2-22-7318/27 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Margit Vutt, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. mai 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-7318

Tsiviilasi

Sander Poksi hagi LVM Kinnisvara OÜ vastu võla ja

kahjuhüvitise välja mõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

2398,46 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 17. oktoobri 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sander Poksi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

7. märts 2023

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

Sander

Poks

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Birje Kalmus

Vastustaja (kostja): LVM Kinnisvara OÜ (registrikood

10033331), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-Marja

Põldvere

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 17. oktoobri 2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta Sander Poksi apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Võtta Sander Poksi 17. aprillil 2023 esitatud tõendid (Coop Pank AS-i ja Citadele

Banka AS Eesti filiaali teatised) asja juurde.

4. Jätta rahuldamata LVM Kinnisvara OÜ 10. mai 2023 taotlus tõendi (maakleri

9. mai 2023 kirjalik seletus) asja juurde võtmiseks.

5. Jätta apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud Sander Poksi kanda.

6. Mõista Sander Poksilt LVM Kinnisvara OÜ kasuks menetluskulude katteks

ringkonnakohtus välja 3090 eurot.

7. Mõista Sander Poksilt LVM Kinnisvara OÜ kasuks välja viivis hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt (3090 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi

jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Sander Poks (hageja) esitas 17. mail 2022 Tartu Maakohtule hagi LVM Kinnisvara OÜ

(kostja) vastu võla ja kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja

kasuks välja võla 2000 eurot, kahjuhüvitise 220,80 eurot ja viivise põhivõlalt (2220,80 eurot)

alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 24. veebruaril 2022 broneerimislepingu

nr XXXXXXXXXXX (leping), millega kostja kohustus vahendama kinnisasja aadressil

XXXXXX vald (registriosa nr XXXXXXXX) müügilepingu sõlmimist. Hageja kohustus

lepingu alusel maksma kostjale broneerimistasu 2000 eurot.

Hageja leiab, et leping on tühine. Kostja peab hagejale tagastama tühise lepingu alusel saadud

2000 eurot. Leping ei ole üksnes broneerimisleping, vaid osaliselt kinnisasja müügilepingu

eelleping. Lepingu p 6.2 nägi ette, et kui hageja sõlmib müüjaga kinnisasja müügilepingu,

loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks. Selline kokkulepe on

kinnisasja müügilepingu eellepingule omane kokkulepe.

Broneerimistasu on ette nähtud üksnes kinnisasja broneerimise eest. Broneerimistasu

maksmine ja tagastamine saab sõltuda üksnes sellest, kas broneerimiskohustus on täidetud või

maakler on seda rikkunud ja ei saa sõltuda müügilepingu sõlmimisest. Antud juhul sõltus tasu

tagastamine müügilepingu sõlmimisest, st isegi kui maakler oma kohustusi ei riku, on tal

lepingus sätestatud juhul kohustus tasu tagastada. Hageja ei maksnud seega üksnes

broneerimise eest.

Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119

lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka

kinnisasja müügi eellepingu kohta. Vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Kui samas lepingudokumendis on nii

müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on vorminõude

rikkumise tõttu tühine, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ilma tühise osata.

Leping on seega tervikuna tühine. Kostja peab hagejale tagastama tühise tehingu alusel saadud

2000 eurot.

Isegi, kui leping on kehtiv, peab kostja hagejale raha tagasi andma, kuna kostja rikkus

broneerimiskohustust. Lepingus nimetatud kinnisasja ei märgitud broneerituks kohe, vaid alles

pärast hageja meeldetuletust. Lepingus nimetatud kinnisasja müük toimus edasi. Korraldati

vähemalt üks avatud uste päev.

Lepingu p 6.4 kohaselt: „Kui müüja loobub broneerimisperioodi jooksul kinnisasja müümisest

või kui kinnisasja müügileping jääb sõlmimata müüjast või ostjast sõltumatutel asjaoludel (ka

juhul, kui ostja laenutaotlust krediidiasutuse poolt ei rahuldata), tagastab maakler tasutud

broneerimistasu ostjale.“

Kostja ei soovinud leida asjale kohtuvälist lahendust. Hageja pidi kasutama õigusabi ning tal

tekkisid kohtuvälised õigusabikulud kokku 220,83 eurot (käibemaksuga). Hageja soovib kahju

220,83 eurot hüvitamist.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja broneeris lepingu p-de 4.1 ja 5.1 kohaselt hageja kasuks XXXXXX, Tartu maakond

korteriomandi (korter) kuni 24. märtsini 2022. Hageja kohustus lepingu p 6.1 kohaselt maksma

selle eest broneerimistasu 2000 eurot. Kohustused on täidetud.

Hageja edastas 27. aprillil 2022 kostjale broneerimistasu tagastamise nõude. Kostja leidis, et

leping ei ole tühine ja kostjal ei ole kohustust hagejale 2000 eurot tagastada. Lepingus

sisalduvad õigused ja kohustused käsitlevad üksnes korteri broneerimisest tulenevaid õigusi ja

kohustusi. Lepingu p-s 4.3 rõhutati, et tegemist ei ole ei maaklerilepinguga ega eellepinguga

kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks.

Kostja märkis, et lepingus ei ole kokku lepitud müügilepingule iseloomulikes kohustustes, st

müüja kohustuses anda asja omand ja valdus ostjale üle ning ostja kohustuses maksta ostuhind

ja võtta asi vastu. Pooled kinnitasid lepingu p-des 6.3 ja 6.4, et ei ostjal ega müüjal ei ole

kohustust kinnisasja hiljem vastavalt omandada ega võõrandada. Kostja ei oleks maaklerina

saanud korteri omandit ega valdust hagejale üle anda.

Kostja viitas, et asjaolu, et pooled leppisid kokku, et kinnisasja müügilepingu sõlmimisel

loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks, ei tähenda, et pooled

oleksid sõlminud kinnisasja müügilepingu eellepingu. Broneerimistasu loetakse lepingu p 6.2

järgi ettemaksuks alles müügilepingu sõlmimisel, mitte broneerimislepingu sõlmimisel.

Regulatsioon puhuks, mis saab broneerimistasust siis, kui müügilepingut ei sõlmita, on toodud

lepingu p-des 6.3 ja 6.4. Õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kellest või millest tingituna jäi

müügileping sõlmimata. Kinnisasja broneerimistasu 2000 eurot ei ületa broneerimise eest

mõistlikult makstavat summat, arvestades kinnisasja väärtust 143 500 eurot.

Kuna leping ei ole kostja hinnangul tühine ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt 2000 euro

tagastamist, ei ole hagejal ka kahju hüvitamise ega viivise maksmise nõuet.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis

hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 1012,16 eurot koos lisanduva viivisega.

Maakohus jättis asja lahendamisel TsMS § 329 lg 1 ja § 331 lg 1 alusel tähelepanuta hageja

väite, et hagejal on õigus saada lepingu p 6.4. alusel broneerimistasu tagasi, kuna hageja ei

saanud pangast laenu. Hageja ei esitanud istungil selget nõuet lepingu p 6.4 alusel

broneerimistasu tagastamiseks ega taotlenud eelmenetluse taastamist. Hageja ise kinnitas, et ta

oli vastavatest asjaoludest juba enne hagi esitamist teadlik, seega ei olnud selle väite hilinenud

esitamine põhjendatud. Maakohus lähtus asja lahendamisel sellest, et hageja nõuab kostjalt

VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 alusel tühise lepingu järgi üle antud 2000 euro tagastamist.

Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 24. veebruaril 2022 lepingu nr XXXXXXXXXXX

pealkirjaga „broneerimisleping“ (tl 6-8) ning hageja andis kostjale lepingu alusel üle 2000

eurot. Maakohus leidis, et hageja tegi kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes soorituse. Hageja peab

tõendama VÕS § 1028 lg 1 järgse nõude eeldused (Riigikohtu 10. detsembri 2019 lahend

tsiviilasjas nr 2-16-10632, p 11.1).

Pooled vaidlevad, kas leping, mille alusel hageja tegi kostjale soorituse, on tühine, st kas

kohustus, mida sooritusega sooviti täita, oli tegelikult olemas. Maakohus leidis, et lepingu

olemuse väljaselgitamiseks ei ole põhjendatud tõlgendada lepingut VÕS § 39 lg-s 1 sätestatud

tüüptingimuste tõlgendamise reeglite alusel. Lepingu põhikohustuste sisu väljaselgitamiseks

tuleb lepingut tõlgendada kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglitega.

Maakohus ei pidanud usutavaks, et poolte ühine tegelik tahe oli võtta lepingu sõlmimisega

endile sellised siduvad kohustused, mida nad ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimelised täitma.

Kostjal ei olnud lepingu sõlmimisel seega ilmselt soovi võtta endale siduv kohustus anda korteri

(mille omanik kostja ei ole ja mille omandiõiguse üleandmiseks kostjal volitusi pole),

omandiõigust ja valdust tulevikus hagejale üle. Hagejal ei olnud lepingu sõlmimise ajal soovi

võtta endale siduvat kohustust maksta tulevikus korteri müüjale korteri ostuhind rahas, mida

hagejal ei olnud ja mille hankimise võimalikkus sõltus panga otsusest. Maakohus leidis sellest

tulenevalt, et pooled ei soovinud lepingu sõlmimisel võtta endale kinnisasja müügilepingu

eellepingule iseloomulikke kohustusi.

Kostja huvi oli suunatud ennekõike sellele, et korter saaks müüdud ja kostja saaks

maaklerilepingu alusel korteri müügi vahendamise eest tasu. Kui hageja sooviks oleks olnud

võtta endale kohe siduv kohustus maksta korteri ostuhind, siis poleks hageja korterit broneerida

soovinud.

Maakohus leidis eeltoodust tulenevalt, et pooled soovisid lepingu sõlmimisel võtta endile

broneerimislepingule iseloomulikud kohustused, st kostja kohustus jätma korteri müügi teatud

ajaperioodi vältel kolmandatele isikutele hageja huvides vahendamata ja hageja kohustus

maksma selle eest tasu.

Lepingu p 4.2 järgi pidi hageja maksma korteri broneerimise eest tasu. Tasu oli seega ette

nähtud broneerimiskohustuse täitmise eest. Lepingu p 2 järgi ei sõlminud kostja lepingut korteri

müüja nimel, s.o tema esindajana, vaid iseenda nimel. Tasu tuli lepingu p 6.1 järgi maksta LVM

KINNISVARA TARTU OÜ, mitte korteri müüja pangakontole. Kostjal oli lepingu p-de 4.1

ja 6.1 alusel seega õigus saada korteri broneerimise eest tasu. Samas lepingu p-dest 6.2-6.4

tulenevalt langes kostja tasu saamise õigus nendes punktides kirjeldatud tingimuste saabumise

korral osaliselt ära.

Pooltel oli seega ühine huvi selle vastu, et hageja ostaks korteri lõpuks ära. See huvi on

iseloomulik broneerimislepingule. Tasu maksmise kohustuse sidumine alternatiivsete

äramuutvate tingimustega on TsÜS § 102 lg 3 ja § 103 järgi lubatud.

Maakohus leidis eeltoodust tulenevalt, et kostja ei võtnud lepinguga kohustust teha tulevikus

võimalikuks korteri omandiõiguse üleminek hagejale ja anda tulevikus korter hagejale üle ning

hageja ei võtnud endale lepinguga kohustust maksta tulevikus korteri eest tasu ja võtta tulevikus

korter vastu. Leping ei ole seega korteri müügilepingu eelleping ega VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119

lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Tegemist on seega kehtiva broneerimislepinguga, millele

ei ole seaduses vorminõuet ette nähtud.

Hagejal oli lepingu p-de 4.2. ja 6.1 alusel kohustus maksta kostjale broneerimistasu 2000 eurot.

Maakohus luges hageja väited selle kohta, et hagejal on õigus saada broneerimistasu tagasi

lepingu p 6.4. alusel, hilinenuks. Seega jättis maakohus need väited hindamata.

Maakohus leidis, et hagejal ei ole oma nõude alusena toodud asjaoludel õigust nõuda kostjalt

VÕS § 1028 lg 1 järgi 2000 euro tagastamist. Hagejal ei ole seetõttu õigust nõuda kostjalt

VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kohtuväliste õigusabikulude maksmist summas

220,83 eurot. Kuna kostja ei rikkunud broneerimistasu tagastamata jätmisega oma kohustusi,

ei ole hagejal VÕS § 113 lg 1 ja 2 järgi õigust nõuda kostjalt broneerimistasu tagastamisega

viivitamise eest viivist. Hagi jääb rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda.

Kohus ei ole lahendi tegemisel seotud poolte õigusliku hinnanguga asjaoludele ning kohaldab

õigust ise. Hageja kirjeldas hagis, miks hageja ja müüja müügilepingu sõlmimiseni ei jõudnud,

mistõttu soovis hageja 2000 euro tagastamist. Maakohus on asja lahendamisel lähtunud üksnes

hageja viitest lepingu tühisusele, ei ole piisavalt täitnud selgitamiskohustust ega arutanud

pooltega nõude õiguslikku kvalifikatsiooni.

Hageja esitas koos hagiavaldusega ka poolte kirjavahetuse, millest nähtub, et kostja on

kinnitanud (enda 2. mai 2022 kirjas hagejale), et müügileping jäi sõlmimata, kuna hageja ei

saanud pangast sobivatel tingimustel laenu. Hageja on maakohtu menetluses viidanud

broneerimislepingu p-le 6.4, milles sätestatakse mh, et kui kinnisasja müügileping jääb

sõlmimata ostjast sõltumatutel asjaoludel (ka juhul, kui ostja laenutaotlust krediidiasutuse poolt

ei rahuldata), tagastab maakler tasutud broneerimistasu ostjale. Hageja tõi välja, et

broneerimistasu ei ole tasutud üksnes broneerimise eest ning isegi kui maakler vaidlusaluse

broneerimislepingu kohustusi ei riku, tuleb tal tasu tagastada broneerimislepingu p-s 6.4

ettenähtud juhtudel. Täiendavalt on hageja tuginenud ka asjaolule, et müüdavat kinnistut ei

märgitud kohe broneerituks ning tasu tuleks tagastada ka põhjusel, et kostja on rikkunud

broneerimiskohustust. Pooled on ka eelistungil käsitlenud eellepingu sõlmimata jätmise

asjaolusid.

Maakohtu etteheide hagejale, et ta ei ole esitanud nõuet broneerimistasu tagastamiseks lepingu

p 6.4 alusel ega taotlenud eelmenetluse taastamist, on üllatuslik. Kostja ei ole vaielnud vastu

asjaolule, mille tõttu jäi leping sõlmimata. Maakohtu otsus on ka vastuoluline. Maakohus leidis,

et hageja kohustus maksta tasu langes ära, kuid on jätnud hagiavalduse rahuldamata.

Maakohus on ebaõigesti kvalifitseerinud pooltevahelise lepingu broneerimislepinguks. Hageja

jääb seisukohale, et tegemist oli müügilepingu eellepinguga. Pooled olid saanud kokkuleppele

kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes, mistõttu tulnuks leping sõlmida notariaalses

vormis. Maakler kinnitas lepingus, et tal on müüjaga maaklerileping, mille alusel ta vahendab

müügilepingu sõlmimist. Broneerimistasu maksmine maakleri kontole ei kinnita lepingu

sõlmimist maakleri nimel. Leping on täielikult või osaliselt eelleping.

Hageja esitas 17. aprillil 2023 pankade kinnitused selle kohta, et hageja laenutaotlust kinnisvara

ostmiseks krediidiasutuse poolt ei rahuldatud. Hageja selgitas, et maakler ei ole hagejalt

varasemalt krediidiasutuste tõendit küsinud.

5. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse

muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik. Hageja positsioon on ajas muutuv ja vastuoluline.

Lepingu sõlmimisel oli poolte tahe sõlmida broneerimisleping. Maakohus ei ole menetlusnorme

rikkunud.

Maakohus

juhtis

eelmenetluses

selgelt

hageja

tähelepanu

vähemalt

broneerimiskohustuse rikkumisest tuleneva alternatiivnõude esitamise võimalikkusele, kuid

hageja tugines nõude alusena jätkuvalt broneerimislepingu tühisusele. Hageja ei taotlenud hagi

muutmist, eelmenetluse taastamist ega esitanud maakohtu tegevusele ka vastuväiteid.

Maakohus on õigesti jätnud asja lahendamisel tähelepanuta hageja poolt alles asja arutamise

käigus esitatud väite, et tal on õigus saada broneerimistasu tagasi lepingu p 6.4 alusel. Maakohtu

järeldus, et kostja õigus jätta broneerimisepingu alusel saadud tasu endale langeks

broneerimislepingu p 6.2-6.4 asjaolude esinemisel osaliselt ära, ei tähenda, et hagejal oleks

õigus see tasu automaatselt tagasi saada. Maakohtu põhjendusi lugedes on selge, et kohus on

neile sätetele viidates tõlgendanud poolte tahet broneerimislepingu sõlmimisel.

Maakohus tuvastas õigesti, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Broneerimistasu lugemine

kinnisasja ostuhinna ettemakseks ei ole keelatud.

Kostja leidis 10. mai 2023 seisukohas, et hageja 17. aprillil 2023 esitatud pankade kinnitused

ei tõenda, et pangad oleksid jätnud hageja laenutaotlused rahuldamata. Kostja vaidles vastu

hageja väitele, et hagejalt ei ole varem krediidiasutuse tõendit küsitud. Hageja loobus kinnisasja

ostmisest seetõttu, et läks elukaaslasest lahku ning ühist elamist polnud enam vaja.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt

maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 21). Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata.

7. Hageja nõuab kostjalt poolte vahel 24. veebruaril 2022 sõlmitud väidetavalt tühise lepingu

(edaspidi leping) alusel tasutud 2000 euro (nn broneerimistasu) tagastamist. Pooled ei vaidle,

et hageja on kostjale lepingu alusel 2000 eurot tasunud. Maakohus leidis, et leping ei ole tühine

ja jättis hagi rahuldamata. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse ja palub hagi rahuldada ning

kostjalt välja mõista 2000 eurot.

8. Hageja on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et tegemist on kinnisasja müügi

eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kaebuse p-s 2.3 heidab hageja

maakohtule ette lepingu ebaõiget kvalifitseerimist broneerimislepinguks. Ka ei nõustu hageja

maakohtu seisukohaga, et kostja ei sõlminud lepingut korteri omaniku nimel.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on vaidlusaluse lepingu õigesti kvalifitseerinud

broneerimislepinguks ning leping on kehtiv. Maakohus on otsuses lepingut tõlgendades asunud

põhjendatud seisukohale, et poolte tahe ei olnud sõlmida lepingut, millega üks isik kohustub

teisele poolele andma üle kinnisasja, st võtma endale kohustusi, mida nad ei olnud lepingu

sõlmimise ajal võimelised täitma. Vaidlusalune leping oli suunatud üksnes kinnisasja

broneerimisele tasu eest teatud perioodiks. Kostja sõlmis lepingu enda nimel ja mitte

korteriomaniku nimel. Poolte kokkuleppest lepingu p-s 6.2, mille kohaselt kinnisasja

müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinna tasumise ettemakseks,

ei saa järeldada lepingu sõlmimist kinnisasja omaniku nimel. Puudub alus lepingu

kvalifitseerimiseks ka osaliselt müügilepingu eellepinguna. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu asjakohaste põhjendustega otsuse p-des 6.1-6.4, milles maakohus tuvastas, et poolte

vahel oli sõlmitud kehtiv broneerimisleping ja ei pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654

lg 6). Broneerimislepingule ei kohaldu lepingu notariaalse tõestamise nõue AÕS § 119 lg 1

järgi. Maakohus on viidanud ka asjakohasele Riigikohtu praktikale. Ringkonnakohus ei pea

vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata (TsMS § 654 lg 6). Seega tuvastas maakohus õigesti,

et hagejal puudub alus broneerimistasu tagasisaamiseks lepingu tühisuse tõttu.

9. Hageja on maakohtu menetluses tuginenud mh asjaolule, et müügileping jäi sõlmimata

seetõttu, et hageja ei saanud korteri ostmiseks pangalaenu. Broneerimislepingu p 6.4 sätestab:

„Kui MÜÜJA loobub broneerimisperioodi jooksul kinnisasja müümisest või kui kinnisasja

müügileping jääb sõlmimata MÜÜJAST või OSTJAST sõltumatutel asjaoludel (ka juhul, kui

OSTJA laenutaotlust krediidiasutuse poolt ei rahuldata), tagastab MAAKLER tasutud

broneerimistasu OSTJALE.“

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on ekslikult leidnud, et kuigi tegemist on

kehtiva broneerimislepinguga, on hageja kohtumenetluses hilinenud lepingu p 6.4 alusel

broneerimistasu tagastamisnõude esitamisega.

Ringkonnakohus märgib, et kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega

(TsMS § 436 lg 7) ja kohaldab õigust ise (TsMS § 442 lg 8). Seega tuli maakohtul arvestades

hagis esitatud elulisi asjaolusid kontrollida erinevaid hageja nõude rahuldamise aluseks olla

võivaid õiguslikke aluseid (kohaldada õigust) ning selgitada pooltele sellest tulenevat

tõendamiskoormist.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja on lepingu p-le 6.4 tuginenud

hilinemisega. Hageja viitas juba eelmenetluses (14. juuni 2022 menetlusdokumendi p-s 2.3),

et: „isegi, kui maakler vaidlusaluse broneerimislepingu kohustusi ei riku, tuleb tal tasu

tagastada broneerimislepingu punkti 6.4 juhtudel“. Seega jättis maakohus põhjendamatult

kontrollimata, kas hagejal on õigus nõuda broneerimistasu tagastamist lepingu p 6.4 alusel.

Ringkonnakohtul on võimalik maakohtu eksimus kõrvaldada.

10. Lepingu p 6.4 kohaselt on üheks broneerimistasu tagastamise eelduseks asjaolu, et

kinnisasja müügileping jääb sõlmimata põhjusel, et hageja laenutaotlust krediidiasutuse poolt

ei rahuldata.

Ringkonnakohus andis hagejale tähtaja lepingu p 6.4 kohaldamise eelduste tõendamiseks.

Hageja esitas kohtu määratud tähtajal Coop Pank AS-i ja AS Citadele banka Eesti filiaali

kinnitused (tl 83-86). Ringkonnakohus võtab need tõendid TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel asja

materjalide juurde.

Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda hageja esitatud tõendid, et pangad oleksid keeldunud

hagejale laenu andmast. Coop Pank AS kinnitab 10. märtsil 2023 üksnes seda, et hageja on

laenu taotlenud ja lepingut ei ole sõlmitud. AS Citadele banka 17. aprilli 2023 kinnitusest

nähtub, et hageja suhtes ei ole positiivset (laenu)otsust tehtud, kuid sellest ei saa kohus teha

järeldust, et pank jättis hageja laenutaotluse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et

pankade tõendite sisuliseks hindamiseks oleks hageja pidanud esitama ka laenutaotlused, mis

jäid rahuldamata.

Seega ei ole hageja menetluses tõendanud lepingu p 6.4 kohaldamise eeldust, st et kinnisasja

müügileping jäi sõlmimata krediidiasutuste poolt hageja laenutaotluse rahuldamata jätmise

tõttu. Hageja broneerimistasu tagastamise nõue ei kuulu rahuldamisele ka lepingu p 6.4 alusel.

11. Ringkonnakohus leiab, et asja lahendamisel ei oma tähtsust asjaolu, kas kostja nõudis

hagejalt kohtueelselt pangatõendite esitamist. See, et kostja on suuliselt neid asjaolusid hagejale

selgitanud, nähtub mh hagiavaldusele lisatud kostja 2. mai 2022 kirjast hagejale. Seega ei ole

kostja 10. mail 2023 esitatud tõendid asjakohased ja ringkonnakohus keeldub tõendi (maakleri

kirjalik selgitus) vastuvõtmisest (TsMS § 238 lg 1).

12. Hageja on hagi alusena tuginenud ka asjaolule, et broneerimistasu tagastamise tingib kostja

poolt broneerimiskohustuse täitmata jätmine. Hageja tugineb seega lepingulise kohustuse

rikkumisele kostja poolt.

Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on ühe isiku kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel

kinnisasi teise isiku huvides kolmandatele isikutele võõrandamata ja teise isiku kohustus

maksta selle eest tasu (vt lisaks Riigikohtu 29. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456,

p 16).

Maakleri broneerimiskohustus loetakse lepingu p 5.2 järgi täidetuks, kui avaldatud

müügikuulutuse juurde on lisatud „broneeritud“. Hageja möönab ise, et kinnistu

müügikuulutuse juurde lisati märge „broneeritud“, aga hageja sõnul mitte „kohe“ Hageja ei ole

samas esitanud väiteid ega tõendeid, millal müügikuulutusele „broneeritud“ märge lisati.

Lepingus ei ole kokku lepitud kuupäeva või tähtaega, millal tuli müügikuulutusele broneerimise

märge lisada. Samuti ei ole hageja väitnud, et märke lisamise väidetav viibimine oleks

põhjustanud müügilepingu sõlmimata jätmise, mis annaks aluse lepingu p 6.4 alusel

broneerimistasu tagastamiseks.

Järelikult ei kuulu hagi rahuldamisele ka sellel alusel.

13. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt

broneerimistasu 2000 eurot tagastamist. Seega jättis maakohus hagi õigesti (sh ka kohtueelsete

õigusabikulude hüvitamise ja viivise nõudes) rahuldamata. Ringkonnakohus jätab hageja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud ringkonnakohtus hageja

kanda (TsMS § 171 lg 1).

14. Kostja 10. mai 2023 menetluskulude nimekirja kohaselt olid kostja menetluskuluks

apellatsiooniastmes esindajakulud kokku 4369,16 eurot. Kostjat esindas vandeadvokaat

tunnitasuga 180 eurot (käibemaksuta). Ringkonnakohtu hinnangul ei ületa hageja lepingulise

esindaja tunnitasu määr oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt ka

Riigikohtu 11. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14).

Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 8 määrab kohus esindajakulud menetluskuludena kindlaks hagita

menetluse sätete kohaselt, st uurimisprintsiibist lähtudes. Kohtule on antud lai kaalutlusruum

lepingulise esindaja kulude hüvitamise piiramisel. Riigikohus on rõhutanud, et kohus teeb

kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise osas. TsMS § 175 lg 1

kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamine kohtu kaalutlusotsus (Riigikohtu 10. veebruari 2016 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-177-15, p 13). Kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu

põhjendatust ja vajalikkust eraldi.

Kostja esindajakulud kokku 24 h 54 min koosnesid järgmistest toimingutest:

-

09.12.2022, 12.12.2022, 20.12.2022 ja 21.12.2022 apellatsioonkaebuse vastuse

ettevalmistamine kokku (10 h 50 min);

-

06.03.2023 ettevalmistus ringkonnakohtu istungiks (1 h 55 min);

-

07.03.2023 Tallinn-Tartu-Tallinn autosõit istungile ja tagasi (4 h 30 min);

-

07.03.2023 ringkonnakohtu istung (1 h 30 min);

-

17.04.2023 hageja taotluse ja kohtumäärusega tutvumine, e-kiri kliendile (10 min);

-

18.04.2023 hageja täiendava tõendi analüüs ja e-kiri kliendile, vastuse ettevalmistamine

(27 min);

-

18.04.2023 telefonivestlus kliendiga, täiendavad tõendid vastuseks S. Poksi tõenditele

(15 min);

-

09.05.2023 täiendava seisukoha projekti ettevalmistamine (4 h 30 min);

-

10.05.2023 menetluskulude nimekirja koostamine (20 min).

Korrutades kostja esindaja ajakulu (24 h 54 min) tunnitasuga (180 eurot), on tulemuseks

4482 eurot. Kostja taotleb esindaja kulu 4369,16 euro väljamõistmist, mistõttu kontrollib

ringkonnakohus 4369,16 euro põhjendatust ja vajalikkust.

Ringkonnakohtu hinnangul on kostja esindajakulud põhjendatud ja vajalikud osaliselt.

Tegemist oli keskmise keerukuse ja keskmisest vähemmahukama tsiviilasjaga. Vaidlus taandus

kahele küsimusele (lepingu kehtivus ja lepingu p-le 6.4 eelduste kontroll). Ringkonnakohtu

hinnangul on seega apellatsioonkaebuse vastuse koostamisele kulunud 10 h 50 min

ülepaisutatud. Samuti ei ole tervikuna põhjendatud ajakulu 10. mail 2023 täiendava seisukoha

koostamisele kulunud 4 h 30 min. Kostjal tuli esitada seisukohad üksnes hageja 17. aprillil 2023

esitatud tõendite osas.

15. Kostja leiab, et hageja peab talle hüvitama esindaja kohtuistungile sõitmise aja 4 h 30 min

kostja ja esindaja kokkulepitud tunnihinna alusel. Ringkonnakohus nõustub, et lepingulise

esindaja kohtuistungile sõitmise aja hüvitamine on põhjendatud, kuid mitte esindaja

kokkulepitud tunnihinna järgi (vt selles osas Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-14-63261, p 12).

Analoogia korras kohaldub sõidukulude hüvitamisele riigi õigusabi osutanud advokaadi

sõidukulude regulatsioon. Advokaadile riigi õigusabi tasu maksmist ja kulude hüvitamist

reguleerib justiitsministri 26. juuli 2016 määruse nr 16 „Advokaadile riigi õigusabi tasu

maksmise ja kulude hüvitamise kord“ (edaspidi kord). Kuivõrd kostja esindaja sõidule kulunud

aja hüvitamist reguleerib korra § 151 lg 1 p 4, ei ole alust lähtuda hüvitise väljamõistmisel kostja

ja tema esindaja kokkulepitud tasu suurusest. Kostja esindaja on taotlenud hüvitist tema

tegevuskohaks oleva advokaadibüroo asukohast (Tallinna linn) õigusteenuse osutamise kohta

(Tartu linn) ja tagasi sõitmisele kulutatud aja eest ning õigusabi osutamise koha kaugus

lepingulise

esindaja

tegevuskohast

jääb

ühte

suunda

arvestades

vahemikku

151-200 kilomeetrit, seega peab hageja hüvitama kostjale esindaja kohtuistungile sõitmise aja

eest 30 eurot.

16. Ringkonnakohus leiab, et arvestades eeltoodut, käesoleva tsiviilasja keerukust ja mahukust,

apellatsioonimenetluse käiku, tsiviilasja hinda, kostja esindaja professionaalsust, mis väljendub

tema tunnihinnas, on kostja esindajakulud põhjendatud ja vajalikud 17 h ulatuses (3060 eurot),

millele lisandub tasu sõidule kulutatud aja eest 30 eurot.

Kostja kinnitas, et on käibemaksukohustuslane, mistõttu tuleb menetluskulud välja mõista

käibemaksuta (TsMS § 174 lg 10).

Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kostja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud

ringkonnakohtus on 3090 eurot.

TsMS § 177 lg 4 alusel kuulub rahuldamisele kostja taotlus mõista hagejalt välja viivis

väljamõistetud menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja

(allkirjastatud digitaalselt)

Margit Vutt

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks