2-22-4268/60 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Mati

Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. märts 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-4268

Kohtuasi

CF konsultatsioonid OÜ hagi AS-i LHV Pank, C ja X

vastu

asjaõiguslepingu

sõlmimiseks

vajaliku

tahteavalduse saamiseks ja kinnistusraamatu kande

tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23. septembri 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

CF konsultatsioonid OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

AS-i LHV Pank vastu 3500 eurot

C ja X vastu 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja CF konsultatsioonid OÜ (registrikood 14667179),

seaduslik esindaja LCF

Kostja AS LHV Pank (registrikood 10539549), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik

Kostja C (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate C ja X lepinguline esindaja vandeadvokaat Arina

Liskmann-Getsu

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 27. jaanuari 2023. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 23. septembri 2022. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-22-

4268 muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Jätta CF konsultatsioonid OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud CF konsultatsioonid OÜ kanda.

4. Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista CF

konsultatsioonid OÜ-lt AS-i LHV Pank kasuks välja apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud 1800 eurot. Kohustada CF konsultatsioonid OÜ-d tasuma

väljamõistetud menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates praeguse otsuse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni.

5. C-l ja X-l rahaliselt kindlaksmääratavaid menetluskulusid apellatsiooniastmes ei

ole.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. CF konsultatsioonid OÜ (hageja) esitas 22. märtsil 2022 Harju Maakohtule AS-i LHV Pank

(kostja I, laenuandja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat I andma tahteavaldus XXX

korteriomandile (korteriomand I) seatud hüpoteegi summas 1 757 000 krooni hagejale

üleandmiseks ning kohustada andma nõusolek vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Hageja esitas 18. mail 2022 ja 25. mail 2022 hagi täpsustuse, milles esitas nõude C (kostja II)

ja X (kostja III) vastu, samuti palus hageja alternatiivselt kohustada kostjat I andma

tahteavaldus osahüpoteegi summas 107 535,82 eurot hagejale üleandmiseks ning kohustada

kostjaid andma nõusolek vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 5. septembril 2019 kohtutäituri läbiviidud

enampakkumisel VVV korteriomandi (korteriomand II). Korteriomand kuulus Y-le (võlgnik)

ja oli koormatud ühishüpoteegiga summas 112 292,77 eurot (1 757 000 krooni) AS-i Sampo

Pank kasuks. Ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi I omanikuks on kostja II.

Ühishüpoteek tagas võlgniku ja AS-i Sampo Pank vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid

kohustusi summas 105 454,22 eurot. AS Sampo Pank (praeguse ärinimega Danske Bank A/S

Eesti filiaal) andis oma lepingud üle kostjale I ning kostjast I sai uus hüpoteegipidaja.

Ühishüpoteek jäi korteriomandit II koormama ka pärast hagejapoolset omandamist. Danske

Bank A/S Eesti filiaal ütles 3. jaanuaril 2019 laenulepingu erakorraliselt üles, kohtutäitur arestis

2. aprillil 2020 korteriomandi II ning pani selle 17. aprillil 2020 sundenampakkumisele. Hageja

müüs korteriomandi II kohtutäituri kontrolli all 85 000 euroga, millest 78 573,87 eurot kandis

notar kohtutäituri arveldusarvele, rahuldades sellega kostja I hüpoteegiga tagatud nõude

võlgniku vastu. Korteriomandilt II ühishüpoteek kustutati, kaaskoormatud korteriomandilt I

mitte.

Harju Maakohtu 23. augusti 2021. a tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-21-6928 mõistis kohus

võlgnikult hageja kasuks välja 79 349,05 eurot ning põhinõudelt 74 124,44 eurot viivise

seadusjärgses määras alates 30. aprillist 2021 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Kostja I nõue

võlgniku vastu läks üle hagejale ning üle lähevad ka nõuet tagavad tagatised. Kostja I on

käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, et lasi korteriomandi II võõrandada enampakkumisel

koos seda koormava ühishüpoteegiga.

Kostjate vastuväited

2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I ei saa hagejale ühishüpoteeki üle anda, sest selleks puudub korteriomandi I omanike

nõusolek. Lisaks tagas korteriomandile I seatud hüpoteek AS-i Sampo Pank ja võlgniku vahel

sõlmitud laenulepingust tulenevat nõuet. Nõue, mida korteriomandile I seatud hüpoteek tagas,

on täidetud. Seega ei saanud kaaskoormatud korteriomandile seatud hüpoteek tagada hageja

nõuet võlgniku vastu.

Praegusel juhul ei ole tegu asjaõigusseaduse (AÕS) § 361 lg 2 kohaldamise olukorraga. Hageja

omandas enampakkumisel hüpoteegiga koormatud korteriomandi. Seejuures kujuneski

koormatud korteriomandi hind enampakkumisel arvestusega, et korteriomandit jääb koormama

kostja I kasuks seatud hüpoteek.

Ka on hageja nõue välistatud seetõttu, et hageja on võlgniku eriõigusjärglane. Hageja omandas

korteriomandi, mis kuulus võlgnikule ja oli koormatud ühishüpoteegiga. Omandiõiguse

üleminekuga sai hageja eriõigusjärglase positsiooni ja kuna tema õiguseellasel puudus

ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi I omanike vastu tagasinõudeõigus, siis puudub see

ka hagejal.

3. Kostjad II ja III palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

AÕS § 361 lg 1 esimese ja teise lause koosmõjust tuleneb, et kui ühishüpoteegiga koormatud

kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, tuleb ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel

kustutada. Kostja II on nõudnud kostjalt I ühishüpoteegi kustutamiseks nõusolekut.

Nõue, mida ühishüpoteek tagas, on täidetud. Hagejal puudub õigus nõuda ühishüpoteegiga

koormatud korteriomandi I omanikelt hüvitist, sest korteriomand I tagas kindlat nõuet.

Korteriomandi II võõrandamisega seoses ei tekkinud hagejal õigust nõuda ühishüpoteegiga

koormatud korteriomandi I omanikelt hüvitist AÕS § 361 lg 2 mõttes ning selle sätte

kohaldamise eeldused ei ole täidetud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 23. septembri 2022. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu põhjenduste kohaselt tuleb AÕS § 361 lg-st 2 tulenevalt praeguses asjas tuvastada,

kas hageja võib nõuda kostjatelt II ja III hüvitist. Maakohtu hinnangul ei ole võimalik, et hagejal

tekkis kaaskoormatud korteriomandi omanikelt võimalus hüvitist saada.

Korteriomandi II omandamisel omandas hageja võlgniku eriõigusjärglase positsiooni.

Praeguses õigussuhtes tagas võlgnik korteriomandile II seatud hüpoteegiga omaenda kohustust

ning lisaks tagas kohustust võlgnikuks mitteolevate isikute korteriomand I. Kostjatel II ja III,

kes ei olnud laenuvõtjad, ei olnud seaduse alusel kostja I kui hüpoteegipidaja ees kohustust

tagatud nõuet täita. Hüpoteegist tulenevalt oli hüpoteegipidajal üksnes asjaõiguslik

realiseerimisnõue koormatud kinnisasja realiseerimiseks tagatud nõude täitmiseks, kuid mitte

isiklik nõue kostjate II ja III kui kinnisasja omanike vastu. Seega olukorras, kus kostjad II ja III

ei olnud laenusuhtest tulenevalt hüpoteegipidaja ees kohustatud isikuteks, ei saanud võlgnikul

tekkida kostjate II ja III vastu mistahes hüvitise nõuet pärast seda, kui ta oleks täitnud temale

kuuluva korteriomandi arvelt oma kohustuse hüpoteegipidaja ees. Seega ei saanud samast

õigussuhtest

vastavat hüvitise nõuet

kostjate II ja III

vastu

tekkida ka

võlgniku

eriõigusjärglasena hagejal.

Maakohus asus seisukohale, et hagejale sai AÕS § 349 lg 3 alusel üle minna nõue võlgniku

vastu, kuid AÕS § 349 alusel ei saanud hagejal tekkida mistahes nõuet kostjate II ja III vastu.

Hagejal ei ole tekkinud ka AÕS § 361 lg 2 alusel õigust nõuda korteriomandit I koormava

ühishüpoteegi enda nimele kandmist. Hüvitise nõue kaaskoormatud kinnisasja omanike vastu

saab tekkida ainult siis, kui kinnisasja omanike omavahelises suhtes oleks hagejal tekkinud

tagasinõudeõigus isiklikeks võlgnikeks mitteolevate kostjate II ja III vastu. Sellist nõuet ei saa

tuleneda VÕS § 69 lg-st 7, kuivõrd kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjad II ja III ei vastuta

omavahelises suhtes võlgnikuga tema kohustuse täitmise eest, vaid nende vastutus on üksnes

asjaõiguslik.

Maakohus ei nõustunud hagejaga, et võla tasunud kinnisasja omanikule ühishüpoteegi

üleandmisega ei pea nõustuma kinnisasja omanik, kelle kinnisasja ühishüpoteek koormab.

Erinevalt AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud absoluutsest alusest, mille kohaselt võib nõude

rahuldanud kinnisasja omanik nõuda temale kuuluvat kinnisasja koormava hüpoteegi enda

nimele kandmist, on AÕS § 361 lg-s 2 sätestatud ühishüpoteegi üleandmise kohustuslik eeldus

– nõude rahuldanud kaaskoormatud kinnisasja omanik võib nõuda teiste ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist. Vastavat nõuet ei pruugi tekkida, kui

kaaskoormatud kinnisasja omanik ei ole isiklik võlgnik ja AÕS § 349 lg 3 ei kohaldu. Kui

kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõusolek ei oleks vajalik, oleks see vastuolus hea usu

põhimõttega ning tooks endaga kaasa kaaskoormatud kinnisasja omanike ulatusliku õiguste

riive. Maakohus asus seisukohale, et AÕS § 361 lg 2 kujutab endast erinormi AÕS § 338 lg 2

suhtes.

Apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus

otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

Maakohus on õigesti lähtunud üldreeglist, et kui kohustust tagab ühishüpoteek mitmele

kinnisasjale ja kui mõni tagatise andja on täitnud tagatud nõude suuremas ulatuses, kui talle

sisesuhtes langev osa, saab ta ülejäänud tagatise andjatelt nõuda regressi. Maakohus leidis aga

ebaõigesti, et üldreegel ei kohaldu olukorras, kus kinnisasja omanik on omandanud kinnisasja

võlgnikult. Hageja hinnangul on üldreegli selline kitsendus selges vastuolus seadusega,

eelkõige VÕS § 69 lg-ga 2. VÕS § 69 lg-st 2 ega ühestki teisest normist ei tulene, et üldreegel

ei kehti, kui kohustust tagab kinnisasi, mis on omandatud võlgnikult endalt.

Ka on ekslik maakohtu arusaam, et üldreegel ei kohaldu, kuna hageja on võlgniku

eriõigusjärglane. Maakohus ei ole selgitanud, mille suhtes ja kuidas väidetav eriõigusjärglus

tekkis. Selline maakohtu käsitlus oli hagejale üllatuslik. Maakohtu käsitlus viib majanduslikult

väga ebaõiglase olukorrani, sest ilma solidaarvõlgniku tagasinõudeta oleksid tagatise andjad

hüpoteegipidaja meelevallas.

Ka leiab hageja, et kostja I tuginemine eriõigusjärgluse piirangule on hea usu põhimõtte järgi

välistatud. Hageja hinnangul on kostja I (ja tema õiguseellane Danske Bank A/S Eesti filiaal)

käitunud võlgnikule ja hagejale kahju tekitaval viisil. Danske Bank A/S Eesti filiaal pidi

hiljemalt 3. jaanuaril 2019 teada saama, et korteriomandile II pööratakse täitemenetluses

sissenõue võlgniku erinevate võlgade katteks, sest sel hetkel ütles ta laenulepingu üles. Kuigi

laenulepingust tulenev võlgnevus muutus sissenõutavaks, ei ühinenud Danske Bank A/S Eesti

filiaal täitemenetlusega ega realiseerinud hüpoteeki. Kostja I lasi korteriomandi müüa koos

hüpoteegiga septembris 2019 ning veebruaris 2020 (vaid viis kuud hiljem) esitas avalduse

hüpoteegi realiseerimiseks. Kostja I pidi mõistma, et kui ta ei ühine täitemenetlusega septembris

2019, tekib õiguslik ebaselgus ja korteriomand võidakse võõrandada võlgnikule vähem kasu

tooval viisil. Hageja leiab, et kostja I ei saa tugineda käsitlusele, et hagejal ei ole

solidaarvõlgniku tagasinõuet kostjate II ja III vastu, sest sellele tuginemine oleks vastuolus hea

usu põhimõttega.

Hageja tõstis korteriomandi II väärtust vähemalt 35 000 euro võrra. Hageja ostis korteri 25 200

euro eest, tegi kulutusi 20 000 eurot ning sai müügist vaid 3672,13 eurot. Kui hageja ei oleks

korteriomandit renoveerinud, oleks võlausaldaja pidanud sissenõude pöörama ka kostjate II ja

III korteriomandile.

Vastustajate seisukoht

6. Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

7. Kostjad II ja III vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ kohaselt muutmata, kuid osaliselt tuleb

muuta maakohtu otsuse põhjendusi vastavalt praeguse otsuse põhjendustele.

9. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

• 14. detsembril 2007 sõlmisid laenuandja ja võlgnik laenulepingu 105 454,22 euro

(1 650 000 krooni) laenamiseks;

• laenulepingu järgi tagasid laenulepingust tulenevaid nõudeid lisaks võlgniku

korteriomandile II seatud hüpoteegile veel kostjate II ja III ühisomandis olevale

korteriomandile I seatud hüpoteek (ühishüpoteek summaga 1 757 000 krooni);

• 6. septembril 2019 omandas hageja korteriomandi II kohtutäituri poolt läbiviidud

enampakkumisel;

• ühishüpoteek jäi korteriomandit II koormama ka pärast hagejapoolset omandamist;

• 2. aprillil

2020

arestis

kohtutäitur

korteriomandi II

ning

pani

selle

sundenampakkumisele;

• hageja müüs korteriomandi II kohtutäituri kontrolli all 85 000 euroga, millest 78 573,87

eurot kandis notar kohtutäituri ametikontole, rahuldades sellega kostja I hüpoteegiga

tagatud nõude võlgniku vastu;

• korteriomandilt II ühishüpoteek kustutati.

10. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas hageja, kes täitis võlgniku kohustuse laenuandja

ees, võib nõuda teistelt tagatise andjatelt (ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi I

omanikud) hüvitist ning nõuda ka hüvitise ulatuses korteriomandit I koormava ühishüpoteegi

enda nimele kandmist. Maakohus vastas sellele küsimusele eitavalt ning jättis seetõttu hageja

nõude kostjate vastu tahteavalduse andmisele kohustamiseks rahuldamata. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuid muudab osaliselt

otsuse põhjendusi.

11. Esmalt märgib kolleegium, et nõustub maakohtuga selles, et hagi on õigesti esitatud ka

kostjate II ja III vastu (vt maakohtu otsuse p 48). Kuigi hüpoteegi üleminekul ei saa kinnisasja

omanikule tulenev koormatis suureneda, saab AÕS § 361 lg-st 2 siiski järeldada, et hüpoteegi

üleandmisega võla tasunud kinnisasja omanikule peab nõustuma ka kinnisasja omanik, kelle

kinnisasja hüpoteek koormama jääb, kuna just tema on see, kes saab vaidlustada võimalikku

tagasinõuet ja selle ulatust.

12. AÕS § 361 kohaldatakse juhul, kui ühishüpoteek oli seatud mitme isiku kinnisasjadele ja

üks kinnisasja omanik nõude rahuldas. AÕS § 361 lg 1 teine lause näeb ette, et kui

ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, siis

ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel tuleb kustutada. Nimetatud säte on kohaldatav ka juhul, kui

ühishüpoteegi realiseerimiseks algatatud täitemenetluses müüakse üksnes ühe omaniku

kinnisasi ja saadud rahast jätkub tagatud nõude tervikuna rahuldamiseks. Sama sätte lõike 2

järgi on ette nähtud, et muule isikule kuuluvatelt kaaskoormatud kinnisasjadelt ühishüpoteek

siiski ei lõpe, vaid tagatud võla tasunud kinnisasja omanik, kelle kinnisasja arvel nõue rahuldati,

võib nõuda kaaskoormatud kinnisasjade omanikelt nende kinnisasjade koormavate hüpoteekide

ühishüpoteegina enda nimele kandmist. Praegusel juhul on tegemist lg-s 2 kirjeldatud

olukorraga.

13. Ringkonnakohus ei jaga maakohtu seisukohta hageja kui eriõigusjärglase kohta (vt

maakohtu otsuse p 31). Hageja, olles korteriomandi II omanik, ei olnud võlgnik, ning

laenulepingust tuleneva nõude tasumisel läks talle laenuandja nõue rahuldatud ulatuses üle.

Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid (AÕS § 349 lg 3). Seetõttu ei ole

asjas kohaldatav AÕS § 361 lg 1 teine lause (ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel tuleb

kustutada) ega õige ka maakohtu käsitlus, et kui võlgnikul ei saanud tekkida nõuet kostjate II

ja III vastu, siis ei saanud seda tekkida ka hagejal kui tema eriõigusjärglasel.

Kuna ringkonnakohus ei nõustu maakohtu sellekohase käsitlusega, siis puudub vajadus hinnata

hageja apellatsioonkaebuses esitatutud väidet eriõigusjärglase piirangu hea usu põhimõtte

vastasuse kohta. Lisaks märgib kolleegium, et tahteavalduse asendamise nõude rahuldamiseks

ei anna alust ka hageja väited, et ta tõstis remonditöödega korteriomandi II väärtust ning et

kostja I on tema ja võlgniku suhtes käitunud pahatahtlikult ja kahju tekitaval viisil. Kolleegium

nõustub maakohtuga, et kohus saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel asendada

tahteavalduse kohtulahendiga üksnes juhul, kui isikul on kohustus vastav tahteavaldus anda.

Tahteavalduse andmise kohustus saab tuleneda kas tehingust või seadusest (vt maakohtu otsuse

p 50). Praegusel juhul saab hageja nõude aluseks olla AÕS § 361 lg 2 ja võlaõigusseaduse

(VÕS) § 167 lg 3, kust tuleneb hüpoteegipidaja ja kaaskoormatud kinnisasja omanike kohustus

vastavad tahteavaldused teha.

14. AÕS § 361 lg 2 kohaldamine tuleb seaduse järgi kõne alla juhul, kui hüpoteegipidaja nõude

rahuldanud kinnisasja omanik „võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade

omanikelt hüvitist“. See tähendab, et kinnisasja omanike omavahelises suhtes on tal

tagasinõudeõigus teiste koormatud kinnisasja omanike vastu. Hageja rahuldas laenuandja

nõude ja kuna tema näol ei olnud tegemist samaaegselt tagatud nõude isikliku võlgnikuga, on

tal isikliku võlgniku vastu tagasinõue AÕS § 349 lg 3 ja VÕS § 173 lg 3 alusel.

15. Vaidluse lahendamisel omab tähtsust, millised nõuded tagatiste andjate (hageja, kostjad II

ja III) vahelisest sisesuhtest tekivad. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et praeguses

asjas on ka hageja näol tegemist kolmandast isikust pantijaga. Tagatise andjate omavahelistes

suhetes saab VÕS § 173 lg 2 kaudu kohaldada ka VÕS § 167 lg-t 1, mille kohaselt lähevad

nõude rahuldanud tagatise andjale koos nõudega võlgniku vastu üldjuhul üle ka nõuet tagavad

tagatised. Lisaks saab see tuleneda aga VÕS § 69 lg-st 7, millest järeldub, et mitu kolmandast

isikust pantijat vastutavad kohustuse täitmise eest omavahelises suhtes ja saavad seda ületavas

osas esitada tagasinõude. VÕS § 167 lg-st 1 järeldub samuti hüpoteegi üleandmise kohustus.

15.1. VÕS § 69 lg-st 7 tuleneb, et sama paragrahvi lg-d 2−6 kohaldatakse ka nende isikute

vahelistele suhetele, kes on andnud tagatised võlgniku kohustuse täitmise tagamiseks.

VÕS § 69

lg-tes 2−6

reguleeritakse

solidaarvõlgnike

omavahelisi

suhteid.

Seega

võrdsustatakse tagatiste andjad (sh mitu kolmandast isikust pantijat) vähemalt selles osas

solidaarvõlgnikega. Tavalisest solidaarsuhtest ei saa aga oma kinnisasjaga teise isiku võlga

tagava isiku korral rääkida seetõttu, et tema vastutus ei ole piiramatu, vaid on piiratud kinnisasja

väärtusega (hüpoteegisummaga). Riigikohus on nt 2. aprillil 2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13

tehtud otsuse p-s 12 leidnud, et kui võlgniku suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui

isikliku võlgniku vastu, vaid kinnisasjadele seatud hüpoteekide realiseerimiseks, siis ei ole

hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus suunatud mitte kinnisasja omanikult kui isiklikult

võlgnikult võla saamisele, vaid täitmine piirdub koormatud kinnisasjaga.

15.2. VÕS § 69 lg 7 eesmärk on jaotada tagatiste andjate omavahelises suhtes seda vastutust,

mida nad kannavad (sh ka erinevas ulatuses) võlausaldaja ees (vt Riigikohtu 30. aprilli 2014. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-14, p 20). Eelkõige seisneb vastutuse jaotamine VÕS § 69 lg 2

järgi selle isiku tagasinõudes, kelle antud tagatise arvel on võlausaldaja nõue rahuldatud.

Tagasinõue on suunatud teiste tagatiste andjate vastu ning selle väärtus (iga tagatise andja kanda

jääv osa) tuleks üldjuhul määrata tagatise andja tagatise väärtusest lähtudes.

15.3. Kolleegium leiab, et hageja kui võlgniku kohustuse täitnud tagatise andja regressinõude

esitamise esmane eeldus on täidetud. Hageja on omandanud võlausaldaja nõude võlgniku vastu

– hageja müüs kohtutäituri kontrolli all korteriomandi II ning saadu arvel tasuti laenuandjale

67 649,72 eurot põhiosa ja 7444,15 eurot viivist. Hageja saab võlgnikult nõuda VÕS § 173 lg 4

järgi regressi kogu tema poolt kohustuse täitmiseks laenuandjale makstud summa ulatuses, sest

nõude omandanud tagatise andja ja võlgniku vahelises suhtes langeb kohustus täies ulatuses

isiklikule võlgnikule. Kostjate II ja III kui kaaskoormatud kinnisasja omanike vastu saab hageja

nõude maksma panna ulatuses, milles neile langeb kohustus tagatise andjate vahelises

sisesuhtes. Seega võib hageja nõuda korteriomandit I koormava ühishüpoteegi või sellest osa

enda nimele kandmist juhul, kui ta võib nõuda korteriomandi I omanikelt hüvitist (AÕS § 361

lg 2). Seda eeldust kolleegiumi arvates praeguses asjas ei esine.

16. Vastutuse jagunemisel tagatise andjate vahelises suhtes tuleb VÕS § 69 lg 7 järgi lähtuda

VÕS § 69 lg-s 1 sätestatust. VÕS § 69 lg 1 järgi omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud

kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene

teisiti. Ringkonnakohus andis 30. jaanuari 2023. a kirjaga menetlusosalistele võimaluse esitada

seisukohad selle kohta, kuidas peab nende hinnangul kaaskoormatud kinnisasjade omanike

vahel vastutus jagunema. Hageja leidis, et tema ja teiste tagatiste andjate vastutus on võrdne.

Kostjad oma seisukohta ei esitanud.

17. Praeguses asjas omab tähtsust, kas hageja on välises suhtes laenuandjale täitnud viimase

kohustuse suuremas ulatuses, kui ta oleks olnud selleks kohustatud solidaarvõlgnike

omavahelises suhtes. Hageja tõi esile, et talle on üle läinud 81 568,59 euro suurune nõue

võlgniku vastu. Arvestades ka kõrvalnõudeid (sh lisanduv viivis ja täitekulud) on hageja arvates

kostjatele II ja III sisesuhtes langev osa 78 300 eurot. Kolleegium hagejaga ei nõustu.

17.1. Solidaarvõlgnik saab pärast võlausaldajale kohustuse täitmist legaaltsessiooni tagajärjel

nõuda teistelt solidaarvõlgnikelt põhimõtteliselt sama, mida saanuks nõuda neilt võlausaldaja,

kuid seda üksnes osas, milles tema täidetu ületab tema enda osa (vt Riigikohtu 21. juuni 2013. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-13, p 11). See tähendab, et solidaarkohustus peab olema täidetud

suuremas ulatuses, kui on kohustuse täitnud solidaarvõlgniku enda osa suhetes

solidaarvõlgnikega (VÕS § 69 lg 2).

17.2. Kolleegium leiab, et tagatise andjate vahelises suhtes ei ole hageja täitnud

solidaarkohustust suuremas ulatuses, kui on tema enda osa suhetes teiste tagatise andjatega

(kostjad II ja III). Praegusel juhul on tegemist nõudega mitteseotud tagatisega (hüpoteek), mille

puhul tekib kohustuse täitnud tagatise andjal võlausaldaja vastu nõudeõigus tagatise

üleandmiseks. Hageja saab aga AÕS § 361 lg-st 2 tulenevalt nõuda hüpoteegi üleandmist

„hüvitise ulatuses“, st tal on nõudeõigus hüpoteegile üksnes ulatuses, milles see peaks tagama

tema tagasinõuet ja võimalikke tagatud kõrvalnõudeid (eelkõige viivis) ja menetluskulusid

teiste koormatud kinnisasja omanike vastu. Seaduses puuduvad reeglid selle kohta, kuidas

määrata igale tagatise andjale sisesuhtes langetava osa suurus. Kuna puudub ka tagatise andjate

vaheline kokkulepe, siis VÕS § 69 lg 1 järgi tuleb neile langetava osa suuruse määramisel

lähtuda kohustuse olemusest.

17.3. Kohtupraktika kohaselt tuleks tagasinõude väärtus (iga tagatise andja kanda jääv osa)

üldjuhul määrata tagatise andja tagatise väärtusest lähtudes (vt eespool viidatud Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-14, p 20). Õiguskirjanduses on leitud, et tagatiste puhul, mille

suurus on summaarselt piiratud (nt hüpoteek hüpoteegisumma näol, käendus käendaja vastutuse

maksimumsumma kokkuleppimise korral, garantii garandi vastutuse maksimumsumma

kokkuleppimise korral), on tagatise väärtus üldjuhul võrdne vastava maksimumsummaga (vt

Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016. § 69 kommentaar, p 4.7.3). Praegusel

juhul on tagatiste koguväärtus 1 757 000 krooni (s.o 112 292,77 eurot). Kuna tegemist on

ühishüpoteegiga, siis AÕS § 359 lg 1 teise lause ja § 360 lg 1 järgi vastutab iga kinnisasi kogu

hüpoteegiga tagatud nõude eest.

18. Võlgniku kohustus laenuandja ees täideti ühishüpoteegiga koormatud korteriomandi II

võõrandamisest saadud 85 000 euro arvelt. Kolleegiumi arvates ei ole ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasjade omanikevahelise võlasuhte olemusest tulenevalt põhjendatud jagada

tagatise andjate vahelisest suhtest tulenevat vastutust koormatud kinnisasjade arvuga. Seega ei

nõustu kolleegium hageja seisukohaga, et talle sisesuhtes langev osa on 1/2 talle üle läinud

võlausaldaja nõudest võlgniku vastu. Hageja ei ole täitnud tagatud nõude suuremas ulatuses kui

talle sisesuhtes langev osa. Kuna tagatise andjate vahel sisesuhtes tulenevaid regressinõudeid

tekkida ei saa, siis on maakohus jätnud õigesti hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta. Kuigi hageja on palunud tühistada maakohtu otsuse terves

ulatuses, ei ole ta menetluskulude kindlaksmääramise kohta sisulisi väiteid esitanud. Ka ei ole

hageja väitnud, et maakohtu menetluskulud oleks tulnud teisiti jaotada sõltumata sellest, et

maakohus jättis hagi rahuldamata.

20. Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulude

jaotuse. Apellatsiooniastme menetluskulud jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise

tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

21. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles

kulud tekkisid. Kuna maakohus on oma otsuses kostjate menetluskulud kindlaks määranud,

määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks ka kostjate apellatsiooniastme

menetluskulud.

22. Apellatsioonimenetluses on kostja I palunud hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulu

2322 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi on kostjale I osutanud õigusabi vandeadvokaat 12,9

tundi tunnihinnaga 180 eurot (käibemaksuta). Kostja I on kinnitanud, et kõik kohtule

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses

praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5) ning ta on käibemaksukohustuslane (TsMS §

174 lg 10). Kolleegium leiab, et kostja I apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise

taotlus tuleb rahuldada osaliselt.

23. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS

§ 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Esindajakulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, asja keerukuse ja

mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Lisaks eeltoodule tuleb hinnata ka

esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (vt kokkuvõtvalt

Riigikohtu 14. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-10324/42, p 17).

24. Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus kostja I lepingulisel esindajal maakohtu otsusega

ja apellatsioonkaebusega tutvumisele ja kaebusele vastuse koostamisele kokku 8,3 tundi

(toimingud perioodil 23. september 2022. a kuni 16. november 2022. a), kohtuistungiks

ettevalmistusele ja osalemisele 2,6 tundi, apellandi seisukohtade analüüsile 1,5 tundi ja

menetluskulude nimekirja koostamisele 0,5 tundi.

25. Kolleegium võtab arvesse, et kostja I lepinguline esindaja on kostjat I esindanud alates

maakohtumenetlusest ning menetlusdokumentides korratakse menetluses juba varem esitatud

väiteid ja maakohtu seisukohti. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mh asjaolu, et

vastuses apellatsioonkaebusele korratakse menetluses juba varem esitatud väiteid, on

apellatsioonkaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud toimingute põhjendatud ajakulu

kokku 6,5 tundi. Kohtuistungiks ettevalmistusele ja osalemisele peab kolleegium põhjendatuks

1,5 tundi (kohtuistungi kestus sellest on 32 minutit). Kolleegium peab apellandi seisukohaga

tutvumisele ja menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud õigusabi mahtu vajalikuks ja

põhjendatuks. Kostja I lepingulise esindaja 27. veebruari 2023. a toimingut (apellandi

seisukohtade analüüs) ei saa lugeda põhjendamatuks ainuüksi seetõttu, et sellele toimingule ei

järgnenud menetluslikku väljundit. Kolleegium märgib, et menetlusosalise esindajal on õigus

ja kohustus tutvuda asjas esitatud dokumentidega. Ilma vastaspoole seisukohaga tutvumata ei

saa esindaja otsustada, kas sellele on vaja omakorda vastata või mitte. Seega on hageja

seisukohaga tutvumine ja selle analüüs põhjendatud ja vajalik toiming menetlusosalise õiguste

kaitsmisel.

26. Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse analüüsimisel tuleb hinnata ka

esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust ning üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja

vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu. Praegusel juhul on hagejat esindanud vandeadvokaat

tunnihinnaga 180 eurot (käibemaksuta). Arvestades asja mahtu ja keerukust on õigusabi

tunnihind vajalik ja põhjendatud.

27. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejalt kostja I kasuks välja mõista apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud 1800 eurot (= 10 tundi x 180 eurot). Lisaks peab hageja tulenevalt kostja I

taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

28. Kostjatel II ja III rahaliselt kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole.

29. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)