2-23-5558/5 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Liis Arrak, Maris Kuurberg, Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht 20. aprill 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-5558

Kohtuasi

Osaühingu

Amando

Kinnisvara

avaldus

OÜ

Tehnosüsteemid24

vastu

tehnovõrgu

talumiseks

reaalservituudi seadmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17. aprilli 2023. a määrus (avalduse

menetlusse võtmisest keeldumine)

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühing Amando Kinnisvara määruskaebus

Taotluse esitaja ja liik

Osaühing Amando Kinnisvara taotlus määruskaebuse

tagamiseks esialgse õiguskaitse kohaldamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Osaühing Amando Kinnisvara (registrikood

10729765), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aarne

Akerberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Osaühingu Amando Kinnisvara 19. aprilli 2023. a määruskaebuse tagamise

taotlus rahuldamata.

2. Jätta Osaühingu Amando Kinnisvara 17. aprilli 2023. a määruskaebus

rahuldamata.

3. Jätta Harju Maakohtu 17. aprilli 2023. a määruse resolutsioon muutmata, kuid

täiendada kohtumääruse põhjendusi.

4. Jätta määruskaebemenetluse kulud Osaühingu Amando Kinnisvara kanda.

OÜ-l Tehnosüsteemid24 ei ole hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-23-5558

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Amando Kinnisvara (avaldaja) esitas 12. aprillil 2023 Harju Maakohtule avalduse,

milles palus koormata OÜ-le Tehnosüsteemid24 (puudutatud isik) kuuluva Tallinnas Maleva

1-302 asuva korteriomandi (registriosa nr 13171850) (teeniv kinnistu) tähtajatu

reaalservituudiga endale kuuluva Tallinnas Maleva 1-23 asuva korteriomandi (registriosa

nr 13163250) (valitsev kinnistu) igakordse omaniku kasuks selliselt, et viimastel on õigus

juhtida läbi teeniva kinnistu vett ja kanalisatsiooni ning nimetatud eesmärgil omada (sh ehitada,

remontida, hooldada ja asendada) teenival kinnistul vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning

teeniva kinnistu igakordsel omanikul on kohustus taluda vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning

võimaldada valitseva kinnistu igakordsele omanikule juurdepääs teenivale kinnistule vee- ja

kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks ja asendamiseks. Avaldaja

palus kohtul kohustada puudutatud isikut tegema reaalservituudi kinnistusraamatusse

kandmiseks vajalikud tahteavaldused ja asendada need kohtumäärusega. Avaldaja palus jätta

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Avalduse kohaselt paikneb avaldaja korter Tallinnas Maleva 1 asuva hoone esimesel korrusel

ja puudutatud isikule kuuluv mitteeluruum hoone keldrikorrusel avaldaja korteri all. Avaldaja

korteri veevarustus ja kanalisatsioon toimib läbi puudutatud isiku omandis oleva mitteeluruumi,

mille lakke on paigutatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud. Puudutatud isik tegi 6. aprillil 2023

Maleva tn 1 korteriühistu elektroonilisele teadetahvlile postituse, mille kohaselt kavatseb

puudutatud isik alates 24. aprillist 2023 likvideerida avaldaja korterit varustavad vee- ja

kanalisatsioonitorustikud.

Selle

tagajärjel

jääks

avaldaja

korter

veevarustuse

ja

kanalisatsioonita ning seda poleks enam võimalik eesmärgipäraselt (korterina) kasutada.

2. Avaldaja esitas 13. aprillil 2023 ka taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, milles palus

kohustada menetluse ajaks puudutatud isikut taluma avaldaja korterist tulevaid vee- ja

kanalisatsioonitorustikke oma mitteeluruumis ning keelata puudutatud isikul nende torustike

eemaldamine või muul viisil kahjustamine.

3. Harju Maakohus jättis 14. aprilli 2023. a määrusega avalduse ja esialgse õiguskaitse taotluse

käiguta neis esinevate puuduste tõttu. Maakohus selgitas avaldajale, et sama kinnisasja

eriomandeid ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 alusel reaalservituutidega koormata, ning

juhtis tähelepanu sellele, et avaldajal võib avalduses kirjeldatud asjaoludel olla korteriomandi-

ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1055 alusel nõue teise

korteriomaniku vastu kahju tekitava käitumise lõpetamise ja korteriomaniku kohustuste

täitmise nõue.

4. Avaldaja selgitas 14. aprilli 2023. a vastuses, et õiguskaitsevahendi valik on avaldaja

otsustada ning avaldaja peab oma õiguste kaitseks efektiivsemaks nõuda reaalservituudi

seadmist.

2-23-5558

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Harju Maakohus jättis 14. aprilli 2023. a määrusega avalduse TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel

koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 menetlusse võtmata, sest avaldusega ei ole võimalik taotletavat

eesmärki saavutada.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole korteriomand kinnisasi AÕS § 158 tähenduses

ning AÕS § 158 ei kohaldu korteriomandile.

Nii avaldaja kui ka puudutatud isik on sama korterelamu korteriomanikud, st sama kinnisasja

mõttelise osa kaasomanikud ning neile kummalegi kuulub eraldiseisev eriomand, samuti on nad

sama korteriühistu liikmed.

Kinnistu, kinnisasi ja korteriomand ei ole sünonüümid. Kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 51

järgi on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk),

hoonestusõigus, korteriomand ja korterihoonestusõigus. Kinnisasi on tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 kohaselt maapinna piiritletud osa (maatükk). Korteriomand on

KrtS § 1 lg 1 kohaselt eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga

kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomand on kinnisasjaga sarnane

õiguse ese.

Kuna AÕS § 158 järgi peab tehnovõrk või -rajatis asuma maapinnal, maapõues või õhuruumis,

ei saa reaalservituudiga koormata siseruume (mitteeluruumi lae all olevat ala, mida läbivad

torud). Samuti tuleb arvestada, et korteriomand on kaasomandi eriliik ja selleks, et kinnisasja

mõttelist osa koos eriomandiga saaks reaalservituudiga koormata, peab vastavasisuline õigus

olema seaduses eraldi ette nähtud, nagu on hüpoteegi puhul AÕS § 325 lg 2. Reaalservituudi

kohta vastav säte puudub. See, et notariaalpraktikas on korteriomandit reaalservituudiga

koormatud ja kinnistusraamatus leidub hoidumisservituudi kohta kanne korteriomandi puhul,

ei anna kohtul alust asuda teistsugusele õiguslikule seisukohale.

Kuna korteriomandit ei saa reaalservituudiga koormata ning avaldaja ei soovinud esitada

teistsugust nõuet, tuleb avaldus jätta menetlusse võtmata. Avalduse menetlusse võtmata jätmise

tõttu ei lahenda kohus esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlust.

Määruskaebus

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja saata asja

maakohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.

6.1. Määruskaebuse kohaselt kohaldas maakohus vääralt materiaalõiguse norme ning asus

vääralt seisukohale, et AÕS § 158 alusel ei saa korteriomandit reaalservituudiga koormata.

Maakohtu määruse põhjendustest ei selgu, miks kinnistu, kinnisasja ja korteriomandi mõistetest

tulenevalt ei peaks see säte korteriomandi puhul kohalduma. KrtS § 1 lg 3 järgi saab viidatud

sätet kohaldada ka korteriomandite puhul ning selleks ei pea olema seaduses eraldi sätestatud

korteriomandi koormamise võimalust.

Maakohus asus üllatuslikult ja ekslikult seisukohale, et reaalservituuti ei saa seada mh seetõttu,

et tehnovõrk peaks asuma maapinnal, maapõues või õhuruumis. Torustike paigaldamine lae

alla tähendabki nende paigaldamist õhuruumi AÕS § 158 tähenduses. Ka juhul, kui see nii ei

oleks, ei ole reaalservituudi seadmine välistatud, kui torustiku sobiv asukoht on lae all või seina

peal. Kohus saab reaalservituuti seades määrata ise torustiku asukoha.

2-23-5558

Maakohus jättis ekslikult arvestamata, et korteriomanikud saavad notariaalpraktika kohaselt

kokkuleppel reaalservituudi seada ning kinnistusregistri pidaja on seda aktsepteerinud

(registriosa nr 2551105).

6.2. Maakohus ei saanud keelduda hagita menetluses avalduse menetlusse võtmisest põhjusel,

et avaldaja ei olnud nõus parandama avaldust selliselt, et esitab hagiavalduse kahju tekitava

käitumise lõpetamiseks või sellest hoidumiseks. Sellise nõude esitamine ei välistaks

reaalservituudi seadmise nõudmist.

Menetluse edasine käik

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

8. Avaldaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule 19. aprillil 2023 määruskaebuse tagamise

taotluse, milles palus kohaldada määruskaebuse tagamiseks esialgset õiguskaitset ja kohustada

puudutatud isikut taluma vaidlusaluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning keelata tal

torustike eemaldamine või muul viisil kahjustamine kuni määruskaebuse kohta tehtava

kohtulahendi jõustumiseni.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse resolutsiooni

tühistada, mistõttu tuleb määruskaebus jätta rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsioon

muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tuleb täiendada

kohtumääruse põhjendusi.

9.1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus materiaalõiguse norme tõlgendades õigesti

järeldanud, et korteriomanik ei saa AÕS § 158 alusel nõuda sama kinnisasja teiselt

korteriomanikult tema korteriomandi koormamist reaalservituudiga hoones paikneva

veevarustussüsteemi osa talumiseks, hoolimata sellest, et KrtS § 1 lg 3 järgi kohaldatakse

korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut.

AÕS § 158 lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasja maapinnal,

maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või

kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või

elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on

teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende

ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab

ülemääraseid kulutusi. Kinnisasja omanik võib sellisel juhul AÕS § 158 lg 2 järgi nõuda teise

kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga.

Kolleegium märgib esmalt, et viidatud säte puudutab kinnisasja maapinnale, maapõue ning

õhuruumi ehitatavaid tehnovõrke- ja rajatisi, sh veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku ja

selle teenindamiseks vajalikke ehitisi, mitte aga kinnisasjal paikneva hoone siseseid

tehnosüsteeme. Tehnovõrguks ja -rajatiseks saab AÕS § 158 lg 1 järgi pidada mh veevarustus-

ja kanalisatsioonitorustikku, surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi, mis

asuvad kinnisasjal (maapinnal, maapõues või õhus). Ehitise toimimiseks, kasutamiseks või

ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos

vajalike konstruktsioonielementidega on aga tehnosüsteem ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 5

järgi. Seejuures eristab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) ühisveevärki

2-23-5558

ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärki ja kanalisatsiooni. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni

ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni piiri määrab ÜVVKS § 3 lg-te 1 ja 2 järgi

liitumispunkt. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul on vee-ettevõtja kliendiks

ÜVVKS § 8 lg 5¹ järgi korteriühistu ning korteriomanik võib olla vee-ettevõtja kliendiks üksnes

juhul, kui on võimalik tema veevärgi ja kanalisatsiooni ühendamine ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooniga nõuetele vastava liitumispunkti kaudu. Seejuures näeb ÜVVKS § 2 lg 3

ette, et üksnes ühisveevärgile ja -kanalisatsioonile, s.o tehnovõrgule kuni liitumispunktini

kohaldatakse AÕS §-s 158 sätestatut. Eeltoodu kohaselt on korterelamul tavapäraselt

veevarustust puudutava tehnovõrguga üks liitumispunkt ning alates liitumispunktist on tegemist

kinnisasjal paikneva, sh hoonesisese tehnosüsteemiga, mitte tehnovõrguga AÕS § 158

tähenduses. Siinsel juhul soovib avaldaja seada reaalservituudi hoone sisesele vee- ja

kanalisatsioonisüsteemile, mis ei ole käsitatav tehnovõrguna AÕS § 158 lg 1 tähenduses.

Edasi märgib kolleegium, et ka juhul, kui avalduses nimetatud vee- ja kanalisatsiooni torustik

oleks käsitatav tehnovõrgu osana AÕS § 158 tähenduses, ei saaks sama kinnisasja üks

korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult tema korteriomandi koormamist torustiku

talumiseks reaalservituudiga, sest nii kinnisasi (maatükk) kui ka kanalisatsiooni- ja

tarbeveesüsteem ühes torustikuga on korteriomanike kaasomandis ning seda valitseb

korteriühistu. Korteriomandid luuakse KrtS § 2 järgi kinnisasja, s.o TsÜS § 50 lg 1 järgi

maapinna piiritletud osa (maatüki) kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise

kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega, st ühe kinnisasja piires tekib mitu

korteriomandit. Korteriomand on KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand hoone reaalosa üle, mis on

ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist. Seega ei saa korteriomandit samastada

kinnisasjaga. Korteriomand on eriline kinnisomandi vorm, hõlmates nii kinnisasja kaasomandit

kui ka iga korteriomaniku eriomandit kinnisasjal asuva hoone reaalosale. Seejuures ei ole

KrtS § 4 lg 3 järgi eriomandi esemeks hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse

tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need

asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed,

mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on KrtS § 4 lg 4 järgi

korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad

korteriomanikud KrtS § 34 lg 2 järgi korteriühistu kaudu. Seejuures on kaasomandi eseme

korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja KrtS § 38 lg 1

järgi korteriomanike kokkulepet. Ka kinnisasja kaasomanikud valdavad ja kasutavad AÕS § 72

lg 1 I lause järgi ühist asja kokkuleppel. Seejuures võib kaasomandis olevat asja koormata

AÕS § 74 lg 1 järgi ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on leidnud, et kinnisasja

kaasomanik ei saa koormata oma kaasomandiosa AÕS § 73 lg 1 kohaselt asja valdust ja

kasutust võimaldava asjaõigusega, nagu ta saab kaasomandiosale nt seada hüpoteegi. Kui

kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav

asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega,

st kaasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi

kaasomanike kokkulepe (vt RKTKo 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10 ja Asjaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne. § 172 kommentaar, p 3.4). Seega ei ole kohtupraktikas peetud

võimalikuks kinnisasja kaasomandi osa eraldi koormamist asja valdust või kasutamist

võimaldava asjaõigusega ning seega ei ole võimalik ka korteriomandit selliselt teise

korteriomaniku ega kolmanda isiku kasuks koormata.

Eeltoodut arvestades asus maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti seisukohale, et

korteriomanik ei saa kehtiva õiguse järgi nõuda teise korteriomaniku korteriomandile

korterelamus

asuva

veetorustiku

talumiseks

ja

selle

hooldamise

võimaldamiseks

reaalservituudi

seadmist.

Seda

õiguslikku

käsitust

ei

mõjuta

avaldaja

viidatud

kinnistusosakonna praktika ega väidetav notariaalpraktika.

2-23-5558

9.2. Kuna avaldaja ei soovinud esitada kohtule alternatiivseid nõudeid ja avalduses esitatud

asjaolude tõendatuse korral ei oleks kohtul AÕS § 158 ega muul õiguslikul alusel võimalik

seada puudutatud isiku korteriomandile reaalservituuti, jättis maakohus õigesti avalduse

menetlusse võtmata, sest avaldaja nõue oli õiguslikult perspektiivitu TsMS § 371 lg 2 p 2

tähenduses.

Ringkonnakohus märgib, et kohus võib jätta hagita menetluse avalduse TsMS § 371 lg 2 p 2

alusel koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 menetlusse võtmata mh juhul, kui sellega ei ole võimalik

saavutada avaldaja taotletavat eesmärki. Siinsel juhul ei ole ka ringkonnakohtu hinnangul

kohtul võimalik avalduses esitatud asjaolude õigsust eeldades avaldust rahuldada ning

maakohus võis jätta menetlusökonoomia kaalutlustel avalduse menetlusse võtmata. Seejuures

jättis maakohus avalduse menetlusse võtmata selle õigusliku perspektiivituse, mitte avalduse

puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu, nagu leiab ekslikult avaldaja. Maakohus üksnes märkis

lisaks, et avaldaja ei ole soovinud avaldust muuta.

9.3. Ülaltoodud kaalutlustel jätab kolleegium määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu

määruse muutmata.

10. Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt on avaldus õiguslikult perspektiivitu, tuleb lisaks

määruskaebuse rahuldamata jätmisele jätta rahuldamata ka avaldaja määruskaebuse tagamise

taotlus.

11. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171

lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Arvestades seda, et maakohus ei ole praeguses

menetlusetapis kaasanud puudutatud isikut veel menetlusse, ei ole puudutatud isikule

hüvitatavaid menetluskulusid määruskaebemenetluses tekkinud.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Maris Kuurberg ja Gea Lepik