Seega pidi hageja esitama hagi

hiljemalt 14.05.2020.

Hageja teatas juba 02.08.2019 kostjale, et on broneerinud notari juures aja hoonestusõiguse

tagasikandmiseks. Kostja vastas 31.08.2019 kirjas hagejale ja soovis lepinguga edasi liikuda.

Kuna hageja ei esitanud kostja vastu pärast seda kohe hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet,

saab sellest järeldada hageja soovi pidada kostjaga läbirääkimisi. 20.05.2020 saatis kostja ise

hagejale uue kirja, milles teatas taas, et soovib koostööd jätkata, mitte hoonestusõigust tagasi

kanda. Kostja kirjast saab järeldada, et kostja arvates jätkasid pooled läbirääkimisi.

Läbirääkimiste jätkumist kinnitab ka 28.09.2020 toiminud koosolek, kus arutati

hoonestusõigusega seonduvat ning mille järel pidi hageja valmistama ette Tallinna

Linnavolikogu otsuse eelnõu ning kostja pidi tasuma võla. Hageja koostas volikogu otsuse

eelnõu, kuid volikogu ei võtnud otsust vastu. Kostja ei tasunud võlga. Seega jättis kostja endale

võetud kohustuse täitmata. 05.02.2021 saatis hageja kostjale kirja, milles leidis, et poolte

läbirääkimised on jõudnud faasi, kus lepingu täitmist ja kompromissi saavutamist ei saa enam

eeldada. Hageja soovis hoonestusõiguse tagastamist alates 22.02.2021. Kostja vastas hagejale

09.02.2021 ja märkis, et lootis koosolekul kokkulepitu alusel lepingulise suhte jätkumist ning

hoonestusõiguse AS-ile Tallinna Tööstuspargid üleandmise järel maksta võla. Hageja vastas

09.02.2021 ja selgitas, et linnavalitsus ei toetanud kostja soovitud toimingute järjekorda ning

volikogu jättis eelnõu päevakorrast välja. Hageja pidas võimalikuks eelnõu menetlemist jätkata

pärast võla tasumist.

Läbirääkimised lõppesid lõplikult 09.02.2021 ning kuni selle ajani oli nõude aegumine

peatunud. Hageja esitas hagi 31.03.2021, seega ei ole hagi aegunud.

3.3. Kostja väited hageja koostöökohustuse ja konkurentsiseadusest tulenevate kohustuste

rikkumise kohta ei anna alust jätta hagi rahuldamata ega pidada poolte lepingut tühiseks.

2-21-5011

3.3.1. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 16.05.2007 (maakohtu otsuses ekslikult 16.07.2007)

korraldusega nr 894-k Tallinna Ratsaspordibaasi ja selle lähiala detailplaneeringu. Korralduse

p 1 järgi oli detailplaneeringus ette nähtud kaasaegse ratsaspordibaasi rajamine ning 50% maa

sihtotstarbest oli ärimaa. Detailplaneeringu järgi pidi piirkond kujunema kaasaegseks

ratsaspordikeskuseks. 30.05.2019 muudeti korraldust ning kehtestati detailplaneering Nord

Projekt töö nr 04010 alusel. 10.08.2011 sõlmisid hageja ja kostja notariaalselt tõestatud

hoonestusõiguse seadmise lepingu.

Hoonestusõiguse lepingu kohaselt seati hoonestusõigus hagejale kuuluvale Tallinnas Paldiski

mnt 135 asuvale kinnisasjale. Lepingu p 2.1.10 järgi tuli hoonestusõiguse alusel ehitada

majutus-, ravi-, spordi- ja ärihooned, lähtudes 16.05.2007 korraldusega kehtestatud

detailplaneeringust. Seega pidi kostja lepingu sõlmimisel aru saama, millised kohustused talle

lepingust tulenevad. Kostja pidi mõistma, et detailplaneeringus ette nähtud ehitiste rajamiseks

pidid tal olemas olema piisavad vahendid. Lepingu p-s 2.2.3 kinnitas kostja, et ta on üle

vaadanud talle hoonete kohta esitatud dokumentatsiooni ning ta on teadlik kehtestatud

detailplaneeringu sisust, samuti lepingu eseme suhtes kehtestatud ehitusõiguse ulatusest ning

mahtudest. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et hageja seab kinnisasjale kostja kasuks

hoonestusõiguse tähtajaga 50 aastat. Lepingu p 3.2 järgi oli kostja kohustatud rekonstrueerima

lepingu p-s 2.1.6 kirjeldatud hooned ja ehitama lepingu p-s 2.1.10 nimetatud hooned, lähtudes

detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja mahtudest. Lepingu p 3.4 järgi oli kostja

kohustatud lõpetama p-s 2.1.6 nimetatud hoonete ja rajatiste rekonstrueerimistööd ja p-s 2.1.10

nimetatud hoonete ehitustööd ja vormistama kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul alates

hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse. Lepingu p-s 5 lepiti kokku hoonestusõiguse

tasus. Lepingu p 5.1 järgi pidi kostja hoonestajana tasuma hoonestusõiguse tasu, mille

suuruseks aastas oli 70 389 eurot, mis moodustus 5% ärimaa ja 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega

maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030. Lepingu p 5.2 järgi pidi kostja tasuma

hoonestusõiguse tasu kaks korda aastas iga aasta 10.01. ja 10.07. järgmise poolaasta eest ette.

Lepingu p 5.3 järgi tuli hoonestusõiguse tasu maksta hageja esitatud arvete alusel. Lepingu p

7.1 nägi ette, et hagejal kui kinnisasja omanikul on õigus nõuda kostjalt nõusolekut

hoonestusõiguse kandmiseks hageja kui kinnistu omaniku nimele lepingu p-s 3.2 nimetatud

hoonete ja rajatiste mittevalmimisel lepingu p-s 3.4 nimetatud tähtajaks või lepingu p-des 3.3,

6.1 ja 6.2 toodud kohustuste rikkumisel. Lepingu p-s 8.1 leppisid pooled kokku, et

hoonestusõiguse tähtaja saabumisel või hoonestusõiguse omanikule langemisel jäävad

hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad hooned ja rajatised kinnisasjale ning hageja kostjale

kinnisasjale jäävate hoonete ja rajatiste ees hüvitist ei maksa. Kõik hoonestusõiguse kehtivuse

ajal hoonestusõiguselt saadavad viljad pidid lepingu p 10.1 järgi jääma kostjale.

3.3.2. Lepingu järgi lasus kostjal kohustus rekonstrueerida kinnisasjal asunud hooned ning

ehitada sinna lepingu sõlmimise ajal kehtinud detailplaneeringus ette nähtud hooned, kuid

kostja jättis hoonete ehitamise ja rekonstrueerimise kohustused täies ulatuses täitmata. Õige ei

ole kostja väide, et kuna aasta pärast lepingu sõlmimist sai ta teadlikuks majanduskriisi

mõjudest ja pankade laenupoliitika muutumisest, pidi hageja asuma tegema pingutusi ja

nõustuma erinevatel viisidel lepingu muutmisega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas ta planeeris

lepingut täita selle sõlmimise ajal ning miks tema soovitud finantseeringuid ei õnnestunud

kaasata. Leping ei näinud hagejale ette kohustusi kostja ehitustegevuse finantseerimiseks või

finantseerimise abistamiseks.

3.3.3. Kostja viited konkurentsiseaduse kohaldamisele on kunstlikud ning põhjendamatud.

Kohus ei saa lugeda hagejat turgu valitsevaks ettevõtjaks üksnes kostja paljasõnaliste ja

meelevaldsete seletuste alusel. Kostja ei esitanud tõendeid selle kohta, et Tallinna linnas kuulub

hagejale vähemalt 40% hoonestusõigustega seotud kaubaturu käibest, ega enda väidetud

2-21-5011

kaubaturu tingimuste ning rahalise väärtuse kohta. Eluliselt ei ole usutav kostja väide, et

majandus- ja kutsetegevuses Eestis tegutsev ettevõte saab ärilisel otstarbel kasutada vaid

avalikult kasutatavat ja Tallinna linnale kuuluvat munitsipaalmaad ning teistelt maaomanikelt

hoonestusõigust saada ei ole võimalik. Alusetu ja ühegi tõendiga tõendamata on kostja väide,

et ainult munitsipaalomandisse saab kuuluda maa, mis on avalikult kasutatav ning kuhu saaks

muude hoonete kõrvale rajada spordikeskuse. Kuna kostja ei ole tõendanud, et hageja oli turgu

valitsev ettevõte, ei saa poolte hoonestusõiguse lepingule kohaldada KonkS § 16. Lisaks ei ole

kostja põhistanud ega tõendanud, et Kalevi staadioni puhul oli tegemist võrdväärse

kokkuleppega. Ainuüksi sellest, et tegemist oli hoonestusõigusega, ei saa sellist järeldust teha.

3.3.4. Kostja väited koostöökohustuse rikkumise kohta ei ole põhjendatud.

VÕS § 23 lg-st 2 tuleneb kohustus teha koostööd lepingu täitmiseks, kuid sellest ei tulene

lepingupoolele kohustust võimaldada pärast lepingu sõlmimist selle muutmist viisil, mis on

teisele poolele sobivam ja majanduslikult soodsam. Kostja viited sellele, et investeeringute

kaasamiseks oleks vältimatult olnud vajalik hoopis osa kinnisasja võõrandamine kostja

majanduslikes huvides või ratsakeskuse asemel vähemalt osaliselt kortermaja rajamine, ei

põhista, et kostja ei olnud vastutav lepinguliste kohustuste täitmata jätmise eest. Kostja ei ole

esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta näiteks ühelgi viisil pärast lepingu sõlmimist laenu ei

saanud, kuid oleks koheselt saanud siis, kui lepingut oleks muudetud. Kostja väited on jäänud

paljasõnalisteks. Hagejale ei tulenenud lepingust kohustust kostjat majanduslikult mistahes

viisil toetada. Kostja soov lepingut muuta ei olnud suunatud hagejaga koostöö tegemisele, vaid

endale majanduslikult sobivamate tingimuste väljakauplemisele. Sellisel viisil ei ole aga

tegemist olukorraga, kus hageja oleks koostöökohustust rikkunud ning kostja saaks omakorda

tugineda hageja kui võlausaldaja vastuvõtuviivitusele.

06.06.2001 (maakohtu otsuses ekslikult 06.01.2001) oli hageja ja kostja vahel sõlmitud

tervikvara rendileping, mille kohaselt rentis kostja Tallinna Ratsaspordibaasi tervikvara tasu

eest 1 kroon aastas ning pidi kasutama renditud tervikvara sportlastele ja asjahuvilistele

ratsutamisteenuse pakkumiseks. Ainuüksi sellest, et varem oli poolte vahel sõlmitud tervikvara

rendileping, ei saa järeldada, et hagejal pidid olema hoonestusõiguse seadmise lepingus

mittemääratletud kohustused kostja tegevuse igakülgseks toetamiseks. Tallinna Linnavolikogu

16.06.2011 otsusega nähti ette hoonestusõiguse seadmine, arvestades mh kehtestatud

detailplaneeringut ja kostja avaldust. Otsuses olid loetletud seni kinnisasjal asuvad hooned ning

nähtud ette hoonestusõiguse aastatasu suurus (p 1.4) ja viivis (p 1.7). Otsuse p 1.16.1 nägi

samuti hoonestajale ette kohustuse rekonstrueerida olemasolevad hooned ja rajada

detailplaneeringus märgitud uued hooned. Otsuse p 1.16.3 järgi tuli ehitustööd lõpetada ja

vormistada kasutusload hiljemalt kaheksa aasta jooksul hoonestusõiguse kandmisest

kinnistusraamatusse. Hageja ja kostja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu

tingimused olid kooskõlas linnavolikogu otsusega.

Kostja esitatud 27.05.2008 äriplaani alusel ei saa järeldada, millisel põhjusel ei õnnestunud

kostjal kaasata rahalisi vahendeid hoonestusõiguse lepingu täitmiseks.

03.02.2013 saatis Eesti Ratsaspordiliit MTÜ kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, viidates

10.12.2012 toimunud nõupidamisele, milles soovis järjekordselt hageja ja kostja vahel sõlmitud

lepingu muutmist, ning 05.03.2013 detailplaneeringu algatamise ettepaneku, mille eesmärgiks

oli maa-ala kruntideks jaotamine ja ehitusõiguse määramine ratsaspordibaasi ning seda

teenindava hoonestuse rajamiseks. 16.08.2013 on Tallinna Linnaplaneerimise Amet,

Linnaruumi OÜ ja kostja sõlminud planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu, mille

objektiks oli menetlusse võetud detailplaneering. Seega ei teinud hageja kostjale takistusi tema

2-21-5011

soovitud viisil detailplaneeringu muutmiseks. 07.04.2014 saatis TSM Projektijuhtimise OÜ

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile kirja, milles palus jagada kinnisasja. 13.05.2014 saatis

kostja hagejale kirja, milles palus kinnisasja osadeks jagada, muuta kruntide piire ilma

detailplaneeringut koostamata ja lülitada Veskimetsa ratsaspordibaas Tallinna arengukavasse

olulise tähtsusega tegevuste hulka. 03.10.2014 saatis kostja hagejale uue kirja ning leidis taas,

et on ebaotstarbekas kõigi planeeritavate objektide asumine ühel kinnisasjal. Kostja heitis

hagejale ette detailplaneeringu algatamata jätmist ja soovis kinnisasjade jagamist. Kostja üheski

kirjas ei ole selgitatud, millistel põhjustel ta lepingulisi kohustusi täita ei saa. Kostja seisukohad

on ka vastuolulised, sest kord soovib kostja kinnistute jagamist ilma detailplaneeringuta ning

kord jällegi heidab ette detailplaneeringu menetlemisega seonduvat. 07.11.2014 sõlmisid

hageja ja kostja lepingu detailplaneeringu kohaste avalikult kasutatavate teede ja haljastuse,

välisvalgustuse ning kanalisatsiooni rajamiseks. Kostja pidi lepingu alusel tagama avalikult

kasutatavate kergliiklus- ja sõiduteede, haljastuse, välisvalgustuse ja kanalisatsiooni

väljaehitamise. Kostja jättis selle kohustuse täitmata. Tallinna Linnavalitsus algatas 03.06.2015

korraldusega nr 873-k detailplaneeringu koostamise. Korralduse kohaselt tuli Paldiski mnt 135,

135a ja 135b kinnistud jagada ja ümber kruntida, et moodustada viis ärimaa, üks äri- või

ühiskondlike hoonete maa, üks transpordimaa ja üks üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt.

Korralduse järgi võis ka kaaluda kahe äri- ja/või elamumaa sihtotstarbega krundi moodustamist.

09.02.2015 saatis kostja hagejale kirja, milles viitas läbi viidud arhitektuurikonkursile. Kostja

kinnitas, et alustab ehitustöödega 2015. a teisel poolel, kuid kostjal puuduvad omavahendid

investeeringute tegemiseks. Kostja avaldas arvamust, et keskuse finantseerimine on võimalik

vaid juhul, kui planeeringuga ette nähtud ärihooneid saab arendada tänapäevaste tingimuste

kohaselt. Seega on kostja ühelt poolt kinnitanud, et tal puuduvad vahendid lepinguliste

kohustuste täitmiseks, kuid teisalt on kostja andnud eksitavaid lubadusi selle kohta, millal

ehitustöödega alustatakse. Kirjast ei ole võimalik järeldada, kuidas ja milliste vahendite abil

lootis kostja ehitustöödega alustada 2015. a teisel poolel. Kostja soovis endiselt hagejalt

kinnistu jagamist ning lisaks vähemalt ühele krundile kortermaja rajamist.

Seega asus kostja kohe pärast hoonestusõiguse lepingu sõlmimist esitama hagejale erinevaid

ajas suurenevaid nõudeid lepingu muutmiseks kostjale oluliselt soodsamaks, kuid hagejal ei

olnud kohustust anda kostjale hoonestusõigust oluliselt soodsamatel tingimustel võrreldes

kokku lepituga, ega kohustust võõrandada osa kinnisajast viisil, et kostja saaks selle arvel tulu

teenida. Kostja ei saanud eeldada ja loota hagejalt tema majandustegevuse toetamist ja

igakülgset soodustamist. Sedavõrd ulatuslikku majanduslikku kohustust ei saa VÕS § 23 lg-st

2 tuletada.

3.4. Kuna kostja jättis hoonestusõiguse lepingust tulenevad kohustused täitmata, tuleb hageja

hoonestusõiguse tagasikandmise nõue AÕS § 244¹ lg 1 alusel rahuldada ja kohustada kostjat

andma hoonestusõiguse tagasikandmiseks nõusolek. Kostja ei ole toonud esile ühtegi asjaolu,

mis välistaks hageja hoonestusõigust puudutava nõude rahuldamise. Hageja nõue ei ole

vastuolus hea usu põhimõttega. Pahauskselt käitus pigem kostja, kes andis korduvaid katteta

lubadusi ehitustöödega alustamiseks, kuid nõudis selle asemel hoopis hagejalt pidevalt lepingu

muutmist ja enda soodustamist.

3.5. Kostjal ei ole hageja vastu tasaarvestatavaid nõudeid ning kostja peab tasuma hagejale

hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot.

Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks muid lepingulisi suhteid, sh käsundusleping.

Hoonestusõiguse lepingu p 10.1 järgi kuulusid kostjale lepingu kehtivuse ajal hoonestusõiguselt

saadavad viljad. Seega oli kostjal alates hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest kohustus

arendada kinnisasjal enda soovitud majandustegevust ja õigus saada sellelt tulu. Leping ei

2-21-5011

näinud ette hageja kohustust maksta kostjale viimase majandustegevuse teostamise eest tulu

või hüvitada sellega seotud kulutusi.

Kostja soovitud hüvitise tasumist ei võimalda ka AÕS § 244². Selle järgi peab omanik maksma

hüvitist kinnistule jäänud hoonete eest. Hoonestusõiguse lepingu p-s 8.1 leppisid pooled selgelt

kokku, et hoonestusõiguse tagasilangemisel ei maksa hageja kostjale kinnisasjale jäävate

hoonete ja rajatiste eest hüvitist. Kostja ei ole ka rajatisi ehitanud.

Kostja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul või faktilisel alusel oleks tal õigus nõuda kulutuste

hüvitamist, ega tõendanud kulutuste tegemist väidetud suuruses. Kostja esitatud tabelid on

käsitatavad kostja selgituse, mitte tõendina. Kostja esitatud lepingute (28.11.2011

projektijuhtimise leping, projekteerimislepingud, planeeringu koostamise õiguse üleandmise

leping, keskkonnamõjude hindamise leping) alusel ei saa järeldada, mida nende alusel tegelikult

tehti ja mida kostja tasus. Kostja esitatud arvetest saab vaid osasid pidada seotuks vaidlusaluse

kinnisasja projekteerimisega. Reisi- ja konverentsikulusid ei saa pidada hoonestusõiguse

lepinguga seotuks. Kostja ei ole tõendanud ühegi arve tasumist. Kostja ei ole põhjendanud,

miks peaks hageja kandma 10.08.2011 notari arve ja kinnistusraamatu kande eest riigilõivu

kulu.

3.6. Hageja viivisenõue 51 102 eurot 76 senti on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Hoonestusõiguse lepingu p 5.4 järgi oli kostja hoonestusõiguse aastatasu tasumisega

viivitamisel kohustatud maksma hagejale viivist 0,1% tähtajaks tasumata summalt iga

maksmisega viivitatud päeva eest. Selline viivisemäär tulenes lepingu sõlmimise ajal

(01.01.2011–22.06.2013) kehtinud Tallinna Linnavolikogu 02.06.2005 määruse nr 28 §-st 51.

Alates 22.06.2013 oli viivisemäär 0,05%, kuid sellel ei olnud tagasiulatuvat jõudu ning määruse

hilisema muutmise tõttu ei muutunud lepinguline viivisemäär tühiseks.

Hageja viivisearvutus on selge ja arusaadav.

Kostja ei ole põhistanud viivise vähendamise taotlust.

3.7. Kuna kohus teeb otsuse kostja kahjuks, jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Hageja hüvitatavaks menetluskuluks on

riigilõiv 3400 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista koos kohustusega tasuda sellelt alates otsuse

jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse

väidete

kohaselt

asus

maakohus

vääralt

seisukohale,

et

hoonestusõiguse hageja nimele kandmise nõue ei ole aegunud, kuna aegumine peatus poolte

läbirääkimiste tõttu 31.08.2019–05.02.2021.

Nõude aegumine hakkas AÕS § 244¹ lg-te 1 ja 3 ning lepingu p 7.1.1 järgi kulgema hiljemalt

22.09.2019 (ehituskohustuse tähtpäev), mitte 14.11.2019 (ehitusloa lõppemise aeg), millega

nõustus ka hageja. Seega möödus hageja nõude aegumistähtaeg hiljemalt 22.03.2020. Hageja

ei vastanud kostja 31.08.2019 kirjale, mistõttu ei peetud enne seda läbirääkimisi. Samuti ei

vastanud hageja kostja 20.05.2020 kirjale. 28.09.2020 koosoleku ajaks oli hageja nõue juba

2-21-5011

aegunud. Pelgalt kostja kirjadest, millele hageja ei vastanud, ei saa järeldada läbirääkimisi

(RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 11)

4.2. Maakohus jättis tähelepanuta kostja väited selle kohta, et tasunõue on vastuolus lepingu

sõlmimise ajal kehtinud määrusega nr 28. Kuna kostja kohustus lepingu järgi rajama mh

spordiehitisi (tall, maneež, teeninduskorpus, tribüün, piirdeaed ning väliskommunikatsioon),

tuli määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg 4 järgi võtta tasu suuruse määramisel aluseks 2%

sotsiaalmaa maksustamishinnast. Lepingu p 5.1 ei ole sellega kooskõlas ning tasumäär on

määrusega vastuolu tõttu tühine osas, milles see ületab määruses ettenähtud määra (RKTKo

27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23; RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 37). Seega on hagejal

õigus nõuda kostjalt tasu üksnes 2% sotsiaalmaa maksustamishinnast, s.o oluliselt vähem.

Ühtlasi on kostjal õigus nõuda hagejalt alusetult saadud tasu tagastamist ja see hageja nõudega

tasaarvestada. Samuti tuleb seetõttu vähendada hageja viivisenõuet.

4.3. Maakohus leidis vääralt, et hageja ei ole rikkunud koostöökohustust ja võrdse kohtlemise

põhimõtet.

Kostja asus lepingut täitma ning hagejal oli eraõiguslik koostöökohustus, mida hageja rikkus.

Kostja heidab hagejale ette vajalike toimingute õigel ajal tegemata jätmist, muutunud asjaolude

arvestamata jätmist ja ebavõrdset kohtlemist, mitte kostja tegevuse finantseerimata jätmist.

Koostöökohustuse rikkumise tõttu ei saa hageja esitada kostja vastu nõudeid, samuti on nõuded

vastuolus hea usu põhimõttega.

Hagejal oli ka avalik-õiguslik koostöökohustus ja ta on seda rikkunud. Maakohus sisustas

hagejale haldusmenetluse seadusest, planeerimisseadusest ning keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seadusest tulenevaid kohustusi. Hageja viivitas detailplaneeringu

algatamisega. Kostja selgitas, et planeeringu kehtestamine on ainus meede, mis aitaks

Veskimetsa projekti rahastada.

Maakohus leidis vääralt, et hageja ei rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet. Maakohus jättis

seda järeldades analüüsimata kostja väited ja tõendid Veskimetsa ratsaspordikeskuse ja Kalevi

staadioni võrreldavuse kohta, mistõttu asus maakohus vääralt seisukohale, et ainus võrreldav

asjaolu on see, et mõlema objekti puhul on sõlmitud hoonestusõiguse leping. Lisaks jättis

maakohus hindamata kostja esile toodud ebavõrdse kohtlemise aspektid.

4.4. Maakohus eksis konkurentsiseaduse kohaldamisel ning leidis vääralt, et hageja ei ole

käsitatav turgu valitseva ettevõttena, ja asus seetõttu vääralt seisukohale, et hageja ei ole

kuritarvitanud turgu valitsevat seisundit KonkS § 16 tähenduses.

Hageja kinnitas, et tema omandis olevad kinnisasjad moodustavad ca 41,1% linna

haldusterritooriumist. Maakohus jättis arvestamata kostja selgitused kaubaturu, hageja turgu

valitseva seisundi ja selle kuritarvitamise kohta.

4.5. Maakohus jättis vääralt kostja tasaarvestuse avalduse rahuldamata.

Maakohus jättis arvestamata, et tasukokkulepe oli määruses nr 28 sisalduvat määra ületavas

osas tühine ning kostja tasus 50% ulatuses alusetult maamaksu, mistõttu on kostjal õigus nõuda

hagejalt TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejalt tagasi 575 461 eurot 93 senti, sh

hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti ja maamaks 185 754 eurot 43 senti.

Maakohus jättis vääralt arvestamata kostja tehtud kulutused. Hageja ja kostja käitumisest

nähtub, et hageja andis kostjale käsundi arendada välja kaasaja nõuetele vastav

2-21-5011

ratsaspordikeskus ning hallata olemasolevat keskust. Seega oli pooltel käsundussuhe ning

hageja peab kostjale tehtud kulutused hüvitama. Maakohus leidis vääralt, et esitatud tõendid ei

kinnita kulude kandmist.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Hageja nõustus maakohtu põhjendustega ja jäi maakohtus esitatud seisukohtade

juurde.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada

ja maakohtu otsus tuleb hüpoteegi tagasikandmise nõude osas tühistada. Ringkonnakohus saab

teha tühistatud osas ise uue otsuse, millega jätab hageja selle nõude aegumise tõttu rahuldamata.

Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada,

kuid TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis

kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise.

7. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks

esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende

asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus

ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.

8. Kolleegium käsitleb esmalt hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet (I), seejärel

hoonestusõiguse tasu nõuet ja viivisenõuet (II), kostja tasaarvestuse vastuväiteid (III) ning teeb

viimaks menetluslikud otsustused (IV).

I

9. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda

kostjalt AÕS § 244¹ lg 1 ja lepingu p 7.1 alusel hoonestusõiguse tagasikandmist, sest kostja on

jätnud lepingu p-s 3.4 sätestatud tähtaja jooksul täitmata lepingu p-s 3.2 sätestatud

rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole nimetatud

kohustust tähtaegselt täitnud. Arvestades kostja vastuväiteid, on aga vaidlus selle üle, kas

hageja nõue on aegunud, ning kui hageja nõue ei ole aegunud, siis kas hagejal on õigus kasutada

kostja vastu sellele rikkumisele tuginedes õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguse

tagasikandmist, või ei saa hageja seda VÕS § 101 lg 3 järgi teha, kuna kostja rikkumise

põhjustas hagejapoolne kohustuste rikkumine.

10. Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet

lahendades ekslikult seisukohale, et hageja nõue ei ole aegunud.

10.1. Kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat

ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja

omanikul AÕS § 244¹ lg 1 järgi õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda

nimele kandmiseks (omanikule langemine). Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist (nõue)

aegub TsÜS § 142 lg 1 I lause järgi seaduses sätetatud tähtaja jooksul. Seejuures algab

aegumistähtaeg TsÜS § 147 lg 1 I lause järgi üldjuhul nõude sissenõutavaks muutumisega ning

2-21-5011

nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 järgi sissenõutavaks alates hetkest, mil õigustatud isikul on õigus

nõuda vastava kohustuse täitmist. Õigus nõuda hoonestajalt kokkulepitud tähtaja jooksul

ehituskohustuse täitmata jätmise tõttu nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks aegub

AÕS § 244¹ lg 3 järgi kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava

eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega

tuleneb

seadusest

hoonestusõiguse

tagasikandmise

nõude

esitamiseks

lühendatud

aegumistähtaeg, mis hakkab kulgema alates ajast, mil kinnisasja omanik sai teada asjaoludest,

mis annavad talle õiguse nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist, kuid igal juhul aegub nõue

kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik

TsÜS § 142 lg 1 II lause järgi keelduda oma kohustuse täitmisest.

Siinsel juhul pidi kostja lepingu p 3.4 järgi täitma rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse kaheksa

aasta jooksul alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning kohustuse täitmise

tähtaeg lõppes 22.09.2019. Hoolimata sellest, et hageja saatis kostjale juba 20.06.2019 kirja

(I kd, tl 30–30 pöördel), milles nõudis kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks,

sest kostja ei olnud ehituskohustust täitma asunud, ei saanud hageja nõude aegumine alata enne

rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja lõppemist 22.09.2019.

Hageja nõudeõigus sai tekkida alles vastava tähtaja möödudes, sest alles siis rikkus kostja oma

kohustust ning hagejal tekkis õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Samas saab hageja

20.06.2019 kirjast järeldada, et hageja teadis kohe tähtaja möödudes, et kostja ei ole

rekonstrueerimis- ja ehituskohustust täitnud, mistõttu tuleb aegumistähtaega arvestada alates

22.09.2019. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et ratsaspordikeskusele väljastatud ehitusluba kehtis

pärast nimetatud tähtaega kuni 14.11.2019 edasi. Ainuüksi ehitusloa kehtimisest ei saa

järeldada seda, et hageja ei teadnud enne selle kehtivuse lõppemist, et kostja ei ole oma

kohustusi tähtaegselt täitnud. Seega algas hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõude

kuuekuuline aegumistähtaeg 22.09.2019 ja lõppes 22.03.2020.

10.2. Kuigi hageja väitel peatus vahepeal aegumine poolte läbirääkimiste tõttu, ei ole hageja

tõendanud, et pooled pidasid 31.08.2019–05.02.2021 läbirääkimisi.

Nõude aegumine peatub TsÜS § 167 lg 1 järgi õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate

läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue

võib tuleneda. Riigikohus on korduvalt leidnud, et aegumine peatub läbirääkimiste tõttu üksnes

siis, kui need sisuliselt toimuvad. Läbirääkimiste pidamist aegumise peatumise tähenduses saab

järeldada üksnes siis, kui vastaspool läbirääkimiste pidamise ettepanekule vastuseks väljendab

mingitki valmisolekut läbirääkimisteks, seejuures ei peata aegumist ühe poole kirjade saatmine,

kui teine pool ei ole neile läbirääkimiste pidamise tahtega vastanud (vt nt RKTKo 14.06.2016,

3-2-1-54-16, p 14; RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-53-15, p 11; RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-162-13,

p 33).

Siinsel juhul tõi hageja esile, et pooled alustasid läbirääkimisi, kui kostja saatis hageja

20.06.2019 kirjale 31.08.2019 vastuse (I kd, tl 97–98), milles kutsus hagejat veelkord üles

kaaluma kõiki asjaolusid kogumis, et liikuda edasi ratsaspordikeskuse väljaehitamiseks vajalike

eeltingimuste loomisega vastavalt kolmepoolsel kohtumisel hageja, Eesti Vabariigi ja Eesti

Ratsaspordiliidu poolt kokkulepitule. Viidatud kirjast saab järeldada kostja soovi alustada

läbirääkimisi, kuid hageja ei ole tõendanud, et ka tema oleks väljendanud kostja ettepanekule

vastavat soovi läbirääkimistesse asuda. Kuigi hageja väitis vastuses apellatsioonkaebusele, et

läbirääkimisi peeti telefoni teel, ei ole hageja oma väidet tõendanud. Ka ringkonnakohtu istungil

kinnitasid hageja esindajad, et neil ei ole tõendeid, mis kinnitaksid ajavahemikul 22.09.2019–

22.03.2020 selliste toimingute tegemist, millest saaks järeldada hageja soovi pidada

läbirääkimisi või läbirääkimiste pidamist (e-kirjad vms). Seega ei ole hageja tõendanud, et ta

2-21-5011

vastas kostjale läbirääkimiste pidamise sooviga. Seda ei saa kuidagi järeldada ka kostja

20.05.2020. a kirjast (I kd, tl 57–58), milles kostja tegi hagejale uue ettepaneku koostöö

jätkamiseks. Selles kirjas ei sisaldu viiteid sellele, et hageja oleks kostja eelmisele ettepanekule

vastanud, ega sellele, et pooled oleksid vahepeal läbirääkimisi pidanud. Seega ei ole hageja

suutnud tõendada oma väidet läbirääkimiste alustamise kohta enne 22.03.2020, mistõttu ei ole

alust järeldada, et hageja nõude aegumistähtaeg peatus läbirääkimiste tõttu.

10.3. Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt lõppes hageja hoonestusõiguse tagasikandmise

nõude aegumistähtaeg 22.03.2020 ja hageja esitas hagi 31.03.2021, oli hagi esitamise ajaks

hageja nõue, mis tugines rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse tähtaja jooksul täitmata

jätmisele, aegunud, ning kostjal on õigus keelduda hagejale hoonestusõiguse tagasikandmiseks

nõusolekut andmast, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.

10.4. Eeltoodud järeldust ei muuda ka hageja väited selle kohta, et tegemist on kestva

rikkumisega ja aegumise kohaldamine oleks vastuolus hoonestusõiguse instituudi mõttega.

Kolleegium ei jaga hageja viidatud Tartu Ringkonnakohtu seisukohta, mille kohaselt ei saa

kinnisasja omaniku nõudeõigus AÕS § 244¹ alusel hoonestusõiguse tagasikandmiseks aeguda

senikaua, kuni hoonestaja rikub oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks

olevat peamist kohustust, ning et tõlgendus, mille kohaselt kaotaks kinnisasja omanik, kes ei

ole kuue kuu jooksul hoonete püstitamise tähtaja möödumisest esitanud nõuet hoonestusõiguse

tagasikandmiseks, kogu hoonestusõiguse ülejäänud tähtajaks sisuliselt igasuguse võimaluse

kinnisasja kasutada ning sellele seatud hoonestusõigusele uut võimalikku rakendust leida, oleks

seaduse mõttega vastuolus (vt TrtRnKo 09.01.2019, 2-15-10068, p 16).

Ringkonnakohus märgib, et AÕS § 244¹ lg-st 1 tuleneb, et kinnisasja omanikul on õigus nõuda

hoonestjalt nõusolekut hoonestusõiguse tagasikandmiseks, kui hoonestaja jätab tähtaja jooksul

ehituskohustuse täitmata või rikub oluliselt oma muid lepingulisi kohustusi, ning AÕS § 244¹

lg 3 seab sellise nõude aegumise sõltuvusse hoonestusõiguse tagasikandmise nõude eelduste

tekkimisest (kaks aastat) ja nende olemasolust teadasaamisest (kuus kuud). Seega, viidatud

sätete järgi saab kinnisasja omanik nõuda kõigi kinnistusraamatusse kantud hoonestusõiguse

sisu puudutavate kohustuste olulise rikkumise, sh tähtajaks ehituskohustuse täitmata jätmise

puhul kinnisasja tagasikandmist vastava rikkumise aluseks olevate asjaolude tekkimisest kahe

aasta jooksul või neist teadasaamisest kuue kuu jooksul. Sõltumata sellest, kas kinnisasja

omanik sai teada tagasikandmise aluseks olevast asjaolust kahe aasta jooksul, aegub tema nõue

igal juhul pärast kahe aasta möödumist nõude aluseks olevate asjaolude tekkimisest. Seaduses

sätesatud lühendatud aegumistähtaja eesmärgiks on tagada kinnisasja omaniku ja hoonestaja

vahelises suhtes õigusselgus ja õiguskindlus ning kaitsta hoonestajat selle eest, et kinnisasja

omanik võiks pärast ehituskohustuse täitmiseks kokkulepitud tähtaja möödumist igal ajal kuni

hoonestusõiguse tähtaja lõppemiseni nõuda hoonestusõiguse tagasikandmist. Teisalt ei piira see

ebamõistlikult kinnisasja omaniku õigusi ja huve, kuna omanikule on piisava aja jooksul

tagatud võimalus hoonestusõiguse tagasikandmise nõue sel alusel hoonestaja vastu maksma

panna.

Aegumistähtaja kulgema hakkamisel tuleb iseenesest hinnata, kas rikkumist saab pidada

kestvaks või lõpetatud tegevuseks. See, kui ehituskohustus jääb kokkulepitud kuupäevaks

täitmata, on aga käsitatav kohustuse täitmata jätmisena kindlaks ajaks, st lõpetatud tegevusena,

mitte kestva rikkumisena. Kui hoonestaja rikub ka edaspidi oluliselt hoonestusõiguse sisuks

olevat ehituskohustust, on kinnisasja omanikul võimalus hoonestusõiguse lepingu rikkumise

korral kasutada ka muid õiguskaitsevahendeid, sh öelda hoonestusõiguse leping (asjaõiguse

aluseks olev kohustustehing) VÕS § 196 alusel erakorraliselt üles ja nõuda hoonestajalt

2-21-5011

nõusolekut hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele kandmiseks (vrd RKTKo 3-2-1-46-08,

p-d 14–15). Seega ei ole aegumise kohaldamine ehituskohustuse tähtajaks täitmata jätmise

korral kuidagi vastuolus hoonestusõiguse regulatsiooni mõttega ega kahjusta ebamõistlikult

kinnisasja omanikku.

Siinsel juhul tulenes ka lepingu p-st 7.1, et hagejal oli õigus nõuda hoonestusõiguse

tagasikandmist hoonete ja rajatiste tähtajaks mittevalmimisel ja/või muude lepingus sisalduvate

kohustuste täitmata jätmisel. Hageja esindajad kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et hageja

nõuab kostjalt hoonestusõiguse tagasikandmist just sel põhjusel, et kostja jättis kokkulepitud

tähtpäevaks rekonstrueerimis- ja ehituskohustuse täitmata, ega tuginenud muudele alustele, sh

sellele, et ta oleks hoonestusõiguse lepingu üles öelnud. Seetõttu ei ole ringkonnakohtul alust

rahuldada hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõuet mõnel muul õiguslikul alusel.

11. Kuna hageja hoonestusõiguse tagasikandmise nõue tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata,

ei ole selle nõude lahendamisel tähtsust kostja vastuväidetel hageja eraõigussuhtes ja avalik-

õiguslikust suhtest tuleneva koostöökohustuse rikkumise kohta.

II

12. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja peab tasuma hagejale hoonestusõiguse lepingu

p 5.1 alusel hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot aastas ning tasu maksmisega viivitamise korral

lepingu p 5.4 alusel viivist 0,1% päevas. Pooled ei vaidle selle üle, et selline tasukokkulepe

tuleneb lepingust, kuid arvestades kostja vastuväiteid, vaidlevad pooled apellatsiooni-

menetluses selle üle, kas hageja saab VÕS § 101 lg 3 järgi tugineda kostja rikkumisele ja

kasutada tema vastu õiguskaitsevahendeid, s.o nõuda tasu maksmise kohustuse täitmist ning

selle maksmisega viivitamise tõttu viivist, aga ka selle üle, kas tasukokkulepe on seadusega

vastuolu tõttu osaliselt tühine, mistõttu on hagejal õigus nõuda väiksemat tasu ja viivist.

13. Ringkonnakohtu

hinnangul

rahuldas

maakohus

lõppjäreldusena

õigesti

hageja

hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude, kuid tegi seda osaliselt ekslike ja puudulike

põhjendustega. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimuse parandada ja põhjendab selles osas

otsust järgmiselt.

14. Hageja nõuab kostjalt alates 2019. a juulist kuni 2021. a jaanuarini (k.a) kokku kahe aasta

eest tasumata hoonestusõiguse tasu 140 778 eurot. Pooled ei vaidle selle üle, et nimetatud

summa vastab lepingu p-s 5.1 kokkulepitud tasumäära kohaselt kahe aasta hoonestusõiguse tasu

suurusele. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja ei ole selle ajavahemiku eest hagejale

hoonestusõiguse tasu maksnud. Seega on kostja rikkunud lepingu p-st 5.1 tulenevat tasu

maksmise kohustust ning hagejal on VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 ning lepingu p 5.1 alusel

õigus nõuda kostjalt tasu maksmise kohustuse täitmist.

15. Hoonestusõiguse tasu nõude rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja väited hageja

koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta.

Kuigi VÕS § 101 lg 3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt

ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas

tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab, ei

anna kostja vastuväited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumiste

kohta alust järeldada, et kostja tasu maksmise kohustuse rikkumise põhjustas hageja tegu või

temast tulenev asjaolu või sündmus. Hagejale etteheidetud teod võivad küll olla seostatavad

kostja rekonstrueerimis- ja hoonestuskohustuse rikkumisega, kuid need ei ole seotud kostja

2-21-5011

hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumisega. Hoonestusõiguse tasu maksmata

jätmise põhjuseks ei saa VÕS § 101 lg 3 tähenduses olla see, et kohalik omavalitsus, kes on

ühtlasi kinnisasja omanik, ei nõustu hoonestaja pakutud ettepanekutega kinnisasja jagamiseks,

viivitab detailplaneeringu menetlemisega või kohtleb hoonestajat teistest hoonestajatest

erinevalt, st ei toeta kinnisasja arendamist hoonestaja taotletud viisil. Kaudselt võivad sellised

teod avaldada küll mõju hoonestaja majanduslikule olukorrale, kuid mitte selliselt, et neid saaks

pidada hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise põhjuseks VÕS § 101 lg 3 tähenduses.

Seega ei anna kostja väited hageja koostöökohustuse ja võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise

kohta alust jätta hageja rahalist nõuet kostja vastu rahuldamata.

16. Kostjalt hageja kasuks hoonestusõiguse tasu välja mõistmata jätmiseks ei anna alust ka

kostja väited lepingu p 5.1 osalise tühisuse kohta. Iseenesest on õige kostja etteheide, et

maakohus jättis kostja väited osaliselt tähelepanuta, kuid see ei anna alust asuda

ringkonnakohtul lõppjäreldusena maakohtust erinevale seisukohale.

16.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat kokkulepet hoonestusõiguse

tasu kohta pidada KonkS § 16 p-de 1 ja 3 rikkumise tõttu TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks

osas, mille kohaselt tuleb kostjal tasuda hagejale ärimaa eest hoonestusõiguse tasu enne

ärihoonetele ehitusloa väljastamist.

16.1.1. Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja

87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks on

keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et teatud

tagajärg ei tohi saabuda. Nii võib ka KonkS §-s 16 sisalduva keeluga vastuolus olev leping olla

iseenesest tühine. KonkS § 16 p-de 1 ja 3 järgi on keelatud ühe või mitme ettevõtja poolt turgu

valitseva seisundi otsene või kaudne kuritarvitamine kaubaturul, sh otsene või kaudne

ebaõiglaste ostu- või müügihindade või muude ebaõiglaste äritingimuste kehtestamine või

rakendamine, ning võrdväärsete kokkulepete korral erinevate tingimuste pakkumine või

rakendamine

erinevatele

äripartneritele,

pannes

mõne

neist

sellega

ebasoodsasse

konkurentsiolukorda. Mõlema punkti eesmärgiks on tagada vaba konkurentsi toimimine.

Riigikohus on leidnud, et KonkS § 16 p 1 keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit

omava ettevõtjaga tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ülemääraste hindade ja muude ebasoodsate

tehingutingimuste eest ning nimetatud keelu rikkumise korral on sõlmitud leping TsÜS § 87 ja

§ 85 järgi tühine osas, mis puudutab ebaõiglast (ebaõiglaselt kõrget) osa hinnast

(RKTKo 13.11.2020, 2-15-505, p 20.2.2). Sarnaselt saab ringkonnakohtu hinnangul pidada ka

KonkS § 16 p-st 3 tuleneva keeluga vastuolus olevat tasukokkulepet tühiseks, sest ka

KonkS § 16 p-s 3 sisalduva keelu mõtteks on kaitsta turgu valitsevat seisundit omava

ettevõtjaga võrdväärses tehingusuhtes olevaid ettevõtjaid ebasoodsasse olukorda sattumise eest

ning sellisel juhul saab tehingut pidada samuti TsÜS §-de 87 ja 85 järgi tühiseks osas, mis

puudutab ebasoodsamaid tingimusi. Seega on ebaõiglane ja diskrimineeriv hinnakokkulepe

seadusega vastuolu tõttu tühine.

16.1.2. Siinsel juhul asus aga maakohus põhjendatult seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et

hagejal on turgu valitsev seisund KonkS § 13 lg 1 tähenduses, mistõttu ei kohaldu hagejale

praegusel juhul KonkS §-s 16 sätestatu.

Iseenesest on õige kostja arusaam, et ka kohalik omavalitsus võib KonkS § 2 lg 2 järgi osaleda

kaubaturul ja sellisel juhul tuleb ka tema suhtes kohaldada konkurentsiseaduse sätteid. Kuna

hageja annab talle kuuluvaid kinnisasju hoonestusõiguse alusel tasu eest kasutusse, siis võivad

2-21-5011

hagejale kohalduda ka KonkS §-s 16 sisalduvad piirangud, kui tal on sellel kaubaturul turgu

valitsev seisund. Turgu valitsev seisund on KonkS § 13 lg 1 järgi ettevõtjal või mitmel samal

kaubaturul tegutseval ettevõtjal, kelle positsioon võimaldab tal/neil sellel kaubaturul tegutseda

arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest, seejuures eeldatakse

turgu valitsevat seisundit, kui ettevõtjale või mitmele samal kaubaturul tegutsevale ettevõtjale

kuulub kaubaturul vähemalt 40 protsenti käibest. Lisaks on KonkS § 13 lg 2 järgi turgu valitsev

seisund ka olulist vahendit omaval ettevõtjal. Kaubaturg on KonkS § 3 lg 1 kohaselt hinna,

kvaliteedi, tehniliste omaduste, realiseerimis- ja kasutustingimuste ning tarbimis- ja muude

omaduste poolest ostja seisukohalt omavahel vahetatavate või asendatavate kaupade käibimise

ala, mis hõlmab muu hulgas kogu Eesti territooriumi või selle osa.

Kostja väitel kuulub hagejale üle 40% Tallinna linna haldusterritooriumil asuvast maast ning

ainult hageja omandis on spordi- ja kultuuriobjektide jaoks sobilikud avaliku huvi

teenindamiseks sobivad kinnisasjad, sh kinnisasi, millel asub Tondi maneež. Lisaks on hagejal

sisuliselt monopoolne seisund ratsaspordikeskuse tegevuseks vajaliku maa kasutusse andmisel,

sest kostjale teadaolevalt ei ole kellelgi teisel sellisel kaubaturul käivet, samuti on hageja

ainuke, kes on seadnud spordi- ja kultuuriobjektide käitamiseks kinnisasjadele hoonestusõigust.

Kostja väited, esile toodud asjaolud ning esitatud tõendid ei anna aga alust järeldada, et hagejal

on KonkS § 13 lg 1 tähenduses turgu valitsev seisund hoonestusõiguse seadmist puudutaval

kaubaturul. Selleks, et selgitada välja, kas hagejal on turgu valitsev seisund, tuleb esmalt

piiritleda asjaomane kaubaturg. Seega tuleb kindlaks teha asjaomasele turule kuuluvad kaubad

ja teenused ning selle kauba geograafiline turg (vt EKo 30.01.2020, Generics (UK) jt, C‑307/18,

p-d 127 ja 128). Ringkonnakohtu hinnangul saab praegusel juhul piiritleda kaubaturu selliste

Tallinna linna territooriumil paiknevate käibes osalevate kinnisasjadega, mis sobivad

spordiehitiste ja -rajatiste, sh ratsaspordikeskuse pidamiseks või rajamiseks. Seejuures ei ole

õige piirduda üksnes kostja kasutusse hoonestusõiguse alusel antud kinnisasjaga, sest Tallinna

linna haldusterritooriumil on teisigi kinnisasju, millele saab rajada spordiehitisi- ja rajatisi,

sh ratsaspordikeskuse. Samuti ei pea tegemist olema linnale kuuluva maaga. Ratsaspordikeskus

võib paikneda ka eraomandis oleval maal. Asjaolu, et kostja väitel paiknevad praegu Tallinna

linnas kaks ratsaspordikeskust hagejale kuuluval maal, ei tähenda seda, et see turg piirdubki

üksnes linna omandis oleva maaga. Kuna kostja ei ole toonud esile ega tõendanud, kui palju on

Tallinna linnas kokku asjaomaseid maatükke, ei ole kohtul võimalik järeldada, et hagejale

kuulub üle 40% asjaomaste maatükkide käibest. Ainuüksi asjaolust, et hagejale kuulub üle 40%

Tallinna linna haldusterritooriumi maast, ei saa järeldada, et hagejale kuulub Tallinnas üle 40%

asjaomase maa käibest. Lisaks ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolusid, mille alusel

saaks järeldada, et hageja positsioon võimaldab tal tegutseda arvestataval määral sõltumatult

konkurentidest või klientidest, s.o teistest Tallinna linna territooriumil spordiehitiste ja -rajatiste

püstitamiseks sobilike maatükkide omanikest või nende kasutamisest huvitatud isikutest.

Õige ei ole ka kostja arusaam, et hageja on spordiehitisteks- ja rajatisteks sobivate maatükkide

kasutusse andmise turul olulist vahendit omav ettevõtja KonkS 15 tähenduses ning omab

seetõttu turgu valitsevat seisundit KonkS § 13 lg 2 järgi. Riigikohus on Euroopa Kohtu

praktikale viidates leidnud, et olulise vahendi kindlakstegemisel on kõrge künnis ning see on

pigem erandlik. Selleks peavad esinema tehnilised, õiguslikud või majanduslikud takistused,

mis muudavad alternatiivsete lahenduste rakendamise – vajaduse korral ka koostöös teiste

turuosalistega – võimatuks või vastuvõtmatult keeruliseks. Juurdepääsu tagamise kohustuse

tekkimiseks peab teise isiku võrgustiku kasutamine olema soovitud tegevuseks hädavajalik

(RKTKo 14.03.2022, 3-19-509, p 24). Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole aga kostja esile

toonud ega tõendanud. Ainuüksi sellest, et hageja on kostjale teadaolevalt ainuke isik, kellele

kuuluvad ratsaspordikeskuse arendamiseks sobilikud kinnisasjad ja kes on neile sel otstarbel

2-21-5011

hoonestusõigust seadnud, ei saa järeldada, et kostjal ei oleks teisi mõistlikke alternatiive

Tallinna linna piires ratsaspordikeskuse jaoks maad leida. Hageja kui kohaliku omavalitsuse

pakutava maa kasutusse andmine, sh hoonestusõiguse seadmine võib olla küll kostjale

soodsam, kuid see ei muuda kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale juurdepääsu kostja

jaoks hädavajalikuks.

16.1.3. Seega ei ole kostja toonud esile ja tõendanud asjaolud, mille alusel saaks järeldada, et

hagejal on turgu valitsev seisund Tallinna spordiehitiste ja -rajatiste aluse maa kasutusse

andmise turul ning hoonestusõiguse lepingu p 5.1 ei saa olla osaliselt tühine KonkS §-s 16

sisalduvate piirangute rikkumise tõttu.

16.2. Samuti ei saa lepingu p-s 5.1 sisalduvat hoonestusõiguse tasu kokkulepet pidada vastuolu

tõttu määruse nr 28 §-s 35 sätestatuga TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks osas, milles tasu

suuruse moodustas 5% ärimaa maksustamishinnast.

16.2.1. Hoonestusõiguse lepingus sisalduv tasukokkulepe võib iseenesest olla TsÜS §-de 85 ja

87 alusel tühine osas, milles see on vastuolus seadusest või muust õigustloovast aktist, sh valla-

või linnavalituse või volikogu üldaktina antud määrusest tuleneva keeluga, kui keelu mõtteks

on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige kui seaduses on sätestatud, et

teatud tagajärg ei tohi saabuda (RKTKo 27.10.2009, 3-2-1-100-08, p 23)

16.2.2. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 02.02.2005 määrusega nr 28 Tallinna linna omandis

olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise korra, mille § 35 lg 1 järgi oli hoonestusõigus

tasuline. Hoonestusõiguse aastatasu suurus sõltus korra § 35 lg 3 järgi katastriüksuse

sihtotstarbest ning oli äri- ja tootmismaa puhul 5%, transpordimaa puhul 4% ja muude

katastriüksuse sihtotstarvete puhul 2% maa maksustamishinnast. Korra § 35 lg 4 nägi ette, et

kui hoonestusõiguse alusel püstitatakse spordiehitis (spordikeskus, spordihall, universaalhall,

staadion, spordiväljak jms) või erakooliseaduse mõistes erakooli tegevuseks vajalik ehitis, on

hoonestusõiguse aastatasu suurus, olenemata kinnistu tegelikust sihtotstarbest, 2% kinnistu

asukoha hinnatsoonis kehtivast sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast.

Linnavolikogu määrus on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 88 tähenduses käsitatav

õigusaktina, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks, st tegemist on

õigustloova aktiga. Pooled on pidanud volikogu määrust lepingu sõlmimise ajal kehtivaks ega

ole toonud esile asjaolusid, mille kohaselt võiks määrus olla HMS § 94 alusel tühine.

16.2.3. Tallinna Linnavolikogu võttis 16.06.2011 vastu otsuse nr 118 Paldiski mnt 135

kinnistule otsustuskorras kostja kasuks hoonestusõiguse seadmise kohta (I kd, tl 22–24

pöördel). Otsuse p 1.4 järgi oli hoonestusõiguse seadmise tingimuseks mh see, et

hoonestusõiguse aastatasu on 70 389 eurot, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa

sihtotstarbega maa maksustamishinnast hinnatsoonis H0784030.

Linnavolikogu otsus on käsitatav haldusaktina HMS § 51 tähenduses, s.o linnavolikogu poolt

haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks antud isiku

õiguste või kohustuste tekitamisele suunatud otsus. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks HMS § 72

lg 1 p 2 alusel taotlenud vaidemenetluse korras otsuse p 1.4 kehtetuks tunnistamist. Samuti ei

ole kostja toonud esile asjaolusid, mille alusel võiks otsus olla HMS § 63 alusel tühine. Seega

juhindub kolleegium vaidlust lahendades sellest, et hoonestusõiguse lepingu aluseks olnud

Tallinna Linnavolikogu otsus, sh selles sisalduv p 1.4 kehtib. Ringkonnakohus ei nõustu aga

hageja esindajate istungil avaldatud arusaamaga, et linnavolikogu otsus asendas varem sama

haldusorgani vastuvõetud määrust. Kuigi volikogu otsust ei ole vaidlustatud, ei tähenda see

2-21-5011

seda, et otsuse alusel sõlmitud lepingus sisalduv tasukokkulepe ei võiks olla määrusest kui

õigusloovast aktist tuleneva keeluga vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühine. Kuigi nii otsuse kui

ka määruse on vastu võtnud linnavolikogu, s.o sama haldusorgan, ei saa haldusorgan halduse

üksikaktiga muuta halduse üldakti. Samuti ei parandaks kehtiv halduse üksikakt selle alusel

sõlmitud lepingus sisalduva kokkuleppe võimalikku tühisuse alust.

16.2.4. Hoonestusõiguse lepingu (I kd, tl 10–21) p 1.2.1 järgi oli lepingu esemeks oleva

94 864 m² (9,4864 ha) suuruse maatüki sihtotstarve ärimaa (50%) ja ühiskondlike ehitiste maa

(50%). Lepingu p 5.1 järgi kohustus kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 70 389 eurot

aastas, mis moodustab 5% ärimaa ning 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast

hinnatsoonis H0784030. Pooled ei vaidle selle üle, et kokkulepitud tasu vastas määrusega nr 28

kehtestatud korra § 35 lg-s 3 sätestatud katastriüksuse sihtotstarbele vastava tasu suurusele ning

kostja tasus kuni 2019. a I pooleni kokkulepitud suurusega tasu.

Alles siinses kohtumenetluses asus kostja väitma, et ta oleks pidanud määrusega nr 28

kehtestatud korra § 35 lg 4 järgi maksma oluliselt väiksemat tasu, sest hoonestusõiguse lepingu

järgi kohustus ta rajama kinnisasjale mh spordiehitisi. Seega väidab kostja sisuliselt seda, et

linnavolikogu on määranud otsusega ja pooled on lepingu p-s 5.1 leppinud kokku kostja kasuks

seatava hoonestusõiguse tasu, juhindudes määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-s 3

sätestatud üldistest tasu määramise alustest ja jätnud kohaldamata korra § 35 lg-s 4 sisalduva

spordiehitise (spordikeskus, spordihall, universaalhall, staadion, spordiväljak jms) püstitamise

korral rakenduva erandi.

Lepingu p 3.2 järgi kohustus kostja rekonstrueerima kinnisasjal asuvad hooned ja rajatised

(sh sporthobuste tall, maneež ja teeninduskorpus) ning ehitama kinnisasjale majutus-, ravi-,

spordi- ja ärihooned, lähtudes kehtestatud detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse ulatusest ja

mahtudest. Seega kohustus kostja hoonestusõiguse lepingu alusel ringkonnakohtu hinnangul

mh rekonstrueerima ja püstitama ehitisi, mida saab pidada korra § 35 lg 4 tähenduses

spordiehitisteks. Ehitis on ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 1 järgi inimtegevuse tulemusel loodud

ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk,

kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest, seejuures võib ehitiseks

olla EhS § 3 lg 2 järgi hoone või rajatis, samuti võib EhS § 3 lg 3 järgi ühe ehitisena käsitada

funktsionaalselt koos toimivat ehituslikku kompleksi. Määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35

lg 4 sõnastus (spordiehitis ja sellele sulgudes lisatud avatud loetelu) ei võimalda grammatiliselt

ega süstemaatiliselt, koosmõjus ehitusseadustikuga, mõista spordiehitist kui avalikult

kasutatavat universaalset spordikompleksi, nagu väidab hageja. Hageja esindajad tõid

ringkonnakohtu istungil esile, et sätte eesmärgiks oli soodustada seda, et erakapital ehitaks välja

spordiehitisi ja võimaldaks elanikele tasuta sportimisvõimalusi. Samuti tõid hageja esindajad

esile rahvatervise soodustamise aspekti kohalikus omavalitsuses. Ka neid kaalutlusi arvestades

ei oleks üksiku spordiehitise ja spordikompleksi eristamine eesmärgipärane, sest elanike

sportimistingimuste parandamisele ja sportimisvõimaluste avardamisele aitavad kaasa nii

erasektori rajatud üksikud ühe spordiala harrastamiseks mõeldud ehitised kui ka mitut spordiala

harrastada võimaldavad spordikompleksid.

Kuigi korra § 35 lg 4 kohaselt oli erisäte nähtud ette spordiehitise püstitamise puhuks, kinnitasid

hageja esindajad, et vastavat tasumäära rakendati lepingus ka enne spordiehitise püstitamist.

Seega piisas erisätte rakendamiseks sellest, et hoonestusõiguse lepingust tulenes sellise ehitise

püstitamise kohustus, st määruse mõtteks ei olnud, et see rakenduks alles pärast spordiehitise

püstitamise kohustuse täitmist.

2-21-5011

Viimaks on korra § 35 lg 4 tõlgendamisel oluline ka see, mida tähendas, et spordiehitise puhul

tuli määrata tasuna 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast, sõltumata kinnistu

tegelikust sihtotstarbest. Mõlema poole esindajad olid ringkonnakohtu istungil sisuliselt sama

meelt selles, et sätet tuleb mõista selliselt, et kui muu kui sotsiaalmaa sihtotstarbega maale on

püstitatud spordiehitis, siis tuleb hoonestusõiguse tasu määramisel võtta aluseks 2%

sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast.

Siinsel juhul oli aga tegemist olukorraga, kus maa sihtotstarve oli 50% ulatuses ärimaa ja 50%

ulatuses ühiskondlike ehitiste maa. Vabariigi Valitsuse 23.20.2002 määrusega nr 155 kinnitatud

katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise korra § 6 p 13 järgi on ühiskondlike

ehitiste maa sotsiaalmaa, s.o sellise maa, millelt ei taotleta kasumit, üheks alaliigiks. Seejuures

võib määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 3 järgi ühele katastriüksusele määrata kolm

sihtotstarvet, kui katastriüksusel asuva ehitise või ehitiste kasutusotstarve vastab mitmele

sihtotstarbe liigile või kui planeeringuga on määratud maa mitmele sihtotstarbele vastav

kasutusotstarve. Kui planeering määrab maaüksuse kasutusotstarvete proportsiooni, siis

lähtutakse katastriüksuse sihtotstarbe määramisel määrusega nr 155 kinnitatud korra § 3 lg 2

järgi planeeringus näidatud kasutusotstarvete proportsioonist. Seega oli praegusel juhul maa

katastriüksuse sihtotstarve 50% ulatuses kooskõlas spordiehitise aluse maa tegeliku

kasutusotstarbega.

Vaidlusaluse määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-s 4 ei ole selgelt ette nähtud, et ka siis,

kui maal on mitu sihtotstarvet, tuleb spordiehitise püstitamisel võtta hoonestusõiguse tasu

aluseks kogu maa ulatuses üksnes 2% sotsiaalmaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast.

Kolleegiumi hinnangul ei oleks selline tõlgendus kooskõlas ka sätte mõtte ja eesmärgiga.

Olukorras, kus kinnisasjale tuleb planeeringu järgi püstitada 50% ulatuses ärihooneid ja 50%

ulatuses ühiskondlikke ehitisi, vastab katastriüksuse kasutusotstarve 50% ulatuses maa

planeeritavale tegelikule kasutusele. Sätte mõtteks on aga tagada hoonestusõiguse tasu

määramine vastavalt tegelikule maakasutusele, kui sellele püstitatakse spordiehitis. Kui

püstitatavate spordiehitiste proportsioon vastab katastriüksuse sihtotstarbena määratud

sotsiaalmaa proportsioonile, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus

hoonestusõiguse tasu tuleks määrata kogu kinnisasja ulatuses sotsiaalmaa maksustamise hinna

alusel.

Eeltoodut arvestades ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv tasukokkulepe, mis

juhindub määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg-st 3, mitte lg-st 4, selle määrusega vastuolus.

16.2.5. Lisaks märgib kolleegium, et ka juhul, kui tõlgendada vaidlusalust määrust kostja

taotletud viisil ja leida, et ka mitme sihtotstarbega maa puhul tuleb sellele spordiehitise

püstitamise korral võtta hoonestusõiguse tasu määramisel kogu maa ulatuses aluseks 2%

sotsiaalmaa otstarbega maa maksustamise hinnast, ei saaks lepingu p-s 5.1 sisalduvat

tasukokkulepet pidada TsÜS §-de 85 ja 87 alusel osaliselt tühiseks, sest kolleegiumi hinnangul

ei sisalda määrusega nr 28 kehtestatud korra § 35 sellist keeldu, mille rikkumine peaks endaga

kaasa tooma hoonestusõiguse tasukokkuleppe tühisuse. Määrusega nr 28 on Tallinna

Linnavolikogu kehtestatud hoonestusõiguse tasu määramise alused ning sellest ei tulene

hagejale otseselt keeldu leppida kokku määruses sätestatust erinevas hoonestusõiguse tasus, kui

see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik, vajalik ja põhjendatud. Ka juhul, kui tuletada sellest

keeld leppida kokku määrusest erinevas tasus, siis ei oleks selle eesmärgiks tuua keelu

rikkumise korral kaasa eraõigusliku tasukokkuleppe tühisust. Määruses sisalduva avalik-

õigusliku regulatsiooni eesmärgiks on kehtestada hagejale kuuluvale maale seatava

hoonestusõiguse eest taotletava tasu suuruse määramise tüüpilised alused, millest hageja saab

hoonestusõiguse lepinguid sõlmides juhinduda, ja tagada hoonestajate võrdväärne kohtlemine,

2-21-5011

kuid neist tüüpilistest alustest eraõigussuhtes kõrvalekaldumise korral ei ole määruse

eesmärgiks tuua endaga kaasa kõrvalekalduva kokkuleppe tühisus. Ka hageja esindajad

märkisid ringkonnakohtu istungil, et määruse eesmärgiks oli korruptsiooniohu ärahoidmine.

16.2.6. Kuna praegusel juhul ei kohaldu määrusega nr 28 kinnitatud korra § 35 lg 4 ning ka

juhul, kui see kohalduks, ei ole korra §-s 35 sätestatud hagejale keeldu sõlmida teistsugust

kaalutletud tasukokkulepet ning igal juhul ei oleks ka vastava keelu eesmärgiks tuua kaasa

teistsuguse kaalutletud tasuotsuse tühisust, ei saa ringkonnakohtu hinnangul pidada

hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduvat tasukokkulepet TsÜS §-de 85 ja 87 alusel tühiseks.

16.3. Hoonestusõiguse tasu maksmise kokkulepet ei saa ärimaad puudutavas osas pidada ka

heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p-de 2 ja 3 alusel koosmõjus TsÜS §-

ga 85 osaliselt tühiseks põhjusel, et hageja ei võimaldanud kostjal ärihooneid rajada ega

arendustegevuseks rahastust saada. Riigikohtu praktika järgi on tehing TsÜS § 86 lg 1

tähenduses vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste

õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal

(vt nt RKTKo 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 23). Kostja ei ole toonud esile selliseid asjaolusid,

mille alusel saaks järeldada, et hoonestusõiguse tasu nõudmine mh ärimaa koefitsiendiga oli

hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal kuidagi heade kommetega vastuolus. Hageja väidetav

hilisem käitumine ei anna alust pidada lepingut osaliselt heade kommete vastaseks ja seetõttu

osaliselt tühiseks.

16.4. Hoonestusõiguse tasunõude rahuldamine ei ole kostja esile toodud asjaoludel vastuolus

ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 1 tähenduses ning ringkonnakohtul ei ole alust jätta

VÕS § 108 lg-t 1 ja lepingu p 5.1 VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata, sest hoonestusõiguse tasu

maksmine lepingus kokkulepitud suuruses ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt

vastuvõetamatu. Samuti ei ole ringkonnakohtul alust arvata, et hageja ei käitu oma õigusi

teostades, s.o kostjalt hoonestusõiguse tasu nõudes heas usus TsÜS § 138 lg 1 tähenduses või

et tema tasunõude eesmärgiks oleks kostjale kahju tekitamine TsÜS § 138 lg 2 tähenduses.

Pooled leppisid hoonestusõiguse lepingus kokku hoonestusõiguse tasu suuruses ning kostja on

kuni 2019. a juulini ka hoonestusõiguse tasu maksnud. Asjaolu, et kostjal ei õnnestunud

kinnisasja hoonestada ja olemasolevaid hooneid rekonstrueerida, mistõttu esitas hageja kostjale

nõude hoonestusõiguse tagasikandmiseks, ei andnud kostjale alust jätta edaspidi

hoonestusõiguse tasu maksmata. Olukorras, kus kostja ei andnud hagejale nõusolekut

hoonestusõiguse tagasikandmiseks, jäi kostja endiselt hoonestusõiguse omanikuks ning peab

sellest tulenevalt kandma ka hoonestusõigusest tulenevaid kohustusi, sh maksma hagejale

hoonestusõiguse tasu. Sellises olukorras hoonestajalt tasu nõudmine on kooskõlas seaduse

mõttega ega ole kuidagi hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu või kantud soovist

tekitada kostjale kahju. Seejuures ei ole tähtsust sellel, kas ja kui palju säästis hageja kulusid

võrreldes varasema ajaga, kui hageja ise opereeris ratsaspordikeskust.

16.5. Kokkuvõtvalt leiab kolleegium, et kostja vastuväited hageja tasunõude kohta ei ole

põhjendatud, mistõttu rahuldas maakohus õigesti hageja hoonestusõiguse tasu nõude

140 778 eurot. Kuna hoonestusõiguse tasu nõue on põhjendatud, ei ole ringkonnakohtul alust

muuta maakohtu otsust ka viivisenõude osas, sest kostja esitas apellatsioonkaebuses

viivisenõude kohta üksnes selliseid vastuväiteid, mis seondusid ebaõige tasunõude suurusega.

III

17. Viimaks vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses ka selle üle, kas kostjal on hageja vastu

selliseid nõudeid, mida saaks kohtumenetluses hageja tasu- ja viivisenõudega tasaarvestada, sh

2-21-5011

alusetult makstud hoonestusõiguse tasu ja maamaksu tagasinõue ning kinnisasja haldamisel ja

arendamisel tehtud kulutuste hüvitamise nõue.

17.1. Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt ei ole hoonestusõiguse lepingu p-s 5.1 sisalduv

hoonestusõiguse tasu kokkulepe osaliselt tühine, ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tühise

tehingu alusel saadu tagastamist. Seega ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi enammakstud

hoonestusõiguse tasu 389 707 eurot 50 senti.

Samuti ei ole kostjal õigust nõuda hagejalt tagasi 50% tasutud maamaksust, s.o 185 754 eurot

93 senti. Kostja ei ole selgitanud, millisel alusel ta seda tagasi nõuab. Ainuüksi see, kui lepingus

sisalduv tasukokkulepe oleks olnud tühine, ei oleks andnud kostjale alust nõuda ka tasutud

maamaksu tagasi. Ka see, et kostja ei ole saanud kasutada maad ärimaana, st ei ole ehitanud

sinna ärihooneid, ei anna kostjale õigust nõuda osa tasutud maamaksu tagasi.

17.2. Õige ei ole ka kostja arusaam, et tal on õigus nõuda hagejalt nii enne kui ka pärast

hoonestusõiguse seadmist kinnisasjal ratsaspordikeskuse opereerimisel ja selle arendamisel

tehtud kulutuste hüvitamist. Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõiguse lepingu ega

asjaõigusseaduse alusel ei olnud kostjal õigust nõuda tehtud kulutuste hüvitamist ning kostja ei

ole tõendanud muu õigussuhte olemasolu, sh käsunduslepingu sõlmimist, mille alusel oleks tal

õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, kordamata

maakohtu põhjendusi.

Kuna kostja ei tõendanud kulutuste hüvitamise aluseks oleva õigussuhte olemasolu, ei ole

tähtsust sellel, kas kostja on tehtud kulutusi tõendanud.

18. Eelnevat arvestades ei anna ka kostja väited seoses tasaarvestatavate nõuetega alust jätta

hageja rahalist nõuet rahuldamata.

IV

19. Ülaltoodud põhjendustel rahuldab kolleegium apellatsioonkaebuse hoonestusõiguse

tagasikandmise nõude osas, kuid apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tühistada maakohtu

otsuse lõppjäreldust hageja rahaliste nõuete osas.

20. Arvestades seda, et ringkonnakohus muudab maakohtu otsust, tuleb TsMS § 173 lg 3

esimese lause järgi muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust, samuti jaotada § 173 lg 1 järgi

ringkonnakohtu menetluse kulud. Kuna hagi rahuldatakse hoonestusõiguse tasu ja viivisenõude

osas, kuid see jääb rahuldamata hoonestusõiguse tagasikandmise nõude osas, on mõistlik jätta

poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel kummagi poole

enda kanda. Kuna menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda, ei määra kohus kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurust.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Gea Lepik, Siiri Malmberg