2-20-11267/69 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. märts 2023. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-11267

Kohtuasi

Suurupi Vesi OÜ (pankrotis) hagi X vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

022/2020/3744

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.04.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Suurupi Vesi OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

6000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): Suurupi Vesi OÜ (pankrotis)

(registrikood

12649987),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid Indrek Leppik ja Jana Tudelep

Kostja (vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Anneli Aab

Kolmas isik: Traficante OÜ (registrikood 12652431),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaadid

Kalle-Kaspar

Sepper ja Janne-Liisa Ottis

Asja läbivaatamine

17.02.2023 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 27. aprilli 2022. a otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta kostja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Hageja ja kolmanda isiku

apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda.

2-20-11267

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Suurupi Vesi OÜ esitas 04.08.2022 Harju Maakohtule hagi X vastu ja palus tunnistada

täiteasjas nr 022/2020/3744 sundtäitmine lubamatuks.

2. Hageja on kinnisasja, aadressil Viinamäe tee 10, Rae vald, Harju maakond, omanik ja hageja

omandas selle Traficante OÜ-lt (edaspidi ka põhivõlgnik või kolmas isik) 20.02.2019 sõlmitud

müügilepinguga. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga 165 000 eurot kostja kasuks igakordse

omaniku kohustustega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks.

3. 27.05.2020 edastas kohtutäitur Elis Vilippus hagejale täitmisteate ning ettepaneku

täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Täitedokumentideks on lepingud, mille alusel seati

hageja kinnistule hüpoteek kostja väidetava nõude tagamiseks summas 278 786,89 eurot, mis

tuleneb kostja ja põhivõlgniku vahel 10.04.2019 sõlmitud laenulepingust. Lisaks tagab kostja

väitel hageja kinnistule seatud hüpoteek hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulevaid

võlgniku kohustusi.

4. Hageja suhtes algatatud täitemenetluse aluseks on Tallinna notar Erki Põdra 07.11.2017

notariaalne dokument nr 2596. 07.11.2017 hüpoteegilepingu kohaselt läks kinnistu jagamise

tulemusel kostja kasuks juba varasemalt Tallinna notar Kätlin Aun-Janiski 02.10.2017

notariaalse dokumendi nr 2484 alusel tervele kinnistule seatud hüpoteek muutmata kujul üle

kinnistu jagamise tulemusel tekkinud ja käesoleval ajal hagejale kuuluvale kinnistule.

02.10.2017 hüpoteegilepingu p 3.1.1 kohaselt tagas algselt Lõhe kinnistule seatud hüpoteek

kõiki kostja nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja võlgniku vahel 13.04.2015

sõlmitud laenulepingust, selle lisadest ja võimalikest muudatustest.

5. Kostja märkis täitmisavalduses, et hüpoteegilepingus märgitu puhul on tegemist eksitusega

ning tegelikkuses tagab hüpoteek hoopis 14.04.2015 kuupäevaga laenulepingust tulenevaid

kohustusi. Hageja ei pea sellist eksimust tõenäoliseks. Täitmisteates on selgelt märgitud,

millised on täitedokumendid, millest notariaalsetes lepingutes nr 1066 ja nr 2484 on selgelt

viidatud 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevatele nõuetele. Ka teistes dokumentides on

viidatud samale kuupäevale. Pole usutav, et eksimus kordus mitmes lepingus. Kuivõrd tagatava

kokkuleppe, s.o 13.04.2015 kohta tõendeid esitatud ei ole, ei saa ka hageja kinnistut koormav

2-20-11267

hüpoteek realiseerimisele kuuluda, sest see hüpoteek ei taga täitmisavalduses esitatud nõuet.

Eksimus hüpoteegikokkulepete sõlmimisel ei muuda veel täitemenetlust lubatavaks. Isegi kui

hüpoteegikokkulepete sõlmimisel tõesti esines kuupäeva osas eksimus (14.04.2015 asemel

kirjutati 13.04.2015), ei oma see asjaolu hüpoteegikokkulepete sisu osas õiguslikku tähendust.

Eksimuse tõttu tehtud lepingut saab tühistada. Hageja pole tagatiskokkuleppe pooleks ega saa

tühistada lepingut. Seega kehtib hageja kinnistu suhtes õiguskindluse põhimõttest lähtudes

hüpoteek, mis tagab 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut. Ei ole võimalik täitedokumentide sisu

hakata täitemenetluse formaliseerituse põhimõtte tõttu kuupäevade õigsuse osas tõlgendama.

Kohtutäituril puudub õigus hakata täitedokumente sisuliselt tõlgendama või muuta selle

resolutiivosas märgitut ning kohtutäitur eeldab täitedokumendis kirjas olevate andmete õigsust.

Seetõttu ei saa lähtuda sellisest laenulepingu sõlmimise kuupäevast, mida tegelikult

täitedokumendis ei leidu. Järelikult on ka täitemenetluse formaliseerituse printsiibile tuginedes

sundtäitmine käesoleval juhul lubamatu.

6. Isegi kui hüpoteek tagab hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi,

siis nähtub sellest lepingust, et laenu on antud vaid 70 000 eurot. Täitemenetluses esitatud

seletustes märkis kostja üldsõnaliselt, et laenusummat on suurendatud ning on viidanud

seejuures 15.04.2017 laenulepingule. Paraku ka 15.04.2017 laenulepingust ei nähtu täiendava

laenu andmine ning selles on vaid märgitud, et võlgniku kohustus kostja ees on 145 000 eurot.

7. Kostja on esitanud täitmisele nõude summas 278 786,89 eurot, samas kui võlgnik on kostjale

tasunud 126 825 eurot. 2019. aasta lõpus ja 2020. aasta alguses tasus võlgnik kostjale

võlgnevuse kokku summas 126 825 eurot: 44 880 eurot 28.10.2019 ülekandega ja 81 945 eurot

05.03.2019 ülekandega.

8. Hageja kinnistule seatud hüpoteek ei taga kostja nõuet võlgniku vastu, mistõttu ei saa seda

pöörata täitmisele hageja kinnistu arvelt. Igal juhul ei saa kostjal olla võlgniku vastu

täitmisavalduses märgitud nõuet, sest nõue on vähemalt 126 825 euro ulatuses rahuldatud.

Lisaks on täitemenetluses esitatud nõue hageja hinnangul ebaselge. Hageja 10.04.2019

sõlmitud laenulepingus on viidatud kostja ja võlgniku vahel 16.04.2018 ja 04.10.2018 sõlmitud

laenulepingutele. Tegemist on aga eraldiseisvate laenulepingutega, millel puudub seos

14.04.2015 laenulepinguga ja tegemist ei ole 14.04.2015 laenulepingu muudatuste ega lisadega.

Täitmisteates on täitedokumendina nimetatud 15.04.2019 sõlmitud notariaalne leping, kuid

hageja ei ole selle lepingu pooleks. Hageja sai kinnistu omanikuks 20.02.2019, seega enne

15.04.2019 lepingu sõlmimist ja see ei saa hagejat puudutada. Juhul kui 15.04.2019 lepinguga

sooviti muuta ka hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid, oleks selleks olnud

vajalik hageja nõusolek. Hageja ole hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks oma nõusolekut

andnud.

Kostja seisukoht

9. Kostja vaidles hagile vastu ja palus menetluskulud jätta hageja kanda.

10. 02.10.2017 sõlmisid kostja ja põhivõlgnik hüpoteegi seadmise lepingu Lõhe kinnistu (nr

7333402, mis oli juba koormatud 85 000 euro suuruse hüpoteegiga kostja kasuks) täiendavaks

koormamiseks hüpoteegiga summas 165 000 eurot kostja kasuks. Lepingu p 3.1.1 kohaselt on

hüpoteegiga 165 000 eurot tagatud kõik kostja nõuded Traficante OÜ vastu, mis tulenevad

hüpoteegipidaja ja Traficante OÜ vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest

muudatustest ja lisadest.

2-20-11267

11. Viinamäe tee 10 kinnistu tekkis Lõhe kinnistu piiride muutmise kokkuleppe ja kinnistute

jagunemise käigus (leping 07.11.2017 nr 2596). Lõhe kinnistu jagamisel tekkis 33 iseseisvat

kinnistut, sh Viinamäe tee 10 kinnistu, mis jäi põhivõlgniku ainuomandisse. Kinnistul on

hüpoteek 165 000 eurot kostja kasuks. Viinamäe tee 10 kinnistu osas avati uus iseseisev

registriosa, kuid lepinguga nr 2596 ei muudetud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Hüpoteek jäi

tagama kostja kõiki nõudeid, mis tulid kostja ja võlgniku vahel 13.04.15 sõlmitud

laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest (lepingu 2484 p 3.1.1).

12. Hageja väitel on täitmisele esitatud 10.04.2019 laenulepingust tulenev nõue, millisel

lepingul puudub puutumus 14.05.2019 lepinguga. See ei ole õige. Mõlemas hüpoteegi seadmise

lepingus on ekslikult viidatud laenulepingu kuupäevale 13.04.2015, kuid tegelikkuses oli

laenuleping sõlmitud 14.04.2015. Pooled on silmas pidanud 14.04.2015 sõlmitud

laenulepingut, kuna 13.04.2015 ei ole ühtegi laenulepingut sõlminud. Seda kinnitavad

järgmised asjaolud. Laenuleping põhivõlgnikuga sõlmiti 14.04.2015 Lõhe kinnistu

omandamise ja detailplaneeringu finantseerimiseks ning kinnistu omandati samal päeval ja

koormati hüpoteegiga 85 000 eurot kostja kasuks (leping nr 1066). Laenuleping sõlmiti algselt

70 000 euro laenamiseks (tähtaeg 18 kuud, intress 20%). Seda muudeti korduvalt. 21.03.2016

pikendati tähtaega kuni 14.04.2017, muudeti intressi ning fikseeriti, et laenu on juurde saadud

30 000 eurot ja kokku on seda 100 000 eurot. 29.11.2016 suurendati laenunumat 20 000 euro

võrra, kokku moodustas laenusumma 120 000 eurot. 15.04.2017 muudeti 14.04.2017 lepingut

ja fikseeriti, et põhivõlgniku võlg on 145 000 eurot ning pikendati tähtaega kuni 15.04.2018.

Ka see 15.04.2017 leping on 14.04.2015 lepingu muudatus, sõltumata pealkirjast. 02.10.2017

suurendati laenusummat 100 000 euro võrra. Kuigi 02.10.2017 leping viitab 15.04.2017

lepingule, on ka see algse lepingu muudatus ehk sellega muudeti 14.04.2015 lepingut.

Põhivõlgnik ei olnud laenu 16.04.2018 tagastanud ja siis muudeti jälle algset lepingut, võlgniku

võlg oli kasvanud 262 933 euro suuruseks võlaks. Dokumendi pealkiri on laenuleping, kuid uut

laenu ei antud ja seega täpsustati 15.04.2017 lepingut, mille näol on tegemist esialgse lepingu

muudatusega (15.04.2017 lepinguga muudeti taaskord 14.04.2015 lepingut) ja laenu

tagastamise tähtaega pikendati kuni 16.04.2019. 10.04.2019 sõlmisid pooled taaskord lepingu

(pealkiri laenuleping), mis viitas hoopis 16.04.2018 lepingule. Kuna 16.04.2018 sõlmitud

leping muutis 15.04.2017 sõlmitud lepingut, mis omakorda muutis 14.04.2015 sõlmitud

lepingut, siis on ka 10.04.2019 sõlmitud lepingu näol tegemist laenulepingu muudatusega.

10.04.2019 laenulepingus fikseerisid pooled, et põhivõlgniku kohustus kostja ees on

laenulepingust tulenevalt 262 933 eurot, millele lisandub intress 12% aasta baasil ning pooled

pikendasid laenulepingu tähtaega kuni 16.04.2020. Rohkem ei ole lepingut pikendatud ja

17.04.2020 saabus esialgse laenulepingu alusel antud laenu tagasimakse tähtpäev vastavalt

10.04.2019 sõlmitud laenulepingu muudatusele.

13. Kuna 24.04.2020 ei olnud põhivõlgnik tagastanud laenu, siis pöördus kostja kohtutäituri

poole nõude rahuldamiseks täitemenetluses. Seetõttu on kostjal õigus nõuda nõude rahuldamist

hüpoteegi arvelt.

14. 28.10.2019 tehtud ülekanne summas 44 880 eurot puudutab 10.09.2015 laenulepingut, mis

on seotud Künnapuu kinnistu detailplaneeringuga, mistõttu ei oma see puutumust vaidlusaluse

laenulepinguga. 05.03.2020 tehtud ülekanne 81 945 eurot arvestati intresside katteks ning selle

arvestuste tegi põhivõlgnik ise 06.04.2020 e-kirjas. Põhivõlgnik kinnitas, et alates 05.03.2020

on laenu (10.04.2019 laenuleping) jääk 275 000 eurot ja intressi jääk 0 eurot. Isegi kui lugeda,

et tasutud summad on tehtud vaidlusaluse laenulepingu ja hüpoteegiga tagatud nõude katteks,

on võlgnikul ikkagi võlg kostja ees, s.o 151 961,90 eurot (278 786,89-126 825) ja täitmine

selles ulatuses põhjendatud. Kostja on nõus 17 933 eurot arvestama tasutuks kogu käesoleva

2-20-11267

laenulepingust tuleneva nõude katteks, mis teeb vaidlusaluse laenulepingu põhijäägiks seisuga

05.03.2020 245 000 eurot.

15. 17.04.2020 muutusid sissenõutavaks 245 000 euro suurune põhivõlg ja 3373,77 euro

suurune intress. Selle päeva seisuga hakkas kogunema põhikohustuse arvelt viivis. Kohustus

on senini täitmata. Viivise määr on lepingu p-st 7 tulenevalt 0,1% päevas. 28.06.2021 seisuga

on viivise suuruseks 107 310 eurot. Seega on kogu nõude suuruseks 28.06.2021 seisuga 245

000 + 3373,77 + 107 310 = 355 683,77 eurot. Arvestades kostja kasuks seatud hüpoteegi suurust

(summas 165 000 eurot) on ilmne, et sundtäitmine on lubatav.

Kolmanda isiku seisukohad

16. Kolmas isik toetas hagi. Viinamäe tee 10 asuval kinnistul lasuv hüpoteek tagab kolmanda

isiku ja kostja vahel 13.04.2015 sõlmitud lepingust tulenevaid nõudeid. Täitmisavalduses

märgitud 10.04.2019 laenulepingust tuleneval nõudel pole seost hüpoteegiga. 10.04.2019

leping viitab 16.04.2018 ja 04.10.2018 laenulepingule, kuid need on ka eraldiseisvad lepingud

ja puudub seoses 13.04.2015 lepinguga, st tegemist ole laenulepingu muudatuse või lisadega.

17. Kostja ei ole tõendanud, et tal on sissenõutavaks muutunud nõue kolmanda isiku vastu, mis

tuleneks 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust. Kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmiti

laenuleping 14.04.2015, mitte 13.04.2015. Täita saab selget täitedokumenti. Antud juhul ei saa

asuda seisukohale, et tegemist on selge täitedokumendi ja väidetava kohustuse aluseks oleva

lepingu seosega.

18. 14.04.2015 laenulepingut muudeti kahel korral, vastavalt 21.03.2016 ja 29.11.2016

sõlmitud lisadega. 15.04.2017 sõlmiti kolmanda isiku ja kostja vahel uus laenuleping, mille

osas on ka kostja asunud seisukohale, et selle lepinguga refinantseeriti kohustus uue

kokkuleppega. Selle uue lepingu sõlmimisega täideti uue laenu arvelt varasem kohustus ja

sõlmiti uus laenuleping. Viimasest tulenevaid kohustusi aga kõnesolev hüpoteek ei taga.

16.04.2018 sõlmisid pooled taaskord uue laenulepingu, millega refinantseeriti omakorda

15.04.2017 laenulepingust tulenev kohustus. 10.04.2019 sõlmiti järjekordne laenuleping,

millega refinantseeriti omakorda 16.04.2018 laenulepingust tulenevad kohustused.

19. 14.04.2015 laenuleping, nagu ka 15.04.2017 ja 16.04.2018 laenulepingud ei ole

käesolevaga enam kehtivad ning nendest tulenevad nõuded on tasutud. Seega ei saa nendest

tuleneda ka mistahes kohustusi, mida hüpoteegi realiseerimisega saaks täita. Käesoleval juhul

ei näe hüpoteegi seadmise sõnastus ette, et hüpoteek tagab ka uusi laenulepinguid.

Maakohtu otsus ja põhjendused

20. Maakohus jättis hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise ja jättis menetluskulud hageja

kanda.

21. Hageja suhtes on alustatud täitemenetlust täiteasjas nr 022/2020/3744 hagejale kuuluvale

kinnisasjale nr 10445050 kostja kasuks seatud hüpoteegi summas 165 000 eurot

realiseerimiseks põhivõlgniku kohustuste täitmiseks. Kostja on esitanud kohtutäiturile

täitmisavalduse, milles palub pöörata täitmisele notariaalselt tõestatud kokkuleppe. Nõude

aluseks on 10.04.2019 laenuleping (275 000 eurot põhivõlg, millele lisandub intress 3786,89

eurot). Kostja soovib sissenõuet pöörata kinnistule aadressil Viinamäe tee 10, Kopli küla, Rae

vald, Harju maakond (registriosa number 10445050). Avalduse lisaks on ka notar E. Põdra

poolt 08.11.2017 tõestatud leping nr 2596, 10.04.2019 laenuleping kostja ning kolmanda isiku

2-20-11267

vahel ning kostja selgitus. Hageja poolt kohtule esitatud 14.04.2015 notar K. Aun- Janiski poolt

tõestatud lepingust nr 1066 nähtub, et põhivõlgnik ostis Lõhe kinnistu ja selle lepingu järgi on

kostja kasuks seatud kinnistule hüpoteek 85 000 eurot, mis tagab kostja nõudeid põhivõlgniku

vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustes ja

lisadest. Hageja poolt kohtule esitatud 02.10.2017 notar K. Aun - Janiski poolt tõestatud

lepingust nr 2484 nähtub, et kostja kasuks seatakse Lõhe kinnistule hüpoteek 165 000 eurot,

mis tagab kostja nõudeid põhivõlgniku vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust

ja selle võimalikest muudatustes ja lisadest.

22. Vaidluse all pole asjaolu, et põhivõlgnik ja kostja pole sõlminud laenulepingut kuupäevaga

13.04.2015. Kohus leidis, et 14.04.2015 laenulepinguga on tõendatud, et põhivõlgniku ja kostja

vastastikune tahe oli suunatud sellele, et kostja annab põhivõlgnikule laenu, põhivõlgnik seda

soovis ja et saadud laenu tagab põhivõlgnik ostetavale Lõhe kinnistule seatava hüpoteegiga

kostja kasuks just 14.04.2015 lepinguga antud laenu tagatiseks. Mainitud laenulepingust ei

nähtu ühtegi viidet 13.04.2015 sõlmitud lepingule, mida hakkaks tagama Lõhe kinnistule

85 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks. Üheski järgnevas (21.03.2016, 29.11.2016,

15.04.2017, 16.04.2018, 10.04.2019) laenulepingus ega lisas pole märgitud 13.04.2015

sõlmitud laenulepingut, kusjuures kostja ja põhivõlgnik on viidatud lepingutes korduvalt

viidanud laenu tagamisele hüpoteegiga.

23. Hinnates põhivõlgniku esindaja ja kostja ütlusi osas, mis puudutab laenu andmist

põhivõlgnikule ning põhivõlgniku ja kostja kokkulepet, et seda laenu tagatakse hüpoteegiga,

põhivõlgniku ja kostja vahel 14.04.2015, 15.04.2017, 02.10.2017, 16.04.2018, 10.04.2019

sõlmitud lepingute sisu ja notariaalselt tõestatud lepinguid kogumis, asus kohus järeldusele, et

nende kõigi lepingute ning lisade sisu ja eesmärk, aga ka põhivõlgniku ja kostja käitumine

nende omavaheliste suhete dokumenteerimisel, oli kostja poolt põhivõlgnikule laenu andmine

Lõhe kinnistu ostuks, kinnistu hilisemaks jagamiseks, selle majandamiseks ja laenu

suurendamiseks ning algse laenu ja hiljem suurendatud laenu tagamiseks hüpoteegiga kostja

kasuks.

24. Eeltoodu tõttu leidis kohus, et notariaalselt tõestatud lepingutes nr 1066 ja 2484 märgitud

laenulepingu kuupäeva 13.04.2015 ei saa võtta aluseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 järgi

poolte ühise tahtena lepingu sõlmimise aja tõlgendamisel. Kirjalikud tõendid kinnitavad seda,

et põhivõlgniku ja kostja ühine vastastikune tahe oli tagada 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust

ja selle lepingu muudatustest tulenevaid laenusuhteid hüpoteegiga algsel Lõhe kinnistul ja selle

jagamisel tekkival uuel Viinamäe tee 10 kinnistul. Lisaks oli neil vastastikune tahe muuta

14.04.2015 sõlmitud lepingut korduvalt - muuta antud laenu suurust, intresside arvestamist ja

laenu tähtaega.

25. Arvestades 14.04.2015 laenulepingu sõlmise eesmärki, hilisemaid lepingu muudatusi ja

poolte käitumist nende võlasuhete dokumenteerimisel, tuleb pidada notariaalsetes lepingutes nr

1066 ja 2484 märgitud laenulepingu kuupäeva 13.04.2015 ilmseks ebaõigeks, mida ei saa võtta

aluseks põhivõlgniku ja kostja ühise tahtena laenulepingu sõlmimise aja tõlgendamisel, mida

hageja kinnistul lasuv 165 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks tagab.

26. Kostja on tõendanud, et põhivõlgniku võlg oli 14.04.2015 sõlmitud lepingu muudatustest

tulenevalt 10.04.2019 dateeritud lepingus tehtud muudatuste järgi vastavalt 16.04.2018 seisuga

262 933 eurot, mis tuli tagastada koos intressidega 16.04.2020 ning et seda võlga tagab hageja

kinnistul lasuv 165 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks.

2-20-11267

27. Põhivõlgniku ja kostja vahel 14.04.2015 sõlmitud laenulepingu järgselt korduvalt

võlakohustuse täpsustamine, laenu suurendamine, intresside arvestuse ja muude lepingu

tingimuste (kohustuse tähtaeg) muutmine, ei teinud neid korduvalt koostatud ja muudetud

dokumente uuteks eraldiseisvateks laenulepinguteks. Nii ei ole mingit tähendust hageja väitel,

et ta omandas kinnistu 05.03.2019 (kanne omaniku kohta) enne seda, kui põhivõlgnik ja kostja

muutsid 10.04.2019 laenulepingut viimast korda. Nimelt ei ole kostja ja põhivõlgnik muutnud

sellega hüpoteegi ulatust ega sisu.

28. Põhivõlgniku ja hageja väited täitemenetluse formaliseeritusest ei ole asjakohased, sest

vaidluse korral selle üle, kas võlga saab täitedokumendi alusel sisse nõuda, on võlgnikul

võimalik esitada täitemenetluse seadustiku (TMS) §-dest 221, 221-1 tulenev hagi ja sellises

menetluses ei kohaldu täitemenetluse formaliseerituse printsiip. Käesoleval juhul ei ole

kinnistusraamatusse kantud seda, millist võlakohustust hüpoteek tagab, vaid kande nr 1 järgi

on sinna kantud hüpoteek 165 000 eurot kostja kasuks ja et igakordne omanik on kohustatud

alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Asjaolu, et

nimetatud hüpoteek tagab põhivõlgniku ja kostja vahelisest laenusuhtest tulenevaid nõudeid,

tuleneb mitte kinnistusraamatu kandest, vaid tagatislepingust ja nõue omakorda tuleneb

võlaõiguslepingust.

29. Hageja on esitanud kohtule maksekorralduse, mille järgi maksis põhivõlgnik kostjale

28.10.2019 44 880 eurot viitega „laenu tagastus“ ja 05.03.2020 81 945 eurot viitega „laenu

tagastus“. Kostja on tõendanud, et 44 880 euro suurune makse ei ole tehtud nõude katteks, mis

tulenes 14.04.2015 ja hiljem korduvalt muudetud laenulepingust. 05.03.2020 makstud 81 945

eurot on osaliselt tehtud muust lepingust tuleneva nõude katteks ja vaid osa sellest on tehtud

14.04.2015 sõlmitud ja hiljem korduvalt muudetud laenulepingust tuleneva nõude katteks.

Seetõttu ei nõustunud kohus hageja väidetega, et põhivõlgnik oleks osaliselt kostja nõuet

rahuldanud kokku 126 825 euro ulatuses. Kuivõrd põhivõlgnik on ise oma 05.03.2020

avalduses märkinud, et põhivõlg on 275 000 eurot 10.04.2019 lepingu järgi (10.04.2019

muudatus on 14.04.2015 lepingu viimane muudatus), siis oli kostjal õigus nõuda põhivõla

summas 275 000 eurot ja intresside tasumist ning täitemenetluses nõuda tagatiseks oleva

hüpoteegi realiseerimist, mis on seatud hagejale kuuluvale kinnistule nr 10445050 kostja

kasuks summas 165 000 eurot.

Apellatsioonkaebus

30. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

31. Hageja ei nõustu maakohtuga, et poolte tahte tõlgendamise kaudu on võimalik muuta

hüpoteegiga tagatava laenulepingu kuupäeva. Käesolevas asjas alustati kostja avalduse alusel

täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks. Tegemist on täitemenetlusega, kus täitedokument ei

lähtu kohtulahendist vaid tsiviilõiguslikust laenulepingust. Kostja ei ole tõendanud, et hagejale

kuuluvat kinnistut aadressiga Viinamäe tee 10, Rae vald koormav hüpoteek tagab 14.04.2015

sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid. Täitedokumendid viitavad üheselt 13.04.2015

sõlmitud laenulepingule ja selle tagamisele.

32. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg 2 kohaselt peab kokkulepe, millega määratakse, milline

nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Tagatiskokkulepe kehtib

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Eeltoodud

normist tulenevalt seob tagatiskokkulepe omavahel hüpoteegi ja tagatava nõude. Kuna

hüpoteegiga koormatud kinnisasi osaleb tsiviilkäibes ja on vabalt võõrandatav, siis ei saa

2-20-11267

kohtud hakata kinnisasja omandiõiguse muutumisel tõlgendamise kaudu muutma

tagatiskokkuleppes fikseeritud olulisi tunnuseid, sh tagatava laenulepingu kuupäeva. Kui

tagatava võlaõigusliku lepingu määratlemisel on eksitud, siis on tegemist vigase

tagatiskokkuleppega, mille tagajärjeks on hüpoteegiga tagatava nõude puudumine. Kuna

tõlgendamisega ei saa ületada eksimust täpse lepingupoole fikseerimisel, siis ammugi ei tohi

tõlgendamisega tuua tagatiskokkuleppesse seal märkimata kuupäevaga laenulepingut. Selline

olukord muudaks tugeva kinnistusraamatu põhimõtte olematuks ja nt tsiviilkäibes korduvalt

omanikku vahetanud hüpoteegiga koormatud kinnisasi võib esialgse omaniku ja võlausaldaja

vahelise tõlgenduse tulemusena saada hoopis teistsuguse tagatava nõude. Seega kehtib hageja

suhtes tagatiskokkuleppe, mis tagab 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut. Kui sellist lepingut ei

eksisteeri, siis puudub ka hüpoteegiga tagatav nõue.

33. Hüpoteegi realiseerimisel täitemenetluse kaudu ei ole võimalik täitedokumentide sisu

täitemenetluse formaliseerituse põhimõtte tõttu muuta. Aluseks saab olla üksnes

tagatiskokkuleppe, millega hüpoteek seotud on. Kohtutäituril ei ole õigust hakata

täitedokumente sisuliselt tõlgendama või muuta selle resolutiivosas märgitut ning kohtutäitur

eeldab täitedokumendis kirjas olevate andmete õigsust. Järelikult on ka täitemenetluse

formaliseerituse printsiibile tuginedes sundtäitmine käesoleval juhul lubamatu.

Teiste menetlusosaliste seisukohad

34. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

35. Kolmas isik toetab apellatsioonkaebust.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

37. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusnorme ega

kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lg-

s 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega täielikult

ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse

väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

38. Pooled ei vaidle, et notariaalsetes lepingutes nr 1066 ja nr 2484 sisalduvas

tagatiskokkuleppes on märgitud tagatava laenulepingu kuupäevana 13.04.2015, kuid sellel

kuupäeval ei ole põhivõlgniku ja kostja vahel laenulepingut sõlmitud. Maakohus tuvastas, et

tegemist on eksliku kuupäevaga ja pooltel oli tahe tagada hüpoteegiga tegelikult 14.04.2015

kuupäeval sõlmitud lepingust ja selle hilisematest muudatustest tulenevaid nõudeid. Pooled

vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas kohus saab tagatiskokkuleppes tagatava nõude

aluseks oleva lepingu kuupäeva osas vea olemasolul hakata seda tõlgendama ja sellisel teel

leida, et tegemist on teise laenulepinguga.

39. Õiguskirjanduses on leitud, et tagatiskokkulepe on kokkulepe pantija ja pandipidaja vahel

selle kohta, milliseid nõudeid pandiga tagatakse, st sellega määratakse eeldused, mille

olemasolul saab pandi realiseerida. Tagatiskokkulepe allub üldistele tõlgendusreeglitele, st

esmajärjekorras tuleb kindlaks teha kokkuleppe sõlminud isikute tegelik tahe (TsÜS § 75; VÕS

§ 29). Nii tuleb nt selgitada, kas tagatud laenulepingu poole vale tähistamist on võimalik

2-20-11267

tõlgendamisega ületada (vt asjaõigusseaduse kommentaar II, § 279, p 3.3.4). Seega ei ole

ringkonnakohtu hinnangul välistatud, et tagatava nõude aluseks oleva lepingu kuupäeva eksliku

tähistamise puhul tagatiskokkuleppes saab tagatiskokkulepet tõlgendada ka osas, milles

eksimus hõlmab nõude aluseks oleva lepingu kuupäeva. Tegemist ei ole hüpoteegiga tagatava

laenulepingu kuupäeva muutmisega, nagu ekslikult arvab hageja, vaid tegeliku kuupäeva osas

poolte tahte väljaselgitamisega tõlgendamise teel. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et

tagatiskokkuleppe

tõlgendamine

seab

ohtu

tugeva

kinnistusraamatu

põhimõtte.

Tagatiskokkulepe ei sisaldu hüpoteegi kandes. Seetõttu ei oma selles mittesisalduv (sealhulgas

tagatiskokkulepe) mõju kinnisasjade käibekindlusele ega ka sellisel juhul kinnistusraamatu

tähendusele. Lisaks on õiguskirjanduses asutud seisukohale, et kuna tagatiskokkulepe ei kuulu

vähemalt hüpoteegi puhul pandi sisusse, ei muutu selle tõlgendusreeglid ka tagatiskokkuleppe

üleminekul hüpoteegi üleandmise või koormatud kinnisasja võõrandamise korral, st

tagatiskokkuleppe üleminekul jäävad kõik seni tagatud nõuded (st senise võlgniku vastu)

tagatuks (vt asjaõigusseaduse kommentaar II, § 279, p 3.3.4). Seega on võimalik

tagatiskokkulepet tõlgendada ka olukorras, kus kinnisasi on esialgse omaniku ja ühtlasi

põhivõlgniku poolt võõrandatud. Kuna ei ole välistatud tagatiskokkuleppes sisalduva tagatava

nõude kuupäeva osas tõlgendamisreeglite kasutamine kohtumenetluses, ei ole asjakohane

hageja väide selle kohta, et kohus peaks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses

lähtuma täitemenetluses kehtivast formaliseerituse printsiibist.

40. Maakohus tõlgendas kolmanda isiku ja kostja tahet VÕS § 29 alusel õigesti ja on

kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et pooltel oli soov tagada hüpoteegiga 14.04.2015

laenulepingust ja selle hilisematest lisadest tulenevaid kohustusi. Kolmanda isiku seaduslik

esindaja andis kohtus ütlusi selle kohta, et laenu tagatiseks oli hüpoteek ja kuupäeva osas oli

kirjaviga (II kd tl 97-98). Maakohus hindas kolleegiumi arvates tõendeid õigesti ja on õigesti

tuvastanud, et kolmandal isikul ja kostjal oli laenusuhe tulenevalt 14.04.2015 lepingust ja

14.04.2015 laenulepinguga saadud laenu suurendati korduvalt ning seisuga 16.04.2018

moodustas kostja poolt põhivõlgnikule antud laenusumma 262 933 eurot. Samuti leidis

maakohus õigesti, et kolmandal isikul ja kostjal oli soov tagada 14.04.2015 laenulepingust ja

selle hilisematest lisadest tulenevat laenukohustust kinnisasjale aadressil Viinamäe tee 10

hüpoteegi seadmisega summas 165 000 eurot. Kolmas isik ei täitnud laenu tagasimakse

kohustust, mille tõttu pöördus sissenõudja (käesolevas asjas kostja) põhjendatult

täitmisavaldusega kohtutäituri poole, paludes 14.04.2015 laenulepingust ja selle lisadest

tuleneva võlgnevuse tagamiseks seatud hüpoteegi realiseerimist. Seega on sundtäitmine lubatav

ja maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata.

41. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud kostja

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 167 lg 2 kohaselt kui vastaspool

ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda. Kuna kolmas

isik oli kaasatud hageja poolel, jäävad kolmanda isiku menetluskulud TsMS § 167 lg 2 alusel

tema enda kanda. Samuti jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja menetluskulud hageja enda

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg