2-21-14809/74 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

31. märts 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-14809

Tsiviilasi

Osaühingu Saare Peekon avaldus avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku

andmise kohustamiseks

Vaidlustatud määrus

Pärnu Maakohtu 10. jaanuari 2023 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): Osaühing

Saare Peekon (registrikood 10216014), lepinguline

esindaja Kerli Leetsaar

Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Maria Mägi-Rohtmets

Puudutatud isik II: Saaremaa vald Vallavalitsuse kaudu,

lepinguline esindaja KM

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X 26. jaanuari 2023 taotlused ja võtta toimikusse kaebusele lisatud

dokumentaalsed tõendid.

2. Pärnu Maakohtu 10. jaanuari 2023 määrus jätta muutmata.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta X kanda.

5. Rahuldada avaldaja Osaühingu Saare Peekon taotlus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata avaldaja põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 480 eurot ja mõista see summa

puudutatud isikult X-lt avaldaja Osaühingu Saare Peekon kasuks välja. Puudutatud

isikul tuleb väljamõistetud menetluskulu summalt tasuda avaldajale alates määruse

jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

2 (10)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1. Osaühing Saare Peekon (avaldaja) esitas 21. septembril 2021 Pärnu Maakohtule avalduse

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse

kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus kaasas menetlusse puudutatud

isikutena X (puudutatud isik I) ja Saaremaa valla Vallavalitsuse kaudu (puudutatud isik II).

Avaldaja palus:

-

määrata, et Saaremaal Pähkla külas asuva FARMI kinnistu (registriosa nr 1570334,

edaspidi: Farmi kinnistu) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on

õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega samas külas asuva

Laratsi kinnistul (registriosa nr 1609234, edaspidi: Laratsi kinnistu) paiknevat

juurdepääsuteed pindalaga 2544,14 m²;

-

määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 1,02 eurot aastas, mis tuleb

Farmi kinnistu igakordsel omanikul tasuda Laratsi kinnistu igakordsele omanikule iga

jooksva aasta 1. veebruariks;

-

kohustada puudutatud isikut I tahteavalduse andmiseks, et kanda kinnistusraamatusse

Laratsi kinnistut koormav märkus Farmi kinnistu igakordse omaniku kasuks

juurdepääsutee kohta.

Avaldaja väitel

-

avaldajale kuulub Farmi kinnistu, mis on ümbritsetud puudutatud isikule I kuuluva

Laratsi kinnistuga. Avaldaja on oma kinnistul asuvasse farmi pääsemiseks kasutanud

alates 1995. aastast Laratsi kinnistul asuvat teed. Farm võeti kasutusele juba

1974. aastast ning taotletava juurdepääsu asukohas ehitati tee juba kolhooside ajal

seafarmi teenindamiseks. Avaldaja on teed hooldanud ja korrastanud;

-

alates avaldaja tegevuse alustamisest kuni 2019. aastani ei olnud puudutatud isikul I

tee kasutamise osas pretensioone, kuid viimastel aastatel on C (edaspidi: puudutatud

isiku I poeg) teinud sellest probleemi. Avaldaja proovis leida tee kasutamiseks

kokkulepet, kuid puudutatud isik I soovis seda lahendada koos hulga muude

küsimustega viisil, mis ei ole mõistliku aja jooksul võimalik. Samuti ei ole tee

kasutamine ja muud küsimused omavahel seotud;

-

avaldaja esindaja saatis 14. septembril 2021 puudutatud isikule I ettepaneku probleemi

lahendamiseks kohtuväliselt, kuid ettepanekule vastas puudutatud isiku I poeg, kes

nõusolekut juurdepääsuõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse ei andnud;

-

Farmi kinnistul toimub avaldaja peamine äritegevus ning kinnistuni on vaja jõuda nii

avaldaja kui ka tema töötajate ja koostööpartnerite sõidukitel;

-

avaldaja on valmis ise hooldama teed ja on seda ka teinud. Seega peaks juurdepääsu

tasu arvestamisel lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu summast.

Avaldajale väljastatud maamaksuteatise kohaselt on arvestatud Farmi maaüksusele

suurusega 45 500 m² maamaksuks 18,20 eurot, mis teeks Laratsi kinnistul asuva tee

aluse maaga suurusega 2544,14 m² seotud maamaksuks 1,02 eurot aastas.

3 (10)

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Ta ei nõustu olemasoleva juurdepääsutee

kasutamise jätkamisega, vaid soovib uue vähem koormava tee rajamist tema pakutud viisil

Laratsi kinnistul (edaspidi: uus tee). Puudutatud isiku I vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

uue tee rajamine vähendab oluliselt puudutatud isiku I omandiõiguse riivet ja raiskavat

maakasutust ning on avaldajale soodsam, ohutum ja majanduslikult perspektiivikam,

samuti oleks mõistlik ja hooliv läheduses elavate külaelanike suhtes;

-

avaldaja võttis ilma juurdepääsuta kinnistu äritegevuseks kasutamisel äririski, mille

maandamine ei pea toimuma puudutatud isiku I arvel. Avaldaja on alati olnud teadlik

oma kinnistu suurustest ja piiridest ning juurdepääsu kokkuleppe puudumisest.

Puudutatud isik I ei pea leppima praeguse raiskava maakasutusega viisil, nagu see on

toimunud senini omavoliliselt. Avaldaja kasutuses umbes 270 m pikkune tee, aga uue

tee puhul oleks see kuni 73 m;

-

juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks tuleb määrata tee alla jäävale maale

kohalduv maamaks ning määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused, sh tee

laius 5 m, teekate ja kohustus rajada uus tee kuue kuu jooksul kohtulahendi

jõustumisest. Teise võimalusena, kui avaldus rahuldatakse, määrata juurdepääsu tasu

400 eurot kuus ja panna avaldajale kohustus senine tee renoveerida ning määrata

renoveerimise täpsemad tingimused, sh asfaltkate ja kohustus renoveerida tee kuue kuu

jooksul kohtulahendi jõustumisest;

-

avaldaja aktiivses kasutuses on 3350 m² praeguse juurdepääsuteena ja umbes 5800 m²

Farmi kinnistu jaoks paigaldatud õhuliini maana – kokku umbes 9150 m². Sellele

lisandub Farmi kinnistu kasutuses olev metsatee suurusega 1800 m². Nimetatud alad

kokku katavad peaaegu 1,1 ha. Farmi kinnistu suurus on umbes 4,55 ha, seega kasutab

avaldaja enda huvides naaberkinnistust peaaegu veerandi jagu endale kuuluvast maast

ja takistab Laratsi kinnistu omanikul endal seda vabalt kasutada. Kui avaldaja ei saa

enda kinnistu piires tegutsemisega (töö organiseerimine jms) hakkama, ei anna see veel

alust nõuda lisapinda naaberkinnistult;

-

juurdepääsu määramisel uue tee asukohta saab Laratsi kinnistule rajada päikesepargi

5200 m² suurusele maa-alale. Tegelikult isegi veel suuremale alale, kuid selleks on vaja

kasutada praeguse juurdepääsutee alust ja teeäärset maad. Nii takistab praegune

teekasutus maa Laratsi kinnistu omaniku enda huvides kasutamist. Nii tähendab tee

kasutamine Farmi kinnistu huvides suuremat kahju, kui pelgalt teealuse maa kasutuse

takistus. Päikesepargi rajamine on avalikes huvides, eriti arvestades käimasolevat

energiakriisi ja riigi taastuvenergia kasutamise eesmärke;

-

uue tee rajamine vastab avalikule huvile ka tee kasutamise aspektist. Praegune tee

ristub külavaheteega. Avaldaja kasutab majandustegevuses suuri veokeid, mille

pööramisel tekitatav müra, tolm ja lõhnad häirivad külaelanikke. Uue tee rajamisel

väheneks külaelanike häirimine oluliselt;

-

uue tee ehituse maksumus 23 082,54 eurot ei ole liiga suur. Avaldaja on suur tootmis-

ettevõtja. Tema jaoks on juurdepääs igapäevase majandustegevuse jaoks vajalik

pikaajaline lahendus, mille kohta tema kasuks tehakse kanne kinnistusraamatusse.

Lisaks tõstab juurdepääsu kandmine kinnistusraamatusse Farmi kinnistu väärtust.

Hinnapakkumine on tehtud 93 m pikkusele teele, kuid puudutatud isikule I pakutud

viisil rajatava tee pikkus on 71,15 m. Seega oleks avaldaja kulud tegelikult isegi

väiksemad. Uue tee rajamiseks tehtavad kulutused ei ole sellises suurusjärgus, mis

ületaksid avaldaja võimekuse ja oleks ebamõistlikud. Ettenähtava kulu suurus ei kaalu

üles puudutatud isiku I omandi vabalt kasutamise võimatusest tekkivat kahju, mis on

olnud ja oleks jätkuvalt aastakümneid ebaproportsionaalselt suures ulatuses kallutatud

puudutatud isiku I kahjuks. Ka oleks lühema juurdepääsutee hooldamine avaldajale

märkimisväärselt odavam;

4 (10)

-

avaldaja harjumus ja mugavus ei õigusta naaberkinnistu ülemäärast koormamist ja

sealse maakasutuse piiramist. Ajalooline omavoliline kasutus ei saa ka olla peamine

kaalutlus juurdepääsu määramisel. Avaldaja huvidele ja kulutustele lisaks tuleb

juurdepääsu lahendamisel kaaluda, kas uus tee oleks kinnisasja omanikku vähem

koormav ning proportsionaalne. Eeskätt tuleb uue tee rajamiseks puhastada

juurdepääsutrass võsast ja langetada mõned puid, kuid sellega ei kaasne suuri raietöid

ega üleliia suuri kulutusi;

-

avaldaja soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik

renoveerimine avaldaja poolt. Farmi kinnistu kasutajad on lõhkunud puudutatud

isikule I kuuluva senise tee, mis teenib üksnes avaldaja majandushuve. Avaldaja ei ole

teed sisuliselt hooldanud. Ilma kogu tee ulatuses tehtavate parendustöödeta ei ole

võimalik teed raskeveokitega sõitmiseks kasutada. Seega on ilmselge, et olemasoleva

tee kasutamiseks on vaja teha olulisi kulutusi. Vastavalt hinnapakkumistele võib tee

rekonstrueerimise hinnaks kujuneda 92 000 – 93 140 eurot (lisandub käibemaks).

3. Puudutatud isik II esitas seisukoha, mille kohaselt on avaldus põhjendatud. Avaldajal

puudub juurdepääs Farmi kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ja kinnistule pole olnud muid

ajaloolisi juurdepääse peale selle, mida avaldaja taotleb. Ka uue tee rajamine ei ole võimalik

ilma puudutatud isiku I kinnistuid kasutamata. Taotletud juurdepääs on olnud aastaid kasutuses

ja mõistlikud alternatiivid puuduvad. Praegune tee on rajatud sigala teenindamiseks. Soovitud

juurdepääs asub piirialal, mis ei tekita puudutatud isiku I õiguste ebamõistlikku riivet.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus rahuldas avalduse 10. jaanuari 2023 määrusega (vaidlustatud määrus)

järgmiselt:

-

Farmi kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus

kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Laratsi kinnistul asuvat

juurdepääsuteed, mis on määrusele lisatud kaardil tähistatud punasega, pindalaga

2544,14 m²;

-

juurdepääsu kasutamise eest tuleb Farmi kinnistu igakordsel omanikul maksta Laratsi

kinnistu igakordsele omanikule tasu 420 eurot iga aasta 1. veebruariks;

-

juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud Farmi kinnistu

igakordne omanik;

-

kohustada puudutatud isikut I andma tahteavaldus Laratsi kinnistu kohta avatud

registriosa kolmandasse jakku juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks.

Maakohus lisas määrusele juurdepääsu asukoha kaardi ja määras saata jõustunud kohtulahend

kinnistusraamatu pidajale.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel iga

menetlusosalise enda kanda.

4.1. Maakohus tuvastas, et Farmi kinnistu ei külgne ühegi sellise kinnistuga, millel asuks

avalikult kasutatav tee. Seega avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

4.2. Maakohus lähtus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 ja Riigikohtu praktikast ning

leidis, et juurdepääs Farmi kinnistule avalikult kasutatavalt Pähkla teelt tuleb määrata üle

Laratsi kinnistu mööda olemasolevat teed (nn Sigala tee). Tegemist on kõige optimaalsema

juurdepääsuga.

4.2.1. Juurdepääs on pikka aega toimunud mööda praegust teed, mille kasutamine on välja-

kujunenud tava. Laratsi kinnistu katastriüksused on tagastatud puudutatud isikule I Kaarma

Vallavalitsuse 19. detsembri 2000 korralduse nr 660 (edaspidi: korraldus) alusel, registreeritud

5 (10)

maakatastris 2. detsembril 2001 ja 22. jaanuari 2002 kinnistamisavalduse alusel kinnistus-

raamatusse kantud 17. aprillil 2002. Korralduse p-s 4.3 on märgitud, et I, II, III ja IV maatükil

tuleb kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele. Nimetatud punkt hõlmab juurdepääsu ka

Farmi kinnistule. Korralduse lisaks oleval katastriüksuse plaanil on II maatüki plaanil näidatud

selge juurdepääs Pähkla külateelt Sigala maaüksusele (märgistusega 5A). Märgistus tähendab,

et tee on 5 m laiune ja asfaltkattega. Seega teadis puudutatud isik I juba maa tagastamise ajal,

et üle ühe tema maaüksuse kulgeb juurdepääs Farmi maaüksusele. Kuna Farmi maaüksuse

juurdepääsu eraldi ei mõõdistatud ega lahendatud muul viisil, siis pidi tagastatava maa omanik

taolise lahendusega nõus olema. Puudutatud isik I ei ole juurdepääsutee kasutamises aastate

jooksul ka probleemi näinud, sh pole ta 20 aastat pidanud juurdepääsuteed ja selle kasutamist

koormavaks ega enda huve eriliselt riivavaks.

4.2.2. Olemasolev juurdepääs on rajatud sigala teenindamiseks. Farmi kinnistul endiselt asuv

sigala rajati ehitisregistri andmetel 1974. aastal. Maa-ameti kaardirakenduse ajalooliselt

kaardilt aastatest 1978–1989 nähtub, et juurdepääs oli avaldaja taotletud asukohas. Nimetatud

juurdepääs on olnud aastakümneid samas kohas.

4.2.3. Soovitud asukohas on asfaltkattega tee juba olemas, kusjuures tee olukord on piisavalt

hea, et võimaldada liiklemist erinevate sõidukitega aastaringselt. Tee olemasolu tähendab, et

puudub vajadus teha täiendavaid investeeringuid uue tee rajamiseks ning jääb ära ka selle

eelduseks olev asjaajamine (sh projekteerimine, geodeetilised uuringud). Olemasoleva tee

kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust, puid, võsa ega muutma või ehitama teerajatisi.

Sõidukitega avaldaja kinnistule ligipääsemine on vajalik, et tagada kinnistul asuva seakasvatuse

majandustegevuse toimimine ja teenindamine.

4.2.4. Avaldaja soovitud juurdepääs ei koorma naaberkinnistu omanikku liigselt. Juurdepääs

võtab enda alla 2544,14 m² suuruse ala 12,08 ha suurusest maaüksusest, kuid see ei välista

juurdepääsu määramist. Kinnistu koormamisega seotud riivet saab kompenseerida tasuga.

Laratsi kinnistu on maatulundusmaa, sellel ei paikne eluhooneid ja kinnistu tavakasutus ei ole

olulisel määral takistatud. Puudutatud isiku I huve ebaproportsionaalselt seega ei riivata.

4.2.5. Puudutatud isik I väidab, et soovib rajada mh tee asemele päikesepargi, viidates

olemasolevale energiakriisile. Menetluse alguses soovis ta rajada tee asemele metsa, viidades

keskkonna ja looduse kaitsmise vajadusele, samuti sigalast lähtuva ebameeldiva lõhna

tõkestamisele. Avaldaja ja puudutatud isiku I poja kirjavahetusest enne kohtusse pöördumist ei

nähtu, et tee alust maad soovib puudutatud isik I ise muul otstarbel kasutada. Läbiv teema oli

ebameeldiv lõhn ja keskkonnanõuete võimalik rikkumine. Nii ei ole puudutatud isiku I väited

piisavalt veenvad päikesepargi rajamise põhjendatuse osas. Puudutatud isiku I esitatud

simulatsioonidokument ja Sunergia OÜ e-kiri ei näita päikesepargi asukohta ja tehnilist

võimalikkust või lubatavust. Simulatsioonidokument on lisaks võõrkeelne ja selle sisu ei ole

täpselt arusaadav.

4.3. Juurdepääsutee määramisel tuleb kõrvutada avaldaja ja puudutatud isiku I huve.

Puudutatud isiku I huvid ei kaalu üles avaldaja huve. Avaldaja huvi on omada ilma suuri

kulutusi tegemata ligipääsu enda kinnistult avalikult kasutatavale teele, seevastu puudutatud

isiku I huvi on teostada võimalikult suurel määral omandiõigust. Juurdepääsu seadmisel ei lõpe

puudutatud isiku I omandiõigus vastavale kinnistu osale, samuti ei välista see ala sihtotstarbelist

kasutamist. Koormatud kinnisasja omanik peab tee kasutust vaid taluma ja võimaldama. Selline

piirang ei ole ebaproportsionaalne, arvestades, et tegelik juurdepääsutee on samas kohas olnud

juba mitukümmend aastat.

4.4. Põhjendatud ei ole juurdepääsu määramine puudutatud isiku I pakutud uue tee asukohta,

sest see eeldab Kuressaare-Võhma-Panga maanteelt uue mahasõidu ja sõidutee projekteerimist

ning ehitamist, samuti geodeetilisi uuringuid. Eelnevalt tuleb 93 m pikkuselt ja 5 m laiuselt

teealalt eemaldada haljastus, juurida kännud, koorida kasvupinnas. Kruusakattega tee ehituse

6 (10)

maksumus on ligikaudu 27 699 eurot (käibemaksuga), mis inflatsiooni arvestades võib

suureneda. Seega on uue tee rajamine seotud suurte rahaliste kuludega ja keeruka

asjaajamisega, mis on ebamõistlik olukorras, kus tegelikkuses on olemas tee, mille kaudu on

aastakümneid pääsetud avaldaja kinnistule. Uue tee rajamine paneb saneeritava avaldaja ka

majanduslikult keerulisse olukorda. Lisaks on usutavad avaldaja selgitused, et uue tee kaudu ei

saaks sõidukid Farmi kinnistul mõistlikult liigelda. Kinnistu suurust ja hoonete paiknemist

arvestades ei ole võimalik kohe sissesõidu juurde rajada uut parklat, mis oleks piisava suurusega

ka veoautodele manööverdamiseks. Samuti peaks sissesõidu juurde jääma sõidukite

desinfitseerimisala, kuid selle ehitamiseks pole seal ruumi. Emiselauda ja saepurukuuri ümber

olev tee on kitsas ja suurte veoautodega seal liigelda on väga keeruline, kui mitte võimatu.

Tulenevalt bioohutusnõuetest ei tohi sisenevate autodega emiselauda kõrval üldse liigelda.

4.5. Taotletud juurdepääsutee pindala on 2544,14 m², Laratsi kinnistu kõnealuse maaüksuse

kogusuurus on 12,08 ha, millest teealune maa hõlmab 2,12%. Maamaksu suurus teealuselt

maalt on käesoleval ajal 0,76 senti. Seni on juurdepääsuteed korrastanud ja hooldanud avaldaja

ning puudutatud isik I ei ole nõustunud kulude kandmises osalema. Seega kaasnevad avaldajale

kulud tee korrastamiseks. Puudutatud isik I on toonud esile, et soovib rajada Laratsi kinnistule

5200 m² suurusele maa-alale päikesepargi (sh juurdepääsuteele). Samas ei ole võimalik

puudutatud isiku I arvutusi ja esitatud dokumente arvestada kasutuseelise kaotuse (saamata

jäänud tulu) hüvitise määramisel, sest üheselt ei ole arusaadav, millisele maa-alale kavandatava

päikesepargi järgi on arvutused tehtud, kas kõigi oluliste teguritega on arvestatud, kas

planeeritavat päikeseparki on võimalik sellises asukohas (sh juurdepääsutee alal) tehniliselt

elektrivõrku liita. Lisaks puudub projekt ja teave võimalike lubade olemasolu kohta. Laratsi

kinnistul asuvad elektripaigaldised ja nende kaitsevööndid, samuti avalikult kasutatava tee

kaitsevööndid ei ole seotud kohtu määratava juurdepääsuga. Eeltoodu alusel on määratava

juurdepääsu puhul õiglaseks tasuks igakordsele Laratsi kinnistu omanikule 420 eurot aastas.

4.6. Korrastamis- ja hoolduskohustus ning sellega seotud kulude kandmine jääb avaldaja

kanda, kuna puudutatud isik I ei ole kohustuses osalemisega nõustunud, kuid ta on kohustatud

taluma juurdepääsu ja selle korrastamiseks ning korrashoiuks vajalike toimingute tegemist

avaldaja ja tema volitatud isikute poolt. Kohus ei saa panna avaldajale kohustust tee

renoveerida. Vastavat nõuet ei ole puudutatud isik I kohtule esitanud. Juurdepääsu määramine

tähendab AÕS § 156 järgi eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsutasu ja tingimuste

otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi või teha otsustusi, mis ei

ole seotud juurdepääsu määramisega.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS MAAKOHTUS

5. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja uue

määrusega:

-

määrata Farmi kinnistule juurdepääs Kuressaare-Võhma-Panga teelt üle Laratsi

kinnistu pikkusega 71,15 m;

-

määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks tee alla jäävale maale

kohalduv maamaks, mis tuleb Farmi kinnistu igakordsel omanikul tasuda Laratsi

kinnistu igakordsele omanikule kord aastas, iga jooksva aasta 1. veebruariks;

-

määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused (tee laius 5 m, teekate ja kohustus

rajada tee kuue kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest).

Menetluskulud palub puudutatud isik I panna avaldaja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt

järgmised.

5.1. Esiteks kohaldas maakohus valesti AÕS § 156 lg 1, tegi kaalutlusvigu ega kaalunud

piisavalt puudutatud isiku I huve. Maakohus eelistas ülemääraselt avaldaja huve ega hinnanud,

7 (10)

millised negatiivsed tagajärjed kaasnevad juurdepääsu määramisega puudutatud isikule I.

Puudutatud isik I tugineb sisuliselt samadele argumentidele nagu maakohtus:

-

avaldaja ei vaja juurdepääsu kodule, vaid tema huvi on teenida tulu, mida ei tuleks teha

naaberkinnistut kahjustades ja liigselt koormavalt;

-

maakohus määras juurdepääsu umbes 270 m pikkusele ja 2544 m² suurusele alale, aga

puudutatud isiku I pakutud uus tee oleks vastavalt 73 m ja 350 m², st omandiõiguse

riive oleks väiksem, väheneks raiskav maakasutust ja hooldus oleks avaldajale

soodsam, lisaks oleks uus tee ohutum ja hoolivam läheduses elavate külaelanike suhtes;

-

uue tee rajamine ei ole keerukas ega ebamõistlikult kulukas, kusjuures juurdepääsu

kandmine kinnistusraamatusse niigi tõstab Farmi kinnistu väärtust;

-

maakohus ei arvestanud puudutatud isiku I selgitustega, et uue juurdepääsutee rajamine

on ka avalikes huvides;

-

määratud juurdepääsutee ei ole tavaks, vaid omavoliline kasutus.

5.2. Teiseks andis maakohus asjaoludele ebaõige hinnangu ega võtnud arvesse, et määratud

juurdepääsutee seisukord ei ole piisavalt hea. Ka selles osas heidab puudutatud isik sisuliselt

ette tema maakohus esitatud järgmiste argumentidega mittenõustumist:

-

puudub kindlus, et avaldaja juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab vajalikud

kulud, sest avaldaja ei ole sisulist hooldust olemasolevale teele kunagi teinud ning

raskeveokite kasutamise jätkamiseks vajab tee olulises mahus parendustöid;

-

maakohus leidis põhjendamatult, et ei saa panna avaldajale tee renoveerimise

kohustust, sest võimalik on määrata juurdepääsu täpsemad tingimused, sh tee laius,

teekate ja mis aja jooksul juurdepääsutee rajatakse või renoveeritakse;

-

uue tee rajamisel võib olla vaja teha mõningaid ümberkorraldusi, kuid avaldaja ei

tõendanud, et need oleks talle liialt koormavad. Praegugi sõidavad suured masinad

ümber farmi (sööda ja läga vedu), järelikult on manööverdus- ja parkimisruum piisav.

Desinfitseerimisala ei ole ka praegu, see on otsitud põhjus. Emiselauda bioohutus-

nõuetele viitamine on samuti otsitud põhjus, sest lauda ümber on kogu aeg käinud läga-

ja söödavedu maanteelt tulevate masinatega.

5.3. Kolmandaks rikkus maakohus uurimisprintsiipi ja selgitamiskohustust.

5.3.1. Maakohus ei teinud puudutatud isikule I ettepanekut täpsustada päikesepargi rajamise

asjaolusid ja esitada täiendavaid tõendeid (selgitamiskohustuse rikkumine). Samuti ei kogunud

kohus ise täiendavaid tõendeid, kuigi pidanuks kahtluse korral välja selgitama, kas planeeritavat

päikeseparki on võimalik rajada ja elektrivõrku liita (uurimispõhimõtte rikkumine). Kui kohus

ei saanud võõrkeelsest päikesepargi rajamist puudutavast dokumendist aru, siis tuli anda

võimalus esitada tõlge.

5.3.2. Puudutatud isik I selgitas, et soovitud päikeseparki ei ole võimalik rajada mujale, sh uue

tee asukohta, mis on kohe suure tee ääres. Uue tee asukohta ei ole võimalik ka midagi muud

rajada, mistõttu just sinna tee rajamine sinna oleks puudutatud isikule I palju vähem koormav.

5.3.3. Maakohus ei selgitanud välja, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks puudutatud isik I

juurdepääsualust maad veel kasutada. Kui päikesepargi rajamine juurdepääsu alla jäävale maale

pole võimalik, soovis puudutatud isik I esitada tõendeid maa ladustamisplatsina kasutamise

kohta.

5.4. Neljandaks ei ole jälgitav juurdepääsutasu kujunemine.

5.4.1. Tulenevalt Riigikohtu praktikast pidi maakohus tagama puudutatud isikule I juurde-

pääsutasu määramisel samasuguse seisundi, milles ta oleks, kui saab juurdepääsualust maad

juurdepääsuta ise kasutada (sh muul otstarbel). Maakohus pidi välja selgitama, millised

negatiivsed tagajärjed puudutatud isikule I juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad.

8 (10)

5.4.2. Vaidlustatud määrusest ei ole aru saada, kuidas kujunes juurdepääsutasu 420 eurot

aastas, milline on hüvitis omandiõiguse riive eest ning kuidas ja mille põhjal see on arvestatud.

Maakohtu määratud juurdepääsutasu on põhjendamatult madal ja puudutatud isiku I suhtes

ebaõiglane. Puudutatud isik I selgitas, et olemasoleva juurdepääsutee renoveerimise korral

nõustuks puudutatud isik I juurdepääsutee talumise eest hüvitisega 400 eurot kuus, mis teeks

tee pindala arvestades 0,16 eurot/m² kuus.

5.5. Viiendaks jaotas maakohus menetluskulud ebaõiglaselt. Menetluskulud oleks pidanud

jätma avaldaja kanda, kelle huvides lahend tehti. See on äärmiselt ebaõiglane, kui puudutatud

isik I peab ise tasuma enda menetluskulud. Puudutatud isik I kasutas oma menetlusõigusi

heauskselt, pakkudes välja uue tee, mis on nii avaldajale kui puudutatud isikule I soodsam ja

mõistlikum lahendus. Puudutatud isik I püüdis kaitsta enda vara avaldaja hooletuse ja

lõhkumise eest.

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks.

Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 27. veebruaril 2023.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse muutmata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 659 kaudu kohalduv § 657 lg 1 p 1). Määruskaebus jääb rahuldamata ja puudutatud

isik I kannab sellega seonduvad menetluskulud.

8. Määruskaebuses vaidlustab puudutatud isik I maakohtu määrust üksnes juurdepääsutee

tingimuste osas, kuid ei vaidlustanud määrust osas, millega tuvastati puudutatud isik I kohustus

anda nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendati tema nõusolek tehtava

määrusega. TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus §-ga 659) järgi kontrollib ringkonnakohus määrus-

kaebuse põhjal maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on

edasi kaevatud.

9. Puudutatud isik I esitas määruskaebuses taotluse täiendavate tõendite (avaldaja 2019. aasta

majandusaasta aruanne ja enampakkumise teavitus) vastuvõtmiseks. Esitatud tõendid tuleb

TsMS § 662 lg 3 alusel toimikusse võtta ja neid hinnata kaebuse lahendamisel.

10. Maakohus kohaldas põhjendatult AÕS § 156 lg 1. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal

avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja

juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille

kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt

Riigikohtu 4. märtsi 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-17-12857, p 15; 13. veebruari 2019 määrus

tsiviilasjas nr 2-14-23161/207, p 17.1). Käesolevas asjas pole vaidlust, et Farmi kinnistul ei ole

vahetut juurdepääsu avalikule teele, st ühel või teisel viisil tuleb sinna pääsemiseks läbida

Laratsi kinnistut. Sellise olukorra tuvastamist ei ole kaebusega vaidlustatud.

11. Maakohus kaalus vaidluse sisulisel lahendamisel kinnisasjade omanike huve, analüüsis

menetlusosaliste väiteid ja hindas tõendeid. Valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike

huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda

vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu 16. jaanuar 2013 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12, p 9; 26. oktoobri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28;

27. septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Maakohus kaalumispiire ei

ületanud. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud määruses esitatud maakohtu põhjendustega

juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas ega kord neid (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

9 (10)

12. Avaldaja taotleb Farmi kinnistule juurdepääsu üle Laratsi kinnistu kulgeva Sigala tee

kaudu, et jõuda avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isik I on alternatiivselt pakkunud välja,

et avaldaja rajaks üle Laratsi kinnistu uue tee.

12.1. Vaidlustatud määrusest nähtub, et maakohus kaalus juurdepääsu mõlemaid variante, kuid

ei pidanud võimalikuks määrata juurdepääsu puudutatud isiku I pakutud asukohas. Maakohus

põhjendas asjakohaselt, et uus tee tuleks alles rajada, aga taotletud asukohas on tee olemas ja

seda on seni juurdepääsuks kasutatud. Seega on maakohus arvestanud juurdepääsu määrates

puudutatud isiku I pakutud alternatiivse uue teega, kuid leidnud, et selles asukohas ei ole

põhjendatud juurdepääsu määrata. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna puudutatud isiku I esile

toodud asjaolud alust teha maakohtust erinevat kaalutlusotsust.

12.2. Asjaolu, et avaldaja kasutab olemasolevat teed Farmi kinnistule pääsemiseks, ei takista

puudutatud isikul I Laratsi kinnistule rajada päikeseparki või sellest muul viisil kasu saada.

Maakohus tuvastas õigesti, et tee võtab enda alla väga väikese osa Laratsi kinnistu asjaomasest

maaüksusest. Puudutatud isik I ei ole maakohtus ega ka kaebuses piisavalt põhjendanud, miks

tuleks päikesepaneelid paigutada või ladustamisplats rajada just olemasoleva tee asukohta.

Päikesepargi või ladustamisplatsi rajamiseks ja nende hooldamiseks vajab puudutatud isik I

sama moodi teed. Seega, avaldaja poolt juba olemasoleva tee kasutamine enda kinnistule

pääsemiseks, ei riiva oluliselt puudutatud isiku I õigust enda kinnistult kasu saada.

12.3. Põhjendatud ei ole väide, et uue tee rajamine on avalikes huvides. Laratsi kinnistu

sihtotstarve on maatulundusmaa ja kasutatava tee ääres ei ole ühtegi elamut, mida võiks häirida

avaldaja kasutatavad sõidukid. Uue tee rajamine ei välista avaldaja veoautode sõitmist

elamutest mööda, mis asuvad avalikult kasutatava tee ääres. Puudutatud isikul I pole TsMS § 3

lg 2 järgset õigust kaitsta kohtus avalikku huvi.

12.4. Puudutatud isik I on määruskaebuses märkinud, et teed kasutatakse alates 70ndatest

aastatest. See on kooskõlas maakohtu põhjendatud seisukohaga, et tegemist on ajalooliselt

väljakujunenud juurdepääsuteega, mida on kasutatud ligi 50 aastat. Maakohus tegi

paikvaatluse, mille käigus tuvastas menetlusnorme rikkumata, et kasutatav tee on heas korras.

Sellest järeldas maakohus õigesti, et uue tee rajamine ei ole otstarbekas.

13. Asjakohatu on kaebuse etteheide, et avaldaja ei ole siiani kasutatavat teed parandanud.

Toimikust nähtub, et avaldaja on soovinud sõlmida kokkulepet tee kasutamiseks, aga

puudutatud isik I sellega ei nõustunud. Nii ei ole avaldajal senini olnud kohustust teed korras

hoida. Juurdepääsutee määramisel on maakohus ette näinud, et avaldajal või Farmi kinnistu

igakordsel omanikul on kohustus teed enda kulul korras hoida. Tõenäoliselt soovib igapäevaselt

teed kasutav isik sõita mööda korras teed. Seega on alusetu puudutatud isiku I kahtlus, et

avaldaja ei täida tee korrashoiu kohustust.

14. Samuti on põhjendamatud puudutatud isiku I etteheited, et maakohus rikkus uurimis-

printsiipi ja ei täitnud selgitamiskohustust. Puudutatud isikul oli võimalus menetluse käigus

muuta oma seisukohta ja esitada tõendeid asjaolu kohta, milleks ta tahab Laratsi kinnistut

kasutada. Asjaolu, et maakohus kahtles päikesepargi rajamises, ei tähenda, et ta jättis

puudutatud isiku I huvi oma kinnistut kasutada tähelepanuta. Maakohus märkis, et juurdepääsu

seadmisel ei lõpe puudutatud isiku I omandiõigus kinnistule ja tal ei ole takistust kasutada maad

sihtotstarbeliselt. Puudutatud isik I peab tee kasutust vaid taluma ja võimaldama.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et selline piirang ei ole ebaproportsionaalne, sest

olemasolevat juurdepääsuteed on kasutatud mitukümmend aastat. Ülejäänud kinnistut võib

puudutatud isik I kasutada vastavalt oma soovile. Ühtlasi jäid puudutatud isiku I etteheited

maakohtule deklaratiivseks ja sisutuks. Hiljemalt maakohtu määrusest oli puudutatud isikule I

arusaadav, millised tema väited ei olnud piisavalt tõendatud või milliseid asjaolusid tuluks veel

kohtu ette tuua. Määruskaebuse väidetest ega lisadest ei nähtu asjaolusid, mis võimaldaks teha

maakohtust erineva järelduse tee asukoha või juurdepääsu tingimuste kohta.

10 (10)

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku I soovitav tasu tee kasutamise

eest 400 eurot kuus on ülemäärane. Tasu kindlaksmääramisel tuleb arvestada, et juurdepääsutee

hoolduskulud tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks jäävad Farmi kinnistu omaniku

kanda, puudutatud isik I võib kasutada sama teed ja hüvitis katab 400 kordselt juurdepääsutee

aluse maa (2544 m²) maamaksu. Puudutatud isiku I kinnistu turuväärtus juurdepääsu

ainukasutamise õiguse kaotusega ei vähene, sest juurdepääsuks määratav tee ei muutu avalikult

kasutatavaks teeks, vaid seda kasutavad lisaks omanikule ainult Farmi kinnistuga seotud isikud.

Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus põhjendatult, et avaldajalt tuleb puudutatud isiku I

kasuks välja mõista iga-aastase juurdepääsutee kasutamise tasuna 420 eurot. Kohus ei pea

käesolevaga sarnases olukorras tasu määrates seda detailsemalt põhjendama ega tasu summat

igal juhul matemaatiliselt komponentidest moodustama. Maakohtu kaalutlused on vaidlustatud

määrusest nähtavad ja jälgitavad. Põhjendamatu on puudutatud isiku I võrdlus ladustusplatsi

hinnaga, sest tee-kujulisele maale ei saa eeldatavasti mõistlikult rajada ladustusplatsi. Samuti

ei ole juurdepääsutee kasutamise võimaldamine samaväärne maa teisele isikule üüri või muu

kasutuslepingu alusel kasutusse andmisega.

16. Avaldaja menetluskulud jättis maakohus õigesti TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel

avaldaja kanda. Samuti kohaldas maakohus puudutatud isiku I menetluskulude jaotamisel

õigesti TsMS § 172 lg 1 teist lauset, sest tema väited ja taotlused ei olnud edukad.

17. Kokkuvõttes ei anna kaebuse väited ega sellele lisatud tõendid alust vaidlustatud määrust

muuta.

18. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda.

19. Kaebemenetluse kulud saab ringkonnakohus rahaliselt kindlaks määrata. Maakohtul

polnud vaja vastavaid otsustusi teha, sest asja esimeses astmes läbivaatamise kulud jäid õigesti

iga menetlusosalise enda kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS

§-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata avaldaja kulunimekirja alusel.

19.1. Avaldaja esitas 1. veebruaril 2023 tervikliku kulunimekirja, mis sisaldab kõiki seniseid

menetluskulusid. Puudutatud isiku I kaebuse alusel ei saa ringkonnakohus muuta avaldaja

kasuks soodsamaks maakohtus otsustatud kulude jaotust, st maakohtus kantud kulud ei ole

vaidlustatud määruse järgi hüvitatavad. Seega jätab ringkonnakohus tähelepanuta avaldaja

taotluse osas, mis käsitleb kulusid maakohtus asja sisulisel läbivaatamisel.

19.2. Kaebemenetluse kuluna taotles avaldaja 1038,33 euro hüvitamist, mis on tasu 7 t 25 min

õigusteenuse eest (sh kaebusega tutvumine ning vastuse ja kulunimekirja koostamine)

tasumääraga 140 eurot/t (käibemaksu hüvitamist avaldaja ei taotle). Puudutatud isik I palus

kohtul kontrollida avaldaja kulude vajalikkust ja põhjendatust.

19.3. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 6 t.

Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus määruskaebemenetluses oli sisuliselt sama

nagu maakohtus ning menetlusosalised ei esitanud olulisel määral uusi väiteid ega tõendeid.

Avaldaja esindaja tasu on põhjendatud määraga 80 eurot/t. Kohus võtab arvesse, et advokaadi

tunnitasu on kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuriseadusest tulenevaid

kohustusi ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitte-advokaadist esindajate puhul nii ei ole.

Neil kaalutlustel tuleb puudutatud isikul I avaldajale hüvitada määruskaebemenetluse kuluna

480 eurot (= 6 t × 80). Rahuldamata jääb avaldaja taotlus kaebemenetluse kuludest 558,33 euro

(= 1038,33 – 480) hüvitamiseks.

19.4. Vastavalt avaldaja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus määruse resolutsioonis,

et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt peab puudutatud isik I tasuma viivist.

20. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 3 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)