2-22-356/72 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja

Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.04.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-356

Kohtuasi

Natural Chaga OÜ hagi Avatud Koolitusstuudio OÜ

vastu

täitemenetluse

lubamatuks

tunnistamiseks

täiteasjas nr 008/2021/2829

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.10.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Avatud Koolitusstuudio OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Natural Chaga OÜ (registrikood 14486621),

juhatuse liige RJG, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Aivar Raudsik

Kostja

Avatud

Koolitusstuudio

OÜ

(registrikood

10613324), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin

Männik

Menetluse liik

Kohtuistung 05.04.2023

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 05.10.2022 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud mõlemas kohtuastmes jätta Avatud Koolitusstuudio OÜ kanda.

4. Määrata rahaliselt kindlaks apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud ja

mõista Avatud Koolitusstuudio OÜ-lt välja Natural Chaga OÜ kasuks kulude

hüvitis 1295 eurot.

5. Hüvitamisele kuuluvatelt apellatsioonimenetluse kuludelt tuleb kostjal tasuda

hagejale viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

2-22-356

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kohtutäitur alustas 22.12.2021 kostja avalduse alusel täitemenetluse nr 008/2021/2829.

Põhinõude suuruseks on 22 500 eurot. Pooled olid sõlminud 30.12.2020 notariaalselt tõestatud

kinnistu registriosa nr 11218502 ostu-müügilepingu ning hüpoteegi seadmise lepingu ja

asjaõiguslepingu, mille kohaselt seati kostja kasuks kostja poolt hagejale võõrandatud

kinnistule 30 000 euro suurune hüpoteek. Lepingu kohaselt on hüpoteegiga tagatud kostja

nõuded hageja vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud müügilepingust, sh ostuhinna

tasumise nõue.

2. Müügilepingu punkti 3.5 kohaselt kohustus hageja tasuma viimase ostuhinna osamakse

22 500 eurot hiljemalt 01.12.2021. Hageja selgituste kohaselt avastas ta pärast lepingu

sõlmimist kinnistul asuva hoone kasutamise käigus selle olulised, varjatud puudused, milleks

on arvukatest kohtadest vett läbilaskev katus. Parandustööde maksumuseks on 38 917.20 eurot

(lisandub käibemaks), mille hüvitamist hageja kostjalt nõudis. Ühtlasi esitas hageja kostjale

25.09.2021 tasaarvestusavalduse, mille kohaselt tasaarvestas parandustööde maksumuse

38 917.20 euro nõudega hageja lepingust tuleneva 22 500 euro suuruse ostuhinna tasumise

nõude. Kostja ostuhinna tasumise nõue, mille täitmiseks toimub täitemenetlus, on lõppenud

tasaarvestamisega.

3. Kostja ei teavitanud enne lepingu sõlmimist ega sõlmimisel asjaolust, et katus laseb vett läbi

arvukatest kohtadest, sest aluskate on oluliselt amortiseerunud ning puuduvad harja- ja

neelutihendid. Kostja teavitas vaid ühest varasemast lekkekohast, mille kohta esitas kinnituse,

et selle tekkepõhjus on parandatud ning ostja ei pea selle pärast muretsema. Lepingu punktis

1.15.12 sisalduvat müüja kinnitust tuleb sisulise, loogilise ja grammatilise tõlgenduse kohaselt

hinnata nii, et müüja viitas ruumi nr 56 laes nähtavale veekahjustusele. Katuse seisukorda 2021.

a mais hinnanud spetsialist osundas mitmetele olulistele puudustele (aluskattena on kasutatud

materjali, mis ei ole mõeldud selleks otstarbeks ning mis on amortiseerunud; veeplekid on

paigaldatud valesti, mistõttu vesi voolab katusekivide alla, mitte nende peale; neelupleki ja

katusekivi vahel puuduvad tihendid; katuse harjal puudub harjatihend). 1994. a hea ehitustava

kohaselt tuli ehitise konstruktsioonide ehitamisel kasutada selliseid materjale ja töövõtteid, mis

tagaksid nende toimimise 50 a; puudused katuses on tekkinud enne müügitehingut; RCC

Katusetööde OÜ 02.07.2021 pakkumises esitatud tööd on vajalikud ja vastasid tolle hetke

turuhinnale.

2-22-356

Kostja vastuväited

4. Kostja vaidles hagile vastu.

5. Kostja ei nõustu, et hageja avastas alles pärast lepingu sõlmimist väidetavad varjatud

puudused. Hagejale olid enne lepingu sõlmimist ja selle sõlmimise ajal teada ja avaldatud

võimalikud probleemid seoses katuse veepidavusega. Tegemist on väidetavate puudustega,

mida hageja sai avastada ja avastaski ülevaatamisel enne lepingu sõlmimist. Hageja teostas

katuse ülevaatust temale isiklikult tuttava spetsialistiga, kusjuures kostja pakkus korduvalt enne

lepingu sõlmimist katuse avamist ja selle tutvustamist koos piltidega.

6. Hageja tasaarvestuse avaldus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 mõttes tühine,

kuna hagejal puuduvad nõuded, millega tasaarvestada kostja nõuet. Kostja vaidleb

tasaarvestusele vastu ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 200 lõike 4 alusel. Hoone lae selline

kvaliteet (on olnud veekahjustus), mistõttu ei saa tulevikus vee läbijookse välistada, oli lepingu

eseme kokkulepitud kvaliteediks. Lepingu punkt 1.15.12 käsitab majutushoone lae varasemaid

veekahjustusi tervikuna. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada, et senisest tavapärasest

kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida uutel asjadel ei esine, ei

ole lepingutingimustele mittevastavusteks. Hagejale oli lepingu sõlmimise ajal teada, et eseme

näol on tegemist 1996. a kasutusele võetud ehitisega, mis võib olla kulunud, vajab remonti ja

millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud.

7. Hagi tuleb jätta rahuldamata ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Hagejal oli eesmärk

mitte tasuda kokkulepitud müügihinda täies ulatuses juba lepingu sõlmimise ajal, kus ta ise

keeldus lepingu esemega täpsemalt tutvumisest ja soovis kokku leppida müügihinna osa

hilisemas tasumises, et saaks sel ettekäändel hiljem väita, et kostja on lepingu sõlmimisel

midagi tema eest varjanud ning teostada tasaarvestust.

Maakohtu otsus ja põhjendused

8. Harju Maakohus rahuldas hagi, tunnistada lubamatuks täitemenetluse täiteasjas nr

008/2021/2829, jättis jõusse 11.01.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, jättis

menetluskulud kostja kanda, määras kindlaks hüvitatavad menetluskulud ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja kulude hüvitise 5712 eurot. Samuti määras hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivise tasumise kohustuse.

9. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: poolte vahel on sõlmitud 30.12.2020 müügileping,

mille esemeks on Harju maakonnas, Anija vallas, Pillapalu külas, Kõrvel asuv kinnistu koos

selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistu koosseisus oli ehitis – Pillapalu Majutuskeskus;

lepingu punkti 3.5 kohaselt kohustus ostja tasuma ostuhinnast viimase osa 22 500 eurot

hiljemalt 01.12.2021, tasu maksmise kohustus oli tagatud hüpoteegiga müüja kasuks; hageja

esitas kostjale 25.09.2021 tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas kostja nõude hageja vastu

summas 22 500 eurot hageja nõudega kostja vastu kattuvas ulatuses; kostja pöördus kohtutäituri

poole, kes algatas 15.12.2021 täitemenetluse (täiteasi 008/2021/2829) müügilepingu punktist

3.5 tuleneva hageja kohustuse sundtäitmiseks; elamu plaanil (I kd tl 91) ruum nr 54 on trepihall,

kus oli korstna juures vee läbijooks, kuid millega seonduvad asjaolud ei ole hageja nõude

aluseks ega käesolevas tsiviilasjas vaidluse all, samal plaanil ruum nr 56 on magamistuba, kus

olid vee läbijooksu pruunid jäljed hoone ülevaatusel nähtavad.

10. Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: millistele tingimustele pidi müüdud kinnistu,

eelkõige sellel asuv majutushoone, vastama; kas vee läbijooksud katusel on lepingueseme

kokkulepitud tingimus, varjatud puudus või oli hagejale lepingu sõlmimisel katuse seisukord

2-22-356

teada tulenevalt eelnenud ülevaatusest; kas tasaarvestusavaldus on kehtiv ja kas kostja nõue on

tasaarvestusega lõppenud.

11. VÕS § 217 lõike 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

VÕS § 217 lõike 2 punkti 1 kohaselt asi ei vasta lepingutingimustele, kui sel ei ole

kokkulepitud omadusi. Seega kontrollib kohus, milles pooled kokku leppisid ning kas

müügilepingu esemeks olev hoone vastas kokkulepitud tingimustele.

12. Pooled ei vaidle, et nad on sõlminud kokkuleppe lepingu eseme kvaliteedi kohta, milline

sisaldub lepingu punktis 1.15.12 (hageja teeside punkt 5, I kd tl 160 pöördel, kostja teeside

punkt 3.1, I kd tl 150 pöördel). Lepingu punkt 1.15.12 sätestab järgmist: „Lepingu eseme 1

oluliseks osaks oleva majutushoone laes on olnud veekahjustus, lepingu esemel 1 ei ole mingeid

varjatud puudusi ega käesolevas lepingus nimetamata eritunnuseid, Notariaalakti tõestaja on

osalejatele selgitanud, et: Otstarbekas, vajalik ning aus oleks notariaalselt tõestatud

müügilepingusse lisada punkt selle kohta, millised puudused Müüjale 1 teadaolevalet lepingu

esemel on, kui Müüja 1 lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et Ostja võib

kasutada tema vastu seadus ettenähtud õiguskaitsevahendeid; Ka müügikuulutuses esitatud

teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omandusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kui

müügikuulutuses esitatud ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt

sellest selgelt ostjale teatada.“ (I kd tl 9 pöördel).

13. Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada lepingu punktis 1.15.12 sisalduvat

kokkulepet. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest.

VÕS § 29 lõike 5 punkti 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu

sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Kohus peab lepingu punkti

1.15.12 tõlgendamiseks vajalikuks hinnata, mida kostja hagejale lepingueelsel hoone

ülevaatamisel avaldas ja näitas ning mida pooled seoses nähtuga arutasid. Pooled vaidlevad

selle üle, kas hoone ülevaatamisel olid laes nähtavad veekahjustuse jäljed (pruunid laigud) ning

kas hageja pidi seega teadma, et hoone katus laseb vett läbi. Hageja väidete kohaselt oli

veekahjustus hoone lepingueelsetel ülevaatustel näha esiteks II korruse magamistoa (ruumi nr

54) kõrval asuva korstna seinal, kuid tegemist ei ole veekahjustusega, mis on käesoleva vaidluse

esemeks. Korstnaga seotud läbijooks oli seotud korstnakrae puudustega ja plekksepaga

konsulteerimisel selgus, et taolise korstnakrae parandus on lihtne ning hõlpsalt teostatav,

mistõttu otsustas hageja konkreetselt selle korstnakrae ise paigaldada. Teiseks oli veekahjustus

näha ruumis nr 56, mille laes olid pruunid laigud ja mille kohta müüja väitis, et seal oli olnud

veekahjustus, aga see on korda tehtud. Mujal majas lekkeid näha ei olnud.

14. Kostja on tuginenud sellele, et hageja keeldus lae avamisest, kuid hagejale oli lae seisukord

teada. Kohus tuvastab, et üheks kohaks, kus oli veekahjustus, oli maja plaanil nr-ga 54

kajastatud korstna ümbrus, mille osas esinenud kahjustuse üle pooled ei vaidle, kuid mis ei ole

ka vaidluse esemeks. Nii tunnistaja X ütlustega (I kd tl 146 pöördel) kui tunnistaja Y ütlustega

(I kd tl 147 pöördel) on tõendatud, et katuse avamise arutelud olid seotud üksnes ruumis nr 54

oleva korstna ümbruse veekahjustusega. Ruumi nr 54 veekahjustus ei ole vaidluse esemeks,

mistõttu ei ole vaidluses asjakohased ka väited puutuvalt lae avamise asjaoludesse. Kostja ei

ole tõendanud, et ta oleks pakkunud või soovitanud lae avamist kustahes mujal peale ruumi nr

54. Sellest tulenevalt tuvastab kohus, et kirjavahetusega, milline käsitab katuse avamist (I kd tl

49–52 pöördel) ei ole tõendatud kostja väide, et hagejale oli teada lepingu sõlmimisel, et katuse

veepidavusega on võimalikud probleemid. Seega ei ole kirjavahetusega tõendatud, et kostja

oleks hagejale avaldanud teavet katuse seisukorra kohta mujal kui ruumis nr 54 ning ühes kohas

ruumis nr 56, milline oli parandatud ja millist on käsitatud lepingupunktis 1.15.12.

2-22-356

15. Kostja tugineb väidete tõendamiseks C kirjalikule selgitusele (I kd tl 62) ning rõhutab, et C

kinnitas, et magamistoa laes oli kahjustusi enam kui üks, mis kostja käsituses kinnitab, et

veekahjustusi oli rohkem kui üks või kaks. Kohus kostja tõlgendusega ei nõustu. C kirjalikus

selgituses on selgelt kajastatud, et veekahjustused olid kahes ruumis ja muudele

niiskuskahjustustele ei osutatud. Kohus ei nõustu kostjaga, et tunnistaja Q ütlustega (I kd tl 149)

„tõenäoliselt ei teinud pilti laes olevatest pruunidest laikudest, ei mäleta, kui ainult fotodelt

paistab“ on tõendatud, et veekahjustused majutushoone katuse laes olid igale mõistlikule

isikule silmaga nähtavad. Kostja on tunnistaja ütlusele tuginenud valikuliselt ja võttes ühe lause

kontekstist välja. Kostja ei arvesta sealjuures tunnistaja kinnitusega, et ta ei mäleta II korruse

pildistamist ega väida kindlalt ka seda, kas laes mingid laigud olid. Tunnistaja lauset, et ta ei

teinud tõenäoliselt pilti laes olevatest pruunidest laikudest, tuleb hinnata koostoimes ülejäänud

ütlustega, mille kohaselt tunnistaja läbivalt ei mäletanud lae seisukorda ega enda toiminguid

pildistamisel, mis leidis aset ca 2 a enne ütluste andmist.

16. Kohus ei pea usaldusväärseks tunnistaja Y ütlusi, mille kohaselt olid II korrusel selgelt näha

läbijooksu kohad, mille kohta tunnistaja esitas hiljem kostja advokaadile kohtumenetluses

ülevaate (I kd tl 103) ja et tegemist oli massiivsete laikudega, valgel lael pruunide läbijooksu

kohtadega, mida ei olnud võimalik mitte märgata. Tunnistaja ütlused on vastuolus nii X kui Q

ütlustega, kellest kummagi ütlustega ei ole tõendatud, et majutushoone II korruse laes oleksid

olnud läbijooksu jäljed mujal kui ruumides nr 54 ja 56. Tunnistaja Y ütlused on vastuolus ka C

kirjaliku kinnitusega. Tunnistaja Y poolt kohtumenetluses koostatud ja kostja poolt esitatud

skeem, millel on märgitud läbijooksu asukohad (I kd tl 103), ei tõenda, et väidetavad

läbijooksud oleksid olnud nähtavad ülevaatuse ajal enne lepingu sõlmimist. Ühtlasi ei nähtu

fotodelt, millistele on märgitud jooned (I kd tl 99–106), läbijookse. Kohus palus kostjal

selgitada tõendit istungil. Kostja selgituse kohaselt on nooled tehtud Y mälu järgi ja läbijooksu

on näha selgelt üksnes korstna juures (I kd tl 105). Kohus märgib, et selle üle, et korstna juures

oli läbijooks, pooled ka ei vaidle, ning et korstna juures olev läbijooks ei ole käesoleva vaidluse

esemeks. Tunnistaja Y ütlused on vastuolus dokumentaalsete tõenditega (fotod kuulutuses I kd

tl 30–32 ja suurendatult 99–106; müügilepingu punktiga 1.15.12; lepingueelse

kirjavahetusega I kd tl 49–53) kui ka tunnistajate X ja Q ütlustega ning kohus tunnistaja Y

ütlustega selles osas TsMS § 238 lõike 5 alusel ei arvesta.

17. Hageja tugineb oma väidete tõenduseks tunnistaja X ütlustele, mille kohaselt maja puuduste

kohta ei räägitud, esimesel ülevaatusel nähti II korrusel suures magamistoas (ruum nr 56)

pruune laike ja küsiti nende kohta, müüja väitis, et seal oli veekahjustus, aga see on korda

tehtud. Teisel ülevaatusel küsis ehitusekspert sama asja ja kinnitati, et see on vana asi ning

korda tehtud. Mujal majas ei olnud näha lekkeid ega probleeme. Hageja tugineb samuti C

kirjalikule kinnitusele, mille kohaselt niiskuskahjustused olid trepihalli korstna ümber (ruum nr

54) ja trepihalli kõrval oleva magamistoa laes (ruum nr 56). Magamistoa laes olevate

kahjustuste kohta öeldi, et need olid tingitud varasemast läbijooksust, aga enam ei ole seda

probleemi. Muudele niiskuskahjustustele ei osutatud. Kohus nõustub, et viidatud tõenditega on

tõendatud, et vee läbijooksu jäljed olid nähtavad ja hagejale müügilepingu eelsel ülevaatusel

teada üksnes ruumides nr 54 ja 56.

18. Hageja tugineb tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt tunnistaja ei mäleta, et müüja oleks

palunud teha fotosid konkreetsest puudustest. Tunnistaja ei mäletanud, et hoone II korruse laes

oleks olnud näha veekahjustus. Kohus nõustub hagejaga, et tunnistaja Q ütlused veekahjustuste

esinemist ei tõenda.

19. Kohus asub seisukohale, et kostja ei tõendanud oma väiteid, et majutushoone siseruumide

lagedes oli näha veekahjustusi läbivalt ning et veekahjustuse jäljed ja sellest tulenevalt katuse

2-22-356

halb seisukord pidi seega olema hagejale teada. Kostja on esitanud väite, et katuse halb

seisukord pidi olema näha ka katuse välisel ülevaatusel. Väite tõendamiseks tugineb kostja

tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt tundus tunnistajale katus väsinud ja et katusel oli savikivi,

mida enam ei kasutata. Hageja vaidleb kostja käsitusele vastu. Hageja osundab tunnistaja Y

ütlustele, kes kinnitas, et tema poolt katuse probleemi selgitus piirdus sellega, et tormi ajal on

mõni katusekivi maha kukkunud, mis tuleks uutega asendada. Hageja osundab ka Y 30.11.2020

e-kirjale (I kd tl 50 pöördel), milles viimane selgitab, et maja katust võiks teatud ajaperioodi

jooksul puhastada survepesuriga, kuid lähiaastatel seda tervele katusele tervikuna tehtud ei ole.

Kohus nõustub hagejaga, et eeltoodust järeldub, et müüja jaoks ei olnud katuse probleemi sisuks

mitte selle täielikult amortiseerunud ja nõuetele mittevastav aluskate, vaid see piirdus tormisel

ajal asendamist vajavate üksikute katusekividega. Kohus asub seisukohale, et kostja ei ole

tõendanud väiteid, et katuse väline seisukord oli selline, et hagejale pidi olema teada, milline

on selle tegelik seisukord, sh et katuse aluskate ei vastanud nõuetele ja oli amortiseerunud.

20. Eeltoodust tulenevalt jõuab kohus tõendeid kogumis hinnates järeldusele, et lepingu punktis

1.15.12 nimetatud veekahjustus, millise kohta on avaldatud, et see on korda tehtud, puudutab

ruumis nr 56 olnud pruune laike ehk seda veekahjustust, mille kohta teavet avaldati, kuid

sealjuures kinnitati, et põhjus on likvideeritud ja korda tehtud. Ühtlasi ei ole kogumis eluliselt

usutav, et juhul, kui hoone laes oleks olnud näha veekahjustusi mujal kui ruumis nr 56, mille

kohta on lepingus punkt 1.15.12, ei oleks sellele lepingueelselt ega lepingu sõlmimisel rohkem

tähelepanu pööratud. Siinkohal võtab kohus arvesse, kui ulatuslikult arutlesid pooled korstna

juures (ruumis nr 54) nähtuva veekahjustuse üle ja kaaluti selle ühe kahjustuse pärast katuse

avamist vastavas kohas. Kohus rõhutab, et vaidlus puudub, et katuse avamine ei puudutanud

muud võimalikku veekahjustust, vaid ainult ruumi nr 54, nagu on kinnitanud ütlustega

tunnistajad X ja Y. Seega puudub kohtul alus arvata, et kui ruumi nr 54 puhul pöörati üksikule

veekahjustusele niivõrd ulatuslikku tähelepanu ja ruumis nr 56 nähtuvat veekahjustust, mille

osas kinnitati, et see on parandatud, käsitati lepingu punktis 1.15.12, oleks muude nähtavate

veekahjustuste puhul käitutud teistmoodi ja ignoreeritud nähtavaid mitmeid veekahjustusi,

mida kostja väidab olevat olnud näha. Kostja käsitus ei ole eluliselt usutav ning on vastuolus

tõenditega. Ei ole usutav, et ka pärast notari selgitust, mis on ka kirjalikult lepingus ära toodud,

ei oleks hageja ega kostja soovinud välja tuua puudusi, kui need oleksid olnud nähtavad teistes

ruumides.

21. Seega tuvastab kohus, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et majutushoone lae

kvaliteet on selline, et seal olnud veekahjustuse tõttu ei saa tulevikus vee läbijookse välistada.

Kohus tuvastab, et vastavalt müügilepingu punktile 1.15.12 leppisid pooled kokku

majutushoone omadustes, milleks on minevikus olnud veekahjustuse jäljed, mille tekkepõhjus

on likvideeritud, ning muude varjatud puuduste puudumine.

22. Kohus hindab järgmiseks seda, kas hagejale müüdud lepinguese vastas kokkulepitud

omadustele ehk lepingu punktile nr 1.15.12 VÕS § 217 lõike 2 punkti 1 tähenduses.

23. Hageja on RCC Katusetööde OÜ aktiga tõendanud, et katuse aluskattena on kasutatud

materjali, mis ei ole mõeldud selleks otstarbeks; kahe katuse akna veeplekid on paigaldatud

valesti, mistõttu vesi voolab katusekivide alla, mitte nende peale; korstnate läbiviigud on

teostatud mittenõuetekohaselt; neeludes esineb katkisi katusekive ning neelupleki ja katusekivi

vahel puuduvad tihendid; katuse harjal puudub harjatihend; katusel esineb katkisi, pragunenud

reakive (I kd tl 18). Kostja ei vaidle vastu, et katus oli kehvas seisukorras, kuid on seisukohal,

et tegemist oli kas kokkulepitud omadusega või puudusega, millest hageja teadis. Kostja vaidleb

vastu, et hageja ei ole tõendanud, et 1996. a kasutusele võetud hoonetel ei ole tavapäraselt

2-22-356

selliseid puudusi, mida RCC Katusetööde OÜ on välja toonud. Kostja ei ole esitanud tõendeid,

mis lükkaks ümber hageja tõendatud katuse seisukorra.

24. Hageja on esitanud RCC Katusetööde OÜ selgituse (I kd tl 65), mille kohaselt katus pidi

vastama hea ehitustava nõuetele, mis sätestas, et kui ei ole teisiti kokku lepitud, tuleb kasutada

selliseid materjale ja töövõtteid, mis tagaksid ehitise konstruktsioonide toimimise 50 a. Hageja

esitas ühtlasi 1994. a hea ehitustava ning tugineb selle punktidele 1.2, 2.1 ja 4, millest kogumis

tuleneb, et ehitiste eluiga on 50 a ja ehitiste tarbeomadused peavad säilima kogu kavandatud

eluea jooksul. Kostja ei esitanud vastuväiteid hageja käsitusele seoses hea ehitustava

kohaldumisega 17.03.2022 kohtuistungil, kui kohus kostja seisukohta küsis, ega teinud seda ka

hilisemas menetluses kirjalikult, ehkki avaldas selleks 17.03.2022 istungil soovi.

25. Kohus asub seisukohale, et hoone katus ei vastanud lepingu punktis 1.15.12 kokkulepitud

seisukorrale, sest erinevalt kostja avaldatust, mille kohaselt ei olnud hoonel varjatud puudusi

ning vee läbijooksu küsimus oli olnud minevikus ja lahendatud, oli katusel arvukalt varjatud

puudusi, millised on tõendatud RCC Katusetööde OÜ katuse ülevaatuse aktiga. Kohus asub

seisukohale, et loetletud puudused, sh selleks otstarbeks mitte ettenähtud aluskatte materjali

kasutamine, korstnate läbiviikude mittenõuetekohane teostus, on oma olemuselt varjatud

puudused, mida ei ole võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada, eriti arvestades seda, et

vee läbijooksude jälgede esinemist mujal kui ruumis nr 56 (ja korstna juures ruumis 54) ei ole

tõendatud. Täiendavalt märgib kohus, et kirjeldatud seisukorras katusega hoone ei vasta

lepingutingimustele ka VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses ehk asi ei vasta otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega isegi kui pooled ei oleks sõlminud

kokkulepet asja omaduste kohta lepingupunktis 1.15.12, on kostja müünud hagejale

lepingutingimustele mittevastava, s.o varjatud puudustega, asja. Riigikohus on korduvalt

selgitanud, et VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 kohaselt peab kinnistu vastama selle

kasutusotstarbele, s.t sobima tavakasutamiseks (elamiseks) ja olema vähemalt keskmise

kvaliteediga. Katus, milline ei lase vett läbi ja mille ehitamisel on kasutatud nõuetekohast

aluskatte materjali, on käsitatav keskmise kvaliteedina.

26. Kostja on seisukohal, et tema ei kanna riisikot seoses hoone katuse kvaliteediga VÕS § 214

lõike 2 alusel, kuivõrd asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle asja

üleandmisega. Kostja leiab, et kasutatud asjade puhul ei ole lepingutingimustele

mittevastavuseks asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad

puudused. Kostja märgib, et müügikuulutuses (I kd tl 30–32) on rõhutatud, et hoone ehitusaasta

on 1996 ning hoone vajab sanitaarremonti. Kostja tugineb tunnistaja Q ütlustele, mille kohaselt

hoone meenutas tunnistajale 90ndate aastate ehitist, mis ise ja mille katus tundus väsinud.

Samuti tugineb kostja tunnistaja Y ütlustele, mille kohaselt lepingu eseme hinda otsustati

langetada, sest välja tuli vahetada küttesüsteem ja teha suuri investeeringuid. Sellest järeldab

kostja, et hagejale oli teada, et tegemist on 1996 kasutusele võetud ehitisega, milline võib olla

kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud, mida uutel

asjadel ei esine.

27. Kohus ei nõustu kostja käsitusega. Esiteks on hageja tõendanud, et üheks mittevastavuseks

on nõuetele mittevastava katuse aluskatte materjali kasutamine. Tegemist ei ole olemuslikult

kulumisest ja kasutamisest tingitud puudusega. Hageja ei ole tuginenud väitele, et hoone pidi

vastama uue hoone seisukorrale, seega on põhjendamatud väited, et hagejale pidi olema teada,

et hoone ei ole uus. Seoses remondivajadusega on kohtu ette toodud, et kostja avaldas

müügikuulutuses, et hoone vajab sanitaarremonti. Sanitaarremont on oma olemuslikult

esteetiline värskendusremont, mitte katuse ulatuslik parandamine. Kohus ei nõustu ka väitega,

et hagejale pidi olema teada, et seoses majutushoone laes olnud veekahjustusega võib hoone

2-22-356

vajada olulisi investeeringuid. Olukorras, kus hagejale on kinnitatud, et veekahjustus oli

minevikus ning sellega seonduvad asjaolud on korda tehtud ja samaaegselt on kinnitatud, et

varjatud puudusi ei ole, ei saanud hageja eeldada, et hoone võib seoses veekahjustusega vajada

olulisi investeeringuid, mis on mh tingitud vale katuse aluskatte materjali kasutamisest.

28. VÕS § 214 lõige 2 ei vabasta müüjat vastutusest asjal esinevate puuduste ees, millised olid

olemas asja ostjale üleandmise hetkel. Kostja ei ole ka väitnud, et puudusi majutushoone ostjale

üleandmise hetkel ei esinenud. Katuse seisukord, milline tekkis enne lepingu sõlmimist ja

lepingueseme hagejale üleandmist, ei ole lepingu eseme kahjustumise riisiko.

29. Kostja on esitanud vastuväite, et ei vastuta läbijooksude eest VÕS § 218 lõike 4 alusel, sest

hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest lepingu sõlmimise

hetkel. Kostja osundab Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-43-15, mille kohaselt on müüja jaoks

parim viis oma vastutust välistada see, kui ta annab enne tehingut ostjale teada eseme

kõikvõimalikest puudustest. Kostja on seisukohal, et hageja oli teadlik mitmetest läbijooksudest

enne lepingu sõlmimist. Kostja tugineb X ütlustele, mille kohaselt vaatas tunnistaja lepingu

eseme üle kolmel korral, sh koos ehitusekspert C-ga. Kohus on eelnevalt analüüsinud ja

tuvastanud, et tunnistaja X ütlustega ja C kirjaliku seisukohaga on tõendatud, et kostja osundas

puudustele ruumis nr 54, mis ei ole aga käesoleva vaidluse esemeks, ning ruumis nr 56, mille

kohta kinnitati, et läbijook oli minevikus ning probleem on lahendatud. Kostja osundab ka

tunnistaja Y ütlustele, mille kohaselt hageja tutvus koos C-ga veejooksudega, milliseid

tunnistaja oli korduvalt näidanud. Kohus ei pea tunnistaja Y ütlusi selles osas usaldusväärseks

nende vastuolu tõttu teiste tõenditega (vt selgitus eelpool). Ka ei tulene Y ütlustest üheselt, et

hagejale oleks näidatud muid läbijookse kui ruumides nr 54 ja 56. Seega ei ole X ütlustega ega

C kirjaliku selgitusega tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud muid puudusi kui

ruumides nr 54 ja 56, millest esimene ei ole käesoleva vaidluse ese ning teise osas kinnitati, et

probleem on lahendatud. Kohus ei nõustu kostja tõlgendusega Y ütlustele ning asub

seisukohale, et ka nendega ei ole tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud teavet katuse

seisukorra kohta, millest tulenevalt saaks teha järelduse, et hageja oli teadlik puudustest,

millised on loetletud RCC Katusetööd OÜ katuse ülevaatuse aktis. Asjaolu, et kostja ei

avaldanud hagejale teavet varjatud puuduste kohta, kinnitab ka lepingupunkt 1.15.12, sh notari

selgitus. Lepingus on kitsalt viidatud ühele minevikus toimunud läbijooksule ja märgitud, et

teisi varjatud puudusi ei esine.

30. Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks teadnud katuse seisukorrast, millisele hageja

tugineb ning et esineksid VÕS § 218 lõike 4 kohaldamise alused. Kohus asub asjas esitatud

tõendeid kogumis hinnates seisukohale, et hageja ostjana ei teadnud lepingu sõlmimise ajal

katuse puudustest ega pidanudki nendest teadma. Seetõttu ei vabane kostja VÕS § 218 lõike 4

alusel vastutusest, mis kaasneb müügilepingu rikkumisega kostja poolt. VÕS § 218 lõike 1

kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on

olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem.

31. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude (katuse parandustööde maksumuse

netosumma) 38 917.20 eurot. VÕS § 101 lõike 1 punkti 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust

rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lõike 1 kohaselt kui võlgnik

rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult

kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise

eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS

§ 127 lõike 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

2-22-356

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude

katuse parandustööde maksumuse hüvitamiseks. Hageja kahju hüvitamise nõude eesmärk on

seega hageja asetamine olukorda, kus hageja oleks saanud lepingutingimustele vastava asja ehk

vähemalt keskmise kvaliteediga hoone, mille katusel ei esine ulatuslikke puudusi.

32. Kostja esitas vastuväite, et hageja ei ole tõendanud, et kõiki hagiavalduse lisana 4 esitatud

dokumendis märgitud töid oleks vaja teostada, et lepingu ese vastaks lepingu tingimustele ega

ka seda, et RCC Katusetööd OÜ poolt väidetavalt esitatud pakkumus vastab lepingu eseme

väidetavate puuduste likvideerimise turuhinnale. Kostja palus seetõttu kohtul hagiavalduse

lisad 3 ja 4 jätta TsMS § 238 lõike 5 kohaselt asja lahendamisel arvestamata kui ilmselt

ebausaldusväärsed tõendid. Kohus selgitas kostjale 17.03.2022 eelistungil (I kd tl 75 pöördel),

et tema vastuväide on liiga üldine ja et kostjal on vaja välja tuua, millistele hinnapakkumises

toodud töödele kostja vastu vaidleb ja millega oma vastuväidet põhjendab. Kohus selgitas, et

kostjal lasub oma vastuväidete tõendamiskoormis. Kostja kinnitas, et esitab kirjalikult

seisukohad ja on saanud aru tõendamiskoormisest. Ebausaldusväärseks pidas kostja RCC

Katusetööd OÜ ülevaatusakti ja hinnapakkumist põhjusel, et dokumendid on hageja poolt

tellitud. Kostja vastuväiteid menetluse kestel ei täpsustanud ega täiendavaid tõendeid ei

esitanud. TsMS § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama sätte lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma

nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise,

mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

33. Kohus ei nõustu kostjaga, et RCC Katusetööd OÜ ülevaatusakt ning hinnapakkumine

oleksid ebausaldusväärsed põhjusel, et need on hageja poolt tellitud. Kostja käsitusest jääb

arusaamatuks, millisel viisil peaks hageja ostjana tuvastama ja hindama, kas temale on müüdud

lepingutingimustele vastav asi, milles seisneb lepingutingimustele mittevastavus ja kui suur on

kahju, kui ta vastavaid dokumente asjatundjalt ei telli. Kostjal oli võimalik esitada

konkretiseeritud vastuväiteid ja neid kinnitavad tõendid. Tutvunud hageja nõude aluseks oleva

hinnapakkumisega (I kd tl 19), ei näi kohtule, et see oleks ilmselgelt põhjendamatu. Seega on

hageja tõendanud, et tal oli kostja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise

nõue summas 38 917.20 eurot. Hageja on ühtlasi tõendanud, et tasaarvestas oma nõude kostja

nõudega hageja vastu (t I kd lk 22) 25.09.2021 tasaarvestusavaldusega nõuete kattuvas ulatuses

ehk summas 22 500 eurot.

34. Kostja ei vaidle vastu tasaarvestusavalduse saamisele. Ühtlasi ei vaidle pooled selle üle, et

kostjal oli 25.09.2021 seisuga hageja vastu müügilepingust tulenev ostuhinna tasumise nõue

22 500 eurot, mis sel hetkel ei olnud veel sissenõutavaks muutunud. Kostja vastuväite kohaselt

on hageja tasaarvestusavaldus tühine TsÜS § 87 mõttes, kuivõrd hagejal puuduvad nõuded,

mida ta sooviks kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude

tasaarvestamiseks. Ühtlasi tugineb kostja VÕS § 200 lõikele 4, mille kohaselt ei saa

tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.

35. Vastuseks kostja vastuväidetele märgib kohus, et on tuvastanud, et hagejal oli kostja vastu

nõue, mida hageja sai kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude

tasaarvestamiseks. Seonduvalt VÕS § 200 lõikega 4 on Riigikohus korduvalt, nt lahendis nr

2-19-6689, selgitanud, et tasaarvestust välistavateks vastuväideteks selle sätte tähenduses on

üksnes sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku

(kohustus on täidetud, kohustus on muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu), s.t

vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või mingi

ajavahemiku jooksul keelduda. Käesoleval juhul ei olnud kostja esitanud hageja nõudele

vastuväiteid, mis oleksid andnud talle õiguse kohustuse täitmisest kestvalt või mingi

2-22-356

ajavahemiku jooksul keelduda. Riigikohus selgitas ühtlasi, et kui pool esitab kohtumenetluses

teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb

kohtul sisuliselt hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks

kasutatud nõude maksmapaneku, ning sellises olukorras VÕS § 200 lõige 4 ei kohaldu. Kohus

asub seisukohale, et analoogselt tuleb kohtul kontrollida, kas vastuväited tasaarvestusele

välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ka juhul, kui tasaarvestus on tehtud

kohtueelselt, kuid pooled vaidlevad kohtus tasaarvestuse kehtivuse üle. VÕS § 200 lõike 4

eesmärgiga oleks vastuolus mitte võimaldada kohtueelset tasaarvestust selleks, et võimaldada

tasaarvestuse kehtivuse kontrolli üksnes kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldusele.

36. Kohus tuvastab, et hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus vastab VÕS § 197 tingimustele.

Hagejal oli tasaarvestusavalduse tegemise aja seisuga õigus täita 22 500 euro suurune ostuhinna

tasumise kohustus enne selle sissenõutavaks muutumist. Samuti oli hagejal õigus nõuda kostjalt

kahju hüvitamist ehk kostja kohustuse täitmist seoses kostjapoolse müügilepingu rikkumisega.

Seega on hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus kehtiv. VÕS § 197 lõike 2 kohaselt

tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestusel poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil

neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kohus tuvastab, et kostja müügilepingu

punktist

3.5

tulenev

müügihinna

tasumise

nõue

22 500

eurot

lõppes

hageja

tasaarvestusavaldusega alates 25.09.2021.

37. Kostja algatas hageja suhtes 15.12.2021 täitemenetluse täiteasjas 008/2021/2829 (I kd tl

24). Täitedokumendiks on 30.12.2020 notariaalne leping nr 2991 ning täidetavaks nõudeks

hüpoteegiga tagatud ostuhinna tasumise nõue 22 500 eurot (lepingu punkt 3.5). Kohus tuvastas,

et kostja nõue lõppes hageja tasaarvestusavaldusega 25.09.2021 VÕS § 197 lõike 2 alusel.

38. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lõike 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja

vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel,

et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et täiteasjas

nr 008/2021/2829 sundtäidetav ostuhinna tasumise nõue oli tasaarvestatud enne täitemenetluse

algatamist ja seega täitemenetluse algatamise ajaks lõppenud, ei saa täitemenetlust

tasaarvestusega lõppenud nõude täitmiseks läbi viia. Kohus tunnistab täitemenetluse täiteasjas

008/2021/2829 lubamatuks.

39. Kostja on esitanud taotluse jätta hagi rahuldamata hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Kohus

kostja käsitusega ei nõustu. Tunnistajate X ja Y ütlustega on tõendatud, et katuse avamine kui

sellega lähem tutvumine oli arutluse all üksnes seoses korstnaga ruumis nr 54, mitte seoses

kogu katusega. Niisamuti ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks lähimast tutvumisest

keeldunud. Kostja väited sellest, et hageja soovis müügihinna hilisemas tasumises kokku

leppida, et sel ettekäändel hiljem väita, et kostja on lepingueseme puudusi varjanud, on otsitud

ja tõendamata. Kohus ei tuvasta hea usu põhimõtet rikkuvat käitumist hageja poolt ning jätab

kostja vastuväite ja taotluse rahuldamata.

40. TsMS § 442 lõike 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused. Kohus tagas 11.01.2022 määrusega hagi ja peatas täitemenetluse täiteasjas

nr 008/2021/2829 kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.

Kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb kehtima käesoleva kohtuotsuse täitmise tagamiseks.

41. TsMS § 162 lõike 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda.

2-22-356

42. TsMS § 138 lõike 2 alusel on kohtukuluks riigilõiv. Hageja on tasunud riigilõivu 490 eurot

hagiavalduse ja hagi tagamise avalduse esitamisel. Tegemist on kuluga, milline kuulub kostja

poolt hüvitamisele.

43. TsMS § 175 lõike 1

kohaselt

kui

menetlusosaline

peab

menetluskulude

jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

44. Hageja nimekirja kohaselt on temale osutatud õigusabi kokku 45,3 tunni ulatuses

tunnitasuga 140 eurot (s.o 6342 eurot käibemaksuta). Kostja ei ole hageja kuludele sisulisi

vastuväiteid esitanud, vaid on märkinud üldsõnaliselt, et need näivad osaliselt ülepaisutatud.

45. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu on vaidluse ulatust ja

keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalik.

46. Kohus on samas seisukohal, et hageja lepingulise esindaja poolt kulutatud aeg on

mõnevõrra üle paisutatud, mistõttu ei ole tegemist terves ulatuses põhjendatud ja vajalike

kuludega. Hageja on perioodil 01.02.2022 kuni 09.03.2022 kulutanud kostja 27.01.2022

vastuse analüüsile, väidete ümberlükkamiseks tõendite kogumisele ja 09.03.2022

menetlusdokumendi koostamisele kokku 11 tundi. Hageja 09.03.2022 menetlusdokument on

sisult 3 lehekülge pikk. 09.03.2022 menetlusdokumendist ega sellele lisatud tõenditest ei nähtu,

et selle koostamisele (koos eelneva analüüsiga) ja tõendite kogumisele saanuks professionaalsel

esindajal kuluda kokku 11 tundi. Kohus peab põhjendatud vastuse koostamise ajakuluks mitte

rohkem kui 5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 6 tunni

ulatuses.

47. Hageja on 18.08.2022 kulutanud kohtuistungiks ettevalmistamisele ja nõupidamisele

kliendiga kokku 3,5 tundi. Kohus peab nimetatud ajakulu ebamõistlikult suureks, põhjendatud

ettevalmistuse kuluks saab pidada maksimaalselt 1,5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud

õigusabi ajakulu vähendamisele 2 tunni ulatuses.

48. Ülejäänud nimekirjas loetletud toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud.

Kohus on vähendanud hageja lepingulise esindaja ajakulu 8 tunni ulatuses, seega on hageja

lepingulise esindaja põhjendatud ajakuluks 37,3 tundi (45,3-8) ja põhjendatud õigusabikuluks

5222 eurot (37,3*140).

49. Vastuseks kostja vastuväitele selgitab kohus, et menetlusosalise kulude põhjendatus ja

vajalikkus ei ole hinnatav üksnes võrdlusena teise menetlusosalise kulude suurusega.

Käesolevas tsiviilasjas on hageja teinud ulatuslikumaid menetlustoiminguid, mis selgitab ka

ajakulu erinevust. Hageja on kokku kandnud põhjendatud menetluskulu 5712 (5222+490)

eurot, mis kuulub kostjalt väljamõistmisele.

50. Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lõikest 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest

kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Apellatsioonkaebus

51. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega hagi rahuldamata jätta ja

menetluskulude hageja kanda jätta. Alternatiivselt palub kostja saata tsiviilasi tagasi uueks

arutamiseks esimese astme kohtule.

2-22-356

52. Maakohus eksis TsMS § 238 lõike 5 kohaldamisel, kui jättis üllatuslikult tunnistaja Y

ütlused arvestamata. Tõendi arvestamata jätmine ei tohi tulla üllatusena. Tõendi esitanud

menetlusosalisele peab olema pärast tõendi vastuvõtmist teada antud, kui selle usaldusväärsus

on seatud kahtluse alla ja miks ning talle tuleb anda võimalus esitada vastuväiteid tõendi

ebausaldusväärsuse väitele (vt Riigikohtu otsus nr 2-14-61664, punkt 20). Maakohus ei

avaldanud kohtuistungi käigus, et tunnistaja ütlused võiksid olla ebausaldusväärsed. Kui kohus

tuvastas ebausaldusväärsuse kohtulahendi tegemisel, oleks pidanud TsMS § 437 punkti 1 alusel

menetluse uuendama.

53. Tunnistaja Y ütlused ei ole vastuolulised. Hageja tõendas C ütlustega, et niiskuskahjustused

olid trepihalli korstna ümber ja trepihalli kõrval oleva magamistoa laes. Ka hageja tõendite

kohaselt oli hoones veekahjustusi rohkem kui üks või kaks. Kuigi C kinnitas kirjalikke ütlusi

andes, et võib anda vastuseid kohtus, ei taotlenud hageja tema tunnistajana ülekuulamist. X

kinnitas ütlusi andes mitmete niiskuskahjustuste olemasolu. Pelgalt sellest, et Q ei mäletanud 2

aastat hiljem pruunide laikude olemasolu, ei saa järeldada, et neid ei olnud ja ta neid ei näinud.

Q selgitas, et ei mäleta II korruse pildistamist ja kõigest pilte ei tehtud. On arusaadav, et

fotograaf ei fokuseeri pilte, mille eesmärk on ostjates müügihuvi tekitamine, niiskuskahjustuse

kohtadele, millele osundas Y. Sellest ei saa aga järeldada, et tema ütlused oleksid

ebausaldusväärsed või vastuolus teiste tõenditega.

54. Käesoleva vaidluse esemeks ei ole ainult veekahjustused, mis ei seondu ruumidega nr 54 ja

56. Hagiavaldus ja kohtueelne kirjavahetus olid üles ehitatud väitele, justkui oli lepingu punktis

1.15.12 kokku lepitud vaid ühes konkreetses veekahjustuses. Kohus tuvastas aga veekahjustusi

enam kui üks. Juba see kinnitab, et punkti 1.15.12 esemeks oli katuse seisukord ja selles

esinenud läbijooksud üldisemalt ning pooled käsitasid kirjavahetuses katuse avamist seoses

veekahjustustega üldisemalt, mitte vaid ühte varasemat kahjustust.

55. Maakohus hindas ebaõigesti Q ütlusi ja kostja palub need ringkonnakohtul uuesti hinnata.

Tunnistaja kinnitas, et tõenäoliselt ei teinud pilti laes olevatest pruunidest laikudest, ei mäleta,

kui ainult fotodelt paistab. See kinnitab, et veekahjustused katuse laes olid igale mõistlikule

isikule silmaga nähtavad. Ka Y kinnitas, et II korrusel olid selgelt näha läbijooksu kohad, selle

kohta esitas ta advokaadile kohtumenetluse ajal ülevaate ja et tegemist oli massiivsete

laikudega, valgel lael pruunid läbijooksu kohad, neid ei olnud võimalik mitte märgata. Y osales

tehingu tõestamisel notaris ning tema ütluste kohaselt sai lepingu tõestamise ajal läbi räägitud

ka läbijooksukohad.

56. Maakohtu poolt tõendite hindamine ei ole objektiivne ega eluliselt usutav. Kõigepealt leidis

kohus justkui oli hagejale avaldatud puudused seoses katusega kahes kohas, mida hageja

väidetel käsitati notaribüroos vaid seoses ühe ruumiga. Seejärel leidis maakohus, et hageja jaoks

piirdus katuse probleem vaid tormisel ajal asendamist vajavate üksikute katusekividega.

Hinnates tõendeid kogumis, saab mõistlikult järeldada üksnes seda, et hagejale oli lepingu

sõlmimise ajal teada, et lepingu eseme näol on tegemist 1996. a kasutusele võetud ehitisega,

mis võib olla kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud,

mis sarnastel uutel asjadel ei esine. Läbijooksudest ja katusekivide asendamise vajadusest sai

hageja ühtlasi mõistlikult järeldada, et katuse aluskate võib olla amortiseerunud ning katus võib

vajada välja vahetamist. Y ütluste kohaselt ei soovitanudki seetõttu C hagejal eset osta.

57. Tähtsust ei oma, et vastavalt 1994. a heale ehitustavale pidi ehitise konstruktsioonide

toimimine olema tagatud 50 aastaks. TsMS § 231 lõike 1 kohaselt tuleb lugeda üldtuntuks, et

1996. a ei olnud Eestis veel saadaval piisaval hulgal kvaliteetseid ehitusmaterjale, sh katuse

aluskatte materjale. Arvestades ka kostja poolt hagejale avaldatud asjaolusid seoses

2-22-356

läbijooksudega, sai hageja arvestada vajadusega hoone katus lähiajal välja vahetada. Katuse

puuduste näol on tegemist hageja riisikoga.

58. Pooled ei pidanud tooma lepingus välja puudusi põhjalikumalt. Leping sisaldas kokkulepet

katuse kvaliteedi kohta (punkt 1.15.12). Pooled mõistlike isikutena ei pidanud osutama eraldi

kõikidele üksikutele ruumidele ja kohtadele, kus esines veekahjustus, kuna neid kohti oli

sedavõrd palju. Hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimise ajal, et ese ei ole uus ja võib

vajada seoses laes olnud veekahjustustega olulisi investeeringuid.

59. Hagejal oli eesmärk mitte tasuda kokkulepitud müügihinda täies ulatuses juba lepingu

sõlmimise ajal, kui ta keeldus hoonega täpsemast tutvumisest ja soovis kokku leppida

müügihinna osa hilisemas tasumises. Seega tulnuks hagi jätta rahuldamata ka seetõttu, et hageja

käitumine enda õiguste teostamisel kostja suhtes on vastuolus hea usu põhimõttega.

60. Hageja tasaarvestuse avaldus on TsÜS § 87 mõttes tühine. Samuti vaidleb kostja sellele

vastu VÕS § 200 lõike 4 alusel.

Vastustaja seisukoht

61. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

62. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja

materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks alust ei ole.

Ringkonnakohus ei tuvastanud olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget

kohaldamist, mis oleks toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohtu otsus jääb muutmata

ja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1). Ringkonnakohus jaotab

ja määrab rahaliselt kindlaks hüvitamisele kuuluvad apellatsioonimenetluse kulud.

63. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS

§ 654 lõige 6). TsMS § 652 lõike 1 punkti 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

64. Kolleegium on seisukohal, et maakohus tuvastas menetlusnorme järgides, et pooled leppisid

müügilepingus (punktis 1.15.12) kokku müügiobjektiks olnud kinnistul asuva ühe hoone

kvaliteedis osaliselt, st vaid osas, mis puudutas ruumi nr 56 laes näha olnud kuivanud

veekahjustuse jälge, mille kohta müüja avaldas, et põhjus on likvideeritud. Muid kokkuleppeid

selle hoone kvaliteedi kohta lepingus ei sõlmitud. Samuti tuvastas maakohus, et ostjale oli teada

lisaks enne lepingu sõlmimist teada ka veekahjustus sama hoone ruumis nr 54, korstna kõrval.

Seega muus osas pidi hoone vastama asjaolusid (vanus, kasutusotstarve seni, ostja soovitud

otstarve) arvestades vähemalt seda liiki asja keskmisele kvaliteedile. Riigikohus on 31.03.2023

otsuses nr 2-19-19586 (punktis 14) selgitanud, et kui müügilepingu eseme seisukord on sellest,

mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades

mõistlikult oodata, halvem, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele

mittevastavusega VÕS § 77 lõike 1 ja § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses. Praeguses asjas puudub

vaidlus, et hoone oli ehitatud 1996. a ja oli müügini kasutuses äriühingu igapäevases

majandustegevuses majutushoonena ning ostja soovis sama kasutust jätkata. Ringkonnakohus

2-22-356

ei nõustu kostjaga, et 1996. a ehitatud hoone puhul peab mõistlik ostja eeldama halba katuse

kvaliteeti, nt läbijookse. Lepingu sõlmimise ajal oli tegemist vaid napilt 25 aastat tagasi ehitatud

hoonega, mis oli igapäevases kasutuses majutushoonena. Ka fotodelt nähtuvad möbleeritud

magamistoad ülestehtud vooditega, kahhelkividega kaetud seintega töökorras WC-d ja

pesuruumid, mis kogumis annavad selget kinnistust, et hoone oli igapäevases kasutuses, mh

majutati seal inimesi. Selles osas poolte vahel ka vaidlust ei ole. Seega sõltumata sellest, et

hoone katust ei olnud peale ehitamist vahetatud ja et müüja selgitas vajadust aeg-ajalt katust

puhastada survepesuriga, samuti, et müüja oli kinnitanud, et läbijooksu koht on parandatud,

kuigi kogu hoone vajab sanitaarremonti, ei pidanud mõistlik ostja eeldama, et tal tuleb sisuliselt

koheselt vahetada katuse aluskate ja paigaldada neelutihendid, harjatihend, kuna katus laseb

vett läbi.

65. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust, kui jättis kostja

tunnistaja ütlused arvestamata osas, milles Y andis ütlusi selle kohta, et majutushoone II

korrusel olid selgelt näha vee läbijooksu kohad, mille kohta tunnistaja esitas kohtumenetluse

ajal advokaadile ülevaate (dokument I kd tl 103), ja et tegemist oli massiivsete laikudega, valgel

lael pruunide läbijooksu kohtadega, mida ei olnud võimalik mitte märgata. Maakohus

põhjendas ütlustega arvestamata jätmist nende vastuoluga muude kogutud ja hinnatud

tõenditega (X ja Q ütlustega, C kirjaliku seletusega, kostja esitatud fotodega ja fotodega

müügikuulutuses, lepingueelse kirjavahetusega, müügilepinguga). TsMS § 238 lõike 5 viimase

lause kohaselt saab kohus jätta tõendi arvestamata selle ebausaldusväärsuse tõttu. Tegemist on

olukorraga, kus kohus on asja sisulisel lahendamisel TsMS § 232 lõike 1 alusel kõigi tõendite

kogumis hindamise tulemusena jõudnud veendumusele, et tõend ei kajasta adekvaatselt faktilisi

asjaolusid, mille tõendamiseks see esitati, st selles osas ei oma tõend tõendusjõudu (vt ka

Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2017, lk 1308).

Sellisele veendumusele ei ole kohtul võimalik jõuda tõendite sisulise hindamiseta ning tegemist

ei ole sama sätte lõike 5 esimeses lauses reguleeritud olukorraga, kus kohus peab juba

eelmenetluses tõendite vastuvõtmise staadiumis tegema otsustuse taotletava tõendi

asjakohasuse ja lubatavuse kohta ning vajadusel selgitama poolele, kes tõendi vastuvõtmist

taotleb, vajadust taotletava asemel muu tõendi esitada. Praeguses asjas sellist olukorda

maakohtus ei olnud. Pooli esindasid vandeadvokaadid ja neile oli selge kummagi poole

tõendamiskoormus. Kostja müüjana esitas väite, et ostja teadis või pidi teadma, et kinnistul

asuva majutushoone katus laseb vett läbi. TsMS § 5 lõike 2 teise lause alusel oli võistlevas

hagimenetluses kostjal õigus otsustada, milliste tõenditega ta oma väidet tõendab. Vähemalt

läbi kvalifitseeritud lepingulise esindaja oli kostjale teada, et lõpliku otsustuse tema väite

tõendatuse kohta ütleb kohus asja sisulises lahendis. Maakohus hindas kõiki esitatud tõendeid

kogumis ja jõudis järeldusele, et Y ütlused on osaliselt vastuolus muude tõenditega ja ainult

nende alusel ei saa kostja vastavaid väiteid tõendatuks lugeda. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lõike 8 nõuetele, mille kohaselt peab kohus

otsuse põhjendustes mh märkima tõendid, millele on kohtu järeldused rajatud ja kohus peab

kõiki tõendeid analüüsima ning põhjendama, kui ta mõnda tõendit ei arvesta. Selliselt on

maakohus kontrollitavas lahendis ka teinud. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldustega,

ei anna iseenesest alust lahendit tühistada. Kolleegium märgib, et tunnistaja avaldatud eluliste

asjaolude usaldusväärsuse hindamisel oli kohtul asjakohane ka arvestada, et konkreetne

tunnistaja on (lisaks sellele, et osales tehingu ettevalmistamisel maaklerina) müüja juhatuse

liikme ja omaniku lähisugulane (tütar), seega eelduslikult nii emotsionaalselt kui

majanduslikult tehingu edukast lõpuleviimisest huvitatud.

66. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus eksis tõendite hindamisel. Praeguses asjas pidi

kohus tuvastama, kas müüja väide selle kohta, et ta ei vastuta maikuus 2021 ilmnenud katuse

läbijooksude eest, kuna ostja teadis või pidi teadma, et müügiobjektiks olnud hoone katus ei

2-22-356

pea vett. Seejuures toetus kostja mh väitele, et ostja teadis lepingu sõlmimisel võimalikest

probleemidest katuse veepidavusega mh seetõttu, et hoone ülevaatamisel nägi (pidi nägema)

hoone II korruse laes ulatuslikke pruune veeplekke, mis olid tekkinud varasemate läbijooksude

tõttu. Hageja eitas läbijooksudele viitavate plekkide nägemist mujal, kui ruumides nr 56 ja 54.

Kolleegium märgib, et kostja ei vaielnud vastu hageja väitele, et maikuus 2021 ilmnesid

läbijooksud vähemalt 5-6 kohast, nagu väitis ostja 08.05.2021 e-kirjas (I kd tl 17 pöördel).

Ringkonnakohus on seisukohal, et kogumis kõigi tõendite hindamisel ei ole alust asuda

maakohtust erinevale seisukohale selle kohta, et kostja ei suutnud piisava elulise veenvusega

tõendada hoone ülevaatamise ajal enne 30.12.2020 tehingu sõlmimist ulatuslike veekahjustuste

kohta jälgede esinemist hoone II korruse lagedes mujal, kui ruumides nr 56 ja 54. Ka ei väitnud

ega tõendanud kostja, et ta oleks ostjat teavitanud nii ulatuslikest parandamata lekkekohtadest

katuses (st katuse tegelikust seisundist), kui mõni kuu peale valduse saamist (jaanuaris 2021)

ostjale teatavaks sai. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks tuua siinkohal uuesti esile kõigist

analüüsitud tõenditest nähtuvaid elulisi asjaolusid (kolleegium nõustub ka selles osas

maakohtuga), kuid peab eraldi vajalikuks tuua tunnistaja Y ütlustest esile järgmist: 1)

ulatuslike varasemate läbijooksude tulemusena tekkinud veekahjustuste (kostja esitatud II

korruse plaanil märgitud 24 tunnistaja näidatud varasemat läbijooksu kohta; I kd tl 103) kohta

andis ainsana ütlusi Y, kelle väitel olid läbijooksukohad näha laes II korrusel, pruunid

massiivsed laigud, mida ei olnud võimalik mitte märgata, aga ostja tundis peamiselt huvi

läbijooksu vastu ruumis nr 54; samas rääkis tunnistaja, et läbijooksud ei olnud suured, lakke

tekkis veejälg; 2) tunnistaja ütles, et läbijookse oli toimunud näiteks sügisel tormidega või

muude ilmastikuoludega, mil oli mõne katusekivi ära viinud, samas aga väitis, et neil probleeme

ei esinenud, katus pidas vett; 3) samuti rääkis, et notaris räägiti läbijooksud läbi, aga sel ajal ei

sadanud ja lepingusse märgiti ainult konkreetne puudus. Selliselt ei ole Y ütlused 24

veekahjustuse jälje kohta II korruse lagedes mitte ainult vastuolus muude tõenditega, vaid

tunnistaja ütlused on ka sisemiselt vastuolulised – ühelt poolt olid lagedes nii massiivsed

pruunid plekid, et need ei saanud jääda ostjale maja üle vaadates nägemata, teisalt aga ei olnud

varasemad läbijooksud suured; ühelt poolt pidas katus vett ja probleeme ei olnud, teisalt aga

olid läbijooksud nt sügistormidega ja katust oli parandatud. Fotograafi (kes tegi fotod

müügikuulutuse jaoks) ütlused samuti Y ütlusi ei kinnitanud, sest Q ütles selgelt, et ta ei mäleta

II korruse pildistamist ja et laes vist olid mingid laigud, aga kindlalt ta ei väida ning et pildistab

ta nii, et saaks head pildid. Kolleegium ei saa fotograafi ütlusi kuidagi tõlgendada nii, nagu teeb

seda kostja kaebuses. Ka Y ütles, et üritati pildid teha nii, et ei karju silma. Seega on ka eluliselt

arusaadav, miks kostja esitatud fotodelt ei nähtu väidetud massiivsed plekid ja miks seetõttu ei

ole fotodel kostja jaoks tema poolt oodatud tõenduslikku jõudu – pildid olid tehtud selliselt, et

isegi kui neid plekke väidetud mahus oleks olnud, välditi nende sattumist piltidele.

67. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt 30.12.2020 lepingu punktile 1.15.12 antud

tõlgendusega. Maakohus on kooskõlas esitatud tõenditega ja lähtudes VÕS § 29 lõikest 1

tuvastanud asjakohaselt ja eluliselt usutavalt, et poolte ühiseks tegelikult tahteks oli panna

puudusena kirja II korruse ruumis nr 56 näha olnud veekahjustuse jälg, mis oli hoone

ülevaatamisel näha. Kolleegium nõustub mh, et ei ole eluliselt usutav, et kui pooled pöörasid

nii palju tähelepanu ühele kuivanud läbijooksu kohale, et pidasid vajalikuks selle

lepingudokumendis ära märkida, siis ülejäänud kostja poolt II korruse plaanil märgitud 23 kohta

jäid kirja panemata, kuigi olid samuti mõlemale poolele teada ja näha. Kolleegium möönab, et

hageja on võtnud menetluse käigus omaks veel ühe talle näha olnud veekahjustuse koha (ruumis

nr 54), mida samuti mingil põhjusel ei peetud vajalikuks lepingusse märkida. Samas ei suutnud

kostja tõendada piisava veenvusega, et hageja oli ka ülejäänud 22 kohast teadlik enne lepingu

sõlmimist ja et pooled tegelikult said mõlemad aru, et „laes olnud veekahjustus“ all peetakse

silmas kokku tegelikult 24 veekahjustuse kohta. Kuigi lepingu sõlmimisel ei osalenud poolte

poolt õigusteadmistega isikud, selgitas notar punkti 1.15.12 juures selgelt müüjale, et just tema

2-22-356

huviks peab olema välja tuua kõik talle teadaolevad puudused, sest tegemist on tema riskiga.

Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, miks müüja notari selgitust eiras.

68. Kolleegium märgib, et kuigi maakohus on otsuses toonud mh varjatud puudusena esile

mittekohase katuse aluskattematerjali kasutamist ehitamisel, siis see asjaolu iseenesest ei oleks

konkreetsel juhul puuduseks, kui katus peaks vett. Pooled ei leppinud lepingus kokku katuse

aluskattematerjalis. Ka on kaldkatuste ehitamisega tegelev asjatundja MS kirjalikult selgitanud,

et hea ehitustava ei sätesta, millist materjali peab mingi konstruktsiooni juures kasutama, aga

kui ei ole kokku lepitud teisiti, siis tuleb kasutada selliseid materjale, mis tagavad

konstruktsioonide toimimise 50 aastaks (I kd tl 65–66). Konkreetse hoone ehitamise ajal

kehtinud hea ehitustava (üldtunnustatud ehitusreeglite) kohaselt loeti püsiehitise kavandatud

elueaks vähemalt 50 aastat (I kd tlk 72.4). Praeguses asjas on aga tõendatud, et hoone katus ei

pea olulises ulatuses vett ja seda mh põhjusel, et katuse aluskattematerjal on katki. Varjatud

puuduseks on praegusel juhul vett olulises ulatuses mittepidav katus.

69. Hageja tasaarvestusavalduse kehtivuse ja haginõude hea usu põhimõtte vastasuse osas

kordab kostja kaebuses maakohtus esitatud väiteid, millele on vaidlustatud otsuses (punktides

49–70) kolleegiumi hinnangul TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud korras ja mahus vastatud.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.

70. Hagi rahuldamise osas maakohtu otsuse muutmata jäämisel ei ole alust muuta ka

menetluskulude jaotust. Alternatiivseid vastuväiteid kulude jaotusele ja / või rahalisele

kindlaksmääramisele kostja ei esitanud.

Menetluskulude jaotus

71. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsiooniastme menetluskulud TsMS

§ 171 lõike 1 alusel kostja kanda.

72. Kuna maakohus määras hagejale hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks,

teeb seda TsMS § 174 lõike 3 alusel ka ringkonnakohus.

73. Menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad hageja menetluskulud apellatsiooniastmes

vandeadvokaadist lepingulise esindaja tasust tunnihinnaga 140 eurot järgmiste toimingute eest:

tutvumine maakohtu otsusega 0,75 h; tutvumine kaebusega ja selle õiguslik analüüs 1,25 h;

vastuse koostamine, kooskõlastamine kliendiga ja edastamine kohtule 5,5 h; nõupidamine

kliendiga ja ettevalmistamine istungiks 04.03.–05.04.2023 5 h; osalemine istungil (vastavalt

protokollile 0,75 h). Lepinguline esindaja täpsustas ringkonnakohtu istungil, et tunnitasule

käibemaksu ei lisandu. Kostja jättis kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohtu hinnata.

74. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja kulud apellatsiooniastmes olid osaliselt

toimingutele kulunud aja osas ebavajalikud ja -mõistlikud. TsMS § 175 lõikest 1 tulenevalt

peab menetlusosaline kulude jaotuse alusel kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohus on seisukohal, et

osalemiseks apellatsioonikohtu istungil ei olnud vajalik ega mõistlik kulutada eelneva

kalendrikuu jooksul kokku 5 h nõupidamistele kliendiga ja istungi ettevalmistamisele.

Kaebusele vastuse koostamise käigus oli esindaja tutvunud nii maakohtu otsusega kui

kaebusega, samuti oli kooskõlastanud vastuse kliendiga. Mingeid uusi taotlusi, tõendeid vmt

menetlusse ei olnud esitatud. Esindajale olid teada vaidluse faktilised ja õiguslikud asjaolud.

Nende asjaolude alusel on kolleegium seisukohal, et kohtuistungi ettevalmistamisele ei olnud

mõistlik ega vajalik kulutada enam kui 1 h, et menetluse asjaolud endale ja kliendile meelde

tuletada. Muud nimekirjas esiletoodud toimingud ja neile kulunud aeg on kohtu arvates

2-22-356

kooskõlas konkreetse vaidluse sisu ja mahuga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 140

eurot 1 tunni vandeadvokaadi teenuse eest vastab sarnase teenuse turuhinnale.

75. Eeltoodust

tulenevalt

kuulub

hageja

taotlus

menetluskulude

rahaliseks

kindlaksmääramiseks

rahuldamisele

osaliselt.

Kostjal

tuleb

hüvitada

hagejale

apellatsioonimenetluse kulud arvestusega 9,25 h ja 1 tunni tasu suurus 140 eurot, kokku 1295

eurot.

76. Hageja on esitanud TsMS § 177 lõike 4 kohase taotluse kohustada kostjat tasuma

menetluskuludelt viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)