2-19-7859/164 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

21. märts 2023, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-19-7859

Tsiviilasi

MY HAPPY DOG OÜ hagi T. M. ja TIPTAP OÜ vastu

ostuhinna tasumise kohustuse täitmise ning kostja I

24.04.2019 lepingu ülesütlemise tahteavalduse tühisuse

tuvastamiseks, sundtäitmise täiteasjas nr xxxx lubamatuks

tunnistamiseks,

T. M.’lt

8 762

euro

ja

viiviseväljamõistmiseks

ning

osaühingu

TipTap

kohustamiseks

andma

nõusolek

Tartu

Maakohtu

Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number

xxxx neljandasse jakku sisse kantud II järjekoha hüpoteegi

(11 000 eurot) kustutamiseks

Hagihind

24 012,88 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: MY HAPPY DOG OÜ (registrikood 14276906,

asukoht Sõpruse pst 196, Tallinn 13423)

Hageja lepinguline esindaja Aase Sammelselg (e-post

aase.sammelselg@gmail.com)

Kostja I: T. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx)

Kostja

I

lepinguline

esindaja

Aivari

Olli

(e-post

ollipartnerid@gmail.com)

Kostja II: TipTap OÜ (registrikood 14686952, asukoht

Tornimäe tn 5, Tallinn 10145)

Kostjate I ja II lepinguline esindaja Andrei Vesterinen (e post

info@vestp.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

31.08.2022, 14.11.2022, 16.01.2023, edasi kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta läbi vaatamata järgmiste nõuete osas: ostuhinna tasumise kohustuse täitmise

ning T. M. 24.04.2019 lepingu ülesütlemise tahteavalduse tühisuse tuvastamiseks,

sundtäitmise täiteasjas nr xxxx lubamatuks tunnistamiseks ja osaühingu TipTap

kohustamiseks andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri

registriosa number xxxx neljandasse jakku sisse kantud II järjekoha hüpoteegi (11

000 eurot) kustutamiseks

2. Hagi rahuldada.

3. Välja mõista T. M.lt MY HAPPY DOG OÜ kasuks põhinõue summas 8 762 eurot.

4. Välja mõista T. M.lt MY HAPPY DOG OÜ kasuks viivis tasumata põhivõlalt (8 762

eurot) alates 06.10.2020 kuni 21.03.2023 summas 1 770,19 eurot.

5. Välja mõista T. M.lt MY HAPPY DOG OÜ kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud

määras tasumata põhivõlalt (8 762 eurot) alates 22.03.2023 kuni põhivõla täieliku

tasumiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta poolte menetluskulud läbi vaatamata jäänud nõuete osas MY HAPPY DOG OÜ

kanda.

2. Jätta ostuhinna alandamisega ja enamtasutud ostusumma tagastamisega nõudega

seotud menetluskulud T. M. kanda.

3. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja

ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. My Happy Dog OÜ esitas 23.05.2019 Harju Maakohtule hagi T. M. vastu, milles palus tema

suhtes toimuva sundtäitmise täiteasjas nr. xxxx lubamatuks tunnistada ja kostja müügilepingust

ülesütlemise avalduse tühiseks tunnistada.

2. 03.11.2020 esitas hageja kohtule hagi täpsustuse. Hagi täpsustuse kohaselt kuulus kostjale I

xxxx asuv kinnistu „Xxxx”. Kinnistusraamatu järgi oli kostja I kõnealuse ehitise omanik

vähemalt aastast 2002. Kostja I (müüja) avaldas kinnisvara portaalis müügikuulutuse, milles

iseloomustas kinnistul asuvat ehitist alljärgnevalt: soojustatud maja, valmis, üldpind 50m2, 3

tuba +köök, plokkmaja, plekk-katus, puupliit, kamin + ahjuküte, kohalik veevarustus

puurkaevust + boiler. Müüja avaldas kuulutuse „City24.ee” portaali majade rubriigis. Pooled

sõlmisid 16.10.2018 notariaalselt tõestatud vormis müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu

ja asjaõiguslepingud (leping 3160) millega kostja I (müüja) võttis enesele kohustuse anda

hagejale (ostja) üle kinnistu „Xxxx” (registriosa xxxx) müügipakkumuses ja lepingus

kirjeldatud seisukorras ning ostja võttis enesele kohustuse tasuda kokkulepitud ostuhind 51 000

eurot. Ostuhinnast 40 000 eurot tasus ostja müügilepingu sõlmimisel ja 11 000 kuulus

tasumisele alates 01.01.2019 igakuiste maksetega vähemalt summas 300 eurot, kuid kogu

ostuhind hiljemalt 20.10.2019. Samas sõlmisid pooled hüpoteegi seadmise lepingu, millega

tagati ostuhinnast tasumata osa, so 11 000 euro maksmise kohustuse täitmine. Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr xxxx IV jakku kanti sisse II järjekoha hüpoteek, summaga

11 000 eurot T. M. kasuks. Müügieseme osaline dokumentatsioon anti hagejale üle 16.10.2018

lepingu 3160 sõlmimisega samaaegselt ja valdus anti üle samal päeval pärast lepingu 3160

sõlmimist.

3. Hageja teatas 29.11.2018 ja 28.01.2019 e-kirjadega müüjale müügiesemel ilmnenud/avastatud

varjatud puudustest ja jättis ostuhinnast kokkulepitud ja tasumata osamaksed tegemata.

01.04.2019 saatis hageja tähtkirjaga kostjale I hinna alandamise avalduse. 18.04.2019 esitas

kostja I täitmisavalduse, mille alusel alustas kohtutäitur sundtäitmise täiteasjas xxxx. Avalduses

märkis kostja I nõude suuruseks 11 000 eurot. 24.04.2019 esitas kostja I hagejale müügilepingu

ülesütlemise avalduse, mille järgi oli hagejal väidetavalt tekkinud kostja I ees võlgnevus 1 200

eurot. Avalduse kohaselt soovis kostja I öelda lepingu alates 25.04.2019 üles. Samas sisaldub

kostja I hoiatus selles, et kui hageja ei tasu 25.04.2019 11 000 eurot taganeb kostja I

müügilepingust. Hageja sai kostja 24.04.2019 avalduse kätte 03.05.2019. Hageja vastas

24.04.2019 avaldusele 09.05.2019 kirjaga, millele lisas teistkordselt enda 01.04.2019 avalduse.

Kostja I on hageja 01.04.2019 avalduse kõige hilisemalt kätte saanud kohtumenetluses koos

hagiavalduse kättetoimetamisega.

4. 18.märtsi 2020 e-kirjaga teatas kostja I hagejale nõude loovutamisest OÜ-le TipTap.

5. 10.09.2020 avaldusega teatas hageja kostjatele, et alandab veelkordselt ostuhinda; alandatud

ostuhind (kokku) on 31 238,00 eurot. Hageja soovis osta aastaringseks kasutamiseks sobivat

elamut. Lähtudes müüja avaldatud teabest avaldas hageja kostjale I ostusoovi. Hagejale

kinnitati, et kinnistul asuv ehitis on sobiv aastaringseks elamiseks, ehitis on soojustatud ja selles

on toimiv veevarustus krundil asuvast puurkaevust.

6. Müügiese anti hagejale üle 16.10.2018. Peale ehitise kasutusele võtmist hakkasid ilmnema

erinevad varjatud puudused, mis viitasid müügieseme mittevastavusele. 29.11.2018 ja

28.01.2019 e-kirjadega ning 01.04.2019 avaldusega teatas hageja müüjale varjatud puudusest,

mis selgusid alles ehitise kasutamisel. Varjatud puudusteks on hageja hinnangul see, et ehitises

puudub veevarustus, kuivõrd kinnistul asuvast puurkaevust ei ole võimalik vett ehitise

veetorustikku viia. Puurkaevu torus ei ole tagatud hermeetilisus; väljapumpamisel on vesi

segunenud pinnasega ning tekitanud ummistuse. Puurkaevu puudused on sedavõrd olulised, et

selle töökorda seadmine on kulukam, kui uue kaevu tegemine. Samuti ei ole ehitis soojustatud

ega sobi aastaringseks elamiseks. Juba väheste külmakraadide juures oli vajalik kütta ahju kaks

korda päevas. Vaatamata ehitisse paigaldatud täiendavale elektrikütteseadmele, külmusid

soojakadude tõttu ehitisesisesed veetorud. Erinevate kütteseadmete katkematu tööga on

võimalik tõsta temperatuur vaid 15 C kraadini. Lisaks selgus 2019. aasta talvesula saabudes, et

köögi piirkonnas lekib katus, mille tagajärjeks oli vee läbijooks. Remonttööde käigus selgus, et

ehitise välisseintes puudub mistahes soojustus (vastuolu müügieseme kirjeldusega). Avatäidete

(uksed, aknad) raamid ja neid ümbritsev sein on kohati kõdunenud määral, mis seab ohtu ehitise

püsimise. Põranda laudise ja maapinna vahel puudub mistahes soojustus; laudis asetseb

vundamendile toetuvatele taladele vaid õhuvahega maapinna kohal. Eelnevat kokku võttes on

ilmne, et müüja andis ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja, rikkudes sellega müüja

põhikohustust.

7. Hageja esitas 10.09.2020 põhistatud hinna alandamise avalduse. Hageja teatas kostjatele (siis

kostjale ja kolmandale isikule), et alandab 16.10.2018 müügilepingus ostuhinda 38,75%.

Alandatud ostuhind on 31 238 eurot. Hageja täpsustas ka esialgselt esitatud hagi ja palub kohtul

tuvastada, et lepingust 3160 tekkinud ostuhinna tasumise kohustus on täies ulatuses täidetud

ning kostja I poolt lepingu ülesütlemise tahteavaldus on tühine.

8. Hageja väidab, et tal ei ole kummagi kostja ees täitmata võlaõiguslikku kohustust. Hüpoteegiga

tagatud nõue puudub. 18.04.2019 esitas kostja täitmisavalduse, mille alusel alustas Harju

tööpiirkonna kohtutäitur A. P. sundtäitmise täiteasjas xxxx. Avalduses märkis kostja I nõude

suuruseks 11 000 eurot. Täitedokumendina esitas kostja I 16.10.2018 notariaalselt sõlmitud

kokkulepe nr 3160, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hageja arvates toimis kostja täitmisavalduse

esitamisel vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjal I ei saanud olla teadmata, et täitmisavalduse

esitamise ajal ei olnud tal hageja vastu täitmisavalduses märgitud võlaõiguslikku nõuet (11

000,00 eurot) isegi mitte formaalselt. Kostja pidi teadma, et lepingu sõlmimisel ajatatud

igakuise maksekohustuse esimese makse (mitte vähem kui 300,00 eurot) täitmine pidi algama

1.jaanuarist 2019. Seega võis üksnes formaalselt hinnates 18.04.2019 seisuga olla

sissenõutavaks muutunud võlgnevus maksimaalselt 1 200 eurot. Kostjal I ei saanud olla

teadmata, et hageja oli selleks ajaks teatanud lepingueseme mittevastavusest kahel korral e-

kirjaga ning ka telefonitsi. 01.04.2019 hinna alandamise avaldus oli samuti kostja I aadressile

tähtkirjaga saadetud; kostja I ei ole tõendanud, et tal puudus võimalus tähtkirja vastuvõtmiseks.

9. Hageja nõuab VÕS § 189 lg 1 alusel üleantu tagastamist olukorras, kus täitmise väärtustest

tulenevalt vastusoorituskohustus puudub. Hageja ei nõua kostjalt I intresside tasumist. Pooled

ei vaidle selles, et hageja on kostjale I tasunud 40 000 eurot. Teadnuks müügieseme omadusi,

ei oleks hageja nõustunud tasuma esialgselt kokkulepitud hinda ja tehingut sellistel tingimustel

ei oleks sõlmitud. Hageja teatas 10.09.2020 avaldusega 16.10.2018 müügilepingu tasakaalu

viimiseks ostuhinna alandamisest ning esitas nõude ülemakstud summa tagastamiseks ja

hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmiseks. Müügieseme väärtusele vastav hind on

31 238,00 eurot. Hagejale ei ole teada esialgse müüja ja nõude omandaja omavahelised

kokkulepped enne nõude loovutamist müügilepingu täitmisel tehtud toimingutele. Sellest

tulenevalt käsitas hageja 10.09.2020 avalduse adressaate solidaarvõlgnikena ja teatas ostuhinna

alandamisest mõlemale adressaadile (kostjad I ja II). Koos hinna alandamise tahteavaldusega

esitas hageja ostuhinda ületava summa (8 762,00 eurot) tagastamise nõude. Käesoleva hagi

esitamisel lähtub hageja teadmisest, et on andnud ostuhinda ületava summa kostjale I, millest

tulenevalt suunab aluseta saadu tagastamise nõude kostja I vastu.

10. Kostja I võlgneb hagejale 8 762,00 eurot. Kuivõrd kostja I kohustuse täitmiseks makseid teinud

ei ole, arvestab hageja kostjale viivist alates 06.10.2020 1,92 eurot päevas.

11. Hageja leiab, et tal ei ole hüpoteegiga tagatud täitmata rahalisi kohustusi. Hageja tegi

10.09.2020 avalduses ettepaneku anda nõusolek hageja kinnistule kantud II järjekoha hüpoteegi

kustutamiseks. Kostjate esindaja on 05.10.2020 e-kirjas on kinnitatud, et esindatavad ei anna

hüpoteegi kustutamiseks nõusolekut. Hüpoteegipidajana on kinnistusraamatusse kantud kostja

II. Eelnevat kokku võttes on kostja II kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks.

Kuivõrd kostja II keeldus selle kohustuste täitmisest, on hageja sunnitud esitama hagi kostja

kohustamiseks vastava tahteavalduse tegemiseks.

12. Hageja palub tuvastada, et osaühing My Happy Dog on 16.10.2018 sõlmitud lepingust (3160)

tekkinud ostuhinna tasumise kohustuse täies ulatuses täitnud, millest tulenevalt on kostja I

24.04.2019 lepingu ülesütlemise tahteavaldus tühine; tunnistada täiteasjas xxxx sundtäitmine

lubamatuks; jätta täitemenetluse kulud solidaarselt kostjate kanda; mõista T. M.’lt osaühingu

My Happy Dog kasuks välja 8 762 eurot; mõista T. M.lt välja viivitusintressid 31.10.2020

seisuga (incl) 49,92 eurot; mõista T. M.lt välja viivitusintressid alates 01.11.2020 arvestatuna

seadusjärgse viivitusintressi määras (VÕS § 113 lg 1) täitmata rahalisest kohustusest kuni

kohustuse täieliku täitmiseni. Kohustada osaühingut TipTap andma nõusolek Tartu Maakohtu

Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number xxxx neljandasse jakku sisse kantud II

järjekoha hüpoteegi (11 000 eurot) kustutamiseks; jätta kõik menetluskulud solidaarselt

kostjate I ja II kanda.

Kostja vastuväited ja põhjendused

13. Kostjad hagi ei tunnista ning vaidlevad sellele vastu. Hageja ei ole tõendanud, et ta nagu

juriidiline isik soovis antud kinnistu kasutada elamuna, kus keegi plaanis aastaringselt elada.

Kui juriidiline isik ostab kinnistu, mis ei ole kunagi vastanud ehitusnõudmistele, mis on

ettenähtud elumajade aastaringseks elamiseks ja hiljem esitab erinevad alusetut pretensioonid

ja hinna alandamise avaldused, siis see viib järelduseni, et hagejal oli koheselt plaan - alusetult

rikastuda kostja arvelt.

14. Vaidlus puudub selles osas, et ostetud kinnistu koosneb aiamajast, kuur-kasvuhoonest,

abihoonest, puurkaevust. Seega väga oluline selgeks teha tegeliku nõuetele vastavust ja

ehituskvaliteeti, mis on nõutud ehituskvaliteedil „elamu”. Teostatud auditi ja ekspertarvamuse

kohaselt antud kinnistul olev hoone ei ole kunagi vastanud ehitusnõudmistele, mis on

ettenähtud elumajadele aastaringseks elamiseks. Kuna ei ole selge, millisel eesmärgil hageja

otsustas osta antud kinnistu, siis kostja eeldab, et ta ostis seda selleks, et seal elada, mitte aga

tegutseda seal äriga. Kui juriidiline isik ostis kinnistu, mis ei ole kunagi vastanud

ehitusnõudmistele, mis on ettenähtud elumajade aastaringseks elamiseks ning kaasaegne

seadusandlus ei anna luba energiaklassi projekteerimiseks ja rekonstrueerimiseks hoonetele

millel on energiaklass madalam kui D ning lähtudes sellest, et kui ostja on müügilepingu

sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või

üle vaadata laskma, siis see ei saa kuidagi tähendada, et ostetud kinnistu ei vasta

lepingutingimustele ning on varjatud puudustega.

15. Asjatundja V. M. jõudis järelduseni, et termograafiline uuring näitas, et objekt „laseb läbi“

koldeid pealispindade kaudu, kust väline külm õhk tungib välisseinte konstruktsioonidesse. On

temperatuuri kontrastiga koldeid (ruumide sisemise õhu temperatuuri seinte pealispinna

temperatuuris) kuni 16 kraadi Celsiuse skaalal. Keskmine temperatuuri kontrast on 10 kraadi

Celsiuse skaalal. Soojakadu välisseinte kaudu on ilmne. Pikema ajalise objekti vaatlemisel

talvisel hooajal selgus, et soojakadu kolletes tekib kondentsniiskusvee näol. See toob kaasa

puitkonstruktsioonide mädanemise ning need tuleb välja vahetada, lõhkuda vooderdus ning

hävitada tekkinud hallitus. Antud töö (termograafia) ei ole eksperthinnang, kuna selle saab läbi

viia iga inimene ise, kes rendib termograafia. Eksperthinnanguks saab nimetada järeldust, mille

on teinud kvalifitseeritud termograafiliste uuringute ekspert. Seega kostja on seisukohal, et

esitatud hageja poolt tõendid termograafilise uuringu kohta ei saa tõendada kuidagi, et kinnistu

ei vasta lepingutingimustele ja varjatud puudustega. Mis puudutab hageja väidet puurkaevu

kohta, et ta nagu ei vasta lepingutingimustele, siis kostja juhib kohtu tähelepanu ostu-

müügilepingule punktile 1.8.4. kus on sätestatud, et rajatis puurkaev, ehitusregistri koodiga

220294414, esmane kasutus määramata, ehitusalune pind määramata ja ehitise staatus

ehitamisel. Kostjad ei võta õigeks esitatud hageja poolt hinna alandamise avaldusi, kuna hageja

nõuded on alusetud ja puudub antud asjas vaidlus selles osas, et ostetud kinnistu kinnistusele ei

ole kunagi vastanud ehitus nõudmistele, mis on ettenähtud elumajade aastaringseks elamiseks

(vt. Asjatundja arvamus). Seega ei saa vaidluse all olev kinnistu olla varjatud puudustega

Kostjad paluvad hagi jätta rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohtu põhjendused

16. Kohus, kuulanud korraldavatel istungitel ära menetlusosalised ja tutvunud toimiku kõigi

materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada kostja I osas. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja

kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega.

17. Vaidlust ei ole selles, et:

• hageja omandas kostjalt I 16.10.2018 Xxxx asuva kinnistu Xxxx (I kd, tl 5-14). Vaidlust

ei ole ka selles, et ostuhinnast 40 000 eurot tasus ostja müügilepingu sõlmimisel (p 3.5,

I kd tl 8 pöördel) ja 11 000 kuulus tasumisele alates 01.jaanuarist 2019 igakuiste

maksetega vähemalt summas 300 eurot, kuid kogu ostuhind pidi olema hiljemalt

20.oktoobriks 2019 (p 3.2, I kd tl 8 pöördel).

• Pooled sõlmisid koos müügilepingu sõlmimisega ka hüpoteegi seadmise lepingu T. M.

kasuks, millega tagati ostuhinnast tasumata osa, so 11 000 maksmise kohustuse täitmine

(p 7.1, I kd tl 9 pöördel). Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistu valdus anti hagejale

üle 16.10.2018 pärast lepingu 3160 sõlmimist.

• Hageja teatas 29.11.2018 ja 28.01.2019 e-kirjadega müüjale kinnistul asuva hoone

puudustest. Hageja avaldas, et kinnistul asuv puurkaev ei tööta ja kinnistul asuvas

hoones ei ole veevarustust ja hoones on külm ja seal ei ole võimalik elada aastaringselt

(I kd tl 18-19, tõlge II kd tl 144).

• Hageja jättis müügilepingus kokku lepitud ja seni tasumata ostuhinna osamaksed

tegemata ning saatis 01.04.2019 hageja tähtkirjaga kostjale I hinna alandamise avalduse

(I kd tl 21).

• 18.04.2019 esitas kostja I täitmisavalduse 11 000 euro sundtäitmiseks, mille alusel

alustas Harju tööpiirkonna kohtutäitur A. P. sundtäitmise täiteasjas xxxx. Avalduses

märkis kostja I nõude suuruseks 11 000 eurot (I kd tl 25-26).

• 24.04.2019 esitas kostja I hagejale müügilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt

oli hagejal väidetavalt tekkinud kostja I ees võlgnevus 1 200 eurot. Avalduse kohaselt

soovis kostja I öelda lepingu alates 25.04.2019 üles. Samas sisaldub kostja I hoiatus

selles, et kui hageja ei tasu 25.04.2019 11 000 eurot taganeb kostja I müügilepingust (I

kd tl 23-24).

• 18.03.2020 e-kirjaga teatas kostja I hagejale nõude loovutamisest OÜ-le TipTap (I kd tl

149-152, 178-179). Kostja II kanti hüpoteegipidajana kinnistusraamatusse 11.09.2020

(II kd tl 89, pöördel).

• 10.09.2020 avaldusega teatas hageja kostjatele, et alandab veelkordselt ostuhinda;

alandatud kinnistu ostuhind (kokku) on 31 238 eurot (II kd tl 70-72).

• Kohtutäitur lõpetas täitemenetluse 12.07.2021 otsusega. Kohus loeb need asjaolud

TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.

18. Hageja palub kohtul tuvastada, et osaühing My Happy Dog on 16.10.2018 sõlmitud lepingust

(3160) tekkinud ostuhinna tasumise kohustuse täies ulatuses täitnud, millest tulenevalt on kostja

I 24.04.2019 lepingu ülesütlemise tahteavaldus tühine; tunnistada täiteasjas xxxx sundtäitmine

lubamatuks; jätta täitemenetluse kulud solidaarselt kostjate kanda; mõista T. M.’lt osaühingu

My Happy Dog kasuks välja 8 762 eurot; mõista T. M.lt välja viivitusintressid 31.10.2020

seisuga (incl) 49,92 eurot; mõista T. M.lt välja viivitusintressid alates 01.11.2020 arvestatuna

seadusjärgse viivitusintressi määras (VÕS § 113 lg 1) täitmata rahalisest kohustusest kuni

kohustuse täieliku täitmiseni. Kohustada osaühingut TipTap andma nõusolek Tartu Maakohtu

Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa number xxxx neljandasse jakku sisse kantud II

järjekoha hüpoteegi (11 000 eurot) kustutamiseks.

19. Kuivõrd menetluse kestel Xxxx asuv kinnistu võõrandati, kinnistut koormavad hüpoteegid

kustutati ja kohtutäitur lõpetas 12.07.2021 otsusega täitemenetluse, avaldas hageja esindaja

31.08.2022 istungil, et hagejal puudub nõue hüpoteegi kustutamise ja sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise osas ning viitas, et kohtupraktika kohaselt tuleb sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise nõue ja hüpoteegi kustutamise nõue jätta läbi vaatamata. Kohtukõne kirjalikes

seisukohtades avaldas hageja esindaja, et loobus 13.07.2021 menetlusdokumendis eelpool

viidatud palvepunktidest. Kohus juhtis 31.08.2022 istungil hageja esindaja tähelepanu, et

13.07.2021 menetlusdokumenti ei ole kohtule esitatud (II kd tl 231, ajamärk 00:04:58). Hageja

esindaja ei ole eelpool märgitud nõuetest loobumise avaldust esitanud ka hiljem. Kuivõrd

korrektset nõuetest loobumise avaldust kohtule esitatud ei ole, siis ei ole kohtul võimalik ka

nõuetest loobumist võimalik vastu võtta vaid nõuded tuleb jätta läbi vaatamata. TMS § 221 lg 1

võimaldab esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi üksnes kuni täitemenetluse

lõpuni. Olukorras, kus täitemenetlus on pärast sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi

esitamist lõpetatud, ei ole sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga taotletavat eesmärki

enam võimalik saavutada. Ka on täitemenetluse käigus kustutatud hüpoteek, mille kustutamist

hageja kostjalt II nõuab. TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi kohus võib jätta hagi läbi vaatamata ka juhul,

kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või

eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat

eesmärki võimalik saavutada. Seega jätab kohus need nõuded läbi vaatamata.

20. Kohus leiab, et hageja nõue, tuvastada, et osaühing My Happy Dog on 16.10.2018 sõlmitud

lepingust (3160) tekkinud ostuhinna tasumise kohustuse täies ulatuses täitnud, millest

tulenevalt on kostja I 24.04.2019 lepingu ülesütlemise tahteavaldus tühine ei ole iseseisev nõue,

vaid nii sundtäitmise lubamatuks tunnistamise kui ka enamtasutud ostuhinna tagastamise nõude

lahendamise aluseks olev asjaolu. Hagejal ei ole õigustatud huvi selle tuvastusnõuete eraldi

esitamise vastu. Oma tuvastushuvi selle nõude vastu on hageja selgitanud sellega, et kuivõrd

kostjad tuginevad täitemenetluses ja kohtumenetluses lepingust 3160 tekkinud ostuhinna

tasumise kohustuse esialgsele suurusele, on hagejal õiguslik huvi tuvastada, et hagejal selline

kohutus puudub.

21. Riigikohus on selgitanud, et hagejal ei ole vaja esitada tuvastushagi, kui tema õigusliku huvi

aitab tagada ka samas menetluses esitatud sooritushagi, mille rahuldamise eelduseks on vastava

õigussuhte tuvastamine, st hageja taotletud eesmärgi saab saavutada sooritushagiga (RKTKo nr

3-2-1-12-11, p 37; nr 3-2-1-105-12, p 18 ja nr 3-2-1-157-12, p 14). Käesoleval juhul on hageja

tuvastusnõue hõlmatud ostuhinna tagastamise nõudega, seega saab hageja taotletud eesmärgi

saavutada nimetatud sooritushagiga, mistõttu ei ole hagejal õiguslikku huvi tekkinud ostuhinna

tasumise kohustuse täies ulatuses täitnud eraldi tuvastamise vastu. Kohus jätab ka selle nõude

läbi vaatamata.

22. Hageja leiab, et kostja on müügilepingut rikkunud kuivõrd on hagejale üle andnud

lepingutingimustele mittevastava kinnisasja. Kinnisasja müügihind oli lepingu kohaselt 51 000

eurot, millest 40 000 on hageja kostjale tasunud. Hageja alandas 01.04.2019 ja 10.09.2020

avaldustega kinnisasja ostuhinda summani 31 238 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista

ostuhinna alandamise tulemusel enamtasutud 8 762 eurot ja viivise. Kostja vaidleb hagile vastu.

Poolte vahel on seega vaidlus selles, kas kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud

andes hagejale üle puudustega asja. VÕS § 112 lg 3 järgi hinna alandamiseks õigustatud

lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise

korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1

sätestatule.

23. Riigikohus on selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on

täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus

ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega

pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või

ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine

on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse

tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud

seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).

24. Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele

tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217

kohaldamise eeldusi. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele,

kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks

ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis

mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma

lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei

tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades

vähemalt keskmise kvaliteediga.

25. VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on

erinevad. Hageja on märkinud, et tugineb väitele, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS

217 lg 2 p 1 – hageja eeldas müügikuulutusest, et maja on soojustatud ja veega varustatud),

kuid hageja sisulistest etteheidetest tuleneb, et hageja tugineb ka VÕS 217 lg 2 p-le 2 – kinnistul

asuval hoonel esinevate puuduste tõttu ei ole see kasutamiseks sobilik (katus laseb läbi, puudub

vesi ja majas ei ole võimalik aastaringselt elada). Seega analüüsib kohus hageja väiteid

lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt.

26. Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. VÕS § 14 lg 1 teisest

lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema

tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja

vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja

omaduste

kohta

antud

tõele

mittevastav

kinnitus

muutub

lepingu

sõlmimisel

lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (RKTKo nr 3-2-1-62-13,

p 14; nr 3-2-1-171-14, p 12). Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme

kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele,

tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr

3-2-1-43-15, p 18).

27. Kohtule on esitatud kinnisvara portaali City24 majade rubriigis kostja I (müüja) poolt avaldatud

müügikuulutus, milles iseloomustati kinnistul asuvat ehitist alljärgnevalt: soojustatud maja,

valmis, üldpind 50m2, 3 tuba + köök, plokkmaja, plekk-katus, puupliit, kamin + ahjuküte,

kohalik veevarustus puurkaevust + boiler (I kd tl 16). Vaidlust ei ole selles, et kuulutus oli

avaldatud majade rubriigis. Samuti müüs kostja I kuulutuse sõnastusest nähtuvalt maja, mitte

aiamaja. Seega kuulutusest nähtuvalt müüs kostja I soojustatud maja. Müügilepingu kohaselt

asub Xxxx kinnistul muuhulgas aiamaja, kuur-kasvuhoone, abihoone ja puurkaev (p 1.8, I kd tl

6) ning lepingu ese on ühendatud ning liitunud elektrivarustusega. Veevarustus on puurkaevust

ja reovesi juhitakse kogumismahutisse (P 2.1.7, I kd tl 7).

28. Seega saab kohus teha siit järelduse, et kostja I reklaamis müüdavat kinnistut, kui soojustatud

ja lokaalse veevärgiga maja. Kohtu ette ei ole toodud, et müüja oleks lepingu sõlmimisel

avaldanud, et müügikuulutuses avaldatu ei vasta tõele ning tegelikkuses ei ole kinnistul asuvast

puurkaevust võimalik vett saada või maja oleks halvasti või üldse mitte soojustatud. Asja

materjalidest ei nähtu, et kostja oleks juhtinud hageja tähelepanu, et aiamaja ei pea sooja või

sellele, et elamu vajab sügis-talvisel perioodil eriti intensiivset kütmist.

29. Kostjad tuginevad sellele, et müügilepingus on kokkulepitud, et kinnistul asuv hoone on

aiamaja. Kostjad leiavad, et elamule kohaldatavad nõuded aiamajale ei kohaldu. Aiamajal

puudub ehitus- ja kasutusluba. Pooled ei vaidle iseenesest selle üle, et müügilepingu esemeks

olnud ehitis ei olnud elamu ega selles, et aiamajal puudus ehitus- ja kasutusluba. Kuid kohus

leiab, et kostjate poolt rõhutatud asjaolul ei ole käesoleva vaidluse kontekstis tähtsust. Hagejale

oli viidatud asjaolu, et aiamajakesel ei ole ehitisregistri andmete kohaselt ei ehitus- ega

kasutusluba müügilepingu sõlmimisel teada, hagejale oli ka teada asjaolu, et tegemist on

suvila/aiamajaga. Hageja ei tugine vaidluses sellele, et kinnistul asuv maja pidi vastama

tänapäevastele elamutele kehtestatud ehitusnormidele vaid hageja heidab kostjale ette, et

maja/aiamaja ei vastanud müügikuulutuses avaldatule.

30. Kostjad ei ole puurkaevul esinevatele puudustele iseenesest vastu vaielnud. Hageja on

selgitanud, et majja ei olnud võimalik vett tuua põhjusel, et puurkaevu oli viletsate ühenduste

tõttu sattunud liiv ja pinnas, mis on puurkaevu ummistanud. Hageja väitel avaldas müüja enne

tehingu sõlmimist, et puurkaevuga ühendatud hüdrofoor võib olla katki, kuid ei avaldanud, et

puurkaev on ehitatud mittehermeetiliselt ja võib olla ummistunud. Kostja I tugineb sellele, et

müügilepingus on märgitud, et rajatis puurkaev, esmane kasutus määramata, ehitusalune pind

määramata ja ehitise staatus ehitamisel. Seega leiab kostja, et puurkaev ei pidanudki töötama,

kuivõrd registris on märge ehitamisel. Kohus kostjaga ei nõustu. Müügikuulutuses ja ka

müügilepingus on selgelt avaldatud, et kinnistu kohalik veevarustus käib puurkaevust. Seega

pidi kinnistul olema töökorras puurkaev. Müügilepingusse ei ole kantud märkust, et

tegelikkuses on puurkaevu ehitus pooleli ning kaev ei ole veel töökorras. Sellekohast avaldust

ei nähtu ka ühestki muust asja materjali juurde lisatud tõenditest. Hageja on kinnitanud, et asja

ülevaatusel kaevu sisse lülitada ei olnud võimalik, ses talle väideti, et hüdrofoor ei tööta. Hageja

ei tugine praegu sellele, et vee majja toimetamiseks vajalik üks osa – hüdrofoor ei olnud

töökorras. Hageja argumendiks on see, et puurkaev ise on enne tehingut muutunud

kasutamiskõlbmatuks. Oma väidete kinnituseks on hageja esitanud fotod, millest nähtub, et auk

puurkaevu pumba ümber on vett ja muda täis. Kostja ei ole esile toonud, et tegelikkuses oli

puurkaev töökorras.

31. Kostja leiab, et hageja pidi müügilepingu sõlmimisel olema teadlik, et kaevutoru on

soojustamata, selles võis vesi külmuda ning hüdrofoor ei tööta. Kostja on esile toonud, et kui

torud on soojustatud, siis toru ei külmu talvel, seega pidi hageja mõistma, et ostab soojustamata

torudega elamu. Kohus märgib, et hüdrofoor on seade, mis tagab torudes stabiilse rõhu ja on

vajalik selleks, et oleks kaevust võimalik vett tuppa transportida. Hüdrofoor on veetorudega

ühendatud eraldi seade ja selle võimalikust külmumisest ei ole võimalik veel teha järeldust

veetorude soojustuse kohta. Kui kostja leiab, et hageja pidi aru saama, et kaevutoru on

soojustamata, pidi sellest aru saama ka kostja I ja sellest asjaolust hagejat teavitama. Kostja

vastuväide ei ole asjakohane.

32. Kohus märgib, et väga sageli ehitatakse ümber/soojustatakse tänapäeval suvilaid/aiamaju

eesmärgiga muuta need aastaringselt elamiskõlblikuks. Kohus saab aru, et hageja ei soovinud

osta mitte lihtsalt 70 aastatel ehitatud aiamaja vaid sellist aiamaja, mis on juba soojustatud ja

milles oleks aastaringselt võimalik elada. Müügikuulutusse on kostja I märkinud, et maja on

soojustatud. Kuigi kostjat I maja müügis abistanud J. P. on kohtule antud seletuses kinnitanud,

et esitas kuulutuse majade rubriigis ja märke soojustuse kohta kogenematusest, ei ole see

kohtule eluliselt usutav (II kd tl 186). Ka kuulutuse tekstis on müüja märkinud, et müüakse

maja. Soojustatud. Seega on J. P. ka kuulutuse tekstis rõhutatult müünud just soojustatud maja,

mitte suvilat või aiamajakest (datša / sadovoi domik). Samuti ei ole kohtule eluliselt usutav J.

P. selgitus selle kohta, et ta ei ole ostjatele öelnud, et maja on soojustatud ja seal saab aastaringi

elada. Hageja esindaja on kogu menetluse vältel kinnitanud, et tema eesmärk oli soetada selline

majake, kus sai aastaringselt elada, viidatud asjaolu nähtub ka kohtueelsetest 29.11.2018 ja

28.01.2019 e-kirjadest, millest saab teha järelduse, et hageja on sinna aiamajakesse elama

kolinud ja elab püsivalt seal. Kohtule ei ole eluliselt usutav, et isik, kes soovib osta aastaringseks

elamiseks sobilikku soojustatud aiamajakest, ei küsi müügikuulutuses märgitud soojustatud

aiamajakest ülevaatama minnes omaniku esindaja käest soojustamise ja aastaringse elamise

kohta täpsustusi.

33. Hageja esindaja on juba kohtueelsetes pöördumistes kostja I poole tuginenud sellele, et maja

kuulutati soojustatuna ja sobilikuna aastaringseks elamiseks. 28.01.2019 e-kirjas teeb hageja

etteheiteid selle kohta, et talle ei ole räägitud, et maja ei pea üldse sooja ning müüja oleks

pidanud ausalt rääkima, et maja on ainult suvine ning mitte mingil määral talviseks elamiseks.

Hageja esindaja on oma pöördumises kostja I poole detailirohke ja emotsionaalne, tema

pahameel on kohtule usutav ja veenev, ning teeb kohtule usutavaks, et hageja esindajale

kinnitati majas talvel elamise võimalust. Kostja I ei ole kohtule esitanud oma vastuskirju, kus

ta oleks vastu vaielnud hageja esindaja etteheidetele ning need ümber lükanud. Hageja

28.01.2019 e-kirjast on arusaadav, et hageja ja kostja jõudsid kahe e-kirja vahelisel perioodil

mingisugusele kohtuvälisele eelkokkuleppele, mis siiski lõplikku kokkulepet ja vormistamist

ei leidnud. Neid e-kirju ja hageja avaldusi kogumis hinnates saab kohus teha järelduse, et müüja

on ostjale kinnitanud, et maja on soojustatud ja sobilik aastaringseks elamiseks.

34. Pooled ei vaidle selle üle, et aiamaja oli tegelikkuses väga viletsas seisukorras ja selles ei olnud

võimalik aastaringselt elada. Kostja on esitanud asjatundja arvamuse, mille järgi olid ehitise

vundamendi, välisseinte, sisemiste vaheseinte, vahelagede, katuse sarikate ja katuse lahendused

märkimisväärselt kulunud, ehitis ei ole kunagi vastanud aastaringseks kasutamiseks ettenähtud

nõuetele, hoonet ei ole võimalik nõuetele vastavalt rekonstrueerida, hoone kuulub

lammutamisele ja materjal utiliseerimisele (II kd tl 18-39). Kohus märgib, et aiamaja ka näeb

vilets välja ja kohtutoimikus olevatest aiamaja fotodelt ei paista, et maja oleks tegelikkuses

hiljem seest või väljast täiendavalt soojustatud. Kuigi kogenud isikule paistaks soojustamatus

koheselt silma, on aiamajale pandud uued aknad ja ka väidetavalt soojustatud katust, seega ei

pidanud asjatundmatu isik välisel visuaalsel vaatlusel aru saama, et aiamaja tegelikkuses ei

pruugi olla soojustatud. Seda eriti olukorras, kus aiamajakest reklaamiti soojustatuna ja müüja

esindaja kinnitas, et maja on soojustatud ja seal saab ka talvel elada.

35. Käesoleval juhul on hageja juhatuse liige ostnud kinnistu endale püsivaks elukohaks. Kui

kinnistul puudub toimiv veevärk ja seal asuv aastaringse eluruumina reklaamitud hoone ei pea

sooja, siis ei vasta see elementaarsetele elamistingimustele. Müügikuulutusest ei saa teha

järeldust, et aastaringseks elamiseks kõlbab see maja alles pärast täiendavat soojustamist ja

renoveerimist. Riigikohus on samuti juhtinud tähelepanu, et „kui elamiseks mõeldud lepinguese

ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega

VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku

leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on

puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (RKTKo nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26,

3-2-1-53-17).

36. Kohus leiab, et kostja I vastutust ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on

teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu

sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes

eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid

puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 26.09.2007.a tsiviilasi nr 3-2-1-71-07, p 13).

See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Riigikohus on selgitanud,

et: „Kolleegiumi arvates võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme

kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele,

tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.“ (RKTKo

nr 3-2-1-43-15, p 18, 3-2-1-46-17, p 19).

37. Kohus märgib, et müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka

juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-100-15, p 35). VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. „Müüja

vastutust ei mõjuta ka ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase

kogemusega. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte

asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Arvestades müüja avalikustatud teavet

tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid

juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb

vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille

eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja (RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 24, 25, 26).

38. Kohus märgib, et kui kostja I leiab, et hageja pidi maja ülevaatusel märkama seda, et maja on

tegelikkuses puudulikult soojustatud, siis pidi kostja I ka ise olema teadlik sellest, et maja on

puudulikult soojustatud või puurkaev ei tööta. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele

mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat

olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude

avalikustamise kohustus tuleneb ka mh VÕS § 14 lg‑st 2 ja TsÜS §‑st 95. Kostja maja

ülevaatusel ega ka tehingu sõlmimisel ei juhtinud hageja tähelepanu, et elamu ei pruugi olla

piisavalt soojustatud ning kinnistul puudub veevarustus .

39. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui

eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb

vaidlusalune puudus (elamu ei pea sooja). Elamu puudulikku soojustust väliselt visuaalselt näha

ei olnud, seda saab avastada vaid ehitise konstruktsioone avades. Puurkaevu ummistus selgus

alles puurkaevu lahti võtmise käigus. Elamu välisel ülevaatusel ei olnud võimalik elamu

soojusisolatsiooni puudusi avastada. Riigikohus on ka selgitanud, et ostja ei pea puudusi otsima

ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi

tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise,

visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi

vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Hoonel tuvastatud ehitusvead maja

soojustamisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes

teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest. Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust

puudusi enne lepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele

ehitusspetsialist vm asjatundja tuvastamaks maja soojustamisel tehtud vigu. Kohus rõhutab, et

puudusi, mille tagajärjel ei pea maja sooja või puurkaev ei tööta, ei olnud võimalik tuvastada

tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma seina- või põrandakonstruktsioone

avamata või kaevu lahti kaevamata.

40. Kohus arvestab siin ka seda, et kostja I valduses on antud kinnistu olnud alates 2002 (I kd, tl

107). Seega on ta olnud vaidlusaluse kinnistu omanik pikka aega ja pidi olema teadlik sellel

olevatest puudustest. Riigikohus on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel on

oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest,

kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta

olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades

omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul

kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on

selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on

hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi

ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut

omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma

vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.“ RKTKo

nr 3-2-1-53-17, p 14).

41. Kostja vaidleb hagile vastu muuhulgas ka põhjusel, et hageja on juriidiline isik, kes omandas

kinnistu oma majandus- ja kutsetegevuses, seega pidi hageja kinnisaja viivitamatult üle

vaatama. VÕS § 219 lg 1 kohaselt kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või

kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Asja

ülevaatamise kohustus on ette nähtud mh selleks, et ostja saaks tuvastada võimaliku

lepingutingimustele mittevastavuse võimalikult vara ning sellega vältida kahju tekkimist.

Kohus saab siit teha järelduse, et kostja leiab, et hageja on kaotanud õiguse müügilepingu eseme

puudustele tugineda, kuivõrd hageja ei ole puudustest teatanud õigeaegselt.

42. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole omandanud kinnistut oma majandus- ja kutsetegevuses.

Äriregistri väljavõtte kohaselt on hageja põhitegevusalaks mujal liigitamata sporditegevus (I kd

tl 45). Hageja on menetluses selgitanud, et ostis kinnistu elamiseks. Hiljem selgus, et tema

firmal oli võimalik saada laenu, sellepärast oli ostjaks firma. Hageja tegeles sellel ajal koerte

õpetamisega ja hoidmisega (III kd tl 52). Kohus märgib, et mitte iga tehing, mille teeb juriidiline

isik, ei ole tehtud juriidilise isiku majandus- või kutsetegevuses. Kostjad ei ole esile toonud

ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et hageja soetas kinnistu eesmärgiga kasutada seda koerte

koolituse või hoidmisega seotud tegevusteks. Seega ei saa kohus nõustuda kostjatega selles, et

hageja tegi tehingu oma majandus- ja kutsetegevuses.

43. Kuid isegi kui asuda seisukohale, et hageja tegutses oma majandus- ja kutsetegevuses, märgib

kohus, et Riigikohtu praktikas on välja kujunenud seisukoht, et ka majandustegevuses tegutsev

ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, mistõttu ei pea

ostja ülevaatuse käigus puudusi otsima ning temalt ei saa teistsuguse kokkuleppe puudumisel

oodata erakorraliste või spetsiifiliste meetmete rakendamist asja lepingutingimustele

mittevastavuse tuvastamiseks, mh nt asjatundja palkamist, analüüside läbiviimist vms (RKTKo

3-2-1-46-17, p 24; 3-2-1-100-15, p 34; 3-2-1-50-06, p19). Kõrgem kohus on ka märkinud, et

kui varjatud puudused jäävad avastamata, ei anna see üldjuhul tunnistust ülevaatuse

mittenõuetekohasest läbiviimisest.

44. Asja ülevaatamiskohustuse rikkumise tagajärjed tulenevad VÕS §st 220. VÕS § 220 lg 3 järgi

kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma

majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust

piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata

jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele

tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud

saamata jäänud tulu.

45. Kohus on seisukohal, et hageja on kostjat I mõistlikul aja jooksul teavitanud kinnisasjal

esinenud puudustest ja on neid ka piisavalt selgelt kirjeldanud. Vaidlust ei ole selles, et hageja

sai kinnisasja valduse 18.10.2018, pärast notariaalse dokumendi nr 3160 sõlmimist. Hageja

teatas kostjale I kinnisasjal olevatest puudustest 29.11.2018 e-kirjaga. E-kirjas avaldas hageja,

et vesi majja ei tule. Hüdrofoori vahetus ei aidanud. Hageja selgitas kostjale I, et „kaevasid

puurkaevu lahti tasemele, kust maja veetorud ühenduvad puurkaevu peatoruga. Siis ilmnes

esimene põhjus – koht(auk) oli ühenduskohas suletud mitte hermeetiliselt. Ning kuna pinnavee

tase on kõrge, siis oli vesi koos liivaga ja pinnasega sattunud pilude kaudu puurkaevu ning

ummistanud selle. Väga raske oli liivasse mattunud toru välja võtta, kuid seda siiski tehti. Liiva

välja pumbata ei õnnestanud. Tuli kutsuda puurkaevude puurimise ja puhastamise spetsialist,

kes tegi kohal ülevaatuse ning tema järeldus oli selline: see ei ole esimene juhtum selles

piirkonnas kus on valesti (haltuura korras) ehitatud puurkaevud. Selleks et kõik parandada on

vaja puurkaevu toru tervikuna eemaldada ja puhastada jm, st kaev praktiliselt uuesti teha.

Spetsialisti sõnul see läheb maksma rohkem kui uue puurkaevu puurimine“. Samuti avaldas

hageja samas e-kirjas, et „Seejuures on maja täiesti soojustamata ning ei hoia soojust

absoluutselt“ (I kd tl 18, II kd 144). Kohtu hinnangul on hageja kirjeldanud etteheidetavaid

puudusi piisavalt selgelt. Kostjale I pidi olema kirjeldatust üheselt selge, mida hageja kinnistu

puudustena on esile toonud. Nii hageja kirjeldanud, et puurkaevu rike ei ole tingitud mitte

katkisest hüdrofoorist vaid ummistunud puurkaevust endast. Samuti on hageja tuginenud

sellele, et maja ei hoia soojust. Kohtu hinnangul on vähem kui poolteise kuu pikkune

ajavahemik igati mõistlik tähtaeg kostja poole pöördumiseks ja teda puuduste olemasolust

teavitades. Arvestada tuleb seda, et soojustuse puudumisest on võimalik aru saada jahedate

ilmade saabudes ning veevärgi rikke tuvastamiseks on hageja teinud erinevaid toiminguid.

Puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja nende võimalik maksumus selgusid alles pärast

kompetentse santehniku ülevaatust.

46. Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et vaidlusalusel kinnistul asuva hoone soojapidavus oli

puudulik, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal

ostjatele, puudused ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); hageja ei teadnud lepingu sõlmimise

ajal elamu soojapidavuse puudustest ning puurkaevu rikkest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale e-kirjaga mõistliku tähtaja jooksul (VÕS

§ 220 lg 3).

47. Hageja on teinud kostjale I kahel korral so 01.04.209 ja 10.09.2020 avaldustega hinna

alandamise avalduse (I kd tl 21, II kd tl 70-72). Eelnevalt on kohus tuvastanud, et müüja on

oma lepingulisi kohustusi rikkunud ning andnud hagejale üle puudustega müügilepingu eseme.

Kostja I ei ole kohut veennud selles, et ta ei vastuta puuduste eest. Kui müüja annab ostjale üle

lepingutingimusele mittevastava asja ning müüja on selle eest vastutav, võib ostja ostuhinda

VÕS § 112 alusel alandada. Hinna alandamine kui õiguskaitsevahend on kujundusõigus, mille

teostamine toob kaasa müügilepingu muutumise ostuhinna alanemise näol. Kui ostuhind on

hinna alandamise hetkeks juba tasutud, tekib ostjal VÕS § 112 lg 3 alusel õigus nõuda ostuhinna

osalist tagastamist.

48. Hinna alandamise ulatus määratakse VÕS § 112 lg 1 esimene lause järgi kohase ja mittekohase

täitmise väärtuste suhte alusel. Kohase täitmise väärtuseks on väärtus, mida müügilepingu

esemeks olev asi omanuks juhul, kui see oleks vastanud lepingutingimustele. Eeldatavalt on

kohase täitmise väärtus võrdne asja ostuhinnaga. Mittekohase täitmise väärtuseks on ostjale üle

antud lepingutingimustele mittevastava asja väärtus. Hinna alandamisega kompenseeritakse

seega ostjale lepingutingimustele mittevastavusest tingitud asja väärtuse vähenemine.

49. Hageja tugines hinna alandamise avalduses Uus Maa Kinnisvarabüroo spetsialisti arvamusele

(II kd tl 79). Hageja selgitas, et Saku vallas olevate suvilatega tehtud tehingute mediaanhind oli

2018. aastal 33 000 eurot; Xxxx oli vastav hind 24 500 eurot ehk 74% kogu vallas tehtud

tehingute mediaanhinnast. Heas seisukorras, täiendavate kütteallikatega ja parema soojustusega

suvilate hinnatase algas 30 000 eurost ja tipnes hinnaga 80 000 eurot; selliste omadustega

suvilate keskmiseks hinnaks kogu vallas on 55 000 eurot, Xxxx siis vastavalt 74% e 40 000

eurot. Kinnistu väärtus koos puudustega (avalikult teelt juurdepääsuta kinnistu, millel asub

soojustamata, veevarustuseta, väga halvas seisukorras, kapitaalset remonti vajav ehitis) oli

maksimaalselt 24 500 eurot (piirkonna mediaanhind). Harilik väärtus ilma puudusteta olnuks

kinnistul 40 000 eurot (piirkonna keskmine hind). Korrutades puudustega asja väärtuse

kokkulepitud hinnaga ja jagades tulemuse puudusteta asja väärtusega selgub, et müügieseme

õiglane hind, millega saavutatakse lepingu tasakaal, on 61,25% kokkulepitud hinnast. Eelneva

alusel teatas hageja kostjale, et alandab 16.oktoobri 2018 müügilepingus ostuhinda 38,75%.

Alandatud ostuhind on 31 238 eurot.

50. Kohus leiab, et hageja on antud asjas tõendanud mittekohase täitmise väärtuse. Kostja I ei ole

hageja arvutuskäigule vastuväiteid esitanud. Kuivõrd alandatud hinna saamiseks vähendatakse

kokkulepitud ostuhinda sama palju, kui lepingutingimustele mittevastava asja väärtus on

väiksem lepingutingimustele vastava asja väärtusest, tuleb käesoleval juhul müügihinda

alandada 38,75 % so 19 762 euro võrra so summani 31 238 eurot. Kuivõrd hageja on kostjale I

tasunud 40 000 eurot, on hageja oma müügilepingus sätestatud kohustuse kostja I ees täitnud.

Kohus märgib, et seega puudus kostjal I alus kohtutäituri poole pöördumiseks ja hageja suhtes

sundtäitmise alustamiseks. Kuivõrd kostja I ei ole hagejale esialgsest ostuhinnast enamtasutud

summat tagastanud, tuleb kostjalt 8 762 eurot välja mõista.

51. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada. Kohtu hinnangul on

käesoleval juhul täidetud kõik vajalikud eeldused. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud

lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja I

vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud

lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust

piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel.

Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 8 762 eurot.

52. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse

viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult

mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude

täitmiseni. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt VÕS § 113

sätestatud määras alates 06.10.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud,

et kostja on kohustusi rikkunud ja hagejale on kahju tekkinud, tuleb kostjalt lisaks enamtasutud

ostuhinnale ka viivis välja mõista. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks

kohtuotsuse tegemise seisuga 1770,19 eurot. Kohus lisab viivisearvestuse asja materjalide

juurde.

53. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

54. TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt

TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 24 012,88 eurot.

Menetluskulude jaotamine

55. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. TsMS § 168 lg 2 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi

vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei

tulene teisiti. Nende nõuete osas, mis kohus jättis läbi vaatamata, tuleb menetluskulud jätta

hageja kanda. Kohus jättis sundtäitmise lubamatuks tunnistamise ja hüpoteekide kustutamise

nõuded läbi vaatamata põhjusel, et sundtäitmine hageja suhtes lõpetati ja hüpoteek kustutati.

Täitemenetluse lõpetati ja hüpoteegid kustutati aga mitte selle tõttu, et kostja II oleks oma

nõudest hageja suhtes loobunud või selle tagasivõtnud või hageja nõude rahuldanud, vaid TMS

§ 158 ja 160 alusel. Seega ei ole kostja II hageja nõudeid rahuldanud ja menetluskulud nende

nõuete osas tuleb jätta hageja kanda. Kuivõrd ülejäänud osas kohus rahuldas hageja nõude

kostja I vastu, tuleb hageja menetluskulud ja kostja I menetluskulud jätta kostja I kanda.

56. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude

kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS §

174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

57. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust

eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Hageja on

tasunud muuhulgas kostja menetluskulude katteks tagatist summas 2000 eurot ja on esitanud

taotluse tagatise tagastamiseks. Kohus selgitab, et vaatab taotluse läbi koos menetluskulude

kindlaksmääramise avaldusega pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

Kohtunik