2-15-2787/118 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

5. mai 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-15-2787

Tsiviilasi

X ja Y hagi VKI Investments OÜ, CONDOR

INKASSO OÜ ning C vastu hüpoteegiga tagatud nõuete

puudumise tuvastamise, kinnistusraamatu kannete

muutmiseks vajalike tahtevalduste saamise ja valduse

nõudes

ABC Concept OÜ hagi X ja Y vastu 42 000 euro ja

kinnistusraamatus kande muutmiseks nõusoleku andmise

tuvastamise nõudes

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 30. detsembri 2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja Y määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Määruskaebuse esitajad:

X ja Y, ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri

Indela

Teised pooled:

VKI Investments OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige KK

CONDOR INKASSO OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige

AR ja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme

C, lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev

ABC Concept OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige DI

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30. detsembri 2022 määrus osas, milles X ja Y hagi VKI

Investments OÜ, CONDOR INKASSO OÜ ja C vastu jäi läbi vaatamata ning

otsustati selle asja menetluskuludega seonduv (resolutsiooni punktid 1–3). Saata asi

tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Tühistada punktis 1 viidatud määrus osas, milles ABC Concept OÜ kohustus tasuda

X-le ja Y-le hüvitatavalt menetluskulult viivist seoti viitega resolutsiooni punktile 9

(resolutsiooni punkt 7). Teha tühistatud osas uus määrus, milles viidata viivise

arvutamise aluseks olevale summale 2656 eurot.

3. Ülejäänud osas jätta punktis 1 viidatud määrus muutmata.

4. Sõnastada menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine ABC Concept OÜ

hagis X ja Y vastu tervikliku resolutsioonina järgmiselt (punktis 1 viidatud määruse

resolutsiooni punktide 4–7 asemel):

2 (6)

Rahuldada osaliselt X ja Y taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ABC

Concept OÜ hagis X ja Y vastu, määrates nende menetluskulude rahaliseks

suuruseks 2656 eurot (sh lepingulise esindaja kulu 2556 eurot ja riigilõiv 100 eurot).

Mõista ABC Concept OÜ-lt (registrikood 12037801) võrdsetes osades X (isikukood

XXXXXXXXXXX) ja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) kasuks menetluskulude

hüvitisena välja 2656 eurot, millelt kohustada ABC Concept OÜ-d tasuma viivist

käesoleva kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

5. Määruskaebus rahuldada.

6. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud X ja Y hagis VKI Investments OÜ,

CONDOR INKASSO OÜ ja C vastu jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.

7. Määruskaebusega seonduvaid menetluskulusid ABC Concept OÜ hagis X ja Y

vastu ei hüvitata.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust.

MENETLUSE KÄIK

1. X ja Y (hagejad) esitasid 20. veebruaril 2015 Harju Maakohtule hagi VKI Investments OÜ

(kostja I), CONDOR INKASSO OÜ (kostja II) ja C (kostja III, edaspidi koos: kostjad) vastu

järgmiste nõuetega:

-

tuvastada Tallinnas Jakobi tn 22 asuva kinnisasja (kinnistusraamatu registriosa

nr 19166601, edaspidi: kinnistu) 1071/5504 suurusele kaasomandi mõttelisele osale

(edaspidi: vaidlusalune mõtteline osa) kostja III kasuks seatud hüpoteegiga tagatud

nõuete puudumine (hagiavalduse resolutsiooni p 4);

-

eelneva nõude rahuldamise korral (hagiavalduse resolutsiooni p-d 5–11):

o kohustada kostjaid II ja III andma hagejatele nõusolekud kostja II kohta

kinnistusraamatus vaidlusaluse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande

kustutamiseks;

o kohustada kostjaid I ja III andma hagejatele pärast seda, kui kostja II omaniku-

kanne on kustutatud, nõusolekud kostja I kohta samas oleva omanikukande

kustutamiseks;

o kohustada kostjat I andma hagejatele tahteavaldus vaidlusaluse mõttelise osa

omandiõiguse hagejate ühisomandisse üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ning omandiõiguse hagejate ühisomandisse üleandmiseks;

o kohustada kostjaid I ja III andma hagejatele nõusolekud hagejate kandmiseks

kinnistusraamatusse vaidlusaluse mõttelise osa ühisomanikena;

o kohustada kostjat III andma hagejatele tahteavaldus vaidlusalust mõttelist osa

kostja III kasuks koormava hüpoteegi kustutamiseks vajaliku asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ning tahteavaldus ja nõusolek sama hüpoteegi kustutamiseks;

o kohustada kostjat II andma hagejatele üle vaidlusaluse mõttelise osaga seotud

eluruumide valdus.

Hagejate peamised väited olid järgmised:

-

hagejate kui abikaasade ühisomandisse kuulub kinnistu 768/5504 suurune kaasomandi

mõtteline osa;

-

kostja I, kellele kuulus vaidlusalune mõtteline osa, võõrandas selle 21. novembril 2011

kostjale II hinnaga 42 000 eurot ja kostja II on kantud nüüd kinnistusraamatusse

3 (6)

vaidlusaluse mõttelise osa omanikuna; 21. novembri 2011 lepingu järgi on lepingu-

eseme valdus üle antud kostjale II;

-

enne 21. novembri 2011 tehingut koormas vaidlusalust mõttelist osa hüpoteek, mille

senine hüpoteegipidaja samas lepingudokumendis sisalduva kokkuleppega andis üle

Danske Bank A/S-ile (edaspidi: pank); kostja II ja pank leppisid kokku, et hüpoteek ei

taga enam senise hüpoteegipidaja nõudeid, vaid panga kõiki (nii olemasolevaid kui

tulevasi) nõudeid kostja II vastu;

-

hagejad said 21. novembri 2011 tehingust teada 16. jaanuaril 2012 ja teostasid endi kui

kaasomanike ostueesõigust 22. veebruari 2012 avaldusega, mille kostja I sai kätte

12. märtsil 2012;

-

pank ning kostjad II ja III sõlmisid 31. mail 2012 lepingu, millega pank loovutas

kõnealuse hüpoteegi kostjale III; samad osapooled leppisid kokku, et hüpoteek ei taga

enam panga nõudeid kostja II vastu, vaid kõiki kostja III nõudeid kostja II vastu, mis

tulenevad nendevahelisest laenulepingust nr 22-07-09 ning selle võimalikest lisadest ja

muudatustest, samuti aga kõiki nõudeid kostja II vastu, mis tulenevad kostjate II ja III

vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende

võimalikest lisadest ja muudatustest;

-

hagejad pöördusid 2013. aastal kohtusse (tsiviilasi nr 2-13-55015) ning nõudsid

kostjalt III hüpoteegi kande kustutamiseks vajalikku nõusolekut või teise võimalusena

vaidlusaluse mõttelise osa omandikannete muutmiseks vajalikke tahteavaldusi

kostjatelt I ja II; nõue kostja III vastu jäi rahuldamata ja teised nõuded läbi vaatamata;

-

hagejad leiavad jätkuvalt, et nad teostasid kohaselt oma ostueesõigust ja neil on õigus

nõuda kostjalt I samadel tingimustel vaidlusaluse mõttelise osa üleandmist, nagu oli

21. novembri 2011 lepingu ese;

-

kostja III kasuks seatud hüpoteek ei taga tegelikke nõudeid – vastupidist peaks

tõendama kostja III.

2. ABC Concept OÜ (edaspidi: ABC) esitas 13. augustil 2015 maakohtule hagiavalduse

hagejate vastu, milles nõudis neilt tahteavaldusi vaidlusaluse mõttelise osa omandi

vastuvõtmiseks ja kinnistusraamatusse ühisomanikena kandmiseks ning 42 000 euro maksmist.

ABC tõi esile, et 16. septembril 2013 sõlmisid tema kui omandav ühing ja kostja I kui jagunev

ühing jagunemislepingu. Jagunemine toimus eraldumise teel. Nimetatud lepingu alusel andis

kostja I ABC-le üle kõik oma õigused ja kohustused, mis tulenevad 21. novembri 2011

tehingust, millega kostja I müüs kostjale II vaidlusaluse mõttelise osa. Jagunemine on kantud

äriregistrisse. Maakohus võttis ABC hagi menetlusse tsiviilasjana nr 2-15-12086, liitis selle

hagejate avalduse alusel lahendatava käesoleva asjaga 7. novembril 2017 ja jättis hagi läbi

vaatamata 29. oktoobril 2018. See otsustus jõustus edasi kaebamata (viimati viidatud määrust

küll vaidlustati, aga ainult muus osas). Ühtlasi jättis maakohus ABC hagiavalduse menetlemise

kulud tema kanda (see otsustus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 24. septembri 2019

määrusega, millega jäi mh rahuldamata ABC määruskaebus).

3. Kostjad I–III vaidlesid hagejate nõuetele vastu. Kostjad tuginesid mh sellele, et sama hagi

on tsiviilasja nr 2-13-55015 jõustunud lahendiga poolte vahel juba lahendatud. Maakohus

nõustus selle arusaamaga ja lõpetas hagejate nõuetes menetluse samuti 29. oktoobri 2018

määrusega. Ringkonnakohus tühistas selle otsustuse 24. septembril 2019 põhjendusega, et

viidatud ja käesoleva asja hagi alused ega esemed ei kattu.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus tegi 30. detsembril 2022 lahendi (vaidlustatud lahend), mille pealkirjastas

kohtumäärusena ja mille sisus viitas samale lahendile kui otsusele. Maakohus tegi lahendi

resolutsioonis järgmised otsustused:

4 (6)

-

jättis hagejate hagi kostjate I–III vastu läbi vaatamata (p 1);

-

jättis menetluskulud hagejate kanda (p 2);

-

otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks edaspidi (p 3);

-

määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ABC hagis hagejate vastu järgmiselt:

o rahuldada hagejate taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt (p 4);

o määrata hagejate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2656 eurot (sh

lepingulise esindaja kulu 2556 eurot ja riigilõiv 100 eurot) (p 5);

o mõista ABC-lt võrdsetes osades hagejate kasuks menetluskulude hüvitisena

välja 2656 eurot (p 6);

o „hageja“ ABC poolt hagejatele „käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p 9 alusel

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist

menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses“ (p 7).

Kaebemenetluses asjassepuutuvas osas põhjendas maakohus hagejate hagi läbi vaatamata

jätmist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel järgmiselt:

-

kostja I jagunemisel läks vaidlusaluse mõttelise osa omandiõigus üle ABC-le. Hagejad

ei ole esitanud hagi ABC vastu, mistõttu tuleb hagi jätta selles osas läbi vaatamata. Kui

hagi on esitatud vale kostja vastu, siis on hagejal võimalus esitada kohtule taotlus TsMS

§ 208 lg 1 alusel kostja asendamiseks. Kohus saab kostja asendada ainult hageja

taotlusel. Kui hageja vastavat taotlust ei esita, puudub kohtul võimalus vale kostja vastu

esitatud hagi menetleda;

-

äriühingu jagunemisel ei toimu ühe isiku (sh kui lepingupoole) tehinguline

asendamine, vaid õigused ja kohustused lähevad teisele isikule üle seaduse jõul.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 64¹ kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja

sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega on

võimalik ka olukord, mil kinnisomand läheb seaduse kohaselt üle ilma

asjaõiguslepinguta ja sellekohase kandeta, st kinnistusraamatuväliselt. Äriseadustiku

(ÄS) § 446 lg 1 esimese lause kohaselt läheb jagunemise kandmisega jaguneva ühingu

asukoha äriregistrisse jaguneva ühingu kogu vara, eraldumise korral eraldatud vara,

vastavalt jagunemislepingus ettenähtud jaotusele üle omandavatele ühingutele. Nii

seab ÄS § 446 lg 1 kinnisomandi ülemineku sõltuvusse mitte kinnistusraamatu

kandest, vaid äriregistrisse tehtavast äriühingu jagunemise kandest. See kehtib kogu

üleantava vara suhtes, sh kinnisasjade suhtes, mille üleandmiseks ei ole tarvis eraldi

kokkuleppeid;

-

põhjendatud ei ole hagejate arusaam, nagu võimaldaks ostueesõigusega koormatud

kinnistu omandi üleminek juriidiliste isikute jagunemise teel heausksel isikul kinnistut

omandada, sest ka õigusjärglaseks oleva eraldunud juriidilise isiku omandis oleva

kinnistu suhtes jääks asjaõigusliku ostueesõiguse korral kehtima AÕS § 257 lg-st 3 ja

§ 63 lg-st 3 tulenev eelmärke toime samane õiguslik tagajärg. See tähendab, et pärast

ostueesõiguse teostamist ei saa ostueesõigusega õigustatud isiku suhtes olla kehtiv ka

ostueesõiguse teostamise aegse kinnistu omaniku õigusjärglase tehtud käsutus, mis on

tehtud ostueesõigust rikkuval viisil;

-

kuigi hagejad on hagiavalduse resolutsiooni p 4 kohaselt soovinud esmalt tuvastada

vaidlusalusele mõttelisele osale kostja III kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuete

puudumine, siis ei ole ainult selle nõude rahuldamisel ilma järgnevaid nõudeid

rahuldamata võimalik saavutada hagejate soovitud eesmärki – omandada kaasomanike

ostueesõigusega koormatud kinnisasja mõtteline osa, mistõttu tuleb kõik nõuded jätta

TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

5 (6)

KAEBUS JA SELLE MENETLUS

5. Hagejad esitasid 30. jaanuaril 2023 ringkonnakohtule kaebuse, mille pealkirjastasid

apellatsioonkaebusena ja milles käsitlesid maakohtu lahendit otsusena. Hagejad palusid

tühistada maakohtu lahendi resolutsiooni p-d 1–3 ja 7, saata asi hagejate hagi uueks läbi-

vaatamiseks maakohtule ning muuta ABC-lt hagejate kasuks välja mõistetud viivise punkti

sõnastust nii, et viidatakse õigele punktile.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

esiteks ei nõustu hagejad nende hagi läbi vaatamata jätmisega. Maakohus jättis

ekslikult kohaldamata AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3, mis välistavad kostja I ja ABC

vahelise 16. septembri 2013 jagunemislepingu alusel ABC-l vaidlusaluse mõttelise osa

omandiõiguse tekkimise. ABC ei ole saanud kinnisasja omanikuks ja teda ei olnud hagi

esitamise ajal ka kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Seetõttu ei pidanud hagejad

hagi esitama ABC vastu. Samuti rikkus maakohus TsMS § 351 lg 1 ja § 392 lg 4;

-

teiseks rikkus maakohus TsMS § 442 lg 5 sellega, et vaidlustatud määruse

resolutsiooni p 7 pole täidetav – selles viidatakse olematule p-le 9.

6. Ringkonnakohus võttis kaebuse 17. märtsi 2023 määrusega menetlusse, käsitledes

maakohtu lahendit määrusena ja kaebust määruskaebusena. Sama määrusega rahuldas kohus

hagejate taotluse kaebuselt tasutud riigilõivu osaliseks tagastamiseks.

7. Kostjad I–III vaidlesid kaebusele vastu, ABC kaebuse kohta seisukohta ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab maakohtu lahendi osas, milles hagejate hagi jäi läbi vaatamata ja

hagejate kasuks välja mõistetud menetluskuludelt tasutava viivise osas tehti viide maakohtu

lahendi resolutsiooni olematule punktile. Hagejate nõude peab maakohus uuesti läbi vaatama

(TsMS § 667 lg 2 teine lause), aga viivise osas saab ringkonnakohus ise teha lõpplahendi

(TsMS § 667 lg 2 esimene lause). Kaebus rahuldatakse.

9. Maakohus jättis hagejate hagi läbi vaatamata sisuliselt põhjendusega, et kostja I jagunemise

tulemusel on vaidlusaluse mõttelise osaga seotud 21. novembri 2011 lepingust tulenevad

õigused ja kohustused üle läinud ABC-le. Mõneti lihtsustatult käsitles maakohus seda

vaidlusaluse mõttelise osa omandiõiguse üleminekuna. Seetõttu polevat hagejatel enam

võimalik saavutada oma hagiga taotletavat tulemust. Ringkonnakohus selle järeldusega ei

nõustu. Hagejate esmane nõue on kostja III kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuete

puudumise tuvastamine. Nimetatud nõude lahendamine ei olene sellest, kas hagi ülejäänud

nõuetes on esitatud õigete kostjate vastu. Seega oli kogu hagi läbi vaatamata jätmine ennatlik.

10. Riigikohtu läbiva praktika järgi pole hagi esitamine vale kostja vastu hagi menetlusse

võtmisest keeldumise (7. oktoobri 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249, p 11 teine lõik) ega

seega vähemalt üldjuhul ka läbi vaatamata jätmise kohane alus. Hageja saab ise valida, kelle

vastu ta hagi esitab (9. juuni 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-18-2243, p 20) ja vale isiku vastu

esitatud hagi peaks pigem jääma rahuldamata (9. veebruari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-

10, p 10 teine lõik).

11. Samuti tuleneb Riigikohtu praktikast, et kostja „õigsuse“ hindamine eeldab asjaolude

tuvastamist (5. oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-10, p 21 esimene lõik), mida ei saa

teha hagi läbi vaatamata jätmise otsustamisel. Ka käesoleval juhul asus maakohus vaidlustatud

määruses tuvastama kostja I jagunemise asjaolusid. Sarnaselt TsMS § 371 lg 2 p-s 2 sätestatule

annab § 423 lg 2 p 2 kohtule õiguse jätta läbi vaatamata hagi, mille esitamine on õiguslikult

võimatu. Kohus ei saa TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamisel hinnata tõendeid (18. novembri 2013

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-13, p 12 teine lõik). Vaidlustatud määrusest ei järeldu ja poolte

6 (6)

väidetest ei saagi järeldada, et eespool p 1 esimeses lõigus refereeritud kõigi nõuete

rahuldamine oleks õiguslikult võimatu.

12. Neil kaalutlustel tuleb maakohtu lahend hagejate hagi osas tühistada ja kaebuse vastavaid

väiteid pole vaja eraldi käsitleda. Arvestades vaidluse ulatust, menetluse senist kestust ja poolte

väiteid ka kaebemenetluses, on maakohtul otstarbekam teha asjas sisuline lahend.

13. ABC-lt hagejate kasuks välja mõistetud menetluskuludelt arvutatava viivise osas tegi

maakohus eksliku viite resolutsiooni p-le 9, mida tegelikult vaidlustatud lahendis ei ole. Nii

rikkus maakohus TsMS § 442 lg 5 teist lauset, mille kohaselt peab kohtulahendi resolutsioon

olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu tekstita. Nimetatud vea saab ringkonnakohus

kõrvaldada. ABC ei esitanud kaebusele vastuväiteid. Kohane on märkida resolutsioonis summa,

millelt tuleb viivist arvutada. Hagejate ja ABC vahelise vaidluse menetluskulude rahalise

kindlaksmääramise kohta koostab ringkonnakohus määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku

sõnastuse (TsMS § 659 ja § 654 lg 2²). Resolutsiooni saab kõnealuses osas sõnastada nii, et

selles pole vaja kasutada poolte tähistusena nende menetluslikke rolle, sest see on poolte ja

nõuete paljusust arvestades pigem eksitav. Juhindudes TsMS § 465 lg 4 esimesest lausest ei

märgi ringkonnakohus määruse sissejuhatuses menetlusosaliste isiku- ja registrikoode, aga

lisab need vajalikus ulatuses tervikresolutsiooni, mis moodustab määruse ainsa sundtäidetava

osa.

14. Hagejad lisasid kaebusele kinnistusraamatu väljavõtte. Eespool p-des 9–12 märgitu põhjal

ei oma see tähtsust praeguse kaebuse lahendamisel. Maakohtul tuleb hagejate taotlus lahendada

asja uuel läbivaatamisel, kui hagejad soovivad jätkuvalt sama tõendi vastuvõtmist.

15. Hagejate hagi osas ei saa kaebusega seonduvaid menetluskulusid jaotada, vaid seda tuleb

TsMS § 174 lg 6 järgi teha asja uuel läbivaatamisel. Hagejate ja ABC vahelises vaidluses

menetluskuludelt arvutatava viivise üle ei saa menetluskulusid TsMS § 178 lg 4 tõttu hüvitada.

Seetõttu ei otsusta ringkonnakohus käesolevas määruses menetluskulude jaotust.

16. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale ei saa kaevata. TsMS § 427 esimese lause kohaselt võib hagi läbi vaatamata jätmise

määruse peale esitada määruskaebuse. Kuna ringkonnakohus saadab asja hagejate hagi osas

menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, siis ei saa selle otsustuse peale kaevata. Menetlus-

kuludelt arvutatava viivise osas välistab kaebeõiguse TsMS § 178 lg 2, sest summalt 2656 eurot

arvutatav viivis ei ületa 280 eurot kaebetähtaja, maakohtu lahendi tegemisest praeguseks

möödunud aja ega ka aasta jooksul (TsMS § 133 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)