3-23-288/6 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tristan Ploom

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.05.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-23-288

Haldusasi

Bonava Eesti OÜ ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi kaebus

Tallinna linna kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad: Bonava Eesti OÜ, Kadaka Aiandi Aktsiaselts,

volitatud esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg

Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Inge

Lumiste, Uve Jürgens

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus, digitoimik

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 19.06.2023.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn (vastustaja) kehtestas 01.11.2006 korraldusega nr 2188-k Mustamäe linnaosas

Kadaka tee 1, 1a, 1b, 3, A.H. Tammsaare tee 120, 122 ja Mustamäe tee 62, 64, 78, 80, 82, 84,

86 maa-ala detailplaneeringu (edaspidi DP). Vastustaja oli sõlminud Kadaka Aiandi

Aktsiaseltsiga halduslepingu 25.10.2006, mille sisuks oli DP kohase avalikult kasutatava

taristu väljaehitamine (haldusleping).

2. DP-le vastavad Aiandi tn 3 ja Aiandi tn 6 korterelamud valmisid 2008.a ning neile

juurdepääsu tagamiseks koormati avalikult kasutatav tee, sealhulgas Aiandi tn T1 ja Aiandi

tänav T2 kinnisasjad (kinnisasjad) reaalservituutidega. Kinnisasjad kuuluvad Kadaka Aiandi

Aktsiaseltsile. Bonava Eesti OÜ muutus halduslepingu osapooleks 20.05.2019 halduslepingu

lisade nr 6 ja 7 sõlmimisega. Halduslepinguga võtsid kaebajad kohustuse rajada kinnisasjadele

DP kohased teed ning korraldada rajatiste hooldust kuni nende linnale üleandmiseni.

3. Kinnisasjadel asuvad rajatised on valminud ning kaebajad andsid need Tallinna Keskkonna-

ja Kommunaalametile üle 12.11.2021.

4. Kaebajad esitasid vastustajale 20.12.2022 taotluse kinnisasjade omandamiseks, millest

vastustaja keeldus 12.01.2023. Vastustaja selgitas, et kinnisasjade omandamise eelduseks

kolmandate isikute kasuks seatud teeservituutide lõpetamine.

KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

5. Kohtu menetluses on kohustamisnõue, et vastustaja omandaks kinnisasjad.

6. Kohustamisnõue põhineb väitel, et vastustaja rikub kohustust omandada kinnisasjad.

Vastav kohustus tuleneb halduslepingust ja 26.07.2019 väljastatud Aiandi tee 5 ehitusloast.

Halduslepingu lisa 6 sätestab, et kuni rajatiste vastustajale üleandmiseni korraldavad nende

hooldust kaebajad. Halduslepingusse lisade 6 ja 7 kaudu lisandunud omandiküsimuse

regulatsioon on pooltele siduv ja kohustusi tekitav. Seda kinnitas 26.07.2019 väljastatud

ehitusluba, mis nägi ette, et enne hoonele kasutusloa taotlemist tuleb rajatised vastustajale

tasuta üle anda.

Samuti on selle kinnituseks asjas nr 3-19-1727 sõlmitud kompromiss, mille kohaselt vastutab

Bonava Eesti OÜ kuni Aiandi tänava linnale üleandmiseni selle hooldamise ja korrashoiu

eest.

7. Kaebajad mõistavad halduslepingut selliselt, et neil oli kohustus rajatised vastustajale üle

anda. Vastustajal oli omakorda kohustus see omand Kadaka Aiandi Aktsiaseltsilt vastu võtta.

Seda saab teha üksnes koos maa omandi üleandmisega. Vastustaja sai halduslepingust samuti

aru, et lisaks rajatiste väljaehitamise kohustusele tuleneb sealt kaebajatele kohustus need

vastustajale üle anda.

Vastustaja ja kaebaja vaheline suhtlus kuni 12.01.2023 kirjani kaasa arvatud oli suunatud

sellele, et kaebaja täidab rajatiste ehitamise ja omandi vastustajale üleandmise kohustust ning

vastustaja täidab nende rajatiste omandi vastuvõtmise kohustust. Ka vastustaja ise on

nõustunud (vastustaja vastuse p 12), et kaebajal on halduslepingust tulenev kohustus

halduslepingu alusel ehitatud rajatised linna omandisse üle anda. Järelikult on vastustaja

möönnud, et vastustajal on kohustus rajatiste omand vastu võtta.

Vastustaja tahet kinnisasjad omandada tõendavad 12.11.2021 sõlmitud kinnisasjade ja

rajatiste üleandmise-vastuvõtmise aktid. Aktidega kinnitati rajatiste nõuetelevastavust ja anti

üle kinnistute valdus. Omandi üleandmist lihtkirjaliku aktiga teha ei saanud, kuid kuna valdus

kuulub omanikule (AÕS § 68), siis valduse üleandmisega hakati omandi üleandmist ette

valmistama. On ilmne, et pooled ei soovinud halduslepinguga luua olukorda, kus

tänavarajatiste valdus läheb linnale, kuid omand jääb alatiseks Kadaka Aiandi Aktsiaseltsile ja

hoolduskohustus alatiseks Bonava Eesti OÜ-le. Vastustaja kinnitas 12.11.2021 üleandmise-

vastuvõtmise aktidega, et ei esine takistusi kinnisasjade omandi ülevõtmiseks.

Vastustaja tahet omandada maa tõendab ka Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korraldus nr

1047 „Aiandi tänav T3 kinnisasjale isikliku kasutusõiguse seadmise taotlemine ja kinnisasja

omandamine“ (korraldus nr 1047), mille p 2 kohaselt on vastustaja teinud otsuse omandada

Aiandi tänav T3 kinnisasi. Kuna Aiandi tänav T3 kinnistu oli suurem kui halduslepingu lisas 7

märgitud II etapi väljaehitamise kohustust puudutav ala, siis seati Aiandi tänav T3 kinnistule

esialgu II etapi ulatuses isiklik kasutusõigus vastustaja kasuks. See kasutusõigus seati

tähtajaga kuni vastustaja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni. Korraldusest

nr 1047 nähtub, et vastustaja tahe on olnud Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade

omandamine. Aiandi tänav T3 ning Aiandi tn kinnisasjad moodustavad halduslepingu lisa 7

kohaselt Aiandi tänava. Seega sai Aiandi tänava moodustavate kinnisasjade vastustajale

üleandmise kohustus tuleneda üksnes halduslepingust.

8. Kinnisasjadel asuvate rajatiste omandi üleandmine saab toimuda ainult koos maa

omandamisega. TsÜS § 53 lg 1 sätestab, et asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa

asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks. Sama

paragrahvi lg 2 täpsustab, et asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis. TsÜS §

54 lg 1 täpsustab veelgi, et kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu

ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Käesolevas asjas on seega üleandmise

ja vastuvõtmise kohustuse täitmisel määravaks, kas kinnisasjadel asuvad rajatised on nende

kinnisasjade oluliseks osaks.

9. TsÜS kommentaarid TsÜS § 54 lg 1 osas selgitavad, et ehitis on kinnisasja oluline osa, kui

selle kinnisasjast eraldamisel kahjustuks ehitis või kinnisasi ise. Puudub vaidlus selles, et

kinnisasjadel asuvat sõiduteed ei ole võimalik kinnisasjadest, millel see sõidutee asub,

eraldada (ja näiteks ümber tõsta) ilma, et vähemalt see sõidutee kui ehitis hävineks. Eraldi

regulatsioon on TsÜS § 54 lg 2 seotud õiguse teostamise vahendina püstitatud ehitistega,

näiteks tehnovõrgu kui rajatisega, kuid seda vaid juhul, kui see on rajatud asjaõiguse alusel.

Järelikult on rajatised kinnisasjade oluliseks osaks ja ei saa TsÜS § 53 lg 2 alusel kuuluda

erinevate isikute omandisse. Seega on rajatis üle antav ja vastustaja poolt vastu võetav ainult

koos kinnisasjaga, millel see asub. Kuna vastustaja on vastuses nõustunud, et tal on

halduslepingust tulenev kohustus rajatised, sh Aiandi tänav üle võtta, siis on vastustajal

kohustus üle võtta ka kinnisasjad, millel Aiandi tänav asub. Asjaolu, et vastustaja peab tegema

omandiõiguse ülemineku vormistamiseks täiendavad toimingud (vähemalt sõlmima

notariaalse asjaõiguslepingu), ei vabasta teda kohustusest võtta üle rajatised koos kinnisasjaga.

Halduslepingus ja muudes lepingutes kasutatud sõnastust „üle andmise“ saab TsÜS § 53 lg-st

2 ja TsÜS § 54 lg-st tulenevalt mõista omandi üleandmisena (ja vastustaja poolse kohustusena

omand vastu võtta).

10. Halduslepingule näeb seadus ette kirjaliku vormi (HMS § 99 lg 3). Kuna kinnisasja

omandi üleandmise kohustuse võib isikule panna ka haldusaktiga (HMS § 51 lg 1), ning

halduslepingu võib sõlmida haldusakti asemel (HMS § 98 lg 1) kirjalikus vormis (HMS § 99

lg 3), siis ei ole sellisel halduslepingul notariaalset vorminõuet. Samuti ei näe HMS § 63 lg 2

ette, et vorminõude rikkumine oleks haldusakti tühisuse aluseks.

TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on

tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Vastava sätte

kommentaaridest (p 3.1.2.3) tuleneb, et vorminõude rikkumine ei too kaasa tehingu tühisust,

kui see poleks kooskõlas hea usu põhimõttega. Halduslepingu valmistas ette vastustaja.

Mõlemad pooled (eriti kaebajad) on täitnud heas usus halduslepingu lisas 6 sisalduvat

kokkulepet (mis kandus edasi ehitusloasse, kohtulikku kompromissi jne) 2,5 aastat.

Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus pooled on vorminõude vastast kokkulepet täitnud

ja hiljem üks pool vorminõude rikkumisele tuginedes kokkuleppe tühisusele tugineb, pidanud

hea usu põhimõtte rikkumiseks ja lugenud kokkuleppe kehtivaks. Seega ei saa vorminõude

võimalikku rikkumist pidada põhjuseks, miks lugeda kinnistute omandiga seotud kokkulepped

tühiseks.

11. Vastustaja ei ole halduslepingus seadnud kinnisasjade võõrandamise tingimuseks asjaolu,

et need ei tohi olla koormatud reaalservituutidega. Sellist nõuet ei tulene õigusaktidest.

Seetõttu on vastustaja seatud täiendav tingimus reaalservituutide kustutamise kohta alusetu.

Vastustajale pidi halduslepingu sõlmimisel olema teada, et kinnisasjad on koormatud

reaalservituutidega, sest need olid 2009.a kantud kinnistusraamatusse. Halduslepingu lisad 6

ja 7 sõlmiti 2019.a. Seda, et teeservituudid ei takista vastustajal kinnisasjade omandi

ülevõtmist, kinnitab Tallinna Linnavalitsuse 06.10.2021 korralduse nr 1047 p 2.6. Selle

kohaselt võib teeservituut jääda vastustaja poolt omandatavat kinnisasja koormama.

Vastustaja ei saa vabaneda talle halduslepingust tulenevast kohustusest kinnistute omandi

vastuvõtmiseks väitega, et teeservituutide kustutamisega kaasneks talle halduskoormus.

Haldusmenetluse läbiviimine on vastustajale seadusest tulenev ülesanne. Teeservituutide

kustutamine ei ole vajalik, sest see ei takista tee avalikku kasutusse määramist ega tee

kasutamist ja hooldamist.

12. Vastustaja ettepanek seada kinnisasjadele vastustaja kasuks tasuta ja tähtajatu isiklik

kasutusõigus kinnisasjadel asuva sõidutee avaliku kasutuse tagamiseks kuni reaalservituutide

lõpetamiseni ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. 01.07.2015 jõustunud EhS § 94 lg 2 järgi pidi

kohaliku omavalitsuse üksusel olema selleks, et erateed avalikult kasutatavaks määrata, õigus

kasutada teealust maad tulenevalt piiratud asjaõigusest. 01.07.2018 jõustus EhS § 94 lg 2

muudatus, mille järgi tuleb kohaliku omavalitsuse üksusel otsustada eratee avalikes huvides

omandamine või sellele sundvalduses seadmine. Seega hetkel kehtiv EhS ei näe ette

võimalust, et kohalik omavalitsus võiks määrata sellise eratee avalikuks kasutamiseks, mille

kasutamise õiguse ta on saanud piiratud asjaõiguse alusel. EhS § 94 lg 2 kohaselt saab

avalikuks kasutamiseks määrata tee üksnes pärast seda, kui riik või kohaliku omavalitsuse

üksus on eratee avalikes huvides omandanud või seadnud sellele sundvalduse (RKHKm nr 3-

19-2255/16, p-d 11.2 - 11.3).

13. Halduskohus palus 10.03.2023 määruses vastustajal kohtule kinnitada, et asjaolu, et

kinnisasju koormavad reaalservituudid, on ainus põhjus keelduda kinnisasjade omandamisest.

Kohus selgitas, et kui ta leiab, et reaalservituudid ei takista kinnisasjade omandamist, on

täidetud alused definitiivse ettekirjutuse tegemiseks. Vastustaja väitel viiks

kohustamiskaebuse rahuldamine definitiivsel kujul kohtu poolt kaalutlusõiguse teostamiseni,

mis oleks vastuolus HKMS § 158 lg-s 3 sätestatud keeluga. Ometi pole vastustaja välja

toonud, milliseid asjaolusid tal tuleks täiendavalt kaaluda, kui kohus leiab, et vastustajal on

halduslepingust tulenev kohustus kinnisasjade omandi ülevõtmiseks. Vastustajal puudub alus

keelduda kinnisasjade omandamisest, kuna kinnistuid koormavad reaalservituudid. Seega

puuduvad takistused definitiivse ettekirjutuse tegemiseks.

14. Kaebajad täpsustavad kohustamisnõuet selliselt, et kohus kohustaks vastustajat tegema

vajalikud toimingud kinnistute omandi vastuvõtmiseks, see tähendab sõlmima

asjaõiguslepingu. Samuti paluvad kaebajad, et kohus määraks HKMS § 168 lg 1 alusel otsuse

resolutsioonis kindlaks, et vastustajal tuleb need toimingud teha 60 päeva jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

15. Kaebus tuleb jätta rahuldamata, sest kohustamisnõude eeldused ei ole täidetud. Vastustajal

ei ole seadusest ega lepingust tulenevat kohustus omandada kinnisasjad.

16. Halduslepingus on ette nähtud kaebajate kohustus anda lepingu alusel ehitatud rajatised

vastustajale üle. Kuid ei ole kokku lepitud, et vastustaja on kohustatud kinnisasjad omandama.

Halduslepingu sisu on määratletud seadusega ning halduslepingut saab sõlmida vaid seaduses

sisalduva volitusnormi alusel (haldusmenetluse seaduse § 97 lg 1, halduskoostöö seaduse § 3

lg 2). Haldusleping sõlmiti sel ajal kehtinud ehitusseadustiku § 13 alusel, mis sätestas, et

kohalik omavalitsus võib DP koostamise taotlejaga või ehitusloa taotlejaga kokku leppida, et

viimati nimetatud tagavad kohaliku omavalitsuse asemel DP-kohase avalikult kasutatava tee

ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise.

Haldusleping sisaldab kokkuleppeid avalikuks kasutamiseks ettenähtud rajatiste ehitamiseks

ja nende üle andmiseks vastustajale. Halduslepingu esemeks ei ole asjaõiguslikud

kokkulepped kinnisasjade võõrandamiseks või koormamiseks. Selliseid kokkuleppeid ei saa

halduslepingus sisalduda, kuna need ületavad seadusega halduslepingu sõlmimiseks antud

volitusi.

Isegi juhul, kui haldusleping oleks eelnimetatud (ja seadusega ettenähtud notariaalses vormis

sõlmitud) kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppeid sisaldanud, ei oleks need

käsitatavad halduslepingu osana.

17. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema

notariaalselt tõestatud (asjaõigusseaduse § 119 lg 1). Vorminõude järgimata jätmisel on tehing

TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (Riigikohtu 08.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15;

Riigikohtu 29.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456, p 11). Vastustaja ei ole sõlminud

notariaalselt tõestatud tehingut, millega võttis kohustuse omandada kinnisasju.

18. Samuti ei tekita 26.07.2019 antud ehitusluba vastustajale vastavat õiguslikku kohustust.

Ehitusluba on haldusakt, millega antakse õigus ehitada ehitis ja mis vastab ehitusloa andmise

aluseks olevale ehitusprojektile (ehitusseadustiku, EhS, § 38 lg 1). Ehitusloa

kõrvaltingimusena on võimalik sätestada ehitusega seotud tähtaegu ja lisatingimusi

ehitamiseks (EhS § 42 lg 3). Ehitusloaga ei anna haldusorgani siduvat tahteavaldust kinnisasja

omandamiseks.

19. Ebaõige on kaebajate arvamus, et alates 1. juulist 2018, mil jõustus ehitusseadustiku § 94

lg 2 muudatus, ei saa kohalik omavalitsusüksus erateed avalikuks kasutamiseks määrata

piiratud asjaõiguse seadmisega, vaid seda saab teha üksnes pärast seda, kui kohalik

omavalitsusüksus on eratee omandanud või seadnud sellele sundvalduse

20. Vastustaja kohustust omandada kinnisasjad ei tulene seadusest. Elamurajoonis elatavatele

inimestele on tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt teeservituutidega. Servituudi

seadmise lepingu kohaselt on õigustatud isikul õigus kasutada kinnisasju juurdepääsuks jalgsi

ja iga liiki sõidukitega ööpäevaringselt piiramatu arv kordi.

Vastustajal on kaalutlusõigus, kas ja millistel tingimustel ta kinnisasjad omandab. Kadaka

Aiandi Aktsiaselts on koormanud mõlemad kinnistud kokku 1526 teeservituudiga. Vastustaja

on kaebajatele korduvalt selgitanud, et on valmis omandama kinnisasjad tingimusel, et

kinnistut koormavad servituudid lõpetatakse enne kinnistu võõrandamist ning on teinud

ettepaneku isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Isikliku kasutusõiguse seadmisel vastustaja

kasuks on võimalik kokku leppida tingimused rajatiste omamiseks, kasutamiseks,

remontimiseks, majandamiseks jms. Isikliku kasutusõiguse seadmisega on võimalik rajatiste

omand vastustajale üle anda.

Vastustaja poolt kinnisasjade omandamisel ei kaota teeservituudid tähendust. Teeservituudid

piiravad vastustaja omandiõigust ja võivad piirata ka tee avalikku kasutust.

21. Lisaks suureneb vastustaja halduskoormus. Iga õigustatud isiku suhtes tuleb läbi viia

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses ette nähtud haldusmenetlus (sh pidada

läbirääkimisi servituudi väärtuse hüvituse suuruse osas) ning nõusoleku olemasolul

lõpetatakse servituudileping ja kustutatakse servituut. Vaid nende isikute puhul, kes

nõusolekut ei anna, saab kohaldada sundkustutamist. Selle menetluse kuludeks on ainuüksi

riigilõivu ja notari tasu puhul ca 30 000 eurot.

Kadaka Aiandi Aktsiaselts seadis teeservituudid ärihuvides (selleks et võõrandada kortereid).

Vastustaja ei pea õigeks, et servituutide lõpetamise ja kinnistusraamatust kustutamise kulu ja

menetluskoormust peaks kandma vastustaja.

Kadaka Aiandi Aktsiaselts ei saanud kinnisasjade koormamisel servituutidega eeldada, et

vastustaja on nõus omandama kinnisasju koos omandiõigust ja tee avalikku kasutust piiravate

teeservituutidega. Teised arendajad on seadnud teeservituudid tingimusel, et servituudid on

tähtajalised ning lõpevad, kui servituudiga koormatud kinnistu omanikuks saab kohalik

omavalitsus. Sellisel juhul ei ole servituudi kustutamiseks vajalik õigustatud kinnistu omaniku

nõusolek (kinnistusraamatu seaduse § 494 lg 3 ja § 495). Selliselt olid servituudid seatud

näiteks Kaaruti tänava kinnisasjale, mille vastustaja on tänaseks omandanud.

22. Halduskohtul on volitus kohustada haldusorganit tegema toimingut (HKMS § 5 lg 1 p 2).

Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata

tsiviilõigussuhtes (haldusmenetluse seaduse § 106 lg 1). Kinnisasja omandamine on

vaieldamatult tegevus, mida haldusorgan teeb tsiviilõigussuhtes. Seetõttu ei saa halduskohus

kohustada vastustajat andma kinnisasja omandamisele suunatud tsiviilõiguslikku

tahteavaldust.

Isegi, kui tõlgendada kaebajate nõuet selliselt, et kaebajad taotlevad ettekirjutust mitte

kinnisasjade omandamiseks, vaid seda puudutava haldusotsustuse tegemiseks, tuleb

kohustamiskaebus jätta rahuldamata, kuna Tallinna linnal ei ole seadusest ega lepingust

tulenevat kohustust kinnisasjade omandamiseks.

Kuna vastustajal on õigus vabalt ise otsustada, kas ja millisel viisil on vajalik ja võimalik

kinnisasjadel tagada avalik kasutus, ei saa halduskohus teha definitiivset kohustamisotsust.

See viiks kaalutlusõiguse teostamiseni kohtu poolt ja oleks vastuolus HKMS § 158 lg 3 lauses

3 sätestatud keeluga. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kohus ei saa astuda haldusorgani

asemele ega sisuliselt hinnata kaalumisel asjassepuutuvaid asjaolusid (nt halduskolleegiumi

28. aprilli 2014 otsus asjas nr 3-3-1-52-13, p 33 ja 25. septembri 2008 otsus asjas nr 3-3-1-15-

08, p 8, alap 1).

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

23. Kaebus tuleb jätta rahuldamata.

24. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 25.10.2006 sõlmitud ja 20.05.2019 muudetud

halduslepingu kohaselt oli kaebajatel kohustus vastustajale üle anda kinnisasjadel asuvad DP-

kohased avalikud rajatised. Põhiline vaidlus on selles, kas väljendile rajatiste üleandmine

vastab vastustustaja õiguslik kohustus võtta rajatised vastu selliselt, et ta omandab kinnisasjad.

25. Haldusleping on kokkulepe, mis reguleerib haldusõigussuhteid (HMS § 95 lg 1).

Konkreetsel juhul puudutas haldusleping teede ja tehnovõrkude väljaehitamist DP-ga

hõlmatud maa-alal (25.10.2006 lepingu p 3.3). Pooled täpsustasid seda kohustust 20.05.2019

järgmiselt: kaebajad korraldavad avalike rajatiste hooldust kuni nende vastustajale

üleandmiseni (halduslepingu lisa 6 p 2). Oluline on ka kaebajate vastutus lepingulise

kohustuse täitmata jätmisel - leppetrahv 100 eurot päevas, mis ei vabasta lepingulise

kohustuste täitmisest. Samuti on vastustaja võimalus rakendada asendustäitmist ning nõuda

kulud kaebajatelt sisse (halduslepingu lisa 6 p 4).

Planeerimismenetlus ja ehitusloa menetlus on avalik-õiguslikud menetlused ning nendega

seotud pooltevahelised õigussuhted on avalik-õiguslikud (Riigikohtu 24.11.2022 otsus asjas nr

3-20-120, p 12). Halduslepingu sõlmimise ajal kehtis ehitusseaduse § 13, mis nägi ette

kohaliku omavalitsuse kohustuse tagada avalike rajatiste väljaehitamine, kui selles ei lepitud

halduslepinguga teisiti kokku. See on ka halduslepingus märgitud kui õiguslik alus ning

halduslepingu eesmärgiks oli reguleerida vastustaja ja Kadaka Aiandi Aktsiaseltsi suhted

ehitusseadustiku §-s 13 sätestatud avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse täitmisel

(25.10.2006 lepingu p 1.2).

Vastustaja andis kinnisvara arendamisest huvitatud isikule (Kadaka Aiandi Aktsiaselts) üle

enda kohustuse, mis on üks osa kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomiast. Seega ei

olnud halduslepingu eesmärgiks reguleerida õigussuhet, mis tekib avalike rajatiste valmimise

järgselt.

Halduslepingu täpsustus rajatiste üleandmise kohta (halduslepingu lisa 6 p 2) puudutab

halduslepingu täitmist. Kohalikul omavalitsusel peab olema võimalus veenduda, et rajatised

on nõuetekohased ning selle kinnituseks on nende üleandmise-vastuvõtmise akt.

Halduslepingu täpsustus puudutab avalike rajatiste hooldust kuni nende üleandmiseni. Kohus

leiab, et üleandmise-vastuvõtuaktide allkirjastamise järgselt vabanesid kaebajad avalike

rajatiste hoolduskohustusest.

Sellest ei saa teha järeldust, et vastustaja võttis 20.05.2019 kohustuse kinnisasjad omandada.

26. Lisaks leiab kohus, et halduslepingu olemuseks on avaliku ülesande üleandmine. See

avalik ülesanne peab tulenema õigusaktist. Seega ei kuulu halduslepingu esemesse

kokkuleppe sõlmimine, mille kohaselt kohalik omavalitsus omandab eraõiguslikult juriidiliselt

isikult kinnisasja.

27. Nii ehitusluba kui ka asjas nr 3-19-1727 sõlmitud kompromiss reguleerisid avalike

rajatiste hooldust kuni nende üleandmiseni, mitte aga omandisuhteid.

28. Asjaolu, et üleandmise-vastuvõtmise aktis kasutatakse sõnastust kinnistu ja rajatiste

üleandmine, ei anna alust järelduseks, et vastustajal on kohustus kinnisasjad omandada.

29. Kinnisasjade omandamine ei ole vältimatult vajalik selleks, et määrata kinnisasjal asuv

eratee avalikuks kasutamiseks. EhS § 94 lg 2 sõnastust muudeti kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (KAHOS) jõustumisest tulenevalt. Kohtu hinnangul oli selle eesmärgiks

reguleerida, et omandamine toimub KAHOS kohaselt. Selle kasuks räägib ka KAHOS eelnõu

seletuskiri (lk 44, www.riigikogu.ee): EhS § 94 lõiget 2 muudetakse, kuna puudub vajadus

eraldi reguleerida piiratud asjaõiguse seadmist. Eratee avalikuks kasutamiseks määramine

käib KAHOSes reguleeritud sundvalduse seadmise teel ja sellega seatakse kinnisasjale

avalik-õiguslik kitsendus.

Eeltoodu ei tähenda aga, et vastustaja ei või kasutada isiklikku kasutusõigust kui piiratud

asjaõigust selleks, et määrata kinnisasjal asuv eratee avalikuks kasutamiseks. Samale

seisukohale asus Riigikohus 13.10.2020 määruses asjas nr 3-19-2255 ( p 11.3).

30. Järelikult ei ole kohustamiskaebuse rahuldamise eeldused täidetud.

31. Vastustajal on lepinguvabadusest tulenevalt õigus otsustada, et ta omandab kinnisasjad

siis, kui kinnisasju koormavad reaalservituudid on lõpetatud (vastustaja põhjendus

kinnisasjade omandamisest keeldumisel). Kohus ei anna kohustamiskaebust lahendades

hinnangut, kas vastustaja poolt seatud tingimus on põhjendatud.

Samuti ei hinda kohus muid kaebaja ja vastustaja väiteid, sest need ei oma tähendust asja

lahendamisel.

32. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja

kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Tristan Ploom