3-22-855/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Reelika Lind

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. märts 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-22-855

Haldusasi

Okka Farm OÜ kaebus Maa-ameti 04.03.2022 korralduse nr

1-17/22/497 osaliseks ja 23.03.2022 korralduse nr 1-

17/22/666 tervikuna tühistamiseks ning vastustaja

kohustamiseks kinnitama enampakkumise tulemused

Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks

Menetlusosalised

Kaebaja – Okka Farm OÜ, seaduslik esindaja juhatuse liige

Eiri Selberg

Vastustaja – Maa-amet, volitatud esindaja Toomas Kutti

Kolmas isik – Heinamaa OÜ, seaduslik esindaja juhatuse

liige Romek Gabor

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Okka Farm OÜ kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.04.2023 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maa-amet (vastustaja) avaldas 28.01.2022 Ametlikes Teadaannetes ja veebilehel riigivara

enampakkumise teate ning viis 17.02.2022 läbi avaliku elektroonilise enampakkumise

maaüksuse tasu eest kasutada andmiseks. Mh pakuti Eesti Vabariigi omandis olevat Harju

maakonnas, Harku vallas, Sõrve külas asuvat Kanarbiku kinnistut (registriosa nr 14241702,

katastritunnus 19801:001:2263, riigi kinnisvararegistri kood KV50170, pindala 4,6 ha,

sihtotstarve maatulundusmaa 100%).

3-22-855

2. Vastustaja avaliku elektroonilise enampakkumise läbiviimise komisjoni 18.02.2022

koondprotokolli (protokollil kuupäev 17.02.2022, digitaalselt allkirjastatud 18.02.2022) ja

selle lisa 11 protokolli nr 11 kohaselt esitasid Kanarbiku kinnistule pakkumise Okka Farm OÜ

(kaebaja) summas 270 eurot ja Heinamaa OÜ (kolmas isik) summas 220 eurot.

3. Kolmas isik taotles 25.02.2022 vastustajalt Kanarbiku kinnistu kasutamise eelisõigust

riigivaraseaduse (RVS) § 105 lg 2 alusel enampakkumisel kujunenud hinnaga 270 eurot2.

4. Vastustaja kinnitas 04.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/4973 enampakkumise

tulemused. Kanarbiku kinnisasja osas tunnistati RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel lepingu

sõlmimiseks õigustatud isikuks kolmas isik, sest ta kasutas enne enampakkumist viimasena

seda kinnisasja 12.07.2011 sõlmitud põllumajandusliku kasutuslepingu alusel.

5. Kaebaja esitas vastustaja 04.03.2022 korralduse peale 14.03.2022 vaide4.

6. Vastustaja jättis 23.03.2022 korraldusega nr 1-17/22/6665 kaebaja vaide rahuldamata.

Põhjendused:

6.1. Kolmas isik oli kinnisasja viimane kasutaja ja õigustatud isik RVS § 66 lg 7 tähenduses.

RVS-ist ei tulene nõuet, et eelisõigust omav isik pidi kasutama maad kuni enampakkumise

korraldamiseni. Maa ajutise kasutamise lepingu lõppemise fakt ei välista eelisõiguse

olemasolu, kuna ajutise kasutamise lepingud lõppesid maareformi käigus maa riigi omandisse

jätmisega. Eelisõiguse toob kaasa fakt, et tegemist oli viimase ajutise kasutamise lepinguga

kasutamiseks antava maa suhtes sõltumata selle lõppemise hetkest. Tallinna Ringkonnakohus

leidis 30.09.2019 otsuses asjas nr 3-18-1024, et RVS § 66 lg 7 mõtteks on eristada olukordi,

kui isik kasutas maad lepinguta ehk õigusvastaselt. Õigusvastane tegevus ei loo uut õigust.

Ostueesõigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse

rikkumise tõttu. Kui kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et

maad on kasutatud põllumajandusliku tegevuse otstarbel.

6.2. 12.07.2011 sõlmitud riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise lepingu nr 23367 puhul ei

ole tegemist maareformi seaduse (MaaRS) 341 lg-s 51 sätestatud maale kasutusvalduse

seadmise lepinguga, vaid see sõlmiti Vabariigi Valitsuse 06.06.2007 määruse nr 169

„„Maareformi seaduse“ § 31 lõikes 2 nimetatud maa ajutiseks kasutamiseks andmise kord“

(kord) alusel. Seega ei pidanud leping vastama MaaRS-is kasutusvalduse seadmise lepingule

ette nähtud kohustuslikele tingimustele. 12.07.2011 leping vastab korra § 6 lg-s 1 toodud

nõuetele. Lepingut ei lõpetatud rikkumise tõttu, vaid poolte kokkuleppel.

6.3. RVS-is ei ole sätestatud eelisõiguse kohaldamise eeldusena mõistliku aja printsiipi.

Vastustaja peab eelisõiguse kohaldamisel lähtuma seadusest, mitte kitsendama isiku

eelisõiguse realiseerimise võimalusi.

7. Vastustaja ja kolmas isik sõlmisid 29.03.2022 riigivara rendilepingu6 Kanarbiku

kinnisasja kasutamiseks põllumajanduslikul otstarbel kuni 01.10.2027.

8. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 04.03.2022 ja 23.03.2022

korralduste tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks kinnitama enampakkumise

tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks. Põhjendused:

1 Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 8.

2 Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 9.

3 Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 1.

4 Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 2.

5 Kaebaja 17.04.2022 kaebuse lisa 3.

6 Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 10.

2(6)

3-22-855

8.1. Kaebaja on veisekasvatusega tegelev pereettevõte, kes soovib rentida Kanarbiku kinnistut

veiste suvise karjamaa laiendamiseks. Kaebaja tegi parima pakkumise. Kaebaja tegi

vastustajale ettepaneku vaidlusaluse kinnistu enampakkumisele lisamiseks. Riigimaa ajutiseks

kasutamiseks andmise 12.07.2011 leping lõpetati kolmanda isiku algatusel poolte

kokkuleppel 2011. a augustis ja vaidlusalust kinnisasja ei kasutatud. Seda tõendavad

naabruses elavate isikute tunnistused. Vaidlusalust kinnisasja ei ole põllumajanduslikul

otstarbel kasutatud pärast 01.01.2000 ja seetõttu puudub kolmandal isikul eelisõigus

kinnisasja rentimiseks. Korra § 6 lg 1 kohaselt pidi maa ajutiseks kasutamiseks saaja tasuma

maamaksu ja kasutama maad sihtotstarbeliselt. Kuna kolmas isik ei kasutanud maad

sihtotstarbeliselt, siis ei täitnud ta enda kohustusi ja kokkulepet ei tohiks arvestada

vaidlusaluse eelisõiguse määramisel, vaatamata sellele, et ajutine maa kasutamine lõpetati

poolte kokkuleppel, mitte rikkumise tagajärjel.

8.2. Eelisõiguse kasutamisel tuleks rakendada mõistliku aja printsiipi. Vaidlusalune kinnisasi

on pärast lepingu lõpetamist seisnud üle 10 aasta. Teadaolevalt ei ole keegi peale kaebaja

vastustaja poole rendisooviga pöördunud. Eelisõiguse algne mõte oli kaitsta maa pikaaegset

kasutajat, kes tegeleb seal põllumajandustegevusega ja on maad järjepidevalt kasutanud.

8.3. Kanarbiku kinnistu on registreeritud 2011. a-l põlluna, kuid põllumajandustoetusi selle

eest ei küsitud (vt Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) 07.06.2022

vastus kaebajale7). See viitab, et kolmas isik soovis maatükki kasutada, ent pärast tutvumist

loobus ja lõpetas rendilepingu.

9. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:

9.1. Kõik pakkujad kinnitasid oksjonikeskkonnas, et on tutvunud ja nõustuvad kõikide

enampakkumise tingimustega. Kaebaja oli teadlik enampakkumisel osalemise protseduurist ja

pakkumise tegemise tagajärgedest ning pidi arvestama võimalusega, et mõni pakkuja võib

kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigust saada kinnisasi kasutusse

enampakkumisel kujunenud hinnaga.

9.2. 12.07.2011 maa ajutise kasutamise lepingu p-de 1.2 ja 3.2 kohaselt anti kolmandale

isikule maa ajutiseks kasutamiseks heinamaana suurusega 4,0 ha. Vaidlusalusest maast

moodustati 16.01.2013 plaanimaterjali alusel Kanarbiku katastriüksus, mis jäeti vastustaja

peadirektori 06.03.2013 käskkirjaga nr 948 riigi maareservina riigi omandisse. Viidatud

lepingu p 4.1 alusel võis lepingu lõpetada poolte kokkuleppel. Leping vastab korras sätestatud

nõuetele ja on sellega kooskõlas.

9.3. Kaebaja soovib eelisõiguse kasutamisele seada täiendavaid ja seadusest mittetulenevaid

piiranguid ehk nõuda maa ajutiselt kasutajalt lisaks maa varasemat kasutusõigust tõendavatele

dokumentidele ka maa varasema faktilise kasutamise ja maamaksu tasumise tõendamist. Kui

maa ajutise kasutamise leping lõpetatakse poolte kokkuleppel, eeldab see mõlema poole

lepinguliste kohustuste täitmist. Vastupidisel korral ei saa korraldaja lepingu lõpetamisega

nõustuda ja leping tuleb lõpetada teistel alustel. Vastustaja maade kasutuse virtuaalkontori

kaardirakenduse maavalitsuste plokist nähtub, et maavalitsuse ametnik on sisestanud andmed:

„leping lõpetatud ennetähtaegselt poolte kokkuleppel 30.08.2011 nr 23408“. Vastustajale ei

ole riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise dokumentatsiooni üle antud. Pärast maa ajutise

kasutamise lepingu lõppemist 30.08.2011 ei ole riigivara valitseja Keskkonnaministeerium

ega volitatud asutus vastustaja seda maad kellegi kasutusse andnud.

7 Kaebaja 10.07.2022 täiendav tõend.

8 Vastustaja 23.05.2022 vastuse lisa 12.

3(6)

3-22-855

9.4. RVS-ist ei tulene nõuet, et eelisõigust omav isik pidi kasutama ajutiseks kasutamiseks

antud maad kuni enampakkumise korraldamiseni. Maa ajutise kasutamise lepingu lõpetamine

poolte kokkuleppel ei välista eelisõiguse olemasolu, sest maa ajutise kasutamise lepingud

lõppesid nagunii maareformi käigus maa riigi omandisse jätmisega ehk maaomaniku kindlaks

määramisega.

9.5. Maa kasutamise tõendamiseks RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 tähenduses piisab vaid

varasema kasutusõiguse tõendamisest ja maa faktilise kasutamise tõendamine eraldi ei ole

vajalik. Kaebaja jätab selgitamata, kuidas maa varasema faktilise kasutamise tõendamine

peaks usutavalt toimuma. Eluliselt ei ole usutav, et keegi naabritest enam kui 10 aastat hiljem

täpselt mäletaks, kas kolmas isik ajavahemikus 12.07.-30.08.2011 heinamaal kive koristas,

heina niitis, või purustas. Õiguslikul alusel põhinev kasutusõigus saab tuleneda vaid

kasutuslepingust. Kui on tõendatud kasutuslepingu olemasolu ja asjaolu, et riik ei lõpetanud

lepingut kasutajapoolse rikkumise tõttu, ei ole vajalik täiendavalt tõendada, et kasutuslepingu

alusel maa õiguspärane kasutaja maad ka faktiliselt kasutas.

9.6. Kuivõrd RVS §-st 66 ja § 105 lg-st 2 tulenevalt on nii riigivara võõrandamise kui ka

kasutusse andmise aluspõhimõtted ja eelisõiguse kohaldamise kriteeriumid samad, on kohane

viidata Tallinna Ringkonnakohtu 30.09.2019 otsusele asjas nr 3-18-1024 (p 16), milles leiti, et

kui kasutuslepingut ei ole rikkumise tõttu lõpetatud, on alust eeldada, et maad on kasutatud

põllumajandusliku tegevuse otstarbel. Praegusel juhul olid kõik seadusest tulenevad vajalikud

vältimatud eeldused eelisõiguse kasutamiseks täidetud.

9.7. Asjaolu, et kaebaja avaldas 01.05.2021 kirjas vastustajale riigimaa rentimise huvi, ei anna

kaebajale mingit eelisõigust. Reeglina vastustaja alustabki ettevalmistusi maa võõrandamiseks

või rendile andmiseks avalikul enampakkumisel huvitatud isiku taotlusel, kuid taotluse

esitamine ei anna isikule mingeid eeliseid maa omandamiseks või kasutusse saamiseks.

Mõistliku aja printsiipi RVS-is eelisõiguse kohaldamise eeldusena sätestatud ei ole.

9.8. Äriregistri andmetel on kolmanda isiku lisategevusaladeks taimekasvatuse abitegevused,

söödakultuuri- ja heinataimekasvatus jm üheaastaste põllukultuuride kasvatus ning muu

veislaste ja pühvlikasvatus. Seega on nii kaebaja kui ka kolmas isik põllumajanduses

tegutsevad ettevõtjad.

9.9. Kaebajat ei puuduta 04.03.2022 korralduse lisa p-d 1, 2, 3, 5, vaid ainult p 4, seega

tulnuks menetlusse võtta kaebaja nõue üksnes 04.03.2022 korralduse lisa p 4 tühistamise

nõudes.

10. Kolmas isik palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:

10.1.

Kolmas isik võttis 12.07.2011 riigile kuuluva Kanarbiku kinnisasja

põllumajanduslikku kasutusse 4,0 ha ulatuses. Perioodil 12.07.-10.08.2011 koristas kolmas

isik põllumaalt kive ja purustas heina PRIA nõuete kohaselt. Pärast seda otsustas juhatus selle

maa kasutamise lõpetada, sest oli võtnud 2011. a-l endale liiga palju maad hooldada. Paar

aastat hiljem oli ettevõte juba hästi kosunud ja valmis võtma uuesti maa enda kasutusse, kuid

Keskkonnaamet ei olnud maareformi käigus maaomanikku kindlaks määranud. Vastus oli, et

kui otsus on langetatud, siis võib maa minna enampakkumisega müüki või renditavaks.

Esimene enampakkumine toimus 17.02.2022.

10.2.

Kolmas isik on vastustaja 09.05.2022 arve alusel põllumaa rentimisel I poolaasta eest

tasu maksnud.

10.3.

PRIA-s oli võimalik põldu deklareerida 15.04.-20.05.2011, kuid kolmas isik sai

maakasutuslepingu 12.07.2011. Kolmas isik ei deklareerinud põldu, kuna sel ajal ei olnud tal

4(6)

3-22-855

kasutusluba. See ei tähenda, et ei tehtud põllumajanduslikke toiminguid. Kõik toimingud tehti

firma kulul.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kaebaja vaidlustab vastustaja 04.03.2022 korraldust, millega kinnitati enampakkumise

tulemusel maa kasutusse andmine mh Kanarbiku kinnisasja osas, ja selle kohta tehtud

vaideotsust. Vastustaja leidis, et kohus pidanuks võtma kaebuse menetlusse 04.03.2022

korralduse tühistamise nõudes osaliselt, st ainult Kanarbiku maaüksust puudutavas osas.

Vastustaja täpsustus on asjakohane. Seega vaatab kohus kaebuse läbi nõuetes tühistada

04.03.2022 korraldus osaliselt ja 23.03.2022 vaideotsus tervikuna ning kohustada vastustajat

kinnitama enampakkumise tulemused Kanarbiku kinnisasja osas kaebaja kasuks.

12. Vastustaja tugines vaidlustatud 04.03.2022 korralduse andmisel RVS § 66 lg-le 7 ja § 105

lg-le 2.

RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja kasutamiseks andmisel on kasutamiseks antavat maad enne

enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kes

osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus kinnisasi kasutusse saada

enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste

teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Selles lõikes

nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse

rikkumise tõttu.

RVS § 105 lg 2 sätestab, et RVS-i alusel kasutamiseks andmata haritava maa või loodusliku

rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja kasutamiseks andmisel

on RVS § 66 lg-s 7 nimetatud õigustatud isikuks isik, kes kasutas enne kinnisasja riigi

kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt kasutamiseks antavast maa-alast

maa ajutise kasutamise lepingu alusel.

13. Kaebaja hinnangul ei saanud vastustaja arvestada kolmandal isikul eelisõiguse

olemasoluga ja kuna kaebaja tegi parima pakkumise, tulnuks enampakkumise võitjaks

Kanarbiku kinnistu osas tunnistada kaebaja. Eelisõiguse välistasid kaebaja arvates järgmised

asjaolud: 1) kolmas isik ei kasutanud maa ajutise kasutamise lepingu alusel vaidlusalust

maatükki ja ei ole tõendatud, et ta maksis 2011. a-l maakasutuse ajal maamaksu; 2) maa

ajutisest kasutamisest oli enampakkumise korraldamise ajaks möödunud liiga palju aega (üle

10 aasta).

14. Kohus selgitab, et kolmanda isikuga ei lõpetatud lepingut selle rikkumise tõttu, mh

põhjusel, et kolmas isik jättis maamaksu tasumata, kasutas maad mittesihtotstarbeliselt või

jättis lepingulised kohustused täitmata. Kui kolmas isik oleks lepingut rikkunud, olnuks riigil

põhjus lõpetada leping muul alusel, mitte poolte kokkuleppel. Kohtu hinnangul saab lepingu

lõpetamisest poolte kokkuleppel järeldada, et lepingu rikkumist ei esinenud ja pooltel

puudusid teineteise vastu pretensioonid. Sellises olukorras puudub vajadus koguda tõendeid

selle kohta, kas kaebaja tasus maamaksu ja täitis lepingust tulenevaid kohustusi.

15. Kolmas isik selgitas, kui palju ja mil moel ta vaidlusalust maad 2011. a-l kasutas. Kohtul

puudub põhjus selle selgituse tõelevastavuses kahelda. Nimetatud tegevusi saada pidada

seotuks põllumajandusliku kasutuse või selle ettevalmistamisega. Kaebaja esitas kohtule J.O,

V.H ja A.S kinnituskirjad, et neile teadaolevalt ei ole vaidlusalusel kinnistul

põllumajanduslikku tegevust toimunud. Nende kinnituskirjadega ei saa lugeda tõendatuks, et

5(6)

3-22-855

kolmas isik 12.07.-30.08.2011 vaidlusalust maad üldse ei kasutanud. Samuti tuleb arvestada,

et maakasutusest on möödas üle 10 aasta ja ei ole eluliselt usutav, et kinnituskirjade esitajad

10 aasta taguseid asjaolusid väga täpselt mäletavad.

16. Vastuseks kaebaja väitele, et maa ajutisest kasutamisest on möödunud liiga palju aega,

selgitab kohus, et seaduses ei ole sätestatud ajapiirangut, millal pidi isik eelisõiguse saamiseks

hiljemalt olema vaidlusalust maatükki kasutanud. Kaebaja viidatud mõistliku aja printsiipi

seadus ei sätesta ja vastustajal puudub õigus piirata kolmanda isiku eelisõigust seaduses

sätestamata tingimustega. Kolmas isik on 2011. a lepingu alusel vaidlusalust maatükki

kasutanud enne selle kinnistusraamatusse kandmist ja RVS § 105 lg-s 2 on sõnaselgelt

sätestatud kinnistamata maatüki kasutamise arvestamine eelisõiguse andmise otsustamisel.

Seega hoolimata asjaolust, et kaebaja kasutas vaidlusalust maatükki enam kui 10 aastat tagasi,

ei välistanud see kolmandal isikul eelisõiguse olemasolu.

17. Kanarbiku kinnistu osas rendile saamise soovi avaldamine ei anna kaebajale RVS-i alusel

eelisõigust saada maa enda kasutusse. Seega ei ole kaebaja väide, et teadaolevalt ei ole keegi

peale tema rendile andmist taotlenud, asjakohane.

18. Asjakohatu on kaebaja viide PRIA-lt põllumajandustoetuste taotlemata jätmisele.

Põllumajandusega tegeleval isikul ei ole kohustust PRIA-lt toetusi taotleda. Samuti ei ole

tegemist tingimusega, millest sõltuks eelisõiguse olemasolu.

19. Kokkuvõtteks leiab kohus, et kuna kolmas isik oli vaidlusalust maatükki kasutanud

riigimaa ajutiseks kasutamiseks andmise 12.07.2011 lepingu alusel viimasena enne

enampakkumise korraldamist, ta osales enampakkumisel, ei osutunud võitjaks, esitas

enampakkumise tulemuste kinnistamisest 5 tööpäeva jooksul (25.02.2022) avalduse

eelisõiguse kasutamiseks ja varasemat kasutuslepingut ei ole lõpetatud kasutajapoolse

rikkumise tõttu, vaid poolte kokkuleppel, siis olid kõik tingimused täidetud selleks, et sõlmida

kolmanda isikuga enampakkumise tulemusel Kanarbiku kinnistu osas riigivara rendileping

RVS § 66 lg 7 alusel.

20. Kohtu arvates on vaidlusalused haldusaktid õiguspärased ja nende tühistamiseks puudub

alus. Samal põhjusel puudub alus rahuldada kohustamisnõuet. Kaebus jääb terves ulatuses

rahuldamata.

21. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda

(HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ja kolmas isik ei esitanud nende menetluskulusid tõendavaid

dokumente ega taotlenud nende menetluskulude väljamõistmist kaebajalt, seetõttu tuleb nende

võimalikud menetluskulud jätta nende endi kanda (HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

6(6)