2-20-17183/127 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Siiri Malmberg

Otsuse tegemise aeg ja

koht

31. märts 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-17183

Kohtuasi

Fausto Capital AS-i hagi IWG Global Investments vastu

garantiikirjast tuleneva 230 679 euro ja viiviste saamiseks

Fausto Capital AS-i hagi Estonian Centres Company No

1 OÜ vastu põhinõude 2 320 208,36 euro ja viiviste

saamiseks

IWG Global Investments vastuhagi Fausto Capital AS-i

vastu põhinõude 431 422,20 euro ja viiviste saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. septembri 2022. a otsus (parandatud

7. novembri 2022. a määrusega)

Kaebuse esitaja ja liik

IWG Global Investments ja Estonian Centres Company No 1

OÜ ühine apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

IWG Global Investments apellatsioonkaebus 494 336,02

eurot

Estonian Centres Company No 1 OÜ apellatsioonkaebus

4 069 984,14 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

ringkonnakohtus

Hageja Fausto Capital AS (endine ärinimi Fausto Capital OÜ,

registrikood

11939341),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaat Tarmo Peterson ja Kenneth Karpov

Kostja IWG Global Investments (Luksemburgi registrikood

B200985, asukoht 26 Boulevard Royal, 2449 Luxembourg)

Kostja Estonian Centres Company No 1 OÜ (registrikood

14379196)

Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul Künnap,

vandeadvokaat Marcus Niin ja advokaat Mirjam Vichmann

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 14. märtsi 2023. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30. septembri 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-17183

osas, millega maakohus rahuldas Fausto Capital AS-i nõude Estonian Centres

Company No 1 OÜ vastu 1 286 544,60 eurot ületavas osas ja sellelt arvestatud viivise

saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas.

2. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab Fausto Capital AS-

i nõude Estonian Centres Company No 1 OÜ vastu 1 286 544,60 eurot ületavas osas

ja sellelt arvestatud viivise saamiseks rahuldamata. Estonian Centres Company

No 1 OÜ vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud jäävad kummagi poole enda

kanda, v.a kaja esitamisega seotud menetluskulud, mis jäävad Estonian Centres

Company No 1 OÜ kanda. IWG Global Investments vastu esitatud hagiga ja

vastuhagiga seotud menetluskulud jäävad IWG Global Investments kanda.

3. Täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 5 sõnadega „kuni põhinõude

täitmiseni“. Jätta muus osas maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, täiendades

otsuse põhjendusi.

4. Jätta IWG Global Investments apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Rahuldada Estonian Centres Company No 1 OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

6. Mitte võtta asja juurde Fausto Capital AS-i 28. märtsil 2023 elektrooniliselt esitatud

tõendeid.

7. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

7.1. Rahuldada Fausto Capital AS-i hagi IWG Global Investments vastu.

7.2. Välja mõista IWG Global Investments’ilt Fausto Capital AS-i kasuks

garantiisumma 230 679 eurot ja maakohtu otsuse kuupäeva (30. september

2022) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 37 299,30 eurot ning alates

1. oktoobrist 2022 viivis põhinõudelt (230 679 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

7.3. Rahuldada Fausto Capital AS-i hagi Estonian Centres Company No 1 OÜ vastu

osaliselt.

7.4. Välja mõista Estonian Centres Company No 1 OÜ-lt Fausto Capital AS-i

kasuks põhinõudena 1 286 544,60 eurot ja ringkonnakohtu otsuse kuupäeva

(31. märts 2023) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 928 382,68 eurot ning

alates 1. aprillist 2023 põhinõudelt (1 286 544,60 eurot) viivis 28% aastas kuni

põhinõude täitmiseni.

7.5. Jätta IWG Global Investments vastuhagi Fausto Capital AS-i vastu

rahuldamata.

7.6. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus Estonian Centres Company No 1 OÜ

vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud kummagi poole enda kanda (s.o

70% kogu asja mahust), v.a kaja esitamisega seotud menetluskulud, mis jätta

Estonian Centres Company No 1 OÜ kanda.

7.7. Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus IWG Global Investments vastu esitatud

hagiga ja vastuhagiga seotud menetluskulud (sh otsuse viivitamata täidetavaks

tunnistamise taotluse menetlemisega seotud kulud) IWG Global Investments

kanda (s.o 30% kogu asja mahust).

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Fausto Capital AS (hageja) esitas 20. novembril 2020 Harju Maakohtule IWG Global

Investments (kostja I) vastu hagi, milles palus kostjalt I hageja kasuks välja mõista põhinõudena

230 679 eurot ja viivise seaduses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni (tsiviilasi nr 2-

20-17183).

Hageja esitas 22. aprillil 2021 Tartu Maakohtule Estonian Centres Company No 1 OÜ (kostja

II) vastu hagi, milles palus kostjalt II hageja kasuks välja mõista põhinõudena 2 320 208,36

eurot ja viivise määras 28% aastas kuni põhinõude täitmiseni (tsiviilasi nr 2-21-6322).

Harju Maakohus liitis nimetatud tsiviilasjad ühte menetlusse.

2. Hagiavalduste kohaselt sõlmisid hageja kui üürileandja ja kostja II kui üürnik 9. aprillil 2019

äriruumi üürilepingu nr T82-4-2019 (üürileping), mille kohaselt kohustus hageja kostjale II

üürima äri- ja büroohoones välja ehitatava üüripinna (edaspidi ruumid). Kostja I väljastas

3. mail 2019 garantiikirja üürilepingust tulenevate kostja II kohustuste tagamiseks. Hageja

kohustus andma ruumid kostjale II üle 28. veebruaril 2020. Hageja võis ruumide üleandmist

pikendada. Hageja teavitas 8. juunil 2019 kooskõlas üürilepingu p-ga 1.11 kostjat II, et annab

ruumid üle 30. juunil 2020.

Üürilepingu p 1.14 kohaselt pidi üürnik esitama ruumide siseviimistluse kahe nädala jooksul

alates üürilepingu sõlmimisest ehk hiljemalt 23. aprillil 2019. Kostja II esitas vastavad andmed

alles 25. veebruaril 2020. Kostja II kohustuse täitmise viibimise tõttu lükkus viivituse võrra

edasi ka ruumide üleandmine, kuivõrd kostja II esitatud siseviimistluse lahendus tuli hagejal

võtta aluseks projektdokumentatsiooni koostamisel (üürilepingu p 1.15). Kooskõlas

üürilepingu p-ga 1.15 esitas hageja 3. märtsil 2020 kostjale II projektdokumentatsiooni, s.o

eriosade projektid (veevarustus, kanalisatsioon, tugevvool, nõrkvool, ATS) kooskõlastamiseks.

Vastavalt üürilepingu p-le 1.15 tuli üürnikul viie tööpäeva jooksul projektdokumentatsioon

kooskõlastada või mittenõustumisel esitada motiveeritud keeldumine. Kui üürnik ei

kooskõlasta projektdokumentatsiooni ega esita motiveeritud keeldumist ning see rikkumine

takistab tööde tähtaegset valmimist, lükkub ruumide üleandmine vastava viivituse võrra edasi.

Kostja II jättis üürilepingu p-st 1.15 tuleneva kohustuse täitmata. Ka oli kostja II pidevalt

viivituses oma teiste jooksvate kohustuste täitmisega ning soovis teha olulisi muudatusi

projektilahendustes ja siseviimistluses. Hageja on kostjale II selgitanud, et kostja II kohustuste

täitmisega viivitamine põhjustab ka ruumide üleandmisega viivituse.

Kostja II esitas 15. juulil 2020 hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja teavitas

kostjat II, et esitatud ülesütlemisavaldusel puudub õiguslik alus, kuivõrd ruumide üleandmise

viibimise on põhjustanud kostja II ise. Hageja esitas 30. augustil 2020 kostjale II kahju

hüvitamise nõude summas 1 973 593,76 eurot, mille palus tasuda hiljemalt 1. septembriks

2020. See avaldus oli ühtlasi käsitatav ka üürilepingu ülesütlemisavaldusena.

Hageja nõuab kostjalt II üürilepingu rikkumise tõttu leppetrahvi 287 614,80 eurot (üürilepingu

p 7.7), saamata jäänud üüritulu 1 430 352 eurot ja ruumide ehitustööde kulusid 1 033 663,76

eurot. Vaidlusaluste ruumide osas on sõlmitud uus üürileping. Hageja ütles 30. augustil 2020

üürilepingu kehtivalt üles ning uuele üürnikule anti ruumid üle 30. septembril 2022. Seega

nõuab hageja kostjalt II saamata jäänud üüritulu 25 kuu eest. Kuna uus üürnik maksab hagejale

üüri 0,99 eurot/m² eest vähem, tuleb kostjal II hüvitada hagejale üüritasude vahe. Kuivõrd

hageja ehitas ruumid spetsiaalselt kostja II soovide järgi, on hageja kandnud ruumidega seoses

ehituskulusid 1 033 663,76 eurot. Hageja on oma nõudega tasaarvestanud kostja II poolt

tasutud kolme kuu üüritasu 143 807,40 eurot. Hageja nõuab kostjalt II kahju hüvitamist

leppetrahvi ületavas osas. Lisaks nõuab hageja kostjalt II viivist viivisemääraga 28% aastas

(üürilepingu p 7.1).

Hageja nõue kostja I vastu tuleneb 3. mai 2019. a garantiikirjast, millega väljastati garantii

kostja II üürilepingust tulenevate kohustuste tagamiseks. Hageja esitas 30. augustil 2020

kostja II vastu üürilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude. Kuivõrd kostja II kahju

hüvitanud ei ole, esitas hageja 3. septembril 2020 kostja I vastu garantiikirja p-le 4 vastava

täitmise nõude, paludes garantiisumma 230 679 euro tasumist. Garantiikirja kohaselt kohustus

kostja I garantiinõude tasuma viie tööpäeva jooksul, s.o hiljemalt 22. septembril 2020. Kuivõrd

kostja I ei ole garantiikirjast tulenevat kohustust täitnud, tuleb kostjal I tasuda hagejale viivist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostjate vastuväited

3. Kostjad paluvad jätta hagid rahuldamata.

Hageja nõuded on põhjendamatud, sest kostja II ei ole üürilepingust tulenevaid kohustusi

rikkunud, mistõttu ei saanud hageja üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Lisaks oli selleks

hetkeks üürileping kostja II erakorralise ülesütlemise tagajärjel lõppenud. Hageja rikkumine

seisnes selles, et ta ei andnud ruume kostjale II tähtaegselt üle. Hageja pidi ruumid üle andma

hiljemalt 30. juunil 2020 (üürilepingu p 1.11).

Kostja II ei viivitanud siseviimistluslahenduse esitamisega. 2. mail 2019 esitas kostja II

hagejale siseviimistluse kavandi. Üürilepingu mõtte ja ehitusprojektide tavapärase töökäigu

loogikaga ei ole kooskõlas üürilepingu p 1.14 tõlgendus, mille kohaselt pidi kostja II esitama

kaks nädalat pärast lepingu sõlmimist lõpliku siseviimistluse, mida ei saanud enam muuta.

25. veebruaril 2020 esitatu näol oli tegemist siseviimistluslahenduse täiendusega, mille

esitamine oli tingitud hagejast. Nimelt tuli siseviimistlust muuta hageja eksimuse tõttu seoses

mezzanine vahekorruse lahendusega. Hageja 19. novembri 2019. a e-kirjast selgus, et kostja II

soovitud lahendust ei kasutatud ehitusloa taotlemisel. Kuna uue ehitusloa taotlemine tähendas

hageja hinnangul ruumide üleandmise tähtaja edasilükkamist 6–12 kuud, siis ei olnud kostjal II

muud võimalust, kui nõustuda hageja ettepanekuga ja muuta sisekujundust nii, et see ei lähtu

kostja II soovitud ja hagejaga enne üürilepingu sõlmimist kooskõlastatud vahekorruse

lahendusest. Kostja II teadis juba 9. septembril 2019, et ta ei pruugi ruume tähtaegselt üle anda,

väites, et hilinemine võib olla tingitud hoone eripärast. Kostjate hinnangul ei ole hageja

tõendanud, et ruumide üleandmine oli tingitud siseviimistluse täiendustest.

Kostja II ei viivitanud projektdokumentatsiooni kooskõlastamisega. Hageja ei esitanud

kostjale II üürilepingu p-ga 1.15 kooskõlas olevat projektdokumentatsiooni. Üürilepingu p-

s 1.15 peeti silmas projektdokumentatsiooni, mille alusel saab ruumid valmis ehitada. 3. märtsil

2020 saadetud dokumentide näol ei olnud tegemist projektdokumentatsiooniga. Ka ei saadetud

dokumente kooskõlas üürilepinguga. Seega ei saanud kostja II üürilepingu p-s 1.15 sätestatud

kohustust rikkuda.

Hageja edastas 8. juulil 2019 kostjale II teate, et ruumide üleandmine toimub 30. juunil 2020.

Seejärel edastas hageja 15. mail 2020 kostjale II ehitustööde ajakava, millest nähtus, et

hagejapoolne ruumide üleandmine lükkus 2020. a septembri keskpaika. Kostja II esitas

hagejale 18. mail 2020 teate, milles teavitas hagejat lepingu rikkumisest ja palus rikkumise

kõrvaldada 30 päeva jooksul. Samuti hoiatas kostja II, et kui hageja rikkumist ei kõrvalda, ütleb

ta üürilepingu erakorraliselt üles. Kostja II andis hagejale täiendava tähtaja ruumide

üleandmiseks, milleks oli 10. juuli 2020. a. Kuivõrd hageja ei kõrvaldanud üürilepingu olulist

rikkumist talle antud täiendava tähtaja jooksul ega andnud kostjale II ruume üle, ütles kostja II

üürilepingu 15. juulil 2020 erakorraliselt üles.

Kuivõrd üürileping ei ole lõppenud hagejapoolse erakorralise ülesütlemisega, siis on hageja

leppetrahvi nõue alusetu. Kuna kostja II ei ole üürilepingut rikkunud, siis on põhjendamatu ka

hageja nõue kahju hüvitamiseks. Samuti ei ole hageja tõendanud kahju tekkimist. Hageja ei ole

tõendanud, et ta alustas kostja II sisekujunduseks vajalike ehitustöödega.

Hagejal puudub nõue kostja I vastu. Hageja kuritarvitab garantiikirjast tulenevaid õigusi ning

käitub kostja I suhtes pahauskselt, teades, et kostja II ei ole lepingut rikkunud.

Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud

4. Kostja I esitas 5. mail 2021 Tartu Maakohtule hageja vastu hagi, milles palus hagejalt kostja I

kasuks välja mõista põhinõudena 431 422,20 eurot ja viivise seaduses sätestatud määras kuni

põhinõude täitmiseni (tsiviilasi nr 2-21-7137). Nimetatud tsiviilasi liideti praeguse asjaga ja

menetletakse vastuhagina.

Vastuhagi kohaselt tasus kostja II hagejale üüritasu osas ettemaksu 143 807,40 eurot. Kostja II

on üürilepingu 15. juulil 2020 erakorraliselt üles öelnud, mistõttu tuleb ettemaks tagastada.

Lisaks nõuab kostja II hagejalt üürilepingu p 7.8 alusel leppetrahvi 287 614,8 eurot.

Kostjad sõlmisid 16. veebruaril 2021 nõuete loovutamise lepingu, millega kostja II loovutas

nõuded hageja vastu kostjale I.

Hageja vastuväited

5. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.

Kostjal II ei ole leppetrahvi nõuet hageja vastu, sest kostja II 15. juulil 2020 esitatud

ülesütlemisavaldus on õiguslikult toimetu. Hageja ei ole rikkunud üürilepingust tulenevaid

kohustusi, mistõttu puudus kostjal II õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Kostja II ja

hageja vahel sõlmitud üürileping on lõppenud hageja 30. augustil 2020 esitatud üürilepingu

ülesütlemisavaldusega. Seega on kostja I nõue põhjendamatu ning see tuleb jätta rahuldamata.

Kostja II ettemaksu tagastamise nõude on hageja oma nõudega tasaarvestatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 30. septembri 2022. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ja mõistis

kostjalt II hageja kasuks välja leppetrahvi 287 614,80 eurot, kahjuhüvitise 2 032 593,56 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise 1 182 955,15 eurot ning viivise 28% aastas alates

1. oktoobrist 2022 kuni põhinõude tasumiseni. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja

garantiikirja alusel 230 679 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 37 299,30 eurot ja viivise

seadusjärgses määras alates 1. oktoobrist 2022. Maakohus jättis kostja I vastuhagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt kostjate kanda.

Maakohus hindas esmalt, mis alusel ning millal hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürileping

lõppes. Maakohus tuvastas, et üürilepingu p 1.11 kohaselt pidi ruumide üleandmine ja

vastuvõtmine toimuma 28. veebruaril 2020. Sama üürilepingu punkt võimaldas üürileandjal

ruumide üleandmist pikendada eeldusel, et ruumide üleandmine ei või toimuda hiljem kui

30. juunil 2020. Kooskõlas viidatud punktiga teavitas hageja 8. juulil 2019 kostjat II, et ruumide

üleandmine toimub 30. juunil 2020. Üürilepingu p 1.14 kohaselt pidi kostja II esitama ruumide

siseviimistluse vastavalt lisale 3 hiljemalt 23. aprillil 2019. Kostja II esitas aga vastavad

andmed 25. veebruaril 2020. Kuivõrd kostja II viivitas ruumide siseviimistluse lahenduse

esitamisega, lükkus kooskõlas üürilepingu p-ga 1.15 vastava viivituse võrra edasi ka ruumide

üleandmine, sest kostja II poolt esitatud siseviimistluse lahendus tuli võtta aluseks

projektdokumentatsiooni koostamisel.

Hageja esitas 3. märtsil 2020 kostjale II eriosade projektid, mis koostati kostja II esitatud

siseviimistluse alusel. Maakohus tuvastas, et kostja II soovis teha olulisi muudatusi

projektilahendustes ja siseviimistluses, mis andis hagejale üürilepingu p 1.14 kohaselt õiguse

lükata ruumide üleandmine siseviimistluse muudatuste läbirääkimise aja võrra edasi. Hageja

esitas kostjale II muudetud arhitektuurilised joonised, paludes need hiljemalt 5. mail 2020

kinnitada, mida kostja II ei teinud. Maakohus tuvastas, et hageja esitas 30. augustil 2020

kostjale II üürilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude summas 1 973 593,76 eurot, mille

palus tasuda hiljemalt 1. septembril 2020, mis oli ühtlasi käsitatav hagejapoolse üürilepingu

ülesütlemise avaldusena.

Maakohus

leidis,

et

kostja II

rikkus

oluliselt

üürilepingut,

kuna

oli

viivituses

siseviimistluslahenduse tähtaegse esitamisega ning samuti ei täitnud kostja II kohustust

kooskõlastada projektdokumentatsioon. Maakohus asus seisukohale, et kostja II poolne

üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv, kuivõrd see ei olnud üürilepingu p-dega 6.3 ja 6.3.2

kooksõlas. Seega on kostja II 15. juulil 2020 esitatud erakorraline ülesütlemisavaldus tühine

ning üürilepingu kehtivaks lõppemise aluseks on hagejapoolne üürilepingu erakorraline

ülesütlemine 30. augustil 2020.

Maakohus asus seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue 287 614,80 eurot, mis on esitatud

üürilepingu p-de 6.2 ja 7.7 alusel, on põhjendatud. Samuti on põhjendatud hageja saamata

jäänud tulu nõue 1 430 352 eurot. Ka on põhjendatud hageja nõue kahju 1 033 663,76 euro

hüvitamiseks, mis seisneb hageja poolt tehtud ehituskuludes. Hageja esitas kostjale II

30. augustil 2020 nõude ja selle lisad, mille kohaselt moodustavad ruumidega seotud

ehituskulud kokku 1 033 663,76 eurot. Hageja on vastavate tööde tegemist ja kulude kandmist

tõendanud Weldon Ehitus OÜ 2. mai 2022. a kinnitusega. Nimetatud kinnituses on välja toodud

kostja II soovil tehtud ehitustööde kulud. Hageja sissenõutavaks muutunud viivisenõue on

põhjendatud üürilepingu p 7.1 alusel ning tsiviilkohtumenetluse seadustustiku (TsMS) § 367

alusel kuulub rahuldamisele ka hageja edasiulatuva viivise nõue.

Järgnevalt hindas maakohus hageja nõuet kostja I vastu. Maakohus tuvastas, et garantiikirja p 2

(a) kohaselt on kostja I kohustatud viie tööpäeva jooksul alates hagejalt vastava kirjaliku nõude

esitamist tasuma hagejale üürniku poolt tasumata jäetud üüri ja kõrvalkulude eest, viivist,

kahjuhüvitist ja leppetrahve maksimaalses summas kuni 230 679 eurot. Kuivõrd hageja on

üürilepingu 30. augustil 2020 kostja II poolse üürilepingu rikkumise tõttu kehtivalt üles öelnud,

on hageja nõue kostja I vastu põhjendatud. Samuti on põhjendatud hageja viivisenõue.

Kuivõrd maakohus leidis, et kostja II poolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine,

jättis maakohus kostja I vastuhagi hageja vastu rahuldamata.

Apellatsioonkaebus

Kostjad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha

uus otsus, millega rahuldada kostja I vastuhagi ja jätta hageja hagi kostjate vastu rahuldamata.

Alternatiivselt palusid kostjad tühistada maakohtu otsuse ja saata asi samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda.

Maakohus eksis menetlusõiguse normide kohaldamisega, sest maakohtu otsus on

põhjendamata. Samuti eksis maakohus materiaalõiguse kohaldamisega, kui leidis, et kostja II

üürilepingu ülesütlemine on tühine. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et kostja II esitas hagejale

siseviimistluse 25. veebruaril 2020. Kostja II esitas hagejale siseviimistluse 2. mail 2019.

Kostja II esitas hagejale 25. veebruaril 2020 siseviimistluse täiendused. Muudatuste tegemise

vajadus tulenes hagejast, sest hageja ei kasutanud kostja II esitatud vahekorruse lahendust

ehitusloa taotlemisel. Hageja ei ole tõendanud, millised konkreetsed muudatused olid tingitud

kostja II soovist muudatusi teha, millised olid tingitud hagejast või üldehitusega seotud

vajadustest.

Hageja lepinguline kohustus oli koostada kostja II edastatud siseviimistluse alusel

projektdokumentatsioon, mille alusel saab teostada ehitustöid (üürilepingu p 1.15). Hageja ei

koostanud

viidatud

projektdokumentatsiooni,

hageja

esitas

kostjale II

erinevaid

projektdokumentatsiooni elemente. Maakohus leidis ekslikult, et 3. märtsil 2020 saadetud

dokumentatsiooni puhul on tegemist projektidokumentatsiooniga üürilepingu p 1.15 mõttes.

Viidatud kuupäeval esitas hageja kostjale II ainult madalpinget ja majatehnikat puudutava

dokumentatsiooni. Üürilepingu p-s 1.15 käsitatakse dokumentatsiooni, mille alusel saab

ruumid valmis ehitada.

Kostjal II oli õigus üürileping üles öelda ning kõik ülesütlemise eeldused olid täidetud. Hageja

rikkus oluliselt üürilepingut, kuna jättis ruumid kostjale II üle andmata. Seejuures andis

kostja II 18. mai 2020. a teatega hagejale võimaluse 30 päeva jooksul üürilepingu rikkumine

kõrvaldada ning hiljem andis ta ka täiendava tähtaja ruumide üleandmiseks.

Maakohus eksis, kui rahuldas hageja nõuded kostja II vastu. Leppetrahvi nõude eelduseks on

üürileandja poolne lepingu ülesütlemine üürilepingu p 6.2. alusel. Kostja II ei ole üürilepingust

tulenevaid kohustusi rikkunud, mistõttu puudus hagejal alus üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks. Seetõttu puudus hagejal õigus nõuda kostjalt II ka kahju hüvitamist. Ka

väidavad kostjad, et hageja ei ole tõendanud mistahes kahju tekkimist. Maakohus jättis kostjate

vastuväited tähelepanuta ja esitatud dokumendid analüüsimata. Kuivõrd kostja II ei ole oma

lepingulisi kohustusi rikkunud, siis on maakohus ebaõigesti rahuldanud ka hageja garantiinõude

kostja I vastu. Maakohtul tulnuks rahuldada kostja I vastuhagi.

Vastustaja seisukoht

7. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas,

millega maakohus rahuldas hageja nõude kostja II vastu 1 286 544,60 eurot ületavas osas ja

sellelt arvestatud viivise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas teeb

ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hageja nõude kostja II vastu 1 286 544,60 eurot

ületavas osas ja sellelt arvestatud viivise saamiseks rahuldamata. Lisaks sellele täiendab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 sõnadega „kuni põhinõude täitmiseni“.

Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, täiendades otsuse

põhjendusi. Kostja II vastu esitatud hagiga seotud maakohtus kantud menetluskulud jäävad

kummagi poole enda kanda ning kostja I vastu esitatud hagiga ja vastuhagiga seotud

menetluskulud jäävad kostja I kanda.

Kostja I apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Kostja II apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt.

9. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hageja ja kostja II vahel

sõlmitud üürileping lõppes kostja II 15. juuli 2020. a erakorralise ülesütlemisavalduse tagajärjel

või lõpetas üürilepingu hageja 30. augustil 2020 tehtud erakorraline ülesütlemine. Mõlema

ülesütlemise eelduseks on üürilepingu rikkumine (üürilepingu p-d 6.2 ja 6.3) ning sellest sõltub,

kellel on õigus esitada teise lepingupoole vastu lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid. Samuti

vaidlevad pooled veel selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt I garantiikirjast tuleneva

kohustuse täitmist.

10. Kostjad leiavad, et maakohus on ebaõigesti nende vastu esitatud hagid rahuldanud, leides,

et hagid tuleb jätta rahuldamata ning vastuhagi rahuldada. Esmalt käsitab kolleegium kostja II

vastu esitatud hagi (I), seejärel kostja I vastu esitatud hagi (II), seejärel kostja I vastuhagi hageja

vastu (III) ning seejärel lahendab menetluslikud küsimused (IV).

I

11. Apellatsioonkaebuses heidavad kostjad maakohtule ette, et maakohtu otsus on

põhjendamata. Kolleegium nõustub kostjatega, et maakohus on rikkunud kohtuotsuse

põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8), sest kohtuotsuse põhjendamiseks ei

piisa põhjendavas osas üksnes tõendite märkimisega, millele on rajatud kohtu järeldused.

Vaatamata sellele leiab kolleegium, et maakohtu järeldused üürilepingust tulenevate kohustuste

rikkumise kohta on õiged. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja II üürilepingu

ülesütlemine alates 15. juulist 2020 ei ole kehtiv ning üürileping lõppes hageja 30. augustil

2020 tehtud ülesütlemisavalduse tagajärjel. Selles osas täiendab ringkonnakohus maakohtu

otsuse põhjendusi.

11.1. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja II sõlmisid 9. aprillil 2019 tähtajalise

üürilepingu, millega hageja kohustus andma kostja II kasutusse Tartu mnt 82 ehitatavas äri- ja

büroohoones asuvad ruumid pindalaga 2850 m². Pooled leppisid üürilepingu p-s 1.11 kokku, et

ruumide üleandmine toimub 28. veebruaril 2020 ning hagejal on õigus seda tähtpäeva

ühekordselt muuta, kuid üleandmine ei või toimuda hiljem kui 30. juunil 2020. Pooled ei vaidle

selle üle, et hageja edastas 8. juulil 2019 kostjale II teate, et ruumide üleandmine toimub

30. juunil 2020. Samuti ei vaielda selle üle, et hageja saatis 15. mail 2020 kostjale II

ehitustöödega seotud ajakava, millest nähtus, et ruumide üleandmine lükkub edasi. Hageja

väitel tingis ruumide üleandmise viivituse kostja II, sest kostja II rikkus üürilepingu p-des 1.14

ja 1.15 sätestatud kohustusi (ruumide siseviimistluse esitamine ja projektdokumentatsiooni

kooskõlastamine). Nende viivituste tõttu oli takistatud ehitustööde tähtaegne valmimine ning

selle võrra lükkus ruumide üleandmine edasi.

Pooltel on erinevad arusaamad üürilepingu p-des 1.11, 1.14 ja 1.15 sätestatust. Ennekõike on

vaidlus selle üle, kas hageja sai üürilepingu p-s 1.11 sätestatud tähtaega koosmõjus p-dega 1.14

ja 1.15 pikendada ning mida pidasid pooled tegelikult silmas „ruumide siseviimistlus“ ja

„projektdokumentatsioon“ terminitega.

11.2. Kostja II tugineb üürilepingu p 6.3.2 rikkumisele, leides, et hageja pidi talle ruumid üle

anda hiljemalt p-s 1.11 sätestatud ajal, s.o 30. juunil 2020 (III kd, tl-d 56 ja pöördel). Kostja II

hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et ta rikkus üürilepingu p-s 1.14 sätestatud

kohustust ja esitas ruumide siseviimistluse 25. veebruaril 2020. Samuti on kosta II seisukohal,

et talle ei saa ette heita üürilepingu p-s 1.15 sätestatud kohustuse rikkumisest, sest talle ei

esitatudki kooskõlastamiseks projektidokumentatsiooni. Kolleegium leiab, et maakohtu

lõppjäreldus, et kostja II rikkus üürilepingu p-des 1.14 ja 1.15 sätestatud kohustusi, mistõttu ei

saanud hagejale ette heita üürilepingu p-s 6.3.2 sätestatud ruumide üleandmise kohustuse

rikkumist, on õige. Kostjate väiteid ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Maakohus tuvastas esitatud tõendite pinnalt, et kostja II esitas ruumide siseviimistluse

25. veebruaril 2020 ning soovis sellega teha olulisi muudatusi projektilahendustes ja

siseviimistluses (vt maakohtu otsuse p-d 38 ja 40). Kolleegium nõustub maakohtuga.

11.3. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II esitas 2. mail 2019 siseviimistluse projekti. Samas

on põhjendatud hageja väide, et tegemist ei olnud üürilepingu p 1.14 järgse siseviimistluse

lahendusega. Kuna pooltel on kõnealuse tingimuse osas eriarvamus, tuleb selle sisu

väljaselgitamiseks kasutada VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreegleid. VÕS § 29 lg 1 järgi

lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb

lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte tahe. Lepingu

tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid. Nii on ka

maakohus arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist (lg 5 p

3). Samuti tuleb arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja eesmärki ning

vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (lg 5 p-d

1, 4 ja 5).

11.4. Hageja võttis üürilepinguga kohustuse ruumid vastavalt kostja II soovidele välja ehitada

(vt üürilepingu lisa 3 – üüripinna väljaehitamise kokkulepe; I kd, tl-d 16 pöördel–17). Selleks,

et ruume välja ehitada, vajas hageja kostja II poolt ruumide siseviimistluse lahendust, mille

põhjal koostada p 1.15 kohaselt kostjale II kooskõlastamiseks esitatav projektdokumentatsioon.

Kolleegium nõustub hagejaga, et 2. mail 2019 kostja II poolt esitatu alusel ei saanud hageja

oma lepingulisi kohustusi täita. Asjaolu, et 2. mail 2019 esitatud dokumentide näol oli tegemist

esialgse siseviimistluse lahendusega (inglise keeles „design package“), tõendab kostja II 2. mai

2019. a e-kiri, mille kohaselt ei olnud andmed siseviimistluse kohta veel lõplikult kinnitatud (I

kd, tl 200). Samuti kinnitas kostja II 8. juuli 2020. a e-kirjas, et ta on viivituses siseviimistluse

lahenduse esitamisega ning lõplik lahendus on esitatud 25. veebruaril 2020 (I kd, tl 141, tõlge

tl 142). Nii on kostja II kõnealuses e-kirjas avaldanud: „Oleme esitanud lõpliku sisekujunduse

juba 25.veebruaril nagu on kka kinnitatud 5.märtsi koosoleku protokollis“.

11.5. Kolleegiumi hinnangul on hageja tõendanud, et 25. veebruaril 2020 esitas kostja II

oluliselt muudetud siseviimistluse lahenduse, mis ei olnud vastavuses 2. mail 2019 saadetud

lahendusega, mistõttu pidi hageja uuesti alustama eriosade projekteerimist (vt arhitekti

teostatud projektide võrdlus; III kd, tl 188–IV kd, tl 39). Võrreldes 2. mail 2019 esitatud

siseviimistluse projekti 25. veebruaril 2020 esitatud projektiga, siis projektis on tehtud 35

muudatust (nt uste ja seinte demontaaž ning uute seinte ja uste ehitus).

11.6. Kolleegium nõustub hagejaga, et üürilepingu p 1.14 tõlgendamisel ei saa lähtuda kostja II

äritavadest. Kõnealuse punkti kohaselt võis kostja II teha ruumide siseviimistluses muudatusi,

kuid muudatuste tegemisel tuli ka arvestada, et need toovad ruumide valmimise osas kaasa

viivituse, mistõttu andis see omakorda hagejale õiguse ruumide üleandmise aega edasi lükata

siseviimistluse muudatuse läbirääkimiste aja võrra. Praegusel juhul oli tegemist just sellise

olukorraga,

sest

kostja II

esitas

25. veebruaril

2020

hagejale

muudatustega

siseviimistlusprojekti. Üürilepingu p-de 1.14 ja 1.15 koosmõjust ning poolte kirjavahetusest

saab järeldada poolte tahte – kui kostja II soovib teha siseviimistluses muudatusi, siis on hagejal

õigus lükata ruumide üleandmise aega edasi. Seega ei nõustu kolleegium kostjaga II, et

üürilepingu p 1.11 sätestas lõpliku ruumide üleandmise aja. Kui kostja II soovis teha

siseviimistluses olulisi muudatusi, mis mõjutasid ka projekti, siis tuli arvestada p-des 1.14 ja

1.15 sätestatuga, et siseviimistluse muudatused ja projektdokumentatsiooni kinnitamata jätmine

takistab ehitustööde tähtaegset valmimist.

12. Kostjad tuginevad mezzanine vahekorruse lahendusega seotud asjaoludele, leides, et

25. veebruaril 2020 lõpliku siseviimistluse projekti esitamine oli tingitud hageja poolt

vahekorruse lahendusel tehtud eksimusest. Kolleegiumi hinnangul ei saa esitatud tõenditest

kostjate soovitud järeldusi teha.

12.1. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II projekteeris ruumilahenduse üüripinna piiridest

välja. Seega oli üürilepingule lisatud hoone põhiplaan ja ruumide asukoht (üürilepingu lisa 1)

vastuolus esialgse üüripinna siseviimistluse lahendusega (üürilepingu lisa 5). Kuna ehitusluba

väljastati ehitisele 25. veebruaril 2019, siis on sellega tõendatud, et üürilepingule lisatud hoone

põhiplaani ja ruumide asukohta (üürilepingu lisa 1) ei muudetud, sest selle alusel väljastati

ehitusluba (V kd, tl-d 26–35). Vaatamata sellele leiavad kostjad, et siseviimistluse muudatuse

tegemise vajadus tulenes hagejast, kes oli 13. veebruaril 2019 teada andnud, et „üldine lahendus

sobib“ ning andnud kostjale II siseviimistluse lahenduse kinnituse.

12.2. Seega on pooltel erimeelsus selle üle, kes vastutab viivituse eest, mis tulenes eelnimetatud

üürilepingu lisade vastuolust, s.o väljaspool üüripinna piire jääv siseviimistluse lahendus.

Kolleegiumi hinnangul ei vastuta selle eest hageja.

Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu lisa 5 sisaldas kostja II poolt koostatud siseviimistluse

esialgset lahendust (I kd, tl-d 18–27 pöördel). See, et tegemist oli esialgse lahendusega, kinnitab

üürilepingu p 1.14, mille kohaselt tuli kostjal II kahe nädala jooksul alates üürilepingu

sõlmimisest esitada vastavalt lisale 3 (üüripinna väljaehitamise kokkulepe) ruumide

siseviimistlus. Hageja on 13. veebruari 2019. a e-kirjas avaldanud, et „üldine lahendus sobib“

(V kd, tl 5). Kolleegium nõustub hagejaga, et kuna kostja II esitas hagejale esialgse

siseviimistluse projekti 2. mail 2019, siis enne seda saigi hageja teha üldisi märkusi, mitte aga

13. veebruaril 2019 kooskõlastada lahendust, mis esitati talle 2. mail 2019.

Mõlemad üürilepingu pooled tegutsesid oma majandus- ja kutsetegevuses ning üürilepingu

lisa 5 koostajad pidid igal juhul korruste piirjoontest aru saama. Lisaks sellele on hageja

tõendanud, et kui ta seda vastuolu märkas, teavitas ta sellest kostjat II (vt hageja 19. novembri

2019. a e-kiri; V kd, tl 6 pöördel). Enamgi veel, kui kostja II tugineb sellele, et 25. veebruaril

2020 esitatud siseviimistluse projekti tingis mezzanine vahekorruse lahenduse muutmise

vajadus, siis sellist järeldust tõendite pinnalt teha ei saa. Hageja on tõendanud, et 22. jaanuaril

2020 esitas kostja II hagejale parandatud joonised, millega paigutati ruumilahendus

lepingujärgsele pinnale („Oleme nüüd plaani uuendanud – leiate manusest, kus vahekorrus on

säilinud algsel kujul“; V kd, tl 25, tõlge tl 24, e-kirja lisa, VI kd, tl-d 53–54); projekti logi,

milles on vahekorruse muudatus märgitud „21.01.20 2F and 2FM reviewed“; V kd, tl 36).

Kostjad ei ole ümber lükanud hageja väidet, et 25. veebruaril 2020 esitatud siseviimistluse

lahendus ei sisaldanud vahekorruse muudatust.

12.3. Seda, et vahekorrusega seotud vastuolude eest peab vastutama hageja, ei saa järeldada ka

apellatsiooniastmes esitatud tõendite pinnalt (V kd, tl-d 123–125 pöördel). Tegemist ei olnud

hageja eksimusega. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt küsis kostja II mezzanine vahekorruse

võimaliku lahenduse kohta, kuid hageja 19. novembri 2018. a e-kiri ei puuduta kõnealust

vahekorrust, vaid juba trepikoja vahetasandit – „vahekorruse teisel tasandil on ruum, mis tuleks

lisada üüripinda, sest seda ei ole võimalik eraldis kasutada (olen märkinud selle musta

värviga)“. E-kirjale lisatud manus tõendab, et e-kirjas ei peeta silmas mezzanine vahekorruse

lahendust (V kd, tl-d 155–157). Sellele järgnevast kirjavahetusest nähtub, et hageja viitas juba

enne üürilepingu sõlmimist, et kostja II soovitud lahendus ei olnud teostatav (V kd, tl-d 160–

161). Samuti andis hageja kostjale II 30. novembril 2018, 20. detsembril 2018, 29. jaanuaril

2019 ja 20. märtsil 2019 teada, et kostja II soovitud lahendus ei ole teostatav. Lisaks sellele

saadeti nimetatud e-kirjadega ka ruumide plaanid, kus oli mezzanine korrus korrektselt

projekteeritud (V kd, tl-d 162–176).

Kuigi kostja II väidab, et hageja teadis juba 9. septembril 2019, et ta ei pruugi ruume tähtaegselt

üle anda, siis kolleegiumi hinnangul ei oma need väited asja lahendamisel tähtsust. Asjas on

tuvastamist leidnud, et viivitus tulenes sellest, et kostja II tegi ruumide siseviimistluses olulisi

muudatusi, mis mõjutasid ruumide valmimise tähtaega (vt nt hageja 20. mai 2020 vastuskiri; I

kd, tl-d 150–151, tõlge tl-d 152–153; 31. märtsi 2020. a koosoleku nr 5 protokoll; I kd, tl-d 154

ja pöördel).

12.4. Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul tõendatud, et puuduvad seosed

vahekorruse ja 25. veebruaril 2020 esitatud siseviimistluse lahenduse muudatuste vahel ning

mezzanini vahekorruse lahendus ei saanud olla põhjuseks, miks kostja II esitas hagejale

siseviimistluse lahenduse 25. veebruaril 2020. Kostjate väited, et muudatusi tehti hageja

algatusel, ei ole samuti kolleegiumi hinnangul tõendamist leidnud. Kostjad on

apellatsioonkaebuses üldsõnaliselt väitnud, et muudatuse loetelust ei ilmne ühegi muudatuse

põhjus. Kuna hageja esitas oma väite tõendamiseks tõendi („Üürniku poolt 25.02.2020. a

esitatud sisearhitektuurse projekti muudatused võrreldes 02.05.2019. a projektiga“), siis tuli ka

kostjatel esitada vastuväited ja neid tõendada (TsMS § 230 lg 1).

12.5. Tulenevalt üürilepingu p-st 1.14 võis hageja kostja II poolt siseviimistluse lahenduse

hilisema esitamise tõttu lükata ruumide üleandmise aega edasi. Seda õigust hageja ka kasutas

(vt hageja 9. juuli 2020. a vastuskiri; I kd, tl-d 169–170; hageja 12. augusti 2020. a vastuskiri;

I kd, tl-d 171–172, tõlge tl-d 172 pöördel–174). Kolleegium leiab, et seetõttu ei saanud kostja II

tugineda erakorralisel ülesütlemisel asjaolule, et hageja ei andnud talle ruume üle hiljemalt

30. juuniks 2020. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud

täidetud.

13. Maakohus tuvastas, et lisaks üürilepingu p 1.14 rikkumisele, rikkus kostja II üürilepingu p-

st 1.15 tulenevat kohustust, jättes projektdokumentatsiooni kinnitamata (vt maakohtu otsuse p-

d 39 ja 54). Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, kuid peab vajalikuks selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi täiendada.

13.1. Kui üürilepingu p 1.14 rikkumine annab hagejale õiguse ruumide üleandmise aega edasi

lükata, siis p 1.15 rikkumine, kui see rikkumine takistab tööde tähtaegset valmimist, lükkab

ruumide üleandmise vastava viivituse võrra edasi. Samuti andis kõnealuse punkti rikkumine

koosmõjus p-ga 6.2.6 aluse üürileping erakorraliselt üles öelda.

13.2. Pooled vaidlevad selle üle, mida tähendas üürilepingu p-s 1.15 sätestatud

„projektdokumentatsioon“. Kõnealuse tingimuse sisu väljaselgitamiseks tuleb kasutada

VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreegleid, arvestades VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid.

Nii on ka maakohus arvestanud lepingu tõlgendamisel poolte käitumist pärast lepingu

sõlmimist (lg 5 p 3). Lisaks tuleb arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja

eesmärki ning vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat

tähendust (lg 5 p-d 1, 4 ja 5).

13.3. Kostja II leiab, et talle ei esitatud projektdokumentatsiooni kooskõlastamiseks.

Kolleegium kostjaga II ei nõustu. Kolleegiumi hinnangul ei saa üürilepingu p-s 1.15 kajastatud

projektdokumentatsiooni mõtte sisustamisel lähtuda majandus- ja taristuministri 17. juuli

2015. a määrusega nr 97 kehtestatud „Nõuded ehitusprojektile“ sätestatust. Selline tõlgendus ei

vasta poolte ühisele tahtele ega ka üürilepingu eesmärgile. Kostja II pidi esitama hagejale

siseviimistluse lahenduse (sisendi), et selle alusel koostada projektdokumentatsioon.

Kolleegium nõustub hagejaga, et üürilepingu p 1.15 mõttes olid sellisteks projektideks

veevarustus, kanalisatsioon, küte, ventilatsioon, jahutus, arhitektuur, tugevvool, nõrkvool ja

ATS, mis vajasid kostja II poolset kooskõlastamist ning mille alusel sai hageja ruume välja

ehitada. Sellisele tõlgendusele viitab ka üürilepingu p 1.14, mille kohaselt „üürileandja koostab

vajalikud projektid ning teostab ehitustööd ruumides vastavalt punktile 1.2“. Asja materjalidest

ei nähtu, et enne kohtumenetlust oleksid üürilepingu pooled andnud projektdokumentatsioonile

ehitusseadusiku mõistetest tuleneva tõlgenduse.

13.4. 3. märtsil 2020 saatis hageja vastavad projektid kostjale II kooskõlastamiseks (III kd, tl-

d 39–40). Hageja ei saanud kostjale II tööprojekte saata, sest ilma kooskõlastuseta ei ole

töövõtjatel võimalik tööprojekte koostada (määruse § 5 lg 1 järgi on ehitusprojekti

staadiumiteks eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt). Samuti ei saa tööprojekti staadiumis teha

projektis muudatusi (määruse § 10 lg 3), vaid saab täpsustada põhiprojekti lahendusi, mistõttu

oli hagejale oluline, et kostja II kooskõlastaks esmalt just põhiprojekti. Kolleegium ei nõustu

kostjate seisukohaga, et asjaolu,

et

hageja ei

esitanud projektdokumentatsiooni

kooskõlastamiseks, tõendavad 5. märtsi 2020. a ja 31. märtsi 2020. a koosoleku protokollid.

Hageja on tõendanud, et ka pärast 25. veebruari 2020. a jätkas kostja II projektis muudatuste

tegemist (I kd, tl-d 155–158, tõlge tl-d 158 pöördel–159). Muudatuste tegemine siseviimistluses

tähendas, et hageja pidi muudatusi tegema ka eriosa projektides. See omakorda peatas

muudatustega seotud ruumides ehitustööd (vt nt 31. märtsi 2020. a koosoleku protokoll nr 5, p-

d 4.1 ja 5.1). Seega oli hageja esitatud projektide kooskõlastamine või sellest keeldumine

oluline, sest see võimaldas ruumid valmis ehitada.

13.5. Lisaks vaidlevad pooled apellatsiooniastmes ka selle üle, kas 3. märtsil 2020 saadeti

kostjale II dokumentatsioon kooskõlas üürilepingus sätestatuga. Kõnealune e-kiri saadeti TKle.

Kostja II esindajana on üürilepingus märgitud JK. Asja materjalidest nähtuvalt suhtles hageja

TKga ning tema e-postile saadetud e-kirjad jõudsid kostjani II. Seetõttu on kolleegiumi

hinnangul kostjate II väide, et just 3. märtsil 2020 saadetud e-kirjaga rikkus hageja üürilepingus

sätestatud teadete vahetamise korda, hea usu põhimõttega vastuolus. Samuti on kostja II andnud

menetluses kinnituse, et TK juhtis kostja II esindajana vaidlusalust projekti (vt

apellatsioonkaebuse p 94).

14. Pooled ei vaidle äriruumi üürilepingu ülesütlemise formaalsete eelduste üle (VÕS § 325).

Kuna hageja poolt 30. augustil 2020 tehtud üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed

eeldused on täidetud, siis on üürileping lõppenud hageja ülesütlemise tagajärjel. Järgnevalt

hindab kolleegium hageja üürilepingu rikkumisest tulenevaid kostja II vastu esitatud nõudeid.

14.1. Maakohus leidis, et hageja leppetrahvi nõue on üürilepingu p 7.7 ja VÕS § 158 lg 1 alusel

põhjendatud ning mõistis kostjalt II hageja kasuks välja 287 614,80 eurot. Kostja II leiab, et

leppetrahvi nõue ei kuulu rahuldamisele, sest kostja II üürilepingut ei rikkunud ning üürileping

lõppes kostja II erakorralise ülesütlemise tagajärjel. Kolleegium leiab, et maakohus on

materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu valesti 287 614,80 eurot leppetrahvina kostjalt II

välja mõistnud. Samas ei muuda nimetatud rikkumine lõppastmes selles ulatuses nõude

rahuldamist.

14.2. Hageja ja kostja II on üürilepingu p-s 7.7 kokku leppinud, et kui hagejal on p 6.2 järgi

õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, siis tasub kostja II hagejale leppetrahvi kehtiva kuue

kuu üürisumma ulatuses. Maakohus tuvastas ja kostja II ei vaidle, et summa, mida hageja saaks

leppetrahvina nõuda, on 287 614,80 eurot.

VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuigi

lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võivad pooled kokku leppida, millise kohustuse

rikkumise korral ja millisel viisil peab kohustust rikkunud pool oma rikkumise heastama, on

seadusega leppetrahvi kokkulepetel olla seadusega sätestatud piirangud. Maakohus ei

arvestanud leppetrahvi nõuet rahuldades VÕS § 334 lg 4 redaktsiooniga üürilepingu sõlmimise

ajal. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt

üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui

võimalikku kahjuhüvitist. Selle sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud

kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür,

kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Seega välistas VÕS § 334 lg 4 üürilepingu poolte

leppetrahvi kokkulepped (vt Riigikohtu 17. juuni 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15, p

11).

14.3. Kohus kohaldab seadust ise, olles enne tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud.

TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega. TsMS § 652

lg 8 kohaselt ei ole ringkonnakohus seotud ka apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega.

Ringkonnakohtu 14. märtsi 2023. a istungil arutas kohus pooltega VÕS § 334 lg 4

kohaldamisega seotud asjaolusid (ajamärk 00:12:33). Pooled ei toonud esile asjaolusid, mis

välistaksid leppetrahvi kokkuleppe tühisuse. Samas, isegi kui leppetrahvi kokkulepe on tühine,

siis seadus ei keela nõuda üürilepingu rikkumise tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemise

korral üürnikult üürileandjale kahju hüvitamist. Sellise kahju hüvitamise nõude lahendamisel

tuleb teha kindlaks kahju hüvitamise eeldused ja kontrollida, kas hagejal on õigus nõuda

kostjalt II kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des 127 ja 128 sätestatuga.

Kuna maakohus pole seda teinud, siis muudab ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi. Kui hagejale on 287 614,80 euro ulatuses kahju tekkinud ning kahju hüvitamise

eeldused on täidetud, siis kuulub nimetatud nõue rahuldamisele vaatamata sellele, et hageja

nõudis seda summat leppetrahvina (vt selles osas eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-65-15, p 12).

15. Hageja nõuab kostjalt II saamata jäänud üürituluna 1 430 352 eurot. Maakohus rahuldas

hageja nõude. Kolleegium nõustub maakohtuga ning TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse

põhjendusi täies ulatuses ei korda (maakohtu otsuse p-d 59 ja 60).

15.1. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena

kostja II üürilepingu rikkumise tõttu. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist

olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju

hüvitamiseks. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel

VÕS § 115 mõttes, on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata

jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Projektdokumentatsiooni kooskõlastamise

kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on

hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3

tähenduses ka ettenähtav (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35).

Sealjuures saab üürileandja kahju arvutamisel tugineda lepingujärgse hinna ning

asendustehingu hinna vahele VÕS § 135 lg 1 alusel või VÕS § 135 lg-le 2 (vt Riigikohtu 18. mai

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20; 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-

13, p 37). Hageja on saamata jäänud üüritulust maha arvestanud uuelt üürnikult saadava üüri

ning kostja II pole tõendanud, et hagejal oleks olnud võimalik ruumid välja üürida varem või

kõrgema üüritasuga.

15.2. Kuivõrd maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II on üürilepingut

rikkunud, siis on maakohus õigesti leidnud, et hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue

kuni uue üürilepingu sõlmimiseni 998 662,50 eurot ja üürihindade vahest 431 689,50 eurot.

16. Hageja nõuab kostjalt II ehituskulude hüvitamist 1 033 663,76 eurot. Maakohus rahuldas

ka selle nõude. Kolleegiumi hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et nimetatud

kahjunõude rahuldamise eeldused on täidetud. Kolleegium jätab selles osas hagi rahuldamata.

16.1. Hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1 ja 2 järgse kahju hüvitamise nõudena.

Üürilepingust tuleneva kohustuse rikkumine peab olema tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4

mõttes põhjuslikus seoses, kahju peab olema hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav. Kahjunõude arvutamisel

tuleb arvestada kõiki asjaolusid (vt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-

13, p 36) ning kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (VÕS § 127 lg 5).

Maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II rikkus üürilepingut, mis andis

hagejale õiguse üürileping erakorraliselt üles öelda. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepinguga

oli hageja võtnud endale kohustuse ruumid välja ehitada ja kanda sellega seotud kulud (vt

üürilepingu p 1.2). Kolleegiumil tuleb hinnata, kas hageja hüvitatavaks kahjuks saavad olla

ruumide ehituskulud.

16.2. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab

varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja

käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist

ei oleks toimunud. Samuti tuleb VÕS § 127 lg 4 järgi hüvitada üksnes selline kahju, mis on

kahju tekitaja käitumise tagajärg (Riigikohtu 6. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-15, p

22; vt ka 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 44 eelviimane lause). Näiteks on

kohtupraktikas leitud, et ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks

üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes

hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada

ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata (vt Riigikohtu

18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 20).

16.3. Pooled ei vaidle selle üle, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks ei ole eraldi

ehituskulude hüvitamise kohustuses kokku lepitud. Seega tuleb lähtuda seaduses sätestatud

üldistest kahju hüvitamise nõude eeldustest. Kolleegiumi hinnangul saab kostja II rikkumisega

olla VÕS § 127 lg 2 järgi põhjuslikus seoses kahju, mis tekkis sellest, et ehitus- ja

viimistlustööd, mis olid seotud vaidlusaluse üürilepinguga, muutusid üürilepingu ennetähtaegse

ülesütlemise tõttu kasutuks.

16.4. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas Weldon Ehitus OÜ kinnituskiri ehituskulu

kandmise kohta on tsiviilkohtumenetluses dokumentaalse tõendina kasutatav. Pooled ei vaidle

selle üle, et hageja seaduslik esindaja on ka Weldon Ehitus OÜ seaduslik esindaja. Seega on

teostatud ehistustööde ja nende maksumuse kohta koostatud tabeli allkirjastanud juriidilisest

isikust poole seaduslik esindaja. Hagimenetluses on menetlusosalise seletus TsMS § 229 lg 2

esimese lause kohaselt tõendina käsitatav vaid juhul, kui see on antud vande all.

Menetlusosalise seletused ei ole tõend (vt Riigikohtu 14. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-84-14, p 21). Kolleegiumi hinnangul on kõnealuse dokumendi näol tegemist TsMS § 272

lg 2 järgi dokumentaalse tõendiga, sest tõend pärineb mitte poolelt vaid teiselt juriidiliselt

isikult.

16.5. Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud, et nõutavad ehituskulud on põhjuslikus

seoses kostja II lepingu rikkumisega, lisaks sellele ei ole tõendatud kahju (varaline diferents)

tekkimine. Hageja väidab, et vastavalt uue üürniku siseviimistluse lahendusele pidi hageja

spetsiaalselt kostja II soovide järgi teostatud siseviimistluse lammutama ja teostama uued tööd.

See väide on tõendamata. Hageja esitatud tõendid ei tõenda, et kulutused, mille hüvitamist ta

kostjalt II nõuab, on muutunud kasutuks (III kd, tl 62; tõlge tl 64; IV kd, tl-d 41–42). Pooled ei

vaidle selle üle, et ruumide näol oli tegemist büroopinnaga ning ka uus üürnik kasutab ruume

samal otstarbel (V kd, tl 37). Samuti on hageja ringkonnakohtu 14. märtsi 2023. a istungil

kinnitanud, et „ehitustööde hind kajastus ka kostja makstavas üürihinnas“ (ajamärk 01:17:43),

mida hageja on samuti praeguses asjas saamata jäänud üürituluna nõudnud. Lisaks sellele on

hageja kinnitanud, et uus üürnik maksab ruumide ümberehituskulud (vt maakohtu 1. juuni

2022. a istungi protokoll; ajamärk 00:24:20). Ainuüksi asjaolu, et hageja on ehitustöid tellinud

ja nende eest tasunud, ei tõenda, et kõik tööd muutusid kasutuks ning need tuli lammutada või

ümber teha.

16.6. Kostjate vastuväite kohaselt ei tõenda Weldon Ehitus OÜ kinnituskiri, et hageja on ruume

vastavalt kostja II soovile välja ehitanud ning kuna sellest ei nähtu, mis kuupäevadel on

ehitustöid teostatud, siis pole teada, kas neid töid teostati kostja II jaoks. Kolleegiumi hinnangul

on kostjate kriitika kõnealuse dokumentaalse tõendi puhul kohane. Hagejal oli võimalik

tõendada oma väiteid dokumendis kajastatud ehitustööde lepingute ja aktidega, kuid hageja ei

pidanud vajalikuks oma väidete tõendamiseks dokumentaalseid tõendeid esitada (vt maakohtu

16. märtsi 2022. a istungi protokoll; ajamärk 00:27:14). Hagimenetluses määrab pool ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab

(TsMS § 5 lg 2 teine lause). Kostjad vaidlesid ehituskulude põhjuslikule seosele ja kahju

tekkimisele vastu. Tegemist ei olnud üldise vastuväitega, mistõttu pidi hageja TsMS § 230 lg 1

järgi kahju hüvitamise nõude eeldusi tõendama.

17. Eelnevast tulenevalt on hagejale tekkinud kostja II üürilepingu rikkumise tõttu kahju

saamata jäänud üüritulu näol 1 430 352 eurot. Hageja on oma nõude tasaarvestanud kostja II

üüritasu ettemaksu nõudega 143 807,40 eurot. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt II hageja

kasuks välja mõista 1 286 544,60 eurot.

Üürilepingu p 7.9 teise lause järgi hüvitatakse kahju ulatuses, milles see ületab leppetrahvi

summat. Kuivõrd üürilepingu p-s 7.7 sätestatud leppetrahvi tasumise kokkulepe on VÕS § 334

lg 4 järgi tühine, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt II kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des

127 ja 128 sätestatuga. Vaatamata leppetrahvi kokkuleppe tühisusele rahuldab ringkonnakohus

hagi 287 614,80 euro osas (selle summa võrra kahjuhüvitist ei vähendata).

18. Põhinõue 1 286 544,60 euro rahuldamise tõttu tuleb põhinõudele vastavas ulatuses

rahuldada ka viivisenõue. Üürilepingu p 7.1 järgi on pooled kokku leppinud viivisemääras 28%

aastas. Hageja nõuab viivist alates 2. septembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Tulevikus

sissenõutavaks muutuva viivise nõudmise aluseks olev säte (TsMS § 367) lähtub põhimõttest,

et otsuse tegemise ajani jooksev viivis on otsuse tegemise ajaks muutunud sissenõutavaks ja

alates otsuse tegemisest jooksma hakkav viivis ei ole veel sissenõutav. Põhinõudeks TsMS §

367 mõttes on nõue, mille kohus põhinõudena rahuldab, mitte nõue, mille rahuldamist hageja

taotles.

Kohtuotsuse tegemise seisuga on viivis 928 382,68 eurot (viivitatud päevi kokku 941). Alates

1. aprillist 2023 tuleb kostjal II maksta hagejale põhinõudelt 1 286 544,60 eurot viivist 28%

aastas kuni põhinõude täitmiseni.

II

19. Hageja esitas hagi kostja I vastu, milles nõuab garantiikirjast tuleneva kohustuse täitmist.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I väljastas 3. mail 2019 garantiikirja üürilepingust tulenevate

kohustuste tagamiseks. Hageja nõuab kostjalt I põhinõudena 230 679 eurot ja viivist seaduses

sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

20. Maakohus rahuldas hageja nõude kostja I vastu VÕS § 155 lg 1 alusel. Kolleegium nõustub

maakohtuga ja otsuse põhjendusi TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Kostja I vastuväited ei anna

alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Garantii puhul on tegemist mitteaktsessoorse tagatisega ning kostja I esile toodud asjaoludest

ei nähtu VÕS § 155 lg-s 3 sätestatud asjaolusid ega õiguste kuritarvitamist. Kuna maakohus

tuvastas ja kolleegium nõustub, et hagejal on üürilepingust tulenev kahju hüvitamise nõue

kostja II vastu, mis on suurem kui garantiisumma, siis ei saa ka seetõttu tõusetuda küsimust

hagejapoolsest õiguste kuritarvitamisest, sest garantiiga tagatud kohustus on olemas.

Garantiikirja p 2 kohaselt hõlmab garantiisumma kahjunõuded, mille maksetähtaeg on

saabunud, aga mida üürnik ei ole veel üürilepingu kohaselt tasunud. 3. septembril 2020 esitas

hageja kostjale I nõudekirja garantiisumma väljamaksmiseks ning vastavalt garantiikirja

tingimustele pidi kostja I nõude täitma viie tööpäeva jooksul kirjaliku nõude saamisest. Kuigi

kostja I vaidlustab maakohtu otsuse nii põhinõude kui ka viivise väljamõistmise osas, ei ole ta

viivisenõude osas sisulisi vastuväiteid esitanud. Küll aga peab kolleegium TsMS § 447 lg 2

järgi vajalikuks täiendada maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 sõnadega „kuni põhinõude

täitmiseni“, sest maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 lause on jäänud lõpetamata. Hageja taotlusel

ja kooskõlas TsMS §-ga 367 tuleb viivist tasuda kuni põhinõude täitmiseni.

21. Täitmise korra osas pooled kohtule taotlusi ei esitanud, kuigi ringkonnakohus viitas

14. märtsi 2023. a istungil, et hagi rahuldamise korral on hagejal eraldi täitedokumendid

kostjate vastu 230 679 euro saamiseks (ajamärk 01:02:11). Kohus võib otsuses määrata otsuse

täitmise viisi ja korra kindlaks üksnes poole taotlusel (TsMS § 445 lg 1).

III

22. Kostja I esitas hageja vastu hagi, milles palus hagejalt kostja I kasuks välja mõista üüritasu

ettemaksu 143 807,40 eurot ja üürilepingu p 7.8 alusel leppetrahvi 287 614,80 eurot, samuti

viivise seaduses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus menetles kostja I hagi

vastuhagina ja jättis selle rahuldamata põhjusel, et kostja II üürilepingu erakorraline

ülesütlemine oli tühine.

Kuigi pooled vaidlesid ka selle üle, kas kostja II sai üürilepingu p-s 8.4 sätestatud piirangu tõttu

oma nõude hageja vastu kostjale I loovutada, ei ole maakohus selles osas seisukohta võtnud.

Kuna maakohus tuvastas ja kolleegium nõustub sellega, et kostja II üürilepingu erakorraline

ülesütlemine ei olnud kehtiv, siis puudub ka apellatsiooniastmes vajadus võtta seisukoht nõude

loovutamise piirangu kohta. Kostjal II ei saanud olla hageja vastu nõuet, mida kostjale I

loovutada.

Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja I vastuhagi rahuldamise eeldused ei ole täidetud.

Vastuhagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et hageja ei ole üürilepingust tulenevaid kohustusi

rikkunud ning seega ei olnud kostja II üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused p 6.3 järgi

täidetud. Kolleegium täpsustab, et ülesütlemise aluse puudumise korral on ülesütlemine

tagajärjetu (toimetu), mitte tühine (vt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

5-13, p 18). Hageja on 20. novembril 2020 teinud kostjale II avalduse ja tasaarvestanud üüritasu

ettemaksu 143 807,40 eurot oma kahju hüvitamise nõudega (III kd, tl-d 65–67). Tasaarvestuse

tulemusena on kattuvad nõuded selles osas lõppenud (VÕS § 186 p 2, § 197 lg 2).

IV

23. 28. märtsil 2023 esitas hageja ringkonnakohtule tõendid, mis olid küll varem maa- ja

ringkonnakohtule e-toimiku vahendusel esitatud, kuid mis asja materjalide juurest puudusid (VI

kd, tl 29). Ringkonnakohus lisas tõendid pabertoimikusse, v.a apellatsioonkaebuse vastuse lisa

4.9, mis ei avanenud (vt VI kd, tl 59). Ringkonnakohus leiab, et kõnealune tõend on esitatud

hilinenult ja seda ei saa pärast asja arutamist vastu võtta (TsMS § 238 lg 3 p 3), teised tõendid

on juba asja juurde võetud (VI kd, tl-d 30–58). Hagejale anti teada, et kõnealune tõend (korruse

plaan) ei avane ning tal oli võimalus see uuesti esitada kuni asja arutamiseni ringkonnakohtu

istungil. Hageja seda ei teinud.

24. 2. novembri 2023. a määrusega määras ringkonnakohus kostjate ühise apellatsioonkaebuse

hinnaks 2 510 138,81 eurot. Kolleegium peab vajalikuks TsMS § 136 lg 4 kohaselt kaebuste

hinda muuta. Apellatsioonkaebuse hinna määramisel lähtutakse TsMS § 137 lg-test 2 ja 3.

TsMS § 137 lg 3 kohaselt võetakse mitme menetlusosalise ühise kaebuse hinna määramisel

aluseks kaebuses taotletu väärtus. TsMS § 137 lg 2 sätestab, et kui pool on edasi kaevanud

otsuse nii hagi kui vastuhagi osas, liidetakse kaevatava otsusega lahendatud hagiga ja vastuhagi

hind kaebuse esitamisel, kui haginõuded teineteist ei välista. Kui haginõuded teineteist

välistavad, lähtutakse suurema hinnaga hagist.

Kolleegium leiab, et kostja I apellatsioonkaebuse hinnaks on vastuhagi hind 494 336,02 eurot,

sest see on suurema hinnaga hagi. Kostja II apellatsioonkaebuse hinnaks on 4 069 984,14 eurot

(= põhinõue 2 320 208,36 eurot + 23. mai 2022. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis

1 100 117,44 eurot + edasiulatuv viivis 649 658,34 eurot).

Menetluskulude jaotus

25. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium TsMS § 173 lg-te 1 ja 3

järgi maakohtu menetluskulude jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude

jaotuse.

Hageja hagi kostja I vastu kuulub rahuldamisele ja kostja I vastuhagi rahuldamata jätmisele.

Nende hagidega seotud maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätab kolleegium

TsMS § 162 lg 1 alusel kostja I kanda. Apellatsioonimenetluses esitas hageja kostja I vastu

taotluse maakohtu otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamiseks, kuid siis ta loobus sellest.

Tulenevalt nõude olemusest (garantiikohustuse täitmine) ning asjaolust, et maakohtu otsus jääb

selles osas muutmata, peab kolleegium põhjendatuks jätta ka selle menetlustoiminguga seotud

menetluskulud kostja I kanda. Hinnanguliselt on kostja I hagiga ja vastuhagiga seotud

menetluskulud 30% kogu asja mahust.

26. Hageja hagi kostja II vastu kuulub rahuldamisele 55% ulatuses. Menetluskulude jaotust

hagi osalise rahuldamise korral reguleerib erinormina TsMS § 163 lg 1. Nimetatud sättest

tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades,

kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kõik hagis esitatud nõuded on

suunatud raha maksmisele, siis on põhjendatud lähtuda menetluskulude jaotamisel hageja

rahaliste nõuete rahuldamise proportsioonist (vt Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus

tsiviilasjas nr 2-14-56641/69, p 23.1). Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium kostja II vastu

esitatud hagiga seotud maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda, v.a

kaja menetlemisega seotud menetluskulud. Hinnanguliselt on kostja II hagiga seotud

menetluskulud 70% kogu asja mahust.

Tartu Maakohtu 4. oktoobri 2021. a määrusega kostja II kaja 2. juuli 2021. a tagaseljaotsusele

rahuldati ja menetlus taastati (III kd, tl-d 102–105). TsMS § 169 lg 2 järgi jäävad kaja

esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud kostja II kanda

sõltumata hagi rahuldamise ulatusest. Asjaolusid, mis tingiksid üldisest jaotuse põhimõttest

kõrvale kaldumiseks, kolleegium tuvastanud ei ole.

27. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus

pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

28. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)