2-20-4618/192 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Helina Luksepp ja Meeli

Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. mai 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-4618

Kohtuasi

X hagi Y, C ja Z vastu korteriomandi väljanõudmiseks

ja Y-lt kahjuhüvitise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Z apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

X apellatsioonkaebuse osas 4797,14 eurot

Z apellatsioonkaebuse osas 4200 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Hanne-Loore Mööl ja Lada

Riisna

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXXX)

Kostja Z (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate Y ja Z ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat

Teet Veer

Menetluse liik

Kohtuistungil 23. märtsil 2023

RESOLUTSIOON

1. Võtta X 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendile lisatud tõendid (lisad 1–13) asja

materjalide juurde.

2. Jätta Y ja Z 6. aprilli 2023. a vastuväited ringkonnakohtu tegevuse kohta menetluse

juhtimisel rahuldamata.

3. Tühistada Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4618

osas, millega maakohus jättis rahuldamata X hagi Y vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks ning jättis Y menetluskulud X kanda.

4. Teha tühistatud osas uus otsus, millega:

2-20-4618

2 (26)

4.1. rahuldada X hagi Y vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks. Kohustada Y vabastama korteriomand aadressiga XXX ja

andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood

XXXXXXXXXXX). Määrata Y-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise

tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Y vabatahtliku

täitmise tähtaja jooksul korteriomandit ei vabasta, siis tõsta Y korteriomandist

aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras koos talle

kuuluva varaga;

4.2. jaotada menetluskulud vastavalt resolutsiooni p-le 10.

5. Jätta maakohtu otsus muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata X hagi

Y vastu viivise saamiseks.

6. Täpsustada Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsuse resolutsiooni p 4 selliselt,

et Z-l tuleb anda korteriomandi XXX valdus üle selle ühisomanikele X-le ja Q-le.

Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas muutmata osas, millega maakohus

rahuldas X hagi Z vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks,

muutes kohtuotsuse põhjendusi. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles

maakohus jättis Z vastu esitatud nõudega seotud menetluskulud Z kanda.

7. Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus on jõustunud selle resolutsiooni p-de 1

ja 3 ning menetluskulude jaotuse p 1 osas.

8. X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

9. Z apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

10. Jätta X ja Y maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud, mis seonduvad Y

vastu esitatud nõuete menetlemisega, 80% ulatuses Y kanda ja 20% ulatuses X

kanda.

11. Jätta Z apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Z kanda.

12. Mõista Z-lt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv 490 eurot, mille tasumisest ta oli

apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Nimetatud summa tuleb tasuda 15

päeva jooksul otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfole. Riigi

kasuks välja mõistetud menetluskulude maksmisega viivitamise korral tuleb Z-l

tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

13. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

13.1. Jätta läbi vaatamata X hagi Y vastu eluruumi XXX kasutuseeliste summas

350 eurot kuus ning kõrvalkulude väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020

kuni eluruumi vabastamiseni.

13.2. Rahuldada X hagi Y vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks. Kohustada Y vabastama korteriomand aadressiga XXX ja

andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood

XXXXXXXXXXX). Määrata Y-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise

tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Y vabatahtliku

täitmise tähtaja jooksul

korteriomandit ei

vabasta, siis

tõsta

Y

korteriomandist aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud

korras koos talle kuuluva varaga.

13.3. Jätta rahuldamata X hagi Y vastu viivise saamiseks.

13.4. Rahuldada X hagi Z vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks. Kohustada Z vabastama korteriomand aadressiga XXX ja

andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood

XXXXXXXXXXX). Määrata Z-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise

tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Z vabatahtliku

täitmise

tähtaja

jooksul

korteriomandit

ei

vabasta,

siis

tõsta

Z

2-20-4618

3 (26)

korteriomandist aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud

korras koos talle kuuluva varaga.

13.5. Jätta rahuldamata X hagi C vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks.

13.6. Jätta C menetluskulud X kanda.

13.7. Jätta X ja Y maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud, mis seonduvad

Y vastu esitatud nõuete menetlemisega, 80% ulatuses Y kanda ja 20%

ulatuses X kanda.

13.8. Jätta X menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus osas, mis seonduvad Z vastu

esitatud nõudega, Z kanda. Z menetluskulud jätta tema enda kanda.

13.9. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

13.10. Mõista Z-lt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv 490 eurot, mille tasumisest

ta oli apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Nimetatud summa tuleb

tasuda 15 päeva jooksul otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud

makseinfole. Riigi kasuks välja mõistetud menetluskulude maksmisega

viivitamise korral tuleb Z-l tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Harju Maakohtu menetluses oli X (hageja) hagi Y (kostja I), C (kostja II) ja Z (kostja III)

vastu korteriomandi aadressiga XXX (edaspidi üüriese, eluruum või korteriomand)

väljanõudmiseks ja kostja I vastu esitatud rahalistes nõuetes. Hageja 1. oktoobril 2021 esitatud

täpsustatud taotluste kohaselt palus hageja:

• kohustada kostjaid I–III vabastama üürieseme otsene valdus hagejale ja Q-le;

• määrata kostjatele I, II ja III nimetatud kohustuse vabatahtliku täitmise tähtajaks 14

päeva alates kohtuotsuse jõustumisest;

• juhul, kui kostjad I–III kohtu poolt määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul

üürieseme otsest valdust hagejale ja Q-le ei tagasta ega vabasta, määrata kindlaks

kohtulahendi täitmise viis ning tõsta kostjad I–III üüriesemelt välja täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras koos eluruumi kasutavate isikute ja neile kuuluva varaga;

2-20-4618

4 (26)

• välja mõista kostjalt I hageja kasuks kostja I poolt tekitatud kahju hüvitis kasutuseeliste

näol üürieseme tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus alates 1. veebruarist 2020

kuni üürieseme tagastamiseni;

• välja mõista kostjalt I hageja kasuks viivis, mis on tekkinud pärast 1. veebruari 2020

esitatud arvete tasumata jätmisest (350-eurone kahjuhüvitis iga kuu alates 1. veebruarist

2020) määras 0,066% päevas põhivõlalt alates kohustuse rikkumisest kuni üüripinna

tagastamiseni.

Hageja palus menetluskulud jätta kostjate kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid F ja kostja I 26. novembril 2013 eluruumi üürilepingu,

mille kohaselt F andis kostjale I ajutiseks kasutamiseks aadressil XXX asuvad eluruumid

(üürileping). Üürilepingu kohaselt kehtis leping ühe aasta ehk kuni 27. novembrini 2014.

Pooled vormistasid 27. novembril 2014 üürilepingu lisa 2, mille kohaselt jätkasid üürilepingu

pooled 26. novembril 2013 sõlmitud üürilepingut samadel tingimustel ning leping kehtis kuni

27. novembrini 2015. F suri 29. mail 2015. F pärijad on pärimisregistri kohaselt hageja ja Q.

Hageja ja kostja I sõlmisid 10. mail 2015 eluruumi üürilepingu, mille kohaselt andis hageja

kostjale I kasutamiseks üürieseme. Üürilepingu p 3.2 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale

lepingu sõlmimisel ette ühe kuu üürimakse 350 eurot ning edaspidi üürieseme kasutamise eest

üüri iga kuu eest ette 27. kuupäevaks ülekandega arveldusarvele. Hageja ja kostja I on sõlminud

ka lepingu lisa 6, mille kohaselt loeti leping ja selle lisad kehtivaks kuni 30. jaanuarini 2020.

Seega kehtis üürileping 30. jaanuarini 2020.

1.2. Hageja saatis 30. novembril 2019 kostjale I üürilepingus märgitud e-postiaadressile XXX

e-kirja, milles viitas lepingu lõppemisele 30. jaanuaril 2020 ning pakkus kostjale I välja

üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00. Kostja I nimetatud e-kirjale ei vastanud.

Hageja esindaja saatis 22. jaanuaril 2020 kostjale I SMS-i meeldetuletusega, et eluruumi

üürileping lõpeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus üürieseme üleandmiseks välja 30. jaanuari

2020 kell 18.00. Nimetatud SMS-ile kostja I samuti ei vastanud. Hageja esindaja saatis 31.

jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 kostja I e-postile uued e-kirjad, millele kostja I jätkuvalt ei

vastanud. Hageja lepinguline esindaja saatis 21. veebruaril 2020 kostja I e-postiaadressile XXX

nõudekirja nõudega vabastada üüriese hiljemalt 1. märtsil 2020. Kostja I sai selle kätte, kuid ei

ole üürieseme valdust hagejale üle andnud ega eluruumi vabastanud. Kuivõrd üürileping lõppes

30. jaanuaril 2020 ning kostja I ei ole hagejale üürieset tagastanud, siis on kostjad I–III alates

31. jaanuarist 2020 kasutanud üürieset seadusliku aluseta. Kostjatega II ja III ei ole hageja ühtki

kokkulepet sõlminud ega üürieseme valdust üle andnud.

1.3. Kostja II on alates 1. veebruarist 2020 ehk pärast üürieseme vabastamise tähtaega tasunud

hagejale üürilepingus ette nähtud üürimakseid, kuid hageja on need tagastanud, tunnistamata

üürilepingu kehtivust.

1.4. Kostjad II ja III kasutavad üürieset ärilistel eesmärkidel. Äriregistri andmetel on üüriese

märgitud N OÜ ja P OÜ aadressiks. N OÜ juhatuse liige ja ainuosanik on kostja II. P OÜ

juhatuse liige on kostja III ja ainuosanik kostja II.

1.5. Hageja avaldas 19. augusti 2021. a menetlusdokumendis, et on 16. augustil 2021 esitanud

kostjale I 26. novembril 2013 sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Seega lõppeb

üürileping hiljemalt kolm kuud pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist kostja I poolt, juhul kui

kohus ei otsusta, et üürilepingu lõppkuupäevaks oli 30. jaanuar 2020. Üürilepingu

ülesütlemisavaldus on esitatud alternatiivselt juhuks, kui kohus peaks asuma seisukohale, et

üürileping on kehtiv.

2-20-4618

5 (26)

Kostjate vastuväited hagiavaldusele

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja II avaldas, et tal ei ole vaidlusaluse korteriomandiga mingeid kokkupuuteid, kuivõrd

ta elab Põlvas alates 1980. a veebruarist.

2.2. Ka kostjad I ja III kinnitasid, et kostja II ei valda üürieset ega ole seal kunagi elanud.

Kostjatele I ja III teadaolevalt on kostja II elukoht alaliselt Põlvas. Kui kostja II kontolt on

tasutud üüri ja kõrvalkulusid, siis ei saa sellist tegevust pidada kinnisasja valdamiseks

asjaõigusseaduse (AÕS) mõttes. Hageja ei ole tõendanud, et kostja II valdab üürieset ja takistab

tal seda kasutamast. Kostja II äriühingud ei tegutse üüriesemel, mh ei ole seal äriühingute

kontorit.

2.3. Üürileping on kehtiv ja tähtajatu. Hagejale on iga kuu tasutud üürilepingus kokkulepitud

üüri. Samuti on tasutud üürieseme kasutamisega seotud kõrvalkulusid.

2.4. Väidetavalt 21. mail 2019 sõlmitud kokkulepe, s.o üürilepingu lisa 6, ei ole kehtiv. Hageja

allkirjastas üürilepingu lisa 6 digitaalselt 13. mail 2019. Kostja I allkirjastas 21. mail 2019

üürilepingu lisa teistsuguse sisuga. Hageja oleks pidanud omakorda allkirjastama kostja I poolt

21. mail 2019 hagejale saadetud üürilepingu lisa 6. Hageja seda ei teinud. Järelikult kehtib 8.

veebruari 2018. a üürilepingu lisa 5, mille alusel muutus üürisuhe võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 310 järgi tähtajatuks.

2.5. Alternatiivselt on kostjad I ja III üürilepingu lisa 6 tühistanud. Kostja I sõlmis 21. mai 2019.

a üürilepingu lisa 6 hagejapoolse ähvarduse mõjul. Hageja lapselaps Ü edastas ähvarduse, et

kui kostja I ei sõlmi üürilepingu lisa 6, siis hageja ei too üüriesemele uut pesumasinat ega vii

rikkis pesumasinat ära. Üürilepingu lisa 2 kohaselt kuulus üüriperioodiks üleantavate esemete

hulka mh töökorras pesumasin. Hagejale on 23. mai 2019. a üürilepingu lisa 6 tühistamise

avaldus kätte toimetatud. Kostjad I ja III saatsid tühistamisavalduse üürilepingu lisas 3 märgitud

e-posti aadressile YYY ja panid selle üürieseme postkasti. Üürieseme postkastist võttis selle

ära Ü. Seega tuleb lugeda 23. mai 2019. a avaldus hageja poolt kättesaaduks 24. mail 2019.

2.6. Kuna hageja ei ole kostjalt I üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist vastu võtnud, siis

põhjustas hageja endale ise kahju, mille eest kostja I ei vastuta. Samal põhjusel ei ole hagejal

õigus nõuda kostjalt I ka viivist. Lisaks on arusaamatu, millest tuleneb hageja õigus nõuda

viivist kolmekordses seadusjärgses viivisemääras ehk 24% aastas. Hageja ja kostja I ei ole selles

kokku leppinud.

2.7. Ebaõige on väide, et üürieseme vabastamise tähtaeg oli 1. veebruar 2020. Pooled

pikendasid korduvalt 26. novembril 2013 sõlmitud üheaastase üürilepingu tähtaega. Isegi kui

üürilepingu lisa 6 on kehtiv, siis kehtis üürileping alates 2013. a novembrist kuni

30. jaanuarini 2020 tähtaegsena üle kuue aasta. Hageja ei ole VÕS § 310 lg-st 2 tulenevalt

teatanud kostjale I kaks kuud enne üürilepingu lõppemist, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist,

mistõttu muutus üürileping tähtajatuks.

2.8. Hageja esitas kohtule Ü 30. detsembri 2019. a, 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a

e-kirjad ning 22. jaanuari 2020. a SMS-i, mis on väidetavalt saadetud kostjale I e-posti

aadressilt AAA. Kostjad ei ole nimetatud kirju neil märgitud kuupäevadel kätte saanud. Kostjad

said kõnealused kirjad kätte alles koos hagimaterjalidega. Hageja on kõikides üürilepingu

dokumentides märkinud oma e-posti aadressiks YYY ega ole kostjat I teavitanud, et tema e-

2-20-4618

6 (26)

posti aadress on muutunud. Lisaks puudus Ü-l nende e-kirjade saatmiseks hageja volitus ja

õigus hagejat esindada.

2.9. Hageja ei ole tõendanud, et kostja I ka 21. veebruari 2020. a nõudekirja kätte sai. Kostja I

sai selle kirja kätte alles koos hagimaterjalidega. Lisaks oli 21. veebruari 2020. a nõudekirja

saatmise ajaks möödunud nii VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud kahenädalane tähtaeg kui ka VÕS §

310 lg-s 2 sätestatud tähtaeg hageja tahteavalduste tegemiseks. Nõudekiri ei vasta ka

üürilepingu p-des 9.2 ja 9.3 sätestatud tingimustele.

2.10. Kostjad I ja III olid abielus 27. juunist 2000 kuni 28. oktoobrini 2019. Üürilepingus ei

olnud kokku lepitud, et kostja I võis abikaasat majutada üksnes hageja nõusolekul. Kostjal I oli

õigus majutada üüritud eluruumis kostjat III VÕS § 289 alusel. Pärast abielu lahutamist on

kostjate I ja III abieluline kooselu säilinud samaväärsel kujul. Kostja III on jäänud kostja I

juurde elama, kuna kostja III on töövõimetu ja vajab kostjalt I ülalpidamist. Kostjate I ja III

kooselu on põhiseaduse § 27 kaitsealas. VÕS § 289 on kohaldatav ka üürniku elukaaslase

suhtes.

2.11. Hageja 16. augusti 2021. a üürilepingu ülesütlemiseavaldus on tühine, alternatiivselt

vastuolus hea usu põhimõttega. Kõnealune ülesütlemisavaldus ei sisalda vaidlustamise korda

ega tähtaega. Samuti puudus hagejal mõjuv põhjus käimasoleva kohtumenetluse ajal üürileping

üles öelda.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused

3. Maakohus jättis läbi vaatamata hagi kostja I vastu üürieseme kasutuseeliste 350 eurot kuus

ning kõrvalkulude väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni.

Kohus jättis rahuldama hagi kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks

ja viivise saamiseks. Kohus jättis rahuldamata hagi kosta II vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks. Kohus rahuldas hagi kostja III vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks. Kohus määras kostjale III eluruumi vabatahtliku vabastamise

tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest ja määras, et juhul kui kostja III keeldub

vabatahtlikult hagejale tagastama vaidlusalust korteriomandit, siis tõsta kostja III

korteriomandist välja täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras koos talle kuuluva

varaga. Kohus jättis kostjate I ja II menetluskulud hageja kanda, hageja menetluskulud seoses

kostja III vastu esitatud nõudega kostja III kanda ja kostja III menetluskulud tema enda kanda.

Kohus otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

3.1. Maakohus märkis, et hageja avaldas 12. novembri 2020. a menetlusdokumendis, et tal

puudub nõue kostja I vastu üürieseme kõrvalkuludega seonduvalt. Hageja avaldas 1. oktoobri

2021. a menetlusdokumendis, et võtab hagi osaliselt tagasi. Lisaks võttis hageja 20. juuni 2022.

a kohtuistungil tagasi kostja I vastu esitatud kasutuseeliste hüvitamise nõude üürieseme

tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus alates 1. veebruarist 2020 kuni üüripinna

tagastamiseni. Kuivõrd hageja võttis eelmenetluses kostja I vastu esitatud kasutuseeliste ning

kõrvalnõuete osas hagi tagasi, siis jättis kohus selles osas hagiavalduse läbi vaatamata.

3.2. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste faktiliste asjaolude üle:

a) F ja kostja I sõlmisid 26. novembril 2013 eluruumi asukohaga XXX üürilepingu

tähtajaga kuni 27. november 2014;

2-20-4618

7 (26)

b) üürilepingu lisa 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et jätkavad 26. novembri 2013. a

üürilepingut samadel tingimustel ning leping kehtib kuni 27. novembrini 2015;

c) F suri 29. mail 2015. Pärimisregistri ja kinnistusraamatu kohaselt said F pärijateks ning

korteriomandi XXX omanikeks hageja ja Q;

d) hageja ja kostja I sõlmisid 2015. a juunis üürilepingu lisa 3, milles lepiti kokku, et senise

üürileandja asemele astub hageja, kes antud lisa sõlmimise hetkest on üürileandja, ning

samal ajal lõppevad senise üürileandja F õigused ja kohustused, mis on seotud ja/või

tulenevad üürilepingust ning selle lisadest 1 ja 2. Hageja ja kostja I kinnitasid, et

jätkavad üürilepingut samadel tingimustel, välja arvatud p 3.2, mida muudeti alates

teisest lausest järgnevalt: “Edaspidi [350 euro] maksab Üürnik iga kuu 27. kuupäeval

ühe kuu eest ette ülekandega X arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Swedbank’is.”; samuti leppisid pooled kokku, et üürileping kehtib kuni 27. juulini 2016.

Lisa 3 allkirjastamisega kinnitas hageja, et tal on kõik õigused asuda F asemel

üürileandjaks;

e) üürnik ja üürileandja leppisid 2018. a veebruaris kokku, et leping koos lisadega kehtib

kuni 31. detsembrini 2018;

f) Ü edastas 30. detsembril 2019 kostja I e-postiaadressile XXX e-kirja, milles tuletas

üürnikule meelde, et eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus välja

kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00;

g) kohtule esitati hageja telefoninumbrile 22. jaanuaril 2020 kell 13.16 saadetud SMS-i

väljatrükk, milles saatja avaldab, et kuivõrd ei ole saanud vastust oma e-mailile 30.

detsembril 2019, tuletatakse kostjale I meelde, et üürileping lõppeb 30. jaanuaril 2020,

ja pakutakse kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00;

h) hageja lepinguline esindaja pöördus 21. veebruaril 2020 nõudega kostja I poole ja

nõudis eluruumi asukohaga XXX vabastamist hiljemalt 1. märtsil 2020 kell 13.00; ning

i) hageja lepinguline esindaja esitas 16. augustil 2021 kostjale I teate üürilepingu VÕS §

312 lg 1 alusel ülesütlemise kohta ja avaldas, et üürilepingu kehtivuse viimaseks

päevaks on 17. november 2021, juhul kui kohus ei otsusta, et üürilepingu

lõppkuupäevaks oli 30. jaanuar 2020.

3.3. Hageja ja kostja I vahel on üürilepingust tulenev suhe. Seega lähtus kohus hageja ja kostja I

vahel võlaõiguslikust s.o üürilepingust tulenevast õigussuhtest. Üürilepingust ei selgu, et

üürileping laienes kostjatele II ja III. Seega lahendas kohus hagi kostjate II ja III suhtes

asjaõiguslikul alusel.

3.4. Kostja III on menetluses läbivalt avaldanud, et ta kasutab koos kostjaga I vaidlusalust

eluruumi alates 2013. a-st. Seega on kostja III asjaolu, et ta eluruumi valdab, omaks võtnud ja

vaidlus selles osas puudus.

3.5. Kostja III ei tõendanud, et tal on õiguslik alus üürieseme valdamiseks. Kohus nõustus, et

üürilepingu sõlmimise ajal ja kuni abielu lõppemiseni ei olnud kostjal I vaja hageja luba kostja

III majutamiseks. Pärast abielu lahutamist pidi kostja I aga selleks küsima üürilepingu p 4.2.4

järgi hageja kirjalikku nõusolekut. Kostjate I ja III kooselule ei laiene VÕS § 289. Seadusandja

on pidanud vajalikuks anda VÕS §-ga 289 kaitse vaid üürniku abikaasale, mitte endisele

abikaasale või püsivas kooselus olevale isikule või isikule, kellel on võlgnikuga ühine

majapidamine. Kuigi perekonnaseaduse (PKS) § 73 lg 1 kohaselt on kostjal III õigus nõuda

kostjalt I ülalpidamist, ei tähenda see, et talle laieneks õigus elada üüripinnal ilma hageja

kirjaliku nõusolekuta. Seega nõudis kohus korteriomandi AÕS § 80 lg 1 alusel kostja III

2-20-4618

8 (26)

ebaseaduslikust valdusest välja hageja otsesesse valdusesse. Kohus märkis, et kui kostja III

keeldub korteriomandit vabatahtlikult vabastamast, tuleb kostja III koos talle kuuluva varaga

sellest TMS-s sätestatud korras välja tõsta.

3.6. Kohus jättis hagi kostja II vastu rahuldamata. Ükski asjaolu ei viidanud sellele, et kostja II

valdaks üürieset ja takistaks hagejal selle kasutamist. Kostjat II ei tee üürieseme valdajaks

asjaolu, et ta tasub kostja I eest kommunaalmakseid või üüri. Samuti ei tee kostjat II üürieseme

valdajaks see, et kostjaga II seotud äriühingud asuvad äriregistri andmetel üüriesemel.

Asjaoludest ei nähtunud, et kostjaga II seotud äriühingud tegutseksid tegelikult üürieseme

aadressil. Hagejal on võimalik pöörduda avaldusega registriosakonna poole, tagamaks

äriregistris õigete andmete olemasolu.

3.7. Kohus ei nõustunud kostjate I ja III väitega, et 21. mai 2019. a kokkulepe, millega lepiti

kokku üürilepingu lõppemise aeg 30. jaanuar 2020, on kehtetu. Hageja esitas 13. mail 2019

ettepaneku üürilepingu lõppemise tähtaja osas ja kostja I aktsepteeris selle muudatuse

21. mail 2019. Pooled allkirjastasid sisult peaaegu identse dokumendi, erimeelsus oli pooltel

vaid reservkapitali kulude tasumise osas. Seega sõlmisid hageja ja kostja I 21. mail 2019

lepingu muudatuse üürilepingu lõppemise kuupäeva osas.

3.8. Kohus ei nõustunud kostjate I ja III käsitusega, et lepingu lisa 6 on kehtetu, kuivõrd kostjad

I ja III tühistasid selle 23. mai 2019. a avaldusega. Kostjad ei põhistanud veenvalt, et kostja I

sõlmis 21. mai 2019. a üürilepingu lisa 6 hagejapoolse ähvarduse mõjul. Kostjad selgitasid

20. juuni 2022. a kohtuistungil, et kostja I allkirjastas 21. mai 2019. a dokumendi digitaalselt

üksinda kodus olles, Ü tema kõrval ei olnud. Seega ei olnud üürileandjal võimalik kostja I

suhtes vahetut ja tõsist ähvardust kasutada. Lisaks, kuna kostja I muutis hageja poolt

allkirjastatud ja kostjale edastatud lisa 6 sõnastust, siis on põhjendamatud kostjate väited

lepingu muudatuse vormistamiseks ähvarduse mõjul sundimise kohta. Seega ei olnud täidetud

tühistamisavalduse materiaalsed eeldused. Samuti ei olnud veenvad kostjate väited, et nad on

üürilepingu lisa 6 ülesütlemise avalduse hagejale kätte toimetanud. Kostjad I ja III tuginesid

sellele, et nad saatsid avalduse üürilepingu lisas 3 märgitud hageja e-posti aadressil YYY.

Kostja I ei tõendanud, et tühistamisavaldus jõudis hageja teenusepakkuja serverisse. Tähendust

ei ole sellel, et kostjate väitel pandi tühistamisavaldus ka vaidlusaluse eluruumi postkasti.

Üürilepingu lisas 3 on hageja kontaktaadressiks märgitud vaid e-postiaadress, millega

üürileandja avaldas, milliselt aadressilt ja kuidas on ta üürnikule kättesaadav. Kostjal I puudus

alus panna tühistamisavaldus enda postkasti. Puudub alus eeldada, et hagejale adresseeritud kiri

on kostjate endi kasutuses olevasse postkasti panemisega jõudnud hageja mõjusfääri ning

hageja on kirja kätte saanud. Seoses kostjate väitega, et postkastist võttis kirja ära hageja

lapselaps Ü, oli maakohtule arusaamatu, miks lugesid kostjad I ja III hagejale edastatud

tühistamisavalduse kättetoimetatuks läbi Ü, kui nad olid veendunud, et Ü-l puuduvad volitused

hageja esindamiseks.

3.9. Kohus tuvastas, et üürnik ja üürileandja leppisid 23. mai 2019. a lisas 6 kehtivalt kokku

uues üürilepingu tähtajas 30. jaanuar 2020. Seejuures kehtis jätkuvalt algne, s.o 26. novembril

2013 sõlmitud üürileping. Kuna üürileping oli kehtinud rohkem kui kaks aastat, tulnuks hagejal

avaldada kostjale I üürisuhte lõpetamise soov vähemalt kaks kuud enne 30. jaanuari 2020, s.o

hiljemalt 30. novembril 2019. Kuivõrd hageja esindaja väljendas sellekohast soovi alles

30. detsembril 2019, mil Ü edastas kostjale I e-kirja, milles tuletas viimasele meelde, et

eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, siis muutus üürileping 30. jaanuaril 2020

tähtajatuks ning hageja ei saanud nõuda üürieseme vabastamist 30. jaanuaril 2020. Samuti

esitati kostjale I hilinemisega hageja lepingulise esindaja 21. veebruari 2020. a nõudekiri

eluruumi vabastamiseks. Hageja pidi aru saama, et kostja I ei ole üüripinda vabastanud ja jätkab

2-20-4618

9 (26)

selle kasutamist hiljemalt 31. jaanuaril 2020, kui kostja I ei ilmunud korteri üleandmisele. Seega

pidi hageja edastama VÕS § 310 lg 1 kohase nõudekirja kostjale hiljemalt 14. veebruaril 2020.

Hageja väitel saadeti nõudekiri kostjale I 21. veebruaril 2020, s.o hilinenult. Seega muutus

üürileping tähtajatuks ka sellel alusel. Kuivõrd vajalikud tahteavaldused tehti kostjale I

hilinemisega, siis ei andnud kohus hinnangut hageja 30. detsembri 2019. a ja 21. veebruari

2020. a tahteavalduste kostjale I kättetoimetamise kohta.

3.10. Hageja tugines alternatiivselt ka sellele, et ta on üürisuhte 16. augusti 2021. a avaldusega

VÕS § 312 lg 1 alusel korraliselt üles öelnud. Kohus nõustus kostjatega, et üürileandja 16.

augusti 2021. a avaldus üürilepingu ülesütlemiseks on tühine. Ülesütlemisavalduses ei ole

märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ning tähtaega. Seega ei hinnanud kohus täiendavalt,

kas ülesütlemisavaldus oli vastuolus hea usu põhimõttega.

3.11. Eeltoodust tulenevalt tuvastas kohus, et hageja ja kostja I vahel on jätkuvalt üürisuhe.

3.12. Hageja esitas kostja I vastu ka viivise nõude. Kostja II on kostja I eest tasunud korteri

üürimakseid ja kõrvalnõudeid, kuid hageja ei ole neid vastu võtnud ja on need tagastanud. Kuna

hageja ei ole raha vastu võtnud, siis on ta sellega VÕS § 113 lg 4 järgi vastuvõtuviivituses.

Seega jäi hageja viivisenõue rahuldamata.

3.13. Kuivõrd kohus hagi kostjate I ja II vastu ei rahuldanud, siis jäid kostjate I ja II

menetluskulud hageja kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hageja nõude kostja III vastu, siis jäid

kostja III vastu esitatud nõudega seotud hageja menetluskulud kostja III kanda.

Apellatsioonkaebused

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada osaliselt selle resolutsiooni p 2 osas, samuti menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise p 2 osas. Hageja palus teha vaidlustatud osas uus otsus, millega hagi kostja I

vastu rahuldada. Alternatiivselt palus hageja saata asi samale maakohtule uueks arutamiseks.

Hageja palus menetluskulud jätta kostjate I ja III kanda ning kostja I menetluskulud tema enda

kanda.

4.1. Hageja väitel rikkus maakohus nii menetlusõiguse kui ka materiaalõiguse norme. Kohus

rikkus selgitamiskohustust, mis viis väära otsuse tegemiseni. Samuti hindas kohus osaliselt

tõendeid ebaõigesti ning tuvastas asjaolud valesti. Hageja jäi kõikide menetluses esitatud

seisukohtade juurde.

4.2. Maakohus järeldas ebaõigesti, et üürileping muutus 30. jaanuaril 2020 tähtajatuks.

Üürilepingu lisaga 6 leppisid pooled kokku uues üürilepingu tähtajas 30. jaanuar 2020.

Üürileping lõppes 30. jaanuaril 2020.

4.3. Üllatuslik ja väär on kohtu järeldus, et kuivõrd kogu aeg kehtis algne 2013. a-l sõlmitud

üürileping, siis kehtis üürileping poolte vahel rohkem kui kaks aastat, mistõttu kohaldus VÕS

§ 310 lg 2. Seega jõudis kohus ka ebaõigele järeldusele, et hagejal tulnuks kostjale I üürisuhte

lõpetamise soov avaldada vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, s.o hiljemalt

30. novembril 2019. Üürilepingu lisa 6 oli sisuliselt kokkulepe üürilepingu pikendamiseks

tähtajaga kaheksa kuud. Sellises olukorras ei ole mõistlikult oodatav, et üks pooltest peaks ka

veel kaks kuud enne tähtaja saabumist avaldama soovi lepingu lõpetamiseks. Vastav

üürilepingu lõpetamise soov sisaldus juba 21. mai 2019. a kokkuleppes. Poolte tahe ei olnud

suunatud ühe pikaajalise tähtajalise lepingu sõlmimisele tähtajaga üle kahe aasta, vaid vastavalt

2-20-4618

10 (26)

vajadusele ja poolte kokkuleppele vaadati üürilepingu tingimusi regulaarselt üle ja pikendati

üürilepingut igal aastal. VÕS § 310 lg 2 on erisäte, mis kohaldub üksnes pikaajaliste tähtajaliste

üürilepingute puhul, mitte tähtajalise lepingu korduva pikendamise puhul. Isegi kui VÕS § 310

lg 2 kohaldub ning 2013. a-st kehtis üks tähtajaline üürileping, teatas hageja üürilepingu

lõpetamise soovist 21. mai 2019. a kokkuleppe sõlmimisega. Seega informeeriti teist poolt

üürilepingu lõpetamise soovist ette kaheksa kuud ning eraldi veel 30. detsembril 2019.

4.4. Üürileping ei muutunud tähtajatuks ka VÕS § 310 lg 1 alusel, nagu kohus ekslikult leidis.

Kohus jättis tähelepanuta, et kostja I e-postile on 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020

saadetud kirjalikud meeldetuletused, millele kostja I ei vastanud. Viidatud e-kirjades tuletati

kostjale I meelde, et üürileping lõppes 30. jaanuaril 2020 ning teavitati korteri üleandmise ajast.

Kuivõrd kostja I 31. jaanuari 2020. a e-mailile ei vastanud ning korteri üleandmiseks kohale ei

ilmunud, oli vaja järgmine päev sama korrata, kuid taas tulemuseta. Seadusandja ei ole lepingu

lõppemise tahte väljendamisele vorminõuet kehtestanud. Seega on põhjendamata kohtu

järeldus, et hageja pidi kostjale I edastama eraldi nõudekirja hiljemalt 14. veebruaril 2020.

4.5. Hagejal on kostja I vastu viivisenõue. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 113 lg-t 4.

4.6. Kuna kohus jättis ebaõigesti hagi rahuldamata kostja I osas, siis jättis kohus vääralt kostja

I menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude jaotamise otsustamisel tuleb mh arvestada

TsMS §-i 169. Kostjad ja nende esindaja on takistanud asja mõistlikku ja õigeaegset ning

võimalikult väikeste kuludega lahendamist, mistõttu on hagejal tekkinud olulisel hulgal

täiendavaid menetluskulusid.

5. Kostja III esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada resolutsiooni p 4 osas ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise p 3 osas.

Kostja III palus teha vaidlustatud osas uue otsuse, millega jätta hagi kostja III vastu rahuldamata

ning menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja III saata asi samale maakohtule

uueks arutamiseks. Kostja III palus jätta apellatsioonimenetluses kulud hageja kanda.

5.1. Kostja III väitel rikkus maakohus nii menetlusõiguse kui ka materiaalõiguse norme. Kohus

hindas tõendit ebaõigesti (üürilepingu p 4.2.4) ning jättis asjas tähtsust omavate asjaolude ning

kostjate I ja III väidetega arvestamata, mis on toonud kaasa asjas ebaõige lahendi tegemise.

5.2. Maakohus järeldas õigesti, et üürileping muutus 30. jaanuaril 2020 tähtajatuks ning hageja

ei saanud nõuda üüripinna vabastamist 30. jaanuaril 2020.

5.3. Kohus leidis valesti, et kostja III on võtnud omaks järgmised faktilised asjaolud:

• Ü edastas 30. detsembril 2019 kostja I e-posti aadressile XXX e-kirja, milles tuletas

kostjale I meelde, et eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus välja

kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00;

• kostja I telefoninumbrile saadeti 22. jaanuaril 2020 kell 13.16 SMS, milles saatja

avaldas, et kuivõrd ei ole saanud vastust oma e-mailile 30. detsembril 2019, tuletati

kostjale I meelde, et üürileping lõppeb 30. jaanuaril 2020 ja pakuti kohtumiseks ning

üürieseme üleandmiseks 30. jaanuar 2020 kell 18.00;

• 21. veebruaril 2020 pöördus hageja lepinguline esindaja nõudega kostja I poole ja

nõudis eluruumi vabastamist hiljemalt 1. märtsil 2020 kell 13.00.

2-20-4618

11 (26)

Kostja III ei ole võtnud omaks, et eelpool viidatud e-kirjad on kostjale I kätte toimetatud. Seda

ei ole tõendanud ka hageja. Samuti ei ole hageja tõendanud, et Ü oli hageja volitatud esindaja.

Kohus luges meelevaldselt Ü hageja esindajaks ilma ühegi tõendita ja seadusliku aluseta.

5.4. Kostja III jäi maakohtu menetluses avaldatud seisukohtade ja vastuväidete juurde, et

üürilepingu lisa 6 on kehtetu selle tühistamise tõttu.

5.5. Kuna üürileping on kehtiv, siis oleks kohus pidanud ka kostja III suhtes jätma hagi

rahuldamata. Selle asemel kohaldas kohus üllatuslikult ja ebaõigesti VÕS §-i 289. Kuigi kohus

tuvastas õigesti, et kostjad I ja III olid abielus 28. juunist 2000 kuni 28. oktoobrini 2019 ja elasid

alates 2013. a-st üüriesemel, siis ei arvestanud kohus, et hageja ei ole hagis ega selle

1. oktoobri 2021. a täpsustuses tuginenud VÕS §-le 289.

5.6. VÕS § 289 ei kohaldu kostja III kui üürilepingu pooleks mitteoleva isiku suhtes, sest

viidatud säte paikneb VÕS 15. peatükis, mis reguleerib üksnes üürilepingu poolte õigusi ja

kohustusi. Kohus kohaldas kostja III suhtes ebaõigesti ka üürilepingu p-i 4.2.4, mis kehtib

üksnes kostja I kui üürniku suhtes. Lisaks ei andnud kostja I üürieset kolmandate isikute

kasutusse, mistõttu üürilepingu p-i 4.2.4 kohaldamine oli arusaamatu. Täiendavalt leidis kohus

ekslikult, et VÕS § 289 näeb ette kirjaliku vorminõude nõusoleku küsimiseks või andmiseks.

Kuna kostja I ei andnud kolmandatele isikutele ega ka kostjale III vaidlusalust eluruumi

allüürile ega muul viisil kasutusse, siis ei tulene kirjaliku nõusoleku vorm ka üürilepingu p-st

4.2.4. Seega võis kostja I küsida hagejalt nõusolekut kostja III majutamiseks ja hageja selle

anda mistahes vormis.

5.7. Hageja on konkludentselt heaks kiitnud kostja III kui kostja I elukaaslasena elamise

üüriesemel. 2013. a-l üürilepingu sõlminud F-le oli teada, et kostja I üürib vaidlusalust eluruumi

koos kostjaga III. Samuti oli nimetatud asjaolu teada hagejale. Kohus jättis need väited

põhjendamatult hindamata. Lisaks jättis kohus põhjendamatult arvestamata, et hageja nõustus

kostja I ja tema elukaaslase kostja III poolt vaidlusaluse eluruumi kasutamisega ühise kodu

eesmärgil ka pärast abielu lõppemist 28. oktoobril 2019, kiites selle konkludentselt heaks.

5.8. Kostjal III kui üürniku elukaaslasel on õigus perekonnaelu kaitsele PS § 27 järgi. Kui kostja

III ei saa elada koos oma elukaaslasega üksnes põhjusel, et üürnikul puudub üürileandja

nõusolek tema majutamiseks üüritavasse eluruumi, rikuks see kostjate I ja III õigust

perekonnale ja oleks vastuolus põhiseadusega. Põhiseaduslikku perekonna mõistet ei saa siduda

üksnes ametliku abieluga. VÕS § 289 kitsas tõlgendamine teeb ülemääraseid takistusi

pereliikmete kooselule, ei ole proportsionaalne PS § 11 mõttes ja seab ohtu perekonna kui

õigusinstituudi säilimise. Hageja üürieseme omandiõigus ei kaalu üles kostja I ja tema

pereliikmete, sh kostja III õigust perekonnale ja ühisele kodule. Seetõttu tuleb VÕS § 289

sätestatut tõlgendada mitteammendava loeteluna, mis hõlmab ka üürniku elukaaslast.

Alternatiivselt tuleb tunnistada VÕS § 289 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see

piirab üürniku ja tema elukaaslase ehk vabaabielus elavate isikute õigust PS §-ga 27 tagatud

perekonna kaitsele. Lähtudes VÕS § 289 laiast tõlgendusest leidis maakohus ebaõigesti, et

kostjal I ei ole õigust oma abivajavat eksabikaasat vahetult ülal pidada üüritavas eluruumis.

5.9. Kostja III ei nõustu maakohtuga, et kostja II on kostja I eest tasunud korteri üürimakseid

ja kõrvalnõudeid. Eluruumi üürimakseid ja kõrvalkulusid tasutakse kostja III rahaliste

vahenditega kostja II pangakontolt.

5.10. Kohus ei põhjendanud, milles seisneb vajadus tõsta kostja III tema kodust välja. Euroopa

Inimõiguste kohus on inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 8 lg 1

2-20-4618

12 (26)

kohaldamisel leidnud, et kohus peab kaaluma, kas üürileandja õigus nõuda üürniku

väljatõstmist korterist on tähtsam kui üürniku õigus elada sellel pinnal, mis on temale koduks.

Kohus eeltoodud kaalutlustest ei lähtunud. Üürileandja õigusi ei rikuta, kui üürnikul on

kehtivast üürilepingust tulenev õigus üürieset kasutada. Kui seda kasutab üürileandja teadmisel

lisaks üürnikule ka tema elukaaslane, ei riku üürileandja põhiseaduslikke õigusi või vabadusi.

Seega on otsus ebaproportsionaalne kostja I ja III suhtes ning rikub kostja III õigust perekonna

ja kodu puutumatusele inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 8 lg 1, PS §

26 ja § 33 tähenduses koosmõjus §-ga 11.

5.11. Kohus jättis põhjendamatult käsitlemata kostja III vastuväited seoses üürieseme

valdamisega ärilistel eesmärkidel. Kostja III ei valda vaidlusalust eluruumi ärilistel

eesmärkidel.

5.12. Lähtudes asjaolust, et üürileping on kostja I ja hageja vahel kehtiv, hageja on

konkludentselt heaks kiitnud kostja III kui kostja I elukaaslasena elamise vaidlusaluses

eluruumis, kostja III ei valda vaidlusalust eluruumi ärilistel eesmärkidel ning kostja I on

maakohtu menetluses väljendanud soovi jätkata kooselu kostjaga III, siis puudub õiguslik alus

vaidlusaluse eluruumi valduse väljanõudmiseks kostjalt III.

Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik

6. Kostjad I ja III vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle

rahuldamata, hageja menetluskulud tema enda kanda ning kostjate I ja III menetluskulud hageja

kanda.

7. Hageja vaidles kostja III apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata, kostja

III menetluskulud tema enda kanda ja hageja menetluskulud kostja III kanda.

8. Asjas toimus 23. märtsil 2023 kohtuistung, kus ringkonnakohus andis hagejale tähtaja kuni

6. aprillini 2023 esitada tõendeid, millest nähtub, et Ü poolt 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril

2020 saadetud e-kirjad on saadetud ja jõudnud kostja I teenusepakkuja serverisse. Kostjatele

anti võimalus kuni 18. aprillini 2023 vastata hageja esitatud tõenditele. Lisaks, kuna

ringkonnakohtu istungil täpsustas hageja oma viivisenõuet, andis ringkonnakohus kostjatele

tähtaja kuni 6. aprillini 2023 esitada hageja viivise nõudele vastuväiteid ning hagejale tähtaja

kuni 18. aprillini 2023 nendele vastuväidetele vastata.

9. Kostjad I ja III esitasid 6. aprillil 2023 vastuväite ringkonnakohtu tegevusele seoses hagejale

võimaluse andmisega tõendite esitamiseks. Kostjate hinnangul rikkus ringkonnakohus sellega

TsMS § 652 lg 3 p 2 ja lg-t 4. Kostjad tõid välja, et poolte vahel oli vaidlus, kas kostja I on Ü

saadetud e-kirjad kätte saanud või mitte. Kuna kostjad on korduvalt rõhutanud, et nad ei ole

kõnealuseid e-kirju kätte saanud, ning kostjad olid viidanud menetluses alternatiivselt VÕS §

310 lg 1 kohaldumisele, pidi hageja advokaadist esindajale olema arusaadav vajadus esitada

tõendeid e-kirjade kättetoimetamise kohta. Kostjate hinnangul oli maakohus selgitanud VÕS §

kohaldamise

võimalust

kohtuotsuses,

mistõttu

hageja

pidi

lisaks

väitele

selgitamiskohustuse

rikkumise

kohta

esitama

asjakohased

tõendid

juba

koos

apellatsioonkaebusega.

Samuti esitasid kostjad samas menetlusdokumendis seisukoha seoses hageja viivisenõudega ja

vastuväite

ringkonnakohtu

tegevusele.

Kostjate

hinnangul

väljus

ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse piiridest ja rikkus sellega menetlusnormi (TsMS § 633 lg 2 p-d 2 ja 3, lg 3

ning § 651 lg 1), kui menetles kohtuistungil hageja üürinõuet summas 249 eurot ja sellelt

2-20-4618

13 (26)

arvestatud viivisenõuet. Kostjate väitel ei ole hageja esitanud maakohtus nõuet tasumata üüri ja

sellelt arvestatud viivise saamiseks ning maakohus ei ole selliseid nõudeid menetlusse võtnud,

samuti ei ole hageja esitanud apellatsioonkaebuses taotlust tasumata üüri ja sellelt arvestatud

viivise saamiseks ega ka sellekohaseid põhjendusi.

10. Hageja esitas 6. aprillil 2023 taotluse täiendavate tõendite vastuvõtmiseks:

1) Ü e-postkasti kuvatõmmis Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirjast;

2) Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirja detailandmed;

3) Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirja meta-andmed;

4) Ü e-postkasti kuvatõmmis Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirjast;

5) Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirja detailandmed;

6) Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirja meta-andmed;

7) hageja esindaja e-kiri e-posti aadressilt LLL aadressile HHH koos automaatse

veateatega;

8) hageja esindaja poolt 16. augustil 2021 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade;

9) hageja esindaja poolt 4. aprillil 2022 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade;

10) hageja esindaja poolt 20. septembril 2022 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade;

11) hageja esindaja poolt 24. märtsil 2023 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade;

12) Y pool Ü-le edastatud 7. juuli 2019. a e-kiri fotodega;

13) Y ja Ü vaheline e-kirjavahetus 9. juulil 2019.

10.1. Hageja põhjendas uute tõendite lubatavust apellatsioonimenetluses TsMS § 652 lg 3 p 2

järgi sellega, et maakohus rikkus selgitamiskohustust ja eksis VÕS § 310 kohaldamisel ning ei

pööranud menetluses tähelepanu vajadusele tõendada mh 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari

2020. a e-kirjade saatmist kostjale I. Veel enam, maakohus märkis otsuses, et pooled ei vaidle

30. detsembri 2020. a e-kirja saatmise üle, ning luges tõendatuks kostjale I 22. jaanuaril 2020

SMS-i saatmise.

10.2. Hageja selgitas, et soovib lisaga 1 tõendada, et kostjale I 31. jaanuaril 2020 kl 15.57

saadetud e-kiri on saadetud (sent) kirjade kaustas. Lisast 2 nähtub, et Ü e-kirja saajaks on kostja

I (XXX), see on saadetud 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 domeeni gmail.com poolt teemaga: XXX.

Lisast 3 (kirja metaandmed) nähtub kirja saatmise täpne aeg, saatja, saaja ning et kiri edastati 0

sekundi jooksul.

Lisaga 4 soovib hageja tõendada, et kostjale I 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kiri on

saadetud (sent) kirjade kaustas. Lisast 5 nähtub, et Ü e-kirja saajaks on kostja I (XXX), see on

saadetud 1. veebruaril 2020 kl 12.42 domeeni gmail.com poolt teemaga: Re: XXX. Lisast 6

(kirja metaandmed) nähtub kirja saatmise täpne aeg, saatja, saaja ning et kiri edastati 0 sekundi

jooksul.

Lisaga 7 soovib hageja tõendada seda, et kui gmail.com kontolt saata e-kiri domeenile, mida ei

ole olemas ja mida adressaadi server ei saa seetõttu vastu võtta, saadab gmail.com (aadressilt

mailer-daemon@googlemail.com) koheselt teate, et kirja ei saadetud soovitud adressaadile,

kuna aadressi ei leitud või see ei saa meile vastu võtta.

Lisadega 8–11 soovib hageja tõendada, et kostja I on saanud kätte kõik hageja lepingulise

esindaja poolt ajavahemikul 16. august 2021 kuni 24. märts 2023 e-postile XXX edastatud e-

kirjad ja hageja lepingulisele esindajale on saabunud selle kohta ka kättetoimetamisteated. See

tähendab, et kostja I e-postiaadress toimib ja ta saab selle kaudu kätte temale saadetud e-kirju.

2-20-4618

14 (26)

Lisadega 12 ja 13 soovib hageja tõendada, et kostja I on kasutanud e-postiaadressi XXX Ü-ga

suhtlemiseks, saates kirju ka oma Samsung Galaxy nutitelefonilt.

10.3. Hageja selgitas lisaks järgmist:

-

domeen gmail.com saadab koheselt veateate, kui adressaadi e-postiaadressi ei leitud või

see ei saa e-kirju vastu võtta (viitas gmail.com abikeskuse lehele, kus on selgitatud, et

kui adressaadi server kirja vastu ei võtnud, kajastatakse automaatselt veateatega vastus:

„Recipient server did not accept our requests“ ehk „adressaadi server ei võtnud meie

taotlusi vastu“);

-

Üle ei ole kostja I e-postiaadressile kirju saates automaatset veateadet tulnud (see oleks

nähtunud lisadest 1, 2, 4 ja 5);

-

gmail.com abikeskuses on selgitatud, et saadetud kirjad kuvatakse saadetud kirjade

kaustas. Kui kirja „mustandid“ või „saadetud“ kaustas ei kuvata, on see ilmselt enne

saatmist kustutatud ja ei ole adressaadini jõudnud;

-

gmail.com tavadomeenilt e-kirjade saatmisel ei ole võimalik taotleda e-kirja

kättetoimetamise teavitust. See võimalus on üksnes Microsoft Outlook rakenduses.

Hageja järeldab eelnevast, et kui kiri on kuvatud „saadetud“ kaustas ning adressaadi serverist

ei ole veateadet tulnud, on see ka adressaadi serveri poolt vastu võetud. Hageja väitel ei ole

gmail.com teenuse kasutajatel võimalik oma kirjade kättetoimetamist tõendada muul moel, kui

vaid teenusepakkuja üldtingimustega. Automaatse kättetoimetamise kinnituse küsimine on

võimalik vaid Microsoft Outlook rakenduses ja sellist võimalust gmail-i tavadomeenilt e-

kirjade saatmisel ei ole. Kokkuvõttes leiab hageja, et esitatud tõendid kogumis tõendavad, et Ü

on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad saatnud kostja I toimivale e-

postiaadressile ning kostja I on need ka kätte saanud.

11. Kostjad I ja III esitasid 18. aprillil 2023 seisukoha, milles paluvad jätta hageja esitatud

tõendid vastu võtmata või alternatiivselt asja lahendamisel arvestamata. Kostjad leiavad, et

tõendid on esitatud hilinenult ning neid ei saa vastu võtta ja uurida. Lisaks ei ole hageja esitatud

tõenditel kostjate arvates asjas tähtsust, kuna need ei tõenda e-kirjade jõudmist kostja I

serverisse. Riigikohus on leidnud, et e-kirja saajani jõudmist ei saa tõendada saadetud e-kirja

väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada osas,

millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks ning jaotas kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi kostja I vastu

korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja jaotab uuesti kostja I vastu esitatud

hagiga seotud menetluskulud. Maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 2 p 1 alusel muutmata

osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu viivise saamiseks. Seoses

kostja III vastu esitatud hagiga tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni täpsustada selliselt, kostjal

III tuleb anda korteriomandi valdus üle selle ühisomanikele. Muus osas tuleb maakohtu otsuse

resolutsioon seoses kostja III vastu esitatud hagiga jätta TsMS § 657 lg 21 järgi muutmata, kuid

muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Kostja

III apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetluse kulud.

2-20-4618

15 (26)

13. Kõigepealt lahendab kolleegium kostjate 6. aprillil 2023 esitatud vastuväited

ringkonnakohtu tegevusele menetluse juhtimisel ja otsustab hageja 6. aprillil 2023 esitatud uute

tõendite vastuvõtmise.

13.1. Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostjate vastuväite seoses hagejale tähtaja

määramisega tõendite esitamiseks Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjade

kostjale I saatmise ja kättesaamise kohta.

13.1.1. Kolleegium jääb 23. märtsi 2023. a kohtuistungil avaldatu juurde, et asja materjalidest

nähtuvalt ei arutanud maakohus asja lahendamisel pooltega VÕS § 310 kohaldamist ega

selgitanud selle eelduseid ja neist tulenevat tõendamiskoormust. Maakohtu 20. juuni 2022. a

istungil on sellele normile küll viidatud, aga protokollist nähtuvalt on maakohus siiski leidnud,

et lisas 6 on üürilepingu lõppemise aeg kokku lepitud, ja on nõustunud pigem hagejaga, et VÕS

§ 310 pole oluline (ajamärgid 00:46:31 ja 00:47:19). Protokollist nähtub ka, et hageja ei pea Ü

31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a kirjade kättetoimetamist kostjatele ja nende serverist

väljaminekut oluliseks ja ta pole selle kohta tõendeid esitanud, kuna kirjad ei mängi asjas rolli

(vt ajamärgid 00:42:44, 00:45:00 ja 00:49:47). Selle asemel, et selgitada hagejale, millest sõltub

see, kas üürilepingu saab lugeda lõppenuks ja mida hagejal on vaja selleks tõendada, avaldas

kohus 11. aprilli 2022. a istungil, et „[k]ohus on seisukohal, et üürileping on lõppenud ja

kostjatel I ja III on seadusest tulenev kohustus üürilepingu ese tagastada“ (ajamärk 00:09:05).

Ka 30. mai 2022. a istungil on kohus pooltele öelnud, et ta suure tõenäosusega rahuldab hagi

(ajamärk 00:35:54). Kuna maakohus VÕS § 310 lg 1 kohaldamist ja selle eelduseid pooltega ei

arutanud, vaid jättis oma avaldustes korduvalt mulje, et hageja on esitanud piisavad asjaolud ja

tõendid, mille põhjal saab järeldada, et üürileping on lõppenud, ei pidanud hageja aru saama, et

tal tuleb hagi rahuldamiseks tõendada, et üürileping ei ole muutunud VÕS § 310 lg 1 alusel

tähtajatuks, mh et kostja I on Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte saanud.

Muu hulgas ei olnud maakohus hagejale selgitanud, mida ta peab tõendama selleks, et saaks

lugeda, et üürileandja on „avaldanud … teistsugust tahet“ teisele lepingupoolele VÕS § 310 lg

1 tähenduses, et vältida üürilepingu muutumist tähtajatuks. Ringkonnakohus sai maakohtu

selgitamiskohustuse rikkumise kõrvaldada ning tegi seda 23. märtsi 2023. a kohtuistungil. Kuna

maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu võis hagejal jääda maakohtu menetluses

tõendeid esitamata, andis ringkonnakohus hagejale tõendite esitamiseks tähtaja.

13.1.2. Eelnevat arvestades ei nõustu kolleegium kostjate vastuväites esitatuga, et hageja

vandeadvokaadist esindajale pidi juba maakohtus olema arusaadav vajadus esitada tõendeid e-

kirjade kättetoimetamise kohta. Ehkki maakohus käsitles VÕS §-i 310 vaidlustatud otsuses,

hindas ta seal ekslikult sätte mõlema lõike kohaldamist, mistõttu ka maakohtu otsusest ei olnud

aru saada, kas hageja peaks tõendama lõike 1 või lõike 2 eelduste täidetust. Samuti ei leidnud

maakohus vaidlustatud otsuses, et hageja ei olnud tõendanud seda, et kostja I sai Ü 31. jaanuari

2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte. Vastupidi, maakohus tuvastas otsuse p-s 25, et

mitmed muud Ü teated kostjale I, mille osas hageja samuti polnud nende kättesaamist

kinnitavaid tõendeid esitanud, olid kostjale I edastatud (sh 30. detsembri 2019. a e-kiri ja 22.

jaanuari 2020. a SMS). Seega ei pidanud hageja ka maakohtu otsusest aru saama, et tal tuleb

esitada tõendeid VÕS § 310 lg-s 1 nimetatud tahteavalduse tegemise, sh kostja I poolt

kättesaamise kohta, ning talt ei saanud eeldada nende tõendite esitamist koos

apellatsioonkaebusega.

13.2. Ringkonnakohus

jätab

rahuldamata

kostjate

vastuväite

seoses

väidetava

apellatsioonkaebuse piiridest väljumisega ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungil.

13.2.1. Hageja vaidlustas ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

2-20-4618

16 (26)

resolutsiooni p 2, millega maakohus oli jätnud rahuldamata mh hageja nõude kostja I vastu

viivise saamiseks. Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil palus kohus hagejal selgitada,

millises osas ta maakohtu otsuse seoses viivisenõudega vaidlustab ning millise viivise

väljamõistmist ringkonnakohtult taotleb. Kolleegium möönab, et seda oleks ringkonnakohus

pidanud

tegema

juba

hageja

apellatsioonkaebuse

menetlusse

võtmisel,

kuna

apellatsioonkaebuse taotlus ja selle põhjendus ei olnud piisavalt selged (TsMS § 633 lg 2 p-d 2

ja 3) (vt ka praeguse otsuse p 27), kuid see minetus oli võimalik kõrvaldada. Hageja nõudest ja

apellatsioonimenetluses esitatud taotlusest arusaamine on kohtule vajalik nii selle hindamiseks,

kas sellist nõuet saab apellatsioonimenetluses lahendada, kui ka nõude lahendamiseks. Samuti

on vastaspoolel vaja hageja taotlusi apellatsioonimenetluses mõista selleks, et neile vastuväiteid

esitada.

13.2.2. Kolleegium ei nõustu kostjate etteheitega, et ringkonnakohus väljus hagejalt täpsustuste

küsimisega apellatsioonkaebuse piiridest. Hinnangu sellele, kas selline nõue, mida hageja 23.

märtsi 2023. a kohtuistungil selgitas, on menetluses ja apellatsioonkaebuses esitatud ning kas

see on põhjendatud, annab kohus otsuses. Muu hulgas hindab kohus praeguses otsuses ka

kostjate väiteid, et hageja ei ole maakohtus esitanud nõuet tasumata üüri ja sellelt arvestatud

viivise saamiseks.

13.3. Ringkonnakohus leiab, et hageja 6. aprillil 2023 esitatud lisatõendid (menetlusdokumendi

lisad 1–13) tuleb võtta asja materjalide juurde ja nendega tuleb apellatsioonkaebuste

lahendamisel arvestada. Nende tõendite vastuvõtmine apellatsioonimenetluses ja hindamine

ringkonnakohtus on põhjendatud TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel, kuna tõendid jäid maakohtus

esitamata kohtu poolt menetlusõiguse normi (selgitamiskohustuse) olulise rikkumise tõttu (vt

praeguse otsuse p-d 13.1–13.1.2, ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll,

ajamärk 00:40:56). Samuti on tõenditel asjas tähtsust TsMS § 238 lg 1 mõttes, kuna asjaolu,

kas Ü on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad saatnud ja kas kostja I on need

kätte saanud, on vaidluse all ja asja lahendamisel oluline. Kui hageja 6. aprilli 2023. a

menetlusdokumendi lisad 1–6 seonduvad konkreetsete e-kirjade saatmisega, siis lisad 7–13

võimaldavad teha järeldusi selle kohta, millise teavituse oleks Ü pidanud saama juhul, kui

saadetud e-kirjad ei oleks jõudnud adressaadi serverisse (lisa 7) ning kas muul ajal on kostja I

e-postiaadress toiminud, sellele saadetud kirjad on temani jõudnud ja ta on seda tegelikult

kasutanud (lisad 8–13). Seega võimaldavad ka lisad 8–13 teha kaudselt järeldusi selle kohta,

kas kostja I sai talle saadetud e-kirjad kätte. Ehkki Riigikohus on leidnud, et usaldusväärseks

tõendiks e-kirja jõudmise kohta saajani võib olla nt kolmandast isikust teenusepakkuja serveri

väljavõte selle kohta, et e-kiri saabus teatud ajal tema serverisse (vt 21. detsembri 2007. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 14), ei tähenda see seisukoht seda, et e-kirja kättesaamist ei oleks

võimalik tõendada muude tõenditega, sh kaudsete tõenditega nende kogumis.

14. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega

hindab kolleegium esmalt maakohtu otsuse vaidlustamise ulatust.

14.1. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse selle resolutsiooni p 2 osas ja menetluskulude jaotuse

p 2 osas ning palus teha vaidlustatud osas uus otsus, millega hagi kostja I vastu rahuldada.

Hageja apellatsioonkaebuse taotlust koos kaebuse põhjendustega hinnates mõistab

ringkonnakohus apellatsioonkaebust selliselt, et hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks ja viivise saamiseks (resolutsiooni p 2), ning osas, millega maakohus jättis

kostja I menetluskulud hageja kanda (menetluskulude jaotuse p 2).

2-20-4618

17 (26)

Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil täpsustas hageja oma viivisenõuet ning märkis

ühtlasi, et nõuab kostjalt ka üüri 249 euro tasumist, mis muutus sissenõutavaks 28. juunil 2019

(vt kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:37:12; 01:41:29; 01:47:31–01:47:51). Kolleegium

nõustub kostjaga I, et selles osas ei ole hageja maakohtu otsust apellatsioonkaebuse esitamise

tähtaja jooksul vaidlustanud. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsus üksnes

viivise osas, aga selle taotlustest ega ka põhjendustest ei nähtu, et hageja oleks maakohtu otsuse

vaidlustanud ka mingite rahaliste põhinõuete välja mõistmata jätmise osas. Hageja nõustus

kohtuistungil ka ise, et apellatsioonkaebusest 249 euro nõudmist ei nähtu (vt samas, ajamärgid

02:14:42–02:15:27).

14.2. Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi kostja III

vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks (resolutsiooni p 4) ning jättis hageja

menetluskulud seoses kostja III vastu esitatud nõudega kostja III kanda ja kostja III

menetluskulud tema enda kanda (menetluskulude jaotuse p 3).

14.3. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hageja

hagi kostja I vastu eluruumi kasutuseeliste summas 350 eurot kuus ja kõrvalkulude

väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni (resolutsiooni p 1).

Samuti ei ole maakohtu otsust vaidlustatud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja

hagi kostja II vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (resolutsiooni p 3) ja

jättis kostja II menetluskulud hageja kanda (menetluskulude jaotuse p 1). Nimetatud osades on

maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause kohaselt jõustunud.

15. Eelnevast lähtuvalt kontrollib kolleegium maakohtu otsust esmalt kostja I vastu esitatud

eluruumi valduse väljaandmise nõude osas (I), seejärel kostja III vastu esitatud eluruumi

valduse väljaandmise nõude osas (II) ja kostja I vastu esitatud viivise nõude osas (III). Pärast

seda otsustab kolleegium menetluskulude jaotuse ja teeb menetluslikud otsustused (IV).

I

16. Hageja nõuab kostjalt I korteriomandi valduse väljaandmist põhjusel, et hageja arvates on

tema ja kostja I vahel sõlmitud üürileping lõppenud. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses

selle üle, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud üürileping, et see muutus alates 1. jaanuarist

2019 tähtajatuks, kuna üürnik jätkas pärast kokkulepitud tähtaja (31. detsember 2018)

lõppemist üüripinna kasutamist (vt ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 00:27:05–00:27:41) ning mais 2019 sõlmitud üürilepingu lisaga 6 (I kd, tl-d 11–14;

allkirjastatud hageja poolt 13. mail 2019 ja kostja I poolt 21. mail 2019) lepiti kokku uues

üürilepingu tähtajas kuni 30. jaanuar 2020 (vt samas, ajamärgid 00:28:05). Samuti ei vaidle

pooled apellatsioonimenetluses enam selle üle, et üürilepingu lisa 6 on kehtiv ja seda ei ole

tühistatud (vt samas, ajamärgid 00:39:21–00:40:14). Lisa 6 kehtivuse osas nõustub kolleegium

ka maakohtu põhjendustega (maakohtu otsuse p-d 43–54) ega pea vajalikuks neid korrata

(TsMS § 654 lg 6). Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping pikenes pärast 30. jaanuari 2020

seaduse alusel ja muutus tähtajatuks, sh kas kohaldub VÕS § 310 lg 1 või lg 2.

17. Maakohus on eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, hinnates üürilepingu tähtajatuks

muutumist pärast 30. jaanuari 2020 nii VÕS § 310 lg 1 kui ka lg 2 alusel (maakohtu otsuse p-d

56 ja 57). Praegusel juhul on asjakohane lõige 1.

17.1. VÕS § 310 näeb ette tähtajalise üürilepingu pikenemise. Selle lõikest 1 tuleneb, et kui

pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on

muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala

2-20-4618

18 (26)

jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja

möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Lõige 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki

lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu

pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Seejuures tuleneb nii sätete

sõnastusest ja süsteemist kui ka Riigikohtu praktikast (vt 26. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-85-09, p 18) et VÕS § 310 lg-d 1 ja 2 reguleerivad erinevaid olukordi: lõikes 1

reguleeritakse juhtumeid, mil üürileping on sõlmitud tähtajaga alla kahe aasta, samas kui leping

on sõlmitud kaheks või enamaks aastaks, kohaldub lõige 2.

17.2. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul oli tegemist vähem kui kaheks aastaks sõlmitud

tähtajalise üürilepinguga VÕS § 310 lg 1 tähenduses. Kuna 21. mail 2019 sõlmitud lisaga 6

lepiti kokku üürilepingu kestuses 30. jaanuarini 2020, oli kokkulepitud tähtaeg natuke üle

kaheksa kuu.

17.3. Kolleegium ei nõustu kostjate käsitusega, et üürilepingut tuleks VÕS § 310 kohaldamisel

vaadata tervikuna ja leida, et see kestis tähtajalisena alates selle sõlmimisest 26. novembril 2013

kuni 30. jaanuarini 2020 (vt ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 00:30:40 ja 00:34:03). Ka maakohus on sellele järeldusele jõudes (maakohtu otsuse

p 56) materiaalõiguse kohaldamisel eksinud.

17.3.1. Esiteks, maakohtu tuvastatud asjaoludest nähtuvalt (vt praeguse otsuse p 3.2 alapunktid

a, b, d, e; maakohtu otsuse p 56), mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle, oli

üürilepingu poolte praktika sõlmida leping kindlateks tähtaegadeks, otsustades selle

möödumisel uuesti, kas üürilepingut soovitakse jätkata. Poolte eelmine selliselt kokku lepitud

tähtaeg oli möödunud 31. detsembril 2018 ning mais 2019 sõlmiti uus kokkulepe üürilepingu

kehtivuseks kuni 30. jaanuarini 2020. Eelnevat arvestades ei saa poolte üürisuhet käsitada ühe

tervikliku tähtajalise üürisuhtena, mille kestus oleks olnud üle kuue aasta, vaid mitme erineva

tähtajalise üürilepinguna, mille sõlmimise pooled seoses eelneva tähtaja möödumisega iga kord

uuesti otsustasid ja konkreetse tähtaja kokku leppisid.

Teiseks, ka VÕS § 310 mõttega ei oleks kooskõlas see, kui lugeda sellist üürisuhet, kus pooled

aastate jooksul üürilepingut lühikeste ajavahemike võrra pikendavad, VÕS § 310 lg 2 alla

langevaks pikaajaliseks, s.o vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürilepinguks. Lõike 2 eesmärk

on näha pikaks ajaks sõlmitud üürilepingute puhuks, kus üürilepingu sõlmimisest ja selle tähtaja

kokkuleppimisest on möödunud enam kui kaks aastat, ette pikem etteteatamistähtaeg selle

kohta, kui kumbki pooltest ei soovi lepingu pikenemist pärast esialgu kokkulepitud tähtaja

möödumist. Selles sättes ette nähtud etteteatamistähtaja, s.o kaks kuud enne kokkulepitud tähtja

möödumist, järgimine ei ole põhjendatud olukorras, kus pooled on üürilepingu tähtaja alles

mõned kuud varem (praegusel juhul u kuus kuud) kokku leppinud.

18. Kolleegium on seisukohal, et üürileping ei muutunud VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.

18.1. Vaidlust ei ole selles, et kostja I jätkas üürnikuna üürilepingu esemeks oleva eluruumi

kasutamist ka pärast üürilepingu lisas 6 kokku lepitud tähtaja 30. jaanuar 2020 möödumist.

Selleks, et vältida üürilepingu tähtajatuks muutumist VÕS § 310 lg 1 alusel, tuli üürileandjal

kostjale I kahe nädala jooksul avaldada, et ta seda ei soovi. Sellekohane tähtaeg hakkas

üürileandja jaoks kulgema ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Praegusel

juhul ei ole vaidlust selles, et hageja sai sellest, et kostja I jätkas üüripinna kasutamist, teada

juba 30. jaanuaril 2020, mil kostja I ei teinud hagejaga koostööd üüripinna vabastamiseks (vt

23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:45:23). Seega oleks hagejal tulnud

2-20-4618

19 (26)

avaldada kostjale I tahet, et ta ei soovi üürilepingu tähtajatuks muutumist, 30. jaanuarile 2020

järgneva kahe nädala jooksul.

18.2. Kolleegium leiab, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et hageja avaldas kostjale I

VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul tahet, et üürileping ei jätkuks. Maakohus on

vastupidise tuvastamisel jätnud põhjendamatult hindamata hageja väited ja tõendid kostjale I

31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud e-kirjade kohta.

18.3. Hageja väitel nähtus üürileandja tahe, et üürileping ei jätkuks, Ü poolt kostjale I saadetud

31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjadest (vt ka 23. märtsi 2023. a kohtuistungi

protokoll, ajamärk 00:47:11). 31. jaanuari 2020. a e-kirjas teavitas Ü kostjat I, et eluruumi

üürileping on lõppenud 30. jaanuaril 2020, viitas varem välja pakutud kohtumise ja eluruumi

üleandmise aegadele, mille kohta ei olnud kostjalt I vastust tulnud, ning andis teada, et ta tuleb

31. jaanuaril 2020 kl 20.30 koos korteri omanikuga korterit üle võtma, sest omanik kolib

järgmisest nädalast ise sisse (I kd, tl 17). 1. veebruaril 2020 saadetud kirjas avaldas Ü kahetsust,

et kostja I ei ilmunud eelmisel päeval korteri üleandmisele ja ei vastanud telefonikõnedele, ning

andis teada, et koos korteri omanikuga tullakse 1. veebruaril 2020 kl 19.30 kordusüleandmisele

ning kostja I mitteilmumise korral vormistatakse korteri ühepoolse vastuvõtmise akt (I kd, tl

17). Kolleegiumi hinnangul nähtub nendes kirjades avaldatust selgelt, et korteri omanik, s.o

üürileandja, soovib üürieseme üleandmist seoses üürilepingu lõppemisega ning ei soovi

üürilepingu jätkumist, sh tähtajalise lepingu tähtajatuks muutumist. Ka kostjate esindaja

nõustus, et nendest kirjadest võib välja lugeda, et üürileandja soovib üüripinna üleandmist (vt

23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:47:58).

18.4. Vaidlust ei ole selles, et e-postiaadress XXX, millele e-kirjad väidetavalt saadeti, oli

kostja I üürilepingus märgitud aadress (see nähtub ka tõenditest: I kd, tl 7 pöördel, tl 9). Kostjad

ei ole lükanud ümber hageja väidet, et kostja I ei ole teda teavitanud oma e-postiaadressi

muutumisest ega sellest, et ta ei saaks nimetatud aadressilt kirju kätte. Pooled vaidlevad

menetluses selle üle, kas kostja I on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte

saanud.

Kolleegium märgib, et VÕS §-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate

vorminõuet. Riigikohus on leidnud, et üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele

poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi (Riigikohtu 26. oktoobri

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-09, p 18). TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule

(tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see

muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see

on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse

kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik

võimalus sellega tutvuda. Riigikohus on selgitanud, et TsÜS § 69 lg 2 järgi loetakse e-kiri

saajani jõudnuks, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid

e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (Riigikohtu 18.

aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-6538, p 14). Majandus- ja kutsetegevuses saadetud e-

kirja saab lugeda kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema

valitud teenusepakkuja serverisse (vt samas ja seal viidatud kohtupraktika).

18.5. Kolleegium leiab, et asjas esitatud tõenditest saab järeldada, et 31. jaanuari 2020. a ja 1.

veebruari 2020. a e-kirjad on jõudnud kostja I valitud teenusepakkuja serverisse ja tal oli

võimalik nendega tutvuda ajal, mis jääb VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja sisse.

2-20-4618

20 (26)

18.5.1. Hageja esitatud tõenditest nähtub, et Ü on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-

kirjad välja saatnud. Seda kinnitab nii asjaolu, et e-kirjad on Ü saadetud (ing k sent) kirjade

kaustas (hageja 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendi lisad 1 ja 4 (III kd, tl-d 74 ja 77)), kui ka

nende kirjade metaandmed, millest nähtub, et need on edastatud 0 sekundi jooksul (sama

menetlusdokumendi lisad 3 ja 6 (III kd, tl-d 76 ja 79)). Hageja esitatud tõenditest ei nähtu, et Ü

oleks saanud pärast kirjade saatmist veateate, milles teda oleks teavitatud probleemidest e-

kirjade adressaadini jõudmisel (erinevalt nt sama menetlusdokumendi lisast 7 (III kd, tl 80)).

Hageja esitatud tõendist 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendi lisas 7 nähtub, et kui kirja

kohaletoimetamine ebaõnnestub, saadetakse gmail.com kliendile selle kohta koheselt veateade.

Lisaks nähtub hageja esitatud tõenditest, et hiljem kostjale I samal e-postiaadressil saadetud e-

kirjad on jõudnud kohale, mida kinnitavad kättetoimetamisteated 16. augustist 2021, 4. aprillist

2022, 20. septembrist 2022 ja 24. märtsist 2023 (sama menetlusdokumendi lisad 8–11 (III kd,

tl-d 81–84)), ning kostja I on ka Ü-ga suheldes saanud kasutada oma e-postiaadressi XXX, mh

saatnud kirju ka oma nutitelefonist ja saanud kätte Ü saadetud kirju (sama menetlusdokumendi

lisad 12–13 (III kd, tl-d 85–86), mis kajastavad kirjavahetusi juulis 2019). Samuti on hageja

esitanud varasemas menetluses tõendi, millelt nähtub kostjale I e-postiaadressile XXX 21.

veebruaril 2020, s.o vaidlusaluste kirjade saatmisele lähedasel ajal, saadetud nõudekirja

kohaletoimetamine (I kd, tl 25).

18.5.2. Kostjad on õigesti märkinud, et Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et e-kirja

saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda kirja

jõudmist saajani (vt nt 2. mai 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-12, p 13). Praegusel juhul

ei ole aga hageja esitanud tõendina üksnes saadetud kirjade väljavõtteid, vaid ka tõendid selle

kohta, et kirjad on ka tegelikult saadetud, sh gmail.com serveri poolt edastatud, Üle ei ole tulnud

veateadet, mis gmail.com klientidele kirja adressaadini jõudmise ebaõnnestumise korral

saadetakse, ning nii varasemal kui ka hilisemal ajal on kostja I samale e-postiaadressile

saadetud e-kirjad kätte saanud, mh suhelnud sellelt aadressilt Ü-ga. Kõiki hageja esitatud

tõendeid kogumis hinnates on kolleegiumi hinnangul võimalik järeldada, et Ü saatis kostjale I

kõnealused 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad ning need kirjad jõudsid samal

päeval ka Ü valitud teenusepakkuja serverisse. Kolleegiumil ei ole asja materjalide ja esitatud

tõendite põhjal alust arvata, et ehkki üldiselt jõudsid kostjale I saadetud e-kirjad talle kohale,

siis Ü poolt 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud e-kirju ta kätte ei saanud. Kostjate

väidete e-kirjade mittekättesaamise kohta elulist usutavust vähendab kolleegiumi hinnangul ka

see, et kostjad seadsid Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjade kättesaamise

esimest korda kahtluse alla alles 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis (vt selle p 3.6),

ehkki hagi esitati juba 24. märtsil 2020.

18.5.3. Arvestades, et 31. jaanuar 2020 oli reede ja 1. veebruar 2020 oli laupäev ning seda, et

füüsiline isik ei pruugi oma e-kirju lugeda iga päev, vaid võib seda teha ka 2–3 päeva tagant,

saab kolleegiumi hinnangul lugeda, et kostjal I oli mõistlik võimalus Ü saadetud e-kirjadega

tutvuda hiljemalt vastavalt 3. ja 4. veebruaril 2020. Seega oli üürilepingu lõpetamise

tahteavaldus TsÜS § 69 järgi tehtud VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul.

18.6. Pooled vaidlevad selle üle, kas Ü tegi kõnealustes e-kirjades kehtivaid tahteavaldusi

hageja nimel. Hageja on menetluses väitnud, et Ü tegutses tema esindajana ja tal oli hageja

volitus (vt ka 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:49:12). Kostjad on vaielnud

vastu nii sellele, et Ü tegutses e-kirju saates hageja esindajana, kui ka Ü-l volituse olemasolule.

18.6.1. Kolleegium leiab, et kõnealuste e-kirjade sisust nähtuvalt on Ü nõudnud neis üürieseme

üleandmist seoses üürilepingu lõppemisega (vt praeguse otsuse p 18.3). Seega esitas Ü e-

kirjades nõudeid, mis on omased üürilepingu poolele ehk hagejale. Seda, et Ü võis saata need

2-20-4618

21 (26)

kirjad hageja esindajana, ei välista asjaolu, et ta saatis need e-kirjad enda e-postiaadressilt, mitte

üürilepingus märgitud üürileandja aadressilt.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostjatele oli teada, et Ü on hageja lapselaps ning Ü oli ka varem

ajanud hageja eest üürilepinguga seotud asju ja suhelnud kostjatega hageja üürilepingust

tulenevate kohustuste täitmisega seoses. Hageja selgituste kohaselt suhtles Ü hageja nimel

üürnikega seetõttu, et ta räägib eesti keelt (vt 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk

00:49:15). Kostjate endi maakohtus antud seletustest nähtub, et nad suhtlesid Üga kui hageja

esindajaga. Näiteks tõi kostja I välja, et Ü organiseeris üürinipinnal pesumasina

väljavahetamise pärast seda, kui kostja I oli sel teemal hagejaga suhelnud, samuti korraldas nt

värvimistöid (maakohtu 20. juuni 2022. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:22:00). Kostja III

sõnul käis Ü korteris remonti tegemas, mh suhtles ta sel teemal kostjaga I otse (samas, ajamärk

01:46:28). Kostjate väidetest ja seletustest seoses sellega, et hageja nõudis rikki läinud

pesumasina väljavahetamise eeldusena üürilepingu lisa 6 allkirjastamist, nähtub, et Ü vahendas

kostjatele hageja tahet ja kostjad said sellest ka nii aru (vt nt samas, ajamärgid 01:46:28,

02:31:53 ja 02:34:20). Ka maakohus on mõistnud kostjate väiteid seoses üürilepingu lisa 6

väidetava tühistamisega, mille üle maakohtus oli vaidlus, selliselt, et kostjad käsitasid Üt

üürileandja esindajana (vt maakohtu otsuse p-d 48–51, 56; otsuse p-s 54 ei ole maakohus

tuvastanud, et Ü ei tegutsenud hageja esindajana, vaid on üksnes juhtinud tähelepanu

vastuoludele kostjate väidetes). Lisaks tuginesid kostjad ise maakohtus sellele, et Ü poolt

eluruumi juurde kuuluvast postkastist väidetavalt ära võetud tühistamisavalduse saab lugeda

hagejale kätte toimetatuks (vt kostjate 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendi p 2.4). Seega

on kostjad aktsepteerinud Üt hageja esindajana.

Võttes arvesse nii kõnealuste e-kirjade sisu kui ka Ü perekondlikku seotust hagejaga ning Ü ja

kostjate varasemat suhtlust üürilepinguga seoses, leiab kolleegium, et kostja I teadis või

vähemalt pidi teadma, et Ü saatis e-kirjad ja tegi neis sisalduvad tahteavaldused üürileandja

(hageja) esindajana (TsÜS § 75 lg 1 esimene lause). Isegi kui leida, et kostja I seda ei teadnud

ega pidanud teadma, tuleb Ü tehtud tahteavaldusi tõlgendada selliselt ka kostjaga I sarnase

mõistliku isiku seisukohast (TsÜS § 75 lg 1 teine lause).

18.6.2. Hageja väitel oli Üle antud suuline volitus hageja esindamiseks üürilepinguga seotud

küsimustes. Kostjad ei ole põhistanud ega tõendanud vastupidist. Seega saab kolleegiumi

hinnangul eeldada, et vastav volitus oli Üle TsÜS § 118 lg 1 mõttes antud. Alternatiivselt tuleks

TsÜS § 118 lg 2 alusel leida, et hageja oli Üle volituse andnud, kuna volituse olemasolu nähtus

Ü avaldustest ja käitumisest ning hageja väidetest nähtuvalt ta teadis või pidi teadma, et Ü

tegutseb tema nimel esindajana, ja ta talus Ü sellist tegevust. Kuid isegi juhul, kui Ül ei oleks

tahteavalduste tegemise ajal olnud hageja volitust ja seda ei saaks lugeda antuks ka TsÜS § 118

lg 2 alusel, saab Ü poolt 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjades tehtud

tahteavaldused lugeda kehtivaks TsÜS § 128 lg 1 ja § 129 lg 1 alusel, kuna hageja on need

tahteavaldused heaks kiitnud (ta tugineb neile mh praeguses menetluses) ning kostja I, kellele

Ü tahteavaldused olid suunatud, ei vaielnud neile vastu, kuigi ta pidi juba siis teadma oma

vastuväidetest Ü esindusõiguse olemasolule. Praegusel juhul aga seadsid kostjad Ü volituse

hageja esindamiseks esmakordselt kahtluse alla 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis (vt

selle p 3.6).

18.7. Eelnevast järeldub, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping ei muutunud pärast selle

tähtaja möödumist 30. jaanuaril 2020 VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.

19. Kolleegium lisab, et üürilepingut ei saaks lugeda tähtajatuks muutunuks ka siis, kui leida

sarnaselt kostjatega, et lepingut tuleb vaadata ühe tervikuna alates selle sõlmimisest 26.

2-20-4618

22 (26)

novembril 2013, käsitada seda enam kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajalise üürilepinguna ja

kohaldada VÕS § 310 lg-t 2. Nimelt on hageja ja kostja I vahel 21. mail 2019 sõlmitud

üürilepingu lisa 6, millega lepiti kokku, et leping kehtib kuni 30. jaanuarini 2020, käsitatav

üürileandja tahteavaldusena, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist pärast nimetatud kuupäeva.

See tahteavaldus on tehtud VÕS § 310 lg-s 2 sätestatud tähtaega järgides, s.o enam kui kaks

kuud enne üürilepingu lõpptähtaja möödumist.

20. Kuna üürilepingu tähtaeg möödus 30. jaanuaril 2020 ja selle osapooled ei ole üürilepingut

pikendanud, lõppes see 30. jaanuaril 2020. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik

üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja

lepingujärgsele kasutamisele. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I üürieseme tagastamist,

s.o eluruumi valduse üleandmist VÕS § 334 lg 1 alusel. Lisaks on korteriomandi ühisomanikel

hagejal ja Q-l õigus nõuda kostjalt I korteriomandi valduse üleandmist AÕS § 80 lg 1 järgi.

Kuna kostjal I ei ole pärast 30. jaanuari 2020 õiguslikku alust korteriomandit vallata, on hageja

nõue eluruumi kostja I ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks põhjendatud nii

võlaõiguslikul alusel VÕS § 334 lg 1 järgi kui ka asjaõiguslikul alusel AÕS § 80 lg 1 järgi.

Hageja on tuginenud menetluses mõlemale õiguslikule alusele.

21. Kui VÕS § 334 lg 1 järgi saab üürileandja (s.o hageja) nõuda üürieseme tagastamist endale,

sõltumata oma omandiõigusest, siis asjaõigusliku nõude kohta on Riigikohus AÕS § 71 lg-le 4,

§ 70 lg-le 6 ja VÕS § 72 lg-le 1 viidates selgitanud, et ühisvaras oleva asja vindikatsiooninõude

võib esitada kumbki ühisomanik eraldi, kuid asja tuleb nõuda kõigi ühisomanike ühisesse

valdusesse (31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519, p 25; 18. novembri 2020. a

otsus tsiviilasjas nr 2-18-15197, p 12). Arvestades, et oma 1. oktoobri 2021. a nõude täpsustuses

on hageja täpsustanud hagi nõuet selliselt, et palub kostjaid kohustada vabastama korteriomandi

otsene valdus hagejale ja Q-le kui ühisomanikele, rahuldab ringkonnakohus hageja nõude

täpsustatud kujul. Kolleegium selgitab, et see tähendab, et mõlemad ühisomanikud saavad olla

ka sissenõudjaks täitemenetluses, isegi kui üks neist hagejana menetluses ei osalenud. Hagi

rahuldamise järel puudub ka hagejaks mitteolnud ühisomanikul õiguskaitsevajadus uue hagi

esitamiseks, kuivõrd hagi rahuldav lahend on täitedokumendiks mõlema ühisomaniku kasuks

(vt analoogia korras Riigikohtu 31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519, p 25.2).

22. Vastavalt hageja taotletule määrab kohus otsuse täitmise korrana (TsMS § 445 lg 1)

kindlaks, et kostjal I on korteriomandi vabastamise ja selle valduse üleandmise kohustuse

vabatahtlikult täitmiseks aega 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Kui kostja I

korteriomandit vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul ei vabasta, tuleb kostja I koos talle kuuluva

varaga korteriomandist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.

II

23. Kolleegium leiab, et maakohus on hageja hagi kostja III vastu põhjendatult rahuldanud,

kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Kostjal III puudub õiguslik alus korteriomandit

vallata. Kuna üürileping hageja ja kostja I vahel on alates 31. jaanuarist 2020 lõppenud, siis

hiljemalt sellest ajast ei ole kostjal I olnud võimalik majutada üüriesemel ka oma

perekonnaliikmeid VÕS § 289 tähenduses. Seega ei oma asja lahendamisel tähtsust see, kas

kostja III tuleks kostja I endise abikaasa ja praeguse elukaaslasena võrdsustada üürniku

abikaasaga VÕS § 289 tähenduses või kas kostjal I oli üürileandja nõusolek kostja III

majutamiseks üüripinnal. Kostjal III ei saa pärast hageja ja kostja I vahelise üürilepingu

lõppemist olla sellest üürilepingust tulenevat alust korteriomandi kasutamiseks. Menetluses ei

ole väidetud, et kostjal III oleks endal olnud hagejaga üürileping. Samuti ei ole kostja III toonud

esile muid, seadusest tulenevaid aluseid korteriomandi valdamiseks. Eelnevat arvestades on

2-20-4618

23 (26)

maakohus kokkuvõttes õigesti leidnud, et vaidlusalune eluruum tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel

kostja III ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja mõista. Kuna asja lahendus ei sõltu

VÕS § 289 tõlgendamisest, ei hinda kolleegium kostja III väiteid selle sätte võimaliku vastuolu

kohta põhiseadusega. Samuti ei ole tähtsust kostja III apellatsioonkaebuse väidetel, et ta ei valda

vaidlusalust eluruumi ärilistel eesmärkidel. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja III elab

kõnealuses eluruumis, s.o valdab seda.

24. Samas tuleb täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni. Kui algses hagiavalduses nõudis

hageja kostjalt III eluruumi valduse üleandmist üksnes hagejale, siis pärast maakohtu 9. augusti

2021. a selgitusi täpsustas hageja oma nõuet ja palus kohustada kostjaid vabastama

korteriomandi otsene valdus omanikele hageja ja Q (vt hageja 1. oktoobri 2021. a

menetlusdokumendi taotluste p 1). Maakohus ei ole selle täpsustusega otsuse resolutsiooni

sõnastamisel arvestanud, ehkki oma 9. augusti 2021. a selgitavas kirjas oli maakohus ise

juhtinud tähelepanu, et vindikatsiooninõudes tuleb hagejal nõuda ühisomandis oleva

korteriomandi üleandmist mõlemale ühisomanikule. Vaidlustatud otsuse p-st 27 nähtub, et

maakohus pidas korrektseks ning seaduse ja kohtupraktikaga kooskõlas olevaks hageja 1.

oktoobril 2021 täpsustatud nõuet. Seega on maakohus ilmselt eksinud, märkides otsuse

resolutsioonis, et kostjal III tuleb tagastada korteriomand hagejale, jättes lisamata viite teisele

ühisomanikule. Ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et kostjal III

tuleb anda korteriomandi valdus üle hagejale ja Q-le.

25. Maakohus nägi vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 445 lg-le 1 põhjendatult ette otsuse

täitmise korra, määrates kostjale III eluruumi vabastamise vabatahtliku täitmise tähtajaks 14

päeva alates kohtuotsuse jõustumisest ja märkides, et kui kostja III keeldub korteriomandit

vabatahtlikult tagastamast, tõstetakse ta sellest välja TMS-s sätestatud korras koos talle kuuluva

varaga.

III

26. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse ka osas, millega maakohus jättis rahuldamata tema

viivisenõude kostja I vastu.

27. Hageja esitatud apellatsioonkaebusest ei selgunud, millise rahalise nõude tasumisega

viivitamiselt ja millises summas (sh mis ajast ja millise määraga) hageja viivist nõuab. Ehkki

ringkonnakohus oleks pidanud selles osas apellatsioonkaebuse enne selle menetlusse võtmist

käiguta jätma ja paluma hagejal oma taotlust täpsustada (TsMS § 633 lg 2 p 2), mida

ringkonnakohus ei teinud, oli kohtul võimalik see rikkumine edasise menetluse käigus

kõrvaldada. Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil andis kohus hagejale võimaluse oma

viivisenõuet täpsustada ja kostjale I võimaluse sellele vastuväiteid esitada, määrates kostjale I

ka tähtaja soovi korral kirjalike vastuväidete esitamiseks.

28. Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil selgitas hageja, et tema viivisenõue tuleneb

sellest, et kostja I oli 2019. a juuli üürimakse 249 euro ulatuses põhjendamatult tasaarvestanud,

mistõttu hageja nõuab nii selles summas tasumata üüri kui ka viivist sellelt. Viivise arvestuse

osas tugineb hageja maakohtus 1. oktoobril 2021 esitatud menetlusdokumendi lisale, nõudes

viivist alates 28. juunist 2019, mil üüri tasumise kohustus muutus sissenõutavaks, kuni

kohustuse täitmiseni. Hageja tugineb viivise määra osas sellele, et pooled leppisid üürilepingus

kokku viivise määras 0,5% päevas, kuid hageja on viivisemäära ühepoolselt alandanud

tulenevalt VÕS §-st 2871, nõudest viivist määraga 24% aastas (vt kohtuistungi protokoll,

ajamärgid 01:32:16–01:51:06).

2-20-4618

24 (26)

29. Nagu kolleegium eespool leidis, et ole hageja maakohtu otsust vaidlustanud osas, milles

maakohus ei mõistnud kostjalt I hageja kasuks välja väidetavalt tasumata 2019. a juuli

üürimakset summas 249 eurot. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust selle nõude

lahendamise osas. Väidetavalt tasumata üürimakselt 249 eurolt viivise väljamõistmise nõuet ei

ole aga hageja hagiavalduses ega selle 1. oktoobri 2021. a täpsustuses esitanud ning maakohus

pole sellist viivisenõuet menetlusse võtnud, mistõttu ei saa ringkonnakohus ka sellist viivist

välja mõista.

29.1. Hageja 24. märtsil 2020 esitatud hagiavalduses nõudis ta kostjalt I rahaliste nõuetena: 1)

kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus ja kõrvalkulusid vastavalt

iga kuu esitatavatele arvetele alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni; 2)

võlgnevust 2019. a juulikuu üürimakse eest summas 249 eurot; 3) üürilepingu p-s 3.6 sätestatud

viivist, mis tekib pärast 1. veebruari 2020. a esitatud arvete tasumata jätmisest (350 eurone

kahjuhüvitis ja iga kuu kõrvalkulud alates 1. veebruar 2020) määras 0,5% põhivõlalt. Seega

nõudis hageja küll 2019. a juulikuu üürimakset 249 eurot, aga ei esitanud nõuet sellelt viivise

maksmiseks. Maakohus võttis hageja hagi sellisel kujul 25. märtsil 2020 menetlusse.

29.2. Oma 1. oktoobril 2021 esitatud nõude täpsustuses palus hageja mõista kostjalt I rahaliste

nõuetena välja hüvitise kasutuseeliste näol üüripinna tagastamisega viivitamise eest 350 eurot

kuus alates 1. veebruarist 2020 kuni üüripinna tagastamiseni ning viivise pärast 1. veebruari

2020 esitatud arvete (350 eurone kahjuhüvitis iga kuu) tasumata jätmiselt määras 0,066%

päevas põhivõlalt alates kohustuse rikkumisest kuni üüripinna tagastamiseni (vt taotluste p-d 5

ja 6). Samas nähtub menetlusdokumendi sisust (vt selle p 2.6), et hageja nõudis kostjalt I ka

2019. a juulikuu üürimakse 249 euro tasumist, st hageja ei olnud ka sellest nõudest

selgesõnaliselt loobunud. Endiselt aga ei olnud hageja esitanud menetluses nõuet väidetavalt

tasumata 2019. a juuli üürimakselt viivise saamiseks. Seda ei saa järeldada üksnes asjaolust, et

1. oktoobri 2021. a menetlusdokumendile lisatud tabelis (II kd, tl 68) oli viivist arvestatud ka

üürinõudelt. Kolleegium märgib, et vaidlustatud otsuse p-st 60 nähtuvalt mõistis ka maakohus

hageja viivisenõuet selliselt, et hageja palus mõista kostjalt I välja viivis, mis on tekkinud pärast

1. veebruari 2020 esitatud arvete (350 eurone kahjuhüvitis iga kuu) tasumata jätmisest.

29.3. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad hagimenetluses pooled vaidluse eseme ja

menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Kuna hageja ei olnud ei

esialgses hagiavalduses ega ka oma 1. oktoobri 2021. a nõude täpsustuses esitanud nõuet kostja

I poolt väidetavalt tasumata 2019. a juuli üürimakse 249 euro tasumisega viivitamiselt viivise

saamiseks ning maakohus ei olnud sellist viivisenõuet menetlusse võtnud, ei saanud maakohus

sellist viivisenõuet ka lahendada ning hageja ei saa selle väljamõistmist nõuda ka

apellatsioonimenetluses.

30. Kuna viivist, mida hageja apellatsioonimenetluses nõuab, ei ole tal võimalik praeguses

menetluses nõuda, ja hageja pole väitnud ega põhjendanud, et maakohus oleks mingis muus

osas tema viivisenõude alusetult rahuldamata jätnud, tuleb hageja apellatsioonkaebus jätta

rahuldamata osas, milles hageja vaidlustas maakohtu otsuse tema viivisenõude lahendamise

osas.

Menetluskulude jaotus

31. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust kostja I vastu esitatud hagi lahendamise

osas, tuleb vastavalt TsMS § 173 lg-le 3 muuta ka menetluskulude jaotust. Ühtlasi tuleb jaotada

apellatsioonimenetluse kulud.

2-20-4618

25 (26)

31.1. Kuna hageja hagi kostja I vastu rahuldatakse korteriomandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmise osas, kuid rahaliste nõuete osas on see jäänud osaliselt läbi vaatamata (maakohtu

otsuse resolutsiooni p-s 1 toodud ulatuses) ja muus osas rahuldamata (s.o hageja nõue üüri 249

euro ja viivise saamiseks), tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 ja § 168

lg-st 2. Nimetatud sätetest lähtuvalt tuleb hageja ja kostja I menetluskulud seoses kostja I vastu

esitatud hagiga jaotada viisil, mille kohaselt need jääksid hageja kanda ulatuses, milles kulud

seondusid hageja rahaliste nõuetega, ning kostja I kanda ulatuses, milles kulud seondusid

eluruumi valduse väljaandmise nõudega. Kolleegium leiab, et võttes arvesse menetluse käiku,

poolte maa- ja ringkonnakohtus esitatud menetlusdokumente, nende lisasid ja muid

menetlustoiminguid (sh kohtuistungid), millega seoses menetluskulud on tekkinud, vaidluse all

olevaid küsimusi maa- ja ringkonnakohtus ning nende tähtsust asjas, tuleb jätta kostja I vastu

esitatud hagiga seotud menetluskuludest 80% kostja I kanda ja 20% hageja kanda. Seejuures

võtab kolleegium arvesse, et hageja võttis enamiku oma rahalistest nõuetest tagasi juba

maakohtus toimunud eelmenetluses (vt maakohtu otsuse p 24) ning ringkonnakohtus vaieldi

hageja rahalistest nõuetest vaid 249 euro suuruse üürimakse ja sellelt viivise üle. Samuti

arvestab kolleegium, et hageja saavutas ülekaalukas osas oma kohtusse pöördumise eesmärgi.

31.2. Kuna kostja III vastu esitatud hagi osas jääb maakohtu otsus muutmata, ei ole vaja muuta

ka maakohtu menetluskulude jaotust, millega jäeti hageja kulud seoses kostja III vastu esitatud

nõudega kostja III kanda. Kuna kostja III apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb ka selle

menetlemisega seotud kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja III kanda.

31.3. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust kalduda eeltoodud menetluskulude jaotusest kõrvale

TsMS § 169 alusel. Ehkki hageja on sellele normile apellatsioonkaebuses tuginenud, ei ole

hageja toonud esile, millised täiendavad menetluskulud tal on tekkinud seoses kostja I poolt

menetluse väidetava venitamisega. Lisaks märgib kolleegium, et praegusel juhul on ka hageja

ise esitanud menetluses taotlusi, mis on jäänud rahuldamata, ja nõudeid, millest ta on hiljem

loobunud, mis eelduslikult on samuti menetlust pikendanud. Praegust menetlust tervikuna

hinnates on eespool toodud menetluskulude jaotus kolleegiumi hinnangul põhjendatud ja ka

õiglane. Seejuures ei ole põhjendatud jätta hageja rahuldamata jäänud hagi tagamise taotlustega

seotud menetluskulusid ka hageja enda kanda (vt kostja I vastus hageja apellatsioonkaebusele,

p 38).

32. Kuna kostja III vastu esitatud hagi rahuldati ja tema apellatsioonkaebus jäi rahuldamata,

mõistab ringkonnakohus TsMS § 179 lg 1 järgi kostjalt III välja riigilõivu 490 eurot, mille

tasumisest ta oli apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi korras vabastatud. TsMS § 190 lg

2 näeb ette, et menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies

ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud

menetlusabi menetluskulude tasumiseks. TsMS § 190 lg 5 esimesest lausest tuleneb, et kui

kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamise korral

menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Ringkonnakohus selgitas seda kostjale III ka

oma 8. detsembri 2022. a määruses (p 19). TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt

raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva

jooksul. Praegusel juhul ei esine kolleegiumi hinnangul mõjuvaid põhjuseid, mis õigustaks

kostja III vabastamist menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest või tasumiseks

hilisema tähtpäeva või osadena tasumise ettenägemist (TsMS § 190 lg 7). Nõude tasumisega

viivitamise korral tuleb kostjal III tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

(TsMS § 179 lg 9).

2-20-4618

26 (26)

33. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks

maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist. Maakohtul tuleb TsMS § 179 lg 2 järgi otsustada ka

kostjalt III selle riigilõivu riigi kasuks välja mõistmine või välja mõistmata jätmine, mille

tasumisest kostja III oli vabastatud maakohtu menetluses kaja esitamisel.

34. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 178 lg 1 esimesest lausest tulenevalt saab

menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik

Helina Luksepp

Meeli Kaur