2-19-752/111 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. aprill 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-752

Kohtuasi

X hagi Y ja C vastu kaasomandi lõpetamiseks ja

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Y ja C vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks

ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 3. veebruari 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Anet Jaks ja Chirag Mody

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja C (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja Katrin Kiisk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 3. veebruari 2022. a otsus muutmata.

2. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Tühistada Harju Maakohtu 28.01.2019. a kohtumäärusega rakendatud hagi

tagamine.

4. Jätta

menetluskulud

maakohtus

poolte

enda

kanda.

Ringkonnakohtu

menetluskulud jätta X kanda.

2-19-752

5. Rahuldada hageja Y ja C taotlus ringkonnakohtu menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks. Määrata kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude

suuruseks apellatsioonimenetluses 885,98 eurot (sisaldab käibemaksu) ja mõista see

summa X-lt Y ja C kasuks välja. Hagejal tuleb väljamõistetud menetluskulu

summalt tasuda kostjatele alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni

viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas Y (kostja I) ja C (kostja II) vastu hagi, milles palus lõpetada hageja ja

kostjate kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX, edaspidi ka

kinnistu) selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja maksab kummalegi

kostjale 50 000 eurot hüvitist. Hageja palus kohustada kostjaid andma nõusolekud

kinnistusraamatust kostjate omandiõiguse kannete kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna

sisse kandmiseks. Hageja taotles teise alternatiivina kinnistu avalikul enampakkumisel

müümist ning saadud raha jagamist kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osade

suurusele. Kolmanda alternatiivina taotles hageja müüa kinnistu müümist kohtutäituri

korraldatava kaasomanike omavahelise enampakkumise teel.

1.1. Hageja ja kostjad on kinnistu kaasomanikud. Hagejale kuulub kinnistust ½ kaasomandi

osa, kostjale I ¼ kaasomandiosa ja kostjale II ¼ kaasomandiosa. Hageja kasutab kinnistul

asuvat elamut ehitisealuse pindalaga 181 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX) ja kuuri

ehitisealuse pindalaga 21 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX). Kostjad kasutavad ühiselt

elamut pindalaga 90 m2 (ehitisregistri kood XXXXXXXX). Hageja kasutuses oleva elamu

esimene korrus ja kelder on antud arhiivina H AS-i kasutusse.

1.2. Arvestades kinnistu faktilist kasutuskorda, sh asjaolu, et kinnistut ja sellel asuvat elamut

kasutab osaliselt arhiivina H AS, samuti hagejale kuuluva osa suurust ning asjaolu, et teised

kaasomanikud ei ole näidanud üles valmisolekut hagejale kuuluva kaasomandi osa eest hüvitise

tasumiseks, on hageja poolt välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis kõigi kaasomanike

seisukohast kõige õiglasem ja optimaalsem.

1.3. Hageja ei nõustu kostjate taotletud kaasomandi lõpetamise viisiga, sest see ei lahendaks

olemasolevaid probleeme. Kõik, mis jääb väljapoole reaalosadeks olevaid eluruume, oleks ka

korteriomandite moodustamisel jätkuvalt kaasomandis (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 1 lg 1), sh jääks kaasomandisse kinnistu koos hoovi, piirdeaia, sissesõidutee, trasside

ja muude rajatistega, samuti eluruumist väljapoole jääv osa hoonetest ning hoone

2-19-752

konstruktsioonid (KrtS § 4 lg-d 1 ja 3). Korteriomandite moodustamine eeldaks kaasomandisse

jääva osa suhtes väga detailse ja selge kasutuskorra ning vastutusalade määramist, mida saaks

teoreetiliselt teha kehtiva kaasomandi vormi puhul. Kaasomanikud ei ole seda probleemide

lahendusena näinud ning vastavaid kokkuleppeid saavutanud.

1.4. Hageja ja kostjate isiklikus kasutuses on täiesti erinevad hooned, mistõttu kaasomandi

ulatumine kinnisasjale (sh hoonetele) tervikuna segab normaalset elukorraldust – kostjad ei

huvitu isiklikus kasutuses olevatest hoonetest väljapoole jäävate ühiskasutatavate alade

parendamisest ja korrashoiust ning kulude kandmisest. Probleeme tekitab hoovialaga seotud

küsimuste lahendamine – kostjad ei tunne huvi ühiselt kasutatava aiapiirde ja värava

korrastamise vastu (ehkki tegemist on tänavapoolse küljega ning ühiskasutuses oleva alaga),

samuti ühiskasutuses oleva juurdepääsutee ja hooviala heakorrastamise vastu (lumekoristus,

muru niitmine, haljastuse korrastamine, mida kostjad ei tee). Probleeme on tekitanud ka

juurdepääsutee kasutamine – hageja kulul rajatud paekivist laotud sõidutee lasi kostja I

hagejaga kooskõlastamata enda eluruume teenindava kanalisatsioonitrassi rajamiseks üles

kaevata ega taastanud seda. Selle tagajärjel valgus vesi hageja kasutuses oleva hoone keldrisse.

Kaasomanikud ei ole sõlminud suulist kasutuskorra kokkulepet. Sissesõidutee, haljastuse

hooldamine, piirdeaia ja värava rajamine, parandamine ja hooldamine on olnud läbi aegade

lahendamata.

1.5. Aastaid tegeles ühise hoovi, aia, sissesõidututee jms korrastamisega üksnes hageja, kuni

hageja kostjate huvi puudumise tõttu samuti loobus panustamisest. Hageja on nimetatud

sissesõidutee enda kulul rajanud ning elamus püsivalt elamise perioodil (s.o üle 25 aasta, kuni

aastani 2015) sissesõidutee eest ainuisikuliselt hoolitsenud. Hageja on rajanud enda kulul aia ja

värava, neid aastate jooksul korduvalt ise parandanud, hoolitsenud ainuisikuliselt haljastuse, sh

muru niitmise, lumekoristuse ja muu vajaliku eest.

1.6. Õiglane ei ole olukord, kus kostjad küll väidavad, et soovivad kinnisasja omandiõiguse

säilitada, kuid ei ole esitanud nõuet kinnistu tervikuna enda ainuomandisse jätmiseks.

1.7. Hageja omandas kinnistul asuva lagunenud hoone ning rajas tema n-ö ainukasutuses oleva

eluhoone 1980-ndate aastate lõpus. Kuni 2015. aastani oli XXX hageja püsiv elukoht ning tema

pere kodu, kus on üles kasvanud hageja lapsed. Hageja kolis välja ajendatuna aina süvenevatest

kaasomandi kasutamisega seotud probleemidest.

Väljakolimisele andis tõuke arusaamatus seoses kostja I poolt tema eluruumidesse

kanalisatsiooni rajamisega, mille käigus kostja I lasi hagejaga kooskõlastamata üles kaevata

kogu hageja rajatud paekivist sissesõidutee. Tee üleskaevamise käigus veeti minema tee

rajamiseks kasutatud väärtuslik ja kvaliteetne paekivi ning tee jäigi taastamata.

1.8. Kinnisasjal

asuv

kuur

on

tuleohtlik

ja

ohustab

teisi

ehitisi.

Kuuri

lammutamine/ümberehitamine/nõuetele vastavuse tagamine eeldaks kaasomanikelt ühiseid

jõupingutusi, mida kaasomanikud ei ole võimelised tegema.

1.9. Kostja II ei kasuta kinnistut oma elukohana. Kostjale II kuulub Pärnu linnas lisaks kinnistu

kaasomandile veel kaks korterit. Kuna kostja II korteris ei toimunud 2021. a suvel mingit

liikumist ning kinnistu on kinni kasvanud ja hooldamata, ei ole kostja II emotsionaalne side

kinnistuga tugevam kui hagejal.

1.10. Kõrvalkinnistule asukohaga YYY on tehtud detailplaneering, mille kohaselt

kõrvalkinnistul asuv amortiseerunud hoonestus lammutatakse ja kõrghaljastus likvideeritakse.

Nimetatud asjaolu nähtub LLL // YYY // YYa kinnistu detailplaneeringust. Kõrvalkinnistule

ehitatakse kõrge hoone, mille tulemusena vaidlusaluse kinnistu väärtusja elanike heaolu

väheneb. Seega eriomandi müümisel saavad pooled tulevikus vähem kasu. Kinnisvarabuumi

2-19-752

tõttu on kinnisvara hinnad hetkel erakordselt kõrged ning majanduslikus mõttes oleks kostjatele

kasulikum kinnistu avalikul enampakkumisel müüa.

Kostja vastuväited

2. Kostjad on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid mitte hageja taotletud viisil. Hageja pakutud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane.

2.1. Nii kostja I kui ka kostja II perekonna omandisse on kaasomand kuulunud juba enam kui

47 aastat. Kostja I on 66-aastane pensionär. Kostjad on siin üles kasvanud ning kinnistut

pärandatud perekonniti põlvest põlve. Kinnistul on sentimentaalse väärtusega esemeid (nagu

kümneid aastaid hooldatud peenrad, põõsad, viljapuud, aiad). Elamus on aastate vältel remont-

ja parendustöid teinud kostjate jaoks olulised inimesed, mistõttu on elamu kostjate jaoks

isikliku tähendusega (valatud erilised trepimademed, paigaldatud laudised). Mõlemal kostjal on

kinnistuga väga tihedad emotsionaalsed sidemed ning selle erilise tähenduse väärtust pole

võimalik korvata pelga turuhinnaga samaväärse hoone eest.

2.2. Kostjatele kuuluva kaasomandi mõtteline osa on liidetud vee- ja reovee ärajuhtimise

(kanalisatsioon)

süsteemiga

ning

elektrisüsteemi

võrguga,

hoone

on

igapäevases

ekspluatatsioonis. Kinnistul asuvad eluhooned on täna juba teineteisest eraldatud ning

kaasomanike vahel on suuline kasutuskorra kokkulepe ühise sissesõidutee, hoovi ja

kõrvalhoonete kasutamiseks.

2.3. Kumbki kostjatest kaasomanikest vajab kaasomandi mõttelist osa igapäevaseks elamiseks

ning tegemist on nende aastatepikkuse koduga, mh perekondlikke miljööväärtusi kandva

omandiga. Kumbki kostja ei soovi oma omandist hüvitise vastu loobuda, sest see oleks nende

suhtes ebaõiglane ning sunniks neid põhjendamatult uut eluaset otsima, mis on iseäranis kostja

I kõrge ea tõttu eriliselt raskendatud ning teda üleliigselt koormav. Ka kostja II ei soovi

kaasomandisse kuuluvast omandiõigusest hüvitise vastu loobuda ega pea seda õiglaseks, sest

mälestusi ja emotsionaalset väärtust ei saa asendada.

2.4. Hageja perekonna omandis on kaasomandi osa olnud vähemalt poole võrra lühemat aega

kui kostjatel ning hagiavaldusest nähtuvalt on hageja kaasomandi mõttelise osa keldrikorrus ja

esimene korrus antud H AS-i kasutusse. Kostjatel on aimdus, et kaasomandi terviklik

kasutamine ei ole hagejale isiklikult vajalik. Hageja ei ela alaliselt kinnistul. Hageja külastab

kinnistut korra või kaks kahe kuu jooksul, tema aed on hooldamata. Maad, sh ühist

sissesõiduteed, mida kasutab ka hageja, hooldavad kostjad. Hageja pole sellest kunagi osa

võtnud. Hagejale kuulub lisaks XXX kaasomandile hulganisti muid kinnisasju (kokku 13), mh

ka tema rahvastikuregistris elukohaks märgitud Männiku tee 89 elamu (I kd tl 82).

2.5. Hageja pakutud kompensatsioon ei ole kohane või piisav. Tegemist on Pärnu kesklinnas

asuva suure krundiga, millel asuvad kaks eluhoonet, mh kostjate ühiskasutuses olev XXX/1 ja

NN/2, mis on sisuliselt nn paarismaja (kummalgi kostjal on oma sissekäik, köök, tualettruumid

jmt). Kostjad on seisukohal, et 50 000 euro suuruse hüvitise eest ole neil võimalik osta Pärnu

kesklinnas asemele isegi mitte krunti, rääkimata elumajast.

Kostjate vastuhagi

2.6. Kostjad esitasid vastuhagi, milles palusid kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnisasi

jagatakse vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurustele reaalosadeks, mille alusel

moodustatakse kolm eraldiseisvat korteriomandit. Kostjad paluvad kohustada hagejat andma

nõusolek kinnistusraamatus vastavate kannete kustutamiseks, muutmiseks ja uute kannete

2-19-752

kinnistusraamatusse kandmiseks XXX kaasomandi reaalosadeks jagamiseks kinnistusraamatu

seaduse (KRS) § 341 lg 8 tähenduses ning tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega.

2.7. Kinnistu kaasomandit on võimalik kostjate poolt taotletud viisil jagada. Jagamise

võimalikkust on kinnitanud Pärnu Linnavalitsuse esindaja.

2.8. 09.03.2016 Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna ametnike teostatud paikse

ülevaatuse akti kohaselt on kinnistul paiknevat kuuri nr 3 omavoliliselt laiendatud ja XXX

poolse aia äärde püstitatud omavoliliselt garaaž, mille kohta ehitisregistri andmed puuduvad.

Kõnealused hooned on hageja ainukasutuses ning tema poolt ehitatud ning need ei ole

jagatavate eluhoonetega otseselt seotud.

2.9. Tegelikkuses on kogu kinnistu mõtteline osa ka hoovi kasutamise näol juba aastaid

jagatud, mh eraldab hageja osa kostjate omast traataed. Seega kasutavad juba täna kõik

osapooled oma mõttelisi osi kokkuleppeliselt seatud piiride alusel ning teineteise maad ei

kasutata, v.a ühine sissesõidutee. Seetõttu ongi hageja ehitanud oma mõttelisele osale, mida

eraldab kostjatest selgepiiriline traataed, ise kõrvalhooneid, mille seadusele mittevastavusest

said kostjad teadlikuks alles praeguse menetluse kestel.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus jättis oma 03.02.2022. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas kostja

vastuhagi. Maakohus kohustas X andma nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks XXX linn

korteriomandite loomisega 27.05.1993 koostatud inventariseerimise plaani alusel. Maakohus

kohustas hagejat andma kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks nõusoleku KRS § 341 lg 1

tähenduses. Menetluskulud jättis maakohus poolte enda kanda.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, milles poolte seisukohtadest

ja kooskõlas TsMS § 231 lg-ga 2 vaidlus puudub:

- pooltele kuulub kinnistu asukohaga XXX linn, kaasomand selliselt, et hageja omandis on ½

kaasomandi mõttelisest osast, kostja I omandis ¼ kaasomandi mõttelisest osast ja kostja II

omandis ¼ kaasomandi mõttelisest;

- hageja ainukasutuses on kinnistul asuv elamu pindalaga 181 m2 (ehitisregistri kood

XXXXXX) ja XXX poolse aia ääres olevat, kostjate ühiskasutuses on elamu pindlaga 90 m2

(ehitisregistri kood XXXXXXX,) ja kostja II ainukasutuses kuur (ehitisregistri kood

XXXXXXX);

- poolte kasutuses ei ole ühiselt kasutatavaid ning läbikäidavaid ruume;

- hageja ei ela püsivalt kinnistul;

- kinnistul elab püsivalt kostja I ning kuni koroona pandeemia alguseni elas kinnistul püsivalt

kostja II ema.

3.2. Esmalt analüüsis maakohus, kas kostjate taotletud viisil on võimalik kaasomandit lõpetada.

Hageja hoone on kostjate omast täiesti eraldiseisev ning kostjate hoone näol on tegemist

sisuliselt paarismajaga, st et neil on kummalgi oma sissekäik, veevarustus, köök, tualetid jmt.

Seega ei takista ehitiste kasutusotstarve kinnistu reaalosadeks jagamist. Pärnu Linnavalitsus on

kostjatele kinnitanud, et kinnistu asukohaga XXX kaasomandi lõpetamise saab lahendada

kinnistu jaotamisega korteriomanditeks ja väljastas reaalosadeks jagamiseks krundil paiknevate

elamu nr 1 (hageja ainukasutuses) ja elamu nr 2 (kostjate ühiskasutuses) kohta 27.05.1993

koostatud inventariseerimise plaanid. Maakohus tuvastas, et kostjate taotletud viisil

kaasomandi lõpetamine on võimalik.

3.3. Järgmiseks kaalus maakohus võimalikult suures ulatuses kõigi kaasomanike huve.

Vaidlust ei ole, et hageja ja kostja II ei kasuta kinnistut ja selle asuvaid hooneid oma elukohana.

2-19-752

Kuni koroona pandeemia alguseni kasutas kostja II omandis olevat kaasomandiosa kostja II

ema, kes oli varem selle kaasomandiosa omanik.

3.4. Hageja põhiline vastuväide kostjate kaasomandi jagamise viisile on see, et taotletud viis ei

erineks olemasolevast olukorrast ega lahendaks kaasomandi osade ühise majandamise

probleeme. Maakohtu hinnangul ei kaalu hageja vastuväide üle kostjate huvi säilitada

vaidlusaluse kinnistu omandit. Kaasomanike kokkuleppe alusel on võimalik otsustada, et

hooned (sh konstruktsioonid), mille piiridesse eriomandi ese jääb, on selle kaasomaniku või

kaasomanike hooldada ja remontida, samuti võib kokku leppida ka trasside korrashoiu ainult

nende kaasomanike kohustusena, kelle eriomandiosa kommunikatsioon teenindab. Maakohtu

hinnangul ei välista ka praegune kohtuotsus nimetatud kokkulepete sõlmimist.

3.5. Hageja on läbivalt rõhutanud, et elukeskkonna huvides on panustanud üksnes hageja.

Kostjad vaidlesid hageja väitele vastu ning ka maakohtu hinnangul ei vasta hageja väited

tegelikule olukorrale. Maakohus tuvastas vaatlusega, et poolte ainukasutuses olevatest maa-

aladest oli korrastatud ainult kostja I osa. Hageja on ehitanud enda ainukasutuses olevale maa-

alale omavoliliselt garaaži ja selle ala traataiaga kostjate ainukasutuses olevast maa-alast

eraldanud Märgitust tulenevalt ei ole hageja väide poolte vahel igasugune kasutuskorra

kokkulepe puudumise kohta usutav.

3.6. Kinnistul paiknev juurdepääsutee võiks poolte kokkuleppel paikneda YYY ja XXX

kinnistute piiri vahetus läheduses. Selliselt tekiks hageja ainukasutuses oleva hoone juurde ala,

mida hageja saaks kasutada vastavalt oma vajadustele kas muruplatsina või parkimisalana jne.

Sellega lahendaks väidetav ebaõiglus juurdepääsuteega eraldatud hoovinurga suhtes.

Juurdepääsutee viib hageja ainukasutuses oleva garaažini, seega on see hageja enda huvides.

3.7. Hageja väide, et õiglane oleks jätta ainuomand temale kui kaasomandi suurema osa

omanikule ning kostjaid tuleb käsitleda iseseisvalt ning nende omandiosade liitmine ei ole

asjakohane, ei ole maakohtu hinnangul asja tervikuna lahendamiseks kohane väide. Asjaolu, et

hagejale kuulub suurem osa kinnistust, ei taga hageja suuremat huvi omandi säilimise vastu.

Kinnistul on kolm kaasomanikku ning kohus peab huvide kaalumisel arvestama kõigi

kaasomanike huvidega, olenemata nende kaasomandi suurusest.

3.8. Hageja põhjendas kaasomandi lõpetamist hageja taotletud viisil ka sellega, et pooled ei ole

olnud võimelised kinnistu hooldamise ja korrashoiu osas kokkuleppeid saavutama. Aia

hooldamise küsimuses ei saavutanud kaasomanikud kokkulepet seetõttu, et hageja soovis

korrastustöödeks kasutada haldusfirmat.

3.9. Maakohtu hinnangul on kinnistuga kõige tugevamalt seotud kostja I ning kostja II ema,

kes on kaasomandi varasem omanik. Erinevalt hagejast, ei ole kostja I kinnistult mujale elama

asunud ning ka kostja II ema elab oma tütre juures tervislikust seisundist tulenevalt, seega olude

sunnil.

3.10. Maakohus ei tuvastanud, et kinnistu hooldamine ja haldamine peaks olema väga

kulukas, nagu väidab hageja. Maakohtu hinnangul on võimalik hoovi ja ehitiste majandamine

korraldada nii, et ühiselt hooldatavaks alaks jääks ainult sissesõidutee ja kinnistuga piirnev aed.

Viimati nimetatute korrashoiu näol ei ole tegemist ülemäärase kuluga.

3.11. Kokkuvõtvalt leidis maakohus, et kostjate pakutud viis kaasomandi lõpetamiseks on

õiglasem kui hageja pakutud viisid, mille kõigi tagajärjel jääksid kostjad oma kaasomandi osast

ilma.

3.12. Maakohus jättis menetluskulud poolte enda kanda. Kaasomandi lõpetamine toimub

eelduslikult kõigi poolte huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et

kaasomand lõpetati kostjate taotletud viisil. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta

2-19-752

menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

Menetluskulude jaotusest tulenevalt puudub vajadus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks

määrata.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega rahuldada hageja nõue.

4.1. Hageja leiab, et maakohus tuvastas poolte elukohad valesti. Maakohus tuvastas ekslikult,

et kinnisasi ei ole hageja elukohaks. Kuni 2015. aastani oli kinnisasi üle 25 aasta järjest hageja

püsivaks elukohaks ning tema pere koduks, kus on üles kasvanud hageja lapsed. Tegemist on

hagejale väga olulise enda rajatud elukohaga, millest püsiv väljakolimine toimus ajendatuna

aina süvenevatest kaasomandi kasutamisega seotud probleemidest. Kuigi hageja ei ela praegu

igapäevaselt kinnistul, ei arvestanud maakohus asjaoluga, et hageja viibib kinnistul sageli, sh

kõik suved ning väga tihti nädalavahetuseti ka külmemal ajal. Maakohus ei ole asjaolude

tuvastamisel arvestanud seaduse regulatsiooniga, mille kohaselt võib elukoht üheaegselt olla

mitmes kohas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 2). Isik võib elada vaheldumisi

kord ühes ja kord teises elukohas.

4.2. Maakohus põhjendas oma otsust tuginedes menetlusosaliseks mitteolevale isiku huvile,

kes kinnisasjal ei ela. Maakohus märkis, et kuni koroona pandeemia alguseni kasutas kostja II

omandis olevat kaasomandiosa kostja II ema, kes oli varem kaasomandiosa omanik ning kostja

II emal on lisaks kostjale I kinnisasjaga kõige tugevam side. Maakohus on arvestanud otsuse

tegemisel ebaõigesti isiku huvidega, kes ei ole menetlusosaline ega kinnisasja kaasomanik ning

kes enam ei elagi kinnisasjal.

4.3. Maakohus tuvastas ekslikult, et kuna ajalooliselt on iga pool teinud oma valduses oleval

maa-alal toiminguid (hageja ehitatud garaaž ja traataed), siis ei ole kohtule usutav, et pooltel

puudub kasutuskorra kokkulepe.

4.4. Maakohus ei võtnud kaalumisotsuse tegemisel arvesse kõigi kaasomanike seniseid

panuseid, koostöövõimet, huve ja kaasomandiga kaasnevaid probleeme. Maakohus jättis

ebaõigesti arvesse võtma, et kaasomanike läbisaamine on halb ja seetõttu ei jõua nad

kaasomandi haldamises üksmeelele. Maakohus ei võtnud arvesse, et läbi aegade on hageja

panustanud kaasomandi hooldamisse palju rohkem kui kostjad. Kaasomanikel puudub

kaasomandi majandamises üksmeel ja ühine arusaam. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et

üksmeele saavutamine hoovi hooldamisel jäi selle taha, et hageja soovis kasutada haldusfirma

teenuseid.

4.5. Kostjatel puudub arusaam kaasomandi olemusest ja sellega kaasnevast vastutusest. Kuigi

kostja I eemaldas kanalisatsioonitrassi rajamise käigus hageja kuludega rajatud tänavapoolse

aia, ei tundnud kostja I kohustust seda tagasi panna või utiliseerida – värav visati hageja

mõttelisele maaribale, kus see seisab tänaseni. Kostjad keeldusid uue aia ehituse rahastamisest

ning piiride ebatäpsuse küsimuse lahendamisest. Kostjad esitasid vastuhagi, millest nähtub, et

nad ei soovi kasutuskorra kindlaksmääramist.

4.6. Kostja II huvi kinnisasja vastu on väga leige. Kostja II ei ela kinnisasjal, ei hoolda oma

omandit ega panusta hoovi korrashoidu. On väga tõenäoline, et kostja II ei soovi panustada raha

uue aia ehitamisse.

4.7. Maakohus ei võtnud kaalumisotsuse tegemisel arvesse, et omanike finantsilised

võimalused on väga erinevad.

4.8. Maakohus ei võtnud arvesse, et kostjal II puuduvad kommunikatsioonid. Nende rajamisel

tulevikus on vaja järjekordset kaasomanike kokkulepet, et terve kinnistu krunt üles kaevata.

2-19-752

4.9. Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et eriomandite moodustamisel jätkuksid kõik

senised probleemid. Maakohus leidis ekslikult, et sellega on kaasomandi seonduvad probleemid

lahendatud. Sisuliselt tähendaks korteriomandite moodustamine vajadust kaasomandisse jääva

osa kohta väga detailse ja selge kasutuskorra ning vastusalade määramist. Olukorras, kus

kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei pruugi kinnistu kaasomandi lõpetamine

korteriomanditeks jagamise teel lahendada pooltevahelisi probleeme ning kinnistu kasutamine

võib ka erinevates korterites elades keeruliseks osutuda.

4.10. Maakohtu ja kostjate etteheide, et kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisidel on

kostjate suhtes äärmiselt ebaõiglane, kuna see põhjustab kostjatele eluaseme kaotuse, ei ole

põhjendatud. Hageja on korduvalt rõhutanud, et tema esimene nõue on kinnistu määramine

tema ainuomandisse kostjatele õiglase hüvitise tasumise eest. Erinevalt kostjast II on tegemist

hageja teise koduga ning hageja soovib kodu säilitada.

4.11. Hageja (kellele kuulub kaasomandist ½) leidis, et omandiosa suurus on kohtu poolt

kaasomandi õiglase viisi üle otsustamisel kaalukas tegur, mida tuleb arvesse võtta. Kuna

hagejale kuulub kostjatega võrreldes kaks korda suurem omandiosa, on hageja huvi omandi

säilimise vastu kaalukam.

4.12. Maakohtu otsus ei ole täidetav. Eriomanditeks jagamise viisi kasuks valimisel peab

kohtul olema võimalik esitatud dokumentide alusel veenduda, et kinnisasja reaalosadeks

jagamine kaasomaniku pakutud tingimustel pärast kohtuotsuse tegemist on reaalselt võimalik.

KrtS § 7 lg 1 p-dest 1 ja 2 tulenevalt tuleb kohtuotsusele lisada hoonejaotusplaani ja

projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et

eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele.

Kui kaasomanik taotleb kohtus kinnistu jagamist korteriomanditeks, tuleb tal eelduslikult

esitada kohtule kõik need dokumendid, mis on vajalikud korteriomandite kinnistamiseks. Seega

on korteriomanditeks jagamise eelduseks õiged ehitusregistri andmed ja korrektne

hoonejaotusplaan.

4.13. Eriomandite moodustamine ei ole põhjendatud, sest koostöö selleks vajalike etappide

edukaks läbiviimiseks on ebatõenäoline. Arvestades poolte omavahelisi suhteid, aastate jooksul

ebaõnnestunud koostööd kaasomandi jagamisel ja raskusi kaasomandi eseme valitsemisel, ei

ole tõenäoline, et pooled suudaksid teha korteriomandite seadmiseks vajalike tingimuste

täitmisel edukat koostööd. Väga kaua kestnud ebaedukad läbirääkimised kinnitavad, et ühise

meele leidmine on kaasomanike vahelise keeruliste suhete tõttu võimatu.

Vastustaja seisukoht

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata

ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest (käesoleva otsuse p 3.1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega

korda neid.

8. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Ringkonnakohtu võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks kaasomandi jagamise

viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja

jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei

2-19-752

peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike

tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb

lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt RKTKo 10.04.2019, 2-17-11516,

p 29). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel kontrollida, kas

maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades

sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või

muudel põhjustel ebaõiglane.

10. Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et kohtuotsus ei ole sellisel kujul täidetav. Hageja

väitel ei pruugi kohtuotsus olla täidetav seetõttu, et hageja on kinnisasjale püstitanud

ehitisregistrisse kandmata abihoone ja seetõttu, et kaasomanike suhted on nii halvad, et see võib

takistada eriomandite moodustamise haldusmenetlust.

10.1. KrtS §-de 2 ja 3 kohaselt peavad kaasomanikud kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks

sõlmima eriomandi loomise kokkuleppe. Korteriomandite kinnistamiseks esitatavale

avaldusele tuleb KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt lisada muu hulgas hoonejaotusplaan ehk ehitusloa

andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone

ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga

või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks (vt KrtS § 4) olevad ruumid. Vajalikud andmed

on sätestatud KrtS § 7 lg 3 alusel kehtestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 16.01.2018

määruse nr 3 „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse

kandmise kord“ (määrus nr 3) § 1 lg-tes 1 ja 2. Määruse nr 3 § 1 järgi korteriomanditeks jagatava

hoone plaan võimaldab tuvastada iga eriomandi esemeks oleva ruumi asukoha seda ruumi

täielikult või osaliselt piiravate tarindite, tarindites olevate avade ning korteriomanike ühises

kasutuses olevate või hoone tehniliseks teenindamiseks mõeldud ruumide suhtes.

10.2. KrtS-i eelnõu (Riigikogu XII koosseisu 462 SE) seletuskirjas (lk 25–26) on viidatud, et

hoonejaotusplaan ei pea tingimata olema nii täpne kui ehitusprojekt, vaid peab üksnes

võimaldama selgelt ja arusaadavalt piiritleda, millised hoone osad on millise korteriomandi

eriomandi esemeks. Seletuskirjas märgitakse ühtlasi, et plaan koostatakse hoone omaniku või

muu huvitatud isiku initsiatiivil ja kulul. Määruse nr 3 seletuskirja kohaselt ongi

hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile nõuete kehtestamisel järgitud üksnes printsiipi, et

eriomandite vastavust KrtS §-st 4 tulevatele nõuetele peab olema võimalik kontrollida.

10.3. Määrusest nr 3 ei tulene, et hoonejaotusplaani ametliku ärakirja koostamisel kontrollib

ehitusloa andmiseks pädev ametiasutus, kas praegune olukord vastab hoonejaotusplaanil

märgitule. Kui hoonele on tehtud muudatusi, mis ehitusregistris ei kajastu, on hoone omanikul

võimalik kas endine olukord taastada või muudatused registris vormistada, kuid see ei takista

eriomandite loomise kokkuleppe sõlmimist ja selle alusel uute korteriomandite

esmakinnistamist.

10.4. Kolleegium leiab, et hageja ei ole esile toonud, millised haldusmenetluse toimingud

võivad kaasomanike halbade suhete tõttu jääda tegemata.

10.4.1. Kinnisasja jagamiseks vajalik haldusmenetlus toimub eelkõige siis, kui moodustatakse

uued katastriüksused. Nii on õiguskirjanduses märgitud, et alati ei saa kohtuotsuse tegemisel

selge olla, kas kinnisasja tegelik jagamine on võimalik või mitte. Juhul kui on vajalik kinnisasja

jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks kehtestada detailplaneering, ei saa

kohtuotsus tähendada kohalikule omavalitsusele kohustust detailplaneeringu kinnitamiseks,

detailplaneeringu kinnitamata jätmisel võib aga ka kinnisasja jagamine läbi viimata jääda

(Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Juura, veebis. § 77 kommentaar 3.3.2.1.c).

Samas märgitakse, et kaasomandis oleva kinnisasja baasil korteriomandite moodustamisel

tegelikult

üksnes

sisustatakse

kaasomandit

mõnevõrra

erinevalt

seadusjärgsest

üldregulatsioonist,

tegemist

ei

ole

maakorraldustoiminguga

(Asjaõigusseadus.

2-19-752

Kommenteeritud väljaanne. Juura, veebis. § 54 kommentaar 3.3.1.1). Seega kaasomandis oleva

kinnisasja baasil korteriomandite moodustamisel sellist haldusmenetlust, nagu maatükkide

eraldamisel, ei toimu.

11. Maakohus kohustas õigesti andma hagejat nõusolek KRS § 341 mõttes uute korteriomandite

kandmiseks kinnistusraamatusse. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse

resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab. AÕS § 641 kohaselt

on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti (RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12).

12. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja kinnisasjal püsivalt ei ela. AÕS § 77 lg 2 järgne

kaasomandi lõpetamise nõue ei seo õiguslikke tagajärgi sellega, kas isiku elukoht TsÜS § 14 lg

2 mõttes on kinnisasjal. Kaasomandi lõpetamisel on oluline kaaluda kaasomaniku huvidele ja

elukorraldusele tekkivaid tagajärgi. Selleks piisas maakohtul tuvastada, et hageja peamine

elukoht on mujal ning ta kasutab vaidlusalust kinnisasja harva. Maakohus ei eksinud selles, et

võttis kaalumisel arvesse kostja II huvi majutada eluruumides oma ema. Tsiviilasja

materjalidest nähtub, et kuigi menetluse ajal ei elanud ema enam kinnisasjal, võis see olla

ajutine lahendus.

13. Kolleegium ei nõustu hageja etteheitega, et maakohus ei hinnanud piisavalt kaalukaks

asjaolu, et kaasomanikevahelised suhted on halvad. Kohtupraktikas peetakse kinnisasja

reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks kaasomanikevaheliste äärmiselt halbade suhte tõttu.

Erinevate kohtulike ja kohtuväliste vaidluste esinemine kaasomanike vahel ei ole

kohtupraktikas välistanud reaalosadeks jagamist (Tallinna RKKo 30.11.2022, 2-17-10089, p

43). Praegusel juhul on hageja esile toonud, et kaasomanikel on väga pikad edutud

läbirääkimised kaasomandi majandamiseks ja jagamiseks. Maakohus leidis põhjendatult, et

need ei ole nii erandlikud asjaolud, mis välistaks reaalosadeks jagamise.

14. Hageja on ette heitnud, et reaalosadeks jagamine ei lahendaks hoovi ühise majandamise

küsimust. Praegusel juhul on kinnisasjal asuvad hooned sellise asetuse ja otstarbega, et

kinnisasja kasutamisest saadakse kõige suuremat kasu siis, kui seda valdab kolm eraldi peret

või leibkonda. Hageja kasutuses on eraldiasetsev elamu ning kostjate kasutuses on eraldi

sissepääsudega paarismaja osad. Seega kui ei tehta suuremaid ümberehitusi, on mõistlik ja

ootuspärane, et kinnisasja kasutavad kolm eraldi peret. Seda isegi siis, kui kinnisasi müüdaks

avalikul enampakkumisel või kui üks kaasomanikest ostaks kinnisasja tervikuna.

15. Kokkuvõttes leiab kolleegium, et maakohus ei ole teinud kaalumisvigu. Maakohus on

õigesti võtnud arvesse kaasomanike isiklikku seotust kinnisasjaga, kaasomandi lõpetamise

tagajärgi, kaasomandi osade suurust ja kaasomanike senist suhtlust ning maakohtu

diskretsiooniotsusesse sekkumiseks põhjust ei ole.

16. Harju Maakohus tagas hageja nõuded 28.01.2019. a kohtumäärusega. Maakohus määras

kanda kinnistusregistrisse kostjatele kuuluvatele mõttelistele osadele hageja kasuks eelmärked

kaasomandi lõpetamise nõude ja kinnisasja X ainuomandisse jätmise nõude tagamiseks ning

märkus käesoleva tsiviilasjas kohtuvaidluse kohta. TsMS § 386 lg 4 ja § 442 lg 5 alusel määrab

kohus, et otsuse jõustumisel tühistatakse maakohtu määratud hagi tagamise abinõud. Et

maakohtu rakendatud abinõudest vähemalt märkus kaitses ka kostjate võimalikke huve, siis

märgib kolleegium, et kostjatel on võimalik enne kohtuotsuse jõustumist taotleda märkuse ja

vajadusel muude asjakohaste abinõude rakendamist.

2-19-752

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust pole põhjust muuta. Kaasomandi lõpetamise

nõuete osas kohaldas maakohus õigesti TsMS § 162 lg 4, sest vastav lahend tehakse kõigi

kaasomanike huvides (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70,10, p 14).

18. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Tulenevalt

apellatsioonimenetluse kulude jaotusest saab ringkonnakohus need TsMS § de 174 ja 175 sätete

järgi rahaliselt kindlaks määrata kostjate kulunimekirja alusel. Kostjad taotlesid 885,98 euro

hüvitamist, mis on tasu 7 t 23 min õigusteenuse eest tasumääraga 120 eurot/t (sisaldab

käibemaksu). Kolleegiumi hinnangul on kostjate esindaja ajakulu vajalik ja põhjendatud.

19. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt