2-21-20079/33 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Margit Vutt

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. aprill 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-20079

Tsiviilasi

Martin

Kabrali

hagi

FARMADA

OÜ

vastu

korteriomandi

omandi

üleandmiseks

ja

kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. septembri 2022. a osaotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

FARMADA OÜ apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) FARMADA OÜ (registrikood 12340126),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Andi Tubin

Vastustaja

(hageja)

Martin

Kabral

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Taivo Ruus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 5. septembri 2022. a osaotsus muutmata ja FARMADA OÜ

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta apellatsioonimenetluse kulud FARMADA OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Martin Kabral (hageja) esitas 23. detsembril 2021 Tartu Maakohtule hagi FARMADA OÜ

(kostja) vastu, mida täpsustas 4. jaanuaril 2022. Hageja palus:

1) kohustada kostjat andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab

hagejale üle korteriomandi, asukohaga XXXXXXX vald (registriosa nr XXXXXXXX)

(korteriomand) omandiõiguse;

2) kohustada kostjat andma nõusolek korteriomandi kohta kinnistusraamatusse tehtud

omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse omanikuna

kinnistusraamatusse hageja;

3) asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega ning märkida, et jõustunud kohtuotsus

asendab kostja tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus omanikukande

muutmiseks;

4) mõista kostjalt hageja kasuks välja 3657 euro 20 sendi suurune hüvitis ja viivis eelnimetatud

hüvitiselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni;

5) mõista kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud leppetrahv

4408 eurot 38 senti;

6) mõista kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv 0,03% müügihinnast (128 900 eurost) alates

hagi esitamisest kuni korteriomandi otsese valduse üleandmiseni;

7) mõista kostjalt hageja kasuks välja: a) kahjuhüvitisena 42 700 eurot korteriomandi puuduste

kõrvaldamiseks; b) viivis kahjuhüvitiselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest kuni nõude rahuldamiseni (tasaarvestamiseni); c)

alternatiivselt alapunktiga a) mõista kostjalt välja kahjuhüvitis tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 233 lg 1 alusel kohtu siseveendumuse kohaselt. Tasaarvestada eelnimetatud

kahjuhüvitis ja viivis müügilepingust tuleneva kostja nõudega hageja vastu;

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

11. aprillil 2022 esitas hageja täiendava nõude ning palus:

1) kohustada kostjat andma hagejale üle ka korteriomandi valdus, eemaldades üleandmise ajaks

kinnistult kostjale või kolmandatele isikutele kuuluvad asjad ja andes hagejale üle kõik

korteriomandi ligipääsuvahendid;

2) määrata kohtuotsuses kindlaks, et kui kostja ei vabasta korteriomandit, toimub kohtuotsuse

sundtäitmine mh täitemenetluse seadustiku §-s 180 sätestatud korras;

3) määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis selliselt, et hagejal ei ole kohustust tasuda

korteriomandi

müügihinda

kuni

kinnistut

koormava

hüpoteegi

kinnistusraamatust

kustutamiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 22. aprillil 2021 müügilepingu, millega kostja

müüs hagejale kinnistusraamatu registriossa nr 12279850 kantud kinnistu korteriomanditeks

jagamisel moodustatava korteriomandi, mille eriomandi esemeks on XXXXXXXX kinnistule

ehitatavas kaksikelamus asuv eluruum nr 1, üldpinnaga ligikaudu 81 m2, koos selle oluliste

osade ja päraldistega (korteriomand, lepingu ese). Kostja jagas eelnimetatud kinnistu

korteriomanditeks ja lepingu eseme kohta avati 8. juunil 2021 registriosa nr XXXXXXXX.

Hageja ja kostja leppisid müügilepingus kokku, et kostja kohustub hiljemalt 31. augustiks 2021

korteriomandi

vastavalt

müügilepingus

kokkulepitud

tingimustele valmis

ehitama.

Müügilepingu kohaselt kohustuti sõlmima asjaõigusleping hiljemalt 31. augustil 2021

tingimusel, et täidetud on kõik lepingulised kohustused, sh ostuhinna tasumise kohustus. Kostja

kohustus tagama hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks, et lepingu ese ei oleks koormatud

kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kohustus kostja tagama, et korteriomandit koormav

hüpoteek kustutatakse. Müügilepingu kohaselt oli korteriomandi müügihind 128 900 eurot,

millest 12 890 eurot tasus hageja enne müügilepingu sõlmimist, 116 010 eurot kohustus hageja

tasuma asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks. Korteriomandi otsese valduse kohustus kostja

hagejale üle andma hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Hageja kasuks kanti

kinnistusraamatusse omandamist tagav eelmärge.

Kostja ei ehitanud lepingu eset kokkulepitud tähtajaks valmis ega ilmunud hageja pakutud ajal,

30. augustil 2021, notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima. Samuti ei ilmunud kostja hageja

pakutud ajal XXXXXXXX-X maja juurde lepingu eseme üleandmis-vastuvõtmise akti

vormistama. Hageja andis kostjale 1. septembril 2021 täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks

kuni 21. septembrini 2021. 14. septembril 2021 avaldas kostja soovi vabaneda oma

müügilepingu järgsetest kohustustest. Müügilepingu lõpetamises pooled kokkuleppele ei

jõudnud.

Hageja leiab, et müügileping on kehtiv ja ta nõuab kostjalt lepingu täitmist. Müügilepinguga

kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise

eeldused täidetud. Lepingu ese on puudustega, kuid hagejal on õigus võtta vastu ka puudustega

asja omand. Samas ei ole hageja nõus tasuma kostjale puudustega asja eest müügilepingus

kokkulepitud hinda.

Hageja oli seisukohal, et omandi üleandmise nõude saab osaotsusega lahendada ja rahuldada

nii, et hageja ei pea tasuma kostjale müügihinda omandi saamisega samal ajal. Korteriomand

on koormatud hüpoteegiga ja enne hüpoteegi kustutamist ei oleks mistahes summas

müügihinna tasumine kostjale õiglane. Hüpoteegipidaja nõude täpne suurus ei ole hagejale

teada, mistõttu on teadmata ka see, kui suure summa peaks hageja hüpoteegipidajale tasuma

hüpoteegi kustutamiseks.

Vastuseks kostja vastuväidetele leidis hageja, et müügilepingu p 3.3.1 kohaselt ei ole

müügihinna tasumine omandi üleandmise eelduseks, kui ostja kasutab krediidiasutuse

finantseeringut. Ostja soovib tasumata müügihinna tasumiseks kasutada pangalaenu. Kostja

müügilepingust taganemise avaldus on hageja hinnangul tühine.

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja on seisukohal, et asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuse tekkimise eelduseks on

müügilepingu poolte kõigi kohustuste täitmine. Kostja kohustus oli ehitada lepingu ese

hiljemalt 31. augustiks 2021 vastavalt projektdokumentatsioonile ja müügilepingule valmis.

Müügilepingus ei ole kokku lepitud kostja kohustust müüa hagejale viimase soovi korral

puudustega, st mitte valmis ehitatud asi. Kuna kostja ei ole täitnud kohustust ehitada lepingu

ese tähtaegselt valmis, ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused täidetud. Hageja soov osta

puudustega ese ei muuda müügilepingu tingimusi. Sellest tulenevalt tuleb hageja nõue

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omandi üleandmiseks jätta rahuldamata.

Kostja vaidles vastu ka hageja 11. aprillil 2022 esitatud korteriomandi valduse üleandmise

nõudele. Valduse üleandmine on seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega ning sõltub sellest, kas

hagejal on õigus korteriomandi omanikuks saada.

19. juulil 2022 esitas kostja müügilepingust taganemise avalduse. Kostja leiab, et taganemine

on kehtiv.

Lisaks esitas kostja taotluse, et kohus teeks TsMS § 450 lg 2 alusel tasaarvestuse

reservatsiooniga osaotsuse. Kostja hinnangul on korteriomandi omandiõiguse üleandmise

kohustus müügilepingus seatud sõltuvusse ostuhinna tasumisest ja omandiõigust ei saa hagejale

üle anda, ilma et hagejat kohustataks ostuhinda tasuma. Kostja tasaarvestas tasumata

müügihinna nõude 116 010 eurot hageja omandi üleandmise nõudega. Kostja esitas

alternatiivselt ka kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite ja märkis, et keeldub omandit üle

andmast seni, kuni hageja on esitanud müügihinna tasumise tagatise tehingu finantseerijalt.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus tegi 5. septembril 2022 osaotsuse, millega rahuldas hageja omandi

üleandmise nõude ja sellega seotud tahteavalduste andmiseks kohustamise ning tahteavalduste

kohtuotsusega asendamise nõuded. Maakohus tuvastas kostja kohustuse sõlmida hagejaga

asjaõigusleping korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks ning kohustuse anda nõusolek

kinnistusraamatusse kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,

millega kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Kostja eelnimetatud

nõusolekud asendas maakohus kohtuotsusega.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid

22. aprillil 2021 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid lepingu p-s 6.1 kokku,

et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt

31. augustil 2021 tingimusel, et müügilepingust tulenev ostuhinna tasumise kohustus on

täidetud ning et täidetud on ka kõik muud müügilepingus osalejate võetud kohustused (sh on

kinnistu jagatud korteriomanditeks). Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja on

moodustanud korteriomandid, kuid ei ole täitnud kohustust ehitada korteriomand valmis ning

vabastada see kolmandate isikute õigustest. Pooled ei vaidle ka selle üle, et ostuhinnast on

12 890 eurot enne lepingu sõlmimist hoiustatud notari kontole. Ülejäänud müügihinna tasumist

reguleerib lepingu p 3.3, mille kohaselt peab hageja selle tasuma kostja või kostja näidatud isiku

kontole või hoiustama selle notarikontol hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks. Kui hageja

kasutab krediiti, võib hageja krediidi arvel tasutava summa tasuda kolme pangapäeva jooksul

arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest.

Maakohus leidis, et kostja kohtumenetluses esitatud taganemisavaldus ei ole kehtiv. Avaldusest

nähtuvalt on kostja taganenud lepingust VÕS § 116 ja VÕS § 6 alusel seetõttu, et hageja

kontrollis isiklikult kostja ehitustegevust, ähvardas ehitusjärelvalvet ja laimas kostjat rahastaja

Estateguru tagatisagent OÜ (Estateguru) ees. VÕS § 116 kohaselt saab lepingust taganeda, kui

teine pool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kostja ei ole aga selgitanud,

millist lepingulist kohustust on hageja rikkunud. Hea usu põhimõte ei ole aluseks lepingu

tühisusele ega anna alust lepingut tühistada. Kostja enda käitumine ei arvesta teise poole

huvidega. Kostja esitas lepingust taganemise avalduse alles viimaste seisukohtade esitamiseks

antud tähtpäeval. Mõistlik lepingupool esitab lepingust taganemise avalduse niipea, kui selleks

on põhjust.

Maakohus oli seisukohal, et hagejal on õigus võtta vastu ka mittekohane täitmine ning nõuda

korteriomandi omandit ka siis, kui kostja ei ole täitnud kõiki oma kohustusi ja hoolimata

kinnistut koormavatest kolmandate isikute õigustest. Kostja on andnud üle puudustega asja ja

oma kohustusi rikkunud ning hagejal on õigus kasutada kõiki õiguskaitsevahendeid. Kostja

saab esitada vastuväite, et ta ei vastuta müüdud asja mittevastavuse eest, kuid ta ei saa tugineda

sellele, et kuna ta asja lõpuni valmis ei teinud, ei soovi ta seda enam hagejale müüa.

Maakohus leidis, et kostja ei või keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest põhjusel, et hageja on

rikkunud ostuhinna tasumise kohustust. Hagejal ei olnud kohustust hoiustada tasumata

ostuhinna osa notarikontole või tasuda see hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks kostja

või kostja näidatud isiku kontole. Hageja soovis ostuhinna tasumisel kasutada pangalaenu ja

sõlmis selleks Swedbank AS-iga laenulepingu. Kostja on viidanud sellele, et keeldub omandit

üle andmast, kuni hageja on esitanud 116 010 euro suuruse müügihinna tasumise tagatise

tehingu finantseerijalt. Kostja ei ole aga selgitanud, millisel õiguslikul alusel ta kohustuse

täitmisest keeldub. Kostja ei ole esitanud taotlust, et omandikanne seotaks ostuhinna tasumisega

TsMS § 445 lg 1 alusel. Kohus on juhtinud poolte tähelepanu sellele, et kohtul ei ole alust

reguleerida kinnistu ostuhinna tasumist, kuna kostja ei ole seda taotlenud. Maakohus ei

rahuldanud kostja taotlust teha tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus, kuna hageja ja kostja

nõuded ei ole samaliigilised ja neid ei saa tasaarvestada.

Maakohus jättis osaotsuse tegemisel TsMS § 329 lg 2 ja § 331 lg 1 alusel tähelepanuta pärast

10. juunit 2022 esitatud tõendid ja taotlused. Maakohtu hinnangul ei ole kohus rikkunud poolte

võrdse kohtlemise nõuet. Kohus juhtis 21. märtsi 2022. a kirjaga poolte tähelepanu sellele, et

lahendab esmalt omandiõiguse vaidluse. 10. mai 2022. a määruses on kohus selgitanud, et

otsustab osaotsuse tegemise järgmisel kohtuistungil ning andis kostjale tähtaja hagile

vastamiseks. Sellest pidi kostja aru saama, et kohtu määratud tähtajaks on kostjal soovi korral

võimalik vastata kõigile hageja nõuetele ning esitada taotlusi ja tõendeid. Kostja 27. aprilli

2022. a seisukohast ei olnud aru saada, kas kostja esitas ostuhinna tasumata jätmise vastuväite.

Kuna kostja esitas alles istungil väite, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks peaks ostuhind olema

tasutud deposiiti, pidi kohus küsima hageja selgitust ning andma hagejale tähtaja seisukoha

esitamiseks. Kuna kohus andis istungil mõlemale poolele seisukohtade esitamiseks tähtaja 19.

juulini 2022, on kohus kohelnud pooli võrdselt.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta korteriomandi omandi üleandmise nõue rahuldamata, või alternatiivselt teha

tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsus, märkides resolutsioonis, et otsus võidakse tühistada

või seda muuta kostja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite lahendamisel. Kostja palub

lükata otsuse täitmine edasi seniks, kui jõustub kohtulahend, mis lahendab kostja vastuväite.

Alternatiivselt palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja saata asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Apellatsioonikaebuse

põhjenduste

kohaselt

on

maakohus

ebaõigesti

kohaldanud

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-t 5, kuna selle normi kohaldamise eeldused ei

ole täidetud. Hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingus oli asjaõiguslepingu sõlmimise

üheks eelduseks see, et hageja täidab lepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse. Pärast

asjaõiguslepingu sõlmimist saanuks hageja müügihinna tasuda vaid juhul, kui hageja kasutab

krediiti ja krediidiasutus osaleb asjaõiguslepingu sõlmimisel. Kostja on nõudnud hagejalt

pangagarantiid. Kohus on tuginenud hageja eelistungil antud suulisele kinnitusele, et hageja on

sõlminud Swedbank AS-iga laenulepingu ning järeldanud sellest, et hagejal on õigus tasuda

müügihind pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja ei ole laenulepingu sõlmimise kohta

esitanud ühtegi tõendit.

Kostja hinnangul on vale maakohtu järeldus, et hageja kohustus tasuda ostuhind ei ole

muutunud sissenõutavaks seetõttu, et asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud. Asjaõiguslepingu

sõlmimise eelduseks on ostuhinna tasumine notari deposiiti või müüja kontole asjaõiguslepingu

sõlmimise päevaks või krediidiasutuse kaasamine asjaõiguslepingu sõlmimisele.

Kostja arvates on ekslik ka maakohtu järeldus, et kostja lepingust taganemise avaldus ei kehti.

Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 3, kui tegi ilma kostjale seisukoha ja täiendavate tõendite

esitamise võimalust andmata järelduse, et kostja on esitanud avalduste esitamise viimasel

tähtpäeval korralikult põhjendamata lepingust taganemise avalduse. Taganemisavaldus on

mahukas ja põhjendatud.

Maakohus jättis osaotsuse tegemisel põhjendamatult tähelepanuta kõik pärast 10. juunit 2022

esitatud tõendid ja taotlused. Kostja hinnangul on kohus jätnud täitmata selgitamiskohustuse.

Kohus ei määranud selgeid tähtaegu seisukohtade, taotluste ja tõendite esitamiseks. Kohus

määras 10. mail 2022 hageja esitatud valduse üleandmise nõude menetlusse võtmise määruses

kostjale sellele nõudele vastamise ajaks 20 päeva alates määruse kättesaamisest. Kostja

järeldas, et kui eelistungil otsustatakse omandiõiguse üleandmise nõude lahendamine

osaotsusega, määratakse pooltele tähtaeg seisukohtade, avalduste ja taotluste esitamiseks.

Kostjale ei olnud arusaadav, et kõik osaotsuse tegemisega seotud seisukohad, avaldused ja

taotlused tuleb esitada enne 22. juuni eelistungit, mistõttu esitas kostja 19. juulil 2022 taotluse

osaotsuse tegemiseks tasaarvestuse reservatsiooniga. Kostja leiab samuti, et eelistungil on

kohus jaatanud tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuse tegemise võimalust, kuid leidnud, et

kostja peab seda taotlema. Otsuses on kohus aga asunud seisukohale, et tasaarvestus ei ole

võimalik.

Kohus on põhjendamatult jätnud arvestamata kostja kohustuse täitmisest keeldumise

vastuväite. Kohtu seisukoht, et kostja ühepoolne teade ei asenda kostja taotlust TsMS § 445 lg

1 kohaldamiseks, on vastuolus Riigikohtu praktika ning kohtu selgitamiskohustuse olemusega.

Kostja tugineb keeldumisel VÕS § 110 lg-le 5 või alternatiivselt VÕS §-le 111 ning

müügilepingu p-dele 6.1, 3.1 ja 3.3.1. Maakohus on jätnud VÕS § 110 lg 1 ja VÕS § 111

eeldused kontrollimata ning kostja vastuväite lahendamata.

5. Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

Hageja leiab, et maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik. Kohus ei ole menetlusnorme

rikkunud. Nii hagejal kui ka kostjal oli maakohtu menetluses piisavalt aega ja võimalusi oma

menetlusõigusi realiseerida. Maakohus on täitnud selgitamiskohustust. Kostja ei ole ise

menetlustähtaegu järginud. Kohtu määratud tähtajad on olnud üheselt arusaadavad.

Kohus on jõudnud õigele järeldusele, et asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused on täidetud ja

kostja ei saa omandi üleandmisest keelduda. Hagejal on õigus võtta vastu ka puudustega asja

omand. Müügilepingust tuleneb hageja õigus tasuda lepingu eseme eest pangalaenuga ja hageja

soovib seda õigust kasutada. Kostjal ei ole õigust nõuda hageja krediidiasutuselt tagatist. Kostja

ei ole sidunud omandiõiguse kande tegemist ostuhinna tasumise kohustuse täitmisega.

Hageja palub jätta rahuldamata ka kostja alternatiivse taotluse teha asjas tasaarvestuse

reservatsiooniga osaotsus. Poolte nõudeid ei saa tasaarvestada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja maakohtu osaotsus

muutmata. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Maakohus ei ole osaotsuse tegemisel rikkunud materiaal- ega menetlusõiguse norme ning on

hageja nõude õigesti rahuldanud. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Kostja tugineb apellatsioonkaebuses esmalt sellele, et hageja nõuet, mille maakohus

osaotsusega lahendas, ei oleks saanud rahuldada, kuna kostja on lepingust taganenud ja seega

ei saa lepingu täitmist nõuda.

Osaotsuse põhjendustest nähtuvalt on maakohus pidanud kostja taganemisavaldust kehtetuks

põhjusel, et kostja esitas selle alles kohtumenetluses, samuti seepärast, et selles ei ole esile

toodud taganemise materiaalseid eeldusi ehk hageja kohustuse olulist rikkumist. Kostja ei

nõustu maakohtuga, et kostja lepingust taganemise avaldus ei kehti.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostja taganemisavaldus ei kehti.

Lepingust taganemise materiaalsed eeldused näeb ette VÕS § 116, mille lg 1 kohaselt võib

lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt

rikkunud. Oluliste lepingurikkumiste näidisloetelu sätestab VÕS § 116 lg 2, seejuures on

enamikul juhtudest lepingust võimalik taganeda vaid siis, kui võlausaldaja on andnud

võlgnikule rikkumise kõrvaldamiseks täiendava tähtaja ja see on edutult möödunud

(VÕS § 116 lg 2 p 4).

9. Kostja esitatud taganemisavalduse (dtl 232–234) kohaselt on taganemise põhjuseks olnud

see, et hageja on väidetavalt esitanud kostjale alusetuid pretensioone, kontrollinud

ehitustegevust, laimanud kostjat rahastaja (Estateguru) ees, ei ole nõustunud lepingut lõpetama

kostja soovitud tingimustel ja lisaks veel esitanud ka hagi kohtusse. Kõike eelnimetatut on

kostja käsitanud hageja hea usu põhimõtte vastase käitumisena, mis on annab kostjale aluse

müügilepingust taganeda.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ükski kostja esiletoodud asjaolu selline, mida saaks pidada

oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 116 lg 2 järgi või mis annaks aluse lepingust taganeda hea

usu põhimõtte rikkumise tõttu (VÕS § 6). Kuna lepingust taganemise materiaalsed eeldused ei

ole täidetud, siis ei ole kostja taganemisavaldusel õiguslikku toimet.

10. Ringkonnakohus märgib lisaks, et õige on ka maakohtu järeldus, et kostja lepingust

taganemise avaldus on esitatud hilinenult. Isegi kui taganemise materiaalsed eeldused oleksid

täidetud, kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool VÕS § 118 lg 1 järgi õiguse lepingust

taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kuna kostja esile toodud väidetavad

rikkumised olid toimunud ammu enne kohtumenetlust, siis oli ajaks, mil kostja esitas

kohtumenetluses müügilepingust taganemise avalduse, mõistlik aeg lepingust taganemiseks

möödas.

11. Kostja heidab maakohtule ette ka seda, et maakohus rikkus otsuse seaduslikkuse ja

põhjendatuse nõuet, kui tegi ilma kostjale seisukoha ja täiendavate tõendite esitamise võimalust

andmata järelduse, et kostja on esitanud avalduste esitamise viimasel tähtpäeval korralikult

põhjendamata lepingust taganemise avalduse.

Ringkonnakohtu hinnangul ei pidanud maakohus andma kostjale võimalust esitada seoses

taganemisavaldusega veel mingeid seisukohti. Kostja ei ole ka apellatsioonkaebuses esile

toonud, millised tõendid tal selle maakohtu väidetava rikkumise tõttu esitamata jäid. Samuti ei

ole kostja apellatsioonkaebuses taotlenud lisatõendite asja juurde võtmist ega nende kogumist.

Seega jääb kostja eelviidatud etteheide paljasõnaliseks.

12. Teiseks tugineb kostja sellele, et isegi kui maakohus oleks võinud kohustada kostjat andma

korteriomandi omandi hagejale ülekandmiseks nõusoleku, oleks otsuses tulnud omandi

üleminek siduda ostuhinna tasumisega.

Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS §

68 lg-t 5. Iseenesest on õige see, et hageja ja kostja vahel sõlmitud müügilepingus oli

asjaõiguslepingu sõlmimise üheks eelduseks lepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse

täitmine. Kostja viitab sellele, et ta ei pea korteriomandit hagejale üle andma põhjusel, et

müügilepingu p 3.3 järgi pidi hageja tasuma kostjale ostuhinna tasumata osa või hoiustama selle

notari kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks. Lepingu p 3.3.1 näeb lisaks ette, et

kui hageja kasutab lepingu eseme ostmiseks pangakrediiti ja krediidiasutus osaleb

asjaõiguslepingu sõlmimisel lepingu esemele seatava hüpoteegi pidajana, võib hageja

ostuhinna tasumata osa tasuda müüja kontole hiljemalt kolme pangapäeva jooksul arvates

asjaõiguslepingu sõlmimisest.

13. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et kostjal oleks korteriomandi hagejale üleandmisest

keeldumiseks absoluutne vastuväide. Kostjal võib sellises olukorras hageja vastu olla üksnes

oma kohustuse täitmisest keeldumise ajutine vastuväide VÕS § 111 lg 1 alusel.

14. Kostja ongi tuginenud sellele, et ta peab korteriomandi andma hagejale üle üksnes ostuhinna

tasumise vastu. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei ole hinnanud kostja

kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidet VÕS § 110 lg 5 ja § 111 alusel. Ringkonnakohus

saab selle vea apellatsioonimenetluses kõrvaldada ja hinnata, kas praegusel juhul saanuks kostja

nende sätete alusel keelduda omandi hagejale üleandmise kohustuse täitmisest.

15. Nii VÕS § 110 kui ka § 111 reguleerivad võlgniku võimalust keelduda oma kohustuse

täitmisest, kuni kohustused tema suhtes on täidetud või kuni nende täitmine tagatakse.

Kuna vaidlusalune müügileping on vastastikune leping, siis kohaldub kohustuse täitmisest

keeldumise alusena praegu VÕS § 111, mille lg 1 näeb ette, et kui lepingupooltel on lepingust

tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda,

kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks

tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Eelviidatud säte on hea usu põhimõtte

väljendus ja vähemalt üldjuhul käitub isik vastuolus hea usu põhimõttega, kui nõuab teiselt

isikult samast suhtest tuleneva kohustuse täitmist, ilma et täidaks oma kohustuse. Tegemist on

kohustuse täitmist edasilükkava (mitte lõpetava) vastuväitega, mis kaitseb võlgnikku soorituste

tegemise eest oma kohustusi rikkunud poolele ning annab sellega sunnivahendi teise poole

täitmisele sundimiseks. Sätte loogika on sarnane tasaarvestusega, mis võimaldab samaliigilised

kohustused tasaarvestada (Võlaõigusseadus. I Kommenteeritud väljaanne, § 110, komm 1).

16. Siiski piirab VÕS § 111 lg 3 võlgniku õigust tugineda võlausaldaja täitmata kohustuse

vastuväitele ja näeb ette, et kohustuse täitmisest ei või keelduda, kui see ei oleks asjaolusid

arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, mh kui teine lepingupool on oma

kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud.

17. Hageja on 11. aprilli 2022. a menetlusdokumendis (dtl 168–173) kohtu küsimustele vastates

esile toonud, et kui kohus soovib teha korteriomandi omandi üleandmise kohta osaotsuse, siis

tuleb see nõue rahuldada ilma, et hageja tasuks kostjale müügihinna, sest korteriomand, mida

hageja vaidlusaluse müügilepingu alusel omandada soovib, on jätkuvalt koormatud

hüpoteegiga kolmanda isiku kasuks. Kinnistusraamatust nähtuv hüpoteegisumma on 900 000

eurot, mis on seitse korda suurem kui korteriomandi müügihind (128 900 eurot). Hageja

seisukoha järgi ei ole kostjal õigust omandi üleandmisest VÕS § 111 alusel keelduda seni, kuni

korteriomandit koormab hüpoteek, sest müügilepinguga on kostja kohustunud andma hagejale

üle korteriomandi, mis on kolmandate isikute õigustest vaba. Samuti on hageja selgitanud, et ta

soovib vältida olukorda, kus ta peaks tasuma omandi saamiseks kostjale müügilepingus

kokkulepitud summa ja seejärel korteriomandi puuduste väärtustele vastavat kahjuhüvitist koos

muu kahjuga kostjalt uuesti välja nõudma hakkama. Hageja on ostnud korteriomandi endale

koduks ja ei soovi, et ta peaks ostuhinna tasuma kostjale enne, kui ei ole selge, millise summa

võlgneb kostja hagejale korteriomandi puuduste eest, sh seda koormava hüpoteegi kustutamise

eest. See, et vaidlusalune korteriomand on koormatud hüpoteegiga Estateguru kasuks, on ka

tõendatud (vt kinnistusraamatu väljavõtet dtl 64).

18. Ringkonnakohtu hinnangul on praegu seega tegemist olukorraga, kus kostjal ei ole VÕS §

111 lg 3 järgi õigust keelduda andmast korteriomandi omandit hagejale üle ehk kostjal ei ole

hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt õigust nõuda, et hageja omandi üleandmise nõue

rahuldataks üksnes raha tasumise kohustuse täitmise vastu. Seega võis maakohus osaotsusega

kohustada kostjat andma korteriomand hagejale üle omandi üleminekut ostuhinna tasumisega

sidumata.

19. Kostja on taotlenud ka seda, et kohus teeks tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuse.

Osaotsuse, sh tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuse tegemist reguleerib TsMS § 450.

Viidatud paragrahvi teine lõige näeb ette, et kui kohus rahuldab osaotsusega hagi, millele on

esitatud vastuhagi või vastuväide haginõude tasaarvestamiseks, märgib kohus otsuse

resolutsiooni, et otsus võidakse tühistada või seda muuta tasaarvestuse vastuhagi või vastuväite

lahendamisel.

20. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegusel juhul ei ole otseselt alust kohaldada

TsMS § 450 lg-t 2, kuna kostjal ei ole hageja vastu samaliigilist nõuet, mida saaks hageja

omandi ülekandmise nõudega tasaarvestada. Küll aga saab kostja taotlust tasaarvestuse

reservatsiooniga osaotsuse tegemiseks pidada osaotsuse täitmise korra kindlaksmääramise

taotluseks TsMS § 445 mõttes või taotluseks teha VÕS § 110 lg-s 5 märgitud otsustus. TsMS

§ 445 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse

täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse

viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. VÕS § 110 lg 5 näeb

ette, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest selle

sätte alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes

juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või kui võlgnik on täitmise

vastuvõtmisega sattunud viivitusse. See säte kohaldub VÕS § 111 lg 7 järgi ka vastastikusest

lepingust tuleneva kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite puhul.

21. Eeltoodust tulenevalt saanuks kohus iseenesest osaotsuses määrata kindlaks ka selle, et

omand läheb hagejale üle üksnes ostuhinna tasumise vastu.

Kuid nagu ringkonnakohus eespool leidis, ei olnud osaotsuses praegusel juhul vaja määrata, et

kostja kohustub andma nõusoleku korteriomandi omandi hagejale ülekandmiseks üksnes

ostuhinna tasumise vastu (vt otsuse p-s 17 toodud põhjendusi). Selline olukord oleks hageja

suhtes äärmiselt ebaõiglane, kuna selle tulemusena saaks hageja kolmanda isiku kasuks seatud

hüpoteegiga koormatud ja seega olulise puudusega korteriomandi omanikuks, olles samal ajal

kohustatud tasuma kostjale kogu ostuhinna.

22. Ringkonnakohus selgitab, et maakohtu osaotsuse tulemuseks on olukord, kus hageja saab

kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteegiga koormatud korteriomandi ja kostjal on endiselt

hageja vastu ostuhinna tasumise nõue. Hagejal on omakorda kostja vastu need nõuded, mille

menetlust maakohus käesolevas tsiviilasjas jätkab. Kostjal on edasises menetluses võimalik

esitada hageja nõuetele tasaarvestuse vastuväide või ostuhinna tasumise nõudega vastuhagi.

23. Kuna ringkonnakohus hindas sisuliselt seda, kas kohus oleks pidanud osaotsuses märkima,

et korteriomandi hagejale üleminekuks vajalike tahteavalduste andmise eelduseks on ostuhinna

tasumine, ja leidis, et see ei ole praegusel juhul põhjendatud, siis ei analüüsi ringkonnakohus

menetlusökonoomia kaalutlustel kostja menetluslikke etteheited selle kohta, et ta ei saanud

õigel ajal esitada taotlust tasaarvestuse reservatsiooniga osaotsuse tegemiseks.

24. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS §

171 lg 1 järgi kostja kanda.

25. Maakohus ei määranud osaotsuses poolte menetluskulusid kindlaks ja menetluse jätkumise

tõttu ei pidanudki ta seda tegema. Seega määrab menetluskulud kindlaks maakohus kas

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 174 lg 2) või pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Margit Vutt